需要注意的细节太多了，经验非常重要，看房的经验很好学，网上各种论坛泡个三天，看房实际再感受一下居住体验，基本上不会有太大问题。

但是中介这个话题，就比较有意思了，我干了三年多中介，也许是上天关照吧，集邮一般，把各种不常见的纠纷单通通过手了一遍，明枪易躲，暗箭难防，千防万防，防不胜防。

如果有机会的话，一定要写一个有关纠纷的案例集，名字还没想好，思绪也太多，最怕的是回忆起那些年被纠纷支配的恐惧，战战兢兢无从下笔。

我还是分享一下近期成交的案例吧。

今年4月19号成交的单子，大概可以说是三生有幸才会碰到的纠纷单吧，我想写它已经很久了，日拱一卒，拼拼凑凑，争取一周内写完。

客户是想给孩子买一个学区房，在合肥高新区某著名企业上班，因此考虑蜀山和政务的小户型。我接待他是下雨天，带着他梳理了一下合适的房子，其实他是想找链家在安居苑那边的店面，然而青阳路那边施工，没找着，于是顺着贵池路一路找到我们店，我带他看的是大溪地一套107万的两居室（宁溪学校，五十中分校）金大地1912的一居（稻香村学校，五十中分校）。学区呢，金大地略好，但是性价比一般。于是带到了政务区，看了水墨兰亭两套一居室，对应政务区最好的学区。

第二次又带他看了一遍，在水墨兰亭的房子里对于中介费和房价聊了很久，聊起了他之前跟其他中介看过的一套统计新村的房子，他说性价比相当高，可惜因为楼龄较老，评估价上不去，房子120万，评估值只能到90多万，按照目前的首付成数，贷款只能贷54万，首付要60多，实在吃不消。

我一听，觉得不对，这不正是我们能搞定的吗？客户听了很开心，太好了你们如果能搞定，我就从你们手上买那套房。下着大雨，开着车，从天鹅湖到青阳路，带我走进小区，走到楼下，往上一指，看！就是这家！家里一般有人，你们来搞定吧！

于是我们搞定了，双方见了面，谈了四次，签了合同。

我从签合同那天，就意识到，这真是tm毁三观的一单，我在北京链家干了两年，从来就没见过、没听过，有什么单子是见了4次才谈成的，更没有什么单子，是见了4次后双方价位、需求居然不发生变化的！

常见的是什么呢？买卖双方谈好了，其中一方说，好我知道了，我感觉没什么问题，我回家跟家人商量一下，明天过来签合同。然后明天过来，不行这个价格我这边不行，你再多让点吧。基本上这种单子就算是废了，白忙活一场。

因此销售讲究逼单，因为谁也不知道客户业主回去之后会发生什么，有种情况在北京很常见，大爷大妈回家遛弯儿，碰着街坊邻居，说姆们家房子卖了，多少多少钱，街坊一般都会大惊，嘿，你卖的这么便宜啊！我前两天听说隔壁内谁，卖了多少多少。。。还有那种客户找朋友来陪看的，生怕显不着他聪明，房子哪里哪里不好，这价我听说都能买哪儿哪儿，嘿你找中介干嘛呀，这事儿哥们儿帮你办了。

说的有道理也就罢了，但是一般吹逼成分比较大，黄单率几乎百分百，黄了之后，再想找差不多的，就难了，弄得大家都好尴尬。

所以这单子签下来，我整个人都不好了，售前的斡旋工作做到这样居然还能成交，我感觉3年都白混了。惊喜之余，我不知道，长达四个多月的坎坷开始了。

在此，普及一下合肥市房产交易的流程，这算是干货，你们都看看。

1，带看，谈判，签署定金。这一步是买方卖方的沟通和斡旋，这些算是事前准备工作，也是我处在这行，最让我对销售事业着迷的部分，把握客户业主的需求和心理是成交的关键，有机会细说。

2，房屋核验，资质审核。这里是针对房子的权属情况，调查其有无限制，有无抵押，银行贷款多少。以及客户的购房资质是否符合限购条件，外地户口客户需要拉限购单。

3，还清前业主银行贷款。房子贷款不结清，过不了户，这个是常识，结清贷款已注销他项权利证后为准，有的区域注销他项需要5个工作日，比如高新，瑶海，有的地方第二天就能去过户，比如庐阳。注销他项的房管局，并不一定是房子所在区域的房管局，要看他项权利证上的区域，比如房子是蜀山区，但是他项上写的编号是合庐字第xxxxxx，那么在庐阳房管局注销。

4，预审购房贷款资质，确定贷款金额及年限，签署借款合同。这一点，算是通过链家购房的一个福利，合肥市面上的中介，也有过户前帮你审核贷款资质一说，但是基本上就是帮你看看征信看看流水，没有正式的批贷通知，这个不靠谱，银行的预审通过，算是对贷款的一个保障，涉及利率折扣减免或上调，大多也是以批贷时间为准，而且，这个手续规避了无法贷款的风险，如果无法贷款又不知情，到过户才发现，那纠纷就大了。预审通过后，到放款也要好几个月，这中间就注意千万不要有其他贷款或负债了，否则复审的时候会有影响，可能会导致预审结果失效。

5，网签。网签合同分两种，个人成交版和经纪公司成交版，区别是，经纪公司成交版是在网签合同上加盖中介公司公章的。如果后期出现问题，网签合同上加盖中介公章意味着中介公司要承担责任，也意味着必须通过资金托管交易资金。这一点，吐槽一下合肥的同行们，让客户业主开具个人成交网签的，这种做法不靠谱，出了问题都是业主客户承担，相当于中介免责。

6，缴税，资金托管，过户。

7，出新产证，去贷款银行办理抵押。

8，出他项权利证，放款至房管局托管账户。

9，业主交房，拿房款。

那么，问题后来都出在哪里呢？我来细数一下吧。。。

1，客户流水体现的月收入为13000左右，购买此房收入证明开一人就已经足够，再加上他爱人5000一月的工资，在成交之前，我们查了客户的征信报告，没有其余负债，也没有不良信用记录，贷款妥妥的，这是我以为。

然后，4月19号签署的正式合同，4月20多号，我把客户领到银行面签，再度审核贷款资质，发现客户多出了一笔41万4年期的贷款，月供8500。这意味着什么呢，客户1万3的收入证明不够了，要开到2万7才行。

为什么这个问题没发现呢？因为签合同之前我们不知道，征信也不体现，我们签合同两天后征信才开始有体现。客户本人也很蒙，因为这笔钱，是其所在公司让员工通过个人信用贷的方式从杭州银行贷款来购买公司股份的钱，实际月供每月1500，而且实际是盈利的。

时值多事之秋，4月份5月份银行的政策一天一变，四大行的贷款细则也是一天一变，本来补救办法很多，但是都开始收紧政策，这种单子谁也不敢保证能过，我们把救命稻草最终放在了光大银行上，因为光大银行可以承认亲兄弟姐妹做共同担保人，是唯一能补救的办法。最终，搞定。

事非经过不知难，各家银行的贷款政策我们是挨家打听的，光大银行是唯一可以做兄弟姐妹共同担保的，但是需要提供的东西非常的麻烦。客户两次赶往老家，第一次把他的亲妹妹给接来了，第二次又回去开了亲属证明，这个所谓的亲属证明很多地方已经不配合开具了，什么样的亲属证明？就是证明我是我，我爸爸是我爸爸，我妹妹是我妹妹。而且有一点我做得很不到位，就是在做兄弟姐妹共同担保的时候，我忘了一个事儿，就是他的妹妹是已婚状态，所以他的妹夫也必须到场签署才可以，幸好情况发现的及时，他妹夫在新疆克拉玛依，再晚两天，人就已经到非洲了，好险。

然而事情的难点，还远远没有结束。我万万没有想到的是，业主的情况也出了变化。

业主是1989年开始分房的，此时业主与他的第一任妻子还在婚姻关系中。1989年分房，考虑到了业主和配偶两个人的工龄，以及所在的单位，都是省直单位，所以分的面积是按照两个人的工龄来分的。业主与其配偶的孩子，于1992年出生。1993年两人离婚了，房子归男方所有，孩子归女方所有。然后到97年98年的时候，业主和第二任妻子结婚。2004年第一任妻子因车祸去世。

在签约的时候，我们曾经就可能发生的情况问过业主，业主说房子是单独所有，并未告知我们他的婚史。业主的观点是，房屋是95年96年左右交房并正式入住的，产证记载的甚至是93年的，那时他们早已离婚。而且两人离婚时也约定了女方带孩子走，男方留着房子，女方自己解决住房问题。

但是没有想到的是，等到真正过户的时候，交税以及资金托管，以及前期的产调，都没有发现男方的婚史对他房屋的过户会产生影响，直到过户窗口跟前儿，才发现房子并不只是他一个人的名字。

这里就是一个历史遗留问题了，双方离婚时实际已经约好房子归男方所有，男方下发房子的时候只下了一本产证，产证上只有男方一个人的名字，并写明单独所有。所以说男方自然而然的以为这个房子和他的前妻没有任何关系。

而过户窗口的解释是，房子分房时是以两个人的工龄来计算面积的，所以说房子在没有做离婚析产的情况下，产权是和他前配偶有关的。

事情尴尬的地方在于，过户窗口给的方法是，让前配偶也过来签字，但是前配偶已经去世。

我们想过要把离婚证和离婚协议调出来，然后去做继承公证，但是，来自1993年的离婚协议上，民政局写的原话是，女方自行解决住房问题，并未写明，是女方净身出户，也未写明房子归男方单独所有，所谓的女方自行解决住房问题，不能代表产权归男方所有。

就这事儿还上了公司的OA系统案例分享

接下来的日子里，我们跑了好几个地方，有公证处，有法院，也有律师事务所。最终得出的解决方式是，业主和以前的家人取得联系，并且去就房子的问题进行谈判。孩子很好说话，表示如果父亲有需求，自己可以自愿放弃继承，但是，以前的家人不同意，表示如果需要卖房，必须得分得他们应该继承的那部分，也就是，最终要获得房屋卖房价一半的房款。于是，业主愤而起诉，将以前的家人告上了法院。

大家可能觉得，我这么一说也没有太费工夫，但是我要说的是，业主在起诉之前曾经找我们谈过，说的是房子不卖可不可以？因为他觉得实在太麻烦，而且时过境迁，很多历史遗留问题，无法妥善解决，所以还不如直接违约。

而我们为了客户能够买到这套房子，也为了客户之前所做的一切努力不白费，只能是跟业主非常艰难的谈判，这时候我的经理说了一句话，你现在不卖可以，等你将来，这个房子真正要卖的时候，或者是将来你过世的时候，这个房子的产权依然是说不清楚的，你现在的家人怎么办？如果房价将来上涨，要分的钱就更多了。业主听了我们的话，这才下定决心，要在此时此刻，把房子出售掉，也要在此时此刻把历史遗留问题给处理完毕才行。

最终的处理结果是，在起诉的过程中，业主和以前的家人转为协商解决，结果是卖房的总房款要分15%给以前的家人，双方一致。

事情到了这一步，我们第二次来到了房管局，终于过户成功。

这个事情从头到尾，发生了非常多的问题，首先是客户的贷款资质，其次是业主的历史遗留问题。这两个大问题，最后是三方的配合之下才妥善解决的，但是有很多小问题也需要我们去总结。

小问题有哪些呢？请听我一一道来。

第一，银行的贷款利率在今年的4月份到8月份之间产生了非常大的变化，客户购房时是基准九折的利率，后期进行过调整，但是好在通过我们的努力下，依然保持着九折的利率，现在合肥买房面临着首套利率上浮5%，二套利率上浮15%的利率变化，但是四大行还未正式实行，有的银行会承诺，你的征信授权提供给他，他帮你查征信的时间为准，可以保持基准利率，后期办手续，利率不会变。有的银行了告诉你是放款时的利率为到时候的执行利率，如果放款时上调，那就需要上调，这些说辞全部不能信，因为银行的人他自己也不知道到底要不要上调以及什么时候上调。而且小部分银行也有业务方面的任务要完成，他们也要冲业绩，你在办理的过程当中会就你的贷款给你夸大事实，然后让你感觉很不安，然后再告诉你需要买他们的投资产品或者是理财产品或者保险帮你解决问题，这时候千万不要上当。

第二，省直房改房的贷款年限是按照产证图纸上的楼龄来算的，并不是按照我们做产调时的实际楼龄来计算，也不是按照调档的楼龄来计算。

第三，省直房改房的产调，并不能完全查明房子的真实情况，并不能信产证上的所谓的单独所有，可能会有问题。

第四，省直房改房的上市证明，开具地址在合肥市庐阳区银成大厦五楼，省直房改房的上市证明开具地点和市直房改房的开具地点并不一样，而且在网上查不到房改房的上市证明地址到底在哪，想知道地址要靠打听。我在银成大厦办上市证明的时候，也看到很多其他中介的同行们，带着市直房改房过来办理，工作人员也很无奈。

第五，市直房改房的过户地址在房子对应的不动产分中心，而省直房改房的过户地址统一在合肥滨湖要素大市场。

第六，很多手续，业主配偶或家人是否需要出场，不能全信工作人员的，有时候他们要你带的材料，其实根本不用带，有时候他们说这些人不用来，去办的时候其实要来，所以最好多问几个人，免得到时候业主把你一顿埋怨一顿损。

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事情走到最后，终于在前几天接到了放款通知。。。我看到客户发了个朋友圈，说4个多月了很不容易，还@了一下我和我经理。这4个月中间，我和客户吵过架，也在事后互相道歉，有很多事情也会有短暂的误会，有一次办事儿回去的路上，我坐在客户车上，跟客户说我要写一个工作总结，客户说确实要写一个，得好好总结，以后再碰到这样的情况就不要那么曲折了。这次的单子对我的意义非常重大，充分打击了我的自负，让我意识到，很多地方，我没有那么专业，甚至偶尔会在常识性的问题中犯傻。因为我的不够专业，就给客户造成了困扰，平添了麻烦，非常汗颜，我的幸运在于，我的客户非常通情达理，遇到事情首先想到的是怎么解决，碰到的问题虽然多，但是解决的非常高效。

在知乎把这个单子分享给要买房的客户们，同样也分享给广大的同行们，咱们都是辛辛苦苦做服务的，长做这行，或多或少都会碰到纠纷，谁也不会幸免，希望大家都好，希望我的回答能给大家避免一些不必要的麻烦！

对了，就我个人的从业经历来说，这单是最麻烦的一单，但问题主要出在后续，解决问题花的都是蠢笨功夫，有机会，我来分享一下我在合肥链家的第一单，绝对精彩——冒名顶替房主过来签单，最后签约成功，顺利过户的故事。

另外，之前的单子，已经分享过两个，我有一个想法，是分享从业以来最经典的十单，此单是分享的第三单。之前的链接在这里。