橙色和黄色的电线“从天而降”，垂挂在居民楼外墙，一直延伸到地面。一头从居民家中扯出，另一头连着急需充电的电动自行车……多位家住虹口区的居民向12345市民服务热线反映，自己居住的小区中，此类“天降飞线”的电动自行车充电方式屡禁不止。此外，楼道里充电的现象也很常见，安全隐患令人担心。

因为电动车充电不当引起的爆炸、火灾等事故年年发生。其实，作为上海市2018年消防实事项目之一，各街道已配合区消防支队在有条件的小区建设了电动自行车集中充电点，配备智能充电站。项目推进近一年，为何小区电动自行车充电乱象依旧存在？“解放热线·夏令行动”记者对此进行调查。

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智能充电站安装了大半年未启用

张先生家住唐山新苑，每周给自家电动自行车充电1次。他每次都要先骑行15分钟到杨浦区朋友家——那里有可供使用的智能充电站。付5元现金，充电站开始充电，他就坐两站公交车回家，等8个小时，再坐公交，把车子取回来。如果有事情耽搁了，张先生也不着急，充电站充足购买的时间会自动断电。

“没办法，我们小区没地方充电。”张先生说，唐山新苑有两个非机动车地下车库，总面积超过400平方米；但只能停放车辆，无法给电动车充电，看管费每月15元。7月28日晚，记者在其中一个车库看到，现场停满车辆，自行车、电动自行车、代步车等多种车辆分门别类整齐停放，其中，电动车自行车占了将近一半。

环顾四周，记者发现，车库墙上安装了50个插座，每10个相互连接。既然有插座，为什么不能充电？凑近一看，原来，这套集中充电设备尚未通电使用——蓝色铁箱上明确写有“电动车充电站”字样，铁箱正面中间有10个按钮，左侧应显示从1到10的数字，对应与其相连的一排10个插座，线缆套有塑料保护管。这样的铁箱一共有5个，但其上红色的通电指示灯无一亮起，按钮上落了厚厚一层灰，铁箱正面右侧原有的供手机支付时扫描的二维码也已被涂黑。

△电动车充电站并未通电使用。

据张先生反映，去年10月份，智能充电站已经安装完毕。设备为何迄今不能用？记者询问了多个当晚的值班保安，有的说“尚未启用”，有的说“坏了”，至于什么时候能正式投入使用，谁也说不清。

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居民无奈“飞线充电”“楼道充电”

记者到达唐山新苑小区时，晚饭点刚过，不少居民骑着电动自行车进进出出。那么，智能充电站不能用，居民们如何解决充电问题？记者绕了一圈发现，三排6层居民楼和两栋18层居民楼里，因为楼层高度和有无电梯等情况不同，居民解决电动车充电问题的方式也各异。

记者拐进第一排临街6层居民楼，即看到两户居民正在使用飞线给电动自行车充电。一辆停在一楼的防盗窗下，一根黑色电线从空调孔穿出，绕过排水管道和防盗窗护栏，再用细尼龙绳在窗户底部打结，将充电器“悬空”固定，整根充电线就完成了从室内插座到室外电动自行车的连接，全程未拖到地上。

△四辆电动车停放楼下，三根充电线垂下。

△三楼窗口延伸出电线，正给楼下电动车充电。

看来，用“飞线充电”的居民也担心短路、漏电等事故的发生。再看其他楼，一根橙色充电线从5楼通风口垂下，底端插座用塑料纸层层包裹，挂在楼道口铁门栏杆上；一根黑色充电线自3楼窗口延伸出来，因为长度过长，恐怕拖地磨损，居民特意把线在底楼居民防盗铁窗上环绕几圈……但也有居民干脆将插座完全暴露，随意挂在树上，或扔进绿化带中。

△“飞线充电”方式五花八门。

不过，由于电线长度有限，“飞线充电”只能是低楼层居民的“专利”。住在两栋高层的居民怎么办呢？记者走进其中一栋高层逐层查看：停放在楼道里的电动自行车不少，但正在充电的车辆不多。几辆正充电的电动自行车，都是从窗口伸出电线充电。“天气热，万一电瓶不耐高温爆炸，很可怕。”居民张先生称，万一电瓶起火，不仅电动自行车烧毁，楼道堆放的各类杂物还会助燃，更阻隔逃生通道。

△楼道停放了电动车，还有鞋架、柜子放在门口。

电动自行车充电隐患重重，物业知情吗？对此，记者再次询问小区保安，一位保安直接表示，充电需要自己想办法，物业不负责。

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智能充电站启用了也乏人问津

在虹口，已有不少小区启用了电动车智能充电站，并宣传鼓励居民将电动车停放在集中停放点。智能充电站的使用情况如何？

7月28日晚，记者又来到水电路1320弄小区。小区规模不大，共7栋，每栋6层。小区内有两个车棚，分别在两条主干道尽头，各装有一套智能充电站设备，每套10个插座，可供10辆电动车同时充电。记者在现场看到，小区每个楼道口都贴有一张7月14日的通知，通知上称，小区智能充电站已经可以使用，采用磁卡充值方式充电，1元可充电4小时。但记者探访时，两套设备仅开启了一套。而开启的车棚内虽然停着不少电动自行车，却没有一辆车用充电站充电。与充电站的“无人问津”形成对比的是，小区临街两栋居民楼上就有3条电动车充电线垂下——2根橙色、1根白色，正给停在楼下绿化带旁的电动车充电。

△水电路1320弄小区门栋贴出通知，告知居民电动车充电站已可以使用。

△水电路1320弄小区尽管装有充电站，但仍有居民选择“飞线充电”。

据悉，今年5月，海门路609号远虹大厦也启用了智能充电站。7月26日傍晚，记者乘电梯到这座独栋高层居民楼顶层29楼，步行下楼，逐层查看楼道中有无电动车充电或停放现象。下到20层时，记者已在楼道中看到了十几辆电动车，有1辆正在用室内扯出的电线充电，还有两户居民窗口放有电动车充电器，插头或随意垂下，或收进防盗窗护栏。

△远虹大厦楼道内，部门居民门口停放了电动车，有的正在充电。

这里的智能充电站安装在大厦地下非机动车库，停车库分为5个隔间，每间均有一套智能充电设备，同样采用磁卡充值方式付费。记者在现场看到，5套设备均已开始使用，每间也停放了数量不等的电动车，但真正使用智能充电站充电的电动车仅有两辆，绝大多数充电插座状态均显示为空闲。

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智能充电站为何不能“药到病除”？

唐山新苑的智能充电站已安装半年有余，为何依旧无法使用？记者致电小区所属北外滩街道相关负责人。这位负责人表示，今年3月份，充电站曾因线径不足重装电线，5月份通过消防验收，本可以开闸使用，但为了进一步方便居民，充电站正将扫码支付方式改为磁卡充值付费。“两周前，我们就督促物业和安装公司对接，尽快完成改建工作。”负责人说。

项目推进缓慢，和小区物业公司的抵触心理也大有关系。该负责人向记者诉苦：“这是一个公益性项目，没有盈利空间。”街道几番协调后，才明确设备安装由区政府拨款，充值卡工本费居民自费，加装刷卡系统的费用由机器安装公司承担，物业公司仅需安排管理员负责设备维护、办理充值卡等，这才勉强将项目推进至今。

另一方面，已启用智能充电站小区的经验表明，充电站也并非“药到病除”。为何会出现乏人问津的情况？

有居民讲了几条理由：小区面积较大，车库和居民楼之间有一定距离，有的居民不愿步行这段路程；还有的车棚定时上锁，部分居民需要起早赶去上班，较为不便。另外，有的小区建成时间较早，非机动车车库设计时未考虑到大量居民有停放电动车的需求，车道坡度按照推行自行车设计，将质量和体积更大的电动车停放至地下车库有一定难度。

水电路1320弄小区物业工作人员也表示，物业主动提供智能充电站这一服务，但无法强制居民使用，“有的居民觉得车棚充电不如楼下充电方便，也有的担心电动车放车棚会不会被偷盗。”他说，对于“飞线充电”的住户，居委和物业多次上门劝说，但始终无法根治这一问题。

海门路609号远虹大厦所属嘉兴路街道通州居民委员会党支部书记表示，对于在楼道充电的业主，物业已在电梯和楼道安装了摄像头追踪装置，能准确摸清哪户居民的电动车仍存在“进楼入户”充电情况。小区保安遇到此类情况，也会上前劝阻。但居委、物业都没有执法权，要想让居民们多多使用智能充电站，恐怕还需要花些时间做更多努力。

题图：唐山新苑非机动车地下车库，停放的电动车占据了一半空间。

物业服务合同纠纷中的常见问题与解决建议第1篇一、常见问题（一）开发商责任问题1、房屋未办理房产证。2、小区基础设施未配备到位，如消防设施不能正常使用、用电未交电业局直管

物业服务合同纠纷中的常见问题与解决建议第1篇

1、房屋未办理房产证。

2、小区基础设施未配备到位，如消防设施不能正常使用、用电未交电业局直管、水压不够、摄像头未全覆盖等。

3、房屋质量问题：房屋漏水、墙体开裂、不垂直、水管爆裂、门窗损坏等。

1、邻里纠纷：邻里间漏水、噪声、坠物造成房屋损坏、擅改管道、豢养犬只等。

2、底商纠纷：油烟、噪声、擅自开门人员杂乱、门头挡光等。

3、侵害业主公共权益：占用公共区域私搭乱建、种菜养鸡、划停车位等。

1、公共设施的维修：小区路灯、道路、监控、公共管道等；中修、大修费用无人申请维修基金，或申报后未能经过法定数额业主同意。

2、公共卫生和绿化：卫生死角、除草不及时、树木缺失。

3、公共安全与秩序：小区内失窃、车辆被划、门岗检查不严、过严、额外出售门禁卡、冲撞门禁车档杆等。

4、停车位的维护与管理：对停车位服务费的误解、不能保证专有车位的使用。

（四）委托或捆绑收费：水电气暖的二次收费，公共设施的维修。

（五）公共部位和设施经营；经营事项未经业委会或全体业主同意、收益收支不公开。

（六）收费程序不规范：电话催费、上门催费无记录、书面催费不留照片，更无业主反映问题的落实-解决-回复机制。

（七）业主委员会的成立与备案：业主委员会无人牵头成立，或成立后备案无门。

（一）侧重维护业主弱势群体的权益，扩大理解物业公司的公共秩序维护义务。

对不属于物业服务范围内的业主反映的属其他责任人的问题协助沟通、组织调解、建议整改、上报相关部门、定期策划清理等。如物业公司穷尽一切手段协助协调解决问题，并提供相关工作记录和证据，无论问题是否达到彻底解决的效果，此类问题不得成立业主拒交物业费的充分理由。如物业公司未开展相关工作，对业主反映问题不重视，粗暴推诿，则认定物业公司未尽到维护公共秩序的责任，建议降低物业费或适当赔偿业主损失。

1、对房屋质量等开发商责任问题：建立物业公司与开发商的沟通协作机制，将业主反映的问题集中上报开发商，落实解决方案，不能解决的，邀请开发商参加调解，说明原因。

2、对业主与其他业主、业主与底商的纠纷：要求物业公司提供信息、协助沟通、组织调解，同时向业主释明尽力协助，但不能保证满意结果，如争议过大仍需通过法律途径向责任人主张权利。

3、对他人侵害业主公共权益的问题：除上述协助协调工作外，还要求物业公司向侵权人发放整改通知（需侵权人签收或拍照留证）、上报有关行政管理部门、定期策划集中执法等清理活动。

（二）秉承“收费与服务质量兼顾，以服务质量为先”的处理原则。

案件处理中，先听取落实业主反映问题，物业企业提出或法院建议解决方案，问题整改解决后再谈拖欠物业费。问题的解决方法和情况必须回复业主，必要的可邀请业主指导或见证解决。

除律师外，要求物业企业指派熟悉小区情况，并有调度能力和沟通能力的专员负责跟进物业诉讼案件，以便于及时落实解决业主反映的问题并与业主致歉沟通等。

对于一个小区的多发问题，如停车秩序差、卫生绿化差等，向专员建议物业企业提出集中整顿方案或根治方案。

（三）设计四步沟通工作法，要求物业企业与法院建立步调一致、工作协调、标准统一的索费程序。

1、倾听业主意见，表达关心和理解（不能不听，不能打断，不能粗暴回应，主动询问问题细节情况，以换位法表达对业主的理解）；——我在听你说

2、提供解决方案或具体帮助，明确回复和落实期限；——我可以做什么

3、释明法律，说明业主反映问题是否是物业服务范围。不是物业服务范围的，要着重说明物业企业愿意提供帮助协助，但不能替代责任人承担责任。——我坐不了什么

4、指明法律解决途径，表明物业企业可协助提供信息、证据。——你能怎么做，我还能帮忙

每个小区以一周为周期，每周期进行一轮征求意见、落实问题-回复跟进。物业企业要以步调一致的工作安排及时落实问题并回复业主或法院。物业企业要以统一标准对业主提出交费方案。对经解决问题、释明法律后愿意交费的业主，免除违约金，物业企业承担诉讼费，但不能退让物业费本金。对仍不能依法交费的业主，转入审理程序，诉中调解中不能低于诉前调解交费的业主。以此体现公平公正，并对其他（诉或未诉）业主起到教育和警示作用。

（四）加强法律释明，划明物业服务边界，出示具体法律规定和案例，指明问题责任人和解决的法律途径，并以通俗、生动、接地气的语言和比喻向业主释法说理。常用的比喻方法：1、物业企业和开发商，好似两兄弟各有营生，一家是一家的买卖，也好似衣服的裁缝和洗衣人，各有其责。2、物业企业服务范围，好似保姆月嫂对主家的责任。

2、公共部分经营的合法性和收支公示

3、专项维修基金的申请

4、业主委员会成立的牵头和备案

物业服务合同纠纷中的常见问题与解决建议第2篇

物业服务与我们的生活息息相关，无论是住宅区还是高档写字楼基本都有配套的物业公司提供服务，但是新手法务/律师在审查物业合同时往往比较懵，对于物业公司有哪些职责，业主与物业公司之间的合同应包含哪些内容，合同中有哪些需要特别注意的地方往往把握不准，说白了还是经验不够，对物业服务领域不够了解。要想成长为一名优秀的法务/律师，仅仅只是研习法律本身是不够的，也要对一些特定领域有所了解，比如建设工程领域、房地产领域、金融领域、科技开发领域、贸易领域等，正如美国著名大法官霍姆斯所言：“法律的生命不在于逻辑，而在于经验。”

言归正传，物业服务合同的审查要点如下：

标的是指业主购买的物业服务的内容，即业主委托物业服务企业处理哪些事务，提供哪些方面的服务。根据《物业管理条例》第二条可知，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。根据相关物业规章及实践操作，物业服务内容通常包括：

（一）物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；

（二）公共绿化的维护；

（三）公共区域环境卫生的维护；

（四）公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；

（五）交通秩序维护和车辆停放管理服务；

（六）装饰装修管理服务；

（七）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；

（八）物业维修、更新、改造费用的账务管理；

（九）物业服务档案和物业档案的保管；

（十）其他物业管理事项。其中需要注意的是，在没有特殊约定的情况下，物业公司仅承担秩序维护、安全防范事项的协助管理，即物业公司承担的责任是比较轻的，对其要求较低，其如果能证明配备了保安值班人员、履行了出入登记（或凭出入证出入）及巡逻义务、监控设备定期维护并运转良好、接到业主求助后积极到场协助处理等，物业公司对业主的损失不承担责任。

合同双方可以根据自身情况具体约定物业服务内容，并且可以约定物业服务企业向业主提供某些特约服务，或者业主委托物业服务企业对其物业的专有部分提供维修养护等服务，并约定相关费用。

物业服务标准是衡量物业是否完全履行物业管理服务职责的重要根据，是业主监督物业服务质量的依据，也与物业费的高低密切相关，是物业服务合同的重要组成部分。不同的地区对物业服务标准都有相应的规范性文件，以山东为例，山东省质量技术监督局于2005年颁布了山东省地方性标准《物业管理服务质量规范》【DB37/T523—2005】，将物业管理服务质量等级分为一级、二级、三级，其中一级为最高标准。该质量规范从物业服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、绿化养护管理、保洁服务六个方面分别作出了具体的要求，以一级标准为例（因该规范对各个服务等级均作出了非常详细的要求，在此仅节取重点作部分罗列），在基本要求方面要求物业服务企业公示24小时服务电话，急修20分钟内到现场做应急处理，对业主反映问题的处理率达98%；在房屋管理方面要求每年 3 次以上对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理；在共用设施设备维修养护方面要求保证电梯 24 小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》;有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理；在协助维护公共秩序方面要求根据物业特点，制定详细的巡逻方案，原则上每 2 小时巡查一次，重点部位增加巡逻频次，有巡逻记录;在遇到异常情况或住户紧急求助时，巡逻人员 5 分钟内赶到现场，并采取相应措施；在绿化养护管理方面要求花草树木定期修剪，目视外观长势良好，无杂草，无病虫害，每年打药不少于 2 次，死亡树木应在植树季节及时补栽，无黄土裸露。绿地植物存活率 98%；保洁方面要求楼道每日清扫 1 次，走道、门厅、楼梯地表面、接缝、角落、边线等处洁净，地面干净有光泽，无垃圾、杂物、灰尘、污迹、划痕等现象，保持地面材质原貌。

因此，双方可以直接在合同中约定物业服务标准按照《XX省物业管理服务质量规范》规定的____级标准执行，也可以分别约定秩序维护按___级标准、保洁按___级标准、绿化按___级标准等。在笼统的约定服务等级的基础上，双方可以就相关服务事宜做出更为细致的约定，比如服务质量规范中未包含的服务要求、双方约定比规范中的服务要求更高的要求、对重要的服务要求进行重申等，并约定相关服务要求与规范中的标准之间有冲突的，以要求较高者为准。

合同中有关于物业服务收费的约定可以说是合同的重中之重，因为几乎所有的物业服务纠纷最终都会反映到物业费上，无非是哪些费用该交、哪些费用不该交；物业费过高；物业服务不达标应当降低物业收费标准等等。

物业服务收费是一个比较复杂的问题，既有相关的法律、法规、规章进行约束，实践中每个物业管理区域又有自身的收费特点。一般来说物业服务收费包括物业公共服务费、停车服务费、电梯运行费、二次供水费、水电公摊费、水电损耗费、业主专有部分产生的水费、业主专有部分产生的电费。其实严格来讲只有物业公共服务费、停车服务费为物业服务企业提供相应的物业管理服务而收取的费用，而电梯运行费、二次供水费、水电公摊费、水电损耗费、业主专有部分产生的水费、业主专有部分产生的电费物业服务企业往往只是负责代收，最终支付给电梯、二次供水设备的维护、检测单位、供水公司、供电公司，但是在实务中，各种费用的界限往往并不清晰，有时物业服务企业会将除业主专有部分产生的水费、业主专有部分产生的电费以外的各种费用统一作为物业费收取，代收的费用与物业服务合同的履行密切相关，所以在这里一并作为物业服务收费进行讨论。

（1）物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，在物业管理区域内从事房屋以及配套设施设备和相关场地的日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、公共秩序维持、安全防范协助等公共性服务，向业主或者物业使用人收取的费用。根据《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号），物业公共服务费收费方式分为包干制和酬金制。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式，也就是俗称的“一口价”。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式，也就是说物业服务企业的报酬是固定的，保证了物业服务企业的利润，物业服务企业提供物业服务所需的管理服务人员的工资、维护、检测费用、物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、办公费用、物业服务企业固定资产折旧等费用由业主另行承担。由此可见酬金制更能促进物业服务企业积极主动的提供优质服务，因为保证了他的利润，而包干制是一口价，总费用是固定的，如果要提供优质的服务势必造成支出的增加，那么物业服务企业的利润就会减少。但是实践中使用较多的却是包干制，那是因为包干制对于业主和物业服务企业来说是比较方便的，账务也比较明晰，业主每个月交固定的物业费即可，不容易产生纠纷，而酬金制要求物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况，保持收支情况的透明，对于物业服务企业来说比较麻烦，若是提供物业服务所需的费用不够了还要业主另行承担，容易产生纠纷。

所以，双方应在合同中明确约定“本物业管理区域物业公共服务费采用包干制/酬金制方式收取”。

（2）讨论完物业公共服务费的收取方式后，就要开始关注物业公共服务费的具体数额了。看到这里你也许会发问：服务费用的多少属于纯商务条款，由双方自行约定即可，不涉及法律风险，为何要审查和关注呢？这种观点未免狭隘，也是很多新手法务/律师的误区。确实合同的价格是由双方意思表示一致即可，本不属于律师审查和关心的范围，但是如果想要做到专业、全面、优秀，就应当对一些公用事业价格、公益性服务价格、商业活动的价格做到心中有数，并对自己的客户提出合理的建议，通过这些细节来提升自己，赢得客户的信任和好评，一件事如果稍加努力可以做到100%，为什么甘于做到90%呢。同时物业公共服务费有其特殊性，具有公益性质，属于比较重要的公益性服务价格，国家对此作出了相应的规制，并不是一种纯市场性的价格，所以作为法务/律师更应当知晓国家相应的政策，有助于对合同的审查和在相应的商务谈判中占据主动。

我们看一下《中华人民共和国价格法》第十九、二十条：

第十九条政府指导价、政府定价的定价权限和具体适用范围，以中央的和地方的定价目录为依据。

中央定价目录由国务院价格主管部门制定、修订，报国务院批准后公布。

地方定价目录由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门按照中央定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定，经本级人民政府审核同意，报国务院价格主管部门审定后公布。

省、自治区、直辖市人民政府以下各级地方人民政府不得制定定价目录。

第二十条　国务院价格主管部门和其他有关部门，按照中央定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定政府指导价、政府定价；其中重要的商品和服务价格的政府指导价、政府定价，应当按照规定经国务院批准。

省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门和其他有关部门，应当按照地方定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定在本地区执行的政府指导价、政府定价。

市、县人民政府可以根据省、自治区、直辖市人民政府的授权，按照地方定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定在本地区执行的政府指导价、政府定价。

我们知道，政府行政行为的一大原则就是“法无授权即禁止”，而《价格法》第19、20条恰恰为政府制定政府指导价提供了法律依据，定价权限和具体适用范围执行中央定价目录和地方定价目录。因本人位于山东省东营市，下面主要根据山东地区的政策展开讨论，其实各个地区在物业定价政策方面大同小异。

下面我们看一下截至目前最新的《山东省定价目录》（鲁价综发〔2018〕54号）：

可以看到，除了人们熟知的水、电、气、热价格为政府定价以外，第8项保障性住房及物业服务中的“普通住宅前期物业服务收费标准”也属于政府定价的范围，并且是授权市、县人民政府定价。基于此，《山东省物业服务收费管理办法》规定普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，其他物业的物业公共服务费实行市场调节价；普通住宅前期物业停车服务费实行政府指导价，其他物业的停车服务费实行市场调节价。

那么“普通住宅前期物业”是什么物业？为何如此特别？

《山东省物价局关于明确<山东省定价目录>有关问题的通知》第三条第四项明确了“普通住宅”的含义：“普通住宅是指除独栋、双拼、联排等各类高档住宅之外的住宅”。也就是说普通住宅将高档公寓、别墅等高档住宅及经营性用房排除在外。

普通住宅前期物业服务是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由开发建设单位选聘物业服务企业实施的物业服务。

之所以对普通住宅前期物业公共服务费和停车服务费实行政府指导价是因为区别于高档公寓、别墅、经营性用房，普通住宅的物业服务具有一定的公益性，与人民生活关系重大，而高档公寓、别墅较为高端，经营性用房是商业性质，他们所享受的物业服务内容、质量以及他们的经济负担能力与普通住宅有显著不同，完全可以通过与物业服务企业自行约定的方式来确定价格；在业主、业主委员会选聘物业服务企业之前的一段相当长的时间内，都是由开发建设单位选聘的物业服务企业实施物业服务，业主也是按照当时开发商与物业服务企业约定的价格支付物业费，业主对该价格没有发言权，如果不对该期间的价格进行规制，任由开发商与物业服务企业自行约定，极有可能损害广大业主的权益，不利于社会的和谐稳定。

所以，在约定物业公共服务费的时候，如果是普通住宅前期物业，那么可以当地的政府指导价为参照依据协商确定最终价格，如果是高档公寓、别墅、经营性用房等物业，因为实行市场调节价，双方可自行约定。

如前所述，《山东省定价目录》将普通住宅前期物业服务收费标准授权市、县人民政府定价，以本人所在的城市东营市为例，东营市于2008年9月1日开始实行《中心城区物业服务收费指导标准》及《东营市物业服务收费管理实施细则》，时至今日该标准及细则仍然有效。依据该细则及标准，东营市物业管理公共性物业服务收费实行三级收费指导标准，由业主、业主委员会与物业服务企业根据小区的实际服务水平对照山东省《物业管理服务质量规范》标准，协商确定。

可见，东营市一级（最高等级）物业服务收费标准为0.7元/平方米月，在此基础上最高可以上下浮动10%，也就是说东营市中心城区物业费最高收费标准为0.77元/平方米月。纵观各省市的物业费收费标准，部分地区跟东营市差不多，最高收费标准低于1元/平方米月，另外部分地区高于1元/平方米月，但也主要集中在1.5元/平方米月以下。

那么问题来了，既然规定了最高的收费标准，如果双方约定的收费标准高于政府指导价或者虽然没有约定但实际执行的收费标准高于政府指导价，那么这种收费行为的效力如何呢？物业服务企业是否应当返还多收取的部分呢？现实生活中实际收费标准高于政府指导价的现象不在少数，就以东营市为例，虽然规定了0.77元/平方米月的最高收费标准，但实际上除了经济适用房等政策性住房以及个别老旧小区外，中心城区普通住宅小区的物业费基本都在1元/平方米月以上。

通过查询裁判文书网，发现业主以收费标准高于政府指导价为由起诉物业公司要求返还多收取的物业费的案件非常多，但可以说较少获得法院支持，本人选取了几篇典型判决书或裁定书中的“本院认为”部分，供大家参考。

案例一：宋紫璇与长春益田物业服务有限公司物业服务合同纠纷再审审查民事裁定书 （2020）吉民申148号

本院经审查认为，一、益田物业公司与宋紫璇签订的《前期物业管理合同》系双方自愿签订，并不违反法律法规强制性规定，合同依法成立，合法有效。双方应当依据该合同约定的内容履行义务。益田物业公司与宋紫璇之间存在物业服务合同关系，双方签订的《前期物业管理合同》对宋紫璇具有约束力。对物业服务公司的资质、收费价格等管理属于行政管理范畴，非效力性强制规范，不是判定物业合同效力的依据。如果宋紫璇认为物业公司存在上述问题，可通过合法途径向相关行政主管部门反映，而不能据此认定其与益田物业公司签订的《前期物业管理合同》无效，并拒绝交纳物业费。《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”因此，宋紫璇应当依据合同约定交纳物业费。

案例二：中化国际物业酒店管理有限公司珠海分公司、马振宇物业服务合同纠纷再审民事判决书 （2019）粤民再23号

（二）关于本案物业服务的收费标准问题

《珠海“每一间花园”前期物业服务委托合同》约定的住宅物业管理费标准为每月每平方米2.6元，马振宇认为该收费标准过高，应按照政府指导价每月每平方米1.2元的标准收取。对此，本院分析如下：首先，中化物业公司作为具有国家一级物业管理资质的公司，已按合同约定为小区全体业主提供了物业服务，小区业主也实际得到了应享有的物业服务内容。其次，珠海市法制局、珠海市发展计划局《关于高尚住宅小区物业管理服务收费有关问题的解释》〔珠府法（2002）51号〕第四条规定，若物业公司于50%以上业主就物业管理及收费签订协议约定高于政府指导价的物业服务费的，暂按协议的收费标准执行，待物业主管部门定级后，按实际评定的等级标准执行。即珠海当地行政主管部门已对高于政府指导价收取物业管理费的情形作出了规定。本案合同的履行情况是符合上述规定的。第三，《珠海市城区住宅物业小区管理服务收费办法》2001年颁布后多年未做调整，马振宇主张以该办法规定的政府指导价作为收费标准，不符合珠海当地社会经济发展水平，有失公平。本案合同约定的物业管理费标准虽然高于政府指导价，但随着社会经济的发展，物业公司支出的成本也会随之增加，而本案物业管理收费多年来一直按同一标准收取，在物业管理服务内容没有变化的情况下，按合同约定的标准收取物业管理费是合理的。正如一审法院所阐述的，物业管理涉及到小区所有业主的人身和财产安全，如物管服务机构的收费过低以致不能维持其必要的人员工资的支出，将会影响到其人员及设备配置，最终将影响到全部业主所得到的服务质量。因此，按照《珠海“每一间花园”前期物业服务委托合同》约定的物业管理收费标准收取费用，同时兼顾保障了业主和物业管理的合法权益。马振宇主张返还部分物业管理费用的要求，有违诚信和公平原则，本院不予支持。至于马振宇提出的中化物业公司的物业管理服务不到位、小区安保工作不足等主张，不属于本案的审理范围。

案例三：吴明霞、大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书 （2017）辽02民终9610号

本院认为，综合当事人诉、辩意见，本案二审争议焦点是案涉“住宅物业费2.8元/平方米/月”的收费标准是否无效。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，案涉小区的开发建设单位宏宇公司与远洋物业大连分公司签订的《远洋荣域前期物业服务合同》依法成立且有效，该合同对业主具有约束力。远洋物业大连分公司有权依据该合同约定的物业费收费标准2.8元/平方米/月向业主吴明霞收取物业费。吴明霞主张2.8元/平方米/月的收费标准违反了《中华人民共和国价格法》第十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《辽宁省物业管理条例》、《辽宁省定价目录》（2015版、2018版）以及大价发〔2016〕51号《关于进一步明确我市实行政府定价经营服务性收费目录清单的通知》，应认定为无效。对此本院认为，首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国价格法》第十二条规定，经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。该法第三十九条规定，经营者不执行政府指导价、政府定价以及法定的价格干预措施、紧急措施的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处以罚款；情节严重的，责令停业整顿。从上述规定可以看出，《中华人民共和国价格法》第十二条并非能够导致合同无效的效力性强制性规定。其次，从效力等级来看，《辽宁省物业管理条例》、《辽宁省定价目录》（2015版、2018版）以及大价发〔2016〕51号《关于进一步明确我市被告政府定价经营服务性收费目录清单的通知》均不属于法律、行政法规，违反其规定并不属于合同法第五十二条规定的合同无效情形。再次，《远洋荣域前期物业服务合同》第十一条第三款虽然约定“本协议条款如与有关法律、法规、规章和规范性文件抵触，该条款无效”，但当事人对合同效力存有争议时，合同效力属于人民法院依法审查认定的范畴，当事人无权通过合同约定条款来确定合同条款无效。最后，在吴明霞作为买受人签署的《商品房买卖合同》及《合同补充协议（住宅）》中，明确载明房屋交付前买受人应向前期物业服务企业支付12个月的物业费，每平方米每月2.8元，吴明霞签署的《远洋荣域临时管理规约》中亦明确载明远洋物业大连分公司是“远洋荣域”项目的物业服务机构，高层住宅物业服务费标准为2.8元/平方米/月（含电梯费），在上述内容依法成立且有效的情况下，说明吴明霞知悉并认可上述物业费的收费标准。综上所述，吴明霞主张案涉“住宅物业费2.8元/平方米/月”的收费标准无效，无事实及法律依据，本院不予支持。

案例四：柳晓亮与绥化市福和隆物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书 （2018）黑12民终175号

第二，案涉物业服务合同确定的收费标准是否有效。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第三十九条第二款规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。案涉物业服务合同系福和隆公司提供，在翡翠城小区业主入住时按照各自情况与福和隆公司分别签订，合同除乙方部分需由业主签订合同时添写外，其余部分均为事先打印，因此案涉物业服务合同应为格式合同。关于格式合同效力的认定，除按照合同法第五十二条规定确定外，如具有合同法第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”情形，亦应认定为无效。本案中，福和隆公司提供的物业服务合同确定物业费暂定二级标准，收费标准为每平方米0.75元。根据绥化市人民政府[2006]86号文件规定，二级小区每月每平方米0.36元，物业服务企业在执行时可根据服务质量实行上下浮动，向上浮动幅度为20%以内，故二级小区收费标准最高为每月每平方米0.43元。虽然该文件试行期为两年，但至2017年12月31日绥化市城区住宅物业服务业基准价仍执行上述收费标准。福和隆公司确定的物业费收费标准已经超过政府指导价格，导致业主每平方米需多交物业费0.32元，明显加重小区业主负担。因此，案涉物业服务合同确定的收费标准中超过政府指导价即0.43元部分的应为无效约定。柳晓亮上诉称案涉物业服务合同确定的物业费收费标准超过政府指导价，超过部分无效的上诉主张有理，本院予以支持。

案例一、二、三中，法院均认为物业服务合同约定的物业费收费标准有效，驳回了业主的诉求。案例四中，法院认为物业服务合同约定的物业费收费标准超过政府指导价部分无效，支持了业主的诉求。下面我们再看一个案例，该案件经一审、二审、再审终于尘埃落定，体现出同一地区不同层级的法院对这一问题也有不同的看法。

千翔物业管理（上海）有限公司嘉兴分公司与黄晓波物业服务合同纠纷一审民事判决书 浙江省嘉兴市南湖区人民法院(2016)浙0402民初236号

关于焦点二，对于物业服务费如何确定的问题，本院认为，原告已经提供物业服务，被告作为富安臻园小区业主应支付合理范围内的物业管理服务费用。但对于原告千翔物业要求被告支付2012年7月至2015年12月期间全部的物业服务费11111.50元。考虑本案情形，本院不予支持，理由如下：第一，根据我国《物业管理条例》第四十一条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。我市先后制定的《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法（试行）》、《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》旨在规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，对于在嘉兴市本级行政区域内从事物业服务并收费的物业服务企业是具有普遍约束力的。根据文件规定，普通住宅小区的前期物业服务费实行分等级定价，物业服务企业负有向本级价格主管部门申报服务等级和收费标准的义务，在前期物业服务协议中约定的服务等级和收费标准未经价格主管部门正式核定前均为暂定内容，对约定的物业服务费价格应载明为暂定价。在正式核定后，具体收费标准由物业服务企业在核定的中准价格及浮动范围内确定。如与前期暂定等级、收费标准不一致的，应公告调整内容，并对按暂定价收取的物业服务费作多退少补处理。本案中，原告在与被告签订《富安臻园前期物业管理服务协议》时未按规定载明“物业多层、小高层、高层1.8元/月·平方米”的收费价格为“暂定价”，而事实上该收费标准也超过了当时实行的《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法（试行）》规定的最高限价，因此对于原告在2012年7月提出的审批申报，价格主管部门未予批准备案。本案诉讼过程中，经法庭释明，原告千翔物业仍未能在法庭指定的期限内完成全部报批手续。考虑到目前原告千翔物业已撤出富安臻园小区、双方物业服务合同解除的现状，如按照双方约定的收费标准履行，使原告获得超过行业规范允许限度的利益，实际上有悖等价有偿、公平合理原则。至于庭审中原告千翔物业提出“涉案房产系高级住宅，物业服务费不适用《实施办法》规定的政府指导价”的意见，经审查，普通住宅小区的前期物业服务费实行政府指导价，非住宅物业、别墅等高标准住宅物业服务费及小区业主委员会成立以后的普通住宅小区物业服务费实行市场调节价。根据法律规定，当事人对其主张应负有举证责任，而原告未能举证证明富安臻园小区为“高标准住宅”，且根据在案证据可知，原告曾于2012年7月向嘉兴市南湖区物价局提出过对富安臻园物业服务等级和收费标准进行核定的申请，因此如其认为小区实际为“高标准住宅”应实行市场调节价的话，那么与其申请行为和价格主管部门的回复意见存在明显矛盾，故本院对原告的上述意见不予采纳。第二，根据庭审查明的事实，原告千翔物业在向富安臻园小区提供物业管理服务时存在瑕疵，双方协议中也约定“因原告原因未达到服务质量的，被告有权要求原告及时改正，逾期未改正给被告造成的损失，原告承担赔偿责任”，故本院认为，考虑原告千翔物业在物业管理中的缺失程度和实际提供的物业服务水平，对于其主张的物业服务费总额可予以酌情扣减。同时需指出，涉案房屋所在单元为多层住宅，但每幢楼配有一部电梯，与普通的多层住宅相比具有一定特殊性，在物业服务费用上应适当考虑电梯日常运行电费、维保费等支出。综合以上因素，参考《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法（试行）》、《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》的相关规定，对于被告在2012年7月起至2015年12月期间应缴物业服务费，本院酌情调整为5500元。

千翔物业管理（上海）有限公司嘉兴分公司与黄晓波物业服务合同纠纷二审民事判决书 浙江省嘉兴市中级人民法院（2016）浙04民终1406号

有关物业费收费标准问题。根据《物业管理条例》第四十一条、《物业服务收费管理办法》第六条等相关法规、规章的规定，前期物业管理收费实行政府指导价。如果物业服务企业的收费高于政府指导价，则属于价格违法行为，根据《价格法》第四十一条的规定，人民法院可以在政府指导价的中准价及其浮动范围内依法对收费标准进行调整。本争议的关键在于1.8元/月/平方米的收费标准是否高于政府指导价。本案物业服务合同签订于2012年，其收费标准虽超过了当时实行的《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法（试行）》（2006年颁布）规定的最高限价，但该规定同时明确其附件中的中准价系以2006年为标准的“近期”指导价，而该指导价至案涉物业服务合同签订已有7年，期间社会物价水平、管理成本等已有较大变化，如仍按照该规定确定物业费的收取标准不仅不符合文件“近期”概念，还忽视了社会客观的发展变化。况且，该试行办法还规定物业收费的中准价及浮动幅度由相关部门定期向社会公布，也表明2006年公布的政府指导价并非固定不变。由于本案物业服务合同签订于2012年，故可以参照2013年颁布的《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》对双方约定的1.8元/平方米/月的收费标准是否过高加以评判。《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》规定，多层为0.95元/平方米/月，小高层和高层为1.55元/平方米/月，浮动幅度为20%，即多层的最高限价为1.14元/平方米/月，小高层和高层最高限价为1.86元/平方米/月。本案中，黄晓波的住宅虽为多层，但却配有电梯，宜参照小高层和高层标准进行比较，则双方物业服务合同中约定的1.8元/平方米/月的标准并未超过最高限价。千翔物业按此标准主张物业费，本院予以支持。

黄晓波、千翔物业管理（上海）有限公司嘉兴分公司物业服务合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书 浙江省高级人民法院（2017）浙民申1704号

本院经审查认为，本案的争议焦点为案涉物业服务费的确定标准。被申请人在涉案小区经营服务期间未按规定完成核定其服务等级及中准价格的备案手续属实，但黄晓波与千翔物业签订《前期物业管理服务协议》已对收费标准予以确认，且《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法（试行）》于2006年颁布，其附件2中的中准价是根据该实施办法第八条而确定的。该实施办法第八条载明“…物业服务等级的中准价格和浮动幅度由市价格主管部门会同物业主管部门定期向社会公布。近期嘉兴市本级普通住宅小区物业服务费中准价格见附件2”。即附件2的指导价有一定的阶段性。考虑到相关指导价的发布至案涉《前期物业管理服务协议》的签订已有6年，期间我国社会物价水平、人力管理成本等已有较大变化，而且第八条中“物业收费的中准价及浮动幅度由相关部门定期向社会公布”之规定，相关部门并无具体实施措施；同时考虑2013年4月10日下发的《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》上调了物业服务费的指导价和上浮比例，最高物业服务费超过案涉收费标准，而本案2013年4月前的物业费（10个月）仅占争议的2012年7月至2015年12月（41个月）之一小部分，二审参照争议发生时实施的《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》中的小高层和高层标准与协议约定价格进行比较，并决定对案涉物业费不予调整，并无明显不当。

通过三级法院的审理可见，浙江省嘉兴市南湖区人民法院一审支持了业主的诉求，认为约定的物业费收费标准超过政府指导价违背等价有偿、公平合理的原则；而二审、再审则推翻了一审裁判，认为指导价有一定的阶段性，指导价开始施行至案涉物业服务合同签订已有7年，期间社会物价水平、管理成本等已有较大变化，所以合同约定的物业费收费标准并未超过最高限价，业主应当按照合同约定支付物业费。

综上所述，法院支持业主诉求的理由主要有：

1、《价格法》关于政府指导价的规定属于效力性强制性规定，地方根据法律授权制定的具体的政府指导价对物业服务企业具有约束力，违反政府指导价的约定无效；

2、如按照双方约定的收费标准履行，使物业服务企业获得超过行业规范允许限度的利益，实际上有悖等价有偿、公平合理原则；

3、物业服务合同为格式合同，因约定的物业费收费标准超过政府指导价格，导致业主每平方米需多交物业费，明显加重小区业主负担，所以超过部分约定无效。

法院驳回业主诉求的理由主要有：

1、《中华人民共和国价格法》关于政府指导价的相关规定并非能够导致合同无效的效力性强制性规定，而相关地方性规定均不属于法律、行政法规，违反其规定并不属于合同法第五十二条规定的合同无效情形；

2、政府指导价是一个阶段性的价格，相关政府指导价施行后多年未做调整，以该政府指导价作为收费标准，不符合社会经济发展水平，有失公平；

3、业主明知政府指导价但仍然自愿与物业公司签订高于政府指导价的合同并且已经实际按合同约定的收费标准履行多年，视为业主对该收费标准的认可，可以认定双方已经形成了合法有效的物业合同关系。

综合上述多个案例，我们的启示是：

签订物业服务合同之后想要通过法律途径使物业公司返还其收取的高于政府指导价部分的物业费是非常困难的，花费的时间、金钱成本也很高，因此一定要把功夫用到事前。在审查一份物业服务合同时，就要提前关注合同约定的物业费收费标准，并与当地的政府指导价及周边同类物业的物业费作比较，如果认为收费合理，那么可以签署；如果认为收费不合理，比如超过了政府指导价，那么可以建议业主或业主委员会与物业公司进行协商，要求物业公司做出合理解释或者降低物业费收费标准，如果物业公司既不能作出合理解释又不降低物业费收费标准的，那么可以建议业主慎重购买相关物业或者向当地价格主管部门及房地产主管部门举报或者建议业主大会解聘该物业公司。

（3）审查完合同中约定的物业公共服务费收费标准后，就要开始关注何时支付物业公共服务费，是预付还是后付，是按月、按季还是按年支付，应当在合同中对支付物业公共服务费的具体时间做出明确约定。

（4）物业服务合同往往期限较长，随着经济社会的变化，物业服务成本也会发生变化，双方应当在物业服务合同中约定物业公共服务费的调整方式，下面罗列几种方式供大家参考。

物业公共服务费的调整方式：1、物业公共服务费收费标准在合同期限内维持不变，不作调整；2、合同期限内，物业公司若要调整物业公共服务费收费标准的，应当作出合理说明并将真实、完整的物业服务成本向业主公开，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；3、合同期限内，相关物业费政府指导价变动的，本合同约定的物业公共服务费收费标准在政府指导价变动范围内按照原浮动幅度进行调整，无需另行征得业主同意。

（5）有关物业公共服务费承担的其他约定，做简单罗列，供大家参考。

1、房屋交付之日前发生的物业公共服务费由建设单位承担，房屋交付之日起的物业公共服务费由业主承担。

2、符合交付条件的物业，物业买受人逾期不办理交付手续的，物业公共服务费自建设单位书面通知物业买受人办理交付手续之日起由物业买受人交纳。

3、物业管理区域内已竣工但尚未出售的物业、因建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业及建设单位的自有物业，其物业公共服务费由建设单位交纳。

4、因建设单位原因，在物业管理区域内配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准之前，业主或物业使用人按照物业服务收费标准的____%交纳此间的物业公共服务费，差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。

5、业主长期空置物业时，应当告知物业服务企业，并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。空置时间超过半年的，按正常标准的____%收取。（《山东省物业服务收费管理办法》第十七条：普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。其他物业交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。）

除去物业公共服务费，停车服务费是物业服务企业因提供了一定的服务而向部分业主或者说车位使用人收取的另一项费用。停车服务费与物业公共服务费不同，物业公共服务费是肯定存在的，但停车服务费却并不必然存在，有的情况下可以收，有的情况下不能收，有的物业公司收取，有的不收。

业主往往很疑惑，为什么已经交纳了物业公共服务费，物业公司还要再单独收取停车服务费呢？我们先从停车服务费的含义说起，《山东省物业服务收费管理办法》第23条规定：“使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库（场）内的车位，物业服务企业提供相应服务的，由车位使用人向物业服务企业交纳停车服务费。普通住宅前期物业停车服务费标准，由建设单位与物业服务企业在政府指导价范围内约定；其他物业管理区域的停车服务费标准，由业主大会或者业主委员会与物业服务企业约定。车位未停放机动车的，免收停车服务费”。

通常停车服务主要包括以下内容：

1.停车场共用车位和共用部位的维护；

2.停车场配套的设施、设备（包括照明、通排风、给排水、消防、标识、道闸等系统）的维护、管理；

3.停车场的公共环境清洁卫生；

4.车辆出入的指引、疏导；

5.双方约定的其他服务，比如车辆的看管等。

可见停车服务费与物业费并不冲突，他们的收费项目和收费对象并不重合。物业费是向全体业主收取的费用，因为全体业主都享受到了相应的物业服务，但是考虑到停车场往往是相对封闭的一个场所，并且大部分的停车场（位）并非业主共有，而是个别业主单独所有，单独从开发商手里购买或者承租，况且不是每个业主都有私家车位或者在公共车位停车，不是每个业主都享受停车服务，物业公司对停车场提供了相应服务的，只能向特定的车位使用人收取停车服务费。

所以通常来说，物业公司在物业公共服务费之外单独对车位使用人收取停车服务费是有事实和法律依据的。但最好在合同中明确约定是否单独收取停车服务费，如果收取，应约定收取标准和提供服务的具体内容。

同时注意在合同中约定“车位未停放机动车的，如何收取停车服务费”，因为有相关的判例认为即使车位未实际停放机动车，但物业公司已经提供了相应的物业服务，业主实际上也享受到了相应的物业服务，仍然要支付停车服务费，所以建议提前在合同中约定明确，避免后期出现纠纷。

另外还要注意，普通住宅前期物业停车服务费标准，实行政府指导价；其他物业管理区域的停车服务费标准，实行市场调节价，这一点与物业公共服务费是相同的。

（三）电梯运行费、二次供水费、水电公摊费、水电损耗费、业主专有部分产生的水费、业主专有部分产生的电费

该部分所述费用实际上都是物业公司代收，但往往在实际生活中与物业费的界限并不明晰，有时物业服务企业会将除业主专有部分产生的水费、业主专有部分产生的电费以外的各种费用统一作为物业费收取，所以在此一并讨论。

下面先解释一下各个费用：

电梯运行费：即电梯运行产生的电费和维护检测费用。

二次供水费：因为市政供水管线的压力不够，按照相关规定，一般6楼及以下楼层市政水压可以送达，但是6层以上的高层楼房就需要使用二次加压设备主要是加压水泵来将楼顶蓄水池中的水加压输送给业主。二次供水设备运行会产生电费，并且按照相关规定要定期清洁、维护、检测，二次供水费主要指的就是上述电费及清洁、维护、检测费用。

水电公摊费：有的物业服务合同中也称为“公共能源费”，主要是指物业管理区域内公共照明、楼道照明、应急和疏散照明用电、电梯运行用电、二次供水设备用电、监控用电、绿化用水、保洁用水、消防设施运行所用水电、景观（人工喷泉、人工湖等）水电、水电线路损耗等共用部位、共用设施设备运行所产生的水电费。

水电损耗费：也可以称之为“线损”、“管损”，主要是指水电在线路输送过程中产生的损耗，很多物业管理区域往往都是在进入该区域的水电线路前段设置一个总表，供水公司、供电公司按照总表的的计量数据向物业管理企业收取水费、电费（物业管理企业接受供水、供电公司的委托负责向业主代收），并不抄表到户。但是各业主分表计量数据之和实际上是小于总表的计量数据的，因为水电在从总表到各业主分表之间的线路输送过程中产生了损耗，并且随着线路、变电设备、供水设备的老旧，损耗会越来越大。物业公司接受供水、供电公司的委托负责向业主代收水电费，如果只按照业主分表的计量数据收取水电费，那么线路损耗掉的水电费就会陷入无人承担的窘境，所以物业公司往往还会向业主收取水电损耗费。

业主专有部分产生的水费、电费：即业主自身的水电费。

可见，上述几个概念是相互交叉的，界限并不明晰，有的物业公司将上述部分费用均归到物业费中收取，有的物业公司统一归到公摊费中收取，有些物业公司将水电损耗费、水电公摊费等通过提高业主水电费单价的方式一并归入业主水电费中收取。

（1）业主已经交纳了物业服务费，再收取电梯运行费、二次供水费、水电公摊费、水电损耗费有无依据？

有约定，从约定。如果物业服务合同中明确约定了需要收取或者不需要收取上述费用，那么应当按照合同的约定办理。

在合同没有明确约定的情况下，少数观点认为《物业服务收费管理办法》第十一条规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

3、物业管理区域清洁卫生费用;

4、物业管理区域绿化养护费用;

5、物业管理区域秩序维护费用;

7、物业管理企业固定资产折旧;

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9、经业主同意的其它费用。

既然物业服务成本中已经包括了共用部位、共用设施设备的运行、维护费用及清洁卫生、绿化养护费用，那么物业公司提供相应物业服务维持物业公共区域正常运转所产生的费用应当已经包含在物业公共服务费中了，不应向业主另行收取相关费用。

主流观点认为，物业共用部位、共用设施设备由业主共有，产生的相关费用也应当由业主承担。物业公司虽承担日常维护义务，但并非所有费用均由物业公司承担，就拿绿化养护来说，物业公司提供的服务主要是设备的购置、苗木的购置、施肥、浇水、修剪、固定、防虫、恶劣天气下的防护、苗木死亡后购买并移植新的苗木等服务，《物业服务收费管理办法》第十一条所说的物业服务成本中的绿化养护费用主要是指上述费用，均是因物业公司提供了一定的专业服务而收取的费用，与浇水产生的水费性质不同；况且相关水电使用量具有不可控性，客观上也无法事先预估并计入物业服务成本；再者，物业公司负责日常维护，即小修小补，而电梯、二次供水设备、锅炉等属于特种设备，事关业主生命财产安全，必须聘请专业机构维护，按照《东营市物业服务收费管理实施细则》第20条“安装并使用电梯的物业项目，其设备运行电费和维护检测费用，物业服务企业应单独列帐，公布每月耗电量、电费总额和维护检测费用及分摊办法，并按实际支出费用和约定方式向物业使用人收取”之规定，依法应由公共维修基金承担或业共同承担；最后，整个物业管理区域的电梯运行费、二次供水费、水电公摊费、水电损耗费数额是比较大的，物业公司收取相对低廉的物业费却要承担如此沉重之义务，不符合公平原则，应由业主分摊。

本人认为，如果物业合同没有明确约定，没有相反证据，并且物业服务企业能够提供共用部位水电使用量计量数据、维护检测记录及付费凭证、物业公司已经实际代为向供水供电公司缴纳的水电费凭证，那么电梯、二次供水设备、公共照明等共用设施设备运行及绿化、保洁等产生的水电费及水电损耗应由业主分摊。但是对于电梯、二次供水设备、锅炉等特种设备的日常维护费用还是应当由物业公司承担，即小修小补及定期维护、检测费用应由物业公司承担，因为《物业服务收费管理办法》第十一条规定物业服务成本包括“物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”，并没有把电梯等相关特种设备排除在外，未经过业主或业主委员会同意，不得将该部分费用转移给业主承担，增加业主负担。而电梯等相关特种设备的大修、中修和更新、改造费用，应由公共维修基金承担或业共同承担，不再由物业公司承担。

可见争议之大，所以在合同中明确约定是最简便、最稳妥的方法。双方应在物业服务合同中明确约定物业公共服务费中是否包含电梯运行费、二次供水费、水电公摊费、水电损耗费，上述相关费用是否需要另行收取，如果需要另行收取，应明确约定收取的方式，可以直接约定每月每户固定收取多少钱，也可以约定由物业服务企业定期公示水电能耗、水电费总额和维护检测费用，由业主按照房屋建筑面积、自家水电用量或楼层高度（比如一楼业主因为较少使用电梯，应当承担较少的电梯运行费）等进行合理分摊（最好能列明分摊的计算公式）。

（2）有些物业公司不会在合同中明确约定收取电梯运行费、二次供水费、水电公摊费、水电损耗费，而是通过提高业主水电费单价的方式一并归入业主水电费中收取，这种高价水电费可能在物业服务合同中进行了明确约定，也可能没有约定，但物业公司实际按高价收取。

现实中，很多物业区域都是采用物业公司“转供电、转供水”的方式进行供电、供水，即供水供电公司不负责将水电直供到户，而是将水电供到物业公司管理的业主共有的总变压器及供水管线后使命完成，再由物业管理的上述设备进行分户供水供电。这是因为开发商或者业委会并未将物业区域内的专业经营设施设备（即变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置）移交给相关的专业经营单位，导致业主无法在供水供电公司进行水电开户，只能以整个物业区域作为一个整体开户，供水供电公司会在进入物业区域的水电线路前段设置一个总表，并按照总表的的计量数据收取水费、电费。因此供水、供电公司是无法抄表到户的，业主也无法直接向供水供电公司缴费（因为供水供电公司根本没有单独某个业主的计量数据，只有总表的计量数据），只能由物业公司代为向业主收取，这也就给了物业公司高价收取水电费的操作空间和土壤。

众所周知，水电费是实行政府定价的，前面所说的《山东省定价目录》（鲁价综发〔2018〕54号）也明确了电费由省政府定价，水费由市、县政府定价。高价指的就是高于政府定价收取水电费。那么物业公司将其他费用掺杂在水电费中从而高价收取水电费的行为是否合适呢？这需要从两个层面来看。

第一个层面：从行政管理角度来说，超过政府定价收取水电费确实属于价格违法行为，可能受到行政处罚，下面是法律依据。

《价格法》第39条：“经营者不执行政府指导价、政府定价以及法定的价格干预措施、紧急措施的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处以罚款；情节严重的，责令停业整顿。”

《电力法》第44条：“禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用；但是，法律、行政法规另有规定的，按照规定执行。 地方集资办电在电费中加收费用的，由省、自治区、直辖市人民政府依照国务院有关规定制定办法。禁止供电企业在收取电费时，代收其他费用。”第66条：“违反本法第三十三条、第四十三条、第四十四条规定，未按照国家核准的电价和用电计量装置的记录向用户计收电费、超越权限制定电价或者在电费中加收其他费用的，由物价行政主管部门给予警告，责令返还违法收取的费用，可以并处违法收取费用五倍以下的罚款；情节严重的，对有关主管人员和直接责任人员给予行政处分。”

第二个层面：从民法公平正义的角度出发，物业服务企业如果能够提供共用部位水电使用量计量数据、维护检测记录及付费凭证、物业公司已经实际代为向供水供电公司缴纳的水电费凭证，以证明相关损耗及费用已经实际产生，那么相关费用就应由业主分摊，即便不通过提高水电费单价的方式，业主也应另行分摊。在实务操作中，法院一般也是持这种观点，认为水电费单价超过政府指导价，业主如果认为属于价格违法行为可以向价格主管部门举报，由相关行政部门处理，物业服务企业如果能够提供证据证明相关损耗及费用已经实际产生，并且加价在合理范围之内（或处于当地的同类物业管理区域水电费同等水平），那么物业服务企业收取“高价水电费”是有事实和法律依据的。

所以，在审查物业服务合同的时候，应当注意合同中关于水电费的约定。合同中如果约定了物业公司代为收取水电费的单价的，应当关注该单价是否超过当地政府指导价，如果超过了政府指导价，可以要求物业公司做出合理说明，或者协商将相关费用从水电费中分离出来定期公示、单独收取。合同中如果未约定物业公司代为收取水电费的单价，那么应当建议双方协商后在合同中做出明确约定，或者直接约定按国家现行有效的电价、水价标准执行。

对于个人业主来说，发票意义不大，可根据自身意愿与物业公司约定开具发票还是收据；但对于企业业主来说，增值税专用发票可以用于抵扣，所以建议约定由物业公司开具物业费、水费、电费增值税专用发票。下面提供一种约定方式：物业公司于每月25号前向物业使用人开具上月物业费（或水费、电费）增值税专用发票，发票经税务系统认证通过后十日内向物业公司支付上月的物业服务费。

主要就是双方的一些权利义务的细化和强调、违约责任（主要是物业公司服务不达标时的违约责任、业主拖欠物业费时的违约责任、因物业公司原因给业主或第三人造成损失时的违约责任）、通知送达、管辖、合同期限等，没有特别之处，所以不再赘述。

合同审查有其共性，但不同种类的合同又有其特性，新手法务/律师要学会总结共性并抓住特性，方能避免踩坑，审出高质量的合同。

物业服务合同纠纷中的常见问题与解决建议第3篇

一、 按照公开、公正、公平的原则，甲方选聘乙方承担幸沁聚缘

二、 乙方提供服务的受益人为幸沁聚缘

三、 乙方须在庆阳市房地产管理局及西峰区温泉镇政府乙方企业应具有独立法人资格，能独立承担民事责任，并承诺在从事物业管理服务期限内，不得更换法人，不得以任何方式将本小区物业服务转让、承包给第三者经营。

四、 甲乙双方应共同倡导“以人为本、文明和谐”的服务理念。乙方在服务期内要通过不懈努力，实现物业管理服务规范化、法制化，使幸沁聚缘

一、 物业名称：庆阳市西峰幸沁聚缘住宅；

座落位置：西峰区安定东路 ；

南至 小区南大门外围；

北至 付家老庄以南分界处。

甲方委托乙方管理服务期限为 1 年。自2018年10月1日起至2019年9月30日止；第一年试用期三个月，试用期满经业主同意再签订物业服务合同。

（一）本小区内所有房屋建筑共用部位的维修和管理；

（二）道路、供、排水、供电、供暖管线的维修、养护、运行和管理；

（三）公共设施、附属配套建筑物、构筑物和设施的维修、养护和管理；

（四）公共绿地、花草树木、建筑小品的养护、整修与管理；

（五）公共环境卫生，包括公共场所、院落道路、房屋共用部位楼道、楼梯的清洁卫生及垃圾的收集、清运；

（六）维护小区公共秩序、管理小区交通与车辆停放；

（七）管理本小区物业相关的工程图纸、住户档案等资料；

（八）负责向业主和物业使用人收取物业服务费和公共维修基金；

（九）按照行政主管部门出台的政策规定，协助相关部门收取小区内水费、电费等；

（十）乙方须在业主和物业使用人对其房屋自用部位、自用设施及设备的故障维修、养护事项提出要求和委托时，应及时到场进行维修，如若需要使用乙方材料的，乙方则按实际使用的材料成本收取费用。

（十一）乙方必须在业主委员会监督下开展工作，并认真完成业委会委托的有关事项。

三、 管理服务内容及标准

1、乙方应制定完善的物业管理规划方案及质量管理，财务管理、档案管理及安全、保洁等制度

2、从事物业管理人员、专业岗位操作人员须持有专业资质证书；

3、乙方员工应佩戴统一标志，主动热情服务，规范管理行为，文明礼貌待人，树立企业形象；

4、乙方应向业主公布24小时服务电话，接到业主报修故障后（半小时以内）按双方约定时间及时到达现场，排查、抢修，并建立详实的报修、维修记录；

5、必要时，乙方按照法律法规和政府部门的规章规定，按程序向甲方及相关单位申报住房专项维修资金，获得批准后规范使用；

6、在业委会的监督下，乙方每年至少向全体业主征询议程对物业管理服务的意见和建议，并针对合理化意见和建议提出改进措施，不断提高管理服务水平。

（1）建筑共用部位进行日常管理和维修养护，确保美观、整洁、安全、耐用；

（2）定期检查本小区房屋共用部位的使用状况，发现隐患及时排除，发生故障及时维修。对符合专项维修资金使用范围的大、中型维修，乙方应及时制定维修计划方案，做出住房专项维修资金使用预算，以书面报告的形式提交业主委员会组织召开业主大会讨论决定维修，并由业主委员会派人参与工程监督；

（3）保安员坚持每天巡查小区内楼房单元进户门、对讲系统、楼梯楼道、地下室通道路灯以及其他共用部位的门窗玻璃等安全设施，定期维修养护；小区院内、电梯内增设安装摄像头，保障小区内所有电梯正常运行，故障电梯3个工作日内必须维修到位；在小区合理位置增设电动车棚，提供电动车充电设备

(4) 要禁止随意改变住宅楼的使用性质的行为，检查、纠正、举报利用地下室存放易燃易爆、化学等危险物品，进行招租招赌等一切不正当活动；

(5) 对违反小区规划私搭乱建和擅自改变设施用途以及违反规定私养宠物等行为要采取有力措施及时制止，并报告有关主管部门和业主委员会坚决查处；乙方未经甲方同意不得擅自接纳广告业务；

(6) 小区楼房序号、单元、门户应有明显的序号标识。

2、公用设施、设备的维修养护管理

（1）对共用设施、设备进行日常管理和维修养护；

（2）制定小区电梯安全管理制度和应急救援预案；聘请专业人员对小区所有电梯进行季度、半年、全年维护保养；在显著位置张贴电梯应急救援电话、抢修电话号码；张贴电梯安全知识宣传资料，引导小区业主安全乘梯、文明乘梯

（3）对小区内的所有路灯定期进行维修保养，确保公共部位照明完好，用电安全；

（4）操作维护人员持证上岗，严格执行设施设备维修操作规程和保养规范，确保设施设备齐全、完好，运行正常；

（5）健全完善消防设施设备，疏通消防通道，保证消防安全。

3、小区内公共秩序的维护管理

（1） 小区内坚持24小时执勤；

（2）车辆停放有序，保证小区内行人出入不受妨碍，并优先保证急救、消防车辆通行；

（3）对火灾、治安、公共卫生等突发事件制定应急预案，事发时积极施救、保护现场，并及时报告突发事件处理部门和业主委员会，协助采取相应措施。

（1）小区内应设有环保型垃圾收集点或垃圾箱，生活垃圾每天要及时清运；

（2）对公共场所共用部位坚持每日清扫，保持整洁卫生；

（3）对排水道口及时疏通，每年至少疏通一次；及时维护检查井，每半年至少维护一次；化粪池每季度检查一次，每年至少清掏一次，发现异常及时清掏；

（4）每天对所有电梯轿箱内、外进行清洁擦拭，定期用电梯洁净油清洗保养，每周对轿箱内脚垫更换一次。

(1) 对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪养护、栽植更新；

(2) 定期清除绿地杂草、杂物；

(3) 预防绿化植物病虫害。

6、水、电等费用及住户邮件包裹的代收代缴及代发服务管理

(1) 按照国家水电管理部门的收费标准0.52元收取，水费每方按5元收取，包含在物业费内

第四条 物业费的标准、用途和收缴办法

一、 物业费的收缴标准

（一）双方约定当前物业管理服务费用标准为：住宅用房多层0.36元计算；住宅用房高层0.36元，0.8元，1.2元计算。

（二）随着物业管理规范化运行、物业服务水平不断提升，双方可视情协商适当调整物业管理服务费标准。但必须遵行以下程序：由乙方向业主委员会提出合情合理、切实可行的书面申请，并向本小区内全体业主告知，经本小区内半数以上业主同意并报市（区）物价部门、房地产管理部门、社区备案后，方可按新的物业收费标准执行。非经以上程序，乙方不得随意提高物业收费标准。

二、 物业费的主要用途

（一）管理服务人员的工资、保险和福利待遇等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用；

（三）物业管理区域清洁卫生费，化粪池清掏费；

（四）物业管理区域绿地养护费用；

（五）物业管理区域秩序维护费用；

（七）物业管理企业固定资产折旧；

（八）其他应由物业服务支出的事项。

（一）物业服务费由乙方按标准向业主收取，业主应当于每年12月31日前足额缴纳当年的物业服务费用。

（二）业主的空置房（经乙方与业主双方确认），应当缴纳物业管理费用，缴纳比例为收费标准的70%，但不得因此而增加其他业主的负担。

（三）业主和物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，物业使用人不按照约定缴纳的，乙方有权向人民法院起诉对业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。

（四）乙方应向全体业主书面报告物业管理年度计划和物业服务费用年度预决算，并每年向全体业主公布一次物业服务费用的收支情况。

（五）本物业管理区域内向乙方提供的物业用房，由乙方负责管理维护，免收物业费。

第五条 双方的权利义务

（一）代表业主维护产权人、使用人的合法权益；

（二）配合乙方制定并监督业主和物业使用人遵守《业主公约》；

（三）审议乙方制定的物业管理制度和方案；

（四）监督检查乙方物业管理服务工作的执行情况；

（五）审议乙方提出的物业管理服务年度计划、房屋设施维修计划和专项维修资金使用计划及预决算报告；

（六）自本合同生效之日起向乙方提供物业管理、办公等用房（产权非乙方所有），由乙方无偿使用；

（七）对本住宅小区物业管理服务的有关问题向乙方提出要求和建议；

（八）征求业主意见，审核确定本住宅小区物业管理服务费等有关费用的收费标准；

（九）对乙方的物业服务管理行为实施监督检查，每年考核评定一次，如乙方不能完成本合同第五条规定的管理服务内容要求或者管理不善给业主造成重大损失的，有权提出终止合同及赔偿必要的损失；

（十）协助乙方开展社区文化活动和便民服务工作；

（十一）法律政策规定赋予的其他权利和应由甲方承担的其他义务。

（一）根据本小区实际情况，制定本住宅小区物业管理的各项规章制度，提交全体业主大会讨论通过后执行；

（二）遵守物业管理法规和本合同规定的各项责任要求，根据甲方授权对本住宅小区内物业实施综和管理，确保实现管理服务目标、质量指标，并承担相应责任，自觉接受西峰区温泉镇政府

（三）接受甲方对物业服务管理过程中财务账目的监督，并向甲方报告工作；

（四）对住宅区内的公用设施设备不得擅自占用和改变其使用功能，如需要在住宅小区内改扩建完善配套项目，须书面申报甲方和有关部门审批后按约定方案实施；

（五）建立本住宅小区内物业服务管理档案并负责及时记载有关变更情况，建立完善本小区住户人员信息档案，对于外阜住户人员随时与其户籍所在地组织取得联系；

（六）乙方不得聘用年龄超过60周岁的物业服务人员在本小区从业，从业人员要身体健康、思想品德良好、有敬业精神、无违法犯罪记录；

（七）向业主和物业使用人书面告知房屋装修注意事项，当业主和物业使用人装修房屋时，乙方须与其订立书面协议，不得损坏房屋的主体结构，并不得影响小区其他住户正常的生活、休息；

（八）负责草拟房屋、附属建筑物、构筑物及其设施、设备、绿化带的年度维修养护计划和大、中型维修方案，经双方议定后由甲方决定实施；

（九）每年向全体业主和物业使用人公布一次维修养护费用收支使用情况；

（十）遵守文明小区公约，爱护公共财物；对业主和物业使用人违反法律法规的行为，可视其情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施，必要时提请有关部门处理；

（十一）组织开展符合社会主义精神文明建设方向的社区文化活动和便民服务工作。

（十二）法规政策规定赋予的其他权利和应由乙方承担的其他责任。

第六条 违约责任及相关责任

一、 由于乙方工作失误给本住宅小区业主造成损失的，由乙方承担相应赔偿责任；

二、 对于乙方企业聘用的工作人员，由乙方完全承担其人身、财产安全管理责任；

三、 乙方在对本小区物业进行管理、维修、养护过程中所发生的任何不安全事故，均由乙方承担一切责任并作好善后处理；

四、 任何一方擅自违反本合同其它条款，或无故提前终止合同的，均属违约行为，由此给对方造成损失的，由违约方承担全部赔偿责任。

第七条 合同的变更和终止

一、 本合同在履行中，除双方协商同意外，任何一方在未征得另一方书面同意之前，不得将各自的权利义务转让给第三方；任何一方未经另一方书面同意认可的转让行为，均属无效；

二、 合同在履行期间，如发生特殊情况时，甲乙双方需要变更合同部分内容的，要求变更一方应及时书面通知对方，经对方书面同意，由双方协商一致后签订变更协议。否则任何一方无权擅自变更本合同，

三、 年度评估中，有半数以上业主对乙方提供的管理服务不满意的，甲方有权提出终止合同；

四、 合同期满，本合同自然终止。如乙方需要续订合同，应提前三个月与甲方重新商议，并订立新的物业管理服务合同，在同等条件下，乙方享有优先权。如果乙方不愿续订合同，应当在合同期满后继续开展正常的物业服务工作，直至服务到新的物业公司接替进驻之日，以确保本小区全体业主的生产、生活秩序不受影响。

第八条 合同的争议解决

本合同履行中如有未尽事宜，双方可协商进行补充，并以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，双方均可以向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。

第九条 合同生效及存档备案

本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效。

本合同一式四份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）、社区各执一份，均具有同等法律效力。

甲方签章： 乙方签章：

代 表 人： 法定代表人：

附乙方的相关资质证明：

法人营业执照副本复印件

物业服务企业资质证书副本复印件

法定代表人身份证复印件

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