各房地产开发企业、经纪机构：

为进一步加强瓯海区房地产市场涉稳风险防控工作，贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持党的十九大“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以中共中央、中共浙江省委关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划为指导精神，深化省、市关于住宅全装修建设管理的规定，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《房地产经纪管理办法》、《房地产广告发布规定》、《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>》等相关法律、法规、规章及文件精神，结合瓯海区实际，特制定以下若干意见:

1、新出让地块的非兼容地下车位出让金需在房地产开发企业办理车位预售许可前缴纳。缴纳金额以规划设计方案批复的非兼容性地下室面积和缴纳标准进行计算，最终以竣工实测面积为准结算实行少补多不退。

2、对2020年12月31日前成交并签订土地出让合同实施装配式建筑的房地产开发项目，在申请预售时仍然适用《温州市人民政府办公室关于进一步推进绿色建筑和建筑工业化发展的补充意见》（温政办〔2017〕33号）中的预售规定，即“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，或完成基础工程达到正负零的标准”，以保持房地产市场调控政策的延续性和稳定性。 二、关于项目方案设计

1、商服用房严禁以预留厨房间、排油烟管(井)道、燃气管道等方式为今后住人、变更房屋用途提供改造条件。除土地出让公告和出让合同中载明外，一律不得将商服用房设计成带居住功能的酒店式公寓、短租拼租公寓。

2、不得将地下室独立空间（非住宅功能）、底层房屋周边部分花园绿地归底层业主或为底层业主排他性使用创造条件。

3、执行住宅全装修的项目建筑主体和装修分阶段进行施工图设计审查，建筑主体施工图设计文件应先说明实施住宅全装修的范围，包括单位工程（楼栋号）和建筑面积等信息。办理全装修施工审图时，除完成全部装修工程的施工图设计文件审查外，还应一并将装修工程（分户和公共空间）的装饰装修图、给排水图、暖通空调图、电气图等全套施工图纸标注，开发企业要将主要材料和设备的品牌、产地、规格、级别、数量说明与预售合同一致，另附设施设备分布安装说明和质量保修情况。

1、户型图、装修示意图以审查备案的施工图为底图并标注轴线尺寸，不得以不同颜色和构造的形式宣传或暗示房屋具有“二次改造”空间和赠送面积。户型图、装修示意图宣传页上同时印制该户型的实际交付建筑平面图并注明套内面积和公摊面积。

2、宣传内容应符合现行有效的资规部门文件，不得对规划或建设中的交通、商业、卫生、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传，承诺升值或投资回报、为入住者办理户口、就业、升学等特殊资源事项，展示赠送、拓展面积、楼层和空间。

3、项目沙盘、模型、全景VR应与资规部门审定的总平面布置图基本一致,必须标注指北针(或风玫瑰图)和不利因素，室外配套工程主要硬铺装、道路面层的材质、外墙材料、水系景观布置在沙盘上予以标注或说明。

4、项目位置示意图应准确、清楚，并与实际地图比例恰当，不得以项目到达某一具体参照物的所需时间、不符合实际地图比例的突出标注项目表示项目位置。沙盘和不利因素告知应完整、充分标示，需告知项目内部和周边对生产、生活产生较大影响的设施、设备和建筑等，包括但不局限于小区外部(用地红线外至少500米内)的垃圾中转站、公厕、信号塔、高压电塔、变电设备、高速公路、铁路、城市主干道、殡葬场所和小区内部的变电设备、机动车出入口、公共活动场馆等可能造成光、声、气味等影响的内容。

5、书面宣传资料、沙盘模型、图纸、样板房、微博/微信公众号朋友圈/抖音等宣传内容涉及注明“仅供参考”等相关说明文字的字体不得小于中文三号字体、颜色应与主文一致、着重标记特别提示内容；不得出现奢华、贵族、豪宅、顶级等无具体标准、夸大的表述。

6、严格执行商品房销售“一房一价”、明码标价备案公示等规定，以促销形式销售商品房的折扣(优惠)的基数及幅度必是经报备的“一房一价”的备案价格(以下简称备案价)并符合政府相关规定。不得以电商费、团购费、会员费、服务费、渠道费等形式收取不实际体现在购房款中的“价外费”。严禁各类虚假赠送面积的虚假宣传行为。

7、办理预售许可证前，预售广告（样稿）应在广告发布之日起10日内提交瓯海区市场监督管理局审核。

四、关于预售许可和销售

1、房地产开发企业在申请商品房预售许可时，应在预售方案中载明销售方式。实行委托销售的，应在预售方案中明确承销机构名称及主要委托事项。销售过程中委托的承销机构或主要委托事项发生变更的，应于变更发生之日起五个工作日内到区住建局提交变更资料。

2、房地产开发企业、受委托经纪机构要加强对销售人员的专业培训，确保销售人员熟知项目规划设计、配套设施、不利因素，工程建设、交付时间等情况以及房地产市场管理、信贷、税收等方面的政策和知识，不作不符合项目实际或违反政策的误导和虚假宣传。

3、全装修商品住宅项目全面推行交付样板房制度。在预售前，房地产开发企业应针对房源中套数最多的户型（包括类似户型）至少制作1套基本装修标准的交付样板房并公开展示。不同装修标准的，应分别设置交付样板房。样板房设置在实体房源内时，所对应单元的公共部位(指标准层公共走道、电梯前室、同层楼梯间平台和相邻上下两跑楼梯)也制作交付样板区。分期预售的项目，前期已设置的交付样板房可以沿用但需进行告知和说明。

全装修住宅项目申请商品房预售时，应在预售方案中载明交付样板房的套数、具体位置、装修所用主要材料和设施设备、验收记录等内容。预售合同签订后，除了生产厂家对产品升级换代且提供的新产品主要经济技术指标和性能均不低于原产品的情形外，房地产开发企业原则上不得擅自改变预售合同约定的住宅全装修方案设计、装修标准、空间尺寸、主要装修材料设备等；因客观原因确需变更的，包括主要装修材料和设施设备需改用清单范围以外品牌、产地、型号或规格等级的，应征得购房人的同意。

房地产开发企业应提供参观、介绍交付样板房等服务。对与交付样板房有差异的户型，房地产开发企业应与购房人确认户型结构、装修标准等差异，并在签订商品房买卖合同时作出约定，确认过程应进行录音录像。

项目销售现场和交付样板房内应公示施工总承包、装饰装修、设计、监理等单位信息，以及装修主要材料、设施设备清单明细，清单明细应与商品房买卖合同中的约定一致。交付样板房不得加装合同约定交付标准以外的设施设备，不得以缩小比例的家具、设备模型展示样板房的空间。

4、预售许可前公开公示内容检查时，同时检查固定签约区(含缴费区)、样板房的设置、全装修项目公示栏内容是否符合要求，商品房项目销售现场“签约区”设置及签约流程要求见附件。不得设置除联接房地产开发企业该项目预售资金监管账户开立银行以外的其他POS终端；纳入监管的定金、购房款（含装修款，下同）收取时必须使用联接房地产开发企业该项目资金监管账户的POS终端；取得预售许可前已经向购房人收取的诚意金、意向金、保证金等款项在签署商品房买卖合同后转为购房款的，必须转入项目资金监管账户。

5、预售现场信息公示，除目前已有“五证”及相关内容公示外，在销售现场、样板房的醒目位置对所有装修方案进行公示，因文本篇幅所限可采用二维码扫描形式查阅电子版。公示内容应包括设计说明，建筑专业平面、立面、剖面、天棚等主要施工图，装修标准，材料设备清单和交付标准等信息；住宅单元的出入口、门厅、走道、楼梯、电梯前室等公共部位装修内容也应进行公示。清单应明确主要室内装修材料和设施设备的名称及具体品牌、产地、型号或规格等级等信息。住宅小区规划总平设计图纸也应在销售现场进行公示，说明小区配套公共设施建设情况及前期物业服务合同、临时管理规约等信息。鼓励房地产开发企业对装修设计方案及主要材料设备以实物、图片、视频等形式进行效果展示。此外，还应公示现场销售人员信息（房地产开发企业房地产开发企业销售人员：企业名称+姓名+工号；受委托的房地产经纪机构销售人员：企业名称+姓名+经纪人或经纪人协理证号）。

6、房地产项目因违法(违规)销售行为被暂停网签后仍发生较多信访投诉的，视情对该地产品牌后续申请新项目的预售许可实施最严格监管要求。

五、关于协议(合同)签订

1、定金协议、《商品房买卖合同》必须附《购房提示告知书》。

2、不得向购房人提供“抽屉协议”、“阴阳合同”、“草签合同”，在项目商品房买卖合同（预售）示范文本审查完毕备案后，均应以审查备案合同作为签约版本，不得另行以其他形式与购房人签署协议条款。提倡商品房买卖合同（预售）示范文本直接在设备终端签署电子合同，全装修商品住宅的装修设计方案（含主要材料设备的实物、图片、视频等形式）一并与电子合同形成电子数据库。商品房买卖合同（预售）示范文本网签备案后，房地产开发企业与购房人涉及需签订补充协议的，应将协议条款上传审查备案，并以电子合同方式签约，接受购房人随时查看、下载。如出现与备案合同不一致的协议内容，引起纠纷的，以备案合同条款为准；房地产开发企业提供的格式版本理解不一致的，以有利于购房人的原则进行认定。

3、未交付使用的商品房不得以房地产开发企业或其指定的第三方名义与买受人签订委托管理、售后包租、售后返租等协议。

4、除可售房源外，其余部分(如地面停车位、非机动车位)不得与买受人以出售、出租、赠送等形式签订协议收取费用。业主共有部分(如屋顶、共有露台、底层房屋周边花园绿地等),房地产开发企业不得以出售、出租、赠送等方式进行处分或允诺由特定业主单独使用，不得通过协议将属于业主共有的公共场所、避难层、设备层或者设备间等结构部分约定为属于房地产开发企业所有。

5、不得在商品房买卖合同中将人防工程以车位使用权转让、长期租赁、销售捆绑等形式转移给购房人；小区车位首先满足业主，不得以高价、竞价方式销售或租赁给小区以外的人，超过配置比例将车位处分给某一业主而影响其他业主的车位配置需求；同一组子母车位不得拆分销售。

1、潜在购房人明确购房意向后,双方就商品房预售签署定金协议的，开发商应向意向买受人出示并解读《购房提示告知书》，再由其书面确认，并在协议签署前进行不利因素告知。凡《购房提示告知书》未经意向买受人书面确认、未进行不利因素告知、未按要求进行录音录像或未按要求分项分页进行书面签字确认的，买受人提出退定要求的，房地产开发企业应予退定。

2、监管账户资金可用于意向金、定金、购房款的退还。意向买受人提出意向金退款要求的，房地产开发企业应无条件全额退款;退还购房款、定金、意向金一般应在双方达成一致意见后30日内或买受人提出退还意向金之日起30日内完成退款，具体在合同、协议(含补充协议或和解书)中明确。

3、意向金、定金、购房款缴纳时，严禁用支付宝、微信等移动支付将定金、购房款转给个人或经纪机构，必须付款至资金监管账户。如买受人因未带银行卡等需代为刷卡的，必须签订书面委托书，受委托人必须是房地产开发企业员工，并应当场将该款项转账至资金监管账户，房地产开发企业应当场出具收款凭证。

4、收取的定金、购房款必须出具正规票据并加盖房地产开发企业公章或财务专用章，不得使用其他单位和其他用途的公司印章。

5、对已订购和签约的商品房，不得擅自变更购房人姓名，不得在销售时注明商品房可更名、内部买卖；合同备案后，不得随意解除合同，确需解除的，再次销售价格不得高于原销售价格。未完成撤销备案程序，不得再次销售、收取购房款、签署认购协议、意向书等预约合同。

6、禁止房地产开发企业以网签销售商品房的形式为各类欠款提供质押担保或以商品房应收款作为融资工具设定质权，如发生此类情况，《商品房买卖合同》无法继续履行的，一律凭生效法律文书办理合同备案撤销手续。

1、贷款购房的，合同网签备案前，买受人的所有成员必须提供征信证明，房地产开发企业应对买受人所有成员的征信证明予以核查并留存,凡买受人中有成员的征信不符合要求的，房地产开发企业不得与其签订商品房买卖合同。因房地产开发企业对《商品房买卖合同》签订前买受人所有成员征信核查不到位导致《商品房买卖合同》无法继续履行的，一律凭生效法律文书办理合同备案撤销手续。

2、严禁向买受人推荐或提供首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。严禁互联网金融企业、小额贷款公司等机构从事首付贷、众筹购房等金融杠杆配资业务。首付比例要求的钱款未交清前不得办理合同网签备案。

3、严禁返本销售或变相返本销售，不得拒绝购房人使用公积金贷款。

1、全装修商品住宅交付样板房制作应严格按设计方案施工，完工后经房地产开发企业、设计单位、施工、监理等单位对照装修施工图及相关验收规范、标准等进行验收合格并形成验收记录后才可对外展示。交付样板房一般应设置在可售住宅房源内，确需在可售住宅房源外设置的，交付样板房要按1：1要求真实反映户型结构、空间尺寸、装修内容、施工质量和交付标准，标注室内主要材料及设施设备的品牌、产地、型号或规格等级等信息，对于定制产品,也予以注明。非交付标准的内容，包括软装、家具、灯具等设施设备，不应在交付样板房内加装，实行样板房“所见即所得”。除了石材等天然装饰材料的色调花纹允许有同产地、同品种材料内的合理自然偏差外，全装修住宅实际交付标准应不低于交付样板房展示标准和预售合同约定。

2、交付样板房的保留时间应自全装修商品房交付消费者之日起不少于六个月，或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于两年，保留期内应仅用于展示，交付样板房如需进行销售，房地产开发企业应与购房人约定延迟到保留期满后入住。设置在预售住宅房源外的交付样板房，可以在预售住宅房源内建成新的交付样板房后拆除、移位或调换，但应确保新的交付样板房结构形式、户型、空间尺寸、装修标准与原交付样板房一致。由房地产开发企业组织设计、施工、监理等单位对照装修施工图及相关验收规范、标准等进行验收并形成验收记录。交付样板房拆除前，房地产开发企业应当采用高清摄影并公证等手段进行证据保全，提前1个月在售楼处、原样板房等醒目位置公告拆除、移位或调换信息，并书面报告区住建局。

3、不得在交付样板房设置前宣传展示样板房、以展示样板房宣介、偷换样板房概念，或以多个样板房应付行政督查，侵害消费者权益。

1、装修所用主要材料、设施设备应在商品房买卖合同中明确名称、品牌、产地、型号、规格、数量和对应的产品保修条款，不得标记“或同等档次/级别”等笼统表述。

2、全装修施工图设计范围应包括预售合同约定成品住宅交付状态的所有施工内容，并明确室内装修工程主要材料、设施设备的技术质量标准。建筑主体和装修分阶段进行施工图审查的，建筑主体施工图设计文件应先说明实施住宅全装修的范围，包括单位工程（楼栋号）和建筑面积等信息；装修施工进场前完成全部装修工程的施工图设计文件审查。

3、实行工地开放日。工地开放日活动参加人员为住宅工程的建设单位（房开公司）、设计单位、监理单位、施工单位相关管理人员、购房业主代表（意向安置户），每次工地开放日检查活动原则上向固定的购房业主代表开放。建设单位（房开公司）应在活动开展前半个月向购房人发出邀请并协助购房人自行推荐、选出监督代表，告知工地开放日活动的具体时间、集合地点、活动流程和注意事项以及回执的最后日期。工地开放日活动3个工作日前完成参加人员确认工作。

建设单位可根据住宅工程实际情况按进度、分标段、分批次组织工地开放日活动。原则上毛坯房项目至少举办2次工地开放日活动，全装修住宅至少举办3次工地开放日活动。工地开放日活动时间节点安排：第一时间节点：室内装修开始前。毛坯房和全装修住宅均应在该节点开展至少1次工地开放日活动。第二时间节点：全装修住宅工程在工程墙地面水电管线铺设、卫生间墙地面防水层施工、吊顶内管线安装等三个关键工序施工量达到开放范围施工量的三分之一后且未隐蔽前。全装修住宅在该节点至少开展1次工地开放日活动。第三时间节点:在住宅竣工验收前。毛坯房和全装修住宅均应在该节点开展至少1次工地开放日活动。

4、建立社会监督员库，通过邀请和自愿报名形式，经过审核后组建名录。社会监督员参与监督从项目开工之日起至竣工验收程序终结之日止，中途一般不予变更；施工现场监督活动时，社会监督员不得少于3人，社会监督员可以独立发表监督意见，项目建设、设计、施工、监理、检测单位不得干预。全装修商品住宅项目的交付样板房拆除、移位和调换，公共部分装修，户内隐蔽施工、闭水和淋水试验、设备试运行、室内环境检测，应当邀请社会监督员列席参加见证。社会监督员可在工程质量监督部门的专业指导下对装修主要材料、设备与合同约定进行抽查对比，发现不相符的内容统一上报区住建局处理。

1、对预售资金实行穿透监督工作机制，对监管资金留存比例监管严格执行温州市住建局文件。监管资金留存比例，是指监管账户中的协议监管资金余额占商品房预售资金监管额度的百分比。

2、房屋主体结构封顶前不得解除资金监管。凡经查实应进监管账户资金未进监管账户的，或经查实未按要求使用监管资金的,对该项目实施最严格预售资金监管要求。

3、退定、退购房款的金额数量不得计算在监管资金额度内。

4、上述事项需在预售资金监管协议中予以明确。

5、监管银行应每月向人民银行和区住建局报送当月资金收支及余额情况。

十一、关于经纪机构管理

1、委托经纪机构销售的项目，应公示委托销售合同(协议)，受委托经纪机构的备案证明及委托销售商品房承诺书，同时应当在签订销售委托合同(协议)5个工作日内将上述材料向行政主管部门报备。销售委托合同(协议)中应明确委托销售的范围、方式（线上、线下）、期限、权限、佣金结算、再委托销售行为约束、不得向购房人收取任何费用、违约责任等事项。受委托经纪机构销售人员与房地产开发企业工作人员不得着相同工作制服，所有人员必须佩戴工作牌。

2、受委托经纪机构再委托第三方经纪机构建立分销渠道的，必须负责对分销渠道的管理，筛选合法、诚信的第三方分销开展合作。如果潜在购房人(买受人)与第三方分销产生纠纷，必须共同参与调解并配合调查取证。受委托经纪机构和第三分销不得以提供服务等名义变相收取由委托方支付的佣金以外的服务费、茶水费、居间费、介绍费、活动费、团购费、电商费、咨询费等其他价外费用，不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用、代收购房款。一经发现，记入经纪机构、经纪人信用档案。

3、受委托经纪机构促成商品房成交的,应将受委托经纪机构名称、该套商品房销售经纪人员及第三方分销(如涉及第三方分销的)的信息在定金协议、《商品房买卖合同》内予以记载。

4、采用第三方分销模式的，客户到达销售现场后，必须由房地产开发企业或受委托经纪机构销售人员予以接待，如实告知相关信息，包括但不限于不利因素告知、可能存在的第三方分销的不实宣传(如:周边配套，区位及交通等信息)。第三方分销人员不得在销售现场从事营销活动。

5、第三方分销承诺安排食宿、专车接送、参观活动回馈的，应当日兑现并承担费用，不得作虚假承诺，以没有成交、成交数量少等理由随意将客户弃置不管。

1、交房前，应在醒目位置公开竣工规划核实确认书、竣工备案证明、住宅使用说明书、住宅保修书、各项收费标准及依据、前期物业备案合同，保修期内房地产开发企业、施工单位、物业服务企业联系人名单及联系电话，并确保信息真实及人员到位。商品住宅项目办理交房手续时，除向买受人提供住宅使用说明书、住宅保修书外，还需提供所购房屋的分户验收合格证明，以及对室内环境检测报告。全装修的商品房，还应当告知拆改已有装饰、设备的风险。

2、房地产开发企业（建设单位）未完成工程竣工验收备案的，不得向买受人发出交房通知和交付使用。

3、符合合同约定的交房条件后，房地产开发企业应书面通知买受人办理交房手续。房地产开发企业在买受人验房前不得收取除物业专项维修资金以外的其他任何费用，并在合同中予以明确，如合同未明确的，买受人有权拒绝在验房前缴纳。

4、禁止交付环节迫使业主签署不合理、免除责任或违反法律规定的各类条款。房地产开发项目在交付时应按照商品房买卖合同（预售）示范文本的条款先通知购房人完成房屋查验以后，方可签署交付材料。不得以先签字后交钥匙、先签字后验房、先签字后维修、先交费（物业专项维修资金除外）后查验、排除查验程序等形式迫使购房人在违背真实意愿或不知情的情况下签署交付文件和物业管理文件。

需购房人签署的文件应在交付手续办理现场公示，不得以入伙、合作、委托、申请、承诺、报名表等形式玩文字游戏，迫使购房人签署免除/减轻经营者责任、加重消费者义务的“霸王条款”。

5、购房人验房时发现的施工质量问题(符合质量验收标准合格条件的瑕疵除外)，房地产开发企业和购房人应书面签字确认;购房人就房地产开发项目质量问题提出投诉、信访、举报、质疑的，房地产开发企业应在收到文件之日起三十日应予以核实并答复，涉及整改的，应提供具体整改措施。房地产开发企业逾期未答复的，视为放弃解释的权利，行政监管部门有权调查情况将相关问题回复购房人并予以公示，并作为行政查处和购房人主张权利的依据。

6、严禁强制买受人委托房地产开发企业或房地产开发企业指定的中介机构代为办理不动产权证，买受人自愿委托办理的，必须签订委托办理协议，代办费用应征得买受人同意;买受人自行办证的，房地产开发企业应予配合。

本意见自发布之日起实施。各房地产开发企业、经纪机构要根据本意见在30日内予以改正和完善。下一步，行政主管部门将会同相关部门对各项目的整改落实情况予以检查,发现未按要求落实的将严肃处理。同时，各相关职能部门要加大日常执法检查力度,对存在的违法违规行为的必须依法严肃查处;属地镇(街道)要加强对本行政区域内房地产项目的巡查力度，及时调处各类矛盾纠纷，共同营造我区房地产市场公开、公正、公平、有序的市场环境。

附件:1、商品房项目销售现场“签约区”设置及签约流程要求

温州市瓯海区住建和城乡建设局 温州市瓯海区市场监管局

温州市瓯海区综合行政执法局温州市瓯海区金融工作服务中心

温州市瓯海区政府房屋土地征收服务中心

温州市自然资源和规划局瓯海分局

的有效期限是15个工作日从网签当日计算这15个工作日内是不能和第三方办理过户的过户需要网签-核税-递件-取证简单的说就是这些具体操作还要多些追问：谢谢！别人网签了的房子想卖给我，网签已经超过15个工作日，在房产局备案了，这样的情况还可以办理过户么，如果可以，手续该如何办理，手续费用如何收取呢？回答：可以交易的首先查档然后网签网签之后就是核税（根据你当地的房管局收费标准收取，全国都不一样）如果没有营业税等4个工作日递件（未满五年的房屋就有营业税）递件成功后就是等着拿产权了7个工作日后就可以取证了取证的时候缴纳过户产生的所有费用费用谁给由买卖双方签订的协议中规定