二手房交易搞真假合同逃税- 徐涛律师 - 110法律咨询网
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二手房交易搞真假合同逃税
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&27岁的陈先生有套房子位于北京市海淀区一住宅小区，建面132平方米，买进价为6100元/㎡，因每月4000多元的还贷压力，陈先生打算卖房。&&& &&& “现在把房子卖出去，要额外缴纳营业税。”陈先生说。建设部、国家税务总局等七部委出台政策，宣布今年6月1日以后，个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其售房收入全额征收5%的营业税。&&& &&& 陈先生怕加上营业税后把买家吓跑，但又不想亏本出手。此时，一种被称为“做低交易价格”的避税招术在市场显形。&&& &&& 真假两份合同&&& &&& 陈所担心的是，在交易过程中面对的真假两份合同中可能产生的风险。&&& &&& 因陈先生不指望在卖房上赚钱，他所标出的价格包含了以下几项：房子总价80.52万元、房子装修5万元、银行按揭利息2万元、契税1.2万元、公共维修基金1.6万元。&&& &&& 此外，如果以原价6100元/㎡出手，需要额外缴营业税40260元。契税和印花税也要分别缴纳12078元和402元。&&& &&& 尽管这部分成本可能转嫁到买房者身上，但房子的总价就降不下来。照此计算，买家拿到手的价格在7272元/㎡。这个价格，分文不赚，还搭上装修的人工，陈说。&&& &&& “我们可以把交易价格做低。”陈先生委托的中介称，中介公司可和买卖三方签订两份不同的买卖合同，其中一份合同是以买卖双方的真实交易价格签订，另一份是中介按照市价签订，专为避税。&&& &&& 如以这套房子原价6100元/㎡签假合同，房产中介可少交7735元营业税“（7272元－6100元)×132×5%”和2320元契税“（7272元－6100元）×132×1.5%”，共逃税10055元左右（不包括少交的67元印花税，印花税税率为0.5‰）。&&& &&& 据了解，在北京顺驰、中大恒基、我爱我家等中介了解到，这种避税方式很普遍。打擦边球&&& &&& 今年6月房产新政实施以来，许多房产中介为了吸引买家，维持经营，不惜违法逃税。据我爱我家公司统计，新政策实施后半个月与去年同期相比，二手房源挂牌量下降15%，客户委托量下降20%，成交量总体下降30%。二手房低迷的成交量导致房产中介惨淡经营。&&& &&& 但这并不是中介公司违法的理由。一房地产专家表示，建设部门和税务部门目前还没有一套行之有效的方法去清理签订“真假两份合同”逃税的做法。&&& &&& “房屋产权过户是在建委产权中心进行，只要那里通过就没问题。”一位知情人士称，他认为，只要建委方面没有异议，税务局也不会过问房产交易中的逃税问题。&&& &&& 据了解，当地的建设部门在认定二手房买卖的交易价格时，仅仅是依据楼盘所在地的平均市场价，并无准确尺度。
&&& 风险暗藏&&& &&& 对于买卖双方而言，掺杂着偷税概念的交易蕴藏着极大风险。高价买卖低价报税属于虚假交易，虽然买卖双方都可占点小便宜，但一旦买房人再次将房子转让时，将直接面临房屋出售时估值降低，未来缴纳20%的个税会更多。&&& &&& 以陈先生的这套房子为例。买家如下次出手，税务部门认定的价格是6100元/㎡，而不是实际交易的7735元/㎡。如按7272元出售，这位买家需要额外承担3.9万元个税“（7272元－6100元）×132×20%”。&&&
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以更名方式进行买卖来刻意逃税,该商品房无效
日，杨某与某房产公司签订一份，购买该公司开发的一幢预售的商品房（别墅），总价值200余万元，并在之后付清了全部购房款，但是杨某一直未与该房产公司办理房屋交接手续，也未向管理部门申请登记房屋的权属证明。2009年6月，全国范围内房价普遍上涨，杨某为获取炒房所得的高额利益，与余某达成一份有关上述别墅的转让合同，约定由余某以240万元价格购买并且一切税费由余某承担，双方签订的转让合同中特别约定履行的方式为通过房地产公司进行&更名&，即在房地产公司同意的情况下，由杨某先与该公司解除原预售商品房合同，撤销原销售备案登记，再由余某以杨某当初购置的原价与该房地产公司重新签订商品房买卖合同，以达到房产转让的目的。但之后，双方对于约定的更名、等事项的具体操作发生争议，杨某提出解除合同，致使该房屋转让最终没有成功。
2009年8月，余某向法院起诉，要求杨某履行合同交付房屋并承担违约责任。审理过程中，杨某提起反诉，认为双方间转让合同没有履行的原因在于余某没有亲自到房地产公司办理更名手续，也未按期付款，符合合同约定的解除合同条件，诉请法院确认合同已经解除并要求对方承担违约责任并赔偿损失的预期利益。法院判决该商品房转让合同无效，并驳回了双方的本诉和反诉请求。
根据城市房地产管理法第三十八条的相关规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让；同时第三十五条规定：国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。本案中，杨某在2006年与公司签订的是预售商品房合同，但其并未依法登记取得所购房屋的证等相关权属证书，在这种情况下，杨某与余某于日签订的有关涉案房屋的转让合同已违反法律的强制性规定。
从合同内容看，双方签订的商品实质是进行&二手房&的买卖，而&二手房&买卖的正常转让程序应当先由杨某合法取得相关房屋的权属证明并依法缴税；正是因为杨某未取得房屋所有权证，故而双方在商品房屋转让合同中约定以&更名&的方式进行操作。双方如此约定履行方式的目的在于有意逃税（包括正常转让中杨某先办理产权登记应缴的税款和低成交价的少交税款）。因此，本案实质上系利用这一合法形式，以掩盖逃税的非法目的，损害国家利益，显然不受法律保护。综上，法院判决该商品房转让合同无效。
作者单位：浙江省嘉兴市南湖区人民法院
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近日，想买一套的郑先生，与卖家签订了合同。但这套房子需要征收和个税，听说有中介可以帮忙减免一部分税费，他不知道该不该相信中介。 　　据介绍，目前二手房主要税费为营业税和个税，办理时需要缴纳2%的。　　目前有一些中介或社会人员打着能免税的幌子，向买卖双方收取部分税款(扣去了所谓能减免的费用)，为其办理完税手续。实际上，他们是利用一些买卖双方不清楚正常交易环节，采用假发票和过户手续欺骗客户，事情败露后，找人也困难。　　还有一些 房产中介，与评估公司非常熟悉，可以为用户把评估价做低。纳税根据评估价和合同价的高低，取高的为缴税标准。不了解的市民愿意给房产中介一些费用，做低评估价。但房产部门提醒，房产交易中心会对评估价进行审核，如果比市场价低太多的评估价，将无法办理过户手续。　　业内人士提醒，市民不要轻信所谓的各种避税手法，还是要按照规定的交易程序进行，在缴纳税费后保留好完税凭证。
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