我是贷先生，曾做过全国80多个地区的银行贷款渠道推广，目前苏州地区是我们的业务范围，掌握几十种贷款组合方案，善于分析并在短时间内给客户提出快速且低息的贷款组合。

苏州房屋房产抵押贷款办理流程？选哪个贷款中介公司好？

一般来讲苏州房产抵押贷款的流程如下：

1、贷款申请：借款人填写相关申请表如：贷款用途，金额及年限时间；

2、贷款材料准备：文件、证件按要求准备齐全；

3、看房评估：由指定机构进行实地勘查、评估；

4、报批贷款：将所需资料与评估报告或勘估意见书交给银行审批；

5、借款合同公证：贷款人填写借款合同以及相关文件签字，盖手印，进行公证；

6、抵押登记手续：银行拿着房屋所有权证和借款合同公证书办理抵押登记手续；

7、开户、放款：开立账户，方便银行放款，以及贷款人还款。

在苏州房屋房产抵押贷款的人群中，有一部分人愿意在银行做房产贷款，因为具有保障，有一部分人愿意在贷款公司办理，因为快速，简单，还有小部分人愿意去典当行或者担保公司做抵押贷款，不同的贷款渠道利弊不同，现在就俩个比较有热度的渠道（银行与贷款公司）为大家做俩者之间做对比，进而更好的选择平台。

苏州银行房屋抵押贷款与贷款机构抵押贷款的区别

一、比较贷款所需要的条件

银行：不但要看房屋是否有贷款的条件，而且办理所要准备的资料比较多，如;身份证、户口本、房产证等等，对个人的资质也有很严格的要求。

贷款公司：在面对房屋抵押贷款的时候，只需要看房屋的价值以及变现的能力，还有就是一些基础资料，在信用不好或者负债的情况下也能做贷款。

二、贷款的利率，也是大家非常关心的

银行：因为房屋抵押贷款对银行的风险较小，所以银行在这方面的贷款是有保障的，但是不同地区各大银行的利率都是不一样的，就算同一银行不同地区也是不一样的，平均利率在6%。

贷款公司：利率比较持平，一般在8-20%，但是需要我们找正规安全的贷款公司。

银行：银行流程复杂，成功办理一个客户，需要花费很多时间，通过审批后，要20工作日左右拿到贷款。

贷款公司：流程简单，最快10个工作日。

银行：与评估价值、流水、信用有关，额度在70%。

贷款公司：与评估值相关，也在70%左右，条件较好者可适当调升额度。

银行：办理房产抵押贷款需要收取房屋评估费和抵押登记费俩大费用，费用不高，但个别银行会要求客户购买理财或保险产品才能批贷。

贷款公司：办理费用相对银行高些，具体看贷款公司规定。

具体苏州选择哪个贷款中介公司比较好？

要问贷款中介的意义，其实归根结底是要问，付一部分佣金给贷款中介，值不值的？
这就要看你找的那个贷款中介，人品是否ok，专业水平是否足够？变通能力以及渠道关系是否足够扎实，是否会使自己陷入套路？如果这些都OK，那我恭喜你，您捡到宝了！

很大一部分人对银行的了解，还停留在中农工建交，中信，民生，浦发，广发等稍微体量大一些的银行，对一些本地小地方村镇区银行和外地银行或者外资银行那就无所知晓了。随便举几个在苏州经营的银行例子：包商银行，南京银行，杭州银行，江苏银行，盛京银行，上海银行-------是不是听着地名很熟，然后想，咋没听说过这些银行？
还有一些外资银行，友利银行，韩亚银行，新韩银行，渣打银行，恒生银行，恒丰银行，摩根大通，德意志银行，蒙特利尔银行。。。
每一家银行业务都略有不同，政策上也有差别。比方说你在资质上有点小瑕疵，可能在中国银行是个bug，在其他外资银行或者地方银行眼里就不是毛病。要是您自己去，搭上大把的沟通成本或者拒贷结果，碰了几家银行的壁，可能直接选择个人拆借了，有些利息和高利贷是差不太多的。客户自己去的话，碰壁多次最终拿到的利息可能还可以，也可能很高，但是一个靠谱的贷款中介能提高你贷款的成功率，节省了你很多的时间成本，试错成本，同时也因为选择性更多的原因，给客户节省了很多利息。

再来说帮客户节省的利息角度，是否有意义。比方说客户自己去申请银行贷款，拿到的是普通利息月息0.6%，这个很正常，一点也不贵。找的其他渠道拿到的利息是0.5%，息差就是0.1%，1000w本金用3年息差就是3.6个百分点本金，也就是节省36w的利息，用5年节省60w的利息，用10年期120个月就节省120w的利息。

我经历的二手房购买，建议给你——

1、先支付房款的总价不超过百分之二十。也就是几十万的房子给他十来万，程序是这样的：拿着钱、卡到公证处，公证处出具公证书，内容就是二手房买卖。公证书到手签订二手房买卖合同，百分之二十给他。

2、先去房子看看是否有人居住，避免你买了房子以后出现出租纠纷，或者人家不搬走，或者房东有债务等问题。

3、到政府房屋交易中心进行网签，网签看是否出现什么“二房东”之类的怪现象。

4、到税局咨询交易的税款是多少。

5、拿到钥匙。拿到钥匙后去物管询问是否欠费。

6、到政府房屋交易中心过户，一般是原房东夫妻二人，你们的夫妻二人，一起到交易中心接受工作人员询问。

8、不动产证到手，可以先给中介拿着，自己不要拿，这样原房东也不用担心什么问题发生。

9、支付剩余款项、中介费，搬家。

二手房交易原则：先过户在给钱

二手房交易中，到底是先给钱还是先过户？答案是先过户在给钱。一般二手房交易过程中，牵扯到钱，负责任的做法都是要把钱做资金监管的。无论你是全款还是贷款，都一样 。双方去银行建立公共监管账户，原理就是把钱放监管账户，双方都能看到这个钱，但是钱是冻结状态的。然后过户，过完户，解冻放款，卖家拿钱。这是二手房交易过程中，关于房款的处理办法，也是最没有风险的办法。

那么如题主所说的做法到底存在哪些风险呢？

先拿钱给卖家还钱解押，是存在风险的。如果你是全款还好说一些，如果你是贷款，大部分银行是需要首付做资金监管的。那你给卖家的解压款算不算首付？如果不算首付，那么你需要额外拿出钱做首付做监管，你真的愿意吗？如果解押款算首付，那么他拿钱还银行解押了，他能否拿得出来这部分钱给你做首付做资金监管？我估计他拿不出来吧，不然当初也不会用你的钱解押了。

好吧，权且当你钱多，给他用了又有何妨！那么你需要额外再掏首付做资金监管，然后你贷银行的钱作为剩余房款。放款之前对方给你过户，过户之后你拿着房本去银行做抵押，银行把剩余房款放给客户，那么客户实际上拿了多少钱？实际客户拿到手的是全部房款加上解押款！这时候对方不给你解压款了咋办？或者是说对方急用钱，把你的解压款用了，现在拿不出来，让你等，你又咋办？

以上两个风险是比较常见的，还有一个比较少见但是也真实存在的风险：一房多卖！

如果对方一开始就是个骗子 ，一房多卖，房子挂了很多中介，都是不同品牌的中介，房源消息又不互通。对每个中介都是这种要求，都是打着要用解压款的幌子，收客户的解压款，这也不少钱呢。拿着钱后跑了，你找谁去？

其实二手房交易当中，卖家没钱解押的情况是比较普遍的。没必要非得用买家的放房款来解押，这里给大家提供几个办法。

首先就是让卖家自己筹款来解押，毕竟这是卖家自己的事情，跟你买家没任何关系，这个钱没理由让你来出，让卖家自己去借去。

其次就是很多中介都有合作的垫资公司，推荐卖家使用垫资公司的过桥款，没多少钱，一般一个周期两三个点，也用不长时间，等你批了款再用垫资款，坐等放款还钱就可以了，用不了多久的。

大家对此怎么看呢？欢迎大家点赞留言加关注，定期给大家推出最新的房产动态和市场分析。

如果靠不靠谱是指风险高低，那我认为不靠谱，因为风险比较高。如果买方十分喜欢这套房子，而卖方又不愿自筹资金解押，那买方只能在垫资时，想办法将风险最大限度降低。在这我分享一个朋友的垫资解押做法。

在合同中界定清楚违约的处罚力度。

房子转让价170万，银行未还款接近70万，全部由买方垫资解押。在合同中约定：定金34万，预付房款36万，如卖方违约，买方有权继续要求卖方履行完成交易或解约。如买方选择解约，则在卖方产生违约行为之日起计，三天内双倍退回定金，同时支付20万违约金。逾期未付，按等同于买方已付款项千分之一的标准计收日息，直到卖方付清所有款项予买方为止。

由卖方出具委托书并公证，不可撤消地委托买方指定的亲属或朋友办理银行解押和产权过户手续，同时收押卖方的房产证原件、购房发票原件、商品房买卖合同原件，身份证复印件、还贷银行卡。

办理完委托书公证后，双方同时到银行和房管，与工作人员确认委托办理事项的真实性。

加快解押速度和过户速度。

为了避免在解押过程中，卖方出现债务之类的纠纷，影响交易的顺利推进，买方通过中介和各种渠道申请加快银行解押和过户速度。

在过户前，买方需高频率地向房管部门查询房产证是否挂失重办、是否进行二次抵押等情况，避免节外生技。

上述流程中，如能收押买方身份证原件，风险系数会更低些。

所有交易行为均存在着风险，我们能做的就是将风险降到最低。如果交易中需要买方先用自己的钱给房主解贷再过户，可以参考一下我朋友以上方法，也许会靠谱些。

我是[房微言]，微言真知，每天都在分享实用的房地产干货和买房卖房防套路技巧，欢迎大家关注我。

这个问题，可以肯定的说，是存在风险的，题主要注意防范。

正常的二手房购房流程里，如果该房产存在抵押贷款，是需要先还清贷款，从银行拿到不动产证书，然后去不动产登记中心解除抵押才可以进行过户手续的，流程上来看，必须先解贷才能过户。

市场上的二手房买卖，普遍存在需要解贷这个问题，所以有专门的担保公司担保赎楼，等过户放款后再解除担保，但是这个需要一定费用，费用还不少，一般购房者如果具备实力一次性付款，很多人会冒险选择自己拿资金替业主先赎楼，但是确实存在风险，比如赎楼后业主因为有其他债务问题，名下房产被法院查封；又或者赎楼后业主失踪，房产仍然在业主名下，钱财两空，可以通过法院起诉，但是费钱费时，影响自己的再次购房，钱款追回的时间比较长，还不一定能追回。

这种情况下，还是需要题主自己多方评估业主的人品及查清楚业主的债务问题，如果业主各方面都良好，可以跟业主私下签订《借贷协议》，明确违约责任，赎楼过程中要全程跟进业主办理，赎出红本后立即进行解押过户。如果查到业主存在其他债务问题，最好还是不要冒险去赎楼，如果债务问题严重，建议放弃购买这套房产。

以上个人观点，仅供参考！

老亮来回答一下你这个问题吧，买二手房遇到房子又抵押贷款是很常见的，对于大部分人来说，你帮他先还上贷款然后在交易是没有问题的，但是绝对不排除有些人可能会出现其它的想法，所以重点是对方的人品如何。

替对方还贷款可能会出现的问题

一般情况下，需要别人来帮忙还贷款的卖家资金肯定是真的有限，而且很有可能是着急套现，所以这种房子的价格一般可能会略低于市场价。

假设你遇到这种情况时发现卖家的房子与市场价偏差过大，那么就一定要小心了。一个可能是对放给你设了什么陷进，一个可能会出现卖家返回的情况。假设卖家想要给你设陷进，那么我们是防不胜防的。另外，如果你遇到的卖家是一个出尔反尔的人，你替他还完贷款以后他又遇到出价更高的买家，可能会坐地涨价。

如何应对替房主还贷款后在过户的交易

如果你发现你要买的房子明显低于市场价过多，老亮的建议是放弃这样的房子，因为馅饼和陷进你分不清。但是，如果你不差钱，也不着急和对方交涉，那就另当别论了。

如果你一定要买这样的房子，老亮建议要把替房主还款这个事单独写一个合同，最好在让房主找一个担保人或者有物品进行质押。另外在签合同的时候，在法律允许的范围内最大程度的约定房主的违约责任，这样就可以让后面的交易省掉很多麻烦。

总之，先给房主解贷再过户这事最主要的还是看卖房者的人品和你自己的运气，没有绝对靠谱与不靠谱。

这种风险很大，因为你不知道你的卖家的负债情况，假设他欠人一笔钱多年没还，然后你出钱去给他赎楼，楼赎出来到过户是有一段时间的，这段时间这个房子是干净的，没有任何问题并且还在卖家名下，那么这时候如果债主申请财产保全，冻结房产，法院是完全支持并且冻结的，然后恭喜你，你会成为卖家的第n个债主，然后这套房子被法院拍卖后按比例分给你多少钱，剩下的你找卖家要，所以要自己给钱赎楼的房子不能要，要么卖家去赎楼，要么中介帮忙赎楼，就是不要自己去赎楼。当然人都是好的，也没有那么多的坏人，我说的只是万一而已。

最近真很多帮卖家解压出问题的！

我已经反复强调了替房东解压的风险，这里再说一次，希望更多人可以看到，并避开这个坑！

很多中介都推荐买家帮卖家解压，解压成功后房产过户，但是我坚决反对！

不管如何，这么操作都是有风险的，如果解压后各种原因不能过户呢？

解决解压的问题，其实有更简单更安全的办法，房东自己去借款，或者过桥贷，购房款用银行资金监管的方式，只要房产过户，产权证下来，购房款就到房东手上，房东就可以还掉过桥贷，大家都没风险。

再重复一遍，千万不要帮卖家去解压，购房款走银行资金监管！不听话，钱没了不要找我哭！！！