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　　农村宅基地使用权，是指农村居民在法律允许范围内对宅基地的占有、使用、收益的权利。虽然农村居民住房全归私人所有，但根据我国法律规定，宅基地属于农村集体所有农民个人没有所有权。以下是农村宅基地及房屋买卖的20个常见问题解答：
　　一、什么是农村宅基地?
　　宅基地作为与房屋不可分割的组成部分，是指专门用于建造房屋(住宅)为目的的那部分土地。也就是说，宅基地是指建了房屋、建过房屋或决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地，建过房屋但已无上盖物、不能居住的土地及准备建房屋用的规划地三种类型。
　　根据我国农民的长期生活习惯，农村居民宅基地一般包括居住生活用地，如住房、厨房、牲畜房、仓库、农机房、厕所用地;四旁绿化用地，如房前屋后的竹林、林木、花圃用地;其他生活服务实施用地，如水井、地窖、沼气池用地等几部分。在我国农村大多数地区，宅基地就是一家一户的农民居住生活的庭院用地。农村居民宅基地的所有权依照法律规定归集体所有，农民对宅基地依法只享有使用权，农村居民宅基地使用权是农民群众的一项重要的财产权利。
　　二、什么是农村宅基地使用权?
　　农村宅基地使用权，是指农村居民在法律允许范围内对宅基地的占有、使用、收益的权利。虽然农村居民住房全归私人所有，但根据我国法律规定，宅基地属于农村集体所有农民个人没有所有权，只有使用权，因此，农村居民新建住宅应当向农村集体经济组织或者农村村民委员会提出申请经过乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准，并且不得转让、出租或抵押。
　　但如果国家建设需要征用土地，或者乡村的土地利用规划、村镇规划需要改变土地用途，或村民宅基地的实际使用面积过大，远远超过当地规定的标准，经过村民代表大会或村民大会讨论通过，报请乡(镇)人民政府审查、同意，基本核算单位有权调剂或重新安排使用。但应对原有宅基地的建筑物和树木等给予合理赔偿，不得平调。
　　三、宅基地使用权包括哪些内容?
　　宅基地使用权的范围比较广泛主要包括以下几方面：
　　1、占有权。宅基地使用权人经依法申请批准取得宅基地使用权，便享有对宅基地的独占权，任何组织个人不得非法侵占、擅自使用或剥夺其宅基地的使用。对于宅基地上旧有的建筑设施及其他林木，所有人或管理人应在合理期限内做出处理，不得影响宅基地使用权人的使用。
　　2、使用权。宅基地使用权没有明确的时间限制。不论宅基地使用的年限长短及其建设情况如何，宅基地使用权非依法定原因不能被剥夺。对于宅基地上的建房，与宅基地使用权同时受法律的长期保障，宅基地使用权人可以自由形式权利。
　　3、在宅基地空闲处修建其他建筑物、设施的权利。宅基地使用权人在主要住宅建筑外，可自行在宅基地范围内建筑其他生产或生活需要的建筑和设施。
　　4、宅基地使用权人有在宅基地内种植林木、花草、蔬菜的权利。该种植的林木、花草、蔬菜归使用权人所有。
　　5、依法附随房屋出让宅基地使用权的权利。国家保护私有房屋合法买卖，继承、赠与等权利。因房屋和宅基地连同一体，不可分离，所以，宅基地使用权必须连同房屋一并转移。房屋所有权的变动，必须报请县级人民政府房屋管理部门进行变更登记。
　　四、宅基地与房屋的关系是怎样的?
　　宅基地与房屋既有区别又有联系：二者的关系具体表现在：宅基地是房屋存在的基础和承载物，没有宅基地，房屋就无法存在，相反，没有房屋，宅基地也将失去其存在的目的而不成其为宅基地，从而变成了一般的其他土地，因而二者在空间上是统一的，在法律概念上是一致的，房屋是建造在宅基地上的房屋，宅基地则是以承载住房为目的的土地，二者密不可分，共同构成了有机联系的整体。
　　根据我国法律规定，农村土地属于集体所有。农民的住房归农民所有。这样，我国农村土地所有权主体与房屋所有权主体存在着并非一致的情况，但农村土地使用权可以依法为农民享有。
　　五、我国《土地管理法》对农村宅基地作了哪些规定?
　　我国《土地管理法》第八条规定，农村宅基地属于农民集体所有。该法第六十二条进一步规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照《土地管理法》第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”
　　六、农村村民申请宅基地必须要符合哪些条件?
　　农村村民每户只能有一处宅基地，每户农民建房用地标准由省、自治区、直辖市在土地管理地方法律中规定，不得超越批准建房。农村村民申请宅基地必须符合下列情况之一：1、现在住房影响乡(镇)村建设规划，需要搬迁重建的;2、农村居民户除身边留一子女外，其他子女确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的;3、经主管部门批准，由外地迁入的农户无住房的;4、集体组织招聘的技术人员要求在当地落户且户口已迁入的;5、离休、退休、退职的干部职工，复退军人和华侨、侨眷、港澳台同胞持合法证明回原籍定居，需要建房而又无宅基地的。
　　有下列情况之一的，不得安排宅基地用地：1、出卖、出租或以其他形式非法转让现有住宅后，再申请宅基地的;2、一户1子(女)有1处以上(含1处)宅基地的;3、户口已迁出不在当地居住的;4、年龄未满18周岁，又不具备分户条件的;5、虽在农村居住而户口未迁来当地的;6、其他规定不应建房和安排宅基地用地的。
　　村民因住房出卖、出租而使宅基地达不到标准、或丧失宅基地的，不得再申请宅基地，但因两户的宅基地都达不到标准而相互调剂，经过批准的可以申请宅基地。严禁利用建住宅为名搞房地产开发和炒房地产的行为。对将现有住宅改为经营场所的，除了不再批准新的宅基地外，还应按其经营场所实际占用土地面积，从经营之日起，核收土地使用费。对于户口已经“农转非”的人员，应适时核减宅基地面积。另外，城镇职工要求自费建房应由城建部门统一规划，经地政部门批准后统一征地、建房，不准私自到农村买地、租地建房。
　　七、城镇居民能否在农村购置宅基地?
　　宅基地使用权是指农村居民为建造自有房屋对集体土地占有、使用的权利。我国农村宅基地在一定程度上带有福利和社会保障的功能。
　　《土地管理法》规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准;农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地将不予批准。 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。国土资源部号文件规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
　　根据上述规定，农村村民的房屋是私有财产，村民可以依法处置。城镇居民不能购买农村的宅基地，国土资源管理部门不能为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
　　八、宅基地使用权能否可以继承?
　　《土地管理法》第6条规定：“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。”根据法律规定，公民使用的宅基地，所有权属于国家或集体;国家及集体所有的土地是可以依法确定由个人使用的，即公民对宅基地有依法使用的权利。遗产必须是公民合法拥有的财产，所以，公民是不能将宅基地作为遗产继承的，而只享有使用权。宅基地为居民、村民各户使用，包括屋基地和院落地，长期不变。宅基地的所有权和公民私房的使用权是分离的，宅基地的所有权属于国家或集体，私房的所有权属于私房产权人。宅基地的使用权不属于遗产，不能被继承，但公民继承了房屋，宅基地的使用权也就随着房屋而转移给新的所有人。这也只是具体执行国家的行政法规，而不是继承的结果。
　　九、什么是宅基地纠纷?
　　根据我国《宪法》、《土地管理法》的规定，土地的所有权属于国家和集体所有，任何单位和个人不得侵占、买卖或其他形式非法转让土地。但土地的使用权可以依法转让。因此，农民对宅基地没有所有权，只有使用权。宅基地纠纷只是公民因农村宅基地使用权而发生的纠纷。
　　宅基地纠纷的种类多种多样。以纠纷的双方当事人不同，可分为双方当事人都为公民的宅基地纠纷和当事人一方或双方为国家或集体的宅基地纠纷;以宅基地纠纷的内容不同，可分为使用权界限不明确的纠纷、侵占公共宅基地或他人宅基地的纠纷、妨碍他人使用权的纠纷、毁损他人土地、房屋的纠纷等。
　　十、怎样解决宅基地纠纷?
　　我国《土地管理法》中对宅基地纠纷的解决办法，主要有三种： 1、协商解决。《土地管理法》第16条第1款规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决。”据此规定，公民之间发生的宅基地纠纷，应当先通过协商的方式加以解决。 2、行政解决。《土地管理法》第16条第2款规定：“个人之间，个人与单位之间争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。”该法还规定，侵犯土地的所有权或者使用权争议，由县级以上地方人民政府土地管理部门责令停止侵犯、赔偿损失。 3、司法解决。《土地管理法》第16条第2款规定：“当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以在接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。”这表明公民之间就土地的使用权和所有权发生的纠纷，只与按照《土地管理法》第16条和第53条的规定，先经过有关行政机关的处理，对于处理决定不服，才可以向人民法院提起诉讼。否则，人民法院不予受理。但对于侵犯土地的所有权或者使用权的，被侵权人可以不经行政机关的处理，而直接向人民法院起诉。
　　此外，宅基地纠纷还可以通过人民调解来解决。人们调解是指在调解委员会(包括城市的居民委员会和农村的村民委员会)的主持下，以国家的法律、法规规章、政策和社会公德为依据，对民间纠纷当事人进行说服教育、规劝疏导，促进纠纷当事人互相谅解，平等协商，从而自愿达成协议，消除纷争的一种群众自治活动。人民调解是现行调解制度的一个重要组成部分，是我国法制建设的一项独特制度。
　　十一、《中华人民共和国物权法》(第十三章)对宅基地使用权是怎样规定的?
　　第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 第一百五十四条宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。 第一百五十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
　　十二、什么是宅基地使用权证?
　　宅基地使用证是指农村村民在集体土地上因建房需要，向集体组织申请建房用地，经集体同意，经乡(镇)人民政府审核同意报送县(市)人民政府批准后，向县(市)土地主管部门申请办理集体土地使用权登记并由县(市)人民政府颁发《集体土地使用证》。宅基地使用证是当前农村村民合法拥有房屋和用地的权利凭证。宅基地使用证可以在集体内部成员之间转让，但不得向非集体组织成员转让。
　　十三、农村村民申请宅基地的面积是否不受限制?
　　农村村民申请宅基地的面积有具体的标准，不是可以任意申请不受限制的。《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”据此，农村村民申请宅基地的面积限制根据各省市具体的情况是不一样的。《广东省实施&中华人民共和国土地管理法&办法》第三十六条规定：&农村村民一户只能拥有一处宅基地，新批准宅基地的面积按如下标准执行：平原地区和城市郊区八十平方米以下;丘陵地区一百二十平方米以下;山区一百五十平方米以下。有条件的地区，应当充分利用荒坡地作为宅基地，推广农民公寓式住宅。&
　　十四、村民张某向村民委员会申请宅基地，获得批准。可张某将宅基地以5000元的价格卖给了王某某，随后张某又以同样的方式在另外一个地方获批了一块宅基地，这种转卖宅基地从中谋利的做法合法吗?
　　买卖宅基地是违法的。《宪法》第十条和《土地管理法》第二条都规定，任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让。据此可知，我国是禁止进行宅基地买卖的，当然村民也不能拿宅基地来出卖以获取利益的。
　　当前，相当一部分人认为自己申请被批准的宅基地或者在其上盖起的房屋理所当然为自己所有，可以任意处分，这种认识是不对的。农村的土地归集体所有，分配给村民的宅基地，村民只有使用权，没有所有权，不准买卖和擅自转让。本案中，张某买卖宅基地从中渔利，属于严重的违法行为。按照国家有关规定，对张某的所得应予以没收。对于张某在出卖了宅基地后，再重新批准其宅基地也是违法的，对政府相关人员应进行相应的处分，并收回多批的宅基地。
　　十五、陈某夫妻是城镇居民，在退休之后，希望能够找一清净地养老。经人介绍，花了8万元购买位于县城郊区农民莫某的房屋一栋。不久陈某夫妻就搬进房屋居住了，而莫某又再向村民委员会申请宅基地。问陈某在购买莫某房屋的同时是否意味着就购买了该房屋宅基地的使用权呢?村民莫某在出卖房屋后还可否再申请宅基地?
　　购买了房屋并不意味着就购买了该房屋宅基地的使用权。现实中，随着我国城市建设的不断发展，城市的出让土地的价格不断提高，城市商品房的价格也不断提高，于是有不少城镇居民去城郊农村购买房屋。但城镇居民购买宅基地为我国法律和政策所禁止，国土资源部在《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发〔号)明确提出：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
　　村民莫某在出卖房屋后，不可以再申请宅基地。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地将不予批准。这是因为宅基地属于集体所有，国家允许村民申请宅基地建房，这是为了村民自身居住利益着想，但如果村民将宅基地上的房屋卖掉而获取利益，这在一定程度上表明出卖房屋的村民不再需要考虑居住问题，因此集体无需再给他考虑，另一方面，如果再允许他申请宅基地这显然变相侵害了村集体的利益。
　　十六、自家宅基地连同住房一起卖给本村农户，该买卖行为有效吗?
　　该买卖行为有效。根据《土地管理法》有关规定，农村宅基地属于农村集体所有，其使用权不得出卖、转让。但农民在取得宅基地使用权之后，作为使用权人，有长期使用宅基地的权利，可以在宅基地上建造房屋和厕所等建筑物，也可以在房前屋后的宅基地上种植树木。宅基地上的建筑物和附着物的所有权归宅基地使用人所有。使用人在行使权利的同时，必须履行法律规定的义务，不得改变宅基地的用途，不得出租、买卖和变相买卖宅基地，不得借口修建、改造房屋而随意扩大宅基地的使用面积。但法律并不限制对私有房屋的买卖，农村村民出卖自住房屋法律并未禁止。根据“地随房走”的原则，在出售私有房屋时，宅基地的使用权随之转移给新的房屋所有人。只是宅基地具有特殊性，属于农村集体经济所有，法律对其转让有严格的限制条件：如果转让，必须在同一集体经济组织内转让，同时必须先行到政府部门依法办理有关的审批手续，接受转让的村民不需为宅基地使用权支付任何价款给付对方村民。
　　十七、村民之间买卖房屋在土地方面需要办理什么手续?
　　村民之间相互购买房屋在签订合同的同时，还需办理在土地方面相应的手续。《土地管理法实施条例》第6条规定：依法改变土地的所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。所以，村民之间在购买房屋还需办理农村房屋集体土地使用权证变更的手续。如果没有办理这一手续，一方面容易引发纠纷，另一方面，在引发纠纷后难以获得法律上的保护。
　　十八、农村房屋没有办理产权证，可以继承吗?
　　农村的房屋属于私产，依法可以继承。继承的前提是有证据证明房屋属于被继承人，这时，产权证书最有证明力。如果没有产权证，那当事人必须提供其他有效的证据来加以证明。目前，在全国范围内，农村房屋还没有像城市房屋那样实行所有权登记制度，因而很多农村房屋的所有权人没有城市房屋所有权人持有的房屋产权证明。农村房屋所有权人能够用来证明自己对房屋享有所有权的证书一般是当地区、县或市人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书。这个证书只能证明被该证书记录的人享有宅基地的使用权。一般来说，不存在将房屋建立在其他人享有使用权的宅基地之上的可能性，所以这个证书同时也能证明被该证书记录的人享有宅基地之上房屋的所有权。
　　十九、在土地征收中，如何确定农村房屋的补偿标准?
　　在确定农村房屋的拆迁补偿安置时，要注意以下三点：第一，房屋补偿安置只对合法用房进行补偿安置。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。拆迁信息公告后，在原有房屋内外部添加的部分不能得到拆迁补偿。第二，房屋拆迁的补偿，无论是采取货币补偿的方式还是实行房屋产权调换，都需根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估为基础确定。第三，过渡期应当符合规定，拆迁人不得擅自延长;如延长过渡期，应承担增加安置补偿费的义务。
　　二十、农村房屋买卖问题 2001的时候我家把在农村的3间平方卖了，卖的时候双方只签了一份协议，房子既没有房产证而且卖的时候也没有公正。当时协议上是我妈妈签的名字，而我家户主是我爸爸，户口本上的地址至今都是卖的那个房子的地址，由于拆迁的问题牵扯到太多的利益，如果现在我家反悔要收回房子，人家如果起诉我们胜率有多少?当时签订的那份协议受不受法律保护?如果我爸以他的名义起诉呢?
　　房子当初的买卖行为无效。你父亲仍是法律上的所有人，可以提出起诉并胜诉。当时签订的协议是不受法律保护的，因为违反了法律的强制性规定。根据物权法，不动产的交付以登记作为公示。你的房子没有变更登记(因为法律根本就不允许)，仍以你父亲作为法律上的所有人。根据合同法规定，对方可以向法院主张你方的缔约过失责任，要求分得你们所得收益中的合理部分。
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农村宅基地管理及土地权属纠纷调处
第一章&& 农村宅基地的概念及其法律基本特征
一、农村宅基地概念
《河南省农村宅基地用地管理办法》第二条规定：
农村宅基地用地是指农村居民个人取得合法手续用以建造住宅的土地，包括房屋、厨房和院落用地。
宅基地使用权是指自然人依法取得的在国家或集体的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的权利。
二、农村宅基地法律基本特征
1、集体所有　我国1982年《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有”。
2、使用主体特定　即特定的宅基地仅限本集体经济组织特定的成员享有使用权。农村村民申请宅基地只可向本集体经济组织提出，特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让。
3、一户一宅　根据我国《土地管理法》第62条第1款的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”从字面上看这条规定再明白不过了，如果一户农民拥有了两处以上宅基地当然就构成违法。
4、不可流转性　特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让，也不可以抵押。
我国农村宅基地的现状
及存在的问题
我国农村宅基地管理直接涉及农民切身利益，是关系农村社会稳定和经济发展全局的大事，始终是基层土地管理的重点和难点。近年来，各地积极探索加强宅基地管理的政策措施，宅基地管理逐步走向规范，秩序明显好转，地方法规制度建设成效较为显著。但目前中国农村宅基地在用地及管理上，仍存在分布零散，点多面广，户均占地面积大，宅基地管理粗放等现象。具体表现为：
2.1　村庄建设用地规模总量大，扩张快，集约、节约用地潜力大　据国土资源部显示，截至日，全国村庄用地2.48亿亩，当年新增村庄建设用地38.20万亩，村庄建设用地总量呈不断增长趋势。但中国农村人口在不断减少，农村建设用地规模不降反增，农村人均居民点用地185m2，远远超过国家标准，农村宅基地利用粗放，集约、节约用地潜力大。
2.2　宅基地需求总量下降，新增宅基地呈递减趋势　随着土地使用制度改革的不断深化，土地用途管制制度以及农用地转用制度的严格执行，各地宅基地管理法规制度的不断建立和完善，以及土地集约高效利用，城镇化和城市化进程的加快。农村人口向城市转移以及城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的开展，宅基地需求总量大大减少。同时，因为积极推进中心村建设，加快了“空心村”改造，使得新增宅基地比例也相应地下降。
2.3　宅基地流转日益活跃，但表现出明显区域差异　随着我国城市化和工业化进程的不断加快，人口向经济发达地区聚集。城郊结合部宅基地流转空前活跃，但流转活跃程度及流转方式都表现出明显的区域差异。主要表现为：近郊较远郊更为活跃，离城市中心距离越近流转越活跃；工业区、农场周边的宅基地流转较为活跃；同时近郊主要是以宅基地和农宅的短期租赁形式进行流转，远郊且风光秀丽区域主要是长期租赁及宅基地和农宅买卖形式进行流动。
2.4　基础设施的建设滞后，建筑规划控制不严，导致农村居住环境较差，视觉效果低下。（1）村内配套不足。农村的基础设施是与原来低密度的建筑和低密度的人口相适应的，现在由于人口的增加和大量外来人口的入住，以及小企业的开办，使得，垃圾乱倒、蚊蝇丛生，空气质量较差。此外，由于村内道路既狭窄又杂乱无章，给水、排水、道路、交通、电力、邮电通讯等基础设施严重不足，导致污水横溢造成出入不便。（2）建筑式样、立面等规划控制不严。到现在为止，大多数村庄都还在延续过去的风俗，坚持“单门独院”的建房格局，形成地表和空间的浪费，受利益的驱动，村民的住宅尤其是“城中村”往往尽可能占用公共空间，形成“一线天”、“握手楼”、“贴面楼”等独特的风景；同时，这些缺乏统一规划的凌乱建筑，分主城区与行政村之间交通道路计划尚未实现，环境基础设施建设相对滞后，环境污染治理任务十分严峻。居民点布局混乱，村容较差　个体上表现为占地形成不了统一连续的街景立面，视觉环境很差。（3）外部大配套尚需进一步完善。由于政府财力相对分散，使基础设施投入捉襟见肘，配套尚不完善。如部规模大, 村内结构疏松, 布局混乱, 占用耕地较多, 环境质量低劣。多数村庄建设缺少科学合理的总体规划, 村庄的数量、规模、平面布局、空间结构、功能组合都缺少科学性, 村庄建设不能合理控制和正确引导, 更不具有任何约束力和内控力。
2.5　用地行为违法多　选址的盲目性、未批先占、少批多占和不批亦占用，土地审批不合法、一户多宅、一户占用多处房屋，这严重地违反《土地管理法》第62条和第81条的规定, 在干部、群众中造成了很大的负面影响。
目前，农村宅基地管理中主要存在着四类违法现象：一是未经批准擅自占地和采取欺骗手段骗取批准宅基地；当前，有些农村宅基地没有经过国土管理部门审核报经区政府批准，只向村委交了宅基款，拿着一张收据就开工建房，或者采取隐瞒已有房屋、虚报家庭人口、变更户籍等欺骗手段骗取批准宅基地。二是非法转让宅基地，利用集体资产进行隐形交易；法律规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租……”、“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，一律不予批准”，在我区的土地信访件中有很多是反映部分村民通过不正当的手段取得了两处甚至多处宅基地，然后将宅基地倒手转让，从中非法获取暴利。这种现象尤其在宅基地比较紧张的县城区和城镇郊区比较突出，无形中建立了土地隐形交易市场，即影响了宅基地管理，也给社会造成了许多社会不安定因素。三是超面积占地、擅自改变农村宅基地用途现象时有发生；法律规定“城镇郊区和人均耕地六百六十七平方米以下的平原地区，每户耕地不得超过一百三十四平方米”，而在实际操作中，每户都大大超出了批准面积。在平原农村，为了方便农具存放，建房通常习惯“房院一体”，房子主体建好后，紧随着就拉围墙、圈院落才算是一个完整的住宅，而院落部分基本都是超面积占地。由于国家对农村宅基地实行无偿供应，一部分村民就钻法律的空子，擅自将这些大院落改造成小型作坊、养殖场、商业房、小饭店等，严重改变了农村宅基地用途，免交了集体建设用地有偿使用费，造成国家资产的损失。
这中间还存在一个尖锐的问题，也是当前土地管理中非常棘手的问题，违法占地处理难的问题。《土地管理法》规定，违法建筑必须无条件拆除或收回，而法律赋予土地管理部门的执法权力就是单一的制止权，按照法定程序处罚、申请法院执行，还得需要很长的时间，期间违法建筑已成规模，这时候再去执行，群众抵触情绪极端强烈，它必定牵扯着农民的经济利益，土地部门和法院也不忍心看着老百姓的心血白费。所以，拆除违法建筑物显然是不现实的，因此，对违法占地行为，必须采取合理有效的行政、经济和法律手段综合处理。
第二章& 农村宅基地管理有关规定
一、申请使用宅基地条件、面积标准
&&& &《河南省实施〈土地管理法〉办法》规定：
第五十二条 具备下列条件的，可以申请宅基地：
　　(一)农村村民户无宅基地的；
　　(二)农村村民户，除父母身边留一子女外，其他成年子女确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的；
　　(三)回乡落户的离休、退休、退职的干部职工、复退军人和回乡定居的华侨和港、澳、台同胞，需要建房而无宅基地的(符合第(二)项的除外)；
　　(四)原宅基地影响村镇建设规划，需要收回而又无宅基地的。
&& &&第五十一条 宅基地的面积按下列标准执行：
　　(一)城镇郊区和人均耕地六百六十七平方米以下的平原地区，每户用地不得超过一百三十四平方米；
　　(二)人均耕地六百六十七平方米以上的平原地区，每户用地不得超过一百六十七平方米；
　　(三)山区、丘陵区每户用地不得超过二百平方米，占用耕地的适用本款(一)、(二)项的规定。
村民建房应尽量使用原有的宅基地、村内空闲地和其他非耕地。每户只能有一处住宅。出租、出卖房屋的不再批给宅基地。
二、宅基地审查报批程序
（1）符合条件的村民提出用地申请；
（2）村民小组、村委会讨论通过；
（3）国土资源所派员现场选址勘查；
（4）申请人提交相关申报材料；
（5）张榜公布；
（6）国土资源所、村镇建设部门审核；
（7）乡（镇）人民政府审核；
（8）上报县（市）人民政府批准；
（9）审批结果张榜公布；
（10）下发建设用地批准书；
（11）国土资源所会同有关部门、人员放线定界；
（12）复核验收、发放土地证。
需要注意的几个问题：
1、符合申请条件的村民向村委会写出书面申请(申请的主要内容包括：申请人姓名、家庭人口、住宅、家庭人口结构、原有宅基地面积、拟建住宅面积、申请理由、申请使用土地的类型)。
《村民组织法》第十九条规定：宅基地的使用方案为涉及村民利益的事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理。 农民申请宅基地不但经村民小组、村委会研究讨论通过，还应经村民会议或村民代表会议表决通过。
村委会根据群众讨论的意见，经村委会审查同意后，张榜公布，张榜七日无异议后，上报审批宅基地名单。
2、填写申请表：村委会同意后，由村负责填写《农民建房审批表》签署意见，村长签字，盖村委会公章。农村居民宅基地申报表填写：⑴填表时将户口姓名，全家总人口，主要成员姓名，年龄，总占地面积一一填写清楚，特别是规划方位四至，占地类别的填写不得隐瞒。
3、、乡镇政府审核：乡镇政府国土所根据上报资料到现场进行勘测，经审查合格后，由国土资源所长签字、主管乡长签署意见并加盖乡政府章，然后上报区国土局。
三、宅基地上报审批的具体材料：
（一）个人申请书
（二）身份证（复印件）；户口薄（复印件）；
（三）村民代表审核村民建房占地签名盖章表；
（四）农村居民建房宅基地申报表；
（五）农村居民建房占地平面图（要标明左邻右舍固定参照物）；
（六）村庄规划图和村庄现状图。（占地位置的局部复印件）。
在宅基地审批过程中，国土资发［号文件《关于加强农村宅基地管理的意见》明确提出，在宅基地审批过程中国土资源所要做到“三到场”。㈠受理宅基地申请后，要到实地审查申请人是否符合条件，拟用地是否符合规划。㈡宅基地经依法批准后，要到实地丈量批放宅基地。㈢村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。
四、不得申请农村宅基地的情形
《河南省实施〈土地管理法〉办法》第十八条规定　农村村民建住宅，有下列情形之一的，不予批准：
（一）出租、买卖或以其他形式转让原住房的；
（二）原有宅基地能解决分户需要的；
（三）户口已迁出的；
（四）其他规定不应安排宅基地的。
五、农村宅基地收回的情形
《河南省实施〈土地管理法〉办法》第五十四条规定 为乡(镇)村公共设施和公益事业建设需要而收回集体土地使用权的，农村集体经济组织应当向县(市、区)人民政府土地行政主管部门提出申请，报市、县(市、区)人民政府批准后，收回集体土地使用权，并根据土地使用权人的损失情况给予补偿。
　　因撤销、迁移等原因停止使用集体土地或者因不按照批准的用途使用集体土地收回土地使用权的，农村集体经济组织应当向市、县(市、区)人民政府土地行政主管部门提出申请，报原批准机关或者同级人民政府批准后，无偿收回集体土地使用权。
下列宅基地的使用权，由村民委员会向乡（镇）土地管理机构提出申请，经县（市）土地行政主管部门审查、县（市）人民政府批准后，可以收回：
（一）为实施村庄和集镇规划进行旧村改造需要调整的宅基地；
（二）为进行乡（镇）村公共设施和公益事业建设需要占用的宅基地；
（三）农村村民一户一处之外多余的宅基地；
（四）农村“五保户”腾出的宅基地；
（五）农村村民宅基地批准和落实地块后两年内未按规定用途使用或农村村民整户迁移的，宅基地由农村集体经济组织依法收回；
（六）县级以上人民政府规定应当收回的其他宅基地。
第三章& 土地权力和权属纠纷
一、什么是土地所有权？
土地所有权是指土地所有者对土地实行占有、使用、收益和依照国家法律作出处分并排除他人干涉的权利。我国的土地所有权包括国家土地所有权和农民集体土地所有权。
二、什么是国有土地所有权？
国有土地所有权是指国家依法对其所拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。国有土地所有权的范围包括：⑴城市市区的土地；⑵农村和城市郊区已经依法没收、征收、征购为国有的土地；⑶国家依法征收的土地；⑷国家未确定为集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及去他土地。
三、什么是农民集体土地所有权？
农民集体土地所有权是指农民集体经济组织依法对其所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。农民集体土地所有权的范围包括：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留山、自留地，属于农民集体所有。农民集体土地所有权的主体是村农民集体经济组织、村民小组或乡（镇）农民集体。
四、土地使用权包括哪些类型？
土地使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权。国有土地使用权按照取得的方式分为出让、划拨、出租、作价出资（入股）、授权经营等。集体土地使用权包括集体农用土地使用权和集体土地建设用地使用权。
五、什么是土地承包经营权？
土地承包经营权是指具备承包条件的单位和个人通过承包合同方式对集体所有的或国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他方式用于农业的土地所获得的占有、使用和收益的权利。
六、土地承包经营的期限？
土地承包经营的期限为：耕地30年；草地30～50年；林地30～70年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。
七、什么是土地登记？
《中华人民共和国物权法》第十条规定，国家对不动产实行统一登记制度。
土地登记是国家依照法定程序将土地的权属关系、土地座落、用途、面积、使用条件、等级、价值等情况记录于专门的簿册，以确定土地权属，加强政府对于土地的有效管理，保护权利人合法权益的一项重要法律制度。
土地证书是土地使用者、所有者和土地他项权利持有的法律凭证。
八、土地登记程序是什么？
《土地登记办法》规定了新的登记程序。过去土地登记的程序是：申请→地籍调查→权属审核→注册登记→颁发证书。地籍调查是登记机关的一项重要职责。而《土地登记办法》根据《物权法》的规定，对土地登记的程序进行了新的规定。按照新规定，当事人在申请登记时，就须提交权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
九、什么是土地权属争议？乡镇常见的权属争议有哪些？
土地权属争议是土地权属争议，是指因土地权属不明而导致的纠纷，它是特定范围内有关土地权利归属的民事纠纷。包括土地所有权纠纷或土地使用权纠纷。
乡镇涉及比较多的土地权属争议有宅基地纠纷、农民集体之间的土地所有权争议、国有土地使用权与农民集体之间的争议。
近年来，受土地带来的经济利益影响，土地纠纷一直呈上升趋势，这是社会经济发展的不稳定因素。日常工作中，处理土地纠纷是土地管理一项十分复杂的工作，牵扯土管人员大量工作精力，是土地管理工作的难点。
十、那些争议不属于土地权属争议？
(一)共同使用权人内部重新分割土地使用权而产生的土地权属争议；
(二)农村村民承包集体土地经营权而产生的土地使用权分割争议；
(三)《中华人民共和国民法通则》规定的相邻关系所涉及的房屋通风、采光、通行、地表设施、防污防险等争议和农村集体经济组织之间有关排灌、运输等经营管理权争议；
(四)土地侵权案件；
(五)土地违法案件；
(六)与土地权属无关的行政区域边界争议案件；
(七)林业、草原用地等土地权属争议，法律另有规定的从其规定;
(八)其他依法不作为土地权属争议的案件。
十一、调查处理土地权属争议案件，应当遵循那些原则？
(一)依法、公正、及时处理；
(二)从实际出发，尊重历史，注重现实，有利于人民的生产、生活和社会稳定；
(三)土地权属争议解决前，不得改变土地利用现状、破坏地上附着物；
(四)对有权属争议的土地，不予办理征用、划拨、出让、转让、出租、抵押等用地手续。
十二、处理土地纠纷主要的法律法规依据有那些？
主要有：《中华人民共和国土地管理法》、《河南省实施&土地管理法&办法》、《土地争议调查处理办法》（国土部17号令）、《确定土地所有权和使用权的若干规定》、《民法通则》等，其中涉及集体土地纠纷的还有：1950年《土地改革法》及有关规定和1962年《农村人民公社工作条例修正草案》（六十条）。土地纠纷处理要严格按法律规定程序处理。《土地争议调查处理办法》于2003年下发，处理土地纠纷必须按《办法》规定程序处理。
十三、土地权属争议有哪些解决方式？
土地权属争议解决的方式主要包括协商、调解、行政处理和诉讼。
十四、土地侵权纠纷与土地权属争议有那些区别？
&&&&& 1、土地侵权纠纷是指因对他人依法取得的土地权利构成侵害而引起的纠纷，包括集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权及土地他项权利受到侵犯而引起的纠纷。土地侵权纠纷包括：侵犯土地所有权，如超过批准征地数量占用农民土地，构成对集体土地所有权的侵害；侵犯土地使用权，如在他人的土地上建设违章建筑、行政机关非法处分农民承包的集体土地等；侵犯他项权利，如对已设定抵押权的土地进行任意处置等，你与邻居家的纠纷就属于土地侵权纠纷，也就是说你的邻居已经侵犯了你的集体土地使用权。
&&&& 土地权属争议，是指因土地权属不明而导致的纠纷，包括土地所有权纠纷或土地使用权纠纷。
&&&& 2、土地侵权纠纷与土地权属争议的解决方式是有所不同的。土地侵权纠纷的解决，当事人可以采取行政调处解决，也可以直接向人民法院提起民事诉讼；在侵权纠纷中，被侵权人对行政调处不服的，应以侵权人为被告提起民事诉讼。对土地侵权行为的处理适用民法中一般侵权行为的规定，侵权人应退还土地，因侵权人主观上有过错的，侵权人在土地上营建的建筑物或其他设施应当归属于被侵权人。被侵权人要求侵权人拆除其非法营建的建筑物或其他设施的，侵权人负有拆除义务。侵权人除承担上述民事责任外，依法还应当承担其他行政责任或刑事责任的，按有关法律、法规的规定执行。
&&&&& 土地权属争议的处理，当事人之间发生土地权属争议，经协商不能解决的，可以依法向县级以上人民政府或者乡级以上人民政府提出处理申请，也可以向土地主管部门提出调查处理申请。受理土地权属争议处理申请的政府或主管部门，应当在查清事实、分清权属关系的基础上先行调解，促使当事人以协商方式达成协议。如果调解达不成协议，受理部门应及时作出处理决定。当事人对受理部门作出的处理决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
十五、当出现哪几种情况时土地登记部门将不予登记？
⑴土地权属有争议的；
⑵土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的；
⑶未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的；
⑷申请登记的土地权利超过规定期限的；
⑸其他依法不予登记的。
十六、宅基地登记中四不登记指的是什么？
一是1999年以后没有县政府批准文件的；
二是不能证明系1982年以前占用，而又无乡镇政府批准文件的；
三是非本村居民占用的；
四是城镇居民以买卖、赠与等手段转让取得的
十七、小产权房是否能发证？
宅基地不发证 小产权难拿户口
小产权房能否“转正”一直是百姓普遍关注的焦点，小产权房应不应该存在也是地产界争论已久的话题。小产权房在宅基地发证的范围之外，这也是土地管理部门在现有法律框架内按章办事，因为小产权房从出现伊始就是不合法的产物，就好像是计划生育之外的产物，一直没有合法的户口。
我国基本上还是城乡二元社会结构，新《物权法》规定没有登记的房屋不能上市交易，导致小产权房买卖双方都失去对房屋的权属，房产不能变成法律意义上的财产。长远看来这是一个麻烦，相关房屋应该有一定的权利空间，让农地上市，这样所有制变更时百姓利益才不会丧失。但目前来看，小产权变成大产权或是颁发使用权登记证都是不太可能的。土地管理部门无法超越《宪法》的规定，法律已经认定小产权房为不合法产物。政策法规的颁布与实施不是为某一部分人争取权利，要合乎公平、正义的原则，政策法规要普遍涉及所有人的利益。
十八、对农村村民非法建设住宅如何处理？
《土地管理法》第七十七条规定：农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。
十九、未经批准可以在公共建设用地、道路两旁建房吗？
不可以。公共建设用地是国家所有的土地，这类土地用来建设公共设施为广大群众服务，任何人不得擅自占用。道路两旁的土地在规定的界线内属于道路用地，任何人不得占用，如果未经批准而占用的，必须依法拆除，并受到行政或刑事处罚。
二十、未经批准在自家的责任田建房可以吗？
不可以。《土地管理法》规定，禁止擅自在耕地上建房、建窑、建坟、挖砂取土等。自家的责任田也属于耕地，未经批准在耕地上建房，情节严重的构成破坏耕地罪，最高刑罚是7年有期徒刑。
第四章& 案例分析
一、该案房屋赠与协议是否生效？
【案情】　　2007年，张某与妻子李某因感情破例协议离婚。根据协议约定，孩子归李某抚养，张某自愿将夫妻共有一处房产中属自己的一份无偿赠与给李某后，张某因无房居住仍住在该房内。2008年5月，李某以张某居住的房屋为其所有为由将张某赶出大门。张某遂诉至法院。
【分歧】 &&&在本案的审理过程中，关于张某对李某签订的房屋赠与协议是否有效出现两种不同意见：
　　第一种意见认为，张某将属自己份额的房屋赠与给李某，赠与合同成立并生效，即已对房屋作了处分，张某丧失了房屋的所有权，当然丧失了居住权。
　　第二种意见认为，张某在与李某在离婚协议中将属自己份额的房屋赠与给李某的行为属于赠与行为，赠与合同成立，但未生效，张某可以通过行使赠与合同的任意撤销权撤销赠与，维护其对房屋的所有权。
&&&&【评析】
　　笔者同意第二种观点，首先，认定张某与李某签订房屋赠与合同成立。根据《合同法》第185条规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同”。本案中，张某与李某在协议中约定属于张某的房子赠与给李某，并且双方在协议上签了字，所以应认定赠与合同成立。
&&&&其次，本案中张某与李某签订房屋赠与合同未生效。根据《合同法》第一百八十七条规定：赠与的财产依法需要办理登记手续的，应当办理有关手续。在本案中要使得张某赠与房屋的合同生效，则需要办理产权过户手续。但张某与李某对赠与的房屋没有办理过户手续，因此，本案中赠与合同虽成立但未生效，张某并没有丧失其对房屋的所有权。
再次，张某可以撤销该房屋赠与合同。根据我国《合同法》第186条规定，赠与人行使任意撤销权必须具备以下三个条件：第一，赠与合同已依赠与人与受赠人之间的合意而成立，这一要件是任意撤销权必须以赠与合同被确认为诺成合同为前提的必然要求；第二，赠与物权利尚未转移，即对不动产而言，赠与人尚未办理移转登记，在不动产业已交付，但未办理移转登记的情形，由于赠与物权尚未移转，赠与人仍可撤销；第三，必须是非经公证的赠与以及非具有社会公益、道德义务性质的赠与。从本案来看张某完全符合合同法规定的关于赠与人行使任意撤销权必须具备的三个条件，故张某可以撤销该赠与合同。
二、采光权是否得到保护
[案情介绍]某村村民徐甲解放初家中有一片自留地，1956年春，徐甲在该自留地内栽植了一棵柳树并生长至今。1994年春，经政府批准，该村村民徐乙规划宅基地一处并建房，其宅基地与徐甲自留地南北相邻。徐乙于1994年7月申请办理了集体建设用地使用证。徐甲所种植的柳树正好在徐乙的宅基地边上生长，由于柳树现已枝繁叶茂，影响了徐乙的正常采光，徐乙随即想对其砍伐柳树。徐乙随即提民事诉讼诉徐甲侵犯了他的采光权，而徐甲反过来提起行政诉讼，诉市政府为徐乙办理集体土地使用证不合法。&&& &[处理结果]法院经调查认定，市人民政府为徐乙颁发的集体土地建设用地使用证程序合法，手续完备，并达到了土地权属合法、四至界线清楚、面积准确的要求。徐甲所栽植的柳树座落在徐乙的宅基地边沿，并影响了其正常的采光。本着尊重历史，面对现实，方便生产生活，有利于安定团结的原则，经市法院多次调解，双方达成协议。徐乙给予徐甲一定的经济补偿，由徐乙对柳树进行砍伐，徐甲、徐乙随之自愿申请撤诉。&&& &[法律依据]1、《土地管理法》第九条：&&& “国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人有保护、管理和合理利用土地的义务。”&&&& 2、《土地管理法》第十三条：&&& “依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”　　 3、《民法通则》第八十三条：&&& “不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”&&&
三、宅基地继承纠纷的案例
1985年2月，王某的父亲以一家四口人（王某父母、王某与其妹）名义，向当地村委会申请宅基地建房。1992年王某高中毕业，考上省城的一所大学，户口随之迁出，后分配到距离家乡不远的一座城市里的机关工作，婚后在市里居住。1996年6月，王某的妹妹出嫁，户口也随之迁出，老家的住宅一直由王某的父母居住。2001年1月和2003年2月，王某的父母先后去世，老宅已无人居住。2003年8月，当地村委会通知王某，因其父母已经过世，村里按规定将其老宅的宅基地使用权收回，要求王某在规定时间里将宅基地上的附着物拆除清理，或者按规定将该处住宅卖给本村有宅基地使用权的村民，遭到王某的拒绝。王某认为其父母的房屋连同土地应作为遗产由其继承，双方争执不下，最后村委会将王某告上了法庭，要求法院判决王某向村委会返还其老宅的土地使用权。王某认为，宅基地是其父母合法所得，完全应该作为遗产由王某继承，要求法院驳回村委会的诉讼请求。
评析： 法院经审理认为，宅基地使用权作为土地使用权的一部分，当然归当地的农村经济组织（村委会）所有。宅基地使用权作为一项特殊的物权，与农民个人的集体组织成员资格紧密相关，尽管申请宅基地建房时王某户口没有迁出，而随着王某户口的迁出，其宅基地使用权资格也随之消灭，而其父母的土地使用权也因其死亡而消灭，因此无论是王某还是其父母，都不再是宅基地使用权的主体。我国现行法律规定，基于身份关系无偿从村集体经济组织获得的宅基地使用权，应作为一种特殊物权，不能作为遗产继承，因此法院判决王某将该宅基地使用权返还给村委会。
四、从本案看相邻通行关系的认定
&&&&1995年韦纪群、韦体群、韦智群便在其父韦树香调换所得的宅基地上建起了东边三间和西边二间房屋（原来中间是一条南北向的巷子），建成房屋后便筑围墙将整个院子围了起来，并在房屋中间巷子的北面开了一个铁门出入，中间巷子已作院子使用。1996年办理集体土地建设用地使用证，1997年韦体群、韦纪群也办理了集体土地建设用地使用证。2001年被告家按该村建房习惯又在其院子的南面建了一个大门从原告分得的宅基地前面通行到外面的巷子。2005年原告在位于被告家北面三队分给的宅基地上建起了一间瓦盖屋用于养猪、养蚕后，因堆在门前的粪气味难闻，相邻的村民便用水泥砖砌了一堵墙隔开，从此被告便关闭了其家北面的一个大门，改走其家南面的大门至今。
&&&&2007年5月原告家在被告家的南面宅基地上建房打地梁并用水泥砖将宅基地前面的巷子围起来。被告认为原告家在被告家的南面空地建房影响到其家向南通行出巷子，而将原告家所起的地梁、水泥砖毁坏，因此，原、被告双方发生争吵导致关系不和。日晚，大陆村三队的村民集中开会讨论韦树香户与韦树香的儿子韦勇章户宅基地的事情，但此事并没有得到彻底的解决。日，原告认为由于其家在被告家的北面还有一间住房，从现在其家在被告家南边正在起的房屋走到其家的北边住房，必须通过被告家中间的通道才能便利到达，现被告建起两道铁门及围墙，堵塞了通道，特起诉至法院请求判决被告拆除与原告相邻宅基地通道上的两道铁门大门及围墙。
&&&&本案在审理过程中，针对原告与被告之间是否构成相邻通行关系存在分歧。一种意见认为，双方房屋相邻，且原告所有的一处养殖瓦房脱离主宅基地，位于被告房屋的北面，构成相邻通行关系。另一种意见认为，原告现居住地宅基地证件不齐全，不符合相邻关系构成要件。笔者同意第二种意见。
&&&&法理评析
&&&&第一、原告主张的通行权利不符合相邻通行权的构成要件。《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神、正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。”本案中，现在原告家在靠近被告家南面正在建房的一块宅基地四至为，东面是巷子接韦树玉兄弟，南面是巷子，西面是巷子濒临水利圳，北面接韦体群。原告主张现在建房的这块宅基地已办有使用证，但原告韦济东提供的韦济东户集体土地建设用地使用证的宗地图四至为，东面是巷子接韦树珍（真）户，南面接韦济明（名）户，西面是巷子濒临水利圳，北面是空地。这与现在原告建房的这块宅基地的现场勘查情况不符，故此证并不是现在原告正在建房这块宅基地的使用证。
&&&&因原告家靠近被告家北边的一间住房和南边正在建房的一块宅基地至今都没有依法办理有《集体土地建设用地使用证》，相邻权的主体资格尚未明确，原告主张的通行权利不符合相邻通行权的构成要件。
&&&&第二、目前被告的院落并不妨碍原告家的正常通行。自1995年被告建房屋及围墙和两道大门至2007年5月，被告家北面的住房都有通道出入，而被告家中间的巷子多年来已变为被告家的院子而不再作通道使用，也不是历史形成之道。而从原告现在建房的宅基地的地理位置来看，这块宅基地的南面、西面和东面都接巷子，出入非常方便，被告家中间的巷子（现在是院子）并非必经之道，故被告家围筑院子及建大门，并没有妨碍到原告家的正常通行。根据我国《民法通则》第83条的要求，我们对邻地通行权一般应选择最为经济合理的路线。因此，原告提出的诉讼请求，理由不成立，法院不予以支持。
五、王爱英与李保生宅基纠纷强制执行案
原& 告：王爱英，女，37岁，河南省滑县人，系中国人民解放军八六三六四部队服务社会计，住郑州市二七区文化里７４号。　　被& 告：李保生，男，54岁，山西省陵川县人，系郑州市挂面厂党支部副书记、厂长，住郑州市二七区文化里７３号。‘
　　原告王爱英与被告李保生系隔壁邻居。１９８０年５月，王爱英经郑州市二七区建设科批准，在文化里７４号自己房屋原基础上，翻修北屋２层６间，其后墙临李保生院。李保生提出家中有妇女，生活不便，不让王爱英在后墙开窗户。后经街道居委会和区建设科调解，双方达成协议：王爱英在后墙楼下东间留一小窗户；李保生修建新房时，南墙在原基础上紧靠王爱英房屋的后墙直上建筑，后墙也不准留窗户。１９８０年６月，李保生申请建房，经批准并领取了许可证。但是，李未经建筑部门查线、定位，便私自动工，违背了建筑许可证关于“查线后施工”的规定。同时，李保生又未同王爱英协商，将原协议盖南房改为盖西房，并紧靠王爱英后墙挖地基，造成地基重叠，影响王爱英的房屋安全。王爱英阻止其施工，李不听。二七区建设科多次告知其停工，李仍不听，遂将建房许可证收回，让其等候处理。李保生仍继续施工。王爱英的爱人程学岭进行制止，李保生将其打伤。为此，１９８０年７月１５日，王爱英向郑州市二七区人民法院提起诉讼。　　二七区人民法院受理该案后，在查明事实的基础上，通知被告李保生先行停工，待后处理。李保生对人民法院的通知，置之不理，抢行将房盖成，而且将其房沿压在王爱英的楼顶花沿上，致使王爱英的楼房地基承受压力过大，造成墙壁裂缝，房屋漏水。据此，二七区人民法院对该案公开审理。经审理认为：被告李保生不按区建设科批准的建房许可证关于“查线后施工”的规定建房，而且在发生纠纷后，不接受建设科的处理意见，抢行盖房，实属违章建筑的行为。上述违章行为，建设科和原告曾多次制止，被告不听劝阻，将原告房沿垒入自己房沿内，并打伤原告的爱人程学岭，侵犯他人权益和人身权利。１９８０年１１月２５日，根据国家政策，判决被告李保生应将违章建筑的西屋南山墙拆除，向北移５０公分，并负责修理原告房屋墙壁裂缝、解决漏水问题；赔偿程学岭被打伤住院医疗费１６．１４元。　　李保生不服一审判决，以建房有许可证，不属违章；盖房紧靠王爱英房屋的后墙，系执行双方协议为由，向郑州市中级人民法院提出上诉。　　郑州市中级人民法院受理该案后，全面审查了一审人民法院认定的事实和适用的政策，认为原审判决认定的事实清楚，证据确凿，程序合法。至于被告上诉称“建房有许可证，不属违章”，经查，李保生建房虽经区建设科批准，并发有许可证，但许可证上明确地写着“经查线后施工”，但李保生不经区建设科查线，竟擅自动工。之后，原告、区建设科和一审人民法院告知李保生停止施工，待后处理。李不仅不听，还擅自变动许可证确定的南屋一间和楼梯的位置，而且还打伤当事人。这显然是违章建筑和侵犯人权的行为。被告上诉称靠王爱英房屋的后墙建房是“执行双方协议”的问题，经查，原协议虽有“李保生建房时南墙在原基础上和王爱英房屋的后墙从东山墙到西山墙，墙靠墙直上建筑”的话，但原协议说的是李保生建南屋的情况，被告私自改为建西屋，事先又不与王爱英协商，并将自己房的基础压在王爱英房的基础上，损害了王爱英房的安全，这显然是被告自己违反了原协议。　　据此，１９８１年９月１９日，郑州市中级人民法院终审判决：驳回上诉，维持原判。　　李保生对郑州市中级人民法院的终审判决不服，向河南省高级人民法院申诉。　　河南省高级人民法院对李保生的申诉，经过复查，于１９８２年７月１３日发生通知：申诉无理，予以驳回。　　李保生不服河南省高级人民法院驳回申诉的通知，又拒不执行原一、二审人民法院的判决，向最高人民法院申诉。　　最高人民法院对李保生的申诉，经派员到现场察看和调查后，认为李保生建房侵犯了王爱英的合法权益，河南省高级人民法院驳回其申诉的通知是正确的。１９８３年３月２８日，依照《中华人民共和国民事诉讼法（试行）》第一百五十八条第二款的规定，通知李保生，驳回申诉。　　为了维护法律的尊严，保护原告的合法权益，１９８３年７月３日，二七区人民法院依照民事诉讼法（试行）第一百七十七条的规定，由院长签发公告，限令李保生在１０日内，必须执行人民法院的判决，如逾期不执行，将依法采取强制执行措施。　　公告届满，李保生不执行人民法院的判决。７月１３日，二七区人民法院依法强制执行。依照民事诉讼法（试行）第一百七十七条第三款的规定，请辖区公安派出所、街道办事处、居委会、区建设科和被告所在单位派人到场。执行员组织工程技术人员及工人，将被告已建的山墙拆除，并北移５０公分。７月２０日执行完毕。强制执行共用工料费７６５．８５元，全部由李保生承担（李保生已将工料费如数交二七区人民法院）。　　１９８６年５月２３日，最高人民法院审判委员会第２５９次会议依照《中华人民共和国人民法院组织法》第十一条第一款的规定，在总结审判经验时认为：发生法律效力的判决、裁定和调解协议，当事人必须执行。李保生与王爱英宅基纠纷一案，在人民法院判决发生法律效力后，李保生对判决不服，可以申诉，但不能停止判决的执行。李保生在申诉期间，拒不执行人民法院的判决，是违反法律规定的，在这种情况下，二七区人民法院为了维护法律的严肃性，保护当事人的合法权益，采取强制措施执行判决，体现了严肃执法的精神。
第三章 我国农村宅基地的现状
及存在的问题
我国农村宅基地管理直接涉及农民切身利益，是关系农村社会稳定和经济发展全局的大事，始终是基层土地管理的重点和难点。近年来，各地积极探索加强宅基地管理的政策措施，宅基地管理逐步走向规范，秩序明显好转，地方法规制度建设成效较为显著。但目前中国农村宅基地在用地及管理上，仍存在分布零散，点多面广，户均占地面积大，宅基地管理粗放等现象。具体表现为：
2.1　村庄建设用地规模总量大，扩张快，集约、节约用地潜力大　据国土资源部显示，截至日，全国村庄用地2.48亿亩，当年新增村庄建设用地38.20万亩，村庄建设用地总量呈不断增长趋势。但中国农村人口在不断减少，农村建设用地规模不降反增，农村人均居民点用地185m2，远远超过国家标准，农村宅基地利用粗放，集约、节约用地潜力大。
2.2　宅基地需求总量下降，新增宅基地呈递减趋势　随着土地使用制度改革的不断深化，土地用途管制制度以及农用地转用制度的严格执行，各地宅基地管理法规制度的不断建立和完善，以及土地集约高效利用，城镇化和城市化进程的加快。农村人口向城市转移以及城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的开展，宅基地需求总量大大减少。同时，因为积极推进中心村建设，加快了“空心村”改造，使得新增宅基地比例也相应地下降。
2.3　宅基地流转日益活跃，但表现出明显区域差异　随着我国城市化和工业化进程的不断加快，人口向经济发达地区聚集。城郊结合部宅基地流转空前活跃，但流转活跃程度及流转方式都表现出明显的区域差异。主要表现为：近郊较远郊更为活跃，离城市中心距离越近流转越活跃；工业区、农场周边的宅基地流转较为活跃；同时近郊主要是以宅基地和农宅的短期租赁形式进行流转，远郊且风光秀丽区域主要是长期租赁及宅基地和农宅买卖形式进行流动。
2.4　基础设施的建设滞后，建筑规划控制不严，导致农村居住环境较差，视觉效果低下。（1）村内配套不足。农村的基础设施是与原来低密度的建筑和低密度的人口相适应的，现在由于人口的增加和大量外来人口的入住，以及小企业的开办，使得给水、排水、道路、交通、电力、邮电通讯等基础设施严重不足，导致污水横溢，垃圾乱倒、蚊蝇丛生，空气质量较差。此外，由于村内道路既狭窄又杂乱无章，造成出入不便。（2）建筑式样、立面等规划控制不严。到现在为止，大多数村庄都还在延续过去的风俗，坚持“单门独院”的建房格局，形成地表和空间的浪费，受利益的驱动，村民的住宅尤其是“城中村”往往尽可能占用公共空间，形成“一线天”、“握手楼”、“贴面楼”等独特的风景；同时，这些缺乏统一规划的凌乱建筑，形成不了统一连续的街景立面，视觉环境很差。（3）外部大配套尚需进一步完善。由于政府财力相对分散，使基础设施投入捉襟见肘，配套尚不完善。如部分主城区与行政村之间交通道路计划尚未实现，环境基础设施建设相对滞后，环境污染治理任务十分严峻。居民点布局混乱，村容较差　个体上表现为占地规模大, 村内结构疏松, 布局混乱, 占用耕地较多, 环境质量低劣。多数村庄建设缺少科学合理的总体规划, 村庄的数量、规模、平面布局、空间结构、功能组合都缺少科学性, 村庄建设不能合理控制和正确引导, 更不具有任何约束力和内控力。
2.5　用地行为违法多　选址的盲目性、未批先占、少批多占和不批亦占用，土地审批不合法、一户多宅、一户占用多处房屋，这严重地违反《土地管理法》第62条和第81条的规定, 在干部、群众中造成了很大的负面影响。
目前，农村宅基地管理中主要存在着四类违法现象：一是未经批准擅自占地和采取欺骗手段骗取批准宅基地；当前，有绝大多数农村宅基地没有经过国土管理部门批准，只向村委交了宅基款，拿着一张收据就开工建房，或者采取隐瞒已有房屋、虚报家庭人口、变更户籍等欺骗手段骗取批准宅基地。二是非法转让宅基地，利用集体资产进行隐形交易；法律规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租……”、“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，一律不予批准”，在我区的土地信访件中有很多是反是部分村民通过不正当的手段取得了两处甚至多处宅基地，然后将宅基地倒手转让，从中非法获取暴利。这种现象尤其在宅基地比较紧张的县城区和城镇郊区比较突出，无形中建立了土地隐形交易市场，即影响了宅基地管理，也给社会造成了许多社会不安定因素。三是超面积占地、擅自改变农村宅基地用途现象时有发生；法律规定“城镇郊区和人均耕地六百六十七平方米以下的平原地区，每户耕地不得超过一百三十四平方米”，而在实际操作中，每户都大大超出了批准面积。在平原农村，为了方便农具存放，建房通常习惯“房院一体”，房子主体建好后，紧随着就拉围墙、圈院落才算是一个完整的住宅，而院落部分基本都是超面积占地。由于国家对农村宅基地实行无偿供应，一部分村民就钻法律的空子，擅自将这些大院落改造成小型作坊、养殖场、商业房、小饭店等，严重改变了农村宅基地用途，免交了集体建设用地用偿使用费，造成国家资产的损失。
这中间还存在一个尖锐的问题，也是当前土地管理中非常棘手的问题，违法占地处理难的问题。《土地管理法》规定，违法建筑必须无条件拆除或收回，而法律赋予土地管理部门的执法权力就是单一的制止权，按照法定程序处罚、申请法院执行，还得需要很长的时间，期间违法建筑已成规模，这时候再去执行，群众抵触情绪极端强烈，它必定牵扯着农民的经济利益，土地部门和法院也不忍心看着老百姓的心血白费。所以，拆除违法建筑物显然是不现实的，因此，对违法占地行为，必须采取合理有效的行政、经济和法律手段综合处理。
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