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关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用
关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用
在我国经济高速发展和住房制度改革日益深化的推动下，房屋租赁经营方式日益普遍，房屋租赁业迅猛发展，涌现出许多新情况、新问题，并形成诉讼进入司法领域。近年来，人民法院受理的房屋租赁合同纠纷案件日益增多。由于相关法律规范比较原则，人民法院在审理房屋租赁合同纠纷案件中面临很多具体适用法律的难点问题。为统一法律适用，指导各级人民法院及时公正审理房屋租赁合同纠纷案件，促进房屋租赁市场的健康发展，制定这个司法解释。
本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条　
承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十二条　
承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十三条　
承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
第十四条　
承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
第十五条　
承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
第十六条　
出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
第十七条　
因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
第十八条　
房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
第十九条　
承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。
第二十条　
租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
第二十一条　
出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
第二十二条　
出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
第二十三条　
出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
第二十四条　
具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
第二十五条　
本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
二、优先购买权问题
《解释》规定承租人优先购买权受侵害时，无权主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效，是基于何种考虑？
答：首先需要明确，《解释》规定的是&承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效&，而不是规定在何种情形下，承租人均不得主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。优先购买权纠纷一直是审判实践中的难点问题。承租人优先购买权性质的认定，是解决该难点首要面临的问题。
司法解释适用范围《解释》将适用范围确定为城镇房屋租赁合同纠纷案件，是基于何种考虑？最高人民法院民一庭负责人告诉记者，按照城乡规划法有关规划区域的规定，我国现有房屋可分为城市规划区、镇规划区、乡规划区、村庄规划区范围内的房屋。
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房屋租赁合同中需要注意什么
社会经济的不断增长，房价之高令人生畏，越来越多的需求者开始选择租房居住，相对应在房屋租赁合同方面就出现了越来越多的问题和纠纷，房屋租赁合同履行过程中常见的问题有哪些，哪些又是非常必要去注意的呢？ 房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租
　　是指将交付给使用、收益，承租人支付租金的合同。在当事人中，提供物的使用或收益权的一方为出租人;对租赁物有使用或收益权的一方为承租人。租赁物须为法律允许流通的动产和不动产。
　　社会经济的不断增长，房价之高令人生畏，越来越多的需求者开始选择租房居住，相对应在房屋租赁合同方面就出现了越来越多的问题和纠纷，房屋租赁合同履行过程中常见的问题有哪些，哪些又是非常必要去注意的呢?
　　房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，以下称租赁合同。
　　一、房屋租赁合同的内容和形式
　　依据我国《合同法》第二百一十五条：&租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。&租赁合同的租赁期限在6个月以上的，应当采用书面形式;当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁;但承租人按照约定全部支付租金的，应为定期租赁。租赁期限在6个月以下的，未采用书面形式的，应为定期租赁。之所以区分定期租赁和不定期租赁是在于：在不定期租赁中，当事人享有随时解除合同的权利，在解除前应通知对方，此种情况下解除合同给对方造成损失的，原则上是不赔的，所以为了使双方的利益都不受到损失，在签租赁合同的时候要慎重对待。
　　(一)出租人的义务
　　(1)出租人应当依照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
　　(2)物的瑕疵担保责任：
　　①不仅在交付时标的物有瑕疵，而且在租赁物交付后在租赁关系存续期间租赁物发生瑕疵的，出租人都应负瑕疵担保责任。因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者部分毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失的，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
　　②承租人在订立合同时明知租赁物有瑕疵的，出租人不负瑕疵担保责任。但是若租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人明知有瑕疵，承租人依然可以随时解除合同，并不承担解除合同而造成的损失。
　　③出租人未对租赁物作特别保证而双方又有关于瑕疵担保责任免除的特别约定，出租人并非故意或重大过失不告知租赁物的瑕疵的，出租人可免除瑕疵担保的责任。
　　④即使出租人依照法律规定不负瑕疵担保责任的，在承租人因租赁物的瑕疵而受到损害时，出租人仍应赔偿承租人因租赁物瑕疵所受的损失。
　　(3)如承租人在合同订立时，明知有权利瑕疵的出租人不负瑕疵担保的责任。比如：订立房屋租赁合同合同时，承租人明知租赁物的所有人不是出租人的情况下，出租人是不负瑕疵担保责任的。
　　(4)在租赁物需要维修时，出租人应承租人的要求应该在合理的期限内履行租赁物的维修义务。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用有出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期，但承租人不享有解除权，此处的解除权不是绝对不享有，譬如若维修不好，合同目的不能实现时，就可以解除合同。
　　(5)租赁物有税捐等负担时，除当事人另有约定外，出租人应当负担。
　　(6)在合同终止时，承租人需要交付租赁物，出租人应返还押金或担保物。
　　(二)承租人的义务
　　(1)依照合同约定的方式以及租赁物范围进行使用收益。
　　(2)妥善保管租赁物。
　　(3)对租赁物相关情况事项的通知。承租人怠于通知造成损失的，也要承担相应的赔偿责任。
　　(4)承租人应当按照约定的期限和数额支付租金。
　　(5)不得随意转租和转让租赁权。
　　(6)租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。
　　对于以上承租人的义务中转租的问题我们在这里进行详细的分析：
　　①承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
　　②承租人未经出租人同意擅自转租的，出租人可以解除合同，需要注意的是此处出租人解除的合同是租赁合同，而不是承租人与转承租人之间的转租合同，出租人解除租赁合同后，依据物权请求权中的返还原物请求权向转承租人主张返还原物，转承租人因此所受的损失，可向承租人主张违约责任。另外，在未经出租人同意的情况下转租所得收益，出租人对承租人有不当得利的返还请求权。
　　③当租赁合同已到期，出租人解除合同而转租合同未到期时，出租人要求转承租人交付租赁物的，转承租人应当交付，不能对抗所有人，转承租人的损失由承租人承担。
　　二、租赁期间租赁物的孳息归属
　　对于租赁物的孳息归属，有约定的依照约定，没有约定的根据合同的租赁目的决定。
　　三、对租赁物的改善或者增加设施的问题
　　经出租人同意，承租人可以对租赁物进行改善，或者增加设施，但若是在合同约定的租赁合同目的范畴内，合理使用的需要，就无需取得出租人的同意，除非出租人有约定，超出的范围，未经出租人同意的，被视为侵权，出租人有权要求恢复原状或赔偿损失。
　　在租赁期满后，对租赁物改善或增设设施所增价值的归属，当事人有约定的依照约定，没有约定的，承租人可依据不当得利主张返还请求权。
　　四、承租人的优先购买权
　　依据《合同法》第230条的相关规定仅适用于房屋租赁合同。
　　①承租人的优先购买权是在同等条件下享有的，即是在同等的价位下，并且要考虑到出租人是整体出售而承租人是部分承租的情况下，承租人对部分承租的范围内不享有优先购买权。②在房屋租赁合同中，出租人在告知承租人要出卖房屋，承租人在出租人所给予的合理期限内未予答复的，视为其放弃优先购买权。
　　五、买卖不破租赁
　　在租赁合同履行期间，出租人出卖了租赁物的，租赁合同对受让人继续有效。承租人无需与新的买受人签订新的租赁合同，但剩余租期的房租应向新的买受人支付，新的买受人也应依照原合同的租金收取，不能提高租金，也不能以自己住房为由要求承租人腾房。如果出租人向买受人隐瞒了出售房屋存在承租权的事实，买受人可以欺诈为由撤销买卖合同，并有权要求赔偿损失。
　　六、续租的相关问题
　　依据《合同法》第236条的相关规定， 续租可采用明示的方式，也可采用推定的方式，比如合同到期后，承租人继续交付租金，出租人也并未提出异议，可推定续租，双方出现租赁纠纷，依据原房屋租赁合同处理，但沉默不构成续租的方式。
　　租赁合同与我们的生活息息相关，特别是房屋租赁方面，是大多数人生活中基本要经历的过程，为维护好自己的合法权益，要慎重对待租赁合同中的一些细节问题。
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原告贺红兵、赵忠慧、张建国诉被告杨玉凤、李智双、王林伟房屋租赁合同纠纷一案民事判决书
内蒙古自治区乌拉特中旗人民法院民 事 判 决 书（2014）乌中法民初字第1009号原告贺红兵，男，日出生，汉族，医生，现住内蒙古巴彦淖尔市磴口县巴镇。原告赵忠慧（又名赵翔），男，日出生，蒙古族，个体工商户，现住内蒙古巴彦淖尔市磴口县。原告张建国，男，日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古锡林郭勒盟东乌珠穆沁旗。三原告委托代理人赵晓泉，内蒙古塞外律师事务所律师。被告杨玉凤，女，日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古巴彦淖尔市临河区。被告李智双，男，日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古巴彦淖尔市临河区。二被告委托代理人薛梅，巴彦淖尔市临河区新华街法律服务所法律工作者。被告王林伟，男，成年人，汉族，个体工商户，现住内蒙古巴彦淖尔市。原告贺红兵、赵忠慧、张建国诉被告杨玉凤、李智双、王林伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵忠慧及原告贺红兵、赵忠慧、张建国的委托代理人赵晓泉，被告杨玉凤及被告杨玉凤、李智双的委托代理人薛梅到庭参加诉讼，被告王林伟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告贺红兵、赵忠慧、张建国诉称，2011年9月，贺红兵、赵忠慧、张建国、王林伟四人共同出资购买位于乌拉特中旗甘其毛都口岸欣泰物流园区5号商业楼，出资比例每人占25%，约定合伙期间该商业楼所产生的债权、债务均按合伙份额进行分配。日，被告杨玉凤与赵忠慧、张建国等签订宾馆出租协议，约定租赁期限为日至日，年租金240000元，支付方式为每月提前预付，宾馆经营期间所产生的一切费用由被告承担，被告在协议签订后三个月内付清原告已缴纳的网费、暖费等，如有违约需承担违约金50000元。协议签订后原告将宾馆交付被告，但被告支付原告40000元租金，剩余租赁费及网费、暖费拖欠至今。故诉至法院，要求被告支付所欠三原告份额内的租赁费200000元、违约金50000元、水费8879元、物业费15888元、网费4200元、取暖费43058元，共计322025元的75%，即241519元，并承担案件受理费及诉讼期间所产生的所有费用。被告杨玉凤、李智双辩称，盛元商务宾馆所处的欣泰物流园区5号商业楼的实际产权人是闫XX，三原告和王林伟对该楼房没有处分权，没有权利出租给被告。故三原告没有诉权。假设三原告有诉权，三原告与被告王林伟合伙购买宾馆商业楼，存在合伙资产共同共有关系，在民事诉讼法中合伙人只能以共同主体参加诉讼，但三个原告将自己列为原告，把一个合伙人列为被告，主体是有缺陷的。按照合同相对性原则，本案所涉宾馆出租协议，李智双本人并没有签订合同，所以原告起诉李智双在本案承担责任，主体错误。原、被告所签订的宾馆出租协议，因为该宾馆在原告经营的时候，就没有办理营业执照及特许经营许可证，而且宾馆的建筑未办理消防验收证，宾馆一直没有经过消防验收，根据国务院规定，任何个人或组织不得从事无照经营，同时按照消防安全法第13条规定，未经消防验收，应当停止使用。三原告所经营的宾馆租赁给被告，一直都没有也不能办理营业执照，根据合同法第52条规定，由于原告租赁给被告的商务宾馆，不具备经营的合法条件，租赁协议属于违反法律和行政法规的强制性规定，是无效协议。按照合同法第58条规定，合同无效或被撤销的，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还的或没有返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案由于原告在自己没有营业执照，无法经营下去的情况下，欺骗被告将不能营业的宾馆出租给被告，导致被告不能实现签订合同的目的，给被告造成了很大的损失。所以原告基于无效合同所取得的租金以及其他保证金85000元，原则上应当返还给被告，我们保留诉权。签订协议时，原告给被告承诺，无法办理营业执照的情况下，能开多久就开多久，消防、公安、工商一再要求停业，所以被告无法经营，被告只经营到2013年2月份就告知原告无法经营，要求退房，而三原告和王林伟四个合伙人，互相扯皮，谁也没来及时接手该房屋，导致被告不能及时给原告把房屋交回。最终四合伙人让把房交给闫海霞，而事实上也是被告将房屋交给闫海霞，所以原告今天起诉被告支付全年的房屋租赁费以及其他一切费用，我们认为原告本身的过错在先，其请求所支付的费用是无理和没有法律依据的，被告仅仅实际经营到2013年2月份，给原告支付的费用，已经远远超出实际交付租金的范围，所以原告起诉被告支付费用是不合理的。综上所述，请求法庭驳回三原告对被告杨玉凤和李智双的诉讼请求。被告王林伟辩称，我本是房屋股东之一，出租者和租赁者都是朋友，当时出租宾馆新装修，设备先进、齐全。所以我对杨玉凤、李智双夫妇在协议终止时宾馆的设施、财产、装修不被破坏，原样归还做了保证。至于租金和其他费用，协议特别约定提前一个月支付下月的租金和费用，否则终止合同。第一个月的租金交给我，当时按比例已分给贺红兵、赵忠慧、张建国，第二个月开始，租金由贺红兵收取，我没有过问过。租用约3至4个月时，杨玉凤提出终止合同，拒绝继续履行协议，杨玉凤先和我说此事，我说这是我们四个人的事，我一个人不能做主，他们同意，我没意见，我让杨玉凤找贺红兵、赵忠慧、张建国协商。后来，他们达成了协商结果。宾馆早已原样归还，我的职责已完成，所以没有理由起诉我。在同一合同中我只具备原告的资格，不具备担保人的资格，互相矛盾，我做担保人是无效的。经审理查明，2012年9月，贺红兵、赵忠慧、张建国、王林伟合伙购买欣泰物流园区5号商业楼，进行装修“盛元商务宾馆”，合伙份额每人占25%，于日签订《合伙份额确认书》，约定合伙期间该商业楼所产生的债权、债务以及租赁费等收益均按照合伙份额进行分配。因无法向开发商取得消防合格意见书，该宾馆没有办理营业执照，由张建国负责经营管理。日，原告向巴彦淖尔市欣泰物流有限责任公司缴纳盛元商务宾馆的取暖费40081元。日，原告赵忠慧、张建国及被告王林伟与被告杨玉凤签订《宾馆出租协议》1份，约定：“杨玉凤租赁盛元商务宾馆，期限一年，日至日，年租金240000元，保证金10000元，支付方式为每月30日前交纳下月租金，每推迟一天承担500元赔偿金，最长不得超出3日，超过此期限甲方有权收回宾馆经营权，乙方所交保证金不予退还。宾馆经营期间的所有费用乙方承担，甲方已缴纳的网费、取暖费在双方签订合同后三个月内付清。在合同期内乙方不得以任何理由违约，如违约赔付甲方违约金50000元。合同到期后乙方必须按原样给甲方归还宾馆内所交付给乙方的布草、毛巾、浴巾、拖鞋等易损物品。如乙方不能承担以上协议责任，由担保人王林伟承担”。协议签订后，双方对宾馆的财务进行清点、交接。被告杨玉凤在租赁该宾馆期间将第一个月的租赁费20000元支付给被告王林伟，于日给贺红兵的妻子王方账户存入20000元，于日给贺红兵的账户存入5000元，于日由李智双给贺红兵的账户存款15000元，共计支付60000元。由于不能提供消防合格意见书，该宾馆无法办理营业执照，不能正常营业。为此杨玉凤向出租方提出终止协议，但出租方的合伙人没有达成共识，直到日收回房屋。日至日期间盛元商务宾馆欠巴彦淖尔市欣泰物流有限责任公司水费8879元、物业费15900元。2013年12月日，王林伟、赵忠慧、张建国针对《宾馆租赁协议》向乌拉特中旗人民法院提起诉讼，法院认为主体不适格，作出（2013）乌中民初字第1384号民事裁定书，驳回了起诉。另查明，欣泰物流园区在2010年取得建设用地规划许可证，2013年4月通过消防审核合格，日取得建设工程规划许可证，该工程截止日没有组织竣工验收。证据的分析与认定：1、原告贺红兵、赵忠慧、张建国提供《合伙份额确认书》、《购房补充协议》各1份，证明贺红兵、赵忠慧、张建国、王林伟合伙购买欣泰物流园区5号商业楼，合伙份额每人占25%，合伙期间该商业楼所产生的债权、债务及租赁费等收益均按合伙份额进行分配，合伙人对该楼拥有所有权的事实。被告杨玉凤、李智双对原告的举证意图不予认可。《合伙份额确认书》能够证明2012年9月，贺红兵、赵忠慧、张建国、王林伟合伙购买欣泰物流园区5号商业楼并进行装修，合伙份额每人占25%的事实，可以作为认定案件事实的依据，本院予以采信。《购房补充协议》的内容不能证明原告主张的事实，本院不予采信。2、原告贺红兵、赵忠慧、张建国提供《宾馆出租协议》1份，证明原、被告签订协议约定相关内容的事实。被告杨玉凤、李智双对原告的举证意图不予认可。该证据能够证明被告杨玉凤与原告及被告王林伟签订《宾馆出租协议》，约定期限、租金、支付方式、违约责任等事项的事实。可以作为认定案件事实的依据，本院予以采信。3、原告贺红兵、赵忠慧、张建国提供巴彦淖尔市欣泰物流有限责任公司出具的证明、收据及李智双出具的说明各1份，证明被告在租赁期间未缴纳水费、物业费，供暖费由原告缴纳，日交接的事实。被告杨玉凤、李智双对原告的举证意图不予认可。该组证据能够证明盛元商务宾馆年所欠物业费、水费情况及2012年11月缴纳取暖费40081元，被告杨玉凤交回宾馆时丢失部分财产的事实。可以作为认定案件事实的依据，本院予以采信。4、被告杨玉凤、李智双提供《商品房买卖合同》1份，证明盛元商务宾馆所处的欣泰物流园区5号楼的所有人是闫海霞，原告没有诉权的事实。原告对被告的举证意图不予认可。该证据是日闫海霞购买欣泰物流园区建筑面积91.62平方米房屋的合同，与本案的盛元商务宾馆没有关系，不能证明原告主张的事实，本院不予采信。5、被告杨玉凤、李智双提供《宾馆出租协议》、工商局出具的证明、盛元商务宾馆物品清单、汇款通知单各1份，证明王林伟是原告的共同合伙人，李智双没有签订协议，列其二人为被告，主体不适格，出租的标的是宾馆，由于被告未能办理消防合格意见书，不能办理营业执照，宾馆在出租前已违法经营，协议应无效的事实。原告对被告的举证意图不予认可。该组证据能够证明该宾馆因没有消防合格意见书，不能办理营业执照，宾馆在出租前已进行经营的事实。可以作为认定案件事实的依据，本院予以采信。6、被告杨玉凤、李智双提供银行回单3份，证明支付原告85000元的事实。原告对回单上的25000元认可，没有票据的不予认可。该组证据能够证明被告在日给贺红兵的妻子王方账户存入20000元、日给贺红兵的账户存入5000元的事实。可以作为认定案件事实的依据，本院予以采信。7、被告杨玉凤、李智双提供庭审笔录1份，证明因没有消防许可证，不能办理营业执照，无法继续经营，告知王林伟和其他股东以及查清支付65000元租金的事实。原告对被告的举证意图不予认可。该证据能够证明宾馆没有消防许可证，不能办理营业执照及王林伟收取第一个月租金的事实。可以作为认定案件事实的依据，本院予以采信。8、法庭出示向银行查询调取的储蓄存款凭条1份，证明李智双在日给贺红兵的账户存款15000元的事实。原、被告对此没有异议，可以作为认定案件事实的依据，本院予以采信。9、法庭出示向消防支队调取的消防审核意见表1份，证明欣泰物流园区的消防审核于2013年4月被审核合格的事实。原、被告对此没有异议，可以作为认定案件事实的依据，本院予以采信。10、法庭出示向乌拉特中旗规划局、乌拉特中旗住房和城乡建设局调取的证据3份，证明欣泰物流园区在2010年取得建设用地规划许可证，于日取得建设工程规划许可证，截止日没有组织竣工验收的事实。原、被告对此没有异议，可以作为认定案件事实的依据，本院予以采信。11、法庭出示乌拉特中旗人民法院（2013）乌中民初字第1384号民事裁定书，证明王林伟、赵忠慧、张建国针对《宾馆租赁协议》曾向本院提起诉讼，法院认为主体不适格，裁定驳回了起诉的事实。原、被告对此没有异议，可以作为认定案件事实的依据，本院予以采信。本院认为，房屋租赁合同纠纷，是指房屋出租人把房屋出租给承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还房屋的合同产生的纠纷。本案中，贺红兵、赵忠慧、张建国、王林伟与被告杨玉凤签订《宾馆出租协议》，将盛元商务宾馆租赁给被告杨玉凤使用，由王林伟承担担保责任，双方构成房屋租赁合同。贺红兵、赵忠慧、张建国、王林伟是合伙人，合伙份额明确，在《宾馆出租协议》中合伙人之一王林伟既是出租人，又是承租人的担保人，有着双重身份。故三原告为了主张自己享有的75%份额的权利，将担保人王林伟列为被告，主体适格。被告不能提供双方签订协议时贺红兵、赵忠慧、张建国、王林伟对欣泰物流园区盛元商务宾馆没有使用权的任何证据，该四人对房屋进行装修、经营、出租，对房屋享有使用权，在本案中具有诉权。被告李智双在协议中没有签名，不是合同的相对方，对合同不承担责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。该宾馆所在的欣泰物流园区于日取得建设工程规划许可证，故，双方签订的《宾馆出租协议》属有效房屋租赁合同。欣泰物流园区工程没有组织竣工验收，且出租人不能提供消防合格证，为此盛元商务宾馆不能办理营业执照，无法正常经营。该协议违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的法律规定及合同义务。出租人应对损失承担70%的主要责任，承租人也要承担30%的次要责任。对原告请求的违约金不予支持。杨玉凤在租赁期间向出租方提出终止协议，但出租方在日收回房屋，故合同终止时间应按实际交付房屋的时间确定。被告杨玉凤提出已向出租方交付租赁费85000元，但被告向法庭提供的银行回单及法庭向银行调取的凭证证明，被告杨玉凤、李智双支付原告贺红兵及其妻子款项合计金额40000元，被告王林伟在乌拉特中旗人民法院（2013）乌中民初字第1384号民事案件及本案中认可自己收取20000元，故被告杨玉凤、李智双实际支付60000元，本院予以确认。原告主张的水费、物业费、取暖费，应按巴彦淖尔市欣泰物流有限责任公司出具的证明及收据确定，日至日期间盛元商务宾馆欠水费8879元、物业费15900元，取暖费已缴纳40081元。原告对所主张的网费没有提供任何证据，不能确定具体数额，本院不予采信。原告主张的物业费数额15888比实际费用15900元少，没有主张的部分，本案不做调整。综上，租赁费240000元、物业费15888元、取暖费40081元，共计295969元。租赁方（杨玉凤）承担30%，即%＝88790.7元。水费8879元是被告杨玉凤经营宾馆时实际使用的费用，应由杨玉凤自行承担。被告杨玉凤应承担各项费用为88790.7元＋8879元＝97669.7元，核减已支付的60000元，实际应支付37669.7元。原告主张了自己的份额75%，37669.7元×75%＝28252.27元。《宾馆出租协议》中明确约定：“如乙方不能承担以上协议责任，由担保人承担”。该约定确定了保证方式为一般保证、保证的范围为合同的全部义务，故被告王林伟作为一般保证的担保人按照约定承担保证责任。本院对原告贺红兵、赵忠慧、张建国的诉讼请求合理的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第二条、第四条第一款、第八条第（三）项、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十五条、《中华人民共和国担保法》第十七条、第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经合议庭评议，缺席判决如下：一、被告杨玉凤给付原告贺红兵、赵忠慧、张建国租赁费、水费、物业费、取暖费，共计28252.27元，该款于本判决生效后10日内履行；二、被告李智双不承担责任；三、被告王林伟承担一般保证责任；四、驳回原告贺红兵、赵忠慧、张建国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4923元，由原告贺红兵、赵忠慧、张建国负担4333元，被告杨玉凤负担590元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审　判　长　萨仁　高娃审　判　员　田　凤　娥人民陪审员　赵　文　英二〇一五年一月二十一日书　记　员　巴德玛日格本案判决所依据的相关法律：《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当租赁期限届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认无效的，人民法院不予支持。第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。《中华人民共和国建筑法》第六十一条 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第十一条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前、建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任，为一般保证。第二十一条保证担保的范围包括主债务及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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