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酒泉市宏润商贸有限公司与梁鲜宁房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书
发布时间：
甘肃省嘉峪关市中级人民法院
民事判决书
（）嘉民一终字第号
号面积为<font color="#33.74平方米的房屋出租于被告梁鲜宁，年租金为<font color="#万元。<font color="#11年<font color="#月<font color="#日租赁期限届满，房主吴志孟与原告法定代表人方发春签订房屋买卖协议，约定将包括涉案房屋在内的迎宾楼出售于原告，在<font color="#13年<font color="#月<font color="#日原告未付清迎宾楼的转让费前，原告法定代表人方发春需以委托授权的方式行使经营管理权。<font color="#11年<font color="#月<font color="#日，房主吴志孟委托原告法定代表人方发春与被告梁鲜宁签订协议，约定为保证梁鲜宁顺利搬离房屋，允许其免费使用房屋至<font color="#12年<font color="#月<font color="#日，逾期搬离，每天支付<font color="#00元违约金。<font color="#12年<font color="#月<font color="#日，原、被告签订补充协议，约定被告支付原告搬迁保证金<font color="#万元，原告宏润公司于<font color="#12年<font color="#月<font color="#日前将其与房屋使用人移动公司、电信公司、联通公司商谈的结果告知被告，便于被告在协议期限清空场地。
年<font color="#月<font color="#日搬离场地，逾期搬离面积为<font color="#0平方米的房屋，被告认可。该<font color="#0平方米房屋为联通公司单独使用。据此，被告逾期撤离<font color="#天。被告承租场地共计<font color="#33.74平方米，其逾期搬离的场地面积占承租总面积<font color="#%，按照年租金<font color="#万元计算，逾期搬离场地使用费为<font color="#77.54元。
元，被告不认可。原告提交其与装修工程承包人杨祥签订的承包合同及付款凭证，证明装修工程为固定价款<font color="#8万元，工期自<font color="#12年<font color="#月<font color="#日至<font color="#12年<font color="#月<font color="#日；其提交装修工人出具的情况说明，证明<font color="#名民工误工期间自<font color="#12年<font color="#月<font color="#日至<font color="#12年<font color="#月<font color="#日，原告提交的证据不能证实其实际承担了装修误工损失。
一审法院认为装修误工损失，平方米，但原告主张的装修误工<font color="#天、误工<font color="#人亦与常理不符，故该项主张本院不予支持。元。违约金<font color="#000元，合计<font color="#577.54元，
公司万元的违约金。事实与理由：<font color="#、被上诉人违反约定逾期搬离达<font color="#天，严重违反法律规定的诚实信用原则及协议约定内容，应按照约定承担违约责任；<font color="#、原定于<font color="#12年<font color="#月<font color="#日完成所有旧装修的拆除工作，因被上诉人逾期搬离，使得拆除工人作业时间加长，工钱增加，造成上诉人不可避免的损失，一审判决<font color="#万元违约金明显低于上诉人的实际损失，显失公平。
平方米的房屋使用至<font color="#12年<font color="#月<font color="#日，逾期搬离每天支付<font color="#00元违约金。被上诉人认为其仅就承租房屋中的<font color="#0平方米的房屋逾期搬离<font color="#天，上诉人主张的违约金明显高于实际损失，请求降低违约金。被上诉人逾期搬离的<font color="#0平方米房屋为联通公司单独使用，实际搬离时间为同年<font color="#月<font color="#日，方发春于<font color="#12年<font color="#月<font color="#日签订的装修合同（包括涉案房屋）约定的装修期间为同年<font color="#月<font color="#日至<font color="#月<font color="#日，上诉人并未举证证实被上诉人的违约行为至使其装修竣工迟延。平方米，装修误工损失为天，明显与常理不符，且上诉人提交的证据不能证实其实际已承担了该损失，故一审对上诉人主张的该损失数额未予认定。因上诉人就被上诉人的违约行为所受到的实际损失无法确定，一审法院元并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，
元，由上诉人
判& 长&&& 许文贤
记& 员 &&&刘& 静中国裁判文书网
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原告张彩云诉被告河南宏益华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2013）金民二初字第6421号原告张彩云，女，汉族，日出生。委托代理人成宇红，河南天坤律师事务所律师。被告河南宏益华房地产开发有限公司。法定代表人钟奕南，董事长。原告张彩云诉被告河南宏益华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人成宇红到庭参加诉讼。被告河南宏益华房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定，被告将位于金水区南阳路、优胜北路宏益华·香港城的商品房一套出卖给原告。合同约定商品房总价款为人民币459603元。合同签订后，原告已经履行了全部合同义务，但被告在日向原告交付房屋后，没有在360日内持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，造成原告至今无法取得房产证。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应向原告支付违约金9192元。原告就此违约金支付事宜同被告商谈多次未果，遂诉至法院。请求依法判令：1.被告立即协助原告办理房产证；2.支付原告逾期备案违约金9192元；3.本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称，被告作为房屋建设单位，只是负责完成房屋产权登记备案，即初始登记。为原告办理房屋产权证属于转移登记，是房管局的权利，被告只能提供协助义务。但现在因与施工单位存在工程款结算纠纷，施工单位不配合，导致被告无法完成产权初始登记。被告在符合条件时愿意协助原告办理房屋产权证。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1.原被告双方签订的《商品房买卖合同》一份，证明原告与被告之间的商品房买卖合同关系成立。2.原告支付房款的发票二张，证明原告已经支付了房款，被告应当按合同约定向房管局进行产权登记备案。3.《业主收楼交接书》一份，证明被告向原告交付房屋的时间、《前期物业管理服务协议》一份，证明被告已向原告交付房屋。4.收款收据一张，证明被告收取原告办证工本费500元。被告对原告提供的证据未质证。被告未向法院提供证据。本院根据双方当事人的陈述、答辩、举证和质证意见及庭审情况，对本案事实确认如下：日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，主要载明：原告购买被告位于金水区南阳路东、优胜北路南X幢X单元XX层XX号房屋一套，合同总价款459603元。被告应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。被告在约定的时间内不履行产权登记备案责任，逾期360日以内的，承担全部房款0.5％的违约金直至完成备案；逾期360日以上的，原告有权退房，被告承担全部房款2％的违约金，并退还已付房款。合同签订当日，原告支付被告购房首付款92603元，后于日支付被告购房余款317000元。被告于日出具《收款收据》一份，载明：兹收到张彩云8-11-F人民币500元，系付办证工本费。日原被告双方签订《业主收楼交接书》一份，日原被告双方签订《前期物业管理服务协议》主要载明：X幢XX号房于日在郑州宾至新世纪物业服务有限公司工作人员的陪同下入楼验收，开发商和业主双方一致认为，该套房屋可以交付业主；日原被告双方已签订《前期物业管理服务协议》证实原告已入住并开始缴纳物业费现被告至今未能完成原告所购房屋的产权登记备案。双方由此酿成纠纷，原告诉至法院。本院认为，原、被告双方于日签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告依约向被告交纳了购房款，被告于日将涉案房屋交付给原告后至今未办理产权登记备案，已逾期360日以上，被告已构成违约，原告有权要求被告办理房屋产权登记并支付逾期备案违约金。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“被告在约定的时间内不履行产权登记备案责任，逾期360日以内的，承担全部房款0.5％的违约金直至完成备案。逾期360日以上的，原告有权退房，被告承担全部房款2％的违约金，并退还已付房款”。原告选择在不退房的情况下要求被告承担2％的违约金，属合理请求，符合合同约定且数额也不过高。本院认为被告应按购房款的2％向原告支付违约金，即459603元×2％＝9192.06元。故原告的的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。被告关于无法完成产权登记备案的答辩意见，理由不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、在经房管部门审查符合其他法定条件的前提下，被告河南宏益华房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内按照法定程序协助原告张彩云办理位于郑州市金水区南阳路东、优胜北路南X幢X单元XX层XX号的房屋产权登记手续；二、被告河南宏益华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告张彩云违约金9192元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭据交本院查验，逾期视为放弃上诉。审　判　长　　王　平审　判　员　　许二虎代理审判员　　刘　瑞二〇一四年五月二十八日书　记　员　　娄晶晶
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我是被告，法院让判决书送达起十五日内提交上诉状，我没上诉，过了四五个月我却收到了县人民法院送到的一封信件，说我没在判决书生效日内给原告赔偿，让我交纳违约金四千元，我该怎么办？
问题类型：　问题来自：河南 - 许昌　悬赏：0分　咨询时间： 20:32　咨询人：25f906ty1406i
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你好：：你履行判决吧
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黄少芳、海口文林环境治理工程有限公司与陈长峰房屋租赁合同纠纷民事判决书
海南省海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书（2014）美民一初字第693号原告黄少芳，女。原告海口文林环境治理工程有限公司。两原告共同委托代理人田英，海南法立信律师事务所律师。被告陈长峰，男。原告黄少芳、海口文林环境治理工程有限公司（以下简称“文林公司”）诉被告陈长峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于日立案受理后，依法组成合议庭，由代理审判员郑薇担任审判长、人民陪审员何敏沛、李运全参加合议，于日公开开庭进行了审理。两原告委托代理人田英及被告陈长峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄少芳、文林公司诉称，日，被告与原告签订《商铺租赁合同》，租赁原告位于海口市海甸二东路临街13号商铺进行商业经营。双方的《商铺租赁合同》第三条明确规定了租金及其付款方式。第1项租金规定商铺每月租金人民币3000元，每月2日前缴纳租金，租金每两个月一交。从日起至今，被告共拖欠原告4个月铺面租金12000元人民币。原告多次派人上门催收租金，不知何原因，一直看到被告铺面处于关门状态。原告找人了解被告的铺面情况，问其为何不开铺面，被告回答，我有钱交租金，愿关多久就关多久。原、被告《商铺租赁合同》第六条“乙方的权利、义务”第7项规定“乙方必须按时交纳本合同约定的各项费用，乙方如逾期支付本合同约定的各项费用，或不足额支付，乙方每逾期一天，按所拖欠款总额的千分之三支付违约金给甲方。”按此约定，被告应向原告支付逾期付款共计3240元人民币的违约金。被告拖欠租金影响了原告的资金回笼、运转，损害了原告合法的经济利益。《中华人民共和国合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告认为，双方自愿签订本租赁合同，就应该依法履行合同义务。如不按约定履行就要承担合同违约责任。第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。原告认为被告根本不是诚心经营，也不按时交纳租金，因此要求收回铺面。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特向贵院起诉，请求判令：1、被告向原告支付自日至今的拖欠租金（至起诉时暂计为拖欠4个月租金12000元人民币）；2、被告向原告按照欠款总额的千分之三标准计算支付逾期付款违约金，从拖欠之日到租金付清之日（至起诉时的违约金为3240元）；3、原告、被告双方解除《商铺租赁合同》；4、本案的一切诉讼费用都由被告承担。被告陈长峰辩称，因为从日我已经在美兰区法院起诉开庭要求撤销该《商铺租赁合同》，所以该《商铺租赁合同》是不合法的，不存在解除的问题，原告也不能要求我支付租金和逾期违约金。而且我的商铺原告黄少芳已经转租给别人。日该商铺已经被取缔了，原告黄少芳也没有将该情况告知我。经审理查明，日，原告黄少芳（甲方）与被告陈长峰（乙方）签订一份《商铺租赁合同》。双方约定：甲方将海口市海甸二东路临街13号商铺（有10个摊位）出租给乙方，租期自日起至日，每月租金3000元（每间摊位300元，10间租金共计3000元），押金为3800元，押金金额不能冲抵商铺租金；租金按每期两个月一交，第一次租金与押金在合同签订时同时交付给甲方，以后每期第一个月的前五日交付租金；乙方逾期交纳租金与其他费用、经甲方限期交纳后仍拒不交纳的，或者乙方拖欠租金10天以上的，甲方有权解除合同；乙方必须按时交纳本合同约定的各项费用，乙方如逾期支付合同约定的各项费用，或不足额支付，乙方每逾期一天，按所拖欠款总额的3‰支付违约金给甲方；租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，乙方应当于租赁期满或合同终止后10日内将租赁的商铺交还甲方等。在上述合同的第4页还注明以下内容：日前租金已付清。合同签订后，原告即向被告交付了涉案铺面。之后，被告认为原告阻止其经营，遂于2013年10月底搬离铺面。被告自日之后就未向原告支付租金。日，被告向本院起诉原告，请求撤销双方签订的《商铺租赁合同》。因被告明确向原告表示不再履行合同，原告亦于日向本院提起本案诉讼。原告在庭审中自认其在（2014）美民一初字第5号案件中未提出解除合同的意思表示，在本案起诉前未向被告发出解除合同的通知。另查，原告黄少芳是原告文林公司的法定代表人。日，海口市市政市容管理委员会作出海政容管字（2013）14号《关于美兰区申请增设便民疏导点摊位的批复》，对美兰区市政市容管理委员会请求增设疏导点摊位事宜批复同意在海甸二东路延长线增加200个摊位。该批复同时抄送原告文林公司。日，海口市市政市容管理委员会向美兰区市政市容管理委员会发出海政容管字（2013）80号《关于取缔海甸二东路便民疏导点的通知》，内容为：“海甸二东路便民疏导点位于海口大成置业有限公司所有土地规划红线边缘，因该公司筹备对该处开发施工，车辆进出工地存在安全隐患。为消除安全隐患，确保工地施工安全，在工地基础开挖时，先拆除工地出入口处两侧各9米的疏导点摊位，待该工地项目施工许可证办理完毕后1个月内全部拆除疏导点摊位”。在诉讼过程中，被告抗辩合同不合法，属于可撤销合同。根据最高人民法院日实施的《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第八条的规定，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。本院于日对被告进行释明，被告认为合同约定的违约金计算标准过高，请求法院将违约金的计算标准调整为每日万分之零点一。本院所确认的上述事实，有《商铺租赁合同》、企业机读档案登记资料、海政容管字（号文件、（2014）美民一初字第5号受理案件通知书及当事人陈述笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。被告提供信访复字（2014）号受理决定书，用以证明原告的海甸二东路疏导点是违法的。该证据载明的内容仅证明纪检监察机关受理了被告反映的问题，不能证明有权机关对涉案铺面所在的疏导点作出了是否违法的认定，故本院对该证据不予采信。被告提供手机短信及光盘中的视频，用以证明原告要求被告搬出涉案铺面。因被告未提供其他证据证明手机短信的发送与原告的关联性，且光盘视频内容未能证明原告要求被告搬离涉案铺面的事实，故本院对上述证据不予采信。本院认为，一、关于解除《商铺租赁合同》的问题。根据海口市市政市容管理委员会海政容管字（2013）14号《关于美兰区申请增设便民疏导点摊位的批复》，海口市海甸二东路临街商铺是原告文林公司经批准搭建，原告黄少芳作为该司的法定代表人与承租人签订《商铺租赁合同》，应认定为职务行为，应由文林公司承担黄少芳民事行为的法律后果。两原告与被告就海口市海甸二东路临街13号商铺签订的《商铺租赁合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。合同当事人应依约全面履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。因被告已明确向原告表示不再履行合同，故原告依法可以解除双方签订的《商铺租赁合同》。故原告请求解除《商铺租赁合同》，具有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告在本案起诉前未向被告发出解除合同的通知，故原、被告签订的《商铺租赁合同》应于本院作出的判决生效之日解除。二、关于被告应付的租金和逾期付款违约金的问题。因被告自日之后就未向原告支付过租金，且《商铺租赁合同》应于本院作出的判决生效之日予以解除，故被告应按每月租金3000元的标准、自日起至本院作出的判决生效之日止向原告支付租金。根据合同约定，租金按每期两个月一交，第一次租金与押金在合同签订时同时交付给甲方，以后每期第一个月的前五日交付租金。被告应向原告支付租金的期限为日前、日前、日前、日及此后的每隔一个月的5日前。根据双方的约定，被告每逾期一天，按所拖欠款总额的3‰支付违约金给原告。被告抗辩违约金计算标准过高，请求法院将违约金的计算标准调整为每日万分之零点一。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因被告逾期支付的款项为12600元，并非双方合同的总标的即三年租金总额11万元，故被告逾期付款造成的损失实为未付款项的利息损失，而非双方的合同总额，故原告以其违约金请求未超过11万元的30%而主张违约金不过分高于造成的损失，没有事实依据，本院不予支持。按中国人民银行规定的一年期贷款利率标准计算，原告每日利息损失不超过逾期应付款的万分之二。如果按合同约定的每日3‰标准计算逾期付款违约金，则该违约金过分高于原告的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，如双方当事人约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。因此，本院综合考虑本案所涉合同的履行情况、被告的违约原因及损害结果等因素，本着公平与诚实信用原则，酌情将双方约定的违约金计付标准调整为每日万分之一。故被告应按每日万分之一的标准分阶段向原告计付违约金，即自日起至日止以6000元为基数计付、自日起至日止以12000元为基数计付、自日起至日止以18000元为基数计付、自日起至本判决确定的付清租金之日止以拖欠的租金总额为基数计付。原告请求被告支付的逾期付款违约金，超过上述金额的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第二项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告黄少芳、海口文林环境治理工程有限公司与被告陈长峰于日签订的《商铺租赁合同》应于本判决生效之日解除；二、被告陈长峰须在本判决生效之日起十日内按每月3000元的标准向原告黄少芳、海口文林环境治理工程有限公司支付租金，并按每日万分之一的标准偿付违约金（自日起至日止以6000元为基数计付；自日起至日止以12000元为基数计付、自日起至日止以18000元为基数计付、自日起至本判决确定的付清租金之日止以拖欠的租金总额为基数计付）；三、驳回原告黄少芳、海口文林环境治理工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币181元，由被告陈长峰负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审　判　长　　郑　薇人民陪审员　　李运全人民陪审员　　何敏沛二〇一四年六月三日书　记　员　　吴丹妮附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。…………第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以通过适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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