农村宅基地的房子批下来了,但我们家有批复的小屋不拆村里不让_百度知道
农村宅基地的房子批下来了,但我们家有批复的小屋不拆村里不让
。或者以租赁的方式保留在你家，一家只有一块宅基地，将新宅基地建好后再将原来的我房子拆掉。总之你要和村里商量，如果你不拆原来的，如果别人也有你家这种情况都去村委会找，你就有两处宅基地了，这是不合法的，你要将以前的房子拆掉！所以。你想一下，那就没有法律了，对吧，你可以和村委会说一下你好，按照规定
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出门在外也不愁农村宅基地房买卖，遇拆迁如何补偿？
农场宅基地房屋买卖，遇拆迁如何补偿？
[案情介绍]
上海市崇明县长兴镇圆东村1组XXX号(以下简称“涉案房屋”)原为袁某某的岳父张某某所有，日张某某将该房转让给袁某某，日上海市宝山区长兴乡房地产管理所对此予以了批准。涉案房屋农村宅基地使用证登记在袁某某名下，袁某某的户籍地为上海市崇明县长兴镇圆东村XXX号，涉案房屋的门牌号上海市崇明县长兴镇圆东村1组63号，登记地号为长兴乡圆东村XXX丘(XXX)。
　　日，袁某某、王某某双方签订了《协议书》1份，协议约定，袁某某将其所有的长兴乡圆东村一组87丘153，用地面积265平方米，旧小屋三间，建筑面积94平方米，灶房一间18平方米及宅后柴房35.34平方米，南自留地、西自留地、北自留地，桔树36棵，黄杨树2棵，预制板45块，所有红砖，周围小河转让给王某某。资产转让费为人民币(以下币种均未人民币)21,000元，签约后袁某某将该住宅使用证交王某某，作为资产转移的凭证，王某某将购置款21,000元交袁某某，即日起上述房屋，树木的产权，自留地的使用权归王某某所有。将来王某某使用的宅基地如国家进行征地动迁，国家补贴的款项由王某某所得，与袁某某无关，袁某某须协助办理一切手续。双方还约定了违约金20,000元。
之后，袁某某按约交付了宅基地使用证，王某某通过袁某某的岳父张某某向袁某某转交了购房款21,000元。王某某购买涉案房屋后即对房屋进行了加层，在原来三间平房的基础上形成了“三下二上”的房屋格局，但该加层并未得到主管部门的批准。
2002年9月起王某某在涉案房屋中居住至今。
&&&现涉案房屋已被列入拆迁范围，袁某某法院审理过程中，于日与拆迁人上海长兴海洋装备产业基地开发有限公司签订上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议，袁某某得建筑面积约为120.32平方米的安置期房，并得签约奖励费20,000元、签约当天车旅费100元、速迁奖励费22,860.80元、临时安置补助费25,989.12元、搬家补助费2,406.40元、家用设施移装费2,610元、房屋评估建安重置价及土地使用权货币补偿款214,530.56元、棚舍和其他附属物补偿款352,187.80元，合计补偿款总额640,684.68元，扣除安置房预付款280,947元，余款359,737.48元。
　　在审理过程中，经袁某某申请，一审法院通过上海市高级人民法院委托上海立信资产评估有限公司对涉案房屋周围的种植物进行评估，评估结论为：“委托鉴定资产鉴定基准日拍卖底价为人民币107,300元(不含税费及种植人工、运输费)”。对该评估报告,袁某某、王某某均无异议。
&&&&另外，一审法院通过上海市高级人民法院委托上海东方投资监理有限公司对涉案房屋(包括附属房屋)设施、装修进行评估；对预制板、砖块等进行估价，评估结论为：“1、我司采用重置成本法(对应的时间点为2012年5月)计算了本工程的造价，造价为371,382元，即2012年5月在上海市长兴镇重新建造此工程需要的造价。2、此房屋的主体结构建造于1992年，至今已经使用了20年，按照50年使用年限(残值率5%)进行折旧，此房屋的残值为230,257元。3、具体法院采用重置成本造价371,382元，还是采用折旧后的造价230,257元，请法院裁定。”对该评估报告袁某某没有异议，王某某不予认可。
　　　一审法院认为，王某某不是崇明县长兴镇圆东村集体经济组织成员，不能取得涉案房屋宅基地使用权，双方之间的协议违反了相关国家法律、法规的规定，故双方之间的房屋买卖协议无效。据此作出判决：一、袁某某与王某某于日签订的房屋转让协议无效，王某某于判决生效之日起十五日内将坐落于上海市崇明县长兴镇圆东村1组63号[登记地号为长兴乡圆东村87丘(15)]房屋腾退交还给袁某某并返还房屋的其它附属设施及周边种植物；二、袁某某于判决生效之日起三十日内归还王某某购房款21,000元；三、袁某某于判决生效之日起三十日内支付王某某拆迁补偿款465,000元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费325元，评估费6,500元，合计诉讼费6,825元，由袁某某负担4,325元，王某某负担2,500元。
　　上诉人王某某不服原审判决，提起上诉称：虽然涉案房屋的转让行为发生在土地性质转化之前，但袁某某提起诉讼时，集体土地已经转化为国有土地，事实上农村房屋已经转化为城镇房屋，国家有关禁止城镇居民购买农村宅基地和房屋，已失去适用对象和意义。
王某某除涉案房屋外，名下无其他房产。王某某买下涉案房屋是用来居住的，并花费20余万元进行修缮。现袁某某只同意按重置价对王某某进行补偿，而剥夺了王某某的安置房面积购买权。王某某要求对涉案房屋按市场价进行评估，但袁某某和原审法院都不予同意。而王某某仅凭区区几十万元在当地根本买不到合适的住房。
综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回袁某某的诉讼请求，确认王某某和袁某某签订的房屋转让协议有效。
&& 二审法院认为原审法院认定的事实无误，但原审法院确定的分配方案未考虑到袁某某已取得动迁安置期房的增值因素，有所不当，予以相应调整。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：。
　　一、维持崇明县人民法院(2011)崇民一(民)初字第2027号民事判决第一、二项；
　　二、撤销崇明县人民法院(2011)崇民一(民)初字第2027号民事判决第三项；
　　三、袁某某应于本判决生效之日起三十日内，支付王某某拆迁补偿款650,000元。
[案件评析]
本案主要存在以下几个法律问题:
&& 1、袁某某与王某某之间的宅基地房屋买卖是否有效？
我们认为，袁某某、王某某之间签订的《协议书》虽系双方当事人真实意思表示，但由于农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，农村村民对其取得的宅基地使用权的处分权利受到一定限制。
王某某不是崇明县长兴镇圆东村集体经济组织成员，为城镇户口，不能取得涉案房屋宅基地使用权，故双方之间的房屋买卖协议无效。不能以之后系争房产的土地性质从集体土地转化为国有土地而否认合同无效的事实。
&& 2、对于今后的动迁利益分配的约定是否有效？
&& 袁某某、王某某之间签订的《协议书》中约定：王某某使用的宅基地如国家进行征地动迁，国家补贴的款项由王某某所得，与袁某某无关，袁某某须协助办理一切手续，双方还约定了违约金20,000元。
鉴于王某某与袁某某之间所签署的《协议书》中对于农村宅基地的买卖违反国家法律的相关规定，因此房屋的动迁安置主体应为袁某某，而非王某某。因此，动迁补贴由王某某所得的约定不能依法得到支持。
&& 3、对王某某如何补偿呢？
对于合同无效袁某某和王某某本身都具有一定的过错，考虑到王某某已实际居住使用涉案房屋多年，涉案房屋也已纳入拆迁范围，故在扣除王某某的购房款后，考虑王某某重新购房的合理支出，保障王某某的居住利益，以及袁某某获得房屋安置的增值因素，由法院对涉案房屋的拆迁利益予以酌情分配。
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。农村宅基地问题
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投诉东小店乡政府工作人员不作为
关于东小店沈庄村沈达新与沈达红
宅基地权属争议情况调查报告
沈达新：男，74岁，沭阳县造纸厂退休干部（非农户口，原籍东小店沈庄村前沈组）。
沈达红：男，66岁，沭阳县农机二厂退休工人（非农户口，原
籍东小店沈庄村前沈组）。
2007年9月，沈达新委托家人到东小店国土资源所要求对东小店乡沈庄村前沈组沈达荣与沈达念两户中间的宅基地进行确权，称其宅基地是1982年经当时村委会划分给自己使用，并且自己在该宅基地上栽了一些杨树，但该宅基地被其亲弟弟沈达红以各种理由强占，
不让其在该宅基地上的树出售收益。
我所在接到沈达新确权申请后，曾多次派员在沈庄村委会的配合下对其申请确权的宅基地使用情况进行调查了解，通过走访、了解当时参与宅基地调整人员及其他当事人，现将调查情况作如下说明：
1、据调查，该宅基地是解放前沈达新祖上遗留的宅基地，沈达新父亲沈继青去世后，宅基地上仍住有沈达新、沈达新母亲、弟弟、姐姐、妹妹及沈达新前妻耿秀英，直至1955年沈达新参军入伍。沈达新参军入伍后，村委会考虑到其是军属家庭及生活困难等实际情况，特地为沈达新母亲及其弟弟、姐姐、妹妹重新安排了一份宅基地，并帮助其建房，即现在沈达新弟弟沈达红居住的地点，将原有宅基地留给沈达新及其前妻耿秀英居住，沈达新服兵役在部队提干后，因耿秀英未能生育等原因于1965年左右与其离婚。离婚后，该宅基地继续由耿秀英使用。
2、耿秀英与沈达新离婚后，继续在该宅基地上居住了几年，改嫁后迁出外乡并将宅基地上全部房产拆除搬走。1971年至1981年，该宅基地一直闲置。直至1982年，村委会在丈量小园田经过该宅基地时，考虑到沈达新在外工作，这块地又是其老宅，加之村里当时在外工作的人都保留了家中的宅基地及小园田，于是，就将这块宅基地
及连在上面的小园田重新划留给沈达新使用，以便其老年回乡居住，至今未作其他安排。
3、该宅基地留给沈达新后，沈达新一直委托其弟弟沈达红照看，并出资买树苗请沈达红栽在该宅基地上，但至今没有在该基地上建房居住。
4、按该宅基地现在左右邻居及整排庄习俗，宅基地上主屋后面都留有二分小园田，并都自南到北通到家后约30米处的大沟南岸边。也就是说该地使用的长度北口都是与其他邻居一样，南口至左右邻居门前道路。
5、沈达新的弟弟沈达红因家庭琐事，称对这块地也拥有使用权，并称该地后二分地小园田是当时因耿秀英改嫁后将地转赠给他，但实际情况是早在沈达新当兵后沈达红就随母亲一起出宅居住，耿秀英改嫁后更无权对村集体土地进行处置，且中间一直闲置10年，闲置期间，里应有村集体收回该地。1982年，沈庄村委会又已明确该宅基地是划留给沈达新使用，故沈达红无任何理由再在对该宅基地及屋后小园田享有使用权。
综上所述，沈达新为退休干部，非农业户口，其在农村的老宅基地按国土资源部土地确权条例规定，这快宅基地理应由村集体经济组织无偿收回交归集体，但考虑到现时农村实际，加之1982年村委会安排划留该沈达新，沈达新又在该地上拥有树产，其弟弟沈达红对该地只是受沈达新委托照看，因此我所在综合沈庄村委会的意见及当事人证人证言后，认为可以视其实际情况维持1982年沈庄村委会做出的划留决定。
沭阳县国土资源局东小店国土资源所
尊敬的领导：
我的简历，调查报告上面有说明，我就不多说了，现在我就说我的现实情况：
我总感觉自己老了，上下楼很吃力，确实，人老思乡，想回家盖两间小屋，平平静静的安度晚年。因此，想不到的事情发生，82年明明这块宅基地是政府划给我的，划了以后，沈达洪帮我载点树，当时的树苗钱我给的，现在沈达红理直气壮地霸占着我的地和林木，我找村中长辈、亲戚、朋友、姊妹从中调解，我的条件是“他帮我栽树，不管卖多少钱，我分给他一半”他都不答应。
我在没有办法的情况下，我找村支书，村支书出面调解，他不听。后来我又找到东小店乡政府土地所，土地所对我很负责任，土地所领导通过暗地里走访、了解、调查群众、和当时划地时的领导，公正的做出这份调查报告。
报告出来后，事情并不顺利，在一天天地变化，乡政府就象大人哄小孩一样，迟迟不给我们处理意见，每次打电话问他们，他们都说最近特别忙，过几天的。记得还有一次，我打电话过去，他们说过这样一句话“你放心，我们基本定下来了，那就是你家的。”我们就不好意思常催，他们每次打电话都说，你等我电话，就这样，我们无限期等待。
在08年10月份，我再次打电话，他还说：“在年底，就这两个月，我一定把你家事处理好”到了年底，我电话无论怎么打，也没有人接听，我想一定是年终总结很忙，也就不打扰了。事情一直到09年3月份，我又打电话，当时书记说“我说一个电话号码给你，叫李乡长，以后就联系他吧，正好那一片是他管的”。
后来通过跟这个乡长接触几次谈话，越来越觉得不对劲，在4月22号那天，他约我和沈达红去他乡政府当面谈调解，没想到三句话没说就吵了起来，当时乡长处理说：“这块地不是你的，也不是他的，他说你家没有宅基证，你没有法律依据，地充公”。充公又考虑现在没有集体土地，他承认是沈达红拾边田拾到的，还说给沈达新拾比较合理，既然沈达红拾了就拾了吧，意味着久占成产，以后我又提出树怎么办，乡长说“等等以后处理吧”，我说“等到什麽时候”，乡长说“你没有资格安排我时间”，领导，我觉得他们（公）（私）都太欺人，据说沈达红家有亲戚在乡政府工作，所以事情弄到这种地步。
我怎么也想不通，他说我这快地没有宅基证，从82年留给我的宅基，从来没有人告诉我叫我办宅基证，而且又是祖辈留下来的老宅，因为没有证，乡政府土地所才去了解调查，那他们的调查报告不就是依据吗？乡长说：“那是瞎写的”我说那么村委会、土地所、乡政府这三个公章也都是瞎盖的吗？他没吱声。直到现在事情无人过问，我要求乡长无论结果怎样，给我处理意见，他说“充公就充公，我给什么意见给你呀！”
我没办法，去咨询律师，看我哪一方面抵触法律，我一定要讨个公证，讨个说法，律师说：“在外工作的，保留家里的宅基地、小园田，那一庄、那一村没有，规定五十年不变，而且国家也允许在外工作老年回家居住。”
后来，我去胡集法院起诉，他们一定要乡政府处理决定书,否则不立案。现在我不知如何是好。求救于上级领导给于帮助解决，为盼！
09年8月16日
注：1、（以上调查报告均已得到沭阳县东小店乡沈庄村委会、东小店乡国土资源所、东小店乡人民政府盖章认可属实）
2、问题出在沈达新去自己家土地上行使自己的权利时，被沈达红武力阻拦，沈达新在没有办法的情况下，，去胡集法庭申诉，，被告之，，乡镇出的这份调查报告不作起诉依据，必须要乡政府再出一份就宅基地权属争议情况处理决定书，本以为乡政府应该轻松的作出处理，因为已经有调查报告在先、有凭有据。却不料沈达红通过种种关系，收买乡政府公务人员，将很简单的家庭纠纷，拖延至今还没有解决。
3、2009年我们实在没有办法，9月29日我们去了县里的信访办公室，将材料递交上去，，信访办人员很客气，叫我们回去等电话，，我们又等了有1个多月，没有任何回音，，我们又去了县信访办公室，信访办公室同志叫我们，直接去找小店乡政府，，说已经通知东小店乡政府处理这件事情了，，日，，我再次来到东小店乡政府信访办公室，负责处理这件事的李乡长态度蛮横，在没有任何理由的情况下，还是拒绝再出任何书面决定。
沈达新电话：８８０９７３００
东小店乡党委书记王以书
网民9:33:08
关于东小店乡沈庄村沈达新与沈达红宅基地权属争议情况调查汇报
沈达新：男，74岁，沭阳县造纸厂退休干部（非农户口，现住沭阳县沭城镇，原籍东小店乡沈庄村前沈组）。
沈达红：男，66岁，沭阳县农机二厂退休工人（非农户口，现住东小店乡沈庄村前沈组）。
2007年9月，沈达新委托家人到我乡要求对东小店乡沈庄村前沈组沈达荣与沈达念两户中间的宅基地进行确权，称其宅基地是1982年经当时村委会划分给自己使用，并且自己在该宅基地上栽了一些杨树，但该宅基地被其亲弟弟沈达红以各种理由占用，不让其在该宅基地上的树出售收益。
我乡在接到沈达新确权申请后，曾多次派员在沈庄村委会的配合下对其申请确权的宅基地使用情况进行调查了解，现将调查情况作如下汇报：
1.据调查，该宅基地是解放前沈达新祖上遗留的宅基地，沈达新父亲沈继青去世后，宅基地上仍住有沈达新、沈达新母亲、弟弟、姐姐、妹妹及沈达新前妻耿秀英居住，直至1955年沈达新参军入伍后，村委会考虑到其是军属家庭及生活困难等实际情况，以军属名义特地为沈达新母亲及其弟弟、姐姐、妹妹重新安排了一份宅基地，并帮助其建房，即现在沈达新弟弟沈达红居住的地点，将原有宅基地留给沈达新及其前妻耿秀英居住。沈达新服兵役在部队提干后，于1965年左右与耿秀英离婚。离婚后，该宅基地由耿秀英使用。
2.耿秀英与沈达新离婚后，在该宅基地上居住了几年，改嫁后迁出外乡并将宅基地上全部房产拆除搬走。1971年至1981年，该宅基地一直处于闲置状态。按政策规定，村集体理应及时收回该宅基地上的，但一直没有作出收回的书面决定，致使该宅基地被沈达新弟弟沈达红长期占用栽树。
3.沈达新的弟弟沈达红因家庭琐事，称对这块地也拥有使用权，并称该地是当时因耿秀英改嫁后将地转赠给他，但实际情况是早在沈达新参军后沈达红就随母亲一起出宅居住。因土地是国家或集体所有，耿秀英对该宅基地只有使用权而无处置权，改嫁后户口迁出更无权对村集体土地进行转赠处置。
综上所述，沈达新、沈达红均为退休干部或工人身份，非农业户口，纠纷所涉及的宅基地上无建筑物，权属纠纷发生后，双方均不服我乡调解人员调解，按照原国家土地管理局日确定土地所有权和使用权的若干规定第五章四十八条、第五十二条之规定，该宅基地及附属小园田应由村集体经济组织无偿收回交归集体所有或进行重新分配。
沭阳县东小店乡人民政府
东小店乡党委书记的回答我们不满意，，请问律师先生我们要打怎样打这官司，请您在白忙之中，给一个意见给我们，，不胜感激，，谢谢！！
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提问者：沈阳 &
所属地区：江苏-宿迁
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