搜狐财经：亨瑞集团在美国房地产市场开发经历了哪些阶段？
邹亨瑞：2009年我们逐渐进入美国房地产市场，我们结合着美国投资移民项目，将投资移民基金投入到地产项目。地产开发相对安全，客户也能拿到绿卡。我们逐渐跟当地有名开发商、设计师合作，前期由他们主要操盘我们资金投入，通过合理监管确保选择投资项目安全。

后来我们逐渐招聘、培养出自己有房地产经验的开发团队。目前亨瑞在美国的团队有50多人，能独立在美国进行房地产项目开发、操盘。我们总共涉及60多个地产开发项目，真金白银进去大部分是投资移民基金，还有普通的美元地产基金以及国内民营企业投资基金。总的房地产项目盘子加一起超过150亿美元。 　

搜狐财经：去美国投资房地产，一般会有多大的收益？
邹亨瑞：中国人海外投资50%个人投资投到了美国，里面绝大多数往房地产方面投资。年这三年美国房价偏低。但随后年涨得很猛，有的涨幅超过20%。美国房价现在高速上涨时间已过。预计未来每年房价上涨幅度在3%~5%左右，有些城市涨幅可能达到8%左右。当然这个投资回报率8%也是波动的。

如果从投资角度考虑，要考虑房价潜在升值空间和租售比。出租情况下扣除各种地税、管理税等等，这一块儿收益率大概在4%到5%左右。

　也有人去了美国两三年，觉得美元基金投资更好更便捷。基金可以定向投不同行业，国内现在比较容易接受的如房地产基金，投资者知道自己钱投到哪个房子和风险。这类基金相对保收益的投资回报率年化6%左右；如果在优先位置，回报率在10%~15%之间；如果是普通劣后能达到20%左右，这是税前。

搜狐财经：国内投资者对美国市场不很了解，他们去美国投资主要渠道有哪些？
邹亨瑞：美国跟国内一样，买房一般都要通过中介帮你介绍。现在网络也很发达，可以通过网络来查找。美国有执照的中介一般比较守信用，只不过看他们服务区域、房源是否能满足你的要求。最后买房一些合同要经过美国领事馆公证，确保合同是真正有交易的，因为你没有美国身份。

就风险来说，世界任何地方都一样，你不小心还是会有一些上当受骗的事情，总的来说美国法律体系比较健全，这种概率很少，如果你从网上查到一个房地产中介，并能确认他真正有执照，一般是比较诚信。

搜狐财经：一些国内企业去美国开发房地产，个人投资国内企业开发的房地产项目有无优势？
邹亨瑞：开始有些企业想法是卖给国内投资人。实际上到那以后可能每个地方有四分之一，最多三分之一卖给国内。根据美国市场来设计房型、设计市场更合理。现在绿地现在销售大部分都是本土化，万科在旧金山项目大部分是当地销售，这样可能更好适应市场变化。

国内企业出去开发的房地产项目，和当地开发的房地产项目就房价来说都差不多。国内企业到美国开发，管理人员可以过去，资金可以过去，人工必须雇当地的建筑工人。所以价格成本各方面差异不大。买房过程也相同，可以按揭。国外比较严格，加洲和纽约前期可以预售，需要交10%~20%的预售押金，押金在封顶交房之前不能挪用。

搜狐财经：美国投资买房，从交易、税收、物业和后期保养上，和国内有哪些不同？
邹亨瑞：第一是地产税。不同的房不同的州差异很大，如在洛杉矶买花园别墅，地产税是根据房子价格每年1%~1.5%不等。地产税大部分用在当地的教育、医疗、警察等各种公共服务。休斯顿房地产税达到2.5%~3%，每年收那么多，休斯顿的房价就不高，因为他投资价值低，投资意义不大。

除了地产税，还有日常维护。如你买独栋需要日常维护。当地政府有很严格规定，如你的草不能长太高，你不剪政府派人来剪，政府单子就来了，这个比自己剪贵很多；在北方冬天下雪需要铲雪，你不铲雪政府派人来，又给你一个单子；还有很多市政统一规划，整个市容要做到整齐。如果买公寓，有一个物业管理费。如果你对外出租，有10%~20%是物业管理费。公寓也有地产税，这个地产税相对少一点，因为公寓占地小。

搜狐财经：在美国买房，您比较推荐的城市有哪些？
邹亨瑞：买房选择城市主要考虑安全可靠和价格抗摔。一线城市旧金山、洛杉矶、纽约、西雅图、波士顿前几年涨得多，最近两年涨得缓慢，若以后市场波动，房价下滑幅度会小一些，可优先考虑一下这五个城市。二线城市如迈阿密、圣地亚哥、拉斯维加斯、凤凰城等房价便宜很多。如果出现经济波动，房价波动会大一点。

买一线城市还是二线城市房子更好？一般选择你经常去旅游或者居住一段时间城市更佳。如果你实在想有一套完整的房子放在那出租，二线城市出租比一线城市好，租金收益可能达到5%左右，有些地方达到6%~7%。一线城市纽约最好的地方出租可能只有3%左右收益。

搜狐财经：国内人没有绿卡去美国投资楼市，贷款买房如何买？
邹亨瑞：现在美国贷款按揭利率大概3%~4%。国内人没有美国绿卡，但工资收入和税单可以作为收入来源证明。正规大公司的工作收入证明是被认可的；小公司可能打一些折扣。但也有方法，汇丰银行国内成为VIP客户，存50万人民币且存三个月以上，这个VIP客户信誉会转到美国，在那边通过汇丰银行就可以贷款了，可贷到70%。

最长贷款年限可贷25年到30年。贷款利率有些可浮动，有的一下子锁定五年利息，有些到了五年再重新谈。当前大陆买房贷款人并没有非常多，从了解到数据显示只有1/3左右。

搜狐财经：您觉得美国房地产投资还有几年的黄金期？
　邹亨瑞：去年12月美国宣布了美元金融危机来第一次加息，未来加息周期可能有四年到五年，每年加0.5~1百分点左右。很多数据显示可能会再长一点，因为美国经济复苏比较弱，时间比较慢，也许美国这一轮经济复苏能超过五年以上。

美国楼市走势跟经济走势相关性紧密。房地产每年涨2%~3%，缓慢继续涨五年十年都有可能。当前纽约曼哈顿地区超高端豪宅已有回落压力，但普通房地产恢复到离金融危机前的高点还差一段距离。

搜狐财经：亨瑞集团还成立了自己的独立投资平台--兆瑞资本，通过设立美元基金方式满足投资者的海外投资需求。投资者如何通过兆瑞资本投资海外？
　邹亨瑞：亨瑞集团现有两万多个高净值客户，平均净资产超1亿元。一些客户几年前到美国后想自己投美国地产开发项目，但语言和当地法律法规不够熟悉，找到律师和当地人合作心里又不踏实，于是希望亨瑞集团带着发展。因此亨瑞成立一个平台做GP(私募基金的普通合伙人，负责投资管理)，他们做LP(私募基金的有限合伙人，负责投资资本)，帮助客户在美国投资优质资产。效果很好，之前几亿的产品很快被销售掉了。

亨瑞旗下兆瑞资本有两个平台，一是人民币基金，另外是美元基金。国内是人民币基金，去年注册备案完毕，所有执照均已拿到。适当时候我们投资者想投资，可以把人民币通过合法的渠道从自贸区转为美元投到海外资产。根据国家规定三年、四年、五年后产品到期，钱再回到国内，再交相应的税收就可以。投资起点至少是50万美元。美元基金计划今年在适当时候和合理合规下，和国内有执照的相应机构合作，如和银行机构和金融机构以某种方式联合发售，我们正在探讨这方面的规划。