菲利普二世时代: 原帖已被作者删除 - 雪球&:原帖已被作者删除:什么驱动了楼价的增长？所有的房地产市场都是区域市场。以整体看待中国房地产市场的方式，其实模糊了各地的差异，而能给出有实际意义的判断是非常有限的。因此，要理解中国的房地产市场，在区域上就要区分。既要意识到整体房价的宏观因素，也要注意到影响当地房价更加重要的区域条件。在时间上则要分清影响房价的长期因素和短期扰动。在这篇文章中，我主要谈推动房价的长期因素。其中最主要的大致包括：经济增长、利率、土地供应、人口流动以及城市格局。其中经济增长和利率可以算是影响房价的宏观因素。地方土地供应、人口流动以及城市格局是影响房价的区域条件。先谈宏观因素。1、经济增长带来房价上涨动力中国房价的普遍性上涨大概开始于1999年。有些城市开始的早一些，有些城市开始的晚一些。房价上涨的主要动力一是经济持续增长带来的收入和财富增加，二是住房市场的形成给了土地和住房资源流动的可能。其后，中国每年都保持GDP8%以上的实际增长，而含通胀在内的GDP复合名义增长率，大约在14%左右。到2013年底，中国GDP增至 56.9万亿元，比1999年的8.97万亿，足足增长6.3倍，而同期居民收入增长也有4倍多。因此在经济高速发展的背景下，房价上涨有了最基本的驱动力。2、低利率带来的置业兴旺中国是实施利率双轨制的国家。居民和企业存款利息不高，但是贷款很难。大量廉价的贷款主要是向国企倾斜。而其他中小企业和个人很难获得国有银行提供的贷款。从这几年温州民间贷款的利息来看，民间私下黑市的借款利息要比官方的报价高出近2倍。唯一的例外就是房贷。这几乎是个人唯一可以轻松获得的大额低息贷款。从过去10年房贷的基准利息来看，多数年份只在6%上下，只有一年多时间突破7%。不少购房者还曾申请到7折和8.5折的贷款，而公积金贷款也会进一步降低购房者的利息负担。因此，在按揭低息的政策下，购房者贷款的热情被大大鼓励了。如果考虑到过去10年多数年份有着不小的通货膨胀率，购房者实际享受的是近乎零的利息,而相应引发的购房热情也就可以理解了。经济增长和利率虽然各地略有差异，但是整体上来看还是全局性的，具体到各地的楼市情况，则并不能简单适用。容易发现，许多GDP多年高增长的地方房价其实不算太高。而房价绝对值最高北京、上海，已经连续多年GDP增长排名垫底。因此，接下来应该说说影响房价的区域因素了。3、土地供应的影响许多人会认为在中国土地的供应者只有政府，因此政府模仿香港而实施的饥饿供地，是房价上涨的主要动力。这话对，也不对。实际上，要区分着看。中国实行城市土地国有，因此城市土地供应者只有政府，这没错。但地方政府卖地，多数看的是眼前，看的是总额。早在2003年土地招牌挂之前，各地土地出让其实非常无序，甚至不少区县都有权出让土地。各地竞争的结果就是土地供应泛滥，地价几乎一文不名。典型的就是珠三角以及散布各地各种名目的园区。饥饿供地学起来不难，但真的要实施，有几个条件：1、当地长官需有点长远眼光（许多地方市长任期只有两三年，要求他们有长远意识不卖地不出政绩不容易）；2、历史负担小，过去没有大量出让土地留存至今影响当下的土地市场（这个主要看前任留下的政治遗产）3、有财力进行土地储备（虽然可以依靠银行，但是持续这个工作对很多城市也有难度）4、人口要流入（一、二线城市可以满足，其他多数都出局）所以目前来看，多数地方政府很难在地价和土地出让金总额之间保持平衡。越是发展滞后的地方，土地出让往往越是宽裕。要让土地供应持续保持在短缺的状态，能做到的城市并不多。但是如果做到了，房价上涨就在供应方面有了较为坚实的可能性。4、人口流入人口流入是影响楼市需求方面的重要因素。一个人去到一个城市居住和生活，很大程度上代表着他对那个地方的偏好。一个人口持续流入的城市是兴旺的象征，反之人口持续流出的城市，则容易缺乏就业机会和商业市场，未来发展堪忧。过去几年，许多媒体喜欢报道逃离“北上广”（北京、上海和广州）的消息。认为高昂的楼价、拥挤的交通和巨大的工作和生活压力，已经促使大量人口离开这些中心城市。这些报道未必虚假，但是可能只是真相的一面。对这些千万人口的城市来说，找到一些离开的例子不会太难。但同时也要看到同期有更多的人涌入这些城市。只看到下车人数而忽略上车人数显然是片面的。5、城市格局影响城市格局的因素包括交通、基建、产业、地理、城市规划、气候特点等等，这些因素对于城市发展和房价的影响许多著作都有提及。因此我暂不做赘述。我这里特别要提的是两点，即城市的行政级别和产业结构对于房价的影响。5.1城市的行政级别城市级别算是最有中国特色的影响房价的因素了。大城市一般拥有规模上的优势。大量人口积聚也使得公共设施、就业机会、分工和合作更具效率。不过大城市的形成一般是源于市场选择的结果。而在中国，城市的发展还会强烈受到城市行政级别影响，这个算是影响房价的特色部分了。5.2城市的产业结构城市的产业结构是另一个容易被忽视的因素。所谓城市的产业结构就是一个城市第一、第二、第三产业发展情况。我们通过观察三个产业增加值占GDP的比重情况来了解城市的产业结构。第一产业主要是农业，第二产业主要是工业和建筑业，第三产业则是包括金融业在内的服务业。对于中国来说，第一产业早就不是主体了，大部分城市的GDP以第二和第三产业为主。但其中还有区别。简单的说，在其他因素相仿的情况下，第三产业比重高的城市房价容易提升。以华东为例，上海周边如无锡、苏州、南京、杭州等城市，其人均GDP都接近或大幅超过了上海，但其房价大致只有上海的一半。究其原因，这些城市产业结构还是以工业为主，服务业相对较低。作为世界工厂，中国的工业创造的增加值是相当高的。但是工业通常是资本密集型产业，工人被替代性强，工人工资增长容易受限。因此工业发达的城市容易有高产值、高税收和高GDP，但是因为其居民收入增长相对较缓，房价增长有限。例如前面提到的苏州、无锡，其人均GDP均高出上海两成多，但其房价多年增长缓慢，其绝对值亦不及上海的一半。相应的，其商业和办公市场，亦大大滞后于上海。作为对比，上海的第三产业已经远远超过第二产业的比重。作为第三产业的服务业，更为依赖人的作用。而出于对人才的倚重，城市和企业在吸引人才流入和待遇方面都有更高的要求，这同时提高了城市居民对房产的需求和负担能力。而作为省会的南京和杭州，其人均GDP虽不及苏州和无锡，但其第三产业比重也较高，其房价高于苏锡也就不奇怪了。__________________________________________更多讨论可以访问我的新浪微博: 同时转发到我的首页发布分享到：新浪微博QQ空间豆瓣人人FacebookTwitter更多...名震一时！百年来罕见的12大考古发现(2)
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名震一时！百年来罕见的12大考古发现(2)
文章摘要：在过去100年，考古学家们在世界各地找到了很多惊人的发现。这些发现不仅帮助人们了解了地球生命的起源，也用一种近乎不可能的方式讲述了历史、考古以及古生物学方面的知识。下面是过去100年来最罕见的考古发现。 1、意外发现玛雅太阳神庙 1600年前，太阳神庙
加利利海上耶稣船
　　1986年在加利利海的西北海岸由两位基督徒所发现。
　　两兄弟本身考古学的业余爱好者，在一次干旱后，水平面下降，他们发现了这艘船。
　　7、安氏兽属
　　安德鲁是美国的一个探险家、冒险家以及博物学家。
　　1923年的夏天，安德鲁开始了他第三次的亚洲探险，在蒙古的时候，他手下的一名成员发现了这个不知道名字的哺乳的庞大的头盖骨。
　　它的下颚没有找到。在此之后，这个哺乳动物就被归类为安式兽属。
　　8、乌鲁布伦沉船
乌鲁布伦沉船
　　在土耳其格里多亚角向西40英里(约合64.4公里)的乌鲁布伦海岸附近，考古学家也取得了一项重大的考古发现。
　　1984年，考古学家在该地区发现了一艘沉船，这艘沉船中汇集了大量的后青铜时代物品。这也是在地中海地区所取得的关于后青铜时代的最大考古发现。
　　根据相关证据，考古学家认为这艘船只应该可以追溯至公元前1306年，这艘船当时可能正准备从塞浦路斯出发。
　　美国航海考古学会的考古学家从1984年到1994年一直在乌鲁布伦地区对该沉船进行水下。
　　9、卡布韦颅骨
　　1921年，在布罗肯希尔山的铁矿里发现这块头颅骨。它是由瑞士的一个名叫汤姆的瑞士矿工发现的。
　　除此之外，还发现一个上颚骨，骶骨，一根胫骨还有两根大腿骨相继出土。
　　这块颅骨应该是来自一个强健的个体，而且有着较大的眉纹。
卡布韦颅骨
　　10、其顿菲利普二世的
其顿菲利普二世的坟墓
　　尔吉纳是希腊北部的一个小镇。1977年希腊考古学家Manolis Andronikos出土他所声称的是马其顿国王的埋葬地点，包括菲利普二世亚历山大大帝的的墓。
　　1977年，Andronikos进行了6周的研究，发现了四个埋商会。其他几个墓葬被发现于1980年。
　　这一发现是在考古学中的一个决定性的时刻，但确定菲利普二世墓一直有争议。
　　11、安斯梅多国家历史遗址
　　安斯梅多国家历史公园是近千年前欧洲人在北美的第一处居住地，同时，作为考古遗址它的意义也是最重大的。
　　在安斯梅多国家历史公园留有北欧威金殖民者的遗址，它是欧洲人在北美定居时设立的第一个殖民地。威金人在这里建造了三所覆盖草皮的木结构长形房屋和五座规模略小的建筑物。这里还是新世界首次开始使用铁质工具的地方。
　　公元1960年，哈吉&茵格斯坦和安妮&斯汀&英格斯塔特率领的挪威探险队坦按照威金人中世纪冰岛人手稿中记录的北欧，发掘出8座建筑的遗址和上百种威金人的手工制品，大多由木头制成，也有金属、石头、青铜和等质地的制品。
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菲利普二世
菲利普二世
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