我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：房姐，首套首贷，手上500~600万，孙河有什么一手盘推荐的？

回答：顺义，土著区＋望京卫星城，部分产业支撑，老城区阻碍多，孙河已经提前透支是目前问题。 自住看你自己的喜好，天瑞宸章附近的几个盘可以看看。 投资望京更好。

提问：房姐，有全款北京望春园板楼三居想卖掉置换到顺义，因为需要，想换到城六区外，有SFSD资格，从投资角度考虑这样可取吗？并且顺义有推荐的位置或者楼盘吗？谢谢！

回答：北京原则上不置换，成本太高，一进一出税费折损严重。望春园继续持有，做抵押融资，根据子弹再定选筹。顺义属于典型的远郊溢价板块，投资价值不如望京。如果是别墅消费类产品，孙河相对好一点。

提问：房姐你好，我目前在回龙观有一套小两居，有一辆京牌汽车，想考虑住房改善。目前看上顺义高丽营的万科望溪四居洋房（限竞房，据说黄城根小学分校和北京四中分校的学区），计划于年用来自住。【1】不知道是否值得买？未来70%可能在朝阳区工作，30%可能在中关村附近工作。如果值得买确定买，需要付80%首付（约缺180w），【2】那么现在这套小两居是否现在就卖掉，似乎目前二手房存量高难卖，还是想办法贷出钱来交二套的首付更好？【3】如何用还有房贷的房子再贷出钱来呢？我没找到你的抵押贷操作手册文章呢

回答：自住改善没问题 现阶段建议抵押出来 抵押可以看精华文章，有流程说明并不复杂， 关键是要找到靠谱的中介

提问：房姐你好，北京刚需首套房买甘露园的老破小可以吗，总价300万+ 两居，首付130万，担心等过个10年20年卖不出去啊，现在基本都是94年的房子了。

回答：老公房能不能买，关键看地段和价格的性价比。 老公房存在的基础，缺一不可： 1.上车需求的挤压 2.大量无法转移的人口 3.低总价，高得房率、得功能率 从这点上来说，基本只有北京和上海的老公房才有买入的价值基础。 广州由于上车容易挤压不强，且人口转移； 深圳城市年轻，年轻人口众多，且有大量低总价，得房率高的次新房上车盘。 老公房的价值，和上车需求紧密相连。 「买到」，也是需要付钱的商品。 老公房可以帮助北漂沪漂脱离小户型一居室新房的收割，以极低的额外代价买入可以长久居住的市中心两居老房子。 为什么是市中心？ 因为人口密集，即使城市人口迁移也是漫长的过程，市中心的老公房有长久的居住价值，稳定，出租从不缺租客，买卖从不缺下家。 脱离了人口稳定密集的地区，老公房的价值迅速打折。 老破小的核心价值在于： 纯粹的面积 纯粹的居住属性 优质地段屌丝价格 北京最优质地段东三环的老破小大概6.5万，涨幅也一直能跟上大盘。

提问：房姐，您好，请问朝阳慧忠里小两居现在值得买吗？首付300-400左右

回答：同样热闹的大社区，劲松5.5万，团结湖6+万，望京6+万。 慧忠里呢，7-8万，都赶上其他人次新水准了，而且别人地段更好。 亚运村的溢价还没有洗干净啊，加上学区小溢价。 自住可以考虑，投资回避。

提问：房姐你好，您讲北京的买房资格很容易，除了结婚还有什么容易的办法吗？我们了解确实没什么办法啊，离婚不适合我们。

回答：结婚是最容易也是最的办法，只是对于北方人来说，习俗限制下人们的接受度不高。 其次是工作居住证，本科，专科+中级职称，或者堆材料，都可以过。 高级人才，有的单位落户； 北漂久的，有人有5年社保\/个税。 某些法拍，可以不限购。 其实到了后期，我们都不得不上一些代持。 关键的地方是，根据每个人自己的情况不同，资源不同，阶段不同，设计适合自己节奏的方案。

提问：房姐好！住德外3居公寓房有学区，爱人西三环工作，家庭年收税后50，俩娃刚出生，全家6人凑子弹900，计划借400、贷200，stsd，投资+改善，投资为主，估计10年内都在德外。因以后有经适房，这种情况应该不算刚需吧？初步考虑1500买个4居室，万一以后老人来京，可以住在一起。按您推荐的望京、朝青板块看了一些，感觉还是一头雾水，按照我们这种情况，您有什么好的建议？两个板块的好楼盘有啥推荐？到底是买1500的，还是再多一点？家人看上了一套嘉和丽园257平4居，1450，满五不，加上税费是不是超的太多了？谢谢！

回答：算是投资加自住吧, 你看的嘉和丽园这套还可以 另外给你几个参考，可以看看九号公寓，还有丽水嘉园150-240平的 石佛营一带炫特136平5.5万以下的 朝青国美大面积4万下 亮马桥嘉5.5万左右

提问：房姐好，目前在沙河高教园北街家园有一套90平米两居室 公积金贷款120w，在成都锦江区有一套 65平两居室 总价150w左右 商贷30w，目前手机有资金约700w。家里夫妻加两孩子一男一女，老大4月5岁，我在上地软件园上班，老婆在家带孩子，无京户有工作居住证，目前考虑换房，主要诉求 居住改善 3房，中上小学学区和培训班，交通和购物方便，之前关注过 亚运村朝阳外国语 慧忠里，望京 望京西园和西城广安门外马连道(担心工作居住证好学校排不上)。现在比较乱，希望能帮忙分析推荐下。另外担心后面房子价格下降流动性持续下行，希望区域有一定的上行潜力，对冲下。

回答：700+的首付可选范围还是蛮大的，具体标的总价还要看你的现金流水平，收入和月供，风险承受度。按选筹, 保值+自住，推荐看 望京片区， 季景沁园3居，澳洲康都3-4居

提问：父母海淀交大一套97年老公房， 71平纯西两居，市场价630-660左右   两个问题~ 1.父母这个社区周边是渣校，个人认为没学校的老房子保值增值能力差。再加上没物业、户型差等，所以想让父母卖掉往外换个次新，这样父母住得舒服还能更保值，您觉得我这个想法靠谱吗（他们同意换） 2.如果1靠谱，想用这卖完的630去买个80平以上的次新两居(不贷款)，不去西边和南边，目前锁定新北苑和朝青，看中北苑的世华泊郡、润泽悦溪、中铁建国际城；朝青的华纺易城、珠江罗马东、西区、汇成家园和国美城，请房姐帮忙分析一下，有点私心的情况下，想满足老人能住+学校还行+保值好一些，这两个区域怎么选？有无更好方案？

回答：置换的思路是对的 新北苑就不用考虑了，长期看大概率被坑， 重点看朝青板块 : 国美、罗马嘉园、珠江罗马东、华纺易城 买房不能既要又要，需要平衡下

提问：房姐好！我在金融街上班，想改善一下现在的房子，请问顺驰蓝调或金泰城丽湾两个楼盘怎么样？交通是否方便？哪个楼盘更好些？或者您有没有推荐的楼盘。谢谢！

回答：当前丽泽区域内的价格来说，普遍溢价，所以不考虑 推荐下面几个 角门4，10交汇地带550左右商品房 还有广安门，莲花桥，天宁寺一带

提问：房姐老师您好 后现代城看上两套房 一套南向81平一居 报价500 单价6万2 另一套西南向 85平两居报价580 单价6万8 我知道您是不推荐一居 但这两套房就差4平米 价格差了80 我看这一居也有能改两居的 请问该如何选择？谢谢您

回答：后现代城差异很大，要看具体房子。 除非房源出色，一般不选后现代城。 6万8的单价肯定回避，事实上超过6.5万兴趣就没了。 一居81平明显错配，40-50平的一居已经把市场抢走了。。

提问：亲爱的房姐，2018年底用老公首套资格购入顺义老城区的老破小房子，到2020年底才够两年，有意想出掉，是四月份挂出去约定年底过户还是年底挂上合适？我担心2020年房价会涨，想趁涨之前先卖房然后凑够150子弹再购入一套自住兼投资，350万左右的房子，老公it行业目前在望京工作，工资32k,卖掉房后只能算二套房，目前孩子两岁，房姐麻烦您能给推荐一下我适合在哪寻找房子？还有您能讲讲jjh过户这个事情吗，万分感谢

回答：建议年底操作，先挂再买再过户，对于新手来说环节上出现问题会很棘手。 建议看 望京、高家园、石佛营、四惠、甘露园甜水园双井一带的老小区 说下54大法：自己离婚、房东离婚、与房东结婚、与房东离婚，自己复婚，房东复婚。之前每次费用是 9 元，如上一共 6 次。总费用 54 元，所以称之为 54 大法。 房姐注：炒房多军离婚讲究非常多，离婚前一定要注意顺序。如果离错了，还得重新结婚后再离。很可能影响家庭和谐。

提问：疫情当前，年后若还是目前这种状况还能出去看房吗？着急卖房的业主是不是会降价卖？

回答：短期疫情，不会造成北京房价下降。 如果全民信心受到影响，疫情持续时间大大超过人们的预期，楼市会有可能出现一定调整。 2003非典，事后来看，楼市也没有明显降价，夏季后恢复原价然后继续上涨。 具体到买房上，如果遇到了搬家移民，或者病人家属急用钱的业主卖房，有可能便宜。 这种个别现象可遇不可求，市场的专业买家不少，都会盯着——「每个救厂老板的背后，还有十个炒房客」。

提问：珊瑚湾，珠江罗马家园，国美城，这几个小区都是6万多，如果要买一个大户型怎么排序？

回答：从选筹小区上来看，珠江罗马嘉园＞国美＞珊瑚湾。 从品质上来看，珊瑚湾反而，但是「地形不好」。 从大户型（150+）上来看，珊瑚湾是大户型主力，其次珠江罗马嘉园，最后国美。

提问：房姐好，本人女，45。今年7月能有北京房票，手上资金420，首房首贷，无工作，无稳定收入，外地有自住房，请问以纯投资的角度，我应该怎样买

回答：需要看你流水情况，如果流水不稳定贷款不好下 建议看常营片区次新盘，全款投资可以，后期需要资金可以再抵押出来

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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答主苏宁银行北京地区房产抵押大客户经理。

从业经历，供职过一家银行信贷客户经理。

有点失眠，详细写一下。现在凌晨0:40 。

房产抵押和个人信用贷款哪个好，其实是在问两个贷款方式贷款额度多少、利息多少、还款周期多久、是否签约放款方便。

A：如何办理房产抵押贷款，给你放一个我写的知乎链接，已经被百度+知乎收录，你搜这个问题，第一条就是鄙人，哈哈哈。专业，你能满意。

B个人信用贷款的最高上限。网上很多文章真的能扯，难道都不记得银行看征信会卡征信查询次数的么？

动不动就来个300多w的信贷，银行没风控，不看征信记录的么？

XXX时间 XXX银行/机构 某项查询原因

查询原因：贷款审批，信用卡审批，担保资格审查，保前审查，法人资格审查，资审审查等等都算，贷后管理不算。（贷后管理是银行定期的自发的对客户借款账户审查，监控客户征信状态，防止逾期及时提前催收，非客户主动申请的征信查询。当然如出现某银行在频繁的刷贷后管理，基本上确定，客户的当前情况不太好，已经列重点关注名单。如果是信用卡，而且使用率很高，基本确定客户现在还款能力不足，负债偏高，在频繁套现。如是贷款账户，也能侧面说明客户的某些方面，比方说负债逾期偏高，风险偏高）

比较普遍的银行看查询次数的要求是2个月4次以内。也就是说2个月之内基本上你也就最多申请4家银行。比方说这份征信现在时间6月14日，近2个月向前推2个月，也就是4月14日，到当前6月14日不能超过4次查询，客户已经有了3次查询，所以，客户只能再申请1次贷款。

如果客户近2个月查询次数为0，那他可以申请4家。

北京地区有3-4家查询次数标准不是这样，可以沟通后相对放宽松，甚至不看查询次数，但是对优质的客户群体开放，所以知乎上的用户不用想太多。

很多客户被银行拒贷的原因之一就是查询次数过多。

然后，还需要看的征信部分是负债和逾期次数，银行信贷要求逾期2年内不超连3累6，没有当前逾期，是没跑的。连3，连续3个月以上逾期。累6，两年内连续累计逾期6次以上。当前逾期，不是说你本月有逾期。因为征信系统是由放款方或者发卡方银行上报央行征信中心，央行再更新征信，所以当前征信更新不是即时性的。基本上延迟一个月左右更新。部分银行也会上报速度快，更新快。不一样。

负债：如果说你征信上已有信用负债是你月工资的30倍，50倍，那恭喜你，你的负债率已经很高了，想再申请点银行贷款，还是聊点别的吧。除非某家银行资金存量偏高，不定期的推出宽松政策，你才有机会再拿些银行贷款。但凡有些负债，银行风控在计算授信额度的时候都要减去负债再授信。

银行信用贷款额度，基本都是30w，有几家可以单家做到50w，100w，120w，但是对客户资质有特殊要求，比方说没有任何小贷，网贷；在该行的白名单系统，或者企业高管，国有单位，世界500强等。平安银行50w封顶（无网贷小贷），宁波银行3个产品同时做最高100w额度（要求超优质单位，无网贷，而且当前政策无渠道的话不允许客户单签，要团办）。南京银行有2个产品一个是30w等额本息，一个是120w的先息后本，没有渠道的话，去普通支行，行里没有权限办120w的授信。还有几家行长特批就不说了，普通客户没路子。

而且封顶额度是为最优质的客户设定的，征信4方面ok（综上所述+网贷小贷数量）资质非常好，单位优良，无不良记录。另外几项好理解，资质这块，很多人很难对自身定位。我举个例子来说你公积金个人缴纳1200，这不算最优质的客户。北京地区最高个人单边缴纳是3334元/月，所以，个缴1200的公积金仅仅算的上普通客户。征信上有些瑕疵，就掉落到差等客户的行列，银行授信偏难。

银行风控信审考虑的出发点一定是客户历史征信记录，还款意愿，还款能力。来避免客户逾期，给本行资产造成损失。

所以，个人信用贷款最高额度，不是你的最高额度，你要根据自身定位来评估。那是别人的。基本上，每一个人自身资质固定在那，征信在那，他能申请多少额度，基本就大概确定了。行里有一种说法，每一个人在银行会有一个固定授信总额，每个人都不一样。超了，就用完了，只能想其他渠道融资，车抵，房抵，或者小额贷款公司。

我们（包括我）经常接到贷款公司的广告推销电话，利息多低多低，额度多大多大，产品多有优势，很多人爱听这个吧，人啊，都这样，爱听好听的，就跟着去了人家公司签了约，然后就各种碰壁，然后征信花了，款没下来多少，还耽误了自己的用款，钱还花了一大堆。当然，任何行业都有良心中介。

我下款最高的一个客户230w银行信用贷款，是国家电网石景山的一个，封顶公积金3334，非白户，基本无负债，无逾期，征信查询2月内0 ，无网贷。国企事业单位，首选南京120先息后本，当时宁波整顿政策，没有选，平安银行等额本息50w，工商银行30w（月息0.35%，年化4.2%）中国银行30w（等本年化4%，月息0.33%）。当时是客户够用了，还有2家银行可以同时操作一下（行里沟通查询次数，放宽政策）

再说一遍，那是别人。不是你。

从那以后，银行信贷大额普遍的都是100多w到200w，信贷超出200的都是极少的。大部分客户总有这样那样的问题，也就是说，完全优质的客户是极少数的，客户都是分三六九等的。能拿到的利息和额度都不一样。银行总会给最优质客户以优待，只会锦上添花，没有任何一家银行雪中送炭，人性也是这样。所以不要奢望，自己能拿到最好的，你期待越高，越容易相信别人的花言巧语，然后，越容易吃亏。

C 额度 。 房抵普遍额度在房产评估值的7成，像平安银行和哈尔滨银行的高评值，福建地方银行/珠江银行的高成数（可贷金额占总评估值的占比高），大部分最高额度w

封顶额度。像华夏可以做到4000w，厦门银行对公业务可以做到分行审批2亿，总行无上限。福建地方银行封顶2亿。

北京市面上的所有银行产品我都对接，也做思维导图，所以随便拿出来产品政策很轻松。

总的来说，房产抵押比信贷额度要高出很多。

D：利息：信贷和房抵最低利息都是差不多的，在年化3.5%-4%这样，其实这么小的差别，也差不了太多。但是利息低了，对客户的各种资质要求就严了，你能不能申请到，和你的运气有关，能不能选到合适银行，这个银行政策是否适合你，是否能批贷。咱是看得上人家的利息，人家未必看得上咱的资质。相亲谈对象也需要门当户对，对吧，这个道理想明白了，应该就放下了对利息的追求。银行普适利息在年化5%-6%之间，还有些政策宽松的，利息就稍高一些，在7-8%这样，客户人群质量定位就低一些，也就是说，还款能力，抵押物值，征信情况自身资质等相对宽松一些，这样的话逾期率也就高一些。利息的区别，从银行角度，是风险定价。

还款周期：信贷，3-5年。不会超过5年。30年河东，30年河西，3-5年之后，客户情况不一定什么样，没有抵押物抵押，很难说届时的客户有还款能力。还款方式各银行政策不一样，有先息后本，有等额本息。先息后本，到期前不需要归还本金，每月付利息，资金一直在自己手上，资金利用率高，但是对银行来说，周转率低。信贷银行不太愿意放先息后本。等额本息，按月归还本金+利息，这也是收一部分客群喜欢的还款方式，因为一些客户怕选了先息后本手里存不住钱，到期的时候不能一次归还本金

房抵：3-5年先息后本居多，很常见，不少；10年先息后本也有的，需要循环授信，到第三年的时候归本金或者不归本金重新审批，极少。剩下的周期再长的就是等额本息还款了，比方说比较有代表性的恒丰银行光大银行等额本息还款，借款周期20年，

F放款速度。信贷有当天放款到账，基本三天内都可以做到，少数银行审批慢，或者以信用卡形式发放，需要寄送，会周期稍长。

房产抵押宽松的银行也需要7天左右，简化了流程，正常利息低年化…6%的银行，普遍时效在15个工作日以上，整个流程 --准备资料---下户---批贷---签约----公证----上抵----放款，一圈走完，耗时不少。效率这块，房产抵押没有优势。

综上，房抵 Or 信贷，优势各有千秋。两种方式好或者不好，还是看哪种方式更适合你自身，解决你最需要的痛点需求，这对你来说就是最好的。

没有最优解，鱼和熊掌不可兼得，只有看你的需求，是要额度大，还是利息低，还是放款速度快，或者，授信周期长。这个世界上没有完美的人，也没有完美的产品。

不说银行名字，只说利息多低多低，额度多大多大，周期多久多久，还款方式多好多好，不算科普，只算耍流氓，吹牛B，韭菜收割机。

我说这话，并没有针对谁。

时间凌晨3:22， 长文耗时 2小时零42分钟。

我经历的二手房购买，建议给你——

1、先支付房款的总价不超过百分之二十。也就是几十万的房子给他十来万，程序是这样的：拿着钱、卡到公证处，公证处出具公证书，内容就是二手房买卖。公证书到手签订二手房买卖合同，百分之二十给他。

2、先去房子看看是否有人居住，避免你买了房子以后出现出租纠纷，或者人家不搬走，或者房东有债务等问题。

3、到政府房屋交易中心进行网签，网签看是否出现什么“二房东”之类的怪现象。

4、到税局咨询交易的税款是多少。

5、拿到钥匙。拿到钥匙后去物管询问是否欠费。

6、到政府房屋交易中心过户，一般是原房东夫妻二人，你们的夫妻二人，一起到交易中心接受工作人员询问。

8、不动产证到手，可以先给中介拿着，自己不要拿，这样原房东也不用担心什么问题发生。

9、支付剩余款项、中介费，搬家。

二手房交易原则：先过户在给钱

二手房交易中，到底是先给钱还是先过户？答案是先过户在给钱。一般二手房交易过程中，牵扯到钱，负责任的做法都是要把钱做资金监管的。无论你是全款还是贷款，都一样 。双方去银行建立公共监管账户，原理就是把钱放监管账户，双方都能看到这个钱，但是钱是冻结状态的。然后过户，过完户，解冻放款，卖家拿钱。这是二手房交易过程中，关于房款的处理办法，也是最没有风险的办法。

那么如题主所说的做法到底存在哪些风险呢？

先拿钱给卖家还钱解押，是存在风险的。如果你是全款还好说一些，如果你是贷款，大部分银行是需要首付做资金监管的。那你给卖家的解压款算不算首付？如果不算首付，那么你需要额外拿出钱做首付做监管，你真的愿意吗？如果解押款算首付，那么他拿钱还银行解押了，他能否拿得出来这部分钱给你做首付做资金监管？我估计他拿不出来吧，不然当初也不会用你的钱解押了。

好吧，权且当你钱多，给他用了又有何妨！那么你需要额外再掏首付做资金监管，然后你贷银行的钱作为剩余房款。放款之前对方给你过户，过户之后你拿着房本去银行做抵押，银行把剩余房款放给客户，那么客户实际上拿了多少钱？实际客户拿到手的是全部房款加上解押款！这时候对方不给你解压款了咋办？或者是说对方急用钱，把你的解压款用了，现在拿不出来，让你等，你又咋办？

以上两个风险是比较常见的，还有一个比较少见但是也真实存在的风险：一房多卖！

如果对方一开始就是个骗子 ，一房多卖，房子挂了很多中介，都是不同品牌的中介，房源消息又不互通。对每个中介都是这种要求，都是打着要用解压款的幌子，收客户的解压款，这也不少钱呢。拿着钱后跑了，你找谁去？

其实二手房交易当中，卖家没钱解押的情况是比较普遍的。没必要非得用买家的放房款来解押，这里给大家提供几个办法。

首先就是让卖家自己筹款来解押，毕竟这是卖家自己的事情，跟你买家没任何关系，这个钱没理由让你来出，让卖家自己去借去。

其次就是很多中介都有合作的垫资公司，推荐卖家使用垫资公司的过桥款，没多少钱，一般一个周期两三个点，也用不长时间，等你批了款再用垫资款，坐等放款还钱就可以了，用不了多久的。

大家对此怎么看呢？欢迎大家点赞留言加关注，定期给大家推出最新的房产动态和市场分析。

如果靠不靠谱是指风险高低，那我认为不靠谱，因为风险比较高。如果买方十分喜欢这套房子，而卖方又不愿自筹资金解押，那买方只能在垫资时，想办法将风险最大限度降低。在这我分享一个朋友的垫资解押做法。

在合同中界定清楚违约的处罚力度。

房子转让价170万，银行未还款接近70万，全部由买方垫资解押。在合同中约定：定金34万，预付房款36万，如卖方违约，买方有权继续要求卖方履行完成交易或解约。如买方选择解约，则在卖方产生违约行为之日起计，三天内双倍退回定金，同时支付20万违约金。逾期未付，按等同于买方已付款项千分之一的标准计收日息，直到卖方付清所有款项予买方为止。

由卖方出具委托书并公证，不可撤消地委托买方指定的亲属或朋友办理银行解押和产权过户手续，同时收押卖方的房产证原件、购房发票原件、商品房买卖合同原件，身份证复印件、还贷银行卡。

办理完委托书公证后，双方同时到银行和房管，与工作人员确认委托办理事项的真实性。

加快解押速度和过户速度。

为了避免在解押过程中，卖方出现债务之类的纠纷，影响交易的顺利推进，买方通过中介和各种渠道申请加快银行解押和过户速度。

在过户前，买方需高频率地向房管部门查询房产证是否挂失重办、是否进行二次抵押等情况，避免节外生技。

上述流程中，如能收押买方身份证原件，风险系数会更低些。

所有交易行为均存在着风险，我们能做的就是将风险降到最低。如果交易中需要买方先用自己的钱给房主解贷再过户，可以参考一下我朋友以上方法，也许会靠谱些。

我是[房微言]，微言真知，每天都在分享实用的房地产干货和买房卖房防套路技巧，欢迎大家关注我。

这个问题，可以肯定的说，是存在风险的，题主要注意防范。

正常的二手房购房流程里，如果该房产存在抵押贷款，是需要先还清贷款，从银行拿到不动产证书，然后去不动产登记中心解除抵押才可以进行过户手续的，流程上来看，必须先解贷才能过户。

市场上的二手房买卖，普遍存在需要解贷这个问题，所以有专门的担保公司担保赎楼，等过户放款后再解除担保，但是这个需要一定费用，费用还不少，一般购房者如果具备实力一次性付款，很多人会冒险选择自己拿资金替业主先赎楼，但是确实存在风险，比如赎楼后业主因为有其他债务问题，名下房产被法院查封；又或者赎楼后业主失踪，房产仍然在业主名下，钱财两空，可以通过法院起诉，但是费钱费时，影响自己的再次购房，钱款追回的时间比较长，还不一定能追回。

这种情况下，还是需要题主自己多方评估业主的人品及查清楚业主的债务问题，如果业主各方面都良好，可以跟业主私下签订《借贷协议》，明确违约责任，赎楼过程中要全程跟进业主办理，赎出红本后立即进行解押过户。如果查到业主存在其他债务问题，最好还是不要冒险去赎楼，如果债务问题严重，建议放弃购买这套房产。

以上个人观点，仅供参考！

老亮来回答一下你这个问题吧，买二手房遇到房子又抵押贷款是很常见的，对于大部分人来说，你帮他先还上贷款然后在交易是没有问题的，但是绝对不排除有些人可能会出现其它的想法，所以重点是对方的人品如何。

替对方还贷款可能会出现的问题

一般情况下，需要别人来帮忙还贷款的卖家资金肯定是真的有限，而且很有可能是着急套现，所以这种房子的价格一般可能会略低于市场价。

假设你遇到这种情况时发现卖家的房子与市场价偏差过大，那么就一定要小心了。一个可能是对放给你设了什么陷进，一个可能会出现卖家返回的情况。假设卖家想要给你设陷进，那么我们是防不胜防的。另外，如果你遇到的卖家是一个出尔反尔的人，你替他还完贷款以后他又遇到出价更高的买家，可能会坐地涨价。

如何应对替房主还贷款后在过户的交易

如果你发现你要买的房子明显低于市场价过多，老亮的建议是放弃这样的房子，因为馅饼和陷进你分不清。但是，如果你不差钱，也不着急和对方交涉，那就另当别论了。

如果你一定要买这样的房子，老亮建议要把替房主还款这个事单独写一个合同，最好在让房主找一个担保人或者有物品进行质押。另外在签合同的时候，在法律允许的范围内最大程度的约定房主的违约责任，这样就可以让后面的交易省掉很多麻烦。

总之，先给房主解贷再过户这事最主要的还是看卖房者的人品和你自己的运气，没有绝对靠谱与不靠谱。

这种风险很大，因为你不知道你的卖家的负债情况，假设他欠人一笔钱多年没还，然后你出钱去给他赎楼，楼赎出来到过户是有一段时间的，这段时间这个房子是干净的，没有任何问题并且还在卖家名下，那么这时候如果债主申请财产保全，冻结房产，法院是完全支持并且冻结的，然后恭喜你，你会成为卖家的第n个债主，然后这套房子被法院拍卖后按比例分给你多少钱，剩下的你找卖家要，所以要自己给钱赎楼的房子不能要，要么卖家去赎楼，要么中介帮忙赎楼，就是不要自己去赎楼。当然人都是好的，也没有那么多的坏人，我说的只是万一而已。

最近真很多帮卖家解压出问题的！

我已经反复强调了替房东解压的风险，这里再说一次，希望更多人可以看到，并避开这个坑！

很多中介都推荐买家帮卖家解压，解压成功后房产过户，但是我坚决反对！

不管如何，这么操作都是有风险的，如果解压后各种原因不能过户呢？

解决解压的问题，其实有更简单更安全的办法，房东自己去借款，或者过桥贷，购房款用银行资金监管的方式，只要房产过户，产权证下来，购房款就到房东手上，房东就可以还掉过桥贷，大家都没风险。

再重复一遍，千万不要帮卖家去解压，购房款走银行资金监管！不听话，钱没了不要找我哭！！！