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节目互动，节目预告，节目福利统统都在这

张强一直想买一套属于自己的房，长期租房住让他和他的妻子缺乏归属感。可怜自己的荷包干瘪，他也不敢奢想购买高档的商品房。

李庆：强哥你那房子多少钱？在哪个小区呢？

张强：50万，福地花园。

李庆：可以啊，这太划算了欸，那不是拆迁房吗？有产权不？

张强：是的，所以价格相对便宜些，我们两口子以后负担小点嘛。没有，说是以后会办的。不过我们找了个熟人，是做中介的，卖了挺多这种房子，说是签了合同，公证了就没问题。

5天后，房屋中介陈昌龙和张强、卖房人刘梅去公证处办理所购房屋的公证。公证员退回了所有材料，面对突来的状况，张强和妻子还在发着愣。

公证员：不好意思，这处拆迁房屋，涉及人数太多，产权不明晰，不能办理公证。

中介陈昌龙：有材料，这，这是其他人协议书，这房子2018年就属于陈茜单独所有了，这些都是相关的材料。

公证员：可是陈茜属于未成年人，监护人处置该房屋也要尊重被监护人的真实意愿，所以也无法办理。

陈昌龙：你别急哥，我跟你解释。这个拆迁房当时分下来，确实是刘姐他们家加上亲戚5个人共有的。后来刘姐跟其他亲戚协议，买下了其他人的份额，这个房子现在属于她女儿陈茜独有。他们也签了协议，还有当时转账的记录，这个房子法律上就属于陈茜个人单独所有的。所以，哥，你别急。

张强：我不急？这些事，从头到尾我一无所知，就哄着给了定金！现在房子不能过户，你们才跟我说这些事，你们是欺诈！退我定金，双倍！不然我告你们。你这怎么解决？公证处都说了，不能办理。最让人生气的是，事先你们居然不告知我们这些情况。

陈昌龙：哥，拆迁房多多少少都是这样，办理手续可能就麻烦了一点，不然也不会这么便宜卖给你，对不对？我们耐心点，不着急，相信我，很快就能解决的。

张强：我们现在对你们之前没有告知真实情况，真挺生气的，你说我们怎么相信你们？暂时也不知道该如何解决。这样，一个星期，一个星期内解决这个问题，不行的话就退我双倍定金，定金两万，双倍就四万。

3天后的下午，张强的电话响起，来电是陈昌龙。挂了电话后，张强和妻子在手机上百度了“律师见证”。了解以后，他联系了陈昌龙，约定了周二去办理“律师见证”。在某律师事务所，律师准备好所有材料，开始见证工作。看着陈昌龙、刘梅和律师熟络的交谈，张强和妻子心里起了疑心。面对张强突然反悔，陈昌龙、刘梅连忙追问原因。

张强：律所、律师都是你们找的，我们也不了解，谁知道你们这靠不靠谱。

律师：张先生，律师见证也是有法律效力的。您若不相信我们律所以及我，这是我的律师资格证。关于这次见证工作，我们事先也是根据你们提供的材料进行了审查，审查的内容一定是真实、可信。您大可以放心。

刘梅：哥，之前没有提前告知你房子是我女儿这事，确实我们有过失，现在我们按照你说的，什么都准备好了，你自己又不做了，又要求我退钱给你，你觉得你这样又合适吗？

张强：你们欺骗我，现在还说我不合适？你这房子那么多问题，我难道不多长个心？又不是去菜市买个菜，被骗了也无所谓，这是几十万，我和我老婆要打多少工，存多久的钱，你知道吗？

陈昌龙：别生气，哥，什么事都好解决，坐下来，我们一起协商一下怎么处理。

张强：话都说到这了，也没什么好协商的，就公证，不公证就退我钱。

张强坚持公证，律师见证也就泡汤。陈昌龙在中间协调几次无果后，最终陷入了僵局。一个月后张强一纸诉状将刘梅、陈昌龙告上了法庭，请求法院判令：1.刘梅返还双倍定金40000元，以及双倍定金占用利息；2.判令陈昌龙和刘梅承担连带责任；3.办案诉讼费用由刘梅承担。最终法院判决：1.刘梅在判决生效之日起十日内向张强退还定金20000元。2.驳回张强其他请求。

【文中人物、公司名均系化名】

成都市新都区司法局 副局长 李志明

四川科林律师事务所 律师 赵莉丽

本案中交易的房屋转让人刘梅是否房屋所有权人呢？是否有权转让该房屋呢？

刘梅是案涉房屋的共同共有所有权人之一，但不能单独对案涉房屋进行处分。

根据《民法典》第三百零一条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

两人及以上都在房屋中有份额就是共有，

那除了我们在本案中提到的共同共有还有

房屋和土地等属于不动产。

根据《民法典》第二百九十七条 不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第二百九十八条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

第二百九十九条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

为什么说本案中房屋是共同共有，而不是按份共有呢？如何确定是按份共有还是共同共有？

根据《民法典》第三百零八条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

本案中的拆迁安置房屋的所有权人有8人，是家庭成员，在拆迁安置时并未明确具体份额，所有家庭成员之间也没有对案涉房屋所占份额达成一致的约定，因此应视为共同共有。

本案转让人如果想要处分该共有房屋，

应当对共有房屋先进行分割，明确所有权人后，由所有权人依法处分。

根据《民法典》第三百零三条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。

第三百零四条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

是不是可以随意帮她处置她的房屋份额呢？

不是，作为父母或者其他监护人，处理被监护人（包括未成年人和其他限制民事行为能力人）财产必须坚持最有利于被监护人的原则，并且根据孩子的年龄、智力等尊重本人医院。

根据《民法典》第三十五条 监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。

未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。

成年人的监护人履行监护职责，应当最大程度地尊重被监护人的真实意愿，保障并协助被监护人实施与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。对被监护人有能力独立处理的事务，监护人不得干涉。

是不是所有没有经过其他共有人同意出售

房屋的行为，都属于无权处分？

根据《最高人民法院关于适用

物权编的解释(一) 》第十四条:受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。中华人民共和国民法典>

那怎样才能认为是买房的人是

我们上一个问题里说的善意呢？

根据《最高人民法院关于适用

物权编的解释(一) 》第十五条：具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：中华人民共和国民法典>

（一）登记簿上存在有效的异议登记；

（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；

（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；

（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；

（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。

第十六条 受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。

怎样才能避免案例中张强的买房风险，

尽量保障房屋交易能够顺利进行呢？

如果购买的是新房，首先应选择符合《房地产管理法》第四十五条规定的房屋：商品房预售，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（就是我们通常所说的：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》）

（二）持有建设工程规划许可证；（就是我们通常所说的：《建设工程规划许可证》）

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（就是我们通常所说的：《建设工程施工许可证》）

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。（就是我们通常所说的：《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》）

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。这也是我们通常所说的要取得“五证”的房屋。

其次，要进行预告登记。根据《民法典》第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。如果选择的是二手房，应当选择权属登记明确，没有在租赁期间，没有设定抵押权、居住权等权利的房屋。

原标题：《欢天喜地交定金购二手房,合同公证却无法办理》

 疫情影响未履约，全额退款促和解

2020年1月，消费者孟先生在某培训机构报名并交纳了11400元的培训费，合同约定2月7日开学，受新冠疫情影响，培训班至3月底仍未开学。孟先生需上班，无法参加培训，故要求培训方退还培训费，双方协商未果,故投诉。

【调解结果】：接到投诉后，市消保委与培训方联系后了解到,培训方因受新冠疫情影响，不能按时开学,只能按要求延期办班且校方承诺疫情过后随时提供培训服务。市消保委认为受疫情影响，孟先生无法实现参加培训的消费目的，根据《合同法》第九十四条第一款、《民法总则》第一百八十条之规定，经市消保委调解，培训机构退还给孟先生全部培训费用。

聚集活动遇疫情，相互谅解退定金

2020年2月,许先生来到市消保委投诉称,他是某老年艺术团负责人，团中40多名成员准备组织一场演出,并事先预定了演出场所及相关配套服务,并预交了3000元定金。但因新冠疫情原因，他们决定取消演出，但演出场所出租方不同意退款，故请求市保委给予帮助。

【调解结果】:市消保委接诉后，迅速与场所出租方负责人联系了解事情的梗概。市消保委认为，双方签订了场地出租合同，因疫情不能实现合同具有直接的因果关系，根据《民法总则》第一百八十条之规定，因不可抗力不能履行民事义务的可以解除合同，不承担民事责任。因此，消费者可以行使合同法定解除权解除合同，同时对于场地出租方因疫情影响亦无法提供相应的场地出租服务对于原合同的解除不存在过错应退还收受的定金，亦不承担违约责任。

经调解，场所出租方最终同意退还定金3000元，双方满意。

健身中心不营业，依法退款没商量

2020年10月，消费者马女士来到市消保委投诉：反映其1月份在某健身中心办理了健身卡并交费1900元，但因疫情该健身中心一直未营业，马女士要求退费，双方协商未果，故投诉。

【调解结果】：市消保委了解情况，原来健身中心受疫情影响无法正常营业，但马女士认为疫情转入正常后，其他健身场所都已正常营业，该场所未营业无法提供健身服务，所以要求退款。经调解，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十三条之相关规定，最终，健身中心同意退回马女士所交费用1900元。

未成年人上网充值数万元，消保委跨区协作帮维权

2020年11月，市消保委接到王女士的投诉称:疫情期间其13岁的孩子在家上网课时，短短4个月，用上网课的手机前后向上海市某网络公司累计充值17万余元。孩子为游戏充值的行为家长并不知情，因家中变故经济困难，便抱着试试看的态度来到市消保委，恳请帮助退款。

【调解结果】：市消保委接诉后了解到，孩子的父亲7月份因意外刚刚去世，孩子的奶奶年老多病还需要照顾，家庭经济困难。依据《民法总则》第十九条、第二十条、第一百四十五条之规定，八周岁以上未成年人为限制民事行为能力人，其自行实施的与其年龄、智力、精神健康状况相适应的小额网络游戏充值行为有效，但对大额网络游戏充值、打赏行为，如未经法定代理人同意或追认，则该充值打赏行为无效。同时，家长也应负对未成年人监管不力的责任。最终，在市消保委与上海市徐汇区消保委的共同努力下，网络公司退还给消费者充值款的85%，共计15万余元。

电视购药不对症，消保委帮助退货款

2020年9月，王大娘在电视中看到治疗心血管病的药品后，便买了10盒某牌胶囊共计1000元，服用该药后，大娘多次出现了呕吐、腹泻等不良反应，在与电视购物提供的售后电话协商退款无果后，来到市消保委投诉。

【调解结果】:市消保委工作人员接诉后，马上核查电视购物中宣传药品的相关内容并进入国家食品药品监督管理总局网站进行查证，确认药品及宣传无问题，之后市消保委工作人员与药品经销商取得联系，介于大娘的身体情况，几经周折，最终大娘获得800元退款，王大娘非常满意。

市消保委提醒广大消费者，通过网络、电话、电视、邮购等购物方式要谨慎，尤其是老年人特别是生病需要治疗时要到正规医院就诊，听取专业医生的意见，千万不要受广告的诱惑单凭自己的主观判断就盲目的购药用药。

二百余名学员遇难题,消保委合力帮化解

2020年12月,陈女士代表259名学员来到市消保委投诉，原来他们通过我市某教育机构报考了医学类成人本科，按计划应于2020年1月毕业，但学员们迟迟领不到毕业证。

【调解结果】：涉及259人的群体投诉，事关重大，市消保委接到投诉后立即组织当事双方进行调解。原来是我市的该教育机构负责在秦皇岛招生，学费50%交给石家庄市某大学，由石家庄市某大学负责注册、授课、协调发放毕业证。期间石家庄市某大学因多种原因将相关业务转交石家庄市某培训学校负责，但石家庄市某培训学校接手后不同意学费按原来的50%分成，要求全额缴纳，双方始终没有达成协议，由此造成259名学生无法顺利毕业。市消保委工作人员明确指出，企业之间的利益纠纷不能让消费者买单，既然收了学费，签了合同就应该按合同办事，要讲诚信，逃避是解决不了问题的。通过两轮分头做工作和三轮面对面的协调沟通，终于达成调解协议，由秦皇岛市某教育机构补交8万元费用，石家庄市某培训学校负责办理毕业证事宜，并在30日后发放毕业证书。自此，一起久拖求解的群体投诉得以圆满化解。

2019年11月，史先生在某家居广场购买了某品牌瓷砖，总价格为41600元。之后在施工中，工人发现瓷砖与灰浆出现不结合的情况。史先生得知情况后立即与销售商取得联系，销售商随即派技术人员到现场查看，并说没有问题可以继续铺贴。瓷砖铺贴完工后，史先生及其家人发现墙砖、地砖出现大量空鼓现象。史先生又找到销售商，但此时销售商不认可瓷砖有质量问题，在协商无果的情况下。史先生来到市消保委投诉。

【调解结果】:市消保委接诉后，立即与商家联系并到消费者家中现场查看,确认情况属实。市消保委工作人员通过咨询查证后了解到，该瓷砖的空鼓情况是由于在生产过程中为防止砖坯在高温状态下相互粘连而施加的脱模粉导致的，脱模粉在常温下几乎没有强度。而商家在出售时并没有事先说明。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条、第二十条之相关规定。经调解，由商家赔偿消费者10000元并承诺将现有空鼓的瓷砖免费修复，维修期三年。

为此，市消保委提醒广大经营者，在销售商品特别是新产品时，要把产品的性能及注意事项向消费者告知清楚。同时提醒消费者在购物时要细心些，要向经营者询问清楚，主动索取购物凭证并妥善保管。

舞校变更教学场地,消费者有权退学费

2020年5月,王女士来到市消保委反映：孩子酷爱舞蹈，考虑到某学校离家近且场地设施好，在多次考察后王女士选择为孩子在该校报名学习舞蹈并交学费4668元。不久后，该校突然变更教学场地，该教学场地距离王女士家较远,不方便孩子学习,王女士及孩子不愿参加该校的学习,要求退费，但舞蹈学校只同意退80%的学费，王女士认为不合理，故投诉。

【调解结果】：市消保委接诉后立即与舞蹈学校沟通，根据《河北省消费者权益保护条例》第四十条规定：“营利性非学历教育培训服务经营者有擅自变更教育培训地址的情形，消费者提出退学要求的，经营者应当自消费者提出要求之日起五日内退还全部教育培训费用，并承担相应的赔偿责任。”经调解，双方达成一致意见，除扣除已经产生的费用300元外，某学校为消费者退回学费4368元。

赠品也要保质量，依法“三包”理应当

2020年11月，市消保委接到消费者刘先生投诉，反映其在某饭店办理充值卡时，店家赠送了一个电火锅。该电火锅在使用不久后便出现故障，消费者找到商家要求更换。商家以该火锅是赠品为由不同意更换，双方协商未果，故来到市消保委请求帮助解决。

【调解结果】：接诉后，市消保委工作人员对投诉情况进行了调查，确认消费者刘先生反映的情况属实。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条及《零售商促销行为管理办法》第十二条之规定，经调解，最终商家同意为消费者更换新电火锅。

网购治疗仪无效果  夸大宣传应担责

2020年9月，消费者管先生以网购的方式订购了某品牌治疗仪一台，价格3960元。管先生称，只因看到商家宣传的3日见效，10日治愈等承诺。但该治疗仪使用后并未达到见效、治愈等效果，管先生便与商家联系退款，但商家一直拖延，希望市消保委帮助维权。

【调解结果】:市消保委接诉后，认真分析案情，认为经营者确有夸大宣传的情况，侵犯了消费者的合法权益，应该给消费者退货。根据《中华人民共和国广告法》之规定，经与商家沟通，商家为消费者全额退款。

2019年对于广大的刚需购房者来说真是喜事连连，先是个税改革，房贷和房租皆可抵扣个税，每月到手工资将大涨。紧接着央行宣布明确了下调基本准备金基率，全国约有54家银行降低了首套房的贷款利率，据统计这是连续23个月以来首次迎来利率的下调。最近两天，楼市又迎来了第三个利好消息，东莞率先发布了无理由退定新规，尽管只是东莞一个城市，但是这也意味着买卖房子这个事情不再是开发商一人收了定金就板上钉钉了，消费者也有了选择的空间

根据《东莞市商品房认购书(范本)》，乙方可在认购书签订之日起两个自然日内以书面形式提出解除本认购书和退还定金，如双方尚未签署《商品房买卖合同》的，甲方应当解除本认购书并退还定金。东莞市住建局房管科相关负责人介绍，新版认购书将在2019年3月1日起正式在全市推广实施。

从政策细节看，东莞版本的 “无理由退定”要在以下五种情况下才能实现：

第一，购房者在认购书签订之日起两个工作日内(不含签订当日)要求解除认购书退回定金，如双方尚未签署《商品房买卖合同》的。 第二，认购书签订后，遇到政策改变导致购房者及其家庭成员(包括配偶、未成年子女)不能按照原有政策条件购房，要求解除本认购书的。 第三，房企未在约定的期限内与购房者协商签订《商品房买卖合同》，房企双倍返还购房者已支付的定金。 第四，房企“一房两卖”的，房企应向购房者双倍返还定金。 第五，由于不可归责于买卖双方的原因导致不能在约定时间内签订《商品房买卖合同》的。

仔细看来，这几项政策非常明显的保护了消费者的权益，目前只有广东东莞推行了该政策，但是相信随着越来越人性化的要求，更多的城市也会跟进上来，也许很快，大家在买房子的时候就会像买普通商品那样，实现“七天无理由”退货了。

东莞颁布这个规定其实也并非毫无缘由，据统计，2018年东莞市住房和城乡建设局共受理房地产相关信访投诉案件1860宗，与去年同期相比增长23.98%。其中涉及退定(订)纠纷1189宗，占63.92%。从退订的原因看其实有一大部分是由于消费者的冲动消费导致的，很多购房者都是在冲动的前提下跟开发商签订了认购合同，然后匆忙交了定金，事后发现自己可能凑不够首付，没有购房资格或者是贷款贷不下来等情况，导致房子没办法顺利购买，而开发商这边却又不退定金，导致很多购房者损失了资金。“两天无理由退定”就是要给购房者一个冷静的考虑期，避免非理性的购房行为，给购房者最大程度的保护，应找一个相对公平公正的交易环境，维护市场的正常交易秩序。

其实，无理由退房并不是东莞第一个提出来的，在此之前恒大2015年4月就提出了“无理由退房”的口号，这在当时也是引起了不小的轰动，时至今日，恒大的这个举动也是被业内广为宣传，好像目前为止也没有第二个敢提出无理由退房的企业，“无理由退房”不仅是对自己的产品有信心，也是给购房者吃了一颗“定心丸”，如果此次东莞做的好，今后相信会有更多的地区效仿。据说本次的建议提出是尊重企业自愿的原则，并不是要求全部的房企的照做，开放商可以自愿使用。对自愿使用该认购书范本并加入“东莞市房地产企业诚信联盟”的开发企业及其开发项目，东莞市相关部门将对其进行差异化管理，在监管上实施优惠政策。对于房企来说，响应政府的号召，顺应民意，也会赢得一定的口碑和市场份额。

相信此次东莞的举动会触动一部分的良心企业积极参与，未来房子不再是紧俏的商品，回归居住的属性，人们可以更加自由自在的选择，甚至可以像网购那样房子实行“七天无理由退货”，比起现在仅仅两天的考虑周期更长一些，规范部分销售行为，保护购房者的一些权利，让房地产市场走向更加公平公正的道理上去。