• 1、未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效。2、违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效。3、被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同无效。

• 如果你已经将你的户口迁入了房屋所在地，并取得当地村民委员会认可，那么你所买的房屋是合法的。法律会帮助你的，否则你就有可能一无所获。希望可以帮助你。

• 你好，1、如果仅仅是签订了《购房意向书》，如果《购房意向书》中已明确了房产买卖的主要条款，这些主要条款有：价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等，则可视为签订了《房屋买卖合同》，买家有权选择要求卖家继续履行该合同，或者解除合同，要求卖家承担违约责任。要求解除合同的，可选择定金罚则，要求卖家双倍返还定金，也可选择要求卖家承担违约责任，按房屋上涨的差额赔偿你的损失。不过，大多数《购房意向书》都不全部具备上述条款，因此，不能视为签订了《房屋买卖合同》，买家只能通过定金罚则来要求卖家双倍返还定金。 2、如果已经签订了《房屋买卖合同》，可以要求继续履行合同，或者解除合同，依据合同的约定，要求卖家支付违约金，如果违约金不足以弥补房屋上涨的损失，还可以主张赔偿。 二、买家贷款出现障碍引起的纠纷的解决办法。 买家向银行申请贷款未获批准的，原因一般有两个：一是由于个人资信等问题，银行不愿贷款;二是由于信贷政策等原因，贷款不足。在这两种情况下，都会造成买家没有足够的资金按时支付房款，通常，由于银行不贷款或不足额贷款，买家要用自有资金来付房款，否则可能构成违约。因为，几乎所有的买卖合同中都约定，如买家贷款不足，则应在交易过户时补足不足部分，所以贷款的风险要由买家来承担。 为避免这类纠纷，买家应该尽早向银行咨询贷款事宜，问清楚是否能申请贷款，可以贷多少，不能只听信中介对贷款情况的估计，最好直接向银行咨询。此外，也可在合同中约定：若因贷款未获批或未足额获批造成买家付款能力出现严重问题的，任意一方有权解除合同，买家应返还已收房款，双方互不承担违约责任。 　三、交易税费计算出现误差而产生的纠纷的解决办法。 由于交易税费受国家宏观调控、经济政策的影响较大，变动性很大。这些税收主要有营业税、个人所得税、契税。现在二手房税费政策性强，缴纳标准经常会发生变化，所以一定要及时了解缴纳标准。 关于税收由谁缴纳通常有以下三种情况： 一是双方未约定，那么应按照法律规定，各自承担应付的税费。 　二是约定由买家来承担所有税费，卖家只管“实收价”。这种约定对买家有一定的风险，因为如果签约后到交易期间，税收发生变化，那么增加的税收只能由买家承担了。尤其是一些商业地产，因历史遗留问题，可能欠缴税费，更应注意此类风险。 三是做低房价，即“阴阳合同”，“黑白合同”。双方为降低交易成本而少缴税，通常会将正式买卖合同中的房价做低，再以“装修款”或“房屋补偿款”的名义支付差额部分。此种做法违反法律规定，是逃税行为。而且，做低的合同价经常在缴税的时候遇到障碍，被税务部门认为合同价过低而要求按评估价缴税，这样一来，买卖双方常常会为了增加的税收由谁承担而产生纠纷，但一方不得以做低房价为由，主张买卖合同无效。 四、由于支付定金而引起的纠纷的解决办法。 在签订正式合同之前，买家一般都要先支付定金，定金的作用是为了确保双方签订正式合同。关于定金引起的纠纷有以下三种： 　一是付了定金以后，其中一方违约，守约方可按照定金罚则处理，也就是说买家违约的话，卖家可以没收定金;卖家违约的话，买家可以要求双倍返还定金。 二是付了定金以后，双方对定金合同以外的其他内容不能达成一致，而这些内容与履行合同有密切的关系，如不能协商一致，这时双方都可以要求解除定金合同，卖家应当返还定金(不是双倍返还)。但要注意的是这些在定金合同中未作约定并且在事后不能协商一致的内容应当根据诚信原则和交易习惯来确定，而不能是一方故意提出苛刻的条款造成的。 三是付了定金以后，定金并没有交到上家手上，而是根据定金合同或居间协议交给中介保管。如果定金合同约定定金由中介保管的，那么定金合同就生效了，卖家不能以自己没收到定金为理由，主张自己可以不受定金合同约束。 五、中介费支付引起的纠纷的解决办法。 　一、由第一家中介带看房并签了《看楼确认书》，但价格没有谈下来，后来看到这套房子在其他中介也挂牌，而且价格也能谈下来，这样通过其他中介成交。此时，第一家中介如果说你利用他的房源成交，要求付他佣金。实践中，第一家中介主张佣金，鲜有法院、仲裁机构获得支持的。二、私自成交。买卖双方为了节省交易成本，在通过中介促成签订了房屋买卖合同后，避开中介，私下成交过户。这种行为严重违反了诚信原则，损害了中介作为居间方的利益，跳中介后可能被中介告上法院要求。三、“飞单”，为了节省中介费用，中介业务员私下与客户达成协议，不通过中介公司而是私自收取佣金，或者在第一间中介《居间协议》后，又跑到另一间中介行成交，这就是“飞单”。表面上看，客户付出的费用减少了，但实际上风险很大。六、因户口问题引起的纠纷的解决办法。卖家卖房应当将户口迁出，买卖合同中一般也会约定卖家交房前或者在交房后一段时间迁出户口。户口虽然不影响房产交易，但会影响买家落户，如果买家买的是“学位房”，或者买房就是为了落户，那么对房屋内的户口情况一定要有详细的了解，对卖家户口迁出时间一定要有明确的约定，否则不能达到买房的初衷。买家在户口问题上一定要防患于未然，予以充分重视。建议考虑以下三个办法：第一个办法是在买卖合同中约定不迁户口的违约金。按照逾期迁出的时间支付相应的违约金数额。但这种办法的缺点是如果卖家拖延的时间较长，计算出来的违约金会较高，法院可能只会支持其中一部分，所以对卖方的制约力不强。 第二个办法可将迁出户口作为支付尾款的前提条件。即约定付尾款前，卖家应将户口迁出，否则可以不付尾款，还可以追究卖家违约责任。买家可将尾款留得适当多一些，这样对卖家的制约会更大。 第三个办法是约定如果卖家逾期不迁户口并且超过一定期限还不迁，买家可以解除买卖合同并追究场卖家违约责任。这对卖家的约束会更大，如果买家买房的目的主要是为了落户，采取这个办法能有效制约卖家拖延时间拒不迁出。

• 1、对于因邻居家漏水而被淹的，首先需要查明漏水原因。 2、如果查明漏水是邻居造成的，可以要求对方恢复原状，不能恢复原状的，可以要求赔偿损失; 3、对方拒不赔偿的可以拍照登记损失，并找专业鉴定机构做损失鉴定，然后提起民事诉讼，对于具体的纠纷可在诉讼中得到解决。

• 你好，一般家庭装修纠纷的解决方法都是私下解决的，主要是补贴附近不满意的居民，如果不私下解决应该就只有报案了

• 军产房的法律适用问题是解决军产房纠纷的焦点和难点。原因是，关于军产房的相关法律规定主要是由中央军委或其总后勤部规定的，如： 1、《中国人民解放军房地产管理条例》（1990年4月20日中华人民共和国中央军事委员会发布，自发布之日起施行）； 2、《军队房地产开发管理暂行规定》【实施时间】【颁布单位】中国人民解放军总后勤部； 3、《军队现有住房出售管理办法》(总后勤部[1999]后营字第530号印发) 4、《总参谋部、总政治部、总后勤部关于利用军队房地产开发经营有关问题的通知》、 5、《中华人民共和国建设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部关于印发《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》的通知》 以上这些规定在互联网上可以搜索到相关原文，但如何看待这些规定对于军产房向地方转让的合同的效力的影响却是一个有争议的问题，产生争议的根本原因是对于如何认定中央军委及其总后勤部的规定对于军产房买卖合同效力的影响缺乏明确的法律规定。因为依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款的规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合法无效。而依据《中华人民共和国立法法》（以下简称立法法）的规定，法律是由全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会行使国家立法权（见《立法法》第七条）。而行政法规则由国务院根据宪法和法律，制定行政法规（见《立法法》第五十六条第一款）。中央军委及其总后勤部关于军产房的规定不是法律，也不是行政法规，与合同法关于合同效力的规定对应不上。使得中央军委及其总后勤部关于军产房的规定对于合同效力的影响没有直接的法律规定。这是产生军产房法律适用及军产房买卖合同效力争议的根源所在。中央军委及其总后勤部关于军产房的规定依据《立法法》的规定，应属于军事法规和军事规章。而依据《立法法》的规定：军事法规、军事规章在武装力量内部实施。因军产房买卖即涉及军事力量内部，又涉及军事力量外部的地方军产房购买人，此事如何适用军事法规、军事规章以及如何认定军事法规、军事规章与合同效力的关系仍然没有明确的法律规定。所以为了解决涉及到军队与地方法律关系的军产房买卖的法律适用及其效力，迫切需要通过法律或中央军事委员会与国务院联合发文的形式明确军产房向地方转让时的法律适用与合同效力问题。

• 1、向县级以上人民政府土地管理部门或者乡级人民政府提出书面申请； 2、双方当事人出示举证的材料和依据； 3、工作人员现场调查材料和取证； 4、组织双方当事人进行调解，制作书面调解书； 5、调解未达成协议的，或者调节书送达前一方或者双方反悔的，土地管理部门及时提出处理意见，报人民政府错处处理决定。希望有用

• 你可以进行诉讼进行解决，但你需要写诉讼书，以下是诉讼书的范文和模本，希望能帮到你 原告：王xx，女，汉族，现就职于xxxx市劳教所第x大队，电话：xxxxxxxxxxx 被告：河北 xxx房地产开发有限公司，地址：xx市xx路xx号，法定代表人：张xx，电话：xxxxx 诉讼请求 1、解除原、被告双方签订的商品房买卖合同; 2、判决被告返还原告剩余房款339500元整; 3、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由 原告于2007年9月10日与被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告拟建造的位于xx县xxx的一套面积为181.65平方米的商品房，该房屋为听枫苑T11号，交房日期为2008年5月1日之前。协议生效后，原告如约向被告一次性支付总房款389500元。但是，被告却迟迟没有建造该房屋，超过交房日期也未能向原告交付此房屋。直至今日，被告一直违反合同约定，未履行交房义务，导致原告的入住权利无法实现。双方在合同第九条中约定：“出卖人逾期超过45日未能交房的，买受人有权解除合同。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”尽管原告多次向被告主张要求解除合同，返还已付房款，但被告到目前为止只返还给原告房款50000元，迟迟不予返还剩余房款，未能承担相应的违约责任。现诉诸法院，请求法院判如所求! 此致 xx市xx区人民法院 具状人：王xx 二OO九年八月三十一日 附：本诉状一式 二 份 证据 件

• 按照确权之诉提起诉讼。 在房产所在地法院提起诉讼，根据民事诉讼法及相关司法解释，房屋确权之诉属于不动产纠纷，应由不动产所在地法院管辖； 诉讼受理费：案件收取，一般每件300元。 准备材料：起诉书、房产产权归属的相关证据，包括首付款、购房合同、房款收据、契税证明等可以证明产权的资料或产权分割协议、产权公证资料等；原、被告身份信息，联系方式等。 在房产地法院立案庭递交起诉状，根据要求缴费 会得到一个立案通知书，在举证期把证据递交补充齐全。等开庭审理。 如果最终得到确权判决，要及时申请法院给房管部门发出协助执行通知书，办理产权。 希望我的回答对您有所帮助！

• 法定继承是依照法律的规定,由继承人按继承顺序、继承份额进行继承。《继承法》规定的法定继承人是：配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。但是生活中总有一些特殊的存在，比如继子女、同居者等继承问题，具体可以按照以下标准执行：

• 达不成拆迁补偿安置协议的房屋拆迁纠纷的处理方式： (一)行政裁决，对拆迁人与被拆迁或者拆迁人，被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《拆迁条例》向有关部门申请裁决。《拆迁条例》规定拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。实施裁决的房屋拆迁管理部门是县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决的内容包括补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。 (二)依法起诉，若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日60日内向做出裁决的房屋拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议，也可以向做出裁决的房屋拆迁管理部门的上一级主管部门申请行政复议。当事人也可以在接到裁决书之日起3个月内向人民法院起诉。为了不影响拆迁工作的顺利进行，在诉讼期间，拆迁人已对被拆迁人给予货币补偿或者提供了拆迁安置用房、周转用房的情况下，诉讼期间可以不停止拆迁的执行。 (三)强制拆迁，在城市房屋拆迁过程中，如被拆迁人或房屋承租人拒绝执行房屋拆迁管理部门作出的裁决，《拆迁条例》规定，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，可以依法实施强制拆迁。 实施强制拆迁必须以裁决为前提。对在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，可以依法强制拆迁。实施行政强制拆迁，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门执行，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院执行。

• 　　家庭财产纠纷一书采用以案说法的形式，告诉普通公民如何利用法律手段解决家庭中产生的财产纠纷。全书分为家庭财产纠纷的预防和处理两大部份，分为200余个问题并予以解答。在一般的的社区居委会或者当地的政府都有人民调解委员会或者人民调解员救你所说的家庭，大家试着沟通解决吧

• 依据《中华人民共和国消费者权益保护法》、《民法通则》、《经济合同法》以及其他所涉及法律，业主与装修公司发生家庭装饰装修合同纠纷时，业主可以通过下列途径解决： (1)与装修公司协商解决; (2)请求消费者协会调解; (3)向有关行政部门申诉; (4)提请仲裁机构仲裁; (5)向人民法院提出诉讼。

• 1、和解 和解是由争议各方根据合同约定的违约责任和各方实际情况，自行协商而不需通过司法程序解决纠纷的方式。和解是房产纠纷常见的解决方式。但由于和解协议缺乏的法律约束力，有些人可能会出尔反尔，使和解结果成为一纸空文，延误了纠纷的有效解决。 2、调解 调解是由争议各方选择信任的第三方居中，就合同争议进行调解处理。调解通常是以各方互谅互让为原则进行。此方法解决房产纠纷的可能性较和解大一些，但由于调解协议与和解协议一样不具有强制性效力，也使得纠纷的解决难尽人意。 3、仲裁 仲裁指争议各方根据合同中的仲裁条款，或者纠纷发生以后达成的仲裁协议，将争议提交法定的仲裁机构，由仲裁机构依据仲裁规则居间进行居中调解，依法做出裁定的方式。当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁，并可根据生效的仲裁协议申请强制执行。 4、诉讼 诉讼是解决房产合同争议的最后方式。是指人民法院根据争议双方的请求、事实和法律，依法做出裁判，藉此解决争议的方式。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。

• 需要先确定一下你买的是什么状态的集资房，因为原始的集资房不存在买卖关系，它的土地是国家划拨的。职工只需要确认产权就可以了。 只有卖方向国家缴纳了一定的土地出让金才可以买卖。这样集资房就是商品房了。 看你描述的案情，应该已经是商品房了。 那么根据我国最高院《关于审理商品房合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第二款的规定，若商品房合同订立后，卖方又将该房屋出卖给第三人的，买受人也就是你可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

• 目前要想得到有力的根据，需要改装地暖的施工队给你出具一个施工说明书，并配上施工图纸，当然了，这些需要你现在就让施工队在开庭之前准备好并交到你的手上。以此来证明你不是违章施工和野蛮施工，这个很重要；众所周知，房屋装修是每个户主居住前必须履行的过程，是每个公民（户主）的合法权益，任何人无权阻拦! 希望我的回答对您能够用有所帮助

• 根据《中华人民共和国担保法》第四十九条和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，除非经抵押权人同意，用转让抵押财产所得的价款清偿债务，或者受让抵押物的人代为清偿债务消灭抵押权以外，抵押人不得转让抵押财产。 　　但上述法律的禁止性规定，是对实际转让行为的禁止，即登记抵押的房产不得实际转让、不得办理产权变更登记。 　　但是，对当事人签订登记抵押房产的转让合同需要按照上述要求清偿债务或者与债权人约定债务清偿后，才能签订房产实际转让合同。至于房产实际转让合同纠纷，必须以合同法规定以及纠纷的具体内容进行协商修订，也可以由仲裁机构对合同仲裁，或者向人民法院提起诉讼。

• 民事诉讼解决问题若当事人在房屋租赁合同中约定诉讼方式解决的或者在纠纷发生后没有达成仲裁协议的，可以直接向人民法院提起民事诉讼。租赁当事人违反相关规定，致使租赁合同无效的，应当依法承担民事责任。租赁当事人一方未履行相关法律规定的义务，致使租赁合同解除的，未履行规定义务的一方应当依法承担民事责任;造成另一方或者第三人财产损失、人身伤害的，应当依法承担赔偿责任。1、双方当事人协商解决房屋租赁当事人因租赁房屋发生纠纷的，应当协商解决。2、协商不成的，可以申请仲裁解决或者民事诉讼解决法律规定，房屋租赁当事人因租赁房屋发生纠纷协商不成的，应当按照房屋租赁合同中约定的民事诉讼或者申请仲裁解决。

• 　　1、装饰装修工程常因质量问题等原因发生纠纷，委托方(甲方)和承接方(乙方)各执一辞，互不相让。出现这种情况应平心静气地找原因。产生纠纷的原因大致有两点： 　　1)甲方往往是为了装饰装修住宅才去接触有关装饰装修的常识，他们当中大部分人士缺乏对装饰装修材料的了解，材料选择不当，造成施工完毕后的遗憾。同时签订合同也不够完善，增减项目补充合同阐述不明，造成了事后纠纷。 　　2)乙方则因测算工程造价出现偏差而自食苦果，更有甚者为缺乏一定的职业道德，工程中以次充好、粗制滥造、收费不合理、延误工期等，也是产生纠纷的导火线。 　　2、 当甲乙双方产生矛盾后，要根据合同文本共同分析矛盾产生的原因，友好地协商解决。如乙方处理不当或拒绝处理，甲方可向行业协会或有关管理部门反映，请他们出面与施工方或材料供应商进行交涉，给予解决；倘使再不能解决，那末甲方可继续向工商仲裁部门或法院投诉。 　　3、消费者交涉投诉要注意： 　　1)必须在行业协会派员或监理人员协助下以事实为根据与施工方或材料供应商进行协商解决。确为价格偏差者则应合理退赔，如属工程质量问题，施工方应无条件返修。如为材质问题，材料供应商应按有关规定给换货或经济赔偿。 　　2)委托方的投诉要做好取证工作。何谓取证，即握有交涉投诉的证据——合同文本、有关材质的物证、维持工程施工的现场等。 希望我的回答对你有所帮助！

• 房东的房子既然已经租给你了，那么使用权现在仍然归你所有，未经你的允许，房东不能进入你的房间，更不要说把锁砸开的毁坏他人财物的行为。这种事情你最好还是和房东好好商量一下，大家各退一步，不然最后斗得两败俱伤对大家都不好。

来源 ：北京房山区法院 审判研究

水财产损害赔偿纠纷典型案例新闻通报会，发布涉楼房漏水纠纷

案件的典型特征和案例，给楼房建造者、管理者和居住者有益提

涉楼房漏水相关纠纷案件基本情况

相邻关系是指互相毗邻的不动产所有人或使用人之间在行

使所有权或使用权时，因相互间给予便利或接受限制所发生的权

利义务关系。相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互

助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光

等问题，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨

通过对近 5 年的相关案件的案情进行整理调研，该类案件呈

现出四个方面的显着特征：

第一，楼房漏水责任主体不明和漏水原因不明。

建筑工程质量和人为因素都有可能造成漏水，判断漏水原因

是认定责任主体和责任大小的前提条件。建筑工程具有隐蔽性，

在施工完成后大部分设备、设施被隐藏在墙体内部，发生漏水后

不能直观的看出漏水源，另外如果是人为原因导致楼上漏水到下

一层，也可能再加上房屋质量问题，漏水至所有下层房屋，这就

可能涉及到业主、承租人、装修公司、相邻楼层业主、物业、开

发商等多个主体，审理中需要根据案件事实和证据确定侵权主

第二，漏水导致的财产损害范围和价值不明。

一般来说，漏水导致的财产损失包括墙面、地面、家电家具

及其他财产损失，但是当事人保留证据的意识不足，被浸泡后，

在起诉至法院之前就已经将房屋进行了重新的装修、改造等，导

致涉案财产的损害数额难以进行评估鉴定。甚至当事人声称有贵

重物品，这些贵重物品比如珍藏字画、珍贵药材等有些无法确定

价值的，受害方往往索要高额赔偿。

第三，调撤率较高，诉前调解发挥作用大。

房山法院实行诉前调解原则，在诉讼前端设置人民调解员对

案情简单、争议不大及诉讼标的较小的案件进行调解，因此对于

大部分漏水原因明确、责任主体明确的楼房漏水案件，在人民调

解员和速裁法官的调解下，当事人能达成调解协议，案结事了。

第四，小部分案件需司法鉴定，审理期限较长。

审理此类案件需要确定楼房漏水发生的原因、因果关系、损

害程度、修复费用等事项，这些事项牵涉到专业知识，在漏水原

因难以确定、损失数额难以达成一致的情况下，法官进行现场勘

验后仍不能确定时，就需要委托专业机构进行鉴定，但发生原因、

损害程度等的评估通常又属于不同的评估机构，如果漏水原因和

损害程度都无法确定时，甚至需要两次鉴定，进行鉴定时间一般

需要几个月甚至更长时间，延长了诉讼时间，造成审理期限延长。

给楼房建造者、管理者和居住者有益提醒：

一是被漏水住户或者业主应当在被漏水后积极采取行动以

免扩大损失，对已经造成的财产损失及时固定证据，做好证据保

二是楼上住户在自家装修改造时做到谨慎改造，确保改造工

程的质量，避免产生漏水情况；

三是作为管理者的物业公司应对小区公共设施部分定期进

行巡检，发现问题及时维修、更换；

四是供热单位、供水单位等对本单位管辖的公共部分要定期

进行巡查，特别是在供暖季即将到来之际，做好供热管道的全面

检修，在供用时尽到注意提醒义务，确保水、热等正常供应，避

五是在因漏水产生纠纷时，各方当事人应秉着积极的态度解

决纠纷，尽量协商解决，实现睦邻友好，安居乐业。

01、共用管道堵塞主体不明，所有业主共担责

房屋业主自行找疏通人员维修后不再溢水。4 日，徐某爱人找物

业维修人员查找出漏水原因，在打开 103 号房屋卫生间内主下水

管观察口后，从中抽出一根近 5 米长的小型疏通机的软鞭，此后

该楼层再未发生溢水事件。徐某认为下水道排水主管线堵塞导致

溢水，楼上住户均有责任，故起诉楼上所有住户和物业，要求赔

偿卧室物品损失（含床单、被子、褥子、被罩、组合柜）4110

法院经审理认为，因下水道排水主管道被异物堵塞，经物业

取出异物后该楼层再无溢水事故发生，此事实可以确认本案涉及

的排水主管道堵塞显然与个别业主使用不当存在因果关系。鉴于

无法确定堵塞排水主管道异物的直接来源，亦无法查明造成排水

主管道堵塞的具体责任人，无法确定责任比例，故物业无责任，

应当由包括徐某在内的六户共同使用管道的业主平均分担徐某

所受的财产损失。因保洁费、保健费没有实际发生，不予支持，

卧室物品按市价估值，最终判决楼上五名住户分别赔偿徐某财产

法官提示：相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结

互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采

光等问题。共有部分应分为两大类：一是法定共有，即涉及物权

法所规定的物业服务用房、公用设施等；另一部分即自然共有部

分，即在司法解释中所列举的包括建筑物的基础、承重结构、外

墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，

消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间

等结构部分。对于共有部分，相邻各方共同使用人应当共同维护

公共设施，保证公共设施的正常使用。正常情况下，共用水管道

属于公共部位，由物业公司进行维护保养，但该案中根据漏水原

因，是个别业主不当使用通下水道工具导致的，由此免除了物业

公司的责任。从维护公共利益角度出发，共有设施在业主使用过

程中出现问题而无法查明造成问题的具体责任人时，在无免责事

由的情况下，共有设施各业主共同承担赔偿责任。

02、楼上漏水物业过错，双双承担过错责任

便急忙跑上楼告知陈某并向物业公司报修。物业工作人员在 402

做防水层，但因陈某在外出差，没有立即维修。在此期间，402

室的客厅卫生间墙全部被水渗透，墙皮泡起发霉，致使水延续漏

往楼下，导致楼下住户纷纷致电物业维修。直到 11 月份，物业

面刨开了，做了新的防水措施，然后做了避水实验之后没有漏水，

工作人员就把地面瓷砖恢复了，结果第二天又漏水了。郭某再次

找物业维修，物业采取在 402 室卫生间天花板堵漏水措施，没有

真正解决漏水问题。因物业不能提出有效的施工方案，502 室住

户拒绝物业进入维修。郭某认为漏水主因是楼上卫生间漏水，而

物业在处理过程中有过失，都应对其因漏水造成的财产损失进行

赔偿，故诉至法院要求排除妨害，解决漏水问题并赔偿损失 1500

法院经审理认为，根据双方陈述漏水事实及维修过程，可以

陈某对 502 室房屋负有维护管理的义务；物业公司在维修时没有

彻底查找漏水原因，没有采取有效维修措施根治漏水，导致损失

扩大，二者对因漏水造成的郭某的财产损失，应当承担相应的民

事责任，最终法院根据查明的事实和双方的过错程度判决物业和

法官提示：公民的合法权益受法律保护，损坏他人财产的，

应当折价赔偿，受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人应当赔

偿损失。楼上业主存在防水问题（也有疏忽大意忘关水龙头导致

漏水的），漏水业主作为其房屋的所有权人及维护管理人，对于

其房屋漏水给楼下业主造成的损失，理应进行赔偿。另外，《侵

权责任法》第六条规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当

承担侵权责任。单个业主可以委托物业公司对自己所有的小区建

筑物专有部分提供维修养护等服务，物业公司因在维修过程中有

过错，也应当对维修造成业主的损失进行赔偿。所以在此提醒物

业公司，对于物业范围内的业主共有部分，物业应当定期巡检，

发现问题及时维修、更换，业主委托维护的专有部分，物业公司

也应积极主动维修和养护，在不是物业范围内的工作时，积极协

03、楼上漏水致名贵茶叶浸泡，受害者索赔万元

案情概要：赵某是燕山一家有名的饭店老板，与王某是住在

王某未经物业公司同意，擅自聘用未有任何施工资格的施工队在

家中私自装修，导致水管破裂，漏水至楼下赵某家中。赵某得知

后，立即赶往家中抢救，发现房中三个房间的家具、电器、衣物

等物品被水浸泡，水也渗进地板，导致地板发胀凹凸不平。特别

是赵某珍藏的八盒珍贵茶叶遭到浸泡，茶叶呈饼状，均被泡发，

完全无法使用。赵某立即将上述被损害的财产进行拍照。经赵某

清点，沙发、衣柜、空调等财产损失价值 3.5 万元，严重损毁的

茶叶价值 8 万元，收藏价值高，无法再留存对其造成了极大的精

神损害。漏水一星期后，赵某找了施工队将受损的厨房、窗台和

地边角进行了维修，共花费 6300 元。赵某多次找王某协商赔偿

事宜，王某对自家装修漏水导致赵某家财产损失的事实认可，但

双方对损害的数额和价值不能达成一致意见。故赵某诉至法院，

要求王某赔偿上述财产损失。

法院在审理过程中，赵某申请对涉案房屋因漏水造成的财产

损失进行评估鉴定。涉案茶叶因无可参考，无法鉴定，门窗已维

修，也无法鉴定损失，其他财产损失鉴定为 13853.22 元。最后，

在法院主持调解下，双方达成调解，王某共赔偿赵某 2.5 万元。

法官提示：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权

责任。王某因自家房屋装修改造行为导致漏水至楼下，理应进行

赔偿，所以提示楼房居民，在装修改造时要找有资质的施工队，

谨慎进行施工装修，确保改造装修工程质量，以免发生对自家或

邻里财产损害。被漏水住户也应当在第一时间对珍贵财产进行抢

救，及时止损，对发生的财产损失情况做好证据保全，不要盲目

的进行维修，以免扩大财产损失范围或者导致财产损失无法确

定。原、被告作为楼上、楼下的邻居，应本着互谅互让的原则，

包容、友善地处理邻里关系。在诉讼时，被漏水一方对诉讼请求

有正确的心理预期，以调解优先解决纠纷，尽早恢复入住。

04、供暖设备老化致漏水，供热单位失责判赔偿

天晟公司（化名）是该栋楼所在小区的供热单位，301 室供热采

房屋的部分家具及限量版球鞋等物被浸泡损坏，价值 1.22 万元。

张某找马某解决漏水事故和索要赔偿，马某说暖气供暖系统是一

至四楼共同使用，应属于公共部分，其没有对自家的暖气片进行

过改造，暖气管线漏水，系暖气管线老化、超过使用年限，是供

热单位未进行维修更换，产生漏水责任应由供热公司承担。供热

单位辩称暖气管线漏水部分是在用户自用部分，自用部分应由用

经法官现场勘验后查明，漏水原因系供暖设备老化，并非人

为。故法院认为供热单位应对供暖设备中共用供热设施承担管

理、维护、抢修和更新改造的责任，住户对自用供热采暖设施承

热管道的串联式的，无法区分共用部分和自用部分，故判决供热

单位和马某各承担 50%的责任。

法官提示：供热管道发生漏水时，主要看该段漏水管线由谁

管理，即谁管理谁维修。对于公共部分一般供热公司和物业公司

会在供热合同中进行约定，未作约定，一般供热公司管理范围是

到用户的楼头入口装置的第一道阀门，从阀门后法兰开始则由物

业公司管理。在业主自己房屋内的暖气管道属于业主自行维护的

部分，如果发生漏水则由业主自行承担赔偿责任。

因此提醒住户、供热公司以及物业公司，在供暖季即将来临

之际，应对供热管道各自管理部分进行全面的检修和谨慎改造，

在供暖试行阶段注意查看供暖异常，避免跑水，造成损失。

房屋漏水诉讼证据有哪些

楼上房屋漏水后肯定是会给楼下人居住带来些影响，面对楼

上漏水的情况楼下的住户也跟楼上反映，并且要求对方赔偿自己

房屋因漏水带来的伤害跟损失。但是楼上住户并不因此而受到影

响，于是楼下住户要起诉。小编告诉我们要看实际情况。

房屋漏水诉讼证据有哪些

房屋漏水诉讼证据有以下之类：

第一、是对方陈述，这个陈述一般是在发生了房屋漏水的情

况之后，那个受害人和可能的侵权人进行对话，那个形成的一个

陈述，也有可能是双方在那个庭上对薄公堂的时候对方的承认的

陈述。所以对这个问题在发生漏水之后，受害人他最好能够有所

事先的准备，就做好那个录音设备，在对方那个进行交涉情况下

把它录下来，这个对以后打官司相当有效。

第二、这个漏水它还可以采取那个拍照的方式来取得证据，

就把那个漏水的情况用那个相机拍下来，这个在法律上也是能够

第三、可以用视频，视频的话它也是照片的一种，但是它更

能够清楚地反映这个实际的损失情况，因为他有更多的一个动态

第四、可以要求邀请一些证人来作证，证人的话在法律上它

也是有效的，但是要注意的，因为证人在效力的上面它的那个效

能比较低，因为证人他容易受到本身思想道德的影响，可靠性不

高，因此证人他就邀请的是没有利害关系的人来作证，而且那个

数量也要多一点，最好能够超过三个人以上。

第五、有一个鉴定的意见，鉴定意见就是双方对这个损失有

多大，有没有达到法律规定的那个程度，他可以要求申请那个专

第六、还有一个叫做勘验笔录，勘验笔录一般是由法院现场

作出，对这个也是一个非常有力的证据。

因房屋漏水问题而要起诉之前，必须是双方的协商没有任何

的进展或是无法解决掉才去起诉，起诉的时候当事人可以委托给

房屋深夜漏水，楼上不认又无法鉴定 法院判决：依常识常理！

都说远亲不如近邻，但有时候因为楼上漏水，给楼下业主带

来困扰，邻里之间矛盾激化，也会产生不少麻烦。近日，海淀法

院审结了一起因楼上楼下漏水引发的财产损害赔偿纠纷，被告死

活不认责任，时过境迁又无法鉴定，法院会如何判决？

向物业公司报修，物业公司接到报修后前往董先生家，发现楼上

在向楼下漏水。物业当时至楼上业主陈先生家中，发现其家中无

人，后将主管道及暖气管道关闭。至上午 8 时左右，陈先生委派

朋友将门打开，发现陈先生家中全部是积水。

生家中漏水，造成董先生家的木地板被水浸泡。物业至董先生家

中发现，只要用脚一踩木地板，就有水从地板中渗出。因陈先生

家漏水导致董先生家地板、小屋、客厅天花板、石膏线、墙面、

窗套、门套被水浸泡，现已经出现爆裂、掉皮、水印等，经董先

生多次与陈先生沟通及所在居委会协调均无果，无奈之下董先生

诉至法院，要求判令陈先生赔偿财产损失 5 万元。

不同意董先生的诉讼请求。首先，房屋漏水是房屋建筑质量

不好造成的，并非其个人的行为造成的。其次，房屋漏水只是造

成董先生屋顶内面大小不等片片连接像地图样式的纹理线条，呈

黄色，漏水并没有造成墙皮与墙体脱落，也没有造成董先生家中

物件损坏。最后，现在董先生房屋已经不漏水了，其不需要赔偿。

本案审理过程中，由于陈先生不认可董先生家里漏水系其造

成，故法院委托了鉴定机关就董先生家里漏水是否与陈先生具有

因果关系进行鉴定。后鉴定机关表示由于目前涉案房屋已不再渗

漏，不具备鉴定条件，无法进行鉴定。故法院询问物业公司还有

4 日并没有其他业主报修说存在漏水情况。

双方的争议焦点为董先生房屋的漏水是否由陈先生房屋积

实存在漏水的事实，且当时陈先生房屋存在有积水的情况；

最后，虽然现在通过鉴定无法确认董先生房屋漏水点与陈先

生房屋的因果关系，但考虑到董先生和陈先生属于楼上和楼下的

关系，且董先生房屋确实存在漏水情况，而该楼房屋中除了陈先

生房屋出现积水情况以外，并无其他房屋存在积水情况，根据常

识可以认定董先生房屋的漏水系由陈先生房屋积水渗漏造成。陈

先生房屋理应承担相应的赔偿责任。

律师：楼上漏水，楼下被淹，如何维权(太详细了）

近年来，因楼上漏水引起的纠纷频见于各种媒体，遇到此类

情况，业主到底该如何科学维权，在索赔时，该注意哪些要素?

就此类纠纷本期说法邀请了有关律师予以详解。

案例一：三层楼 3 家人卫生间漏水一年多

的二手房。刚入住后就发现房屋内卫生间漏水，他拆开卫生间的

吊顶，发现大片墙顶都被水浸泡，水珠一滴一滴往下掉。

间漏水导致自己家漏水、墙皮发霉。可是找到楼上的住户才发现，

6 楼卫生间也存在漏水的情况。4 楼的住户也找到张先生反映，4

楼卫生间的房顶也在漏水。张先生说，他们曾找过小区负责水电

维修的李师傅，但是对方并没有来维修，并解释他在外地，没法

来修理，建议找物业徐经理。但是，徐经理电话却一直关机。

案例二：二楼漏水一楼遭淹名贵书画损失惨重

租该县供电公司办公楼一楼的浩瀚艺术书画室外间走廊及里间

字画储存室地面均有积水，店内名贵字画受损，遂向古浪县公安

局城关派出所报警，并电话告知二楼承租者高银奎。

此后，王庆贤一纸诉状将古浪县供电公司和高银奎告上法

偿王庆贤字画损失10万元， 高银奎赔偿王庆贤字画损失15万元。

王庆贤、高银奎、古浪县供电公司均不服判决，提出上诉。武威

市中级法院征询双方当事人意见后委托中国书画鉴定管理中心

12 月 14 日，武威市中级法院二审改判高银奎赔偿王庆贤损失

的字画损失 24 万余元，古浪县供电公司不再进行赔偿。

问：当漏水事件发生后，楼下受损方第一时间应该怎样做?

律师：在发现漏水情况后，作为受损方首先应当保护现场，

并进行证据固定。例如拍照、录像录音等证据收集。可先找小区

物业或社区，让他们给出意见，或让他们去找楼上的邻居，进行

律师：如果协商修补不成，则可采取以下方式，例如邀请有

关人员进行现场公正。同时对于损失的赔偿范围，建议能请有评

估资质的企业，如价格认证中心等，到现场进行评估。有关手续

完备后，再向法院起诉为妥。当然，事情发生后，邻里间能相互

体谅，妥善解决问题是最有效的。作为受损方的心情，大家都可

以理解，但我们也反对不顾事实，漫天要价，这样往往不利于赔

偿问题的解决，同时，也不符合法律规定。

问：对于漏水造成的损失，又该如何索赔?

律师： 《物权法》第九十二条规定：“不动产权利人因用水、

排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相

邻的不动产权利人造成损害;造成损害的，应当给予赔偿。 ”首先，

对于漏水原因需要鉴定，若因房屋质量不符合国家标准引起，在

保修期内，受损害业主可要求开发商对漏水房屋进行维修，并赔

偿业主因此造成的损失。其次，如果楼上业主确因装修或铺设水

管造成楼下住户“受水”，楼上住户应及时查找漏水原因并进行

维修，还应当就其不当行为给楼下住户造成的损害承担赔偿责

律师：若房子还在保修期内，又确信不是人为破坏时，不管

是受损业主还是楼上邻居业主，都应及时让开发商进行修补处

理。当开发商按业主要求，派人来修补后，仍未解决漏水问题或

维修不到位，反复两次后，业主可以自行找人进行维修，费用由

开发商来出。当开发商不予理会时，受损业主可以到当地质监部

门进行投诉，或将开发商起诉至法院。

如果漏水原因确为楼上造成，而邻居不配合或不及时修补，

受损业主可根据《民法通则》第八十三条之规定，将争议提交法

院处理。如果邻居不理会法院的判决，受损方可以先自己请施工

队进行修补，所花费的费用依据有关法律法规，再通过法院要求

问：楼上住户装修导致漏水，小区物业公司要不要承担责任?

律师：我国《物业管理条例》第五十三条规定：业主需要装

饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当

将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。物业公司发

现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即

停止并改正;行为人拒不停止或改正的，应当及时报请相关行政

部门依法处理。如果业主遇到了此类问题，应首先向物业公司反

映，物业公司如果没有尽到上述义务，就应该为受到损失的业主

承担一定的赔偿责任。但如果物业公司已经尽到义务，则不承担

律师：根据《物业管理条例》规定，物业管理单位的管理范

围是大厦和小区的公共区域和共用设施设备，不包含业主私人所

有的设施。因此，房屋维修责任为室内部分由业主负责维修。如

房屋损失属于上层业主不当行为所致，应由上层业主负责维修。

应该注意的是，如果房屋漏水属于房屋质量问题，那就应该由开

发商承担责任。如果物业管理公司已经进行了告知的义务，且本

身也不属于质量问题，那么物业公司就依法履行了自己的管理义

务，需要做的是积极协助和协调与相邻业主的关系，其不承担法

问：出租房漏水殃及邻居，房屋所有人需要承担责任吗?

律师：《民法通则》第八十三条明确了不动产的相邻各方，

应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正

确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相

邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

也就是说，如果案件系相邻关系纠纷，业主虽然并非侵权人，但

作为不动产的所有人，对于因其房屋漏水对邻居造成的损失仍应

承担赔偿责任，业主在承担赔偿责任后亦可向租户追偿。对于邻

居因为漏水而造成的损失，可以双方酌情商定。

律师：《物权法》第八十五条规定，法律、法规对处理相邻

关系有规定的，依照其规定办理;法律、法规没有规定的，可以

按照当地习惯。同时， 《合同法》第二百一十九条规定： “承租人

未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受

到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”也就是说，

不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有

权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的

问：购买的新房出现漏水等问题，又该如何维权?

律师：《城市房地产开发企业经营管理条例》就规定，房地

产开发商应在商品房交付使用时，向购房者提供住宅质量保证

书、住宅使用说明书。住宅质量保证书是房地产开发商对销售的

商品住宅承担质量责任的法律文件，里面应当列明工程质量监督

单位核验的质量等级、保修范围、保修期、保修单位等内容。而

房地产开发商应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修

律师：《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制

度的规定》就明确了，正常情况各部位、部件的保修内容和最低

保修期限分别是：屋面漏水，保修 3 年;墙面、厨房和卫生间地

面、地下室、管道渗漏，保修 1 年;墙面、顶棚抹灰脱落，保修

1 年;墙面空鼓开裂、大面积起沙，保修 1 年;供热或供冷系统和

保修 6 个月。保修期从房地产开发商将竣工并验收的住宅交付用

户使用之日起计算。保修期内发生保修范围之内的非人为损坏，

由房地产开发商免费维修，因商品房存在质量问题，保修单位进

行维修时导致房屋的使用功能受到影响，购买人可以要求开发商

承担赔偿责任。但要注意，因住户不当使用或擅自改动结构，设

备位置和不当装修等造成的质量损失，开发商不承担保修责任。