90后成购房接盘侠 10年后中国市场泡沫会破灭？
来源：21世纪经济报道日 06:51
　　“土地红利”与“人口红利”向来密不可分。　　过去30年中国经济的高速发展，正是建立在土地资本化、人口快速增长并城市化的基础上。然而，观察30年来的新增人口曲线，会发现1990年后出生的人口急剧减少。而90后，正是当前房地产市场的购房主力之一。　　多数研究者都把深圳、厦门近两年房价快速上涨的原因归结为人口净流入的增加，其中尤其是年轻人口的增加；相反那些市场增长乏力的城市，人口基本上是净流出的。　　从第六次人口普查和2000年以来的新增人口数目来看，人口净流出的城市远远大于人口净流入的城市，支撑房地产的“刚需”在持续萎缩。　　90后购房人口基数锐减　　目前的房地产市场，投资需求已经逐渐减弱，自住需求成为支撑楼市的主要动力。而自住需求与人们的年龄段有密切的相关性。　　中原地产集团实际成交数据显示，当前楼市中，购房者主要集中在25-35岁之间，他们占所有购房者的50%以上。从所购房屋的面积和价格段看，也以刚需类产品为主，符合当前市场需求的主流。　　“这个年龄段的人口越多，市场的潜在需求就越扎实。而随着购房者年龄的增长，其所购房价也随之同步上升，户型面积也逐渐增大。35岁以后则以改善型购房为主。”中原地产研究总监刘渊说，总体来看，40岁以上年龄段购房占比大大低于35岁以下年龄段。
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21世纪经济报
图片源于网络“土地红利”与“人口红利”向来密不可分。过去30年中国经济的高速发展，正是建立在土地资本化、人口快速增长并城市化的基础上。然而，观察30年来的新增人口曲线，会发现1990年后出生的人口急剧减少。而90后，正是当前房地产市场的购房主力之一。多数研究者都把深圳、厦门近两年房价快速上涨的原因归结为人口净流入的增加，其中尤其是年轻人口的增加；相反那些市场增长乏力的城市，人口基本上是净流出的。从第六次人口普查和2000年以来的新增人口数目来看，人口净流出的城市远远大于人口净流入的城市，支撑房地产的“刚需”在持续萎缩。90后购房人口基数锐减目前的房地产市场，投资需求已经逐渐减弱，自住需求成为支撑楼市的主要动力。而自住需求与人们的年龄段有密切的相关性。中原地产集团实际成交数据显示，当前楼市中，购房者主要集中在25-35岁之间，他们占所有购房者的50%以上。从所购房屋的面积和价格段看，也以刚需类产品为主，符合当前市场需求的主流。“这个年龄段的人口越多，市场的潜在需求就越扎实。而随着购房者年龄的增长，其所购房价也随之同步上升，户型面积也逐渐增大。35岁以后则以改善型购房为主。”中原地产研究总监刘渊说，总体来看，40岁以上年龄段购房占比大大低于35岁以下年龄段。中原地产因此得出这样的结论：人口增长越快，购房需求越稳定；而在人口增速接近的情况下，年轻人比重越高，则购房需求越稳定，而且更具可持续性。以去年全国房价涨幅第一的厦门为例，其人口年龄结构与深圳非常接近，同样是年轻人占比高而中老年占比低，其年轻化程度明显优于其它城市。另一个例子是深圳。在花样年总裁潘军眼里，深圳作为一个产业升级较为成功的城市，已经变为全国最吸引人口流入的地方；其常住人口中，年轻人占也比较高。第六次全国人口普查数据显示，深圳20-24岁年龄段的年轻人占比极高，而50岁以上的中老年人占比则很低。
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选择成功，请使用ctrl+c进行复制道明证券：加拿大家庭负债创新高，房产泡沫暂不会破灭
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摘要：道明证券7月16日指出，目前加拿大家庭的债务收入比已经达到了162%这一历史高位，相比美国此前在2007年时创出的163%高位已经只有一步之遥。但上述数据对比并不意味着加拿大目前就已经真的到了房地产泡沫破灭的前夜。
汇通网7月17日讯――道明证券(TD)周二(7月16日)指出，目前加拿大家庭的债务收入比已经达到了162%这一历史高位，相比美国此前在2007年时创出的163%高位已经只有一步之遥。而此前，美国在家庭债务收入比达到峰值之后，即经历了住房业泡沫破灭所诱发的金融危机，而在家庭纷纷实施债务去杠杆化之后，其家庭债务收入比也下降到了当前的140%。但道明证券指出，上述数据对比并不意味着加拿大目前就已经真的到了房地产泡沫破灭的前夜。因为美加两国的家庭债务与收入状况统计口径并不全然相同，因而两者的数据也不能简单类比。在通过统一口径换算之后，加拿大目前的家庭债务收入比即降为156%，虽然仍然偏高，但已远低于美国当年的高峰值177%，也仅仅是略高于美国当前的152%。该机构因而指出，虽然加拿大家庭债务收入比持续过高的状况确实在一定程度上令人担忧，但是与美国房产泡沫破灭之前的峰值仍有差距，因而，无需据此就担心加拿大国内房地产市场已经面临走到泡沫破灭边缘。
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聂梅生：中国房地产泡沫正破裂 当前不会出大事
　　（原标题：2014年中国房地产新年峰会把脉房市走向） 　　“2014年中国房地产新年峰会”9日在广州开幕，峰会以“变革与应对”为题，展望2014年中国的宏观经济形势发展、把脉房地产相关政策走向、预测新一年的房地产市场。　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉、中国城市规划设计研究院院长李晓江、全联房地产商会创会会长聂梅生等在峰会上对房地产行业发展予以分析和展望。 　　中央政治局集体学习讲课专家、清华大学房地产研究所所长刘洪玉在演讲中称，目前一线城市和主要二线城市一房难求，三四线城市和一些区域过量的供应，媒体上的说法叫做空城遍地，这些现象在同样一个市场里面并存。　　刘洪玉表示，从政府政策角度来讲，住房政策要实现要人人都有住房，促进住房机会的公平，还要促进市场稳定，提高市场运行效率，保护人们进行买卖、交易、持有、投资的积极性。想要实现这些目标，就一定要开始探索长期有效。他建议，一要建立完善的住房制度、土地供应制度和房地产金融制度，有效解决房地产金融风险缺乏有效监督、政策性住房金融政策难以落实的问题；要完善房地产税制，简化交易环节当中的税制，减轻交易环节的税负，增加持有的税收，要促进基本公共服务均等化提供决策方式，促进均等化配置和空间布局优化，合理引导居民就业与居住选址行为；完善市场管理和调控要紧紧把握住一线城市，要以一线城市的稳定为重点去进行市场调控和管理，实行差异化政策。　　全联房地产商会创会会长聂梅生认为，中国部分城市存在房市泡沫，但房地产不会崩盘 。“中国房地产当前不会出大事，因为开发商不差钱，全国开发商今年资金到位增速达20%以上，去年只有10%多，所以行业资金链还是比较平稳的，甚至比较丰厚。” 聂梅生说。　　他说：“不能否认现在有一些城市实际上房价已经开始在下行，这条线看到得很清楚，一些涨幅已经很小，甚至还在继续的下降，有一些甚至已经多少个月有十几个月开始下跌，我认为中国房地产泡沫化的趋势是有，这些趋势就是不良因素，而且部分城市已经形成泡沫，开始破裂，但没有形成全局性的问题，中国房地产不存在崩盘问题。”　　中国城市规划设计研究院院长李晓江认为，县级城市应该成为中国新城镇化重点。他表示，前三十年的城镇化过程是人户分离的过程、劳动力进程，但被抚养的孩子老人没有进城，进城享受不了待遇，城镇化质量很低。中国的城镇化人口的流向已经出现非常重要的转变，从传统关注大城市，特大城市，一线城市，转向关注中小城市。另一方面，城乡居民的收入差距正在不断的缩小，实际上也在降低人们移动的意愿。现在很多地方的农民劳动力平均年龄超过60岁，这对于工业化、城镇化都会产生影响。　　“我们要建立弹性城乡关系，老百姓自己在不同的时间，不同的年龄自由做选择，可以进城，也可以回乡村”，李晓江说：“这是中国完整的住房的保障体系和社会保障体系，没有办法完全建立起来的时候，让人的自由流动还是非常重要。”
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