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现在叫“公寓”的楼盘很多。弄不清楚“公寓”是属于什么性质的。是属于商用房还是属于住宅？按照现有的国家政策，商用房应该是50年产权，贷款最多60%，贷款年限是最多10年；住宅应该是...
现在叫“公寓”的楼盘很多。弄不清楚“公寓”是属于什么性质的。是属于商用房还是属于住宅？按照现有的国家政策，商用房应该是50年产权，贷款最多60%，贷款年限是最多10年；住宅应该是70年产权，贷款70%，贷款年限是30年。但是我也见过有的公寓楼盘只有50年产权（合同上写的），但却可以贷款70%，30年还清的。这种两头都搭不上的又都能搭上的往往是一些酒店式公寓之类的。这样子的楼盘应该划分到那种类型里？在国家房控政策下，如果买了算不算是个人的第一套房？
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公寓为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地区称为单位，指的是一种生活设施齐备，但只占建筑一部分的居住形态。一般分为住宅公寓、服务式公寓，服务式公寓主要以酒店式公寓、创业公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存在。
在我国，房产立项为公寓和立项为住宅是一样的，都是指70年产权。
公寓:公共寓所，是商业地产投资中的一种居住地产形式。每层楼内有若干个房间和公共的走廊、厕所和浴室等。
外形一般中规中矩，分为职工公寓和商业公寓，商业公寓可以自用也方便对外租赁，空间大小适当、布局规范紧凑，经济实用，相当于学校宿舍、出租公寓，也指旅店宾馆或别墅，更为经济实用。
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住宅公寓和住宅的区别？
一、实用年限的不同：公寓和住宅规定的使用年限不同，一般而言，住宅年限是70年，公寓是50年。但公寓也有70年使用年限的。
二、费用的不同：公寓和住宅的费用不同，有的公寓是商业用途，这些公寓的水电费用属于商业用水电费用，要比纯住宅昂贵。但有的公寓还是民用水电费用，这要看开发商的楼盘是如何立项，而且还需要看当地的政策法规或者通知，根据城市地域不同相关政策也可能略有不同。
三、物业管理的不同：经营性公寓的规划用地性质为公共设施用地，建筑外檐按公建标准控制建筑外部不得设置阳台，规划间距按公建标准执行，物业管理用房等相应配套服务设施按照相关规定在公寓内部安排。
四、建筑设计的不同：经营性公寓按照公建设计标准执行，工程竣工验收执行非住宅技术规范，居住型公寓的空调室外机不得外露，混合型公寓须设置户式空调。
住宅和公寓怎么进行区分？
一、公寓为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，指的是一种生活设施齐备，港澳地区称为单位，但只占建筑一部分的居住形态。
二、一般分为住宅公寓、服务式公寓，服务式公寓主要以青年公寓、白领公寓、酒店式公寓、创业公寓、青年SOHO等多种业态存在。另有国产影片、韩国影片与之同名。
三、住宅是指专供居住的房屋，包括公寓、别墅、职工家属宿舍和集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括病房、疗养院、托儿所、旅馆等具有专门用途的房屋。
住宅公寓和住宅的区别，上面的蚊子已经介绍的是非常清楚的，看过之后你应该已经知道了吧，他们的区别还是比较大的，所以说人们应该要有着正确的认识，对于他们二者不管是在进行选择还是在进行住的时候，都应该要考虑到他们的优缺点才是可以的，住宅和公寓怎么进行区分，人们都是应该了解的。
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购置时最主要是分清用地性质和产权年限，然后是水电是否住宅用还是商用，还有过户时的费用和税率。以下为详细解答。
目前，市场上的的酒店式公寓主要为住宅型和商用型，两者的主要区别在于用地性质和产权年限。
此类公寓为住宅性质，产权70年。
这类公寓的特点是户型面积小，多为30-60平米。精装修交付标准，拎包入住。多处在繁华地段，周边配套设施完善，物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务，销售价格一般高于区域整体水平。水电性质为民用。
住宅型公寓的居住舒适度明显优于商用性质公寓，每个标准层设置的公寓间数不超过20间。电梯配比多为每层1：10，多数通有煤气管道，不影响正常的家庭生活。
住宅性质的公寓交契税按照90平米以下普通住宅的契税比例交1%。这也是其优于商用房的特点之一，便于今后转手。
此类公寓为商业办公性质，产权40年。
此类公寓面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高，大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便。商用水电，酒店式物业管理，生活成本高。
一些改造的小户型酒店式公寓，户型单一，无独立厨房、客厅，缺乏足够的储存空间，只具备旅店的暂住功能，虽然在价格上有一些优势，但从综合角度考虑，既不适宜日常起居，也会让投资贬值。
此外，这类公寓得房率偏低。多数酒店式公寓项目只有60%多的得房率，最多也只有70%左右，这就在无形之中抬高了其套内使用面积的折合单价，降低了其性价比，并直接影响其保值增值功能。
还有一个重大缺点是税费增收额很高。根据规定，商业性质用房如果不满5年出手需要交纳5种税费，分别是：
1.营业税＝现出售价*5.55％
2.印花税＝现出售价*0.05％
3.土地增值税＝现出售价*3％
4.个税=现出售价*20%
5.交易手续费：5元/平方米
除去交易手续费，4种税加起来高达28.6%。
以一套面积30㎡总价30万元的房子为例，5年内转手需承担的税额将达到30万元*28.6%=85800元。这样高的一个税费，直接影响了购房者的投资回报率，也不利于出手。
C 65年产权酒店式公寓
还有一种65年产权的酒店式公寓，这类公寓产权界定不清晰，因为此类公寓多数为混合用地。有些是住宅性质，有些是商业性质，争议较大。
此类公寓基本设施同70年的公寓一致，民用水电、煤气管道，设有阳台，舒适度较商住房高。唯一要确权的是这类公寓性质到底是住宅还是商业。
