名称：宁波市鄞州区人民法院

住所：宁波市鄞州区惠风西路88号

机构名称：宁波永信房地产估价有限公司

住所：慈溪市白沙路街道新城大道北路328号嘉里商务大厦2号楼13-1

备案证书编号：浙建房估证字[号

为宁波市鄞州区人民法院司法处置房地产提供价格参考依据而评估涉案房地产价值。

估价对象系指**位于慈溪市宗汉街道新界村的工业房地产，证载土地使用权面积合计为17763平方米，证载房屋建筑面积合计为8346.43平方米，另有无证房屋建筑面积合计为6695.87平方米（其中证载红线内无证房屋面积为6279.97平方米，红线外无证房屋面积为415.9平方米），棚面积合计为755.1平方米（其中证载红线内棚面积为513.22平方米，红线外棚面积为241.88平方米）。

（二）估价对象区位状况

估价对象为位于慈溪市宗汉街道新界村的工业房地产，北临仙房路、东临历新路，区域内道路畅通，道路通达度较好，周边无交通管制，停车较方便。厂区附近无公交线路经过，公共交通便捷度较差，对外交通便捷度一般。估价对象位于慈溪市宗汉街道，距离慈溪中心城区约5公里，基础设施较完善。周边有工业厂房、自建落地房、保利商城、新界农贸市场、康鑫梵石花园等小区，公共配套设施较好，有一定的工业集聚度。

1. 根据估价师实地查勘，估价对象周边区域土地平整，无明显坡度，地势与相邻土地齐平，洪水淹没可能较小，无不良地质现象，亦无迹象表明土壤受过污染。估价对象共六块宗地，形状均不规则，北侧四块宗地互为整体，南侧两块宗地互为整体，南北间隔一条河道，土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯），红线内已建有房屋建筑物。

估价建筑物坐落于慈溪市宗汉街道新界村，估价对象范围内共有四处有产权房屋，有产权房屋建筑面积合计为8346.43平方米。另有无证房屋建筑面积合计为6695.87平方米（其中证载红线内无证房屋面积为6279.97平方米，红线外无证房屋面积为415.9平方米）。各幢房屋实物状况详见下表：

根据实地查勘，宗地红线内共有八处棚，根据估价师实地查勘及宁波永正测绘有限公司出具的《**测绘成果书》，确定宗地红线内棚面积合计为755.1平方米。各幢棚面积详见下表：

根据估价委托人提供的《国有土地使用证》及宁波永正测绘有限公司出具的**测绘成果书，地块1土地证号为慈国用（2004）字第180696号，土地使用权人为**，证载坐落为慈溪市宗汉街道新界村，土地用途为工业用地，使用权类型为出让，证载土地使用权面积为1998平方米，终止日期为2047年3月30日。地块2土地证号为慈国用（2004）字第180693号，土地使用权人为**，证载坐落为慈溪市宗汉街道新界村，土地用途为工业用地，使用权类型为出让，证载土地使用权面积为2407平方米，终止日期为2047年9月29日。地块3土地证号为慈国用（2004）字第180694号，土地使用权人为**，证载坐落为慈溪市宗汉街道新界村，土地用途为工业用地，使用权类型为出让，证载土地使用权面积为1998平方米，终止日期为2047年3月30日。地块4土地证号为慈国用（2004）字第180697号，土地使用权人为**，证载坐落为慈溪市宗汉街道新界村，土地用途为工业用地，使用权类型为出让，证载土地使用权面积为1932平方米，终止日期为2054年11月25日。地块5土地证号为慈国用（2004）字第180695号，土地使用权人为**，证载坐落为慈溪市宗汉街道新界村，土地用途为工业用地，使用权类型为出让，证载土地使用权面积为2664平方米，终止日期为2050年8月24日。地块6土地证号为慈国用（2004）字第180692号，土地使用权人为**，证载坐落为慈溪市宗汉街道新界村，土地用途为工业用地，使用权类型为出让，证载土地使用权面积为6764平方米，终止日期为2050年8月24日。

根据估价委托人提供的《房屋所有权证》复印件，房屋所有权人为**，证载房屋坐落位置为慈溪市宗汉街道新界村。慈房权证2004字第013444号房屋所有权证登记证载建筑面积分别为1787.54平方米、536.78平方米、2012.51平方米、4009.6平方米。根据估价师实地查勘及宁波永正测绘有限公司出具的《**测绘成果书》，另有无证房屋建筑面积合计为6695.87平方米（其中证载红线内无证房屋面积为6279.97平方米，红线外无证房屋面积为415.9平方米）。宗地红线内共有八处棚，根据估价师实地查勘及宁波永正测绘有限公司出具的《**测绘成果书》，确定棚面积合计为755.1平方米（其中证载红线内棚面积为513.22平方米，红线外棚面积为241.88平方米）。

根据估价委托人提供的《房屋他项权证》复印件，房屋他项权证号为慈房他证2014字第006144号，估价对象已设定最高额抵押权，房屋他项权利人为华夏银行股份有限公司宁波慈溪支行，最高债权数额为元。

二〇二〇年十月二十三日。

根据估价目的，依据价值时点原则确定以实地查勘之日为价值时点。

本次估价的房地产价值为估价对象在价值时点二〇二〇年十月二十三日的公开市场价值。

公开市场价值，即估价对象在本次估价目的及合法利用条件下，根据公开市场原则对估价对象以实际使用状况确定的在价值时点下的公开市场价值，即在公开市场上最可能形成或成立的价格。

 本估价报告遵循独立、客观、公正原则及合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳使用原则等技术性原则。

（一）独立、客观、公正原则

要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

（五）最高最佳利用原则

房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、《中华人民共和国土地管理法》；

3、《中华人民共和国资产评估法》；

4、《中华人民共和国物权法》及最高人民法院的司法解释；

5、《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》；

6、《浙江省人民法院实施〈最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定〉细则（试行）》；

7、《宁波市人民法院对外委托司法鉴定工作暂行规定》。

（二）技术标准、规程、规范

1、《房地产估价规范》（GB/T）；

2、《房地产估价基本术语标准》（GB/T）。

（三）估价委托人提供的相关资料

1、宁波市鄞州区人民法院司法评估委托书；

2、慈溪市不动产登记查询证明；

3、国有土地使用证复印件；

4、房屋所有权证复印件；

5、房屋他项权证复印件。

1、房地产估价师现场查勘、调查、收集的相关资料；

2、本公司掌握的有关信息资料；

3、宁波永正测绘有限公司出具的测绘成果书。

九、估价方法及测算思路

根据估价目的及估价对象的状况，分别采用不同的估价方法。依照国家行业标准《房地产估价规范》，通常的估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法等。根据估价委托人提供的资料及估价人员现场查勘、市场调查和向房地产管理部门了解的政策、规划等有关资料，在遵循估价原则的基础上，深入细致地分析了该物业的特点和实际状况，选用合理的估价方法分别进行测算，经综合分析确定本次估价结果。

（一）估价方法适用性分析及估价技术路线

比较法适用于同类房地产交易案例较多的房地产估价，估价对象为工业房地产，可比性差，近期同类房地产的交易实例基本无，故不宜采用比较法。

收益法适用于估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的收益性房地产，估价对象为工业房地产，可用于出租，但估价师通过大量的市场调查，同类工业房地产出租案例较少且收益率较难确定，故不宜采用收益法进行估价。

估价对象为工业房地产，房地产市场价格与花费的成本之间有必然的联系，成本法所得到的价格可以真正体现估价对象房地产的市场价格。故本次评估时宜采用成本法进行估价。

假设开发法适用于具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等成本法以外的方法测算的房地产，估价对象作为工业房地产，其开发完成后的价值难以用比较法或收益法进行测算，故不适合采用假设开发法进行估价。

故本次对估价对象进行估价时，采用成本法进行测算，得出的结果经定量和定性分析后，最终确定估价对象房地产的公开市场价值。

成本法:测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

利用成本法求取估价对象房地产市场价值。房地产市场价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧

（三）成本法简单测算思路如下：

本次估价采用比较法测算土地价值。

开发成本是指在取得房地产开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等，本次估价分为建筑安装工程费、查勘设计和前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费及开发期间税费。

管理费用是指为了组织和管理房地产开发经营过程活动所必需的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费用、差旅费等，根据房地产行业日常总结其为开发成本的一定比率，通常取2%-5%。

假设估价对象建成后在市场上销售，销售费用包括销售代理及广告宣传费等，以开发完成后的房地产价值为基数乘以费率，类似工业房地产项目销售费用费率一般为1%-2%。

评估行业的投资利息与会计上财务费用有区别，上述投入的开发成本、管理费用均需要考虑资金的时间价值，无论其资金是自有还是借贷的。应计利息项包括土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用。该估价对象客观开发期约1年，按复利计算，当前中国人民银行公布的最新一年期贷款基准利率为4.35%。土地取得成本在开发初期一次性投入，故计息期为整个开发期；假设开发成本和管理费用为建设期中均匀投入，则继续期为整个开发期的一半；销售费仅为销售中介代理费，一般与销售同时发生，故销售费用不计投资利息。

销售税费包括增值税、城乡维护建设税和教育费附加、印花税、水利基金等，以开发完成后的房地产价值为基数乘以税率计数，税率约为6%。

房地产商进行房地产开发投资，承受一定的投资风险，需要获得相等的报酬，即开发利润，开发利润的表达方式有几种，例如直接成本利润、成本利润、投资利润、销售利润，本次估价按销售利润进行测算，基数为开发完成后的房地产价值，根据有关数据统计类似房地产项目销售利润率通常在15%-20%之间，根据谨慎性原则，本次估价确定估价对象开发利润率为15%。

房地产重置价=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

1. 建筑物折旧采用年限法中的直线法。估价对象建筑有效使用年限尚未到达耐用年限，但考虑到建筑拆除等相关成本，本次估价仍将残值率确定为0%。

   房地产价值=房地产重置价-建筑物折旧

房地产估价师根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，满足估价的假设和限制条件及使用报告说明下，选用成本法进行分析和测算，确定委估房地产在二〇二〇年十月二十三日的估价结果如下（保留至百位）：

土地使用权评估总价：RMB3130.04万元；

有证建筑评估总价：RMB727.73万元；

发证红线内无证建筑评估总价：RMB260.4万元；

发证红线内棚评估总价：RMB8.59万元；

发证红线外无证建筑评估总价：RMB18.78万元；

发证红线外棚评估总价：RMB3.25万元；

厂区内绿化及石雕凉亭评估总价：RMB35.39万元；

房地产市场价值：RMB4184.18万元；

大写金额：人民币肆仟壹佰捌拾肆万壹仟捌佰元整。

参加估价的注册房地产估价师

二〇二〇年十月二十三日

二〇二〇年十月二十三日至二〇二〇年十一月三十日

本报告应用的有效期为壹年，从估价报告出具之日2020年11月30日起至2021年11月29日止，超过此期效，本次估价报告及结果自动失效。