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男子还建店面遭开发商出租 诉讼期间房产竟被登记抵押
南昌市西湖区法院已冻结江西福田房地产公司账户及有关房产
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　　对于杨金安的说法，福田公司予以了否认：&租给光大银行的事，他们也是知情的，为此还签订了三方租赁协议。&
　　该租赁协议显示，同年9月份，杨金安会同福田公司与光大银行就该安置店面订立房屋租赁补充协议，载明：杨金安将其所有的诉争店面出租给福田公司，因此杨金安确认福田公司将诉争店面转租给光大银行，诉争店面年租金元由光大银行支付。
　　&没办法，福田公司已经把店面租出去了，我只有重新签订补偿协议多少能挽回些损失。&实际上，杨金安始终想给房屋办理所有权证，但却没有丝毫进展。
　　打官司维权胜诉
　　2012年11月份，一直没拿到房产证的杨金安，正式将福田公司、南昌市土地储备中心、南昌市城镇房屋拆迁事务所起诉至南昌市西湖区人民法院，要求福田公司根据《拆迁安置协议》为其办理房产证。
　　法院此后的判决书中显示，福田公司辩称，根据拆迁安置协议，义务人是第三人南昌市土地储备中心，故应由第三人承担责任。原告并没有积极地向第三人主张权利，福田公司只是附条件办证，不是适格的诉讼主体。
　　南昌市土地储备中心辩称，2007年被告与原告签订的补偿协议已经进行了公证，协议明确了被告需要给原告办证并承担违约金，&故我方责任已经全部转移给了被告&。
　　法院审理查明，日，福田公司向南昌市储备中心承诺，如因吴根香拆迁安置产生的一切经济责任由其承担。
　　法院认为，杨金安诉求福田公司办理诉争店面的权属证书，于法有据，应予支持。
　　日，法院作出判决：一、被告福田公司自本判决生效之日起十日内支付原告吴根香、杨金安逾期交房违约金238800元；二、被告福田公司自本判决之日起三十日内协助原告吴根香、杨金安办理位于南昌市朝阳中路&远景大厦&一层一间（75.06平方米）、二层一间（37.35平方米）非住宅土地使用权证和房屋所有权证。
　　法院判决后，福田公司提出了上诉请求，他们认为杨金安夫妇之所以未办理房屋权属证书，完全是其怠于行使权力的结果。
　　日，南昌市中级人民法院作出终审判决，维持一审判决一、二项；驳回福田公司的上诉请求；福田公司自判决生效之日起支付原告逾期办证违约金。
　　诉讼期间房产被登记抵押贷款
　　依据南昌市中级人民法院的终审判决，2014年2月，西湖区人民法院执行局向福田公司送达执行令，要求该公司为杨金安办理相关房屋的所有权证，并赔偿相应违约金。
　　当月，西湖区人民法院又发出三份协助执行通知书，要求南昌市房地产权登记中心(以下简称登记中心)为杨金安办理房屋确权手续。
　　杨金安拿着法院判决书，来到登记中心要求办理房产证。令他意外的是，登记中心查档后告知他：福田公司早在2013年2月、3月就已经对远景大厦一、二层申请办理了房产权证，也就是一审诉讼期间。
　　更加令人意外的是，福田公司在拿到上述两层房产权证后，紧接着又在银行办了抵押贷款，这便成了制约杨金安过户的最大难题。
　　10月30日中午，记者找到福田公司代理人孙丹虹，试图了解该公司在处理这一诉争房产的情况。孔丹虹表示，公司会按照法院的判决走，至于其他情况，她不想多说。
　　日前，记者在南昌市住房保障和房产管理局产权处了解到，福田公司确实是在一审诉讼期间凭借合法用地证明、建设工程规划许可证等相关材料成功申请办理了自留房产权。&这笔贷款就像是&紧箍咒&，只要抵押关系还存在，房产就无法过户。&
　　西湖区法院
　　已查封有关房产
　　迫于无奈，杨金安开始一边申请法院强制执行，一边前往南昌市房管局申诉。
　　&判决书下达了近一年，不仅房产证、违约金没有着落，现在连银行也停止缴纳租金给我们了。&杨金安很是困惑。
　　10月30日，西湖区法院执行法官章辉解释道，因为福田公司害怕账户租金被扣走，拒开发票给光大银行，导致光大银行没有如期交付租金。 由于前期福田公司拒不配合执行判决，法院已经对福田公司账户进行了冻结，还查封了远景大厦一、二层，并将该公司法人代表纳入了失信被执行名单。
　　&目前，福田公司表示，将于11月5日支付杨金安逾期交房违约金和租金。&章辉说，至于抵押贷款一事，福田公司也承诺尽快返还。
　　江西赣联律师事务所律师徐祥深接受记者采访时表示，根据《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。换而言之，杨金安在协议生效之日起就是安置店面实际所有人，对于房屋所有权被侵权时，他还可以提出侵权损害赔偿。
　　另外，颁发房产证是具有房产管理职能的行政机关依据当事人的申请作出的一种具体行政行为。房管部门发证的前提是权属清楚，对于权属有争议的，应先查询法院查封等对房产限制的情况。当然，鉴于行政机关没有对当事人提供的材料进行实质性审查的客观原因,房产证有可能出现错误，法律也赋予了当事人诉讼救济的权利。利害关系人如果对所发的证书有异议，对于行政确权不服，可要求行政机关予以撤销，或向法院提起行政诉讼请求撤销错误的房产证。
　　◎文/图 新法制报记者刘宇琦
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江西日报社版权所有，未经允许不得复制或镜像房产继承公证能否按件收费 继承人不在“限购范畴”
　　房价已上涨10多倍而15年前出台的房屋继承公证费按房价评估值2%收取标准却一直未变———
　　“清明是个哀思故去亲友的时节，然而还有不少人要为家庭遗产的继承办理各种复杂的手续，其中包括房产继承。动辄数千元甚至上万的高额房产继承公证费也成了不少市民绕不开的槛儿。按1998年相关管理部门出台的规定，继承公证费按房屋评估值2%收取，而如今15年过去了，北京房价相比当年已上涨了10多倍。不少市民认为，应改变房屋继承公证收费模式和标准，参照办理房产证按件收取模式收费。”
　　人没了，房还在。但家人要顺利继承却不容易，中间还要掏一笔不菲的继承公证费，少则几千元，多则数万元。不少市民感叹，房产继承公证，是否可以像办房产证那样按件收取，而不是目前的按房屋价值的比例来收取。
　　继承房产公证费少则上千多则上万
　　李女士母亲去年底过世了，给她在劲松二区(小区网 论坛)留下了一套60平方米的房产。但李女士想要继承母亲的这点遗产却费了不少劲儿。拿着母亲的房本，李女士去朝阳房管局咨询如何过户，得到的答复是要先去做继承公证。
　　到朝阳区某公证处，李女士一打听，“要拿老人的死亡证明、本人的户口本、房本等，开一系列的证明材料。”而更让李女士不舒服的是，继承公证要收一笔不小的继承公证费。“母亲的房子是公房，要按照60元/平方米收取继承公证费，60多平方米的房子就要3600元。”
　　李女士不理解，“公证处让我提供的一系列材料全是我自己去办理，缘何收费还这样高？”原来，公证处告知她，李女士需要准备一系列材料：除了她和她母亲的母女关系，还要其他继承人明确放弃继承。李女士得去她母亲原单位开人事证明，其中包括她外公、外婆、父亲已去世。由于李女士还有一个弟弟，她还得拉着弟弟去公证处签字，明确表示放弃继承权。让她更难以理解的是，收了高额公证费的公证处还要求她保证，所有材料、陈述都是如实，否则由此产生的责任李女士承担。
　　“如果所有的这些盖章、核查都是公证处去完成，因为调查付出了劳动，收我的钱我还心理平衡一些。”李女士说。而家住东三环的商先生听说了李女士的事后则表示，“她这费用花得算少的，我当时要继承我父亲的商品房，因为地处市中心，房价较高，按规定，商品房要按评估值的2%收取，算下来，公证费近十万元。”
　　法院判决书过户“规避”高额公证费
　　李女士的一位律师朋友给她支了一招儿：如果不做继承公证，还可以花几百块钱诉讼费，通过法院程序来办理，获得法院判决书或者调解书后，带上房本、死亡证明等材料，就能够直接在房屋登记中心办理过户了。
　　“虽然法院也是按照标的物价值的一定比例来收取诉讼费，但可以通过低估房子价值的方式，让诉讼费降低。”律师朋友建议，李女士做原告，她弟做被告，通过司法途径来解决，慢则一个月，快则两周。“他向我强调，通过这样操作，诉讼费不超过1000元。但我感觉，本来我们姐弟两个就没有异议的事情，为了获得一个法院的材料，两人还得上法院，太跌份了，最后也就没走这条路。”李女士说。没办法，李女士只能硬着头皮继续开证明。最后交了三千多的继承公证费，才把所有的手续都办完。
　　但上文提到的商先生则告诉记者，为了省高额公证费，他们家就是通过“自家人诉讼自家人”的方式，花了几百元拿到了法律判决书，完成了父亲房产的继承过户。
　　继承公证收费方式合不合理？
　　北京知名律师陈旭介绍，根据我国的法律体系，房屋遗产继承必须进行公证才能在房管部门更名过户。而早在1998年，当时的国家计委、司法部《关于调整公证服务收费标准的通知》中，即规定“证明财产继承、赠与和遗赠，按受益额的2％收取，最低收取200元”。
　　据介绍，上述文件中所说的“2%”并不是商品房当下市值，而是评估价。评估价要比商品房市值低很多，但15年来，北京房价翻了十倍，评估价再低，基数也不小。据了解，目前在北京，多家公证处一般在实际操作中，公房、经济适用住房按照60元/平方米收取，商品房则按照评估价的2%收取。
　　但对此，正在办理父亲房产继承公证手续的方先生和李女士一样提出质疑，“公证处实际上是依据我提供的整套材料，公证其具有继承房产的权利。既然公证的是权利，那和房子价值有什么关系呢？不管房子是值50万元还是500万元，和我是否具有继承权没有任何关系，为什么要收这么多钱？”
　　对此，北京多处公证处的工作人员解释，公证是一个有风险的事务，如果公证错了，公证处是要赔钱的。“从表面上看，我们只是盖了一个章，但是在这个背后，公证包括大量的调查，有些时候还需要亲自上门核实，只是市民看不见而已。”东二环附近某公证处的一位公证员表示。
　　上述公证员还强调，虽然《公证法》里规定，其他机构要对公证机关的工作提供协助，但在现实工作中，大家对公证处的工作支持力度不够。“这让调查难度增大，风险也增大，公证费中有一部分进入了风险基金，以便来应对可能出现的公证赔偿。”
】【】【】　　原标题：伪造法院判决书办房产证引发麻烦一串
　　2012年6月，经某房产公司介绍，隗女士与焦女士约定将焦女士所有的一套6平方米的平房及该平房拆迁时可获得的一套一居室安置房出售给隗女士，焦女士协助隗女士办理了房屋征收签约手续。2014年，北京市门头沟区房屋征收事务中心(以下简称“征收事务中心”)告知隗女士其所购买房屋的所有权证书没有法律效力，撤销了征收补偿安置协议。隗女士认为自己与焦女士签订的买卖合同之目的已经无法实现，诉至法院，要求解除与焦女士之间的房屋买卖合同并要求对方返还47万元购房款及相应的利息。一审判决支持了隗女士的诉讼请求。焦女士提起上诉。5月18日，北京市第一中级法院开庭审理此案。
　　6平方米房屋数易其主
　　焦女士称，2012年，她从某房产公司得知，北京市门头沟区某街甲92号有一间6平方米的房屋出售，该房屋面临拆迁，拆迁将获得一套一居室安置房。为了给儿子结婚准备婚房，焦女士通过某房产公司从胡文杰(已被刑事处罚)手中购买了该套房屋。购房时，某房产公司称，该房屋系卖家从他人手中购得，还未来得及办理房产过户手续，故购房时并没有该房屋的房产证，焦女士购买该房屋后，可要求办理。日，焦女士办理了该房屋的房产证。
　　在居住一段时间后，焦女士觉得房屋使用起来不方便，拆迁也一直被搁置，在某房产公司的介绍下，她决定将该房屋转卖。2012年6月，焦女士通过某房产公司将该房屋卖给隗女士，双方口头约定将该房屋因拆迁取得的一套一居室安置房予以出售。日，隗女士作为被征收人与征收事务中心签订《北京市门头沟区房屋征收补偿安置协议》，约定补偿一套一居室安置房。隗女士与焦女士于同一天倒签了一份买卖协议:甲方(焦女士)将房屋以30万元的价格出售给乙方(隗女士)，建筑面积6平方米;乙方于日前一次性支付全部房款;上述房产如遇拆迁所得的楼房归乙方所有，拆迁补偿款归甲方所有;签约时间为日。一审查明，双方之间的实际购房款为47万元。
　　房产证系通过伪造法院判决书办理
　　2014年10月，征收事务中心向隗女士发出告知函，该函载明:因被征收房屋所有权证书系依据虚假判决书取得的，故房屋所有权证书没有法律效力。双方签订的征收补偿安置协议作废。隗女士名下的征收补偿利益尚未发放，房屋亦尚未拆除。
　　原来，事情是这样的:2011年12月，胡文杰购买了北京市门头沟区某街甲92号的房屋，并将房屋分成七户。2012年2月，胡文杰通过房产中介找好买家，伪造门头沟区法院判决书带购房人办理了七个房屋产权证，其中包括焦女士名下的房屋所有权证。该案中，焦女士证实，她经某房产公司介绍买了门头沟区某街甲92号一处平房，花了30多万，后来她又把房子卖了。日，北京市门头沟区法院刑事判决书认定，胡文杰凭借虚假法院判决书等方式违法办理分户手续，骗取征收补偿款及安置房，其行为构成诈骗罪，依法判处其有期徒刑八年。
　　如何保障买卖双方的合法权益
　　上诉人焦女士认为，房屋产权登记过程中虽然有案外人实施了违法行为，但她本人是在不知情的情况下通过中介公司办理了房屋所有权证书。在购买房屋的过程中，她支付了合理的对价，也通过门头沟住建委办理了登记手续，系善意取得。此外，焦女士认为，门头沟征收事务中心不具备登记和撤销公民房屋所有权证书的主体资格，更没有对公民房屋所有权证书的法律效力作出认定的权力。焦女士的委托代理人认为，从合同的相对性而言，《北京市门头沟区房屋征收补偿安置协议》系隗女士与征收事务中心签订，双方之间就房屋所有权证书的效力问题发生争议而导致征收补偿协议无法履行，关于房屋所有权证书的效力认定，双方应该通过有资格的权力机关作出该证有效与否的认定。只有在有关机构认定房屋所有权证书确属无效的情况下，隗女士才应该再和焦女士处理是否应该解除合同的问题。在最后陈述时，焦女士坚持要求撤销一审判决，依法改判，驳回被上诉人隗女士一审的诉讼请求。
　　在庭审的过程中，隗女士表示同意并接受一审法院的判决，要求解除和焦女士之间的买卖合同，并要求对方返还对应的价款及相应的利息。隗女士称，当时与焦女士签订房屋买卖合同的目的在于获得房屋拆迁时预期得到的一套一居室安置房，现在征收事务中心不认可房屋所有权证书的效力，并撤销与她之间的征收补偿协议，导致她与焦女士之间的买卖合同之目的无法实现，唯有解除合同方能保障其合法权益。在最后陈述时，隗女士坚持要求解除合同，不同意与焦女士进行和解。
　　(来源:检察日报)第A07G版：综合
办理假案助人违规过户房产
多人涉深圳“限购令”系列虚假诉讼案，分别被以滥用职权等罪名判刑
　　羊城晚报记者&董柳　　深圳“限购令”系列虚假诉讼案涉案人　　他参与办理126件虚假诉讼案，协助转移过户房产170套，这是广东省梅州市平远县人民法院立案庭原庭长邹阳春干过的事，他还曾因办理这类虚假诉讼案件而受到上级法院表彰奖励。邹阳春投案后，经广东省高院、广州市中院指定管辖，邹阳春一审被广州市黄埔区法院以滥用职权罪判处有期徒刑3年9个月。11日，该案在广州市中院二审，但没有当庭宣判。　　据了解，涉深圳“限购令”的系列虚假诉讼案涉及广东梅州、韶关等地法院的多名法官，邹阳春只是其中一人。　　以强制手续违规过户　　2010年，深圳开始对房地产交易进行限购，规定非深圳户籍的人员只有具有一年以上的本地社保缴交记录或者个税完税证明才可以在深圳购房，很多人属于限购对象。　　据广州市黄埔区法院一审查明，从2011年10月开始，时任平远县法院立案庭庭长的邹阳春通过平远法院执行局局长林奕芳（另案处理）了解到该院同事多次接受深圳市汇丰房地产交易有限公司（简称“汇丰房地产公司”）代表张志成、于非林（均另案处理）等人请托出具虚假诉讼法律文书，进而通过法院强制过户手续为购房者办理房屋过户。　　邹阳春于是指示立案庭书记员林益栋（另案处理）根据于非林等提供的身份信息、虚假的买卖双方存在债权债务关系的合同协议、借据等，先行制作包含以房抵债内容的调解笔录、民事调解书、协助执行通知书、送达回证等法律文书。　　在未组织双方当事人到庭参与诉讼的情况下，邹阳春即签发上述民事调解书、协助执行通知书等文书，再安排或陪同林益栋等到深圳通过于非林等找房屋买卖双方会签前述文书，最后到深圳市房地产权交易中心送达上述法律文书，要求深圳市房地产登记中心协助进行房产过户。　　明知“同类”被查不收手　　2012年中，邹阳春明知其单位不允许办理类似虚假诉讼案件，与林奕芳协商后仍出具确认债权债务的民事调解书，再由林奕芳等按以房抵债的执行和解形式继续进行强制过户手续。2013年初，邹阳春明知兄弟单位工作人员因同样事由被查处，仍接受其单位主管副院长凌卫（另案处理）的授意，指示林益栋将类似虚假的诉讼案以民事判决书的形式确认，交凌卫签发；最后将民事判决书移送执行局交林奕芳继续按以房抵债的执行和解方式办理房产过户。　　助转移过户房产170套　　日，邹阳春主动向平远县检察院投案。　　经查实，2011年10月至2013年4月间，邹阳春参与办理该类虚假诉讼案件共计126宗，其中，93宗用包括以房抵债内容的民事调解书结案；26宗以包括确认债权债务内容的民事调解书结案；7宗以包括确认债权债务内容的民事判决书结案。邹阳春共协助转移过户房产170套，造成国家税款漏征共计1604万余元。　　“这些案件没有严格按照立、审、执分离。此类126件民事诉讼案件，没有召集当事人开庭、调解，绝大部分让当事人在开庭笔录、民事调解书、协助执行通知书等上补签名。其没有对涉深案件真实性进行审查，即签发了调解书、协助执行通知书。”邹阳春在供述中说。　　1、赖文辉&广东省河源市连平县法院隆街人民法庭原庭长。　　自2011年7月至2012年4月，先后违规立案47宗，深圳市房地产权交易中心依据法律文书对其中45套房产作司法强制过户处理，税务机关据此漏征税款共221万余元。赖文辉在此过程中受贿。一审被广州黄埔区法院以滥用职权罪、受贿罪判刑6年。　　2、罗标&广东省韶关市仁化县法院执行局原副局长。　　2011年4月至2012年12月间，伙同余福元伪造并提交21份法律文书而办理94套房产过户，导致国家税款漏征共342万余元，并受贿8.5万元。罗标犯受贿罪、滥用职权罪被黄埔区法院判刑5年9个月。余福元犯滥用职权罪、受贿罪，同时被判刑8年。　　3、罗职森&广东省梅州兴宁市法院龙田法庭原副庭长。　　2011年7月至2012年3月，参与办理或送达共72宗虚假诉讼案件，造成国家税款损失460万余元，并有单位受贿行为。一审被黄埔区法院以滥用职权罪、单位受贿罪判刑3年3个月。　　4、罗峰&广东省梅州兴宁市法院龙田法庭原庭长。　　2011年7月至2012年3月，罗峰或参与或安排庭室成员办理115宗虚假诉讼案件，通过房产中心办理司法强制执行程序实现111套房产过户，造成国家税款损失共665万余元，并有单位受贿行为。一审被黄埔区法院判刑3年6个月。　　5、钟伟涛&广东省揭阳市榕城区法院执行局原书记员　　2010年10月至2011年3月，违法制作《民事调解书》等材料各76份，深圳市房地产登记中心已按协助执行通知转移过户房产78户，造成国家税款损失共219万余元，并受贿7.5万元。犯滥用职权罪、受贿罪，被黄埔区法院一审判刑5年6个月。
<INPUT type=checkbox value=0 name=titlecheckbox sourceid="SourcePh" style="display:none">
（《办理假案助人违规过户房产》由金羊网为您提供。转载请注明来源，未经书面授权许可，不得转载或镜像。版权联系电话：020-133588）买了近20年的房子，为啥还不是“我”的？---晶报多媒体数字报刊平台
第A17版：深度调查
标 题 导 航
第A01 : 头版
第A02 : 社论
第A03 : 速读
第A04 : 首读
第A05 : 首读
第A06 : 深圳市情
第A07 : 深圳市情
第A08 : 深圳市情
第A09 : 深圳市情
第A10 : 专题
第A11 : 深圳市情
第A12 : 深度调查
第A13 : 深度调查
第A14 : 深圳市情
第A15 : 热线现场
第A16 : 深度调查
第A17 : 深度调查
第A18 : 城区
第A19 : 晶报独唱团
第A20 : 讲场
第A21 : 中国看板
第A22 : 中国强档
第A23 : 国际关注
第A24 : 国际环顾
第A25 : 财经财情
第A26 : 财经财情
第A27 : 体育劲赛
第A29 : 体育松身
第A30 : 体育草场
第A31 : 体育投篮
第A32 : 体育哨响
第B01 : 综艺脸
第B02 : 综艺眼
第B03 : 综艺眼
第B04 : 综艺五官
第B05 : 综艺眼
第B06 : 影讯
第B07 : 人文正刊
第B08 : 正点
第B09 : 正点
第B10 : 金融街
第B11 : 健康道
第B12 : 资讯
第B13 : 福彩
第B14 : 体彩
第B16 : 分类
买了近20年的房子，为啥还不是“我”的？
张立福1994年购买的3套房产，至今未完成产权过户 《房屋登记办法》与《物权法》条文冲突，事主上书国务院法制办
马骥远 蓝军
张先生说，买房近20年，至今仍未拿到房产证。
张先生说，他的三套房子就在这幢楼里。
张先生说买房近20年，房产证却在别人的手里。他坐在客厅里感到好无奈。
晶报深度调查部记者 马骥远/文 晶报记者 蓝军/图 “这房子，我1994年就买了”，在南山区一甲海边新村1号楼401号房，张立福对晶报记者说。1994年，他就花80多万元将这套房子以及这栋楼的402、502号房买了下来。眼下，已经是他买下这些房子的第20个年头，然而这3套房子从产权意义上，仍然不是他的。 由于种种原因，张立福的房子没能在购房之后立即办理房产证。2006年，深圳市中级人民法院终于判决这3套房子在法律上归他所有。2009年南山区人民法院执行局接连发出三分执行通知书，要求深圳市房地产权登记中心为张立福办理这3套房产的过户手续。然而，7年过去了，房产证还是没有到手。 张立福认为，按照《物权法》的规定，深圳市房地产权登记中心理应为他办理房产证；而深圳市房地产权登记中心则认为，根据《房屋登记办法》，不能为他办理房产证。当两条法规“打架”时，究竟该以哪个为准呢？“如果连法院的判决都不算数，那我还能跟谁说理呢？”张立福困惑地说。 第一阶段 张立福VS开发商 付了房款，没拿到房产证 张立福可说是第一代“深圳人”，上世纪80年代初期，随着基建工程兵部队南下深圳并定居。几年之后，他脱离原单位“下海”了。1994年，攒了一些家底的他打算买房。日，张立福与南方工贸屹海达工贸有限公司签署《楼宇认购协议书》，约定向屹海达公司购买位于南山区一甲村前海路与深南大道交叉口东南地段内的楼宇A四、B四、B五三个单元，总价860220元。 签约之后，张立福分三次将购房款汇入屹海达公司的指定账户。不过，并不是屹海达公司自己的账户，而是深圳市丰肇工贸发展有限公司的账户。原来，1993年9月，屹海达公司与丰肇公司达成《合作兴建住宅楼合同书》，约定由屹海达公司提供土地使用权，丰肇公司提供资金，双方合作建房，各占有50%的份额。而张立福购买的3个单位，都在丰肇公司分得的部分。 于是，张立福按照屹海达公司的指定，与丰肇公司签订了《楼宇转让合同》，该合同明确了“买房享受房产所有权50年”。合同签署后，张立福很快付清了全部房款，“然后我就催促这两家公司，按照合同的要求，尽快给我办理房产证。”然而，几年时间一晃而过，张立福仍然没有见到房产证的影子。 军事用地建房无法办理房产证？ 签了约，付了款，为什么迟迟拿不到房产证？原来，一甲新村的房子，“出身”有问题。 根子在土地的属性上。当买房多年还没拿到房产证，张立福与开发商对簿公堂时，对方却告诉他，这栋房子的开发用地属于军事用地，根本就无法办理房产证。 晶报记者查阅南山区人民法院案卷显示，1993年4月，广州军区南头养殖场与深圳市田厦实业股份有限公司签订了一份《征地协议书》，田厦公司依法征用广州军区南头养殖场位于一甲村西侧鱼塘24亩，用于兴建住宅楼；双方的协议约定，广州军区南头养殖场同意田厦公司征地24亩，田厦公司同意在征用土地的西北面返还1000平方米的土地给广州军区南头养殖场使用。同年9月，广州军区南头养殖场与丰肇公司签订《合作兴建住宅合同书》，约定在南山村一甲村、天海路与深南大道交叉口的东南角合建一栋住宅楼，双方各占50%的房产，广州军区南头养殖场提供使用期为50年的住宅用地1000平方米。 实际上，广州军区南头养殖场是部队系统内部的名称，它在工商部门登记的名称为“南方工贸南头养殖场”。1994年6月，南方工贸南头养殖场经工商变更登记为南方工贸屹海达工贸公司，然而其在部队内部的地位和名称并未变化。因此，屹海达公司当时属于部队企业确定无疑。 2004年3月，已经买房10年没拿到房产证的张立福，向南山区人民法院提起诉讼，要求屹海达公司和丰肇公司根据购房协议为他办理房产证。屹海达公司代理人在法庭上称，根据其与丰肇公司的合作建房协议，张立福购买的房产属于丰肇公司所属的那50%。因此，办理房产证的责任应属于丰肇公司。 而丰肇公司的代理人则称，张立福按照屹海达公司的指定与其签订的购房协议，只明确了让张立福享有50年房产所有权，也就是使用50年，而没有承诺为其办理房产证；张立福应该明确知道因房屋开发时，土地为军事用地，房子的性质是内部职工房，根本就无法办理房产证。 曾为军事用地，如今早已“退役” 实际上，南山区法院最初受理张立福与屹海达公司、丰肇公司官司时，采信了“建房用地属军事用地”的说法。该法院作出的（2005）深南法民初字第839号民事判决书说：“原订立合同时一甲海边新村1号确属军事用地（不能进行商品房开发），该合同违反法律应属无效”，张立福“应明知该房产当时不能办理房产证”，因此，开发商没有义务为张立福办理房产证。 据此，南山区人民法院判决张立福败诉，屹海达公司和丰肇公司作为开发商，没有义务帮助他办理房产证。张立福不服，上诉至深圳市中级人民法院。 实情果然如此吗？晶报记者从市规划国土委了解到，海边一甲海边新村一号楼建设用地，原属广州军区南头养殖场所有，田厦公司依据协议征地24亩，才建起了这个住宅区；1995年9月，一甲一号楼工程取得《深圳市建设工程竣工验收证明书》，其中注明“建设单位：广州军区养殖场”。不过，对于田厦公司征地之后，这块土地的性质究竟是军事还是居住用地，并未明确。 上世纪90年代末，随着军办企业移交地方的浪潮，一甲海边新村的土地问题也浮出水面。1999年10月，广东省政府批复，同意组建广东省广晟资产经营有限公司，接收省内军队武警所办企业；2000年6月，广晟公司下发通知，南方工贸屹海达等13户军队企业划入广东省红岭实业有限公司。 同月，广州军区土地管理局致函当时的深圳市规划国土局，表示要将一甲村房地产随红岭公司一道移交给地方。请深圳方面予以办理变更手续。晶报记者从市规划国土委了解到，2001年10月，当时的市规划国土局与广州军区南头养殖场签订《深地合字（号土地使用权出让合同》，将一甲村建房用地明确为军事用途。 2004年12月，当时的市国土资源与房地产管理局复函红岭公司，表示已将一甲海边新村一号楼所在地块的土地用途，由军事用地变更为居住用地。 法院判决，开发商必须协助办理房产证 “不论房子开发的时候土地是什么性质，至少从2004年12月开始，一甲海边新村一号楼所在的地块，就不是军事用地了。”张立福对晶报记者说。 事实上，在一甲海边新村用地性质转变之后，已经有部分业主成功办理了房产证。晶报记者从市规划国土委了解到，该楼盘业主张某、李某某、徐某某已经办妥房产证，并且成功转为红本，可上市转让。 基于对这些事实的认定，2006年深圳市中级人民法院作出终审判决，认定“屹海达公司有协助上诉人（张立福）办理已购房屋房地产证的责任”，判定其“在十日之内，协助上诉人（张立福）补交地价，办理……所购房屋的所有权证”。 第二阶段 张立福VS房地产权交易中心 法院判决不顶事，房产证依旧办不了 依据深圳市中级人民法院的这一终审判决，2007年3月，南山区人民法院执行局向屹海达公司送达（2007）深南法执字第1072号执行令，要求屹海达公司即广州军区南头养殖场协助张立福办理其所购房屋的所有权证。 2009年7月，南山区人民法院又作出（2007）深南法执字第1072号协助执行通知书三份，要求深圳市房地产权登记中心（以下简称登记中心）对张立福所购房屋办理过户手续。 然而，法院的判决与执行令，依然没能让张立福拿到房产证。登记中心拒绝张立福办理房屋产权过户手续。实际上，早在2004年一甲海边新村地块从军事用地转为居住用地之后，张立福就拿着自己买房的原始材料，来到登记中心，要求办理房产证。令他意外的是，2005年1月，登记中心就此事给他复函说：该房产“土地用途为军事用地，不得擅自非法转让；因此，你所签订的《楼宇认购协议书》属非法的房地产买卖行为，不受法律保护”。 此时，距离当时的深圳市国土资源与房地产管理局复函红岭公司，将一甲海边新村所属地块变更为居住用地，已经过去了一个月。 更加令人意外的是，在人民法院已经将这三套房子的产权判给张立福的情况下，登记中心不但拒绝为张立福办理过户手续，反而为原来的房产证持有者办登记手续。 晶报记者从市规划国土委了解到，2001年全市清理房地产项目时，一甲海边新村开发商屹海达公司为楼盘办理了房地产使用权证（蓝本）。2001年，张立福在老家黑龙江省鸡西市从事商业活动时，曾因涉嫌偷税漏税被刑拘（后被证实为冤案并无罪释放），在此期间，张立福的妻子白某某为洗雪冤情，急于筹集资金，在没有经过张立福同意的情况下，将一甲海边新村一号楼502房退给了开发商之一的丰肇公司，并以张立福的名义，与丰肇公司重新签订了《楼宇认购转让合同》，将原先的购买401、402、502号，总计3套房，改为购买401、402号，总计两套房。 张立福洗脱冤案返回深圳后，发现购房合同被妻子以他的名义修改，502号房被退回给开发商后，向南山区人民法院提起诉讼。2007年8月，南山区人民法院作出（2007）深南法民三初字第828号判决书，认为白某某未经过丈夫张立福同意，以张的名义与丰肇公司重新签订购房合同，将购买3套房改为购买2套房，违反了《合同法》的有关规定，该《楼宇认购转让合同》无效。 这一判决作出后，一甲海边新村开发商之一丰肇公司并未上诉，张立福1993年购买一甲海边新村3套房的合同的合法性没有受到任何影响。然而，法院的一系列判决，都遭到了登记中心的“无视”。 晶报记者了解到，一甲海边新村401、402目前的房产证系日核发，房产证号分别为深房地字第号、号，权利人是“广东省红岭集团有限公司”，正是这个楼盘的开发商广州军区南头养殖场（屹海达公司）的上级企业；而502房（即2001年白某某私自“退回”的房子，相关合同已被南山区法院判决无效），登记时间则为2010年5月，房产证号为深房地字第号，权利人为徐广轩（系从原广州军区南头养殖场手中转让而来）。 显然，这3套房子的产权，仍然登记在一甲海边新村的开发商及其关系人名下。 法院判决不能证明原“登记行为错误”？ 日，张立福再次向市房地产权登记中心提交《更正登记申请书》，要求依据深圳市中级人民法院（2006）深中法民五终字第524号判决书、南山区人民法院（2007）深南执字1072号执行令，为他办理所购买的房子的房产证。 日，登记中心正式回复张立福，驳回他要求将这3套房子产权转移到他名下的要求。深圳市规划国土委代理人，广东联建律师事务所张东煜律师表示，依据《房屋登记办法》，没有理由予以变更。 根据张东煜律师的说明，晶报记者查阅了《房屋登记办法》，这是一部由建设部在2008年公布的行业规范文件。《房屋登记办法》第74条规定：权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以……申请更正登记。 张东煜律师认为，深圳市中级人民法院（2006）深中法民五终字第524号判决书，只能证明他与屹海达公司签订的购房合同有效，但是，并没有认定登记中心对这3套房子的登记行为错误；因此，不能给他办理这3套房子的产权登记。 “法院已经把这3套房子的所有权判给我了，还要我怎么证明呢？”张立福十分困惑。 □后记 张立福上书国务院法制办 由于不服登记中心拒绝为自己办理一甲海边新村3套房产登记的决定，去年7月，张立福向福田区人民法院提起行政诉讼。对此，深圳市规划国土委（登记中心的上级机构）的代理人张东煜律师表示，根据《最高人民法院关于执行“中华人民共和国行政诉讼法”若干问题的解释》第十二条规定，与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织可以依法提起行政诉讼；而张立福并非一甲海边新村3套房产的物权“变更登记行为的相对人”，与该变更登记行为也不存在法律上的利害关系，因此，即使对该变更登记行为不服也不可以提起行政诉讼。 去年底，张立福的行政诉讼请求被福田区人民法院驳回。 对此，赵鹏律师十分不解：“深圳市中级人民法院的判决书已经证明了张立福是这3套房子的权利人，怎么能与变更登记没有法律上的利害关系呢？” 为此，张立福今年初上书国务院法制办，请求审查与《物权法》抵触的《房屋登记办法》第七十四条。“《规章制定程序条例》第三十五条第一款规定，国家机关、社会团体、企业事业组织、公民认为规章同法律、行政法规相抵触的，可以向国务院书面提出审查的建议，由国务院法制办研究处理”，赵鹏律师对晶报记者说，张立福的上书有充足的法理依据，理应能够得到有关方面的积极回应。 《房屋登记办法》和《物权法》，孰大? “登记中心拒绝依据法院判决，给张立福购买的房屋办理产权登记，属于适用法律错误”，张立福的代理人、广东海派律师事务所赵鹏律师对晶报记者说。 赵鹏律师表示，登记中心在处理张立福房产登记问题上，采用的是建设部下发的《房屋登记办法》，这是一个部门规章，并不是法律。《房屋登记办法》关于房屋变更登记的规定在第七十四条：“权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）证明房屋登记簿记载错误的材料。” 赵鹏律师认为，这个规定有很大的漏洞：怎样证明登记错误，难道人民法院的判决书不在可资证明的材料之内吗？ 赵鹏律师告诉记者，《物权法》对于房屋变更登记同样有明确规定，第二十八条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。” 他认为，《物权法》的规定要完善得多，确认了人民法院关于房地产诉讼的判决书，可以作为变更登记的依据。根据这一规定，深圳市中级人民法院（2006）深中法民五终字第524号判决书已经认定了一甲海边新村一号楼401、402、502三套房产的产权归张立福所有，登记中心就应该遵照《物权法》的规定，在“人民法院……的法律文书……，导致物权设立、变更、转让”的情况下，“自法律文书……生效时”将这三套房子的产权登记在张立福名下。 赵鹏律师对晶报记者说，在物业产权变更登记方面，《房屋登记办法》与《物权法》存在着明显的矛盾；在这种情况下职能部门应该以哪部法规文件为准？赵鹏律师表示，《中华人民共和国立法法》第七十九条规定，“法律与行政法规的效力：法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章”；此外，《规章制定程序条例》第三条规定：“制定规章，应当遵循《立法法》确定的立法原则，符合宪法、法律、行政法规和其他上位法的规定”。 因此，赵鹏律师认为，登记中心以《房屋登记办法》为由，拒不执行人民法院关于物业产权的判决，属于用部门规章否定基本法律，违反了《立法法》的规定。}