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1、天心区省府板块商品住宅市场研究1区域房地产市场研究区域概况分析商品住宅市场分析板块市场规划分析省府板块房地产市场研究商业商务房市场分析省府板块案例研究板块商品住宅分析板块客户分析人口社会经济分析区域板块市场研究区域板块环境基础条件综合分析2区域房地产市场研究3区域房地产市场研究天心区-区域概况市中心中央商务区南城红星商圈长株潭融城中央政务区政府“十一五”规划区位：长株潭融城核心区；区域属性：中央政务区省政府、区政府及其他政府机关；规划：“十一五”规划区域为复合型的城市商务副中心；商业：红星商圈规划为长株潭的核心商圈。天心区主要发展在于政务商务天心区4区域房地产市场研究天心区-区域规划“一心两轴
2、三园区”规划布局“一心”指全省行政文化中心，通过省政府机关新院及周边一系列配套，构建一个长沙21世纪形象生态型省会行政文化中心。“两轴”指建设以长沙大道为主体的城市综合功能发展轴和以湘府路为主体的文化产业发展轴。“三园区”指：以长沙大道和湘府路为依托，规划一个以生态新兴产业为主体的生态产业园；建设交通便利、设施齐全、自然风光优美、人文环境良好的生态居住园；以解放垸为核心，规划布局为长株潭核心新区共享的生态休闲园。5天心区功能区分区域房地产市场研究南城总体分区为“三心六区”。三心即是政务文化中心、商务中心、商贸会展中心，而整个南城又按行政文化中心区、商务及总部区、会展及商贸区、生态环保工业区、现
3、代物流园区、生态型健康住宅区等六大区进行布局天心区省政府片区占据商务中心、政务中心两个中心点天心区以省政府为核心，划分为经济、政务、生态、商务信息四大功能区。天心区6区域房地产市场研究南城20余条城市对接道路以芙蓉路为主轴，连通了20余条雨花区与天心区的“融区”道路，区域形成稠密的道路交通网。“六纵六横”的路网架业已经形成。南北向的“六纵”包括：书院路、长沙大道、韶山路、石竹路、新姚路、韶高路、只有石竹路尚未动工，其余5条都将在年底完成；东西向的“六横”包括：二环线，友谊路、韶洲路、杉木冲路、环城公路，形成比较合理的纵横交错的网络交通布局。京广铁路和107国道穿境而过，城市一，二，三环线紧紧相
4、绕，距京珠高速公路不足2公里。距黄花国际机场仅20公里。天心区-区域轨道交通7天心区-区域轨道交通区域房地产市场研究1号线一期工程自汽车北站站至尚双塘站，全长23.569千米，高架线长沙轨道交通1号线一期工程走向1.139千米。2010年12月26日开工，预计2014年12月通车，建设期为2010年-2014年。设站20座，自北向南分别是汽车北站站、开福区政府站、北辰三角洲站、开福寺站、湘雅路站、营盘路站、五一广场站、黄兴广场站、南门口站、侯家塘站、南湖路站、黄土岭站、涂家冲站、铁道学院站、友谊路站、省政府站、桂花坪站、大托站、中信新城站和尚双塘站。地铁一号线8区域房地产市场研究天心区-土地市
5、场天心区部分跨越市中心地段，土地供应有限，至09年大幅度供应以后，天心区经营性土地供应量渐少。9区域房地产市场研究天心区-商品住宅市场2011年8月9月10月11月12月2012年1月2月3月4月5月6月7月8月芙蓉区11.2..338..55天心区13.11..39.8.岳麓区20.21.4.5.开福区26.16.2
6、822.71.327.733.977..9916.02雨花区13.14.1.1.3.14望城11.510.739.7.637.375.9.046.6713.63各区住宅批准预售面积（万平方米）天心区商品住宅新批准预售量一直保持均衡水平，基本放量在20万方以下，其它区域内相比放量在中度水平，区域内放量多少也是影响存量的重要因素。10区域房地产市场研究天心区-商品住宅市场2011年8月9月10月11月12月2012年1月2月3月4月
8、24.26望城11.785.265.255.027.275.083.958.397.925.878.217.599.1各区住宅销售备案面积（万平方米）天心区商品住宅成交量相对于其它区域内成交量并不占优势，这主要因本区域内大部分定位产品的因素所影响，多数高端产品，去化速度较慢。11区域房地产市场研究天心区-商品住宅市场2011年8月9月10月11月12月2012年1月2月3月4月5月6月7月8月芙蓉区6832天心区
9、岳麓区5745开福区6941雨花区4278望城5156各区住宅销售备案均价（元/平方米）天心区商品住宅成交价格保持在中上水平，本区域内部分产品集中在省府板块及市中心板块，高端产
10、品是拉高本区域价格的重要因素。12区域房地产市场研究天心区-商品住宅市场天心区市场在中远期仍然处在波动中，但整体表现出平稳消化局面；经济转暖后，普通住宅存量逐渐被消化后，改善型需求将得到释放。13红星商圈湘府家居建材广场新芙蓉国际家居广场市场用地（规划）省政府天心区政府新一佳红星商业广场新城国际公馆商业泰翔苑商业HOPSKA商业长奥吉之岛/麦德龙新一佳
目前生活配套设施不完善，规划中的商业主要以社区型商业、大型超市为主； 红星商圈是距离项目最近的商业中心，拥有家居、建材、农副产品、超市等各种商业业态；南城商业类型单一，以大超市、社区型商业为主，但商业仍具有突破片区限制的潜质区域房地产市场研究天
11、心区商业市场省府配套商业14未形成集中商务区，主要沿主干道分布，与商圈/酒店区混搭长沙规划的CBD区域芙蓉路韶山路人民路劳动路五一大道沿线：五一广场为核心，五一大道为主轴，商业带动的商务氛聚集芙蓉路沿线：芙蓉路为轴线，以金融证券等金融行业为鲜明特韶山路沿线：五星级酒店+高档写字楼
五一路长沙商务氛围最集中区域：市中心日字型区域主干道沿线分布特征明显（五一大道、芙蓉路、韶山路）商圈或酒店密集区域带动写字楼聚集（五一商圈与东塘商圈之间）除市中心区域，河西的市政府政周边（政府办公用写字楼）、麓谷（工业园区企业自用写字楼）、城南（省府周边政府、国有企业自用写字楼）也有写字楼分布，但市场氛围较淡区域房地
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