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我房子写我公公的名字,怎么转我老公名下
提问者：| 浏览次数：39次 |问题来自：武汉
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回答 共2条
13:36|来自：武汉
继承或者过户
房天下网友
13:23|来自：武汉
必须你公公自愿,如果没有多的弟兄姊妹,那就是你的了
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文明办网文明上网 举报电话：010- 举报邮箱：方益琴 、第三人方力强诉义乌市人民政府土地确权行政争议案
――浙江省金华市中级人民法院()
方益琴 、第三人方力强诉义乌市人民政府土地确权行政争议案
浙江省金华市中级人民法院
行政判决书
（2004）金中行初字第31号
原告方益琴（曾用名方亦琴），男，日出生，汉族，下岗职工，住武义县交道镇杨家东莹社区东区1幢212室。
委托代理人麻侃，浙江泽大律师事务所律师。
被告义乌市人民政府，住所地：义乌市县前街21号。
法定代表人吴蔚荣，市长。
委托代理人王恒龙、朱瑾，义乌市国土资源局干部。
第三人方力强，男，日出生，汉族，农民，住义乌市稠城街道草塘沿村。
原告方益琴因土地确权行政争议一案，向本院提起诉讼。本院于日受理后，依法组成合议庭，于日、6月7日两次公开开庭审理了本案。原告方益琴的委托代理人麻侃，被告义乌市人民政府法定代表人的委托代理人王恒龙、朱瑾，第三人方力强等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告义乌市人民政府给第三人方力强颁发的证号为义集建（1994）字第15329号集体土地使用证，该证载明：土地使用者方力强，土地座落于义乌市稠城街道草塘沿村，土地面积90.70平方米，其中建筑占地86平方米。土地四至：东本户墙外为界靠宅基，南本户墙外为界靠樟德户屋，西本户与力翰户墙中为界，北本户与樟南户墙中为界。
原告起诉称，土改时，方朱太和母亲王美球、妻子余菊、儿子方章庭、儿媳王宝翠、孙子方益琴、孙女方文彩在义乌市稠城街道（原宗宅乡）草塘沿村共同取得房屋五又四分之三间。现王美球、方朱太、余菊、方章庭、王宝翠均已去世。遗留房屋从未进行遗产分割。原告方益琴是共有权人，同时对父母等被继承人遗产依法享有继承权。原告与第三人系兄弟关系，现发现第三人单独申领了其中地号为33-15-01-210的一间房屋的土地使用证。原告认为，被告失于审慎调查的颁证行为侵犯了原告的合法财产继承权。为此，特提起行政诉讼，望判如所请。
原告在规定的期限内向本院提供的证据：
1、（2003）金政复字第129号行政复议决定书，证实本案已经复议的事实。2、土地房产所有权证存根、土地房产清册，证实土改时，方朱太户由户主方朱太、母亲王美球、妻子余菊、儿子方章庭、王宝翠、孙子方益琴、孙女方文彩等人参加土改的事实。3、土地使用权登记证明，证实被告的具体行政行为的内容。4、义乌市稠城街道草塘沿村委会证明，证实原告的家庭人口情况及方章庭、王宝翠的死亡时间。5、方贤荣、方文湘、方力翰、方文彩等放弃本案实体权利的证明及四人的身份证复印件。
被告义乌市人民政府答辩称，讼争的宗地座落于义乌市稠城街道草塘沿村。1990年12月，由第三人申请土地登记，申请登记的权属依据为义乌市城乡居民分家契约复录件和原义乌市福田乡草塘沿村村委会证明。同月，由义乌市土地管理局组织了地籍调查，并经土地管理机关审核，报经义乌市人民政府批准，颁发了集体土地建设用地使用证，登记面积为90.70平方米。而且颁发该宗地的土地使用证十余年来从未有人提出过异议。因此，该宗地登记的事实清楚，证据确凿，适用规范性文件正确，符合当时有关法规、政策的规定。本案的原告和第三人均认为上述房产未进行有效分割的说法与事实不符。依据义乌市城乡居民分家契约复录件的内容，原告与第三人已经在日进行了分家，并且标明了房屋的数量、座落、见证人和写契人。原告和第三人为了能够实现自己的利益最大化，弄虚作假，企图采取不正当手段骗取国家财产。请求法院维持被告的具体行政行为。
被告在规定的期限内向本院提供的证据：
1、土地登记审批表，证实本案讼争土地在申请土地登记时已经被告审批的事实。2、地籍调查表，证实被告对该土地进行地籍调查的事实。3、土地登记申请书，证实本案讼争土地由方力强作为土地使用者向被告申请土地登记的事实。4、义乌市城乡居民分家契约复录件，证实方力强对讼争土地上的部分房屋是经日分家取得的事实。5、义乌市草塘沿村村委会证明，证实讼争土地上房屋的权属来源情况。6、1989年国家土管局颁布的《土地登记规则》第七条的规定。
第三人方力强辩称，发证是错误的，请求法院撤销。
法庭审查时，原告对被告提供的证据1，认为土地登记审批表的初审意见一栏内，没有权属来源的记载。对证据2，认为权属调查记事和调查员意见一栏内载明，登记土地上的房屋属祖传和批建与事实不符。对证据3，认为批准用地机关是村委会，村委会没有批准用地的权利，申请者提供的权属证明材料及申请理由写明：“该户地系祖留无纠请登记。”该记载与客观事实不符。备注栏内载明由村委会批建是错误的，村委会无权批建房屋。对证据4，认为这份证据只是复印件，不具备证据的形式要件，复录件内容与分家约内容是否一致，未经当事人确认，即使存在分家约，这分家约的内容也侵犯了原告的合法权益。对证据5，认为村委会是一个单位，不具备出具证明的主体资格。对证据6，原告对被告提供的法律依据本身无异议，但被告作出的颁证行为是违法的，根据《土地登记规则》第七条的规定，被告对土地的权属问题并没有查实，被告的颁证程序应属违法。第三人对被告提供的证据均无异议。被告对原告提供的证据1无异议，对证据2的真实性无异议，对关联性有异议，认为该证据上载明的房屋四至与讼争宗地的四至不一致，讼争的土地是否属同一宗地不清楚。对证据3无异议。对证据4，认为原告对我们提供的村委会证明以村委会不具备出具证明的主体资格为由提出异议，故对这份证据被告也不予认可。对证据5，被告无异议。第三人对原告提供的证据均无异议。
经庭审质证，本院认为被告提供的证据1一5，是被告给第三人颁发土地证的地籍档案材料，该档案材料中的分家契约复录件是第三人方力强对祖遗房屋进行土地登记的权属依据，由于该证据不能证实原告方益琴同意该分家事实，且第三人方力强申请土地登记时也未提交分家约的原件，本院对分家契约复录件这一证据，不予采信。故被告的地籍档案材料中以祖传为由对本案讼争的一间楼房给第三人方力强颁发土地证的行为，本院不予支持。对被告提供证据1一5，本院不予采信。对证据6，是有关规章的规定，原告代理人认为被告在颁发土地证过程中没有按照有关规章办理发证，其异议成立。原告代理人提供的证据1、5，被告及第三人均无异议，本院予以采信。原告提供的证据2，是土改时的土地证和土地清册，被告及第三人对该证据的真实性均无异议，该证据符合证据的“三性”要件，被告的异议不能成立，本院对该证据予以采信。证据3，是具体行政行为的内容，因被告颁证行为不合法，对被告的颁证行为，本院不予支持。证据4，是原告的家庭成员情况，该证据的内容符合客观事实，本院予以采信。
根据上述予以采信的证据，本院确认，原告方益琴的父亲方章庭与母亲王宝翠生育四子二女，分别为：原告方益琴、次子方贤荣、三子方力翰及第三人方力强，女儿方文彩、方文湘。土改时，原告方益琴的祖父方朱太和祖母余菊、曾祖母王美球、父亲方章庭、母亲王宝翠、妹妹方文彩在义乌市稠城街道（原宗宅乡）草塘沿村共同登记取得楼房三又四分之三（其中四分之三间属共用部分面积）间，平房二间。其中楼房一间，已由方章庭出卖他人，两间平房已被拆除。现留下的两间楼房由第三人方力强及方力翰管理使用。王美球、方朱太、余菊、方章庭、王宝翠均已去世。方贤荣、方力翰、方文彩、方文湘均表示放弃本案的实体权利。
1990年12月，第三人方力强对自建的两间楼房及一间祖遗楼房，向被告义乌市人民政府申请土地登记，被告受理申请后，经地籍调查、审核后，于1994年1月给第三人方力强颁发了（1994）义集建15329号集体土地使用证。原告不服被告颁发给第三人的集体土地使用证的行政行为，向金华市人民政府申请行政复议，金华市人民政府于日作出维持被告发证行为的行政复议决定书。原告仍不服，向本院提起行政诉讼。
本院认为，本案讼争土地上的其中一间楼屋，属原告及父母、祖父母在土改登记取得，第三人向被告申请土地登记时，仅提供原义乌市草塘沿村委会的证明及分家契约复录件，用以证明其所申请登记土地上的一间楼房属祖遗分家取得，另二间房屋属批建所得，但其并未提供原告方益琴对土改取得的一间楼房放弃所有权及继承权的证据材料，故被告为第三人颁发的集体土地使用证，属颁证事实不清，证据不足，本院依法不予支持。原告诉称被告给第三人颁发的集体土地使用证错误的理由成立，本院依法予以支持。据此，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目之规定，判决如下：
撤销被告义乌市人民政府于1994年1月给第三人方力强颁发的义集建（1994）字第15329号集体土地建设用地使用证。
一审案件受理费3231元，其他诉讼费150元，合计人民币3381元。由被告义乌市人民政府负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。
长： 唐志军
员： 张昌贵
代理审判员： 贺利平
间： 二○○四年六月七日
员： 金映雪
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土地确权 唤醒三农“聚变”
作者：来源：中国证券报
　　土地是农民最根本的财产，如何盘活土地资源唤醒“沉睡资本”，关系到亿万农民切身利益。目前，全国各地正在紧锣密鼓开展农村土地确权登记颁证工作，中国证券报记者赴农业大省江西深入调研时发现，确权工作遇到了测量技术相对不足、人员经费紧张等问题。专家表示，农村土地确权工作是“啃硬骨头”，对疑难问题应对症下药，依据法律和政策，充分尊重农民意愿，把证颁下去。　　合作社主动确权体现改革期待　　在“挖掘机之乡”江西广丰县，横山镇廿三都百余户村民3年前组建了一家种养专业合作社，以种植当地特产马家柚为主。　　颇具特色的是，该合作社除现金参股外，也可以土地参股。合作社规定有田农户可按每亩1.6股折合用田参股，无田按每股500元以现金参股，目前以田参股有120亩，约占总股本30%。　　廿三都种养专业合作社理事长李良忠表示，起初部分农民有顾虑，也有因为资金问题而欲以土地参股，为此合作社决定在不改变土地承包经营权和收益权的基础上吸收农户土地或资金入股，将土地合理流转，提高土地利用率和产出率。　　但在具体操作中，土地参股遇到了难题，特别是评估作价。李良忠告诉本报记者，当年马家柚已经种下去，但对一亩田到底折合多少股的问题令大家头疼，讨论了数个月后最终由社员大会表决，决定按每亩1.6股折算。　　“因为马家柚生产周期一般是5年，陆续投入要1000元，也意味着每股1000元，而5年的农地租金约为1600元，因此以农地参股就按每亩1.6股计算。”李良忠说，次年再以土地入股的还要进行折扣，按照30年土地承包期限比例类推，具体算法是花了心思的，特别是5年以后，还要衡量现金和田地入股会不会悬殊太大，再进行调整。　　据了解，该合作社入社农户会在土地经测量后和合作社签订参股协议，目前农民手上还没有股权证，仍以台账为主。但未经确权的土地权属是否清晰？未来发生纠纷时，农民土地的财产性权利能否得到法律保障？仍是问题。　　在江西铅山县的紫溪乡，“国家级示范社”紫文蔬菜合作社理事长童小瑞告诉本报记者，合作社530户社员均以现金1万元参股，2011年以来每年每股分红均超过2万元，起初也考虑过农民以土地参股，但农民土地难以估价，另外由于没有确权发证，土地入股也没有具体凭证，在分红时恐引起纠纷，而后便搁置了。　　土地是农民的命根子。考虑到这些问题，广东在探索发展土地股份合作时就明确要求，地方在搞土地股份合作社、发展农业适度规模经营中，农户需要入社的，要先确权确地后再加入。　　土地“数字迷局”弊端突出　　确权相当于给农地发一本“身份证”，证上包含农村土地承包经营权人姓名及基本情况；农村土地承包经营权证名称和编号；期限和起止日期；发包农村土地的集体经济组织名称、土地区位(坐标)、土地面积、土地用途；以及农村土地承包经营权变动情况等信息。　　农村土地确权，不是为了确权而确权，其目的在于盘活农村土地，推进有序流转和经营，培育新型农业经营主体，解决未来“谁来种田”、“怎么种田”的问题。　　对于铅山县这样一个以农业为主的县来说，农村土地是农民拥有的最珍贵的集体资产。然而，作为县农业局局长，曾广恒对自己的“家底”却心里没数。　　“全县耕地面积有三个数字。”曾广恒告诉本报记者，计税面积是28.8万亩，粮食直补面积是33.4万亩，国土部门测绘面积46万多亩，到底以哪个为主也说不好。　　不止铅山县存在“数字迷局”，全国耕地面积也一样。2013年底，第二次全国土地调查结果显示，我国耕地最新数据为203077万亩，比原来掌握数据增加2亿亩。　　一般认为，我国适宜稳定利用的耕地也就是18亿亩多，也就是常说的“死守18亿亩耕地红线”。业内人士表示，国土部门一般按航拍照片图斑加实地核查得出数据，而其他统计部门的数据，是按承包面积、计税面积、当年土地增减数综合计算得来的，但这些数据分别的来源并不准，因为不是实有面积。　　据本报记者了解，土地承包之初，因丈量方式简陋和土地肥瘦折算亩数而导致计税面积与实际面积不符；第二轮土地承包期间为了少缴农业税，一些农民和地方故意瞒报、少报土地面积。　　“确权登记以后，重新航拍、现场实地勘测，对掌握全县耕地资源有了更充分的证据，对全国来说，为将来国家宏观决策提供第一手资料。”曾广恒说。　　确权是手段而不是目的，盘活土地，唤起沉睡的巨量资本才是真正的目的。按照《物权法》要求进行确权登记颁证，能够赋予农村土地承包经营权的用益物权权能，为农民通过入股、抵押、担保和流转等形式，增加财产性收入打通渠道。　　过去，农村土地和房屋囿于集体性质不能抵押，农民贷款只能走联户担保，门槛高、利率高成为最大障碍。曾广恒表示，以后农民土地有了权证，可以和城市居民的房产一样到银行融资抵押贷款。　　“做好确权工作后，要有序推进经营和流转，如果土地确权工作没有做好，土地确权就会乱兵上阵。”曾广恒说，应在确权基础上推进增加农民财产性收入试点，盘活农村集体资产，让农民通过壮大集体经济增收致富。　　在这次确权中，也出现了一些难题，比如实测土地面积与承包合同及原来的经营权证书记载有出入。就此，铅山县的办法是，对二轮合同面积因地块等级不同折亩计算的，要在登记簿“承包地块情况”的“承包第二轮合同面积”栏注明，对出入较大的要对土地地籍草图进行审核，在村、组进行公示，公示无异议的，对能确权等级，经营权证只填写实际测量的面积。　　南方丘陵地区，土地细碎是普遍情况，难上加难。对此，贺雪峰认为，不仅南方地区地块细碎，而且农村正在出现人地分离的情况，即有承包权的农户进城了，而留村种田农民却不得不面对更加支离破碎的耕地难以耕作。　　对于确权中的问题和难题，一些研究农村土地政策的专家表示，为了盘活农村土地，确权总体来说是好事情，但要充分尊重农民意愿，不能引发农村社会矛盾。　　土地确权须有更深层次配套　　记者调研过程中，一架无人机在铅山县永平镇上空翱翔，仅数小时，就将土地实际面积、空间位置等重要测绘数据采集归来。　　“大部分航拍面积超过原承包面积。”负责测绘工作的铅山县农业局副局长王建华告诉本报记者，10天左右就可以完成全县18个乡镇土地航拍工作，精确采集重要外业测绘数据后再进行现场指认田块，保证数据的准确性。　　从2008年开始，中央一号文件连续6年提出开展确权登记试点和扩大试点的要求。去年，中央一号文件更是明确提出：“用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作，妥善解决农户承包地块面积不准、四至不清等问题”。　　本报记者在调研时也发现，确权工作也遇到了部分农民与基层干部对确权工作认识不到位，测量技术相对不足、人员经费紧张等难题。　　在铅山县紫溪乡，一位女性村民就向记者表示了担忧，问为什么要确权登记，是不是只为了土地流转？以后家庭增加人口了还能不能调整田亩？　　这个问题在确权工作中较为普遍。在土地二轮承包后，中央明确承包土地“三十年不变”，由于出嫁、娶媳妇、分家等因素，少数农民要求重新调整承包地，给这次确权工作也带来一定的困难。　　与本报记者同行调研的另一位铅山县农业局的副局长回答道：“至于调田，以后在村民小组同意的情况下，村民还可以进行调田。此次确权是为了明确合法的财产权利，并不只为了流转，就好比在城里买房，如果没有房产证是不行的，但是颁发房产证就是为了卖房吗？不是这样的逻辑。”　　不过，贺雪峰认为，农民先调整田地面积再确权的要求是完全合理的，目前国家政策上模糊了30年土地承包到期后是否再调整土地这一重大问题，以至于农民合理担忧，现在确权了，今后长久不变，自己利益受损，因此要求先调地再确权，这是合理的。　　其次，是技术性难题。土地的形状千奇百怪、各种各样，有平原、丘陵、山地等，要真正把它测量准确、没有异议需要很大的工作量。　　“另外，各级财政短期内筹措资金压力大。”上饶市农业局农经管理科相关负责人告诉记者。按照30元/亩左右的预算，整个上饶市农村确权工作需要近1.3亿元财政经费，给部分县(市、区)财政带来了不小压力。　　目前，全国农村土地确权工作正在如火如荼进行。专家表示，农村土地确权工作是“啃硬骨头”，对疑难问题应对症下药，依据法律和政策，充分尊重农民意愿，把证颁下去，如果证颁不下去，就是做表面文章，确权工作也就落了空。　　土地确权只是万里长征的第一步，多位基层领导干部均对本报记者表示，在加快推进农村土地确权工作的同时，还应该出台相关配套政策，特别是加快农村金融改革和城镇化建设，推进构建新型农业经营体系，实实在在为农民办事，促进农民增收。　　原中国科学院农业政策研究中心副研究员、中国人民大学农业与农村发展学院教授仇焕广在接受本报记者采访时表示，要盘活农村土地，解决农村融资难问题，光靠土地确权还不行，一方面对一家一户而言，仅有的三五亩地即便确权后也难从银行贷到多少款，国家应尽快对农村宅基地进行确权，并从农村金融体制上，放开农村土地和宅基地进行抵押的限制。　　仇焕广建议，要真正纾解农村融资难问题，现有土地承包经营权期限必须延长，因为目前很多农村土地承包期限只有十几年，即便一年一亩地租金500元，总体融资额度不大，要想把农村金融搞活，还是要把农村土地承包经营权期限延长，比如60年、90年，因为目前中央对土地承包经营权“长久不变”的提法是一个不确定的时间概念，此外下一步还需对《担保法》等相关法律进行修订，解除对农村土地、宅基地进行抵押贷款的限制。解除农民后顾之忧　　金秋季节的昏黄夜幕下，牛山村不少农民在忙碌着。这是江西省上饶市位于赣闽交界的一个小村落，村里有几百户农户，多数青壮年都外出打工，留下的多是老人、妇女和儿童，和中国大多数农村一样，不少土地被撂荒。　　尽管紧靠着一条能通往上海的高速公路，但这里仍然比较贫穷，村中没有到城里务工的农户大多数过着自给自足的生活，仍然靠勤劳的双手来耕种三五亩地，农作物也很单一，除了稻子，只种些蔬菜、甘蔗或是油菜。　　四十岁出头的顺强，前些年也在外面打工，今年选择了回家种红芽芋，并从其他在外务工的农户家中租来了十几亩地。　　“如果种稻子，一亩田一年纯利不超过一千元，就算种十亩也只有一万元，打工三个月就能赚到。”顺强说，再继续种稻子肯定是不划算的，碰上不好的年头种田还得赔本。　　如今种田，为了达到高产，必须投入一定量的农药、化肥，而这些生产资料的价格，在过去数年都一直跟着中国的物价在涨。　　顺强赶上了好年辰，红芽芋产量高，价钱又好，除去化肥、人工等费用，一亩地还可以净赚三千元，算下来今年也赚了近六万元。“比再出去打工好，还能照顾家庭”。　　心里美滋滋的顺强打算继续干下去，但也有些忐忑，租来的田明年还能不能续租？　　其实，不只是牛山村，农村普遍存在一个现象：很多外出打工的农民，宁愿让田荒了也不肯租出去，即便租，也只是一年、两年的短租。　　“今年租明年又不给你的情况多得是。”顺强心里也清楚，很多外出务工的农民也担心哪天外面不好混了，可能也要回农村种田，生怕失去土地，即便它带不来什么财富，但至少可以饱肚子。　　和顺强一样，在十里外的文山村，很多“种芋大户”都有这样的担心。这个村所在的紫溪乡被誉为“中国红芽芋之乡”，几乎所有村民都加入了合作社，并且拿出1万元入股合作社。　　“不用愁销路，还能分红，自己种自己得。”文山村的一位童姓村民说，村里多数农民都到外村租田，差不多都种了二十亩左右，除了自己的利润，还能得到合作社两万元分红。　　在牛山村的一家小店的外墙上，七八张《石塘镇农户承包地登记基本情况调查摸底汇总表》贴在上面，上面填着户主姓名、家庭人口、原承包面积等信息。白纸黑字的表格上都有村民们的签名。　　从今年4月开始，江西全面启动了农村土地确权登记颁证工作。形象地说，就是给农民手上的土地发一本“身份证”。这本“身份证”给农民吃了一颗“定心丸”，不论何时，都保证了自己拥有的土地承包经营权。　　众所周知，家庭承包是从联产承包开始的，当时农村为了保证“交足国家的、留足集体的”粮食等农产品，普遍存在以产量最高的农田作为标准图，其他的耕地采取折扣方式以多顶少，即1.2或1.5实际亩折扣为1标准亩，据此承包给农户。　　但现实中，农民虽然拥有土地承包经营权，却没有一纸证明，以致难以通过入股、抵押、担保和流转享有用益物权权能，也就是财产性权利。　　土地是中国农民的命根子，土地权属不清，谈何权利？　　十八届三中全会指出：稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。　　随着类似文山村中农业专业合作社等新型农业经营主体的出现，更多的问题逐渐凸显。　　“土地确了权，外出务工的农民也就不用担心了，如果租田可以稳定一些，比如五年十年，这样就可以来做统一管理和规划了。”上述童姓村民说，一旦确权，流转来的土地也可以拿去抵押贷款，解决资金困难。　　“如果这样的话，以后还能分田吗？”尽管以后土地（经营权）转包更方便，但顺强也担心，随着家中人口增多，土地确权后，村里的田就再难调整了。　　这种担忧不无道理。一些基层干部对此解释，当前确权是为了明确权属关系，盘活土地，对于调田，并非确权之后就不能再调，若村民小组讨论决定分田，要充分尊重农民意愿，在分得好的情况下，是可以调的。　　从古至今，农村的一切问题根源都在于土地。按照政府的政策设想，土地确权既可以还权赋能，还能有效解决大量农村劳动力进城后谁来种地的问题，改变落后的一家一户的“小农模式”，促进种田大户、合作社、家庭农场等新兴农业经营主体的发育、壮大，并有利于现代农业的发展，保障13亿中国人的吃饭问题。　　中国农村产权改革的枪声已经打响。土地确权是一项基础性的工作，做得好，可以为后续农村其他产权改革提供经验，做得不好，不仅会留下后遗症，还会带来更多的对三农发展不利的因素。
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