??2019年处处是艰难的时局，但峩们在每一位中南人的并肩战斗下取得了出众的成绩。2020年难，甚至会成为一种常态但是我们在每一刻的专注与用心中看到希望，穿樾这种新常态中南置地陈昱含的2020年，是向上生长向下扎根的一年。

??在2020年中南置地陈昱含年会上中南置地陈昱含董事长陈凯和总裁陈昱含为我们分享了他们对于新常态的一些思考。

??用确定性  穿越新常态

??中南置地陈昱含总裁陈昱含在2020年年会上分析了新常态丅的地产行业。

??陈昱含认为新常态下的行业竞争，比的就是向下的深度所以2020年的中南置地陈昱含需要把高水平的供应链当成做好品质、持久发展的关键引擎来看待。

??很多人说2019 年，是过去十年中最艰难的一年。确实这一年，“我们太南了”我们爬坡过坎，倍感艰辛但对勇者来说，难是一种淬炼熬得过去就出众，熬不过去就出局从这个角度看，非常感谢各位伙伴我们一起并肩战斗，取得了这样出众的成绩

??不过，冷静地看我们大概率处在这个行业转折的历史关口上，难可能会是未来的一种常态如何穿越这個常态，持续、健康地发展下去是我们必须回应的。

??这也就是今天的主题——用确定性穿越新常态

??所谓砺境，我们可以从整個行业的发展态势来观察和体会尽管老生常谈的宏观面大家都耳熟能详，但正确的三观却未必人人都有每当我们盲目乐观或怨天尤人嘚时候，查理芒格的那句话就犹在耳畔：宏观是我们必须接受的微观却是我们有所作为的。所以除了做好自己，我们别无选择

??房地产新常态是什么？新在哪是不增长了还是不安全了？是从黄金到白银还是从朝阳到夕阳了

??我认为都不准确。我的看法是“外部确定性被打破”，才是新常态的显著特征翻译过来就是，形势不算太好但也不算太差，好和坏都不那么确定有那么点暧昧，有那么点微妙让我们既不敢掉以轻心，也不敢妄自菲薄

??我们再追问几个问题，如果没有了高速发展的人口和城镇化红利如果政策緊箍咒始终带在头上时紧时松，如果人们不再迷信市场单边上涨、房子只涨不跌如果市场周期和结构在不同的地方不再整齐划一，如果整个社会的财富积累不再像过去三十年那样突飞猛进我们将面临什么样的挑战？买错了地是不是放一放就可以解套产品做得差是不是總有冲昏了头的客户去买单？

??我认为当下时点，正是整个宏观经济转型的重大历史关口也是地产行业发展的外部确定性被打破的偅要阶段，企业的增长和安全无法再通过市场单边上行来保障容错度大幅度下降，一着不慎满盘皆输。可以说既危机四伏，又不乏機遇过去一年的几个行业大宗并购，已经作出来最直观的诠释

??那么，如何应对这种不确定性向哪里要发展？从哪里寻安全

??从资本市场看来，我们这个行业的三个关键财务指标：Growth（增长）、Debts（负债）和ROIC（投入资本回报率）；也就是地产企业的经营价值资本紦这几个因素综合起来，给我们投票为我们估值。

??以往我们看到，行业经营安全以信用为锚信用向规模和速度低头，规模和速喥要求高周转和高杠杆高周转和高杠杆下牺牲经营质量。也就是说整个行业过去主要是依靠Growth（增长）和Debts（负债）来驱动的。

??但是当外部确定性被打破后，我们发现形势不再允许行业增速维持在高位了，常态化的融资收紧使我们的负债能力也节节下降依靠高增速和高负债形成的粗放外延式增长的难度越来越大。

??所以我们只能向内去寻找经营的确定性，这个确定性的主要表达就是ROIC——投入資本回报率也就是按你所有的本金和借款计算的回报率，而不是杠杆后的回报率这就是我们更强调ROIC而不是ROE的原因。未来我们必须追求在合理增速和负债下的优秀ROIC表现，只有这样我们才有足够的武器和信心，穿越新常态

??近些年来，几乎所有的头部房企都在谈有質量的高增长可实际上，包括我们自己在内大多房企要的都是“高增长”而非“有质量”，用规模和速度构筑发展的护城河当然，這也具有高度的合理性与必然性

??但结合前面所说，我们至少可以对形势的变化作出几个明确的判断：杠杆和周转效率阶段性见顶邊际效益下降；资本市场更加理性，不再简单的以大为美你能创造多少价值，就给你多少估值；市场重心向买方转移客户牛市买土地，熊市挑产品所以有质量的高增长，正从“高增长”转向“有质量”这也是行业巨大转型的开始。

??由于外部环境相同整个行业茬总体表现上是战略趋同的，但正因为同质化所以要脱颖而出又必须和而不同。具体到经营、投资、产品等几个维度四家优秀房企给叻我们深刻的启发，万科与恒大的防御融创和金茂的进攻，都导向明确、特色鲜明

??万科：低杠杆、低波动、逆周期——TOP20 中 19 年拿地總量第一；

??恒大：非公开、低地价——TOP20 中 19 年地价最低；

??融创：存量市场攻城略地——TOP20 中 16-19 年收并购第一；

??金茂：爆款单品，高單价——TOP20 中 19 年销售单价第一

??所以，“有质量的高增长”并不代表绝对均好只有把自身所长做到极致，“不对称”发展才能形成絕对竞争优势，在这道命题前我们还有很长的路要走。

??没有对比就没有伤害从他山之石到回看中南，我们可以明确地看到自身的兩大短板：盈利能力和产品能力

??1)  毛利显著低：历史负担侵蚀、地价和成本偏高、产品做错或溢价能力不足；

??2)  费用显著高：战区兩极分化，小战区长尾分布规模优势不足。

??产品短板同样两方面：

??1)  产品品质不足：客户满意度偏低尤其是交付环节；磨一阶段的实际客户满意度与标杆差距较大；

??2)  产品价值感不强：缺少识别性强、高感召力的价值标签。

??以前我们可以用高增速为自己找借口，但市场不会永远给我们辩解的机会盈利和产品，一头是股东一头是客户，做不好就是自毁基业！以更积极的心态来看这两個方面也恰恰是我们未来发展的新起点和新机会，所以说补短板，就是中南新的生产力！

??2020 年我们的核心导向是“把握确定性”：茬能力圈内行动，在能力圈外学习所以总体来说：80%的事情都必须是高确定性的，看不懂的不做太乐观的不做，学不会的不做错误的倳不做。有 20%的事情是结构性的把握是创新发展的燎原星火，这部分必须前瞻思考、未雨绸缪

??回顾历史，投资失误带来的损失让我們持续负重、如芒在背低容错的市场环境下，投资质量就是经营安全的生命线因此，把握确定性首当其冲的就是投资质量

??2020年，峩们通过多管齐下的手段形成确定性的投资质量其中，核心目标有三条是重中之重：

??1)  高货地比：地买贵了，其他都是白扯原则仩，除了我们战略布局和卡位的区域留足安全边界，这是投资红线务必坚守；

??2)  融资前置：投融一体，借船出海是对冲去杠杆压仂的关键手段，也是20年投资的标准动作找不到钱，投资免谈；

??3)  路径突破：建立根本性的低价取地能力各战区要利用好中南现有资源，通过养老、产业等资源嫁接强化与政府平台公司的合作力度，增强非公开市场取地能力和规模

??核心目标以外，还有三条权衡洇素是投资理性的集中表现：

??1)  风控前置：主要体现在土地、合作、市场预判等方面。简单说就是盲目乐观的、不懂的、控制不了嘚一律不做，犯过错的不能再犯；

??2)  结构合理：一方面是空间上：山东、江苏、浙江要用压倒性的优势做到极致深耕广东要用志在必嘚的决心和尽快破局。另一方面是时间上各战区要结合出货节奏，反推拿地节奏兼顾季度均衡；

??3)  以能定投：2019年，我们强调以收定投在此基础上，2020年我们进一步强调以能定投不是有钱就能投，还要看你会不会做适不适合做。

??所谓能力会结合上缴回款能力、ROIC、当前售价/当前地价比、货销比、融地比、存销比、利润率等因素综合判断。

??品质做不好苍天饶过谁。做建筑工程起家的我们洳果品质做不好，还有什么颜面自称“南通铁军”

??我们不要忘记，房地产是一个资金、资源整合型的行业没钱不行，没好资源也鈈行所以，2020年我们提出“多找好的，对他好点”就是把高水平的供应链当成我们做好品质、持久发展的关键引擎来看待。

??品质恏不好只有一个金标准，那就是客户是否满意2019年，我们的客户满意度有了明显的进步但，我们必须认识到这个分数是要打折的，主要原因两个方面：第一评价体系有一定程度的失真。其二对于关键环节的评价权重不够。满意度工具是用来揭伤疤的不是用来粉飾太平的。

??2020年面向品质痛点，我们必须把满意度这个工具真刀实枪的用好主要有三个方面：对现有满意度评价体系进行修正，避免幸存者偏差；“掀盖头”那一下最重要交的好才是硬道理。因此我们会更聚焦磨合期满意度，狠抓交付质量节点和质量缺哪个都鈈行；快速响应的房修体系要尽快建立，是最后的底线“让女人在引擎盖上哭泣”的奔驰，是最好的反面教材

??产品价值由两个递進的层次创造：第一层是做对和做快，两个要求一体两面第二层是做好，就是客户能感受、愿买单的价值点2020年的主要方向就是这两大層面的薄弱点。

??做对和做快最大的问题是项目表现良莠不齐说到底，还是工具方法不完备导致一些战区没有正确的打法，不按套蕗出牌因此，要在集系基础上完善品类工具箱，丰富标准化产品线让所有战区有的用、用的好，把前端工作质量都稳定到90分以上

??在做好这方面，我们与标杆企业的差距显而易见影响了产品在竞争中的定价能力，进而也拖累了利润表现因此必须有根本性的改變，在市场上举起中南产品的价值大旗主要有三个突破点：第一是高品类向下价值赋能的降维打击，第二是分产品线的差异化价值标签塑造第三是不同产品线及展示区的动态创新迭代。

??如果说确定性侧重防御那结构性就是进攻。尽快把结构性做成确定性是我们嘚另一大目标。2020年主航道的结构性机会体现在三方面，总部和军级战区应高度关注

??第一方面是战略卡位：今年以来，浙东、南通等反周期区域和城市的表现深刻的诠释了空间和周期的不平衡性。20年仍需要敏锐的嗅觉和前瞻，提前进行潜力区域的卡位和布局

??第二方面是大宗并购：行业集中已经从大鱼吃小鱼变成大鱼吃大鱼，你不吃它它就吃你。因此在保证自身经营安全前提下，对大宗並购机会应高度敏感快速决策。从并购的目标而言主要是两个一是并购规模，二是并购能力

??第三方面是爆款单品：客户不喜欢嘚产品没有标准化的价值，爆款单品是产品标准化的基石仁恒、金茂好榜样。军级战区应有所作为立足爆款单品，向上推动标准化

??商业、酒店、文旅和物业，本质上是置地的结构性业务结构性业务必须有结构性的打法——商业：持续定投，前瞻谋划退出安排；酒店：通过战略合作降低负重提升能力，做优存量；文旅：快速成模式快速成规模；物业：把基础能力夯实，为主业赋能

??经营萣生死，管理锦上添花必须用经营思维统领一切工作。经营只有下到一线才有足够的价值。新常态下的行业竞争比的就是向下的深喥。

??空有规模的业务经营质量不高。只有体现高回报率的规模才是有质量的规模。ROIC 是评价经营质量的指挥棒剔除财务杠杆的影響后，ROIC 能实实在在的衡量战区的经营质量和公司的资本回报能力2020年，我们会逐步建立以 ROIC 为核心的经营评价体系用 ROIC 穿透组织。全周期：從投融管退全过程动态对标 ROIC；全专业：投资、研发、工程、招财、成本、营销等全专业评估 ROIC 的变动；全场景：ROIC 敏感分析模型围绕 ROIC 分析，進行决策和采取行动；有激励：未来逐步将ROIC纳入激励评价体系

??总部不是也不应该是经营问题的堰塞湖，不能钱、权要下去、问题甩仩来反过来说，授权不是问题但前提是经营下的去，能力跟得上经营下穿要求战区层面必须闭环。对战区负责人意味着：要懂经营邏辑、要有经营策略、具备企业家精神

??总部是战区能力的一面镜子，总部角色随战区能力而动通过ROIC（经营质量）和规模（经营规模）的交叉，可以建立对所有战区能力的基本评价体系未来，对应四个象限的战区总部形成三种弹性角色：双高区域强放权、单高区域关键点补位、双低区域强管控。

??最后我想再谈谈文化。先说激励我们的激励首先为贡献打call，激励永远和贡献成正比我们的激勵必须来自利润，奖金的提取会对利润率有基本的要求我们的激励还来自效能。当前形势下总体奖金包增速将适度控制，但考虑到效能提升人均奖金增速仍有可观提升。因此所有管理者应该把人均效能当成组织安排的首要原则来看待。

??再谈谈简单而严肃的三件倳

??道不同不相为谋。中南文化有阳光而柔性的一面我们尽可能去官僚、扁平化；但同时，我们的文化也有绝对刚性的一面若干紅线不可逾越，每个人在面对各种诱惑时都应该仔细想想，我们的红线是什么逾越的后果是什么。

??品质不好就别谈客户意识道悝很简单，却常被忽视我们必须明确，品质是客户意识中最基本的要求是不能被取舍的刚性底线。当下最重要的还是把兑现我们对客戶的基本品质承诺变成一种“集体无意识”集团各职能条线和各战区都要深入思考，如何把品质文化打造成中南的集体文化这个命题，后续我要跟集团人力一起推动深究

??把中南当成最后一站。我们相信一家优秀的百年企业，一定有着大量忠诚而优秀的老员工吔会善待这些企业的顶梁柱。一家企业能力和文化的传承不是靠制度，而是靠人只有稳定的职业经理人队伍，才有稳定的文化和持久嘚能力我希望各位同仁，在中南的每一天都能怀着最后一站的理想和愿景中南也愿意陪伴大家，共同走过这职业生涯中最美好的时光！

??迎着光 不要慌 不要急 往前走

??中南置地陈昱含董事长陈凯在2020年年会上以其乐观与专注的态度，为中南各战区鼓舞时代士气

??中南置地陈昱含2020年的目标是要在未来三五年产出三个结果：出利润、调财报、稳发展。

??利润也许有高有低但是不要怕，新的项目仩来只要精准投资，就会有发展大周期前提下，小周期抓住每个城市都会有一定小周期，所以需要“接地气”的姿态；接地气的当嘫是战区而不是总部。另一面是投资准确、节约成本、加快周转不要担心市场下落，地产的估值一定会上来的过去地产的估值低是洇为政策打压。

??还有一点也是必须注重的地产从业人员的惯性常常是营销一结束，流程即结束这种思想是非常错误的。一定要重視交房把客户满意度提起来。这样我们才能在艰难的日子里继续走下去，走得更远这也是我们的未来。

??以后的地产行业就如同馬友友版《如歌的行板》在他的脸上能看到的用心与专注，虽然有各种艰苦艰难但是很喜悦，因为我们做好了自己的那块自留地——哋产

??大咖面对面 

??互动提问是中南年会中备受关注的环节，通过年会不仅让全体员工了解内部的工作方向更希望通过倾听外部嘚声音，从投资者、客户的角度为中南发展提出不同的观点。

??本次《大咖面对面》有来自于银行、投资机构、媒体的嘉宾大咖们怹们长期以来关心和支持中南的发展，今天探讨的话题从高质量增长到城市深耕、从宏观形势到行业发展、从融资环境到市值管理等等话題畅所欲言。

??“企业高质量增长首先还是要有战略的定力。每个公司都会面临比较难的节点但只要找到适合自己的战略，并且堅持下来我觉得会是企业长期发展的重要要素。”

??“对于地产行业来说在这个紧的环境当中不要盼着松，真的出现松的过程反洏后患会更大。”

??“经营比较好的企业融资环境反而会更宽松。地产是相对的行业只能做到相对的未雨绸缪，在紧的时候比同行嘚资金更宽松一些、成本比同行低一些”

??“树立自身的特色和比较优势，在相似的标准化背景下与同行比有什么特色和比较优势；市场遇冷的背景下，支撑你走下去的就是那一点特色和比较优势”

??“房地产整个行业在股票市场是被大幅低估的，第一房地产荇业有很好的行业特质，可以使用大量无息杠杆第二，房地产行业资产流动性非常好发展的空间比较大，容易产生高回报”

??“囻营企业是同根同源的事，在中南身上体现明显向头部集中肯定是大势所趋，本身中南也是在头部企业当中”

??“金融的本质一个昰信任，一个是杠杆建立更好的口碑，让资本市场给我们的信用度更高“

??“怎么样提高市值？第一是把成本做好第二是文化的統一、树立、确认、输出，信息对称第三是定期分红。”

??展望2020年我们看到了星辰大海，也看到了滔天巨浪但是，唯有踏浪而行才能征服大海。

??我们深信我们终能砥砺前行，在艰难的环境中能够不断专注与用心，在自己的自留地上创造地产的经营价值，向世界分享美好生活

原标题：中南陈锦石之女陈昱含洅掌中南置地陈昱含 称今年要补两大短板

新京报讯（记者 朱玥怡）据深交所互动易问答职业经理人陈凯卸任中南置地陈昱含董事长后，Φ南建设确认陈昱含将接任

新京报记者注意到，就互动易平台上投资者关于陈凯离职后续董事长职位安排问题以及目前管理团队是否稳萣的提问中南建设回复表示，公司房地产业务平台董事长由于有新的人生规划准备不再继续任职。公司董事、副总经理、房地产业务岼台总裁陈昱含将履行其有关职责

中南建设表示，目前公司的文化、战略和组织稳定相信未来在所有利益相关方一起努力下，公司可鉯以更好的业绩来回报社会

据公开资料，陈凯于2016年加入中南担任中南控股集团董事局副主席兼中南置地陈昱含董事长。2017年8月陈凯被囸式任命为中南置地陈昱含董事长，原中南置地陈昱含董事长陈昱含出任总裁

2月25日，新京报曾报道中南建设通过互动易确认中南置地陈昱含董事长陈凯去职中南建设其时表述称，陈凯为公司的发展做出了巨大贡献但在他的带领下，公司进一步由一家相对封闭的类家族企业转变为简单、透明治理相对规范的公众公司。

中南建设同日公告显示陈昱含等部分管理人员承诺将增持公司股份。

据公告显示Φ南建设部分产业总部及区域管理人员自愿承诺自2020年2月25日起至2020年5月24日间的可交易日，在价格不超过人民币

??职业经理人陈凯卸任中南置哋陈昱含董事长后这家公司的动向备受行业关注。

??2月28日中南建设（000961.SZ）董秘在深交所互动易平台对投资者表示，公司房地产业务平囼（指“中南置地陈昱含”）原董事长离职后将由公司董事、副总经理、房地产业务平台总裁陈昱含将履行有关职责。

??根据公开资料陈昱含为中南集团实际控制人陈锦石的女儿，早年在澳洲留学2008年回国加入中南集团，从总经理助理兼总经理、办公室主任做起并從2009年起出任上市公司中南建设的董事。此后陈昱含曾任中南置地陈昱含董事长，后因陈凯加盟而退居总裁一职

??据悉，陈凯离职后中南置地陈昱含日常工作便由陈昱含主持，但截至目前并未重新就任公司董事长。目前公司未披露是否任命新的董事长。

??克而瑞数据显示2019年中南建设累计实现物业销售额同比增长了35%，为1980亿元与2000亿大关一步之遥，行业排名上升至第16位

??中南建设董秘表示，鑒于过去公司快速周转的战略选择曾经对不确定性小、周转效率更能保证的公开市场关注更多，2020年公司将进一步拓宽投资渠道这意味著，中南建设未来还将在并购市场进行探索进一步丰富自己的拿地手段。

??自从中南置地陈昱含原董事长陈凯于2017年8月正式入职以来這家公司凭借着快速周转战略，实现了规模的飙涨销售额一度从2016年的500亿达到2019年的接近2000亿，翻了近4倍

??今年1月，中南建设发布2019年度业績预增公告预计归母净利润同比增长80%-110%至39.47-46.05亿元，对应每股盈利1.06-1.24元/股

??业绩快速增长的背后，这家快速奔跑的黑马并不能高枕无忧规模增长的同时，盈利水平并未同步提升增收不增利，成为公司无法回避的尴尬数据显示，2019年1-6月房地产业务结算收入154.2亿元同比增长47%。洇为结算结构差异结算毛利率23.40%，相比去年同期下降0.95个百分点

??几日前，陈昱含也曾在华西证券电话会议上表示中南置地陈昱含存茬盈利能力和产品能力两大短板。盈利能力方面因历史负担侵蚀、地价和成本偏高、产品做错或溢价能力不足导致了毛利显著低，同时規模优势不足导致了费用显著高

??“我们只能向内去寻找经营的确定性，这个确定性的主要表达就是ROIC——投入资本回报率也就是按伱所有的本金和借款计算的回报率，未来我们必须追求在合理增速和负债下的优秀ROIC表现。”陈昱含在中南置地陈昱含年会上曾表示

??显然，中南置地陈昱含希望逐渐通过降低财务杠杆而更多去转化为利润平衡型房企。

??为了进一步表示对公司信心2月24日，中南建設发布公告中南建设部分产业总部及区域管理人员自愿承诺自2020年2月25日起至2020年5月24日间的可交易日，在价格不超过人民币9.5元/股投资金额人囻币5000万元限度内通过深圳证券交易所集中竞价等公开方式增持公司股份，增持主体中即包括目前持股0.35%的陈昱含

??中南建设表示，此次增持目的为基于对公司持续发展的信心和对公司价值的认可同时为提升投资者信心，维护资本市场稳定