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nginx/1.2.2如何认识农村土地经营权流转和上市公司土地使用权问题
最近在节目里，连续的在说明土地流转的问题，遗憾的是那些所谓的行业研究员连最基本的中共十七届三中全会通过的《关于推进农村改革发展若干重大问题决定》和《中华人民共和国土地管理法》都没有看过，甚至都不知道这些文件的存在，就在胡说八道的讨论农村土地流转问题，甚至连会计准则以及国有农场土地承包等一系列最基本的土地经营常识都一点点不知道，整天跟着网络瞎忽悠，这是很不负责的。本人艰辛的舌战群儒啊。现在就土地流转问题以及有关政策做些基本介绍。
首先按照中华人民共和国土地管理法规定，其第八条明确指出：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。所以现在所谓的土地流转制度指的是农村集体所有土地。
土地管理法第四条对于国家实行土地用途管制制度。指出：将土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。所以土地流转指的是农用地的流转。
由于对于国有土地流转已经完成立法，所以关于农村集体土地制度的问题，中共十七届三中全会通过的《关于推进农村改革发展若干重大问题决定》重就大力推进改革创新，加强农村制度建设提出了健全严格规范的农村土地管理制度。明确指出：坚持最严格的耕地保护制度，层层落实责任，坚决守住十八亿亩耕地红线。划定永久基本农田，建立保护补偿机制，确保基本农田总量不减少、用途不改变、质量有提高。
决议指出：搞好农村土地确权、登记、颁证工作。加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。
关于宅基地和建设用地，决议也做了明确的规定：完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权。农村宅基地和村庄整理所节约的土地，首先要复垦为耕地，调剂为建设用地的必须符合土地利用规划、纳入年度建设用地计划，并优先满足集体建设用地。逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。
那么关于上市公司土地问题，上市公司土地前身属于地方垦区的土地，不属于农村集体土地，其所有权属于国家，所以其土地使用权转让流通早就已经完成立法，不存在任何预期。
《企业会计制度》和《企业会计准则》规定：企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。所以一般由垦区改制的上市公司将控股股东投入的土地作为无形资产核算，就是按照投资入股时成本计量。企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。作为投资性房地产才有可能按照土地市场价值作为计量标准，但是必须每年评估一次价值，有专业评估机构出具公允价值评估报告，由于评估成本高以及公允价值波动大，按照谨慎性原则，那怕出租的土地使用权公司仍按成本计量，所以土地流转价值变动对公司损益没有影响。
那么垦区改制的上市公司内部承包的家庭农场是否属于土地使用权转让、出租呢？农场实行以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农场作为法人单位，将所拥有的土地发包给农场职工经营，农场职工以家庭为单位成为家庭承包户，属于农场内部非法人组织。农场对家庭承包户实施农业生产经营和企业行政的统一管理，统一为农场职工上交养老、医疗、失业、工伤、生育五项社会保险和农业保险费；家庭承包户按内部合同规定承包，就其农、林、牧、渔业生产取得的收入，以土地承包费名义向农场上缴。如果公司把土地承包费作为土地使用权出租收入，那么要缴纳所得税，但是，由于家庭承包户按内部合同规定承包，就其农、林、牧、渔业生产取得的收入，以土地承包费名义向农场上缴。承包形式属于农场内部承包经营的形式，垦区国有农场从家庭农场承包户以“土地承包费”形式取得的从事农、林、牧、渔业生产的收入，属于农场“从事农、林、牧、渔业项目”的所得，可以适用《中华人民共和国企业所得税法》第二十七条及《中华人民共和国企业所得税法实施细则》第八十六条规定的企业所得税优惠政策。所以垦区改制的上市公司，一般都是按照从事农、林、牧、渔业生产的收入来确认收入，来享受免征企业所得税的好处。
说了那么些政策，我只想说，土地流转和上市公司没有任何实质性损益性的关系，做行业分析不能是随心所欲，人云而云，这是对投资者不负责任，对自己也是意淫的表现。
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。农民土地承包经营权 农民宅基地使用权 农民集体收益分配权任何人无权剥夺 第一食品网 没有国界的贸易平台
中央农村工作会议27日起在北京举行。中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在讲话中系统回顾总结了党的十六大以来农业农村发展取得的巨大成就，阐述了在推进工业化城镇化进程中继续做好“三农”工作需要把握好的若干重大问题，对做好明年农业农村工作提出了要求回首辉煌成就开启了农民休养生息新时代粮食生产实现“八连增”温家宝说，我们党历来高度重视“三农”工作，特别是党的十六大以来，在经济快速增长、国力不断增强的背景下，我们坚持统筹城乡发展，坚持把增加农民收入作为农村工作的中心任务，初步形成了强农惠农富农的政策体系，基本建立起符合统筹城乡发展要求的制度框架。农业农村发展取得了举世瞩目的巨大成就，“三农”发展进入又一个“黄金期”。粮食生产实现“八连增”，今年总产达到11424亿斤。农民人均纯收入连续多年较快增长，预计今年为6900多元。重大问题要把握农业不能有丝毫闪失鼓励有文化和农业技能青壮年农民留在农村农业不能有丝毫闪失温家宝说，我们这样一个人口众多的大国，在推进工业化城镇化的进程中绝不可忽视农业现代化。尽管这些年粮食和主要农产品产量大幅增加，但生产能力仍不稳固，供求关系仍然偏紧，农业稍有闪失就会影响经济发展和社会稳定大局。解决这一问题，根本出路在于加快现代农业建设，不断提高农业综合生产能力。要坚持实行最严格的耕地保护和水资源管理制度，毫不动摇地稳定和完善农村基本经营制度，坚持不懈地推进农业科技进步，持续加大农业支持保护力度。将来农业经营形式会多样化，但家庭经营任何时候都是最基本的形式。培养一代新型农民，鼓励有文化和农业技能的青壮年农民留在农村，事关农业长远发展，要作为一项基础性重大工程来抓。不能把城镇的居民小区照搬到农村去不能赶农民上楼温家宝说，社会主义新农村建设是贯穿我国现代化建设全过程的一项重大任务。目前我国最大的发展差距仍然是城乡差距，最大的结构性问题仍然是城乡二元结构。城镇化的快速发展，为解决好“三农”问题创造了有利条件，但并不会自然带来农村面貌的较快改变。要全面推进农村各项建设，建设好农民幸福生活的美好家园。农村建设应保持农村的特点，有利于农民生产生活，保持田园风光和良好生态环境。不能把城镇的居民小区照搬到农村去，赶农民上楼。要长期坚持把国家基础设施建设的重点放到农村。建设部门要加强对村庄规划和农村建房的指导，提高农村民居设计和建设水平。下大力气改善农村办学条件，让农村孩子共享优质教育资源。农村教学点撤并要十分慎重，充分考虑学生上学方便和交通安全。今后一个时期，农村社会保障的总的方向是完善制度、提高水平、逐步并轨，最终迈向城乡一体化。不能靠牺牲农民土地财产权利降低城镇化成本大幅提高农民土地增值分配比温家宝指出，要使进城农民工真正成为城镇居民，绝不是改变一下户籍那么简单。我国人口规模巨大，只靠几个城市圈和少数经济发达地区不可能完成人口的城镇化。要合理引导人口流向，既要采取措施让具备条件的农民工在就业所在地逐步安家落户，又要引导产业向内地、向中小城市和小城镇转移，让更多农民就地就近转移就业。土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权等，是法律赋予农民的合法财产权利，无论他们是否还需要以此来作基本保障，也无论他们是留在农村还是进入城镇，任何人都无权剥夺。推进集体土地征收制度改革，关键在于保障农民的土地财产权，分配好土地非农化和城镇化产生的增值收益。应该看到，我国经济发展水平有了很大提高，不能再靠牺牲农民土地财产权利降低工业化城镇化成本，有必要、也有条件大幅度提高农民在土地增值收益中的分配比例。要精心设计征地制度改革方案，加快开展相关工作，明年一定要出台相应法规。积极创造条件，妥善解决好农村留守儿童、妇女、老人问题。明年怎么办确保夺丰收工作顺民意对明年的农业生产特别是粮食生产，各地区各部门务必高度重视，确保再夺丰收。在新的形势下，各级领导干部要始终尊重农民意愿，即使是为农民办好事，也要允许农民有一个认识和接受的过程，不要追求整齐划一、一步到位。在农村开展各项工作，不仅要体现多数人的意愿，也要充分考虑少数人的特殊情况和合理要求。要更加重视维护农民在土地、财产、就业、社会保障和公共服务等方面的权益，更加重视扩大村民自治范围，完善与农民政治参与意识不断提高相适应的乡镇治理机制。据新华社&&来源：西安晚报&&作者： - &&编辑：阿乐&分享到：相关信息
日本政府决定大幅放宽武器出口新华社报道：日本政府27日召开安全保障工作会议，决定大幅放宽“武器出口三原则”。日本内阁官房长官藤村修当天发表讲话说，在有利于日本安全保障与国际和平的情况下，允许参加国际联合研发和生产防卫装备、向海外转让防卫装备，但武器装备用于其他目的或向第三国转让必须事先征得日本同意。日本媒体指出，此次确定的武器出口新标准是首次彻底放宽“武器出口三原则”，将成为日本防卫政策的重要转折点。1967年，日本颁布实施了“武器出口三原则”，即禁止向社会主义阵营国家、联合国决议规定实施武器禁运的国家，以及国际冲突的当事国或有冲突危险的国家出口武器。1976年，当时的三木武夫内阁又对上述
砺子据27日《西安日报》报道，省慈善会26日在西安后宰门小学举行慈善教育进课堂项目暨《慈善读本》发放仪式，该活动将在我省5个城市的10所中小学进行试点。慈善教育进课堂，让慈善的种子在孩子心中生根、发芽，可谓是少儿早期道德教育的有益探索。慈善,首先是人内心向善,二是知道帮助别人，出善言，行善举。但是慈善并不是人一生下来就有的，靠的是家长、老师和社会的教导。人常说，小孩子的心灵就像一张白纸，写上去的东西可能一辈子都擦不掉，而关键的是最初我们在这纸上写下了什么。少儿的早期教育足以影响其一生的行为习惯。而早期教育的一个重要环节,就是以慈善为基础的思想道德的培育，是要在孩子的心里早早播下慈善的种子。
湖北日报报道：据新华社东京27日报道：日本政府27日召开安全保障工作会议，决定大幅放宽“武器出口三原则”。日本内阁官房长官藤村修当天就日本武器出口新标准发表讲话说，在有利于日本安全保障与国际和平的情况下，允许参加国际联合研发和生产防卫装备、向海外转让防卫装备，但武器装备用于其他目的或向第三国转让必须事先征得日本同意。1967年，日本颁布实施了“武器出口三原则”，即禁止向社会主义阵营国家、联合国决议规定实施武器禁运的国家，以及国际冲突的当事国或有冲突危险的国家出口武器。1976年，当时的三木武夫内阁又对上述原则进行增补，实际上全面禁止了武器出口。
湖北日报报道：图为：巴西是全球第四大汽车市场，第六大汽车生产制造商。2015年前，巴西将投资210亿美元支持汽车工业发展，用于扩大生产能力和建设新的汽车制造厂。图为德国大众汽车公司设在巴西的工厂。（资料图片）英国智库经济与商业研究中心26日称，巴西的经济规模首次超过英国，成为全球第六大经济体。对巴西这个曾陷入“中等收入陷阱”的国家来说，经济规模超越英国的成绩来之不易。所谓“中等收入陷阱”，是指一个国家在成为中等收入国之后，出现经济增长乏力、经济增长放慢、人均收入水平难以提高的现象。经济与商业研究中心当天公布的最新年度全球经济体排名显示，目前英国是全球第七大经济体，排在美国、中国、日本、德国
寒冬腊月，走进素有“中国甜瓜之乡”、“相枣之乡”美誉的千年古镇阎良区关山镇，只见农民群众忙着整地、施肥、搭建甜瓜大棚，小城镇、农副产品加工园、农村社区建设工地都是一片忙碌……好一派“冬闲人不闲，大兴产业抓发展”的热火景象！近年来，关山镇始终坚持小城镇建设与生态乡镇创建并重，经济发展、社会管理与生态环保同步，凝心聚力谋发展，创新思路拓市场，砥砺奋进求突破，以生态经济的理念，不断做大做强甜瓜产业、杂果产业和农副产品深加工产业，切实促进农民增产增收。先后被科技部授予全国首批社会主义新农村建设科技示范镇，被国家质检总局授予全国早春厚皮甜瓜标准化生产试验示范区，被陕西省确定为30个重点示范镇之一，于&
All rights reserved. |集体土地搭建私房 村民不服拆除诉讨赔偿
发布时间: 10:49:18&&阅读次数:677次&&作者:廖敏秀&&编辑:黄雅静&&来源:凌云人大网
&&& 因不服同村村民将自家建的铁皮房和猪栏拆除，并砍伐责任田里的农作物和林木，村民杨某发将同村杨某德、杨某保诉至法院，要求两被告赔偿各项经济损失六千余元。日前，凌云县人民法院审结此案，支持原告的合理诉讼请求。
　　杨某发系凌云县泗城镇后龙村村民，其诉称在落实生产责任制时，父亲杨某会取得了位于凌云县城郊区百花村的责任田2.62亩，并领取土地承包经营权证书。由于杨某发家住的后龙村山高路远、人烟稀少，交通十分不便，为方便照顾年迈的母亲和经营百花村责任田，其和家人在该责任田里搭建一间40多平的铁皮屋和一间7平方的猪栏，并种植了黄豆、南竹和杉木等作物。2014年8月中旬，两被告未经原告同意光天化日之下就擅自带人到此责任田里强行围田并当即将铁皮房和猪栏拆除。不久后，杨某发将两被告诉至法院，要求赔偿经济损失六千余元。
　　被告杨某德辩称，原告父亲杨某会所取得的百花责任田2.62亩土地承包经营权证书没有经过集体合法讨论通过，不具有法律效力。此责任田是原、被告所在集体陇郎生产小组的集体土地，并非原告所有，拆除集体土地上的私房并不存在侵权行为。该土地使用权争议将于另案中处理，请求法院驳回原告的诉讼请求。
　　凌云法院经审理认为，损坏国家的、集体的或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿损害。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人应当赔偿损失。本案中，两被告认为原告搭建的铁皮屋等所占土地使用权应为被告所在集体所有，原告取得的土地承包经营权证书无法律效力，两被告未寻找有关部门通过合法途径给予解决，而是未经原告许可擅自拆除原告搭建的铁皮屋，造成铁皮屋损毁不复存在，由此给原告所造成的损失两被告应承担赔偿的民事责任，法院结合相关证据判决两被告赔偿原告各项经济损失3625元，两被告互负连带责任。□廖敏秀&&
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土地承包经营权与耕种权的区别
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中国土地承包经营权与耕种权有什么区别
我国现行的土地权利制度是在以市场化为目标取向的改革过程中逐步形成的。由于特殊的政治、经济以及历史的原因，现行的土地权利制度极具特色。将现行的土地权利制度置于市场化的改革背景下考察，可能会对土地权利制度得出不同的认知。本文拟从土地资源的配置和土地财富的分配角度，对此作一考察，希望能够为人们认知我国现行土地权利制度提供一个可供选择的视角。 一、我国土地权利制度的历史变迁
在中国的历史上，土地上的权利制度 [1]曾经有“田骨权”（又称“田底权”）与“田皮权”（又称“田面权”，即永佃权）的“一地两主”结构，{1}形式较为简单。清末以来，西法东渐，伴随着大陆法系私法体系的继受，至民国时期，建立起了以物权为表现形式的土地权利制度。土地上的权利有：以确定土地归属关系的所有权，以规范土地利用关系的他物权。后者则包括对土地的使用价值加以利用的用益物权（地上权、永佃权、地役权）和对土地的交换价值加以利用的抵押权。 新中国成立后，废弃了国民党的“六法全书”，清末至民国时期建立起来的土地权利制度荡然无存。与此同时，新生的政权为了摧毁旧制度的经济基础，曾一度在全国范围内实行土地改革运动，变封建地主的土地私有制为农民的土地私有制，实现了“耕者有其田”的新民主主义革命的目标。然而，这并不是新执政党的最终目标（其目标是建立社会主义制度进而最终实现共产主义），只是一个过渡性的政策，新生的政权随即在经济体制建设上全盘照搬苏联的经验，并很快建立起了高度集中的公有制加计划经济的社会主义基本经济制度。 在生产资料所有制方面，从1953年开始，通过社会主义改造运动，全面建立起了社会主义生产资料公有制。土地作为最为重要的生产资料，经过社会主义改造以后，变为国家所有（全民所有）和集体所有， [2]土地的私有彻底被废除。1982年《宪法》对此予以了确认，宪法第10条第1款规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。” 在经济运行体制方面，建立起高度集中的计划经济体制，经济运行被全方面地纳入国家的计划体制之内，工商企业完全按照国家的计划从事产品的生产与供应，农民成为人民公社的成员在公社的体制下按照国家的要求从事农业生产活动。高度集中的计划经济体制完全否定了市场的作用。在这种高度集中的经济运行体制下，法律禁止任何形式的土地交易。1982年《宪法》第3款规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其它形式非法转让土地。”1986年《》第80条第3款仍规定“土地不得买卖、出租、抵押或者以其它形式非法转让。” 一方面是土地只能归国家所有或集体所有，另一方面是法律禁止以土地为对象的任何交易，其结果导致了土地权利制度的单一性。除了国家的土地所有权和集体的土地所有权外，其它土地上的权利基本失去了存在的基础。虽然，这个时期也存在着企事业单位和公民个人使用国有或集体土地的情形，但在法律上并不足以构成一项权利。其典型是，国家可以根据需要随时将任何企事业单位或公民使用的国有土地收回或者将其划拨给其它企事业单位，使用土地的企事业单位或公民均不能予以拒绝，或者要求给予补偿。显而易见，这种使用不构成基于权利的使用，而仅仅是一种事实的使用。 [3]这样，以土地的使用收益为目的的用益物权不可能存在。在担保物权方面，由于法律明文禁止土地抵押，因此即便是随着房屋抵押而事实上存在着的土地抵押，法律上也难以成立。这一点从最高人民法院在相当长期间内所作的有关房屋典当和抵押的司法解释中可见一斑，在这些司法解释中，最高人民法院只字不提土地典当和抵押问题，对随房屋而存在的土地设典和抵押的事实完全“视而不见”，似乎我国的房屋不是建立在土地之上。 [4] 改革开放以后，随着经济体制改革的不断深入，在不改变土地公有制的前提下，土地制度发生了新的变化，土地权利制度也改变了过去的仅有所有权而无其它权利的单一状态，逐渐形成了包括土地所有权和其它土地权利共存的多元的土地权利制度。 改革首先从农村开始。发端于农村的联产承包经营责任制打破了农村土地“集体所有、集体经营”的旧的经营方式，一纸承包合同创立了集体土地“集体所有、社员承包经营”的新的经营方式，产生了农村社员对集体土地的承包经营权。1986年《民法通则》第80条第2款规定：“公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承包经营权，受法律保护。承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定。”1986年通过的《》第12条也对土地承包经营权作了规定。2002年的《农村土地承包法》进一步对农村的土地承包经营权作了规定。 在城市国有土地改革方面，1979年制定的《中外合资经营企业法》第5条第2款规定：“中方合营者的投资可包括为合营企业经营期间提供的场地使用权。如果场地使用权未作为中方合营者投资的一部分、合营企业应向中国政府缴纳使用费。”国有土地上的使用权第一次得到确认。1987年，市首开土地使用权有偿出让的先例，国有土地使用权制度随之得以确立。1988年的宪法修正案规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，为国有土地使用权的确立提供了宪法的依据。同年修改的《土地管理法》第2条第5款进而规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。”1990年，国务院第55号令发布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，规定“国家按照所有权和使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度”（第2条），出让的土地“使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其它经济活动，合法权益受国家法律保护”（第4条）。土地使用权作为一项独立的财产权制度得到了法律的确认。除出让土地使用权外，上述国务院第55号令第七章规定了“划拨土地使用权”，依行政划拨方式所取得的国有土地使用权（即划拨土地使用权）也得到法律的确认。 同时，土地使用权尤其是出让方式取得的建设用地使用权抵押被广泛运用于经济生活，抵押权作为一种他物权在立法上得到确认。1994年7月通过的《城市》和1995年6月通过的《》等都对抵押权作了较为系统的规定。 2007年，在总结以往立法的基础上，全国人民代表大会通过了《》，规定了所有权、用益物权和担保物权，对改革中产生的农村土地承包权、建设用地使用权做了规定，同时还规定了地役权，建立了包括土地所有权、农村土地承包权、建设用地使用权（包括国有土地的建设用地使用权和集体土地的建设用地使用权 [5]）、宅基地使用权、地役权和抵押权（土地使用权抵押）在内的多元的土地权利制度。 二、我国土地权利制度所承载的功能
土地是人类社会赖以生存的最为重要的自然资源，具有不可再生的特点；同时，也是最为重要的社会财富，具有保值、增值的特性。在历史的长河中，争夺土地资源几乎构成了几千年来战争的主要原因。作为一种不可再生的自然资源，存在着一个如何合理配置和有效利用的问题；作为一种具有保值增值功能的社会财富，则存在着由谁占有且如何占有为公平的问题。 在法制社会里，解决上述问题的制度设计是土地法律制度，一般包括土地权利制度和土地管理制度，但土地的管理制度须以土地的权利制度为基础，因此土地权利制度是土地法律制度的根本。一般说来，土地上的权利越是单一，意味着土地资源利用的效用越小，土地所释放出来的财富价值也越少；反之，土地上的权利越多元，意味着土地利用的效用越大，土地所释放出来的财富价值就越大。因此，考察土地上的权利构造是单一的还是多元的，对于判断土地资源的利用和财富效用，是一个较为直接的途径。 在我国经济体制改革之前，土地只能归国家或集体所有，而不能私有；且在土地上排除任何个体（公民个人和法人组织）对土地的权利。这是一种将土地资源和土地财富都集中在国家和集体的单一的土地权利制度，任何个体尤其是公民个人是不能直接参与土地资源的利用和对土地财富的分配的。在这种土地权利制度下，土地资源没有得到有效的配置和利用，土地所蕴含的财富价值也就没有得到应有的释放，严重阻碍了社会经济的发展，导致人民普遍的贫穷。改革开放以后，逐步建立起多元的土地权利制度，公民个人以及法人组织不仅可以参与土地资源的利用，而且可以直接参与土地财富的分配，土地资源得到了较为合理的配置和利用，土地发挥了巨大的财富作用。农村土地承包制的推行，彻底改变了我国农村长期以来经济落后的面貌，解决了农村乃至全国人民的基本温饱问题，亿万农民也从中获得利益，为国家的发展与稳定奠定了必要的基础；城镇国有土地出让制的推行使得土地所蕴含的财富价值得到空前的释放，带来了城市建设日新月异的变化，也大大改善了城市居民的居住条件和生活条件。 从我国土地权利制度的变迁看，土地的所有权没有变化，仍然是国家所有和集体所有；变化的是土地的使用权，农村土地承包制和国有土地使用权出让制的推行，使得土地资源和土地财富不再完全集中在国家和集体手中，公民个人和法人组织也有权分享土地资源和土地财富，这使得土地资源和土地财富的占有和享用趋于合理和公平。因此，在我国现行的土地权利制度里，承载着土地资源的优化配置和利用以及实现社会个体对土地财富的分配的不是所有权制度，而是土地的使用权制度，包括土地承包权、建设用地使用权以及基于此的抵押权（建设用地使用权抵押）等。 上述情形与允许土地私有的社会不同。在土地私有的国家和地区，承载着土地资源配置和实现个体对土地财富的分配的主要是土地的所有权制度。因此，在私有制社会，所有权绝对原则构成了其财产法乃至整个社会法律体系的最为重要的支柱。但在我国，在土地公有制下，所有权制度无力承载土地资源配置和实现个体对土地财富的拥有的功能，人们只能从土地的其它权利上去寻找能够承载这种功能作用的权利制度。 造成上述不同的主要原因在于：在土地私有的社会，土地所有权可以进入市场，进行自由交易，社会可以充分利用市场机制，通过土地所有权的自由转让，实现对土地资源的合理配置和对土地财富的分配；但在我国土地公有制下，土地所有权不能进入市场，人们无法利用市场机制，通过转让和取得土地的所有权，实现对土地资源的合理配置和土地财富的分配。在这种情况下，土地使用权制度便取而代之，成为实现对土地资源进行市场化配置和实现个体对土地财富拥有的法律载体。这就是我国建设用地使用权不同于大陆法系民法的地上权而更加接近于土地所有权的原因所在， [6]也是一些民法学者多年来力主物权立法应从所有权中心移转到“以利用为中心”的实质所在。{2}{3} 土地的使用权包括对土地使用价值利用的用益物权和对土地交换价值利用的抵押权，它们在承载土地资源配置和土地财富的分配方面具有的功能是不完全相同的。即便是用益物权，不同的用益物权所具有功能也有较大的差别。在土地使用权制度中，抵押权的对象只能是土地使用权（包括出让方式取得的建设用地使用权以及随着房屋而抵押的其它建设用地使用权和宅基地使用权），其所承载的参与土地资源配置和土地财富的分配功能只能从属于土地使用权。在用益物权中，农村土地承包权和集体所有的建设用地使用权以及宅基地使用权，则承载着实现集体土地的合理配置和财富分配的功能作用；国有土地上的建设用地使用权尤其是出让方式取得的建设用地使用权，承载着实现国有土地资源配置和财富分配的功能作用。在目前的城乡二元社会结构下，集体土地上的使用权所发挥的土地资源配置和土地财富分配的功能显然不如国有土地上的使用权。用益物权中的地役权属于从物权，其作用仅在于解决相邻关系而发生的土地利用问题，虽然在土地资源配置和土地财富的分配方面也有一定的作用，但显然不如其它用益物权，甚至不如抵押权。 三、城乡二元社会体制下的土地权利制度
在城乡二元社会体制下，集体土地上的权利与国有土地上的权利存在着明显的差别。 首先，尽管法律规定禁止土地买卖或以其它方式非法转让，土地所有权的民事流转不具有法律的可行性，但是这并不排除通过其它方式实现土地所有权的流转。在城乡二元社会体制下，通过其它方式实现的所有权流转的一个基本特点是“强制性”和“单向性”。所谓“强制性”是指国家基于“公共利益”的需要可以通过强制征收的方式，将集体土地变为国有土地。《宪法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”这里所说的土地，从所有权的角度看，只能是集体所有的土地。这一点，《物权法》就规定的更为明确。《物权法》第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其它不动产。”“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”征收是一种强制措施，而不论被征收人同意与否。所谓“单向性”，是指在我国的土地所有权流转中，只存在着土地从集体所有向国家所有的流动，而不存在国有土地向集体土地的反向流动的情形。其结果自然是，国有土地的范围越来越大，而集体土地的范围则越来越小。这导致了一些社会问题，典型的就是在城市扩张过程中，大量农民失去了土地，造成了日益严重的“失地农民问题”。 [7] 其次，在我国，土地市场基本上由国家垄断，最具财富意义的建设用地使用权只能由国家（实际上是各级政府）出让，作为集体土地所有权人的集体经济组织并不享有此项权利。如果要在集体土地上设立建设用地使用权，则须先由国家征收，转变为国有土地，再由国家按照国有土地使用权的出让方式将使用权出让给使用人。这不仅限制了农民直接参与土地资源的配置和土地财富的分配，也限制了作为所有权人的集体经济组织参与土地资源的配置和土地财富的分配。国家在征收集体土地时，虽然给被征收人一定的补偿（非市场价格），但这与国家出让土地使用权获得的收益（市场价格）之间形成了巨大的悬殊，集体土地所蕴含的财富在征收过程中部分（甚至是大部分）被转移到国家（各级政府）手里，这也加剧了失地农民的社会问题。 再次，城镇国有建设用地使用权与农村土地承包权的创设，都对社会经济的发展起到了巨大的作用，并构成了承载当前城市与农村土地资源配置和土地财富分配的最为重要的法律形式。然而，在城乡二元体制的社会格局里，二者发挥的作用却相距甚远。主要原因有二：一是经济方面的原因。城乡经济发展极不平衡，市场化程度悬殊，在经济发展相对落后、市场化程度相对偏低的农村，其土地的资源与财富意义远不如城市，因此在农村土地资源的配置和土地财富的分配方面，市场机制所起的作用明显偏小。二是政策方面的原因，由于国家粮食安全方面的考虑，国家实行严格的耕地保护政策，农村土地使用权流转所受的限制远大于国有土地使用权。例如，根据《农村土地承包法》第33条规定，土地承包经营权流转须受“不得改变土地的农业用途”、“受让方须有农业经营能力”、“本集体经济组织成员享有优先权”等限制，而国有土地使用权流转就没有这些限制。此外，农村土地承包权一般也不允许设立抵押。 由于城乡二元体制造成了城乡差别，在改革开放以来不仅没有缩小，相反还在进一步扩大，亿万农民并没有很好地享受经济体制改革带来的实惠，2008年10月召开的中共十七届三中全会通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，提出了“城乡社会经济发展一体化”的新思路，提出要建立和健全农村土地承包经营权流转市场，试图通过促进农村土地承包权流转改革，促进农村社会经济的发展，缩小城乡差别，实现城乡一体化发展的目标。然而，由于制度上的因素，农村土地承包权流转仍然存在着诸多瓶颈。当前制约土地承包经营权流转的因素，主要有四项： (1）来自承包合同（债）的制约。从法律上看，权利要成为交易的对象，必须具有独立性。虽然《物权法》已经将土地承包经营权设定为物权，但从实际情况看，尤其是在经济相对落后的地方，土地承包经营权的物权性没有得到应有的彰显，土地承包经营权受到承包合同的制约还是非常突出的。这主要表现在土地承包权的流转受到发包方集体经济组织的制约上，不仅承包人无法自主的转让承包权，甚至承包人的承包权还会受到来自发包方随意解除承包合同收回承包地的威胁而无法自保。土地承包经营权受到来自承包合同的制约情形，与城镇依出让方式取得的建设用地使用权形成了鲜明的对比，后者虽然也产生于出让合同，但建设用地使用权一旦成立后，即具有了独立性，其受土地出让合同的约束就相对小，建设用地使用权人只要不改变土地用途，一般不会受到出让方的制约。建设用地使用权的独立性为其依法流转提供了内在的条件。 （2）来自登记制度不健全的制约。按照公示公信原则，动产物权的变动以物的交付为准，不动产物权的变动以权利登记为准。因此，不动产物权的流转必须依赖于健全的不动产登记制度。通过不动产登记，使得物权得以确定，可以为人们所认知，从而有利于确保交易的确定性和安全性。只有在具有确定性和安全性的情况下，交易才是可行的。然而，在土地承包制推行的30多年时间，我们一直没有建立相应的土地承包经营权登记制度。按照《物权法》的规定，土地承包经营权只要依承包合同即可发生，也不需登记。这一规定对于确认承包户的土地承包经营权具有积极的意义，但对于土地承包经营权的流转却是不利的，它难以解决土地承包经营权流转的确定性和安全性问题。这也是构成不利土地承包经营权流转的一个制度性因素。 (3）来自受让主体范围限制的制约。在城乡二元结构的社会体制下，城市与农村之间存在着一道不可逾越的鸿沟。反映在土地承包权流转问题上，就是对集体土地承包经营权流转中受让主体范围的限制。按照现行的政策法律，土地承包经营权的流转只限于同一集体经济组织的成员之间，不仅城镇居民不能受让集体土地承包经营权，而且集体组织成员也不能跨集体经济组织受让土地承包经营权。这就大大限制了土地使用权的流转。 (4)来自土地承包权流转市场缺失的制约。市场是长期交易形成的产物，也是交易顺利进行的平台。在市场化改革过程中，许多市场都是在政府的主导下逐步建立起来，这种政府主导构建的市场对于促进交易的发展具有积极的作用。土地承包经营权的流转就更需要在政府主导下建立相应的市场。这主要是由于土地承包权流转必须坚持三个“不得”（“不得改变集体土地所有权性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益”）的原则，为了确保三个“不得”，不可能对土地承包权的流转采取放任的态度，而必须严加管理。这就需要在政府主导下来构建土地承包权流转市场。因此，缺乏土地承包权流转市场，使得土地承包权流转缺乏应有的平台。 因此，以农村土地承包经营权流转为主要内容的新一轮的农村改革，能否像30年前的土地承包制一样，带来新一轮的农村乃至整个经济社会的跨越式发展，尚待时间的验证。 注释: [1]本文所讨论的“我国”现行土地权利制度，仅指中国内地（大陆地区）的土地权利制度，并不包括、和地区的土地权利制度。 [2] 在社会主义改造运动中，农村集体所有的土地来自农村社会主义改造，通过引导农民走集体化道路，将农民的私有土地，变为集体的土地。国有土地则主要来自对资本主义工商业和城市私有房屋的社会主义改造，随着资本主义工商业被改造为国有企业，其拥有的土地也变为国有土地；在私有房屋的社会主义改造中，城市大量的私有房屋变为国有，其所占有的土地也随之变为国有土地。 [3]这个时期，大概只有农民的宅基地使用权有点例外，1963年，中共中央《关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》指出“生产队应保护社员的使用权，不能想收就收，想调剂就调剂。” [4]这些司法解释包括：1979的《关于贯彻执行民事政策法律的意见》和1984年的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》等。直至1988年的《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》也还是如此。 [5] 《物权法》第151条：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。”这是对集体土地建设用地使用权的确认。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《房地产管理法》以及《物权法》的规定，出让的建设用地使用权也包括占有、使用、收益和处分四项权能，与所有权的权能基本相同，只是建设用地使用权有期限的限制，而所有权具有永续性。 [6]根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《房地产管理法》以及《物权法》的规定，出让的建设用地使用权也包括占有、使用、收益和处分四项权能，与所有权的权能基本相同，只是建设用地使用权有期限的限制，而所有权具有永续性。 [7] “当前，失地农民问题已成为日益严峻的社会问题。据最新的统计数字显示为4000万。在2009年的两会提案中，失地农民问题成为此次政协会议的一号提案。提案指出，由于在征地运动中各地对农民的土地补偿标准普遍偏低，难以维持长远生计，而在当前整个社会就业压力增大、社会保障制度还不健全的情况下，土地一旦被征占，就意味着农民失去了基本生存保障，就会成为种田无地、就业无岗、低保无份的三无人员，成为社会的流民。因此，解决失地农民难题也已成为各地政府工作的重中之重。”摘自“政协一号提案及中国失地农民问题透视”，
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