房屋抵押贷款的额度，主要有以下几个因素决定。

1、房产的评估价。银行都有自己指定的第三方评估机构，会对借款人的房产进行评估。大部分都是参考的二手房市场价。

2、放款成数。放款成数会根据你房产的变现难易程度（地域商圈、房龄、房产性质、面积大小以及借款人个人征信综合资质来进行确定）

通常情况下商品住宅的抵押可以达到70，而商铺和写字楼的抵押可以达到60%，工业厂房的抵押可达到50%。

3、额度上限。消费性抵押贷款的额度上限在200-300W，经营性抵押贷款的额度上限在万，个别银行能做到5000万。

4、按揭房二抵的额度。给个公式：

二抵额度=（房产评估价*放款成数）-未结清的按揭。

比如你的房子评估200万，放8成，按揭尾款30万。那么你的可贷额度是（200*0.8）-30=130

二、房屋抵押贷款期限及还款方式

房屋抵押贷款的期限根据还款方式不同各不相同。

先息后本一般是1/3/5/10年（随借随还）

优势：可随时支取每次支取时间大于一个月即可，对于不定期需要周转的客户，可以节省不少利息，同时提高资金周转性。

劣势：每次提款需要提供相关用途证明，并且都需要受托支付，相对麻烦。

等额本息一般是10-20年，也有部分银行能做到30年，但是对用户的个人资质要求较高。（气球贷）

优势：期限长，还款压力小，每月还款金额相同方便安排收支，一般无抽贷风险。

劣势：不算是劣势，对于需要足额使用资金的客户群体一般不喜欢每月需要归还一部分本金，多数会选择到期还本。

先息后本月还款=贷款金额*年化利率/12.

比如张三贷款100W，年化利率4.5%，

等额本息月还款由于涉及减本减息，公式较为复杂，就不进行展示。如果想要进行测算，可以联系我免费测算。