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预售许可证？没有！ 购房合同？照签！
　　这个楼盘挺冒险
　　五证不全就收钱
　　直言不怕有人查
　　买卖合同照样签
　　这种房子风险大
　　侥幸买房恐揪心
　　尽管五证不全，但美卉花城的工作人员仍在售楼处向买家推销商品房
　　本报记者 吴章杰 摄
　　新闻背景
　　按照国家有关规定，房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称“五证”。
　　我国《城市房地产管理法》规定，商品房预售，应向县级以上人民政府房产管理部门进行预售登记，取得商品房预售许可证明。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
　　晨报讯 （记者 陈军）辛苦积攒下来的钱买来的却是可能有风险的房子这时您该加十二分小心了！
　　沈阳市民李先生前不久看中了于洪区的一处楼盘，但是却发现正在出售的期房五证不全。“想买却感觉心里没底。”李先生说。
　　售楼员：办不下房证可向我们索赔
　　根据李先生提供的线索，记者以购房者的身份来到于洪区平罗街道的美卉花城售楼处。当询问正在销售的房子五证是否齐全时，售楼员说：“已经办理完《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》。《商品房预售许可证》还没办下来，估计在七月，五证就能齐全了。”
　　记者又询问没有《商品房预售许可证》能否办理住房贷款时，售楼员回答：“现在只要交了首付之后就可以入住。手续全部齐全之后，就可以正常的和银行办理住房贷款了。”
　　看到记者有些犹豫，售楼员表示现在购房所签的就是正常的商品房买卖合同。
　　记者：但合同中需开发商填写《商品房预售许可证》的证件号码，现在证件没办下来怎么办？
　　售楼员：现在先空着，等证件下来后再补写上去。
　　记者：能否保证我签的合同具有法律效力呢？
　　售楼员：“这个合同具有法律效力，上面有我们开发公司的印章。我们在合同中也注明了，您在办理入住手续后的一年内就可以办理房产证，如果是因为开发商手续不全造成不能办理房产证的，按合同规定，您可以退房，如不想退房，可以向开发商索赔已付房价款的0.05%作为违约金。”
　　记者：国家不是规定没有《商品房预售许可证》就不许卖房吗？
　　售楼员：因为开发商需要回笼资金。既然敢卖，就不怕有人来查。
　　房产局：查不到相关信息
　　记者向沈阳市房产局进行了咨询，权属交易登记中心一位工作人员告诉记者，房地产开发企业的此类相关信息均可以在沈阳市房产网上进行查询。
　　记者登录了沈阳市房产网，输入了美卉花城的开发商和项目地址之后，查询不到任何结果。工作人员表示：“如果现在开发商还没有获得《商品房预售许可证》的话，在网上肯定是查询不到的。”
　　业内：开发商以此回笼资金
　　对于这种缺证卖房的行为，一位从事房地产营销工作多年的人士表示，开发商是通过这种手段来提前回笼资金。并且，为了支付贷款利息、后续的建设工程资金等，开发商可能会“铤而走险”。
　　该业内人士说：“有些老百姓认为现在五证不齐无所谓，只要开发商过后补齐就行了，这种侥幸心理最好不要有。如果开发商的五证不齐，也许是因为在某一环节上缺少了要件。在这种情况下签订了《商品房买卖合同》，无疑增加购房者的风险。”
　　律师：可能出现一房多卖
　　沈阳市房产局法律咨询办公室高成华律师说：“房子还没竣工就对外销售是预售，竣工之后则变成了销售。现在很多的许可证都是销售和预售放在一起的，不论开发商出售的是现房还是期房，都要求开发商有销售（预售）许可证，满足一个许可的条件。”
　　针对售楼员所说的所签合同具有法律效力这一问题，高成华律师说：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。”
　　高成华表示，开发商现在与购房者签订的《商品房买卖合同》的法律效力严格来讲处于一个待定的状态。在购房者与开发商产生纠纷之时，最主要还是取决于开发商是否已取得了相关预售许可证明，从而来判断合同是否有效。
　　高成华也提醒购房者，如果合同无效，将来有可能面临房屋无法交付使用，以及如何办理房屋权属证书等问题。没有房屋预售许可证的前提下签订的购房合同，是无法到房产局的相关部门进行合同备案的，“甚至有可能出现一房多卖的现象。”高成华说。
　　服务 三步帮您买到放心房
　　步骤一：房源信息要查询
　　首先通过媒体、网络、管理部门确定房源是否有合法身份。
　　步骤二：楼盘证照要验看
　　验看“五证”，并且一定要注意看清楚这些证照是不是你选定的房子的证照，小心“移花接木”。
　　步骤三：签订合同要认真
　　选房时谨慎，但正式签订合同时反而不认真了，结果出现问题时才发现缺少制约或违规处罚的条款，可这时为时已晚。新华
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无预售许可证的房屋买卖合同是否有效
时间：&&|&&作者：赵云涛&&|&&浏览：4233
开发商不服一审判决，上诉于北京市第一中级人民法院。中级法院审理后认为合同无效，直接改判开发商返还已收房款及按贷款利率返还利息。
2004年2月29日，原告文兴邦作为买受人与被告某开发公司签订了《商品房买卖合同》。签定合同时，某开发公司声称该项目“五证”俱全、是市大产权。双方在合同中约定：文兴邦购买某开发公司开发的位于北京市某镇某村的某家园6幢1单元501号房屋一套；建筑面积100.41平方米；单价为每平方米1274元，总价款为127922元；付款方式为一次性付款，文兴邦于2004年3月15日向某开发公司交纳房款127922元；某开发公司应当在2004年10月31日前将经验收合格的商品房交付文兴邦；如某开发公司未按合同规定的期限将商品房交付文兴邦使用，逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，某开发公司按日向文兴邦支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，文兴邦有权解除合同，文兴邦解除合同的，某开发公司应当自文兴邦解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按文兴邦累计已付款的3％向文兴邦支付违约金，文兴邦要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，某开发公司按日向文兴邦支付已交付房价款万分之三的违约金；该合同还对双方其他权利义务作了约定。
&&&&合同签订后，文兴邦将购房总价款127922元一次性全额支付给某开发公司。但某开发公司一直未能将某家园6幢1单元501号房屋交付文兴邦。2006年3月，某开发公司称至今因房屋销售许可证不能办理下来，请求解除合同。双方遂产生纠纷，文兴邦于2006年12月份以某开发公司曾声称“五证”俱全、因而存在欺诈为由诉至人民法院，要求判令某开发公司支付2004年2月29日至2005年3月贷款利息损失6396．10元，赔偿房屋差价损失47795.16元，双倍返还已付房款255844元。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&庭审中，某开发公司向人民法院提起反诉：签订合同前，我公司已明确告知文兴邦，我公司所售房屋在销售时暂没有销售许可证，文兴邦对此并无异议，仍然与我公司签订了合同。现因所售房屋的销售许可证到现在尚不能办理下来，为防止双方的损失进一步扩大，故请求确认合同无效。并辩称：我公司不存在欺诈，同意返还当时交款的数额并支付活期利息损失，其他的反诉请求我公司不同意；文兴邦依据2003年最高院审理商品房买卖合同纠纷的司法解释要求双倍返还房款，而某镇某村的某家园是危改房项目开发，不适用上述解释。要求房屋差价损失也没有事实和法律依据。
&&&&针对对方的反诉，文兴邦辩称：某开发公司称其已告知我没有商品房预售许可证，与事实不符，某开发公司在我购房时明确告知我“五证”齐全；某开发公司一直声称该项目为北京市大产权，不是危改房项目开发，其网站上也一直这样宣称，因此我才一次性全额支付了房款的；我同意解除商品房买卖合同，但请求法院保护买房人的利益。
&&&&人民法院查明，某开发公司销售的某家园6号楼系北京市某区危改项目，某开发公司与文兴邦签订合同的名称为“商品房买卖合同”；某家园6号楼具备建设用地规划许可证、规划许可证，但未办理土地使用权出让手续；该6号楼现在尚未竣工。上述事实，有商品房买卖合同复印件、某区发展计划委员会批复复印件、某区危房改造管理办公室批复复印件、建设工程规划许可证复印件、建筑工程施工许可证复印件各一份以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
&&&&人民法院认为：商品房预售许可证解决的是市场准入问题，是一种政府管理行为，未取得商品房预售许可证并不当然导致合同无效。本案中的合同继续有效，只会对双方当事人的利益产生影响，并不会损害国家利益和社会公共利益。因此，某开发公司请求确认合同无效，本院不予支持。鉴于某开发公司请求确认合同无效，文兴邦则要求双倍返还已付购房款、赔偿损失等，由此可见双方均不愿继续履行2004年2月29日所签合同，文兴邦开庭亦明确要求解除合同，据此本院尊重双方的真实意思，对2004年2月29日的合同予以解除。在合同解除后，某开发公司向文兴邦收取的房价款应返还文兴邦并将相应利息返还；文兴邦以某开发公司存在欺诈行为为由主张双倍返还购房款，因某开发公司确实存在欺诈行为，故参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，酌情予以支持。某开发公司未能按合同规定交付房屋，且无证据表明存在不可抗力因素，因此某开发公司应依据合同第7条承担违约责任，即支付已付购房款3%的违约金。文兴邦以订立合同当时的房价款和开庭前房价款存在差价为由主张损失赔偿，没有事实和法律依据，本院不予支持。故依据《中华人民共和国》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
&&&&一、解除某开发公司与文兴邦于二零零四年二月二十九日签订的房屋买卖合同。&&&& 二、某开发公于本判决生效后十日内返还文兴邦购房款十二万七千九百二十二元，并支付利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，计算期限为自二零零四年二月二十九日起至二零零五年三月三十日止）。
&&&&三、某开发公司于本判决生效后十日内支付文兴邦违约金及赔偿款五万三千八百三十七元。&&&&&四、驳回某开发公司的诉讼请求及文兴邦的其他诉讼请求。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&开发商不服一审判决，上诉于北京市第一中级人民法院。中级法院审理后认为合同无效，直接改判开发商返还已收房款及按贷款利率返还利息。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&
作者： [北京-朝阳区]专长：房产纠纷 拆迁安置 律所：北京市中润律师事务所4043积分 | 帮助354人 | 7个好评电话:
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律师服务热线：400- 传真：028- 四川?成都市高新西区天辰路88号(电子科技大学西区科技园内)没有预售许可证所签订的认购协议书是否有效（转自张千均律师）
2006年5月，王女士看中了某别墅楼盘的房屋，并与开发商签订别墅认购协议书，双方约定：王女士向开发商预定别墅一套，价格7800元/平方米，王女士支付定金25万元；在开发商领出别墅预售许可证后，双方再正式签订预售合同。认购书签订后，王女士支付了定金25万元。三个月后，因种种原因，开发商向王女士发出通知，要求解除双方签订的协议，返还王女士定金并计同期利银行存款利息。王女士接到通知后，向四川亚峰律师事务所张千均律师咨询，张千均律师接受委托后，立即向开发商发出律师函，要求开发商双倍返还王女士定金。双方协商未果，王女士于是将开发商告上法庭。四川亚峰律师事务所张千均律师代理了此案的一审、二审。
　　本案双方争议的焦点问题是：开发商在没有取得房屋预售许可证的情况下，双方所签订的认购协议书是否有效。开发商认为：认购书就相当于房屋买卖合同，违反国家规定，属无效合同；而王女士认为：房屋认购协议是独立的担保合同，为有效合同。如果合同无效，依据法律的规定，开发商只承担返还定金的义务，即只还王女士5万元；如果合同有效，开发商违反双方约定，应该双倍返还定金，即须还王女士10万元。
那么，开发商在没有取得房屋预售许可证的情况下，双方所签订的认购协议书是否有效呢？
首先，让我们看看《中华人民共和国合同法》对无效合同是怎么规定的。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”显然，对本案而言，关键就在于开发商在没有取得房屋预售许可证的情况下，双方所签订的认购协议书是否“违反法律、行政法规的强制性规定”。
&开发商认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。而《商品房销售管理办法》第22条也规定：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。因此，签订房屋认购协议行为显属违规，应认定为无效合同。
&张千均律师认为：所谓商品房预售，是一种特殊的期待物权（俗称期房）买卖，与通常的现实物权（俗称现房）买卖有别，涉及的是一个将来的物权交易。为规范这类交易行为秩序，保障买卖双方（尤其是预购方）的利益，促进房地产业健康发展，需要国家政府从法律、行政管理上对这类行为加以规范和一定的限制。对商品房预售行为，国家出台了不同层次效力的规定，明确商品房预售的条件。其中最为关键的一条限制就是：规定了取得商品房预售许可证后才能对商品房进行预售，即取得商品房预售许可证后预售商品房才能进行交易。商品房预售合同是在此条件下成立的期房买卖协议。而预售商品房的优先认购协议，是开发商与购房人双方为实现各自的利益目的，对开发商将要预售的商品房达成的一个认购意向协议。购房人的主要目的是为了自己看中的楼盘房屋不再被他人预购，开发商的主要目的可以看作是节约推销成本，加快将来的预售进程。相比之下，认购协议成立后，购房人目的利益相对要大于开发商的目的利益，从限制开发商再向他人预售的角度来看，购房人为取得这一利益，即优先购买权，向开发商支付定金以担保将来商品房预售合同的订立也就在情理之中了。归纳起来，作为优先认购协议双方的主要权利和义务是：认购人取得商品房的优先购买权，以后不得拒绝与开发商订立就所认购的商品房预售合同；开发商应当保证认购人对所认购商品房的优先购买权，不得拒绝与认购人订立认购人所认购的商品房预售合同，不得将此商品房再向他人预售。否则，将取消认购定金或双倍返还认购定金。
&张千均律师认为：虽然时间上优先认购协议与商品房预售合同互有前后，性质上优先认购协议是为订立商品房预售合同作担保；但实质上，两份协议是两个内容各自独立成立的合同，互无从属。优先认购协议可以认为是一份独立的担保合同，认购协议担保的对象不是商品房预售合同，而是双方须签订商品房预售合同这一行为，因此，认购协议不依赖于商品房预售合同的效力。商品房预售合同无效，并不导致认购协议书无效。协议中约定的定金的性质是立约定金或订约定金。根据最高人民法院关于担保法的司法解释第115条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。可见，司法解释是认可这类设立定金的担保形式的。在优先认购协议中设立定金，是为了担保预售合同的签订这一民事法律行为的完成，此定金应认为是立约定金或订约定金。立约定金广泛存在于民事活动中，符合担保法立法规定，并不违法。
法院在审理该案件时，也存在不同的看法。一审法院认为，王女士明知开发商没取得商品房预售许可证，而与其签订认购协议，双方在不具备签订房屋预售合同法定条件时，在认购书中约定购房定金条款，开发商向王女士收取购房定金行为都违反了法律规定，应认定为无效。一审法院没有支持王女士双倍返还定金的请求。王女士遂提起上诉。
&&二审法院认为：双方当事人签订的认购书约定了定金条款，符合以交付定金作为订立主合同担保的法律特征，应视为有效。该认购书中约定的立约定金的生效是独立的，在主合同之前就已成立。王女士已按认购书的规定交纳了定金，故该认购书的效力自其交付定金后即已存在，且对双方均有约束力。在执行认购书的过程中，王女士并无违约行为，导致双方未能签订主合同系开发商未取得商品房预售许可证，无权预售商品房。该责任应全部由开发商承担。据此，二审法院支持了王女士的诉讼请求，判令开发商双倍返还定金。
张千均律师认为，二审判决符合“法律不能让违法者获利”的原则，维护了合同的严肃性，也给不诚实守信的开发商敲响了警钟。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。未取得预售许可证前购房协议是否有效 - 相关问题 - 110网法律咨询
你好，2009年开发商来我公司商讨定向开发事宜，于2010年3月开发商公开承诺付款方式为首付不少于30%，余款可自由选择，开发商应协助办理贷款（承诺有公章）。明码标价各楼层价格，共有职工三百余人交付了选房款一万元选了房，并与开发商签订了购房协议。2010年11月，开发商强制要求购房人总计要交付购房款的30%作为预付款，此时开发商仍无预售许可证。由于首付本不少于30%，这笔开支虽然早了点，但也在所有职工的预计之中，所以也都交了。又与开发商签订了补充协议。两份协议均未注明应一次性付清房款。
日，突然接到开发商通知，要求在25日前一次性交清所有房款，不能办贷款，过期不交视为自动放弃买房，开发商退房另卖。
相隔那么长时间，房价上涨超过30%，所以此举开发商意在逼部分人退房。
而我就是属于无钱交付的那种，虽然现在将期限推迟到30号，这么几天仍是无力借到钱，且也完全打乱了家庭的计划。许多和我相似的家庭，在订这套房前已有其他意向，仅是因为图个单位在一起方便，且也比当时市价便宜150元左右而选择了这套房，结果导致夫妻反目，日日争吵。
很快要到30日了，我交不起钱是否就没房了。是否也应象某些人一样借高利贷来付房款？
我在2009年12月预订了一个预售的小商铺，交了1000元定金，当时开发商未取得商品房预售许可证， 他们给了我一张付款的收据，上面注明是：“X区X楼X号铺位的定金”，并没有签订认购合同，没有其他约定。在开发商取得预售许可证后，又因合同的内容问题没有订立正式合同。
在网签合同时，还要签一个委托经营管理合同，因为“委托经营管理合同”的内容不平等，我没有签合同。
因为没有签成合同，我要求退还我的定金，但开发商不退，我打算上法院起诉，但是我对法律不太懂，
恳请各位...
我父母在几年前与邻居的三个子女签订了买房协议并支付了房款。但当时房主已死亡，房产证是房主的姓名。现在房子想过户，房主的其中一个子女以当时房款少为由不现身。他想在给我父母返还房款及适当的违约金后重新拿回房子。请问律师：法律支持哪一方？我父母与死亡房主签订的买房协议是否受法律保护？
夫妻共同购房，一方签订的居间协议是否有效？
被委托人代收购房定金同时代签的房屋买卖协议是否有效
父亲于日在葛店看房后，在没有持我授权委托书和本人不在场的情况下，于开发商以我的名义签定了“购房协议”，并支付了２万元的定金，不知道此协议是否有效，如果不买房了，是否可以退还定金。急切的待待您的回复，谢谢！
在无权购买经济适用房的前提下，经人转手购买还没有交房的经济适用房与对方签订的购房协议是否有效，在这种情况下能否再与开发商以自己的名义签订购房合同？购买后能否办理房产证？
原文如下：
甲方：李某
乙方：王某
1.甲方自愿将位于X区X路X号房卖于乙方，价格为20万元，大写（贰拾万元整）
2.付款方式：乙方于日付甲方现金壹拾伍万元整，剩下余款伍万
元，待房产过户时，一次性付清。
甲方：李某
乙方：王某
证明人：张某
（签字并按指纹）
请问：这份购房协议是否有效？
请问：当我交余款时，要求房产过户，但房产证不是当时和我签订购房协议的甲方
而是甲方母亲的名字，...
房子无《出租房屋许可证》租凭合同是否有效
购房者在领取钥匙时候被迫（如果不签则不给钥匙）与售楼者签订了购房还款协议，按照协议要求向售楼者提供的银行帐号内以按揭的形式存入购房款（房屋目前没有产权，无法办理正常按揭手续），请问此协议是否有效，同时未按照协议履行，售楼者是否有权利收回住房？谢谢！}