集体土地上的宅院能不能卖给“村外人”？
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集体土地上的宅院能不能卖给“村外人”？
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　　近年来，随着经济发展和城市化进程的加快，城市住房价格不断上升，很多购房人将目光投向了农村。与此同时，出现了不少农村集体经济组织的成员将建造在集体土地上的房屋出售给非本集体组织成员的情况。需注意的是这类住宅交易一旦发生争议，由于违反了土地管理法的相关规定，买房人的权利将难以得到法律的有效保护。&&&&2001年年初，甲村的村民李某夫妇与乙村村民高某签订了一份宅院及房屋买卖协议，约定由高某以3万元的价格购买李某夫妇位于甲村的全部房屋及树木，甲村村委会也在这份协议上签署了审批同意双方交易的意见。&&&&&协议签订后，李某夫妇便将自家的宅院交付给了高某，高某也依约陆续支付了3万元购房款。几年过去了，如今，李某夫妇觉得自己当时卖房的举动欠妥，价格也太低，遂以自己一直没有办理过户手续为由将高某告上了法庭，要求判令当初签订的买卖合同无效。对此，高某很气愤。他认为，双方之前签订的购房合同是真实的意思表示，并经过了对方村委会的审批，不存在法律规定的无效情形，而且自己买下这个宅院后就将原来居住的房子卖了，如果现在提出合同无效，自己将无家可归，所以不同意李某夫妇的诉讼请求。&&&&法院经审理认为，上述房屋所在土地是归甲村所有，而被告高某的户籍所在地是在乙村，也就是说高某并不是甲村的村民，而当事人签订、履行合同应当遵守法律、行政法规的规定，李某夫妇将建造在集体土地上的宅院出售给非本集体组织成员，这已违反了我国土地管理法中关于任何单位和个人不得非法转让土地的规定，所以原告李某夫妇要求确认上述购房合同无效，应予支持，被告的答辩意见不能采纳。法院最后依据合同法第52条第(五)项判决双方当事人签订的宅院及房屋买卖协议无效。&&&&近年来，一些农村集体经济组织在本村所有的土地上为本村村民建造住宅，而部分农民为了获得土地价值和更多的利益，在自己居住需要得到满足的情况下，将多余的房屋对外销售，卖给非本集体组织的居民长期使用。殊不知，这种行为得不到法律的认可。根据我国目前的法律规定，出售房屋必然导致宅基地所有权或使用权的转让，以保证房屋的所有权人在房屋使用过程中不会因为房屋土地归属于他人而引起纷争，但是农村土地使用权是该集体组织成员的专有权利，与特定身份相联系，不能被出让、转让或出租用于非农业建设的。这就提醒大家，目前利用集体土地建造房屋出售给城镇居民的行为是违法的，它违背了我国严格限制宅基地流转的政策，所以此类房屋的买卖合同也是无效的，购买者即使付出了相应的价格，但因其对所购买的房屋并不享有产权，一旦发生纠纷，将因缺少相应法律的保护而遭受经济损失。
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朱某某甲与被上诉人朱某某乙宅基地使用权纠纷二审判决书
甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）兰民三终字第234号上诉人（原审被告）朱某某甲，男，日出生，汉族，甘肃省皋兰县人，农民，现住皋兰县。委托代理人高峰，甘肃合睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）朱某某乙，男，日出生，汉族，甘肃省皋兰县人，农民，现住兰州市城关区。委托代理人王克明，甘肃诚域律师事务所律师。上诉人朱某某甲因与被上诉人朱某某乙宅基地使用权纠纷一案，不服甘肃省皋兰县人民法院（2013）皋忠民初字第98号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，朱某某甲、朱某某乙均系皋兰县九合镇曹家湾村农民，日朱某某乙取得了涉案宅基地的《集体土地使用权证》，该证丢失后，皋兰县国土资源局根据档案登记，于日给朱家录补办了宅基地使用权证。2013年9月，朱某某甲在朱某某乙已取得使用权证的宅基地上修建房屋，经朱某某乙制止未果后双方酿成纠纷，朱某某乙遂向法院提起诉讼。原审法院认为，农村集体所有的土地用于宅基地等非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。依法取得宅基地使用权的使用权人对集体所有的土地享有占有和使用的权利。本案中，朱某某乙已取得了涉案宅基地的使用权，作为合法的使用权人，朱某某乙对该宅基地享有占有、使用的权利，朱某某甲在朱某某乙已取得使用权的宅基地上修建房屋，侵犯了朱某某乙的宅基地使用权，现朱某某乙要求朱某某甲停止侵权、拆除非法建筑、恢复原状的诉讼请求符合相关法律规定，故予以支持。赔礼道歉主要适用于侵害人格权益的情形，故对朱某某乙要求朱某某甲向其赔礼道歉的诉讼请求不予支持。朱某某甲虽辩称涉案宅基地系朱某某乙、朱某某甲两家共有，但未提供有关证据予以证明，故不予采纳。据此，依据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条之规定，判决：一、被告朱某某甲立即停止对原告朱某某乙宅基地使用权的侵害、拆除在原告朱某某乙宅基地上修建的非法建筑，恢复原告朱某某乙宅基地的原状；二、驳回原告朱某某乙其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元由被告朱某某甲负担。宣判后，朱某某甲不服向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。上诉人和被上诉人均是皋兰县九和镇曹家湾村二社农民，二人的祖父是亲兄弟，两家自1940年起就共住一院，共同使用一块宅基地。1989年，上诉人出外谋生，被上诉人乘此机会在上诉人不知情的情况下申请了该宅基地的土地使用权。多年来上诉人从未听说过被上诉人已就该宅基地办理了土地使用权证。2009年，上诉人打算在原有的宅基地上翻建房屋，于是将建筑材料拉运至院内，同时找到并通知了被上诉人，被上诉人同意上诉人在原来自己所占用的一半地面上修建房屋，当时被上诉人仍然没有告知上诉人其已经办证的事实。2013年夏天，上诉人开始建房，新建房屋面积九十多平米，投入资金十万余元。同年9月，上诉人房屋已经基本建成，被上诉人前来阻止，并拿出集体土地使用证，告知上诉人其已经将该宅基地使用权办理在他的名下，并要求上诉人将已建好的房屋拆除。被上诉人在上诉人不知情的情况下将属于两家共同所有的土地使用权办理在其自己名下，严重违反了集体土地使用权的办理程序，曹家湾村民委员会和皋兰县国土资源局在为被上诉人办理土地使用权的过程中也没有履行通知职责，违反了农村宅基地的审批办理程序，一审法院在审理过程中没有查明以上事实，判决缺乏事实依据。二、一审判决没有采纳上诉人提交的证据做出的判决对上诉人非常不公。一审上诉人提交的九和镇曹家湾村民委员会出具的证明，确认了上诉人和被上诉人两家自1940年起就共住一院，共同使用和拥有同一块宅基地以及该宅基地使用权并非属于被上诉人一家所有这一事实，但一审法院对该证据未予采纳，判决显属不公。综上，请求二审法院公正裁判。被上诉人朱某某乙服判并答辩称，上诉人一审提交的证据不具有证明力，原审判决认定事实清楚，判决结果正确。本院经审理查明，原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利。本案中，上诉人朱某某甲虽主张涉案宅基地自1940年以来就有两家共同使用和居住，但其提交的证明不足以对抗被上诉人朱某某乙提交的皋兰县人民政府颁发的宅基地使用权证。在上诉人朱某某甲修建房屋开始，被上诉人朱某某乙就予以制止，要求其停止修建房屋，但上诉人朱某某甲置若罔闻，在被上诉人朱某某乙已取得宅基地使用权的宅基地上修建房屋的行为，确侵犯了被上诉人朱某某乙的合法权益。上诉人朱某某甲关于被上诉人在上诉人不知情的情况下将属于两家共同使用一块宅基地的土地使用权办理在其自己名下，严重违反了集体土地使用权的办理程序，曹家湾村民委员会和皋兰县国土资源局在为被上诉人办理土地使用权证的过程中也没有履行通知职责，违反了农村宅基地的审批办理程序的上诉理由，不属于本案的审理范畴。综上，上诉人朱某某甲所提上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人朱某某甲承担。本判决为终审判决。审　判　长　　张建军审　判　员　　杨　敏代理审判员　　白丽娟二〇一四年六月三日书　记　员　　卢淑娟
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北京市东城区东交民巷27号 100745 总机:010- 举报:010-我家宅基地和乙家有一沟之隔，当时按照村民意见，上级领导决定，以沟底为界，这边使用权归我家，，那边归乙家，现在乙家说这边也归他。村组和镇土管所开据证明都说这边使用权归我家。但乙家依然无理取闹。县人民法院判决归集体。但这使用权一直归我家20年了，乙家使用的那边没说归集体。其他一样的都
我家宅基地和乙家有一沟之隔，当时按照村民意见，上级领导决定，以沟底为界，这边使用权归我家，，那边归乙家，现在乙家说这边也归他。村组和镇土管所开据证明都说这边使用权归我家。但乙家依然无理取闹。县人民法院判决归集体。但这使用权一直归我家20年了，乙家使用的那边没说归集体。其他一样的都
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宅基地以外的道路、荒坡、沟渠等土地的所有权均归集体，使用权有村委划定。
这块地方是没在宅基范围内，村委，镇里开据证明归我家使用，但乙家依然侵占这边。曾报警多次都没解决，是派出所不作为还是他们缺少依据。和我家一样的有多家宅基地（同时分的）。请问我家该采取什么方法能有效阻止乙家侵占？法侓方面最好，‘多方调解无效。（经常为此事打闹，对方是个无赖。)谢谢
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