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-株洲晚报数字报刊
第T03版：百亿神农城
株洲晚报数字报刊
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坐落株洲政治中轴线顶端，众多职能机构错落环布
神农城：传递株洲最强劲的心跳
▲ 神农城周边，众多政府职能机构错落环布。图为与神农城一路之隔的市委机关办公楼 记者 汪成 摄
制图：胡兴鑫
&&&&记者&苏静&&&&核心&&&&提示&&&&历未历之境，逐非凡梦想。株洲，这座火车拖来的青春大城，正保持着少年般的冲力不断前进，从版图上更是如此——以全市核心职能部门迁移为风向标，近年来整个城市正不断拓展。而从株洲大桥西段起，一条颇具分量的政治中轴线正传来城市最强劲的心跳。&&&&坐落在这闪耀中轴线的顶端的正是全新打造的神农城。以其为原点，半径1公里内，除中共株洲市委机关、株洲市政府外，株洲的公安、住建、统计、卫生、税务等十数个核心部门也散布其间，沿着天台路这条政治中轴线依次铺开、经纬交叉，形成叶脉式的职能服务网，也牵系着整个株洲的未来。&&&&政治中心的诞生：市委市政府驻扎&&&&从一座小镇到有着百万城区人口的特大城市，半个多世纪里，株洲演绎了最传奇的城变。如今它最具魄力的新中心——神农城，也经历了一场令人称叹的蜕变。&&&&时间往前15年，神农城前身炎帝广场所在位置几乎就是株洲城区西部的边缘，前面是车水马龙的闹市，后面是起伏的丘陵和大片的田园，并无区位优势可言，更提不上如今“政治中心”之誉。彼时，炎帝广场也只是株洲市1997年为庆祝香港回归祖国而建成的一个城市广场。&&&&整个河西区域在上世纪80年代末，也只是中心区域（现芦淞区）具有的行政、经济管理、文化教育、商业等功能的延伸。此后，随着株洲大桥通车，城市政治中心西移，河西作为政治中心的雏形初现，在1996年刊印的株洲市志地图中，便记录了市委市政府由河东移至现天台路沿线的变迁。&&&&炎帝广场周边独特的地理空间，给而今神农城提供了优良的建设平台：由于自然的造化，株洲河西城区为湘江环绕，呈明显的半岛形状，原炎帝广场正好处于半岛中央。&&&&难怪市民纷纷感叹神农城的诞生是神来之笔——2009年底，中标的神农城规划方案设定株洲未来50年的城市中心空间格局，与10多年前萌发的政治中心不谋而合。&&&&力量积聚：职能部门陆续迁入&&&&政治中心作为城市的重要公共空间之一，是国家和地方政府工作人员与公众互动的核心场所，履行着城市的公共管理职能，决策着城市的每一次前行方向。&&&&在和平年代，尤其是现代，为了整体的长远均衡发展，不少城市将行政中心陆续迁移到开发程度相对较低的区域，以形成集聚效应，以带动配套建设。在邻近的长沙和湘潭，类似做法已经逐见成效。在株洲亦是如此。上世纪90年代末，随着市委、市政府西迁，新的城市政治中心迅速形成，很快发展成一块以天台路为轴的核心政治区域。&&&&“我想世界上同等规模的城市，很少能有政治机构如此集中却不显拥挤，各得其所、相得益彰的。”在天元区某文化公司工作的市民李旭说，不管是公事私事，要找的市级单位，在这一片区都能很快找到，相当方便。在他眼中，位于政治中心核心区域的神农城，“有一种中国传统城市布局的对称美感，如果是古代的王国，神农城便是城堡所在，更亲民的是，它还为所有普通市民而开放。”&&&&的确，当你从河东往河西时，不管是乘车还是走路，最好是在株洲大桥上，如果抬头仰望神农塔，一切正好在美丽的天台路两侧相互呼应，各大职能机构也错落有致排布着。下了株洲大桥，左侧是市住建局，他们将为市民负责全市城市建设的综合开发和管理，如果你有建设相关的问题可以去那寻求对应部门的帮助；再往前走一点，右手边是市规划设计院，市政道路、桥梁以及大型建筑的设计研究都来自这里；紧靠前者的鼎诚大厦内，设有市文化、统计等单位。&&&&继续沿着这条政治中轴线往西走，你还将找到市政府、市卫生局、市总工会以及市国税、地税、旅游、邮政等众多部门，靠近天台路东端的是市委、市公安局，美丽大气的神农城就环绕在二者之间，在这独特政治中轴线的顶端。以另外一种方式，和这些行政机构一般，谦逊包容地为市民服务。&&&&行政交流首选：城市会客厅&&&&外地政要到株洲来，必看神农城。这是株洲新名片，也是城市新的会客厅。&&&&日，神农城核心区景观正式向广大市民开放。由于其在文化、艺术、生态、科技等诸多方面的出色设计，这个总占地面积2970亩的神农文化主题项目得到了外来政要的交口称赞。&&&&尤其是今年上半年的第七届中博会期间，来株洲参加“可持续发展市长论坛-2012市长与跨国公司对话”的200多位代表，其中包括合肥市市长张庆军、濮阳市市长盛国民、Newman&CA市市长Ed&Caten、美国北卡德拉姆市市长William&Bell等50多位市长，在参观了神农城后，对株洲建设竖起了大拇指。&&&&“源于组团式布局的株洲，在数十年的快速发展过程中，被进一步分体撕裂成许多碎片，急需一条公共纽带将碎片串接整合。”对于株洲健康发展，著名城市设计专家、湖南省建筑学会常务副理事长、中南大学建筑城规系教授蒋涤非一语中的，在他看来，今日株洲迫切需要一个转型的标杆，一个公共客厅，一个精神福地！&&&&神农城的建设很好地填补了这样一个空缺。对此，市委书记陈君文曾强调：“神农城建设是提升城市品位、转变经济发展方式之作，是攸关百姓福祉、提高市民生活质量的大事，是关系株洲未来发展的公益事业。”&&&&不管骄阳初上还是夜幕刚下，新兴的神农城总是从容不迫，安静地守护着这座城市，与天台路两侧的大小行政机构一样，散发出的柔和光泽，让经过的市民倍感温暖和安宁。
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世联地产经典区域定位报告
2011株洲武广新城神农食品药品物流园
谨呈：武广新城开发建设有限公司神农大厦项目研究报告版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司 本报告是严格保密的。 书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。1【城市属性】株洲是湖南重要的工
业城市，长株潭地区中心城市，在全国属三线城市长株谭一体化的中心城市?株洲市是湖南省“一点一线”区 域经济带的重要城市，也是全省 经济最发达的长株潭“金三角” 的重要组成部分工业城市：?株洲工业基础较好 ?全市现有规模工业企业1100多家、 上市公司7家 ?来株洲投资的中央企业、世界 500强企业分别达到9家、10家交通枢纽?京广、沪昆两条铁路 ?京港澳、沪昆两条高速公路， ?106、320两条国道、长株高速、?武广客运 ?千吨级船舶在全国属三线城市?目前对周边地县的人口集聚度一 般本报告是严格保密的。2【占地及区位】项目占地33亩，位于株洲高铁站前区域南侧，武广新城范围内项目距离天元区9公里，西环线外 占地33亩，位于武广高铁站前南侧天元核 心区高铁站武广新 城西环 线?武广高铁站前区南侧?与天元区行政中心距离9公里，车程约10分钟。 ?位于城市西环线外围本报告是严格保密的。?占地33亩 ?用地性质：商业用地3【四至】西为武广高铁站、北为高铁站前广场、东南为小山包和农田，南接规划建设药品物流园高铁站小山包农田 高铁站广场本项目 （1300亩） 小山包，药品物流园地势较为平坦本报告是严格保密的。4【道路】周边道路已建成，交通便捷外部交通上瑞高速3内部交通4710 9京 珠 高 速武 广 高 本项目 铁21本项 5 目8 11 126京珠高速：连接北京至广州及珠海，全长约2310公里 武广高铁：京广客运专线的南段，全长约1068.8公里 上瑞高速：东起上海，西至云南瑞丽，是横贯大陆中部一条国道主干线本报告是严格保密的。建成道路：1、炎帝大道 2、湘芸路3、长江西路 4、凿石路 5、响合路 6、西站南路 7、栗塘路8、栗雨南路 9、栗合路 10、西环路 11、株雷路 12、昆仑山南路规划道路：5业主单位希望通过世联的研究，论证项目的市场实现性，为区 域开发奠定形象基础客户目标在市场可行的基础上，通过本项目树立区域形象，提升区域价值客户问题?商业、酒店、公寓及写字楼等各种业态到底多大体量合适？如何布局？ ――武广新城 袁总 ?各业态功能的比例如何，怎么做？ ――武广新城 欧总 ?该项目是物流园的配套项目，目的是为了提升土地价值和提升项目的品位. 千金认为该项目用地一可引导株洲本地医药企业入驻该片区，30多家没问题 的 ，二要有展示功能，主要是商品展示，但需要世联的论证。 ――千金药业 袁总 ?结合物流园做一个综合性商业写字楼，具体做什么业？请世联的目的，就是 要论证做酒店还是写字楼？体量做多高？预计项目年底开工，要站在商业地 产的角度看怎么发挥最大效益？ ――申部长访谈本报告是严格保密的。6世联的研究目标客户需解决两大问题:? 从项目属性和市场出发，寻求本项目的物业发展方向？ ? 各物业的比例及可承载的体量如何，如何布Z？本报告是严格保密的。7基于上述研究目标，项目组成员进行了大量的相关数据收集 与分析研究进行的调查? 项目及其周边实地调 研与踏勘 ? 株洲住宅市场调查 ? 株洲商业市场调查 ? 株洲写字楼市场调查 ? 株洲酒店市场调查 ? 株洲专业市场调查 ? 株洲医药企业调查 ? 株洲医药物流企业调 查 ? 深圳医药物流园调查 ? 深圳专业市场调查? ……进行的访谈? 福尔莱酒店销售经理 ? 华天酒店销售经理 ? 九华酒店销售经理 ? 天台酒店销售经理 ? 金轮时代销售人员 ? 大地公寓销售人员 ? 大地公寓投资客 ? 中央商业广场销售 ? 尚格名城销售人员 ? 玫瑰名城销售人员 ? 华丽商铺店主 ? 金帝商铺业主 ? 招标大厦物业管理处 ? 三湘大厦管理处 ? 医药物流专业人士 ? 长沙世联策划人员本报告是严格保密的。进行的研究? 株洲商业发展研究 ? 株洲专业市场研究 ? 株洲住宅市场研究 ? 株洲写字楼市场研究 ? 株洲酒店市场研究 ? 国内物流园研究 ? 世界物流园研究 ? 药品营销研究 ? 高铁对新区开发影响 ? 高铁经济研究 ? 郊区商业研究 ? 株洲投资客群研究 ? ……参考的数据? 世联平台 ? CNKI数据库 ? 中国房地产信息网数 据库 ? 株洲搜房网数据库 ? 年株洲统 计公报 ? 部分城市统计年鉴 ? 优秀硕博士论文 ? 轨道黄金链 ? 物流园区规划与设计 ? 挑战与选择医药营销 突围 ? 现代物流学导论 ? 药品营销8? ……1 2 3开发方向初判项目整体定位项目开发建议本报告是严格保密的。?9 ?本项目两大属性决定其物业开发选择核心属性一本项目位居高铁驱动的新城内，作为启动的物业开发项目，它的成功开发 必须符合新城启动的规律核心属性二本项目需要承担千金医药物流园的配套服务功能，那么这些配套功能需要 何种物业来承接？本报告是严格保密的。?10 ?【思考一】作为新城启动的首批物业，本项目究竟应该发展何种 物业类型？本报告是严格保密的。?11 ?武广新城为城市建成区外的一块飞地，依托高铁打造，当前尚处 于启动状态，现状空白，难以承接城市功能溢出启动项目（）?二中教育配套建设 ?医药物流园建设本报告是严格保密的。?12 ?由于高铁正点率高，站点近，交通好，人群能迅速到达自己的目 的地，在站点滞留时间短，完全可享受市区配套高铁站天元区芦淞区5分钟5分钟广铁集团介绍，从日开通运营至日，武广高铁共开行11123列 车，晚点10分钟以上有76列。以晚点10分钟内计算，正点率达99.3%。 晚点的主要原因为三大方面： ? 计算机保护系统检测到异常参数而进行自我保护采取减速或停车措施 ? 年初的冰雪大雾、近期的雷暴雨等恶劣天气导致列车减速? 由旅客原因引发的烟雾报警、车门不关闭等原因，但此类原因近期已经极少出现――(南方都市报）本报告是严格保密的。?13 ?所以站前区域的发展需要通过内向市场的培育制造吸力，引 导人群在区域的停留，从而带动区域发展人流通过培育超越城区价 值的配套设施、环境 和产业吸引城区人口 外迁高 铁产业人流形象城区区域吸引力的增加进 一步推动车站人流的 增长，并提高驻留量本报告是严格保密的。人流、物流、 信息流?14 ?具体而言，就是通过形象塑造和产业开发引入各类人群，从 而启动新区发展高新技术产业产业人群高新技术产业园经济开发区/工业新城旅游人群制造业产业启动旅游业 ……旅游新城/都市休闲区 ……公共建筑高星级酒店居住人群形象启动生态环境休闲人群体育馆/艺术馆等 行政搬迁 ……本报告是严格保密的。?15 ?从陌生新区启动规律分析，结合项目特点，初步判断作为武 广新城区域的启动物业可发展的物业类型项目规模：33亩 开发时间：年 客户要求：价值最大化，形象标杆化? 不是新城的功能板块，只是物业开发 ? 启动性物业 ? 有利可图，高形象产业及配套大型体育设施大型文化设施 大型商业设施 高等级酒店 ……内生性配套商务 目的地型配套商业大型商业体、专业市场临时性接待型居住高星级酒店、商住公寓那么，作为医药物流园的配套服务中心，到底应设Z哪些功能呢？本报告是严格保密的。?16 ?【思考二】作为千金医药物流园的配套服务承接空间，本项目又 应该发展哪些功能和物业类型？本报告是严格保密的。?17 ?当前中国医药流通层级和渠道众多，流通体系复杂药品生产企业1药品生产企业2药品生产企业3医药代表1医药批发企业1 医院 药店 医药批发企业2医药代表2医药代表3 消费者本报告是严格保密的。?18 ?导致我国的医药商业流通费用远高于国外，利润微薄竞争加剧? 流通企业的分散经营 导致市场竞争的加剧， 利润水平持续降低低价值生产? 医药生产企业创新能 力弱，产品本身附加 值低，利润微薄谈判能力弱? 与众多流通企业相对 比，终端渠道单一， 流通企业的相对谈判 能力较弱低价竞争? 流通渠道的混乱造成 同一通道的低价格竞 争流通成本高中美医药流通费用率中国 12.56% 美国流通利润低中美医药流通利润率1.5%美国 2.9% 流通费用率本报告是严格保密的。中国 1%1% 流通利润率?19 ?通过解构价值链，医药物流中心集合流通环节，打造医药流 通中间体，以降低流通成本，快速准确响应客户药品生产企业1药品生产企业2药品生产企业3医药物流中心区域医药批发企业1区域医药批发企业2区域零售企业医院消费者本报告是严格保密的。?20 ?选择案例：选择国内外成功的医药物流园案例进行研究?亚邦医药物流中心 ?南通苏中医药物流中心 ?国药控股长沙物流中心 ?达诚医药物流中心 ?东北制药医药物流中心 ?康心药业物流中心 ?江苏华晓医药物流中心 ?罗浮药谷医药流通中心 ?山东康力生药业药品现代物 流中心 ?益和药业集团现代化物流配 送中心重点选择案例 ?已成功运营 ?区域级医药物流园 ?亚邦医药物流中心 ?全洲医药食品港?九州通医药物流中心?全洲医药港 ?三和医药城 ?中原康城 ?华源太和医药物流园本报告是严格保密的。【发展策略一】在传统物流的基础上增加自动化系统和信息处理等服务功能，提高药品的配送效率和准确率现代医药物流园通常通过硬 件和软件两大方面实现物流 的高效和准确：供应商客户软件方面?通常采用WMS配送中心核心 管理软件?供应商随时可通过互联网检 索其产品的库存量互联网Wireless?客户利用EDI和网络下达订 单并查询订单履行状况WEB硬件方面?采用自动传输机、高层货架、 自动拣货、条码系统提高配 送效率和准确率ERPWMSWCSMHEPLC本报告是严格保密的。【全洲医药食品港】供应链物流一体化信息管理系统和先进的物流设备使全洲的发展迈上了一个新的台阶?全洲医药食品物流港自动高架立体 仓库（AS/RS），层高24米，共有 14568个托盘位，入、出库量均为 30000箱/8小时。 ?采用日本进口轨式堆垛机、辊轮式 输送机、红外线遥感温控系统等先 进的现代物流设备，全自动化操作 。滑块分拣机、德国SICK扫描器、 DPS电子标签和RF手持条码扫描仪 ，结合条形码技术，实现货物半自 动分拣作业 ?全洲信息化项目建成了一个包括集 成化的物流管理、批发管理、零售 连锁管理、采购管理、质量管理、 供应商管理、基础信息管理、价格 管理、WCS控制管理、订单管理、 电子报关等一体化信息系统本报告是严格保密的。全自动高价立体仓库控制系统德国进口扫描仪及控制系统自动分拣系统作业图信息系统架构图【亚邦医药物流中心】运用现代物流管理技术和自动化信息系统大大降低其物流成本信息技术应用信息技术效果硬件：?程控电话交换网（3000门） ?物流信息电子大屏节约40%的物流配送成本可压缩三分之一的药品库存软件：?医药物流业务管理系统 ?内部即时信息沟通平台 ?移动仓储全程信息化管理系统 ?温湿度监控系统 ?电子标签检货系统减少拣货失误率 缩短配送时间确保药品质量本报告是严格保密的。【发展策略二】围绕医药物流园，聚集药品批发、开票交易、展示和衍生品批发业务，形成专业型一站式服务药品 批发开票 交易展示衍生品 批发作为流通中间 体，为区域的 批发商、零售 商提供药品的 批发服务医药流通的特 殊性使部分小 企业在交易过基于客户类型 的同质性和流 通渠道的异质同时，由于医 药和食品的流 通具有一定的程中存在转开发票等需求性，往往在园内还集合有医 疗器械和保健 品的展示交易协同性，有时也将两者一起 布Z，增加物 流的效率市场本报告是严格保密的。?25 ?三和国际医药城和全洲医药食品港均在底层设Z交易展 示功能三和国际医药城规模：共四层，1.5万平方米布局：?1~3层：糖酒等衍生品交易区 ?4层：医疗器械、保健品、药品、 中药展示交易区全洲医药食品港规模：交易展示厅0.4万平方米；有300个展示台；80台电脑的开票 交易区交易展示大厅透视图交易展示大厅本报告是严格保密的。【发展策略三】利用物流、商流和信息流的聚集，吸引企业入驻设立常设机构，使物流园成为药品、器械和衍生品专业 集散中心 人流作为人流、物流和商流的聚集地， 医药物流园通常还聚集一些专业 企业入驻形成集中商务办公功能， 包括? 保健品、医疗器械等的代理批发商 和厂商办事处物流商务功能? 西药的当地主要批发商 ? 大型零售企业参考案例：商流三和国际医药城全洲药品食品港亚邦医药物流中心本报告是严格保密的。?27 ?【全州医药食品港】全洲作为医药物流园，主要吸引辐射区内的各大医药批发企业入驻办公全州医药食品港商务功能? 1万平方米办公面积 ? 入驻企业大多为当地医药批 发企业和厂商当地办事处部分入驻全洲大厦企业：湖南泰衡医药有限公司：经营中药材、抗生素制剂、生化药品、生物制品等批发企业 湖南商康医药有限公司：经营中西药、医疗器械、保健品等批发企业湖南大森林药业有限公司：经营中成药、抗生素、化学药制剂、生化药品、生物制品等批发企业湖南世东医药有限公司：从事中成药、原料药、保健食品等的总代理、总经销专业医药公司 湖南康鑫医药有限公司：经营中成药、抗生素制剂、生化药品、生物制品等批发企业 湖南益丰医药有限公司：经营中成药、生物制品、保健食品、医疗器械等批发企业 本报告是严格保密的。【亚邦医药物流中心】医药通过物流商务大厦承载企业自身和当地批发商及物流企业的办公空间建筑： ?物流商务大楼1.3万平方米 ?医药专业仓库、停车场4.5万平方米 医药物流信息中心及药品交易大楼 1.3万平方米 入驻企业： ?物流企业43家 交易大厅 仓库经济效应：?物流专线服务单位91家 ?服务医药制造厂家1000多家 ?专业配送服务医院和药店达1万多家 ?年物流经营总额达58亿元 ?年纯物流服务总额约8亿元物流商务大楼医药物流信息中心及药品交易大楼 停车场本报告是严格保密的。最终围绕医药物流园建设，形成专业型商务、商业和居住功 能专业商务仓储配送医药专业 市场现代信息技术配套居住本报告是严格保密的。?30 ?方向初判：本项目将发展成集合专业型商务商业和临时居住 的综合型物业内生性配套商务目的地型配套商业临时性接待型居住新城启动属性配套商务大型商业体 专业市场高星级酒店 商住公寓物流配套属性医药行业商务医药展示交易市场商住公寓本报告是严格保密的。?31 ?它将成为兼具形象展示和市场实现双重功能的建筑综合体， 而非大型城市综合体它不是 而是大型都市综合体区位特点 客户来源通常位于城市核心区 依赖于经济较发达城市内的精 英阶层数量建筑综合体不受地段和区位限制 本身就可形成创造性人流功能选择通常包括公寓、写字楼、酒店、 商业、会展等至少三种以上功 能，而且功能之间相互关联根据市场实现性各自形成功能 组合，根据市场差异，组合各 异形象展示集中满足城市精英阶层的居住、 消费、休闲、娱乐、社交多种 形态的高品质生活需求，必须 具备一定规模的大型购物中心、 五星级酒店和国际化写字楼形象主要根据项目需要设计， 以市场实现为目标，本报告是严格保密的。?32 ?那么，本建筑综合体的功能下各物业产品又应该如何做？本报告是严格保密的。?33 ?1 2 3开发方向初判项目整体定位项目开发建议本报告是严格保密的。?34 ?商务产品定位本报告是严格保密的。?35 ?从商务市场格局分析，政府搬迁和区域逐步成熟，株洲商务 西进趋势明显，产品形态仍以商务公寓为主芦淞专业市场板块? 以服装批发市场为依托，聚集各代理商1和商贸企业聚集? 代表楼盘：金轮时代, 金冠国际, 金帝,大地等2 2中心广场板块? 以核心商圈为依托，聚集教育、培训、金融等现代服务业? 代表楼盘：中央商业广场, 家润多等313天元中心区? 围绕星级酒店和政府行政周边发展中高级商务公寓，仍以传统服务业为主? 代表楼盘：长江商务大厦, 华晨金茂等株洲主要商务分布本报告是严格保密的。?36 ?从商务市场需求特征分析，本项目无法承受城市和周边成熟 区域溢出的商务需求，只能面向内生性市场传统服务业的中心趋向? 芦淞：以服装代理公司为主， 兼有教育、培训和美容类公司? 天元：以金融投资、会计事务、 装饰和房地产类所等中型公司 这些传统服务业历来倾向于中 心区办公商务市场的供过于求? 当前株洲的服务业相对落后，周边工业园的自我满足? 北侧已初具规模的栗雨工业 园自身规划有CBD,足够容纳 其产生的商务独立需求对商务的需求有限? 神农城规划商务办公面积约 在30-39万平米从市场分析看，本项目发展商务办公功能缺乏城市和周边区域商务功能的 溢出带来的机会，只能依赖本项目依靠的医药物流园内生的商务办公需求本报告是严格保密的。?37 ?【商务_客户分类】从根据成功运营的医药物流园和专家访谈了解，本项目商务办公的目标客户有两大类目前太平洋药业的办公和仓库的都是 租用其他地方；如果有这样的医药物 流园在此，就有考虑在此物流园附近 办公，药厂会考虑在物流园设立办事 处 ――药监局赵科长大型医药批发企业1客户国内药品、原料药、中药饮片、医疗器 械、药用食品、保健品等生产厂家； 从事药品、原料药、中药材、中药饮片、 医疗器械卫生敷料，药用食品，保健品 经营总经销商、总代理商、专业公司药品、医疗器械厂家办事处――三和招商对象本报告是严格保密的。38【商务_客户需求1】大型医药批发企业趋向在物流园办公，面积需求较小客户范围：株洲本地正规医药批发企业目前太平洋药业的办公和仓库的都是租用其他地方 ；如果有这样的医药物流园在此，就有考虑在此物 流园附近办公 ……批发企业的办公和仓库要集中；一般办公面积 需求300-400平方米关注点：?可承受租金或售价有限，价格导向 ?靠近自己的仓储设施，便于日常运营和客 户响应 ?需求办公面积：300-400平方米――药监局赵科长原因：?政策规定药品不得设在居民区 ?新医改对批发企业的仓库要求严格，考虑 自建成本较高，多选择在物流园租用，并 就近办公，方便与厂商、经销商以及物流 公司交流本报告是严格保密的。药品仓库不得设在居民区、农贸市场、集贸市场。 仓库使用面积确定为5000平方米、应设Z与经营品 种和规模相适应的药品立体多层货架―― 《湖南药品批发企业现代物流标准（暂行）》39【商务_客户需求2】充分考虑医药渠道维护需要，部分厂商在区域设立办事处客户范围：各医药生产厂家驻当地办事处目前药厂办事处主要设Z在市中心，由于物流园 规模大，药厂为了便于于医药批发企业、销售商 保持关系，维护各方的渠道，药厂会考虑在物流 园设立办事处关注点：?可承受租金或售价有限，价格导向 ?维护与批发企业和其他渠道的关系 ?需求办公面积：70~100平方米――药监局赵科长原因：? 渠道为王，厂商和批发企业的渠道维护 至关重要，而在医药企业集中区设Z办 事处有利于彼此交流和推广厂家有代表处长住太和，也会在当地设立办事 处…… ――千金医药药品分公司王总本报告是严格保密的。40而物流园目标商务客户的需求特征决定其倾向于使用商务公 寓满足其商务办公需求目标商务客户当地各类医药 批发企业需求特征?价格导向 ?靠近仓储设施 ?需求面积较小适合商务物业形态普通写字楼/商务公寓?价格导向厂商办事处?靠近医药企业聚集地 ?需求面积小商务公寓/居民楼本报告是严格保密的。?41 ?案例参考：三和医药物流园在塔楼设Z商务公寓满足专业商 务需求获市场认可? 规划总占地面积为135亩，总建 筑面积为25.8万平方米，位于 湘潭市新城区，芙蓉东路与茶 园路交汇处 ? 三和国际医药城规划由湖南三 和医药商业广场（医药展览交 易大厅）和上部的商务公寓等 建筑组成 ? 商务公寓主要面对医药批发企 业、医疗器械代理机构和厂家 办事处等商务 公寓 A区B区商铺A区和B区塔楼均为商务公寓， 可以办公也可以居住，当前 A区已售馨，并且已经建成 现内部装修，11月交房 ――三和医药城招商部访谈本报告是严格保密的。?42 ?总结：从规律和市场出发考虑，本项目宜发展商住两用的商 务公寓当前株洲的商务市场尚较初级，商务公寓成为主流形态商务产品定位各厂商代表处和入住企业对有宜商宜居的多功能要求从株洲商务市场的发展阶段和目标客户的 需求特征分析，本项当地医药企业的商务需求面积较小，适合开发商务公寓目的商务物业开发宜开发商务公寓目标客户对价格敏感，成本较高的纯写字楼需求有限本报告是严格保密的。?43 ?商业产品定位本报告是严格保密的。?44 ?本项目缺乏发展大型商业体的基础条件大型商业综合体开发的基础条件? 核心商圈具备一定的人气，使发展商业体具有 日常消费支持 ? 大型商业体的开发难度大，需要开发主体具有 丰富的开发经验和充足的招商资源，且运营风 险极高 ? 单一的商业项目很难平衡项目投资，通常需要 搭配大量的住宅产品获取现金流本项目属性? 本项目位于城市建成区外的飞地新城，适配性周边缺乏人气，无法保证充足的日常消 费人群? 武广新城公司和千金药业当前缺乏足够的商业开发经验，自己持有强行开发风 险极大? 本项目占地仅33亩，规模较小，缺少更多的住宅用地来生产现金流产品，使前 期开发的大量投入难以获得平衡本报告是严格保密的。?45 ?作为中南地区的交通枢纽城市和商贸城市，株洲具有发展专业市 场的优良条件和优秀土壤? 铁路：京广、浙赣、湘黔铁路组成南北与东西向铁路干 线，连接贯穿全国10个省市；? 高速公路：京珠高速以及贯穿东西上瑞高速在株洲交汇， 为株洲公路交通提供便捷有 力的保证。? 高铁：武广高铁将湘鄂和珠三角相连本报告是严格保密的。?46 ?株洲已经在芦淞形成大量的服装和建材等专业市场，但中心 布局现状使之缺乏持续发展空间，交通阻塞，未来城郊布局 趋向明显服装市场?有各类专业服饰市场43个，总面 积70多万平方米，商户2万多个， 其中省、市级总代理2000多个，商 品辐射全国15个省230多个县（市、 区），统计到的年成交额达100多 亿元。太平洋服饰广场 金冠 金轮时代 金帝广场建材类?天元区建材大市场汇金天雅国际 智超华丽 大地商业广场 中国城 芦淞 巨丰 银谷 欧洲城 九天国际 环洲 圣马可 水果批发 芦淞传统市场群?石峰区建材大市场?荷塘区建材大市场 ?新安居建材大市场食品类?中南食品市场?水果市场本报告是严格保密的。本项目作为高铁驱动的郊区商贸新城内的医药物流园配套功 能适合发展医药物流专业市场商贸定位? 武广新城已经被规划 为株洲的商贸新城， 本项目发展专业市场 有利于建立新城的商 贸标签流通特点? 新城为高铁站前区域，未来将成为中 高端人流聚集之地， 可为此发展集散型医药物流配套? 根据规划要求，本项目需要为医药物流园 提供配套服务 ? 根据医药物流园案例流通产品发现，医药专业市场与物流园结合是成功 的发展模式本项目拥有发展医药专业交易市场的基础条件和机会本报告是严格保密的。?48 ?根据不同类别医药市场的流通特点差异，建议本专业市场专 注于保健品和医疗器械市场中药市场河北安国中药材批发市场研究结论：西药? 标准化程度高，不需要展 示河南省禹州中药材专业市场成都市荷花池药材专业市场 江西樟树中药材市场 广州市清平中药材专业市场 山东鄄城县舜王城药材市场 重庆市解放路药材专业市场 哈尔滨三棵树药材专业市场 兰州市黄河中药材专业市场 西安万寿路中药材专业市场 湖北省蕲州中药材专业市场 湖南长沙高桥中药材市场 湖南省邵东县药材专业市场 ……医疗器械与保健品? 产品标准化程度低，新品 多，价格多样，需展示体 验，可集中展示中药医疗器械市场广州国览医疗器械城 重庆医疗器械商城 江西进贤一郎器械城? 倚赖产地、销地型和集散 型，一般都有历史渊源： 如：安徽毫州是华佗故里、 神医扁鹊曾在禹行医采药、 著书立说本报告是严格保密的。?49 ?同时，考虑价值最大化原则，利用湖南土特产众多的优势，建 设湘产交易市场价值最大化? 区域级医疗器械和保健品专 业市场商业面积较少，对其湖南特产多? 湖南特产丰富，其中食品类 湘莲、湘绣、湘茶、苎麻、专业市场少? 当前湖南没有集中交易特产 的专业市场，没有将湖南的他产品的驱动小，故有必要发展其他衍生品来增加商业 面积柑桔、湘黄鸡、 溆浦鹅、宁乡猪均全国闻名 ? 湖南的烟、酒的种类和销量 在全国排名靠前相关产业进行整合，为本项目带来发展机会本项目可利用高铁优势和交通枢纽区位特点，打造湘产交易市场，形成 产地型专业市场，为扩大湘产流通范围和深度提供服务本报告是严格保密的。?50 ?总结：从机会和市场出发考虑，本商业宜发展商铺型专业市 场，重点发展医疗器械、保健品和湘产交易本项目发展专业市场符合商贸城市的定位要求商业产品定位从株洲城市定位、武 广的规划要求和建设 物流园的发展要求出 发，本项目可结合医 疗器械、保健品和食医药物流园的建设为开发医药专业市场提供了机会和可能医药和食品的组合符合专业市场发展规律，具有协同效应品打造医药食品城本报告是严格保密的。?51 ?居住产品定位本报告是严格保密的。?52 ?从类似项目的案例研究发现，新城开发中商住公寓的投资性 购Z现象较为突出新亚洲体育城? 城市边缘新城 ? 占地2500亩的大盘，分三 期开发 ? 周边开发新亚洲体育城、新 螺蛳湾 ? 2010年10月推出40-70平米 公寓，1个月内消化70套客户构成?80%为投资客中豪?万富城? 40-80O公寓，共800套客户关注点? 第一类外来人口。他们看中的是螺蛳湾国际商贸城的未 来发展空间和强大的化配套，这些人可居住亦可投资 ? 第二类是螺蛳湾实力强的生意人，买房和租房需求大 ――新亚洲销售员〃 53 〃? 10年4月分推出已消化90%本报告是严格保密的。本项目所在的武广新城是长株潭融城的关键节点之一，未来 依托高铁站点，其辐射范围将覆盖城市群长株潭城市群的发展，将实现三个城市的 融合： ?市场的融合 ?体系的融合 ?空间的融合空间融合：? 三个城市中，株洲和湘潭的距离最近，未来株洲西向发展河西新区与 湘潭动向发展河东新区的趋势明显? 高铁站是湘潭和株洲高端人口外出的主要节点之一，未来将带来人流 和商流的聚集本报告是严格保密的。?54 ?围绕高铁的武广新城已被规划为城市副中心，未来重点发展 商贸、金融产业和生态居住规划区功能定位未来株洲城市副中心、交通枢纽。作为城市主要的商业贸易区之一，同时也是株洲最适宜居住的地区之一，为株洲乃至泛珠三角地区提供服务平台本报告是严格保密的。?55 ?以医药启动的商贸项目的逐步开发和重点设施的逐步建设， 推动区域土地价值不断提升，未来投资需求将快速扩大启动期 发展期 成熟期价值建立阶段价值提升阶段价值实现阶段基础设施 产业及配套 居住及配套?区内主要道路建设 ?医药食品物流园综合体 ?商贸城 ?商业贸易等现代服务 业成型 ?带动东片区的开发?启动高档居住 ?二中建设?西片区住宅土地出让 ?生态休闲公园?会展中心 ?主题展览馆公共建筑年年年本报告是严格保密的。?56 ?从株洲公寓和写字楼的客户群看，商务公寓的投资倾向明显株洲主要公寓/写字楼项目主力消费群对比分析项目名称 九天国际广场 富华商业广场 环洲鼎盛 中鸿〃时尚新天地 中旺〃锦安城 家润多商业广场 金帝〃帝王大厦 佳兴〃万鸿鑫城 胜马可商业广场 天山〃汇金国际一期 主力消费群体描述 以私营企业主，公务员，高级白领还有外归本地Z业者为主，这部分人群购买力较强 以私营企业主，公务员，高级白领还有外归本地Z业者为主，这部分人群购买力较强 以芦凇服饰私营企业主、经营户为主，有经济消费能力。多做为办公居家之用 以私营企业主，公务员，高级白领还有外归本地Z业者为主，这部分人群购买力较强国企职员，个体户，专业投资客户私营企业主，个体户，高级白领，专业投资客 以芦凇服饰私营企业主、经营户为主，有经济消费能力，多做为办公居家之用 以株齿职工，公务员，高级白领还有外归本地Z业者为主 私营企业主，个体户，事业单位职员，高级白领，专业投资客户 以芦凇服饰私营企业主、经营户为主，有经济消费能力，还有外来投资客户的首选本报告是严格保密的。?57 ?本项目从项目价值最大化角度考虑，可适当发展投资型居住公 寓案例研究认为，新城开发通过形象建立可产生投资Z业需求居住产品定位从案例研究、区域价值和株洲市场分析可 知，本项目的居住物 业开发宜开发公寓满武广新城的区位优势和商贸城定位决定它未来具有高发展潜力新城前期将投入大量资金进行配套和产业开发，前景广阔足投资需求，以达到价值最大化目的株洲区域对商务公寓的投资倾向明显本报告是严格保密的。?58 ?酒店产品定位本报告是严格保密的。?59 ?作为高铁驱动的区域，利用酒店启动区域开发是成功的发展模式 之一60’s 年代新横滨站 70’s 年代新横滨站 日本新横滨站农田高铁站陌生区域 ?60年代的新横滨站属于没被开发的 城市陌生区, 四周有大量的农田,和 少量的居住站前区酒店开发启动驱动?70年代的新横滨开始了缓慢的发展, 新横滨酒店为头批启动的项目, 但 现已被拆迁成熟区域 ?新横滨站位于横滨市的北边, 距离 横滨市中心约8公里 ?高铁站四周充满了大量的商务写字 楼和商业广场本报告是严格保密的。【市场机遇1】株洲开发建设以方特世界和神农城为主的大型旅游休闲项目，将带入大量的商务旅游人流开发建设重点旅游休闲度假项目?神农城 ?云峰湖国际度假区等2012预计接待来株洲旅游人数突破千万人?2009年接待旅游人口同比增长14.08%； ?实现旅游总收入55.8亿元，同比增长14.81%?株洲云龙新城将兴建华强方特世界主题公园， 占地7500亩。预计此项目将吸引500万人次以 上株洲市07-09年接待外来旅游人口单位:万人698.7 817.6 932方特世界本报告是严格保密的。20072008200961【市场机遇2】高铁影响和商贸城市定位将带来大量的商务人流，区内对酒店需求增强高铁建成诱发区域客流增加? 对日本东海道新干线和山阳新干线研究发 现，高铁建成的客流诱发率增加25%， ? 沿线旅游人口每年达2亿人次，产生的食宿、 旅游等的消费支出约为5万亿日元，增加就 业50万人城市群联系增加与新城的商贸定位? 株洲与武汉城市群和广州城市群的商务联 系增强，商务人流增加 ? 武广新城商贸新城的打造将引发商贸人群 的剧增大量商务人流在区内的聚集必将引发酒店的需求增强本报告是严格保密的。62【酒店格局】当前高星级酒店主要分布芦淞和天元中心区， 规模小，房价低编号 名称 区位 星级 总建筑面积 万平方米 客房间 标准双人间 元/间/天51 华天 河西 五星 4 258 4082天台山庄河西四星1.91502606 3 1 43 福尔莱 河西 四星 3.5 214 28824国宾芦淞四星――2002385九方石峰四星1.4115268四星级以上酒店分布图6金德芦淞四星3292239本报告是严格保密的。63从横向对比看，株洲的经济发展水平位居湖南前列，但高星 级酒店数量相对匮乏，不符合株洲的经济地位株洲经济发展良好? 2009年湖南省各市人均GDP对比统计图39家 15家 27家1564亿元 1022亿元同等城市酒店高星级数量远超过株洲亿 元6家高星极酒店个数 株洲 珠海 南宁 中山 GDP(亿元)2009年各市GDP和酒店数比较珠海 南宁 中山 株洲33 27 12 3 5 1四星级 三星级长沙株洲岳阳衡阳常德?2009年株洲人均GDP省内排名第二12 11 51211 7五星级本报告是严格保密的。城市星级酒店各数比较【市场现状】高星级酒店当前主要依赖政府和商务接待，经营状况良好，竞争烈度小?政府和商务接待为主，入住率均达到70%以上入住率达到80%以上，内有100多间房间，酒店较多的商务接待，会议. 为政府采购会议定点单位，周边的 南平，电厂等工厂是主要客户之一 ------九天酒店 销售经理 由华天集团统一管理，入住率有８０％，客群主要是政府和大型企业. 但很多会议功能没被满足 -------华天酒店 销售经理 会议式酒店，主要是招待政府官员，散客较少量是政府办的酒店, 有较多的会议在这里举办,会议收入占 总收入的５０％以上 -------天台酒店 销售经理?只关注高星级，不太关注品牌只要五星级酒店，就有人来；他们不关心是什么酒店管理公司管理 -------福尔莱酒店销售经理本报告是严格保密的。【市场未来】 未来在三个区内将新增两个五星级酒店和一个四星级酒店，逐渐提升需求等级11云龙新城五星级酒店?依附主题乐园的度假旅游型酒店22大汉希尔顿酒店?城市核心高端商业商务综合体3逸景华天?档次:四星级酒店大汉希尔顿3新入市酒店分布图本报告是严格保密的。本项目内应该打造何种酒店才能具备市场实现的同时， 建立区域形象，带动区域土地增值呢？本报告是严格保密的。?67 ?从本项目属性看，本项目有机会发展自生型酒店城市边缘区酒店主要分为资源性、大型公建型和自建配套型资源依赖型? 主要为休闲度假型酒店 ? 依托强势的旅游资源如: 温泉, 公园、海滨等 参考案例: 昆明温泉心景公建配套型?主要为高端会议型酒店 ?依托政府修建的会展中心 或国际会议中心的高端会议 型酒店 案例: 广州香格里拉自生型?主要为高星级酒店，拥有 齐全的会议及娱乐配套 ?通常与住宅, 商业街, 医院, 学校等配合开发，主要目 的为驱动土地增值 案例: 昆明世纪金源酒店花园? 依托人造娱乐休闲配套:北京五洲皇冠大酒店高尔夫等案例: 深圳骏豪酒店本报告是严格保密的。贵阳世纪金源酒店世纪金源集团就采用酒店启动开发城市边缘新区模式，带动 区域增长和房地产开发昆明世纪城?昆明世纪城总投资人民币100亿元，总建面480万平米 ?世纪城与昆明市中心相隔16公里, 属于新城区 ?开发时间: 2004年6月至2006年10月 ?开发顺序: 1. 2004年6月先建园林绿化--400亩的如意公园 2. 2004年11月所有建筑一起开发施工 世纪金源酒店于2006年10月开业, 是世纪城第一个开业 的项目占地 面积 购 物 中 心 公园 酒店 商业 街 学校各种业态占地面积单位:万平米医院/ 写字 楼住宅35257.585.53.6385昆明世纪金源业态分构成住宅 购物中心 巨型公园 商业街 酒店 学校 医院 其它7% 80% 5% 2% 2% 1% 1% 2%本报告是严格保密的。案例一:昆明世纪金源酒店, 五星级商务会议型酒店位于昆明城 市边缘区酒店基本情况: ?位于昆明主城区与新城区的中心地域, 与昆明市中 心相隔16公里 ?投资8亿元 ?饭店总建筑面积7.5万平米市中心?客房:746间?昆明世纪金源大饭店是集“餐饮、娱乐、商务、会 议、度假”于一体的高档五星级标准饭店 16公里本报告是严格保密的。世纪金源酒店客户评价高, 全面质量好, 经营良好, 成为城市远 郊酒店成功典范?2009年昆明品牌五星级酒店排名昆明市设施最好的十大五星级酒店:排名第一 饭店主要服务特色： ?管家式服务:为行动不便，语言不通等需要特殊照 顾的客人提供全天候、一对一、家庭式贴心服务； ?民族特色迎宾：由员工成立特色迎宾队，身着云 南特有的26个少数民族服装，对贵宾进行迎送 ?温泉水利用: 客房内引入温泉，让顾客享受到独具 特色的温泉浴昆明市客户评价最高的十大五星级酒店:排名第一昆明市全面质量最高的十大五星级酒店:排名第一昆明市服务最好的十大五星级酒店:排名第二昆明市交通最方便的十大五星级酒店:排名第八本报告是严格保密的。通过超量客房数和超宽客房面积、超全配套设施的打造，与 昆明其它高星级相比优势明显昆明星级酒店建成时间星级酒店客房数2007年, 22006年, 2海 逸 佳 华 广 场 海 航 酒 店 翠 湖 颐 宾 华 馆 国 际 温 商 泉 务 心 景 花 园 世 纪 金 源 邦 克 恒 天 绿 洲90年代, 6?世纪金源建于2007年, 是较新的昆明五星级酒店?酒店客房楼层分类:行政楼层、无烟楼层、普通楼层， 还有专门的残疾人用房?设施:客房内提供国际、国内长途直拨电话，迷你酒 吧、卫星电视、独立浴室、房间保险箱、宽带上网 等配套设施?装修:商务高级间最小客房面积达45平米, 是昆明酒 店中最宽敞的客房?特色:客房内引入温泉，让顾客享受到独具特色的温 泉浴本报告是严格保密的。针对商务会议特点，设Z大量和大面积会议室，提供最好的 会议设施，与其他酒店比具有相对优势星级酒店会议室个数 星级酒店会议室最多容纳人数克天洲逸场馆务源克天洲逸场馆邦恒绿海广宾商金邦恒绿海广宾务华湖际纪华湖商佳翠国世佳翠际华颐单位: (平米)昆明邦克 云南恒天 昆明绿洲 昆明海逸 昆明佳华广场 昆明海航酒店会议室最大面积640 528?会议?设施:在昆明酒店中唯一一家配有两套六国语言同声传译 设备428 880?装修:首长接见厅模仿国家元首接见厅而建造,拥有昆明独 有的千人无柱宴会厅昆明翠湖宾馆昆明颐华国际商务 昆明温泉心景花园 600昆明世纪金源本报告是严格保密的。1500颐华国世纪金源产品_娱乐设施: 档次较高，有专门的温泉会所，这也是较其 它五星级酒店一大亮点之处?一、二楼的豪华KTV俱乐部面积三千平方米，豪华KTV包箱28间，是目前春城唯一高格调 的娱乐场所 ?欧式酒吧厅可容纳百人 ?是“春城首家园林式露天温泉”，温泉会所占地面积约一万余平方米。共有60余个温泉泡 池，近30余种特色温泉池。会所集温泉沐浴、自助餐厅、商旅会议、棋牌娱乐、美容美体、 游泳健身、电网中心、多种保健及水疗等多功能于一体的生态健康佳园本报告是严格保密的。客户：昆明世纪金源客户主要有旅游客, 政府会议客和自身渠 道客本报告是严格保密的。旅游客: 酒店为旅游团提供专门的四星级客房和低廉的价格, 吸引大批的旅游团, 散客的入驻世纪金源北楼: 专门服务游客 ?酒店北楼有16层, 是专门提供给旅游客这样避免了 旅游客人对商务客人的影响 ?旅游客房标间面积为: 35平米 ?客房价位定位大众化，做到中、高档相结合单位: 间 客房数 旅游团房 180 总共的客房 746与国内知名大型旅游团的协定 ?是旅游团在昆明住宿的定点协议酒店 ?案例:昆明康辉旅行社有限公司 , 新华旅游社, 北 京首都旅行社 月昆明高星级酒店平均入住率旅游客房的占比61.3% 五星级71%四星级 世纪金源四星级客房24%76%本报告是严格保密的。 ?旅游标间占总客房的24%政府会议客: 成功吸引和举办了政府, 大型企业会议的召开, 并 针对这批客户提供高档次五星级客房世纪金源主楼: 高端商务客 ?酒店主楼有19层，是专门提供给商务客住宿 ?商务房面积:45 ---110平米 ?共有544间商务房，都以五星级级别进行装修 ?价格偏高商务房 客房数 544 总统套房 22 旅游房 180 合计 746举办大型高端商务会议的最优场所 2010滇池泛亚股权投资高峰会?主办单位:由滇池泛亚合作组委会、昆明市人民政府、中国风 险投资研究院共同主办 ?参加企业:德意志银行、汇丰直投、中国风投、建银国际等国 际国内知名企业2010年全球温州商会会长大会2010年中国水电100年纪念大会中国翡翠玉石珠宝文化博览交易会 “三一重工”巡展................?商务客房占总客房的73%旅游房, 24% 商务房, 73% 总统套房, 3%本报告是严格保密的。昆明当选2009年商务年会举办城市第一自身渠道:世纪金源管理集团已有多年成熟的管理经验和在全 国各地累积的大量成熟稳定客源?拥有十六家五星级酒店?酒店遍及北京、西安、重庆、福州、昆明、贵阳、 腾冲、长沙、合肥、南京和济南?均是所在地政府、大公司会议、款客的首选之地世纪金源酒店集团是国内目前唯一一家能够做到“自主设 计、自主建造、自主经营、自主管理”的饭店管理集团本报告是严格保密的。与同期五星级酒店相比，价格适中，高性价比酒店星级酒店会议室价格600 278 300 398 428 438 480海 航 酒 温 店 泉 心 景 花 颐 园 华 国 际 商 务海 逸恒 天世 纪 金 源本报告是严格保密的。佳 华 广 场 翠 湖 宾 馆邦 克案例二:贵阳世纪金源酒店, 五星级商务会议型酒店位于贵阳金 阳新区是最新的高星级酒店酒店基本情况:?位于贵阳金阳新区―贵阳市政府重点打造的城市 新中心, 与贵阳市中心相隔12公里?开业时间: 2009年 ?饭店总建筑面积8万平米 贵阳世纪金源酒店 ?客房:520间 ?贵阳世纪金源大饭店是集“餐饮、娱乐、商务、 会议、度假”于一体的高档五星级标准饭店 ?是当地首屈一指的标志性建筑距离12公里本报告是严格保密的。会议: 贵阳五星级酒店在会议配套方面属于初级水平,世纪金源 的会议面积和配套规格是贵阳最高档的贵阳五星级酒店会议室个数 贵阳五星级酒店会议室最多可容纳人数贵 阳 世 纪 金 源嘉 华铭 都喜 来 登 贵 航天 怡 豪 生?贵阳世纪金源酒店共有12个酒店?贵阳金源酒店会议室类型多, 面积大会议厅类型 千人宴会厅 剧院式国际会议厅 首长接见厅 普通会议厅 面积 2000平米 530平米 565平米 70 C220平米本报告是严格保密的。?贵阳金源酒店使用最先进和齐全的会议设备会议设备: 均采用原装EV音响系统、六种国际语言的同声 传译系统、数字会议系统、音响扩声系统、中控系统等 诸多系统。贵 阳 世 纪 金 源嘉 华铭 都喜 来 登 贵 航天 怡 豪 生客房:金源的客房数在贵阳高星级酒店中是最多的,价格也高于 其它五星级酒店(除喜来登以外)五星级酒店客房个数 五星级酒店客房价格贵 阳 世 纪 金 源?贵阳世纪金源酒店客房分布楼层及面积楼层 面积?贵阳金源酒店使用最先进和齐全的客房设备?酒店客房设施: 国际、国内长途直拨电话、迷你酒吧、 卫星电视、卫生间、独立浴室、房间保险箱等配套服 务高级楼层豪华楼层 行政楼层 总统套房5 C 39层35 C 39层 40 ---45层 43层51平米51平米 80平米 400平米本报告是严格保密的。贵 阳 世 纪 金 源嘉 华铭 都喜 来 登 贵 航喜 来 登 贵 航天 怡 豪 生天 怡 豪 生嘉 华铭 都娱乐配套:贵阳五星级酒店在娱乐配套上种类较少,世纪金源娱 乐配套无论在种类或规模上都是最多和最好的?贵阳五星级酒店娱乐配套对比KTV 桑拿 中心 游 泳 馆 健 身 房 棋 牌 室 美 容 中 心 网 吧 夜 总 会?世纪金源娱乐设施面积构成桑拿中心, 1700单位: 平米天怡豪 生 铭都 保利国 际温泉其它, 1300喜来登世纪金 源游泳池, 2000?娱乐设施总面积: 5000平米本报告是严格保密的。与会议设施相配合，设计面积大、 容纳人数多、装修高档, 环境优美有质感的餐厅餐厅面积及可容纳最多人数面积 (平米) 日本料理 100 最多可容纳人数 50贵阳五星级酒店餐厅最多可容纳人数对比自助餐厅中餐厅766650210420酒廊-----92世纪金源天怡豪生?餐厅主要分布在一、二楼 ?金世纪中餐厅：提供正宗的粤菜、川菜和黔菜?伊甸吧：萃着各类名酒，一流的音乐?金源自助餐厅：以正宗海鲜自助餐为主 ?日本料理餐厅：提供正宗日式料理 ?大堂吧:本报告是严格保密的。案例结论：远郊高星酒店依靠高性价比、完善配套，与周边配 套同期开发，创造市场的同时驱动新区发展完善配套? 做高端并且齐全的会议及娱 乐配套 ? 与现有酒店配套打差异高性价比? 与市区高星级酒店相比, 价格 偏低档? 各项配套设施较新和齐全协同开发团队和会议客? 通过洽谈和引导引入政府及 大型企业的商务会议需求 ? 通过和旅行团协商, 吸引旅游 团客入住? 与周边其它配套同期开发, 互 补互助本报告是严格保密的。从案例结论、市场机会和主体的政府背景分析，本项目可打 造高星级商务会议酒店 高星级商务会议酒店案例研究案例研究可知，新城 可通过性价比和配套 打造启动酒店项目本报告是严格保密的。市场机会政府背景株洲酒店市场高星级 酒店相对缺失，为项 目带来机会武广公司具有政府背 景，可通过政策引导 创造部分需求?86 ?酒店目标客户: 物流园及周边产业园的商务客，政府和大型企 业高端政务商务客和高铁所带来的机会客核心客户核 心 客 户物流园内生客户+政府会议客户重 要 客 机 户 会 客 户重要客户 企业商务会议+周边产业园商务人群机会客户 旅行团客户，其他旅游和商务散客本报告是严格保密的。综合以上分析，本项目可以打造成包括商务公寓、居住公寓、 商务会议酒店和医药食品市场四大物业供建筑综合体选择功 能组合商务公寓神农大厦 建筑综合体居住公寓商务 会议酒店医药食品 专业市场本报告是严格保密的。?88 ?从客户需求和区域开发规律要求出发，综合考虑短期利益和 长期利益，建议采用平衡型方案指标 变现能力 形象展示商务公寓专业市场城市公寓酒店建议方案一现金流方案建议方案二平衡型方案本报告是严格保密的。?89 ?从项目属性和市场出发， 打造集合商务公寓、专业市场、城市公寓和高星级商务酒店于一体 的专业综合体。案名：中南健康城?核心功能： ?商务 ?商业 ?居住本报告是严格保密的。成为辐射中南， 株洲最大的医药聚集地?保健 ?药品 ? 医疗器械本报告是严格保密的。副食品 烟, 酒, 茶成为湖南最大的湘派副食品集散地?本地特色产集散地?烟酒糖本报告是严格保密的。?方便食品?本项目成为株洲未来新都市印象的代表 ?成为株洲形象标杆本报告是严格保密的。?93 ?1 2 3开发方向初判项目整体定位项目开发建议本报告是严格保密的。?94 ?物业配比与体量商业体量估计公寓体量估计酒店体量估计本报告是严格保密的。?95 ?【类比法_食品市场】本项目的副食品立足株洲的城市级市场，建筑规模在1.5万平米名称 长沙高桥 湘粤食品城和中国名酒饮料城 区域级 浙江食品市场 昆明南疆副食品批发市场 临沂华丰国际副食批发城 省级 常熟市副食品批发市场 江西富地干鲜副食品批发大市场 无锡广益商城副食品批发市场 城市级 玉林市新城副食品市场 广佛易发副食品批发市场 浙江华东副食品市场（1期） 9.3 ―― 2.8 1.3 1.38 ――各级副食批发市场基本指标占地万平 ―― ―― 13 建面万平 11 23 15 7 5.5 5 2.2 ―― ―― 1 .5 商铺 2000 ―― 500 500 500 ―― 200 200 338 ―― ―― 392 ―― ―― 300 入住企业数 ――
覆盖范围 中南 华东 西南 苏、鲁、豫、皖及东 北市场 江苏 江西 无锡 玉林 佛山 杭州?此类副食品批发市场的经各级副食批发市场对比指标建面万平米 商铺本报告是严格保密的。营种类：糖、酒、饮料、 湖南特产等区域级 11-23 省级 5-7 392-500城市级 1.5-2.2 200-338 数据来源：世联平台、市调访谈【系数法_食品市场】通过产铺比系数估算本项目食品市场建筑面积约为1.22万平米食品加工企业? 2010年株洲现有食品生产加工企业 594家，其中获QS证书的食品生产 加工企业共有339家，食品小作坊 503家，从业人员2万余人。 ? 按服务厂家总量339家计算，规模 增长10%，2012预计可达到380家 左右 ? 其中取80%质量认证的食品加工生 产企业成为入主厂商 ? 参考长沙高桥市场的每个铺面积1528平米，取均值20平米副食品批发市场入主厂商与摊位数比名称 入住厂商（户） 商铺或摊位（户） 市场交易额慈溪市周巷副食品批发市场5201360摊位27亿元无锡广益商城副食品批发市 场3921000摊位10亿元萧山华东副食品市场300338商铺55 亿元入住厂商户数：商铺户数＝1： 1.1～1：2.6建议本项目入住厂商户数：商铺户数的取值为1：2 从市场的角度，取商铺数为=380*2*0.8=608户 预计商铺建筑面积＝608×20＝1.22万平米本报告是严格保密的。资料来源：湖南省政府门户网站，宁波质量技术监督局【类比法_医药展示区】本项目定位区域级医药物流中心，估计交易展示大厅体量可实现0.5万平米各级物流中心基本指标名称 全国级 省级 广州国览器械城 苏中医药物流中心 建面万平米 5 2 功能 单一的器械商铺 器械和保健品商铺 辐射范围 华南 江苏三和目前运营的面积7000平 米交易大厅与展示大厅长株潭区域级东北制药医药物流中心 徐州市华东医药物流中心0.6 0.5医药超市 营业和展示大厅东北 安徽江苏华晓医药物流中心本报告是严格保密的。0.49医药展示中心江苏【需求法_医药展示区】医疗保健器械类的商铺需求，参考国内物流园及本项目区域特性，商铺的体量在0.61万平米单位铺面展示面积预估?参考广州国览器械城商铺面积：45-120平米 ?三和器械商铺面积：30-160平米 ?华丽六期商铺面积：60-90平米 本项目交易展示面积均值取：70平米/铺株洲医疗器械、保健品铺位需求预计：?株洲药品器械生产企业：46家 ?其中取80%质量认证的食品加工生产企业 成为医疗器械入住厂商?本地厂商占总医疗器械铺位的60%医疗器械铺位估计：46×80%÷60%=61个医疗器械铺位通常占保健品和器械总铺位 的70% 则总铺位数约为：61÷70%=87个铺位商铺总需求面积=87铺位×70平方米/铺面=0.61万平方米本报告是严格保密的。资料来源：国家食品药品监督局官网，市调访谈本项目商业总面积估计为2万平方米医疗器械、保健品市场商铺 0.6万平米湘产食品交易商铺面积估计 1.4万平米?系数法预计： 通过 QS认证食品生产加工企业与铺 位比值系数，本项目食品市场建面在 1.22万平米 ?类比法预计： 本项目的食品市场与其他区域同级别 市场类比，建筑规模应在1.5万平米?需求法预估： 参考国内物流园及本项目区域特性， 商铺的体量在0.61万平米 ?类比法预估： 本项目立足株洲，与其他区域型医药 市场类比，估计商铺体量在0.5万平米估计本项目可承载的总商业面积达0.6+1.4=2万平米本报告是严格保密的。物业配比与体量商业体量估计公寓体量估计酒店体量估计本报告是严格保密的。?101 ?【类比法_物业配比】参考综合体配比规律，考虑价值实现因素，建议本项目商业公寓配比为1：2.8各类型综合体的商业住宅配比表商业面积万平米 中央商业广场 大地商业广场 慈善大厦 盛世华庭 华坤公园8号 欧洲服饰城 2.5 1.4 0.8 0.6 0.8 0.78 住宅面积万平米 7.2 2.1 2.3 1.7 1.4 3.5 商业住宅比 1：2.8 1：1.5 1：2.9 1：2.8 1：1.75 1：4.5 特点 城市中心商务综合体 芦淞商圈商业综合体 天元区商住综合体 天元区商住综合体 天元区商住综合体 芦淞商圈商业综合体厚街濠畔中成?国际中港城530本报告是严格保密的。8.8661：1.81：2.2综合性专业综合体嘉兴高铁新城站前旅游商业综 合体因而，总的公寓面积估计可达5.6万平米? 估计商业面积2万平方米包括保健品、医疗器械和食品、特产等在内，共计2万平方米? 商业与公寓的比值系数1 : 2.8考虑株洲本地和其他地区专业综合体案例，估计比值为1:2.8?公寓面积估计5.6万平方米公寓面积=2万平方米 ×2.8=5.6万平方米本报告是严格保密的。物业配比与体量商业体量估计公寓体量估计酒店体量估计本报告是严格保密的。?104 ?【类比一_酒店】类比株洲、长沙现状高星级酒店客房数量，建议本项目酒店客房数为250~350间酒店名称长沙皇冠假日酒店 长沙湘泉大酒店 高原红大酒店 长沙明城国际大酒店 长沙茉莉花酒店 神农大酒店 长沙佳程酒店 长沙大成国际大酒店 株洲华天大酒店客房数（间）431 330 180 359 260 375 238 368 258建筑面积（万 平方米）5.6 4.3 3.6 7 3.8 6 ―― ―― 4单房建筑面积（平 方米/间）130 130 200 195 146 160 ―― ―― 155星级五星 五星 五星 五星 五星 五星 五星 五星 五星本项目定位酒店估计设Z客房数量：250~350间本报告是严格保密的。【类比二_酒店】类比国内会议型高星级酒店客房数量，建议本项目酒店客房数为300~400间酒店名称深圳富临大酒店客房数（间）500会议面积（平方米）1900星级五星贵州天怡豪生大酒店上海扬子江万丽大酒店 杭州白鹭湾君澜度假酒店 无锡华美达广场酒店310520 312 290140000五星五星 五星 五星武汉华美达天禄酒店杭州金鸡湖新罗酒店 绍兴开元名都大酒店 杭州香格里拉饭店308307 365 382260000五星五星 五星 五星本项目定位酒店估计设Z客房数量：300~400间本报告是严格保密的。【酒店_体量】根据上述两种方法，建议本项目酒店客房 数为320间，酒店建筑面积为5万平方米酒店客房数量建议：320间 ?类比一 酒店客房数：250~350间 ?类比二 酒店客房数：300~400间酒店单房建筑面积估计：160平方米?长沙、株洲现有单位客房建筑面积为 130~200平方米之间?本项目为高层商务型会议酒店，追求高性 价比，配套多，故建议取偏大值160平方 米本项目定位酒店建议总建筑面积：5万平方米本报告是严格保密的。本项目各物业体量建议2万平方米5.6万平方米5万平方米商业面积公寓面积酒店面积总建筑面积：12.6万平方米本报告是严格保密的。?108 ?物业规划设计建议本报告是严格保密的。?109 ?Part. １项目总体发展建议Part. ２分物业发展建议? ? ? ?酒店物业发展建议 商业物业发展建议 商务公寓物业发展建议 居住公寓物业发展建议本报告是严格保密的。依据项目整体定位、客户关注特点、开发商目标形成物 业发展建议的原则客户关注特点? ? ? ? 酒店客户：客房舒适度、 会议设施、形象 住宅客户：园林景观、私 密性、物业管理 商业客户：布局、商业氛 围、交通通达性 商务客户：户型、商务设 施、物业管理、形象整体定位? 打造集合商务公寓、专 业市场、城市公寓和高 星级商务酒店于一体的 专业综合体开发商目标? ? 空间建筑形态要漂亮 要树立区域形象，外立 面要做株洲最好的?商业要沿湘芸路排布? 极致化演绎现代、健康、标杆的都市形象物业发展建议 原则? 打造最大的商业展示面 ? 打造现代园林景观的宜居环境本报告是严格保密的。地块价值分析地块北侧: 酒店?地块北侧紧邻高铁站前广场，是人流集聚 之地，在昭示性、交通进入性和形象展示高铁站站前广场株 洲 站 酒店 商 业 湘 芸 路性方面均具有高价值，适合发展具有形象炎帝大道 展示作用的酒店地块东侧：商业?东侧临湘芸路，拥有最佳展示面，适合发 展商业地块西南侧: 公寓?地块西南侧与主干道相对区隔，可发展居 住公寓 ?同时实现酒店与物流园的区隔公寓本报告是严格保密的。布局建议湘芸路前广场站 前 广 场 广场商业集中 园林商务公寓酒店景观轴公寓? ? ? ?商业与酒店建筑间布Z独立入口，设立独立广场； 专业市场设立前广场； 分别在商务公寓与公寓设立大堂，提升物业形象； 裙楼商业顶层平台设Z空中园林。空中园林与商务公寓连通，供业主专享，提升商务 公寓物业品质。本报告是严格保密的。物业指标估计项目物业指标估计表物业类型商务公寓 酒店 居住公寓 商业面积1.6万平米高度80米标准层1000平米占地面积容积率5万平米90米裙楼：4500平米 塔楼：1500平米2000平米 4000平米4万平米 2万平米70米 25米57亩（道路 中线范围计 算，其中净 地39亩）3.3本报告是严格保密的。?114 ?交通建议湘芸路站 前 广 场商业 酒店商务公寓公寓商业 人流 公寓、酒 店人流车流货流?保持公寓景观整体性以及便于商业与物流园的联系，公寓、商业车辆入口通道采用地下通道本报告是严格保密的。停车位建议车位? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 酒店： 酒店停车位个数为客房数50%，客房数320间 停车位为160个 商业： 本项目商业为专业市场，专业市场停车位面积与商业面积比一般为1：8，商业面积2万平方米 停车位面积为2500平方米，单个停车位面积为18平方米 停车位为140个 公寓： 公寓车户比1：1 设单户平均面积100平方米，公寓面积5.6万平方米，公寓户数为560个 停车位为560个 本项目停车位共860个；本项目停车位面积为1.5万平方米车位设Z? ? ? ? 商业、公寓设Z地下两层停车场，酒店设Z地下一层停车场 商业标准层面积：4000平方米，公寓标准层面积：1000平方米 商业、公寓地下停车场面积：（）*2=1.2万平方米 酒店地下停车场面积：0.3万平方米本报告是严格保密的。Part. １项目总体发展建议Part. ２分物业发展建议?? ? ?酒店物业发展建议商业物业发展建议 商务公寓物业发展建议 居住公寓物业发展建议本报告是严格保密的。【酒店外立面】Art Deco 式充满现代感和标识型的外立面, 成为武广新城启动的标杆性建筑本报告是严格保密的。【酒店大堂】创造一个亲切、欢悦、静谧、有现代气息的空 间，高档舒适中不失便捷本报告是严格保密的。【酒店客房】客房设计以面积扩大化满足顾客的舒适性? 长沙高星级酒店标间面 积25-35平米，国内会议 型酒店标间面积35-40平 米 建议标准间面积40平米?本报告是严格保密的。【酒店会议室】配备不同类型大小的会议室，满足株洲各 种会议需求可根据需要通过屏风把会议室隔开两个或三个空间以适 应不同会议和人数的需求500人会议室，面积为1000平方米，是最大的会议室8个小型培训会议室，面积为100平方米，可容纳20－40人本报告是严格保密的。小会议室可根据需要自由组合【酒店会议室】同声传译等完善会议配套，满足株洲高端 政府商务会议需求? 会场内配备同声传译 系统、电子表决系统， 中央控制系统，会议 发言系统和声控系统、 会议音视频电子刻录 系统等国际先进设施、 设备，能够满足不同 规模、类型的会议需 要本报告是严格保密的。小结外立面art deco 式充满现代感和标识型的外立面大堂亲切、欢悦、静谧、有现代气息的空间，高档舒适中不失便捷客房面积扩大化的客房设计满足顾客的舒适性会议室配备不同类型大小的会议室，同声传译等完善会议配套本报告是严格保密的。Part. １项目总体发展建议Part. ２分物业发展建议? ? ? ?酒店物业发展建议商业物业发展建议 商务公寓物业发展建议 居住公寓物业发展建议本报告是严格保密的。【商业】湘芸路设Z主入口最便利? 湘芸路满足进入性、昭示 性需求；?建议设Z一个主入口，一 个辅入口，一个货物入口 ，如图所示，而主入口对 于从湘芸路进入本项目是 最便利的，极大加强了本 项目的进入性！主入口 辅入口 货 物 入 口集中商业立面效果示意本报告是严格保密的。【商业】专业市场人流动线设计? 铺位划分考虑自然经 营状态，尽量将人流 引导至最深铺位； 使消费者在同样的穿 行距离里尽量感受到 富于变幻的购物环境 ，保持一定兴奋度； 在重要的交通节点水 平和纵向连接，并做 好导视，方便消费者 到达目的地；人流主要进入通道 建筑内部人行流线专业市场水平交通流线示意??本报告是严格保密的。【商业】规划及业态建议办公F5糖、酒、烟和 食品展销中心 糖、酒、烟和 食品展销中心 糖、酒、烟和 食品展销中心 糖、酒、烟和 食品超市本报告是严格保密的。F4保健品 医疗器械F3保健品 医疗器械保健品 医疗器械 保健品 医疗器械F2F1【商业】购物便利――重要节点的明确交通导示? 在进入专业市场的主 要入口处设Z导视标 注或路牌，展示商业 主题，并标示出各商 家名称、位Z与入口 ，引导人流，保证消 费者顺畅购物，帮助 商家宣传推广。本报告是严格保密的。【商业】霓虹广告就是人气，做立面前提前设计安排广告塔 屋顶式 突 出 式 突出式 墙面式 悬 幕 式蓬帐式 活动式橱窗式门脸式本报告是严格保密的。小结入口设计湘芸路设Z主入口，右侧设计货物入口交通设计专业市场人流动线设计业态布局共5层，1F-4F商业，5F办公商业氛围重要节点设计明确交通导示，霓虹广告本报告是严格保密的。Part. １项目总体发展建议Part. ２分物业发展建议? ? ? ?酒店物业发展建议商业物业发展建议 商务公寓物业发展建议 居住公寓物业发展建议本报告是严格保密的。【商务公寓】外立面采用高级面砖，配合大面积玻璃窗，增强形象的公建化? 外立面采用高级面砖，配合大面积 玻璃窗，形成与玻璃幕墙相似的效 果。 不做阳台，保持外立面竖向线条挺 拔，外观简洁、俊朗。 色彩、形象与裙楼商业统一，并适 当采用一些亮色，形成视觉冲击。? ?本报告是严格保密的。【商务公寓】精致的首层大堂，简洁而又不失身份，用细节体现人文关怀? 首层大堂局部挑空7米，面 积150平方米。?简单装修，控制成本；墙 面用中高档墙砖、地面用 中高档地砖细节体现关怀???大堂灯光明亮、柔和精巧信报箱、公告牌、水 牌水牌公告牌本报告是严格保密的。信报箱大堂【商务公寓】内部简单划分，可改造性强， 便于投资客购买后改造经济性酒店，同时灵活组织，适应中小企业的办公需求? ? 标准层面积800～1000平米 各单元间的隔墙尽量采用 非承重墙体，以实现各单 元的灵活组合。单户作基 本分割，内部不做划分， 可改造性强。 灵活组合，适应各类中小 公司的发展需求。 框架剪力墙结构，节省开 发商成本；走廊临窗位Z 设公共休息处，为业主提 供交友、休息、商务会谈 的空间,增加了建筑的使用 效率。 公共接 待区域? ?本报告是严格保密的。【商务公寓】配套设施主要设Z在裙楼，共享于商务和专业市场客户，实现功能复合化洽谈室? 结合交易功能设置公用的洽谈 室商务服务中心? 设立公共商务中心，提供翻译、 法律、办公系统自动化服务便利店、小超市? 为住户和商务提供日常消费服 务大型会议室? 利用酒店的会议室为配套本报告是严格保密的。小结外来面采用高级面砖，配合大面积玻璃窗，增强形象的公建化大堂设计精致的首层大堂，简洁而又不失身份，用细节体现人文关怀户型内部简单划分，便于投资客购买后改造经济性酒店，设计可灵 活组合户型，适应各类中小公司的发展需求配套主要设Z在裙楼，共享于商务和专业市场客户，实现功能复合化本报告是严格保密的。Part. １项目总体发展建议Part. ２分物业发展建议? ? ? ?酒店物业发展建议商业物业发展建议 商务公寓物业发展建议 居住公寓物业发展建议本报告是严格保密的。【公寓】从硬件上，利用精装修公寓，打造市场创新性高性价产品市场装修平台标准：赠送家私家电的 精装修价格占到总价的15%以上，普 通精装修价格占到总价的10%~ 15%本项目建议：不赠送家私家电，市场 装修标准在500~1000元/平方米左右本报告是严格保密的。【公寓】软件上，为公寓提供星级酒店的服务管家式贴身服务，保障后期升值管理方式：通过 打造管家式的物 管服务，为住户 提供独一无二的 住家体验，从而 创造价值溢价服务内容：?宾部服务 ?星级酒店式家务管理 ?短期保姆服务?轿车服务?24送餐服务 ?专业洗衣 ?邮件收递?定期举办租户活动?卫星电视服务（４０个以上频道） ?送水服务 ?储物服务?停车服务……本报告是严格保密的。【公寓】新现代主义风格外立面，满足居住需求，又体现项目形象感原则控制成本 新现代主义参考案例： 深圳盛捷花园城服务公寓泰格公寓本报告是严格保密的。【公寓】配套商业设Z公寓裙楼，满足业主的日常生活所需? ? 裙楼布Z社区商业，满 足住户生活基本需求 主要业态：洗衣店、面 包店、美容美发店、便 利店和小型餐饮店等本报告是严格保密的。【公寓】打造精致、现代的园林，体现城市意向? 建议以硬质铺装的“人工”风格为主 ，将水体、植物等自然元素通过巧妙设 计，有机融入其中，为整体景观增添自 然意境。?整体景观设计以人的行为模式为导向，关 注随机活动、指定活动。好的景观设计不 仅是观景观赏，还要体现人的参与性，汇 聚人气。本报告是严格保密的。【公寓】社区核心景观，Boutique主题广场―体验活跃的现代艺术气息? Boutique: 可追溯到法 国的普罗旺斯地方语 言，特指精品小商店 ，随着时代和地域的 变迁，人们不断演绎 着这个概念，也赋予 了它更丰富的含义Boutique=独特设计理 念、艺术氛围营造、 趣味生活体验、精致 产品创新；Boutique广场的基本构成元 素： ? ? ? ? 色彩活跃的硬铺装 疏林草坡意向 散水园林意向 功能性和观赏性的小 品本报告是严格保密的。【公寓】园林部分以低成本草坡和法式灌木为主，局部点缀观赏性疏林，同样的营造出可玩可赏的绿意融融? 草坪――不建议大面 积集中布Z草坪，可 沿道路铺草坪，延展 草坪带来的花草绿意 ，形成绿色走廊，平 衡景观均好性； 灌木――用灌木代替 部分树木，选取最常 见的柏树等，休眠期 较短、常绿、易维护 ，采取法式造型设计 提升观赏性和趣味性 ； 观赏性树木――少做 、局部点睛??本报告是严格保密的。【公寓】设Z空中花园，使住户拥有天然空调和舒适休憩空间? ? 裙楼屋顶、主体楼屋顶建造大型屋顶花园 屋顶绿化设计，提高了屋顶的夏季隔热、冬季 保温的性能，同时改善了生态与环境的质量 如果用佛甲草绿化的屋顶就像一部“天然空调 ”，在夏季可使室内温度降低3℃左右??同时 ，楼顶建造花园，可以形成休憩的空间本报告是严格保密的。小结硬件 利用精装修公寓，打造市场创新性高性价产品软件为公寓提供星级酒店的服务管家式贴身服务，保障后期升值外立面打造新现代主义风格外立面，满足居住需求，又体现项目形象 感商业设Z满足住户基本生活需求的社区商业打造精致、现代的园林，体现城市意向， 设计Boutique主题广 场和空中花园本报告是严格保密的。园林本报告是严格保密的。经济测算本报告是严格保密的。?148 ?估算说明? 本估算过程取值均采用保守原则? 未考虑财务成本? 作为项目投资经济评价，计算均以项目本身的盈利能力作为分析基础， 因不确定性因素过多，对项目主体在其中的财务状况并为作具体评价 ? 项目的土地费用，参考武广公司提供的市场评估价格150万/亩计算，不 考虑实际发生过程中可能存在的费用、税收减免 ? 综合住宅和酒店、商业的市场开发考虑，假设项目要求的回报率为8%本报告是严格保密的。?149 ?【基础数据】根据前述研究，获得经济测算的基础数据各物业开发体量占比图序号 1 2项目开发基本指标表项目编号 占地面积 建筑面积 物流园大楼_商务公寓 物流园大楼_居住公寓1 物流园大楼_居住公寓2 商业 酒店 3 容积率 数值 33 12.6 1.60 2.00 2.00 2 5 5.7 亩 万平米 万平米 万平米 万平米 万平米 万平米 单位本报告是严格保密的。项目总投资5.7亿元，其中建安费用和酒店投资为最大投资部分开发投入成本占比土地成本 9% 开发费用 9%项目投资估算表序号 1 项目 土地成本 前期工程费 建筑安装工程费 公建配套费 不可预见费 管理费用 销售费用 开发投入 数值（万元） 680 0 943 57111建筑安装工程费 82%2 4建安成本占比公寓 16%5 6商业 6%7 8酒店 78%本报告是严格保密的。9到2014年，项目可完成销售收入4.7亿元，利润率和内部收益 率均符合要求项目盈利能力分析表销售型与出租型物业收入比例图序号 1 2 3 4 5 6 7 项目 销售收入 酒店收入 税后年内部收益率 投资回收期（静态） 投资回收期（动态） 利润率 净投资利润率 数值 4.7亿元 17.2亿元 12.94% 7 11 117.42% 88.07%本报告是严格保密的。最终，本项目将被打造成为株洲医药物流园的配套服务中心 株洲医药和食品交易中心 株洲的标志性建筑之一本报告是严格保密的。?153 ?― 汇报结束 谢谢！―本报告是严格保密的。154
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