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律师答疑
近期更新2023.06.03
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作者：华律网律师答疑
该内容由以上特邀专业律师在线答疑，可直接咨询
很多人对小产权房不了解，误以为小产权房就是指那些40年、50年产权，即产权不足70年的房屋。其实，这是误解。小产权房和40年、50年产权的房屋，有着本质的区别。通俗点的说法就是，由国家发产权证的房屋即为大产权房，不是由国家发产权证的房屋即为小产权房。我们所购买的普通商品房都属于大产权房，其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。小产权房与大产权房(40年、50年产权)的区别：一、产权上的区别①小产权房的房产证由乡镇政府颁发，职工并没有实际的产权;大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。②职工想要转让小产权房的话，必须在购买五年之后才能够进行;业主可以自由出售或转让大产权房，没有时间上的限制。③小产权房的建设用地一般是归乡政府集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住;大产权房的用地是由国家(也就是当地政府)划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。④购买小产权房之后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易;购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、出售或转让，不用补缴任何费用。二、用途上的区别1、一般小产权房分为这三类：①占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。②在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。③在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。其具备70年产权房屋的居住用途，在户型、使用功能方面并没有什么太大的区别，只是在产权上有区别而已。2、40年、50年产权的房屋40年产权的房屋属于商业、旅游、娱乐等用地，比如商铺、大型商场、公寓楼就属于40年产权。50年产权的房屋属于工业、科教文卫体、综合类用地，比如我们看到的办公楼、工厂等，就属于50年产权。40年、50年产权的房屋一般不适合居住，不通燃气，且是商业用水和商业用电。现在一些人买40年产权的公寓居住，但其在舒适度上和普通住房还是有很大区别。声明：该作品系作者结合法律法规、政府官网及互联网相关知识整合，如若内容错误请通过举报联系删除我是平台房产纠纷律师团队，擅长房产纠纷法律专业，如看完文章后您还有任何疑问，可向我在线咨询。看完文章仍有疑惑？ 推荐咨询下方专业律师大家都在问99%问题解决率省会律师按问题找律师华律网 >
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展开全部小产权的房子因为没有房屋所有产权证，因此能够居住多少年是没有办法保证的，它不像大产权的房子，因为建造在普通住宅用地上，使用时间是70年，也就是说如果购买的是新房，正常房屋的使用年限就是70年，可能实际到购房者手中的使用年限是60多年，购买的是二手房的话，要从购买之日开始进行计算，减去开发商获取土地使用权的时间，一般会比房屋所有产权证上的时间缩短两年，这样就能够很好的计算出实际的使用面积。因为小产权的房子，第一没有房屋所有产权证第二不属于法律保障的范围之内，因此能够真正居住多少年，谁也没有办法，估计可能10年也可能是20年，也有可能一直不拆除的话能够居住50年或60年。小产权的房子除了缺少产权之外也不能够出让给所有人，是集体内部成员相互转移债权的一种房屋类型。已赞过已踩过你对这个回答的评价是？评论
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展开全部小产权房的居住年限是不定的，因为“小产权房”并不是法律意义上的概念，而是一种约定俗成的名称。小产权房是在农村和城市郊区，由村集体组织或开发商凭借新农村建设等名义出售的建筑在农村集体土地上的房屋，或者是由农民自行组织建造的用于销售的住房。小产权房只有乡政府或村委会的《集体土地使用证》，即宅基地证，而没有经过备案，没有产权证，所以不能进行抵押，不能贷款。如果交易，买方只能一次性付款，而且双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同。《民法典》第三百五十九条住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。总之，小产权房的居住年限并没有明确的规定，需要根据具体情况而定。
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2021-08-04 10:10
来源:
请叫我小东
说到房子的房产证，相信大伙们都不会陌生，最经常提到的应该就是“红本”跟“绿本”。但是在深圳，其实还有“猪肝本”的存在，而且即使是“绿本”也有不少类别的，它们到底都有啥区别？在作用和买卖交易上又有啥不同？
相信看完以下的内容之后，你会得到明确的答案：
一、红本：
我们平常所说的“红本”，指的是商品房房产证，全称为《房屋所有权证》。他是房产所有权和土地所有权合一的证，因为外表为红色所以被简称为“红本”。
有了红色房产证（红本），即拥有了完整的房屋所有权，包括：房屋使用权、占有权、处置权和收益权。
红本所有权人可以对所持有的房产进行转让、赠与或出租，不受任何单位或个人的限制和干涉，且所获得的资金可自行分配；同时，所有权人如果想从银行贷款时也可作为抵押物抵押给银行，从而获得贷款。
以上所有的这些权利在不违反法律规定的情况下受到国家的法律保护。
二、绿本：
“绿本”，是指封皮为绿色的房产证，ta有两种类型，一种是房地产权共有（用）证绿本，一种是小产权绿本。
房地产权共有（用）证绿本属于产权证明的一种，但针对的主要是政策性用房（经济适用房、福利房等），这样的绿本是可以申请转为红本的。
而相较于房地产权共有（用）证绿本，小产权绿本又分三种：国土局颁发的绿本、村委统建楼绿本以及开发商绿本。
国土局颁发的绿本:
1998年以前由国土局颁发，得到政府承认和支持，1998年后国土局取消了给小产权房颁发绿本。只要在宅基地或村委集体用地有合法报建手续的小产权，国土局会颁发这个绿本，这种绿本是有备案，但不可以过户，并且禁止买卖。
（国土局备案的绿本房产权受限，不能自由流转，限制市场交易，不能过户。如果绿本证载人想反悔的话，带上资料，去深圳市不动产登记中心申请遗失补办，一天就能把绿本补办回来，补办回来后就可以去法院申请打官司告买家，法院也会受理，一般会判绿本证载人胜诉。如果买家买了绿本房后遇到城市更新，把绿本注销掉才能赔偿给买家，只有证载人或其授权人才能申请注销，要让证载人配合注销绿本并赔偿给买家，需要付出一定代价。）
村委统建楼绿本;
1998年后在村委集体用地上，经过正规报建的村委统建楼，当地村委股份公司会颁发村委盖章的《使用权证》绿本，这种是可以私下买卖的，现在买卖二手房时要去村委股份公司更名和消除业主所有档案的，拿到就是这种绿本。这种绿本主要是村委作为兜底主体。
开发商绿本;
有些开发商使用个人宅基地盖出来的房子（农民自建房），拿的是《使用权证》绿本，这种绿本是开发商自己颁发的，他和村委统建楼的绿本一样，仅是代表个人或开发商，这种绿本是个人或开发商作为兜底主体。
真正意义上的绿本房通常指的是由国土局备案的第一种，而后两种由于容积率很高，改造效益低下，难度很大，基本是不可能旧改，因此不具备投资价值。
三、猪肝本：
“猪肝本”也称“猪肝红本”，即猪肝红色的房屋所有权证，现在已经很少见了。这种样房产证在深圳上世纪80-90年代仅仅存在了几年，和“猪肝本”一起配套使用的还有《国有土地使用证》。
拿深圳的“猪肝本”来看，大多为“两证合一”，是政府以前颁发的房屋所有权证，这种证与“红本”、“绿本”一样，都是用于确认证载权利人（业主）物权的合法凭证，具有物权确认效力。
换句话说吧，“猪肝本”的房屋产权是受法律保护的，属于合法建筑。相对于经过处理后取得“绿本”的深圳历史遗留违法建筑来说，“猪肝本”房屋在始建时就完全合法。
但“猪肝本”仅用于当时的非市场商品房，比如经房改办批准或职工购买的单位准成本商品房。所以，“猪肝本”不能直接过户，办理转移登记手续时必须先完善房地产初始登记，需要确认是市场商品房才能交易，因此目前深圳有很多的“猪肝本”房交易都未过户。
在交易买卖的时候，需要确认好每个证的区别，当交易时出现的是“绿本”和“猪肝本”，那就要小心了。
四、两证一书：
两证一书指的是《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》
“两证一书”在1993年宝安撤县改区以前，以村镇建设办为审批主体审批过的宅基地，发放了此“两证一书”。在宅基地建成后由宝安县房管部门核发《房屋所有权证》（猪肝本）。后来由于房本的改革，和一些特定的历史背景，很多的两证一书建成后并没有到验收换成房本。
《建设用地规划许可证》如下图：
《建筑工程规划许可证》如下图：
《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》如下图：
目前市场上所说的有“两证一书”的房子，很多都不是原始的了，基本上都是已经推倒重新建过。这“两证一书”能证明的，只是这个宅基地曾经有过审批报建。证明这个土地属性上面是合法的，是正规的居住用地。
从这个点上来说，至少这个房子不会因为非法用地而被强拆，或产生占地纠纷而已！另外，在以后的城市更新确权中，这个“两证一书”也是一个重要的确权材料！
那什么又是历史遗留呢？
在深圳市发展之初，中国房地产制度还不健全之时，遗留下数以十万计的“违章建筑”，也就是没有取得房产证的“小产权房”。但小产权在深圳是一直不被承认的，只是一种通俗的叫法，深圳所有的小产权都是属于城市发展过快遗留下来的问题，所以在深圳，小产权房被称作历史遗留建筑。
2009年5月21日举行的深圳市人大常委会通过了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》。小产权房作为深圳这座城市的历史“欠账”，被提上了解决的议事日程。一方面，历史上大面积小产权房的积压使得当地政府必须正视这个问题；另一方面，深圳被选为物业税试点城市，也让政府看到了增加税收的可能。
这是深圳市处理城市化历史遗留违法建筑的法规性文件，就是所有深圳城市化历史遗留违法建筑，将不同时期、不同类型的违法建筑全部纳入处理范畴，进行信息采集、录入信息数据库，并进行规范化管理，为历史遗留违法建筑的处理提供依据。这也是为什么在深圳小产权房会被称作“历史遗留”的由来。
《历史遗留违法建筑普查申报回执》如下图：
有着“ 历史遗留”和“两证一书”的深圳小产权房本身不是违法的，深圳政府不公开承认，但是也不强制执行。所以在很多小产权房买卖过程中签的都不是买卖合同，一般都是签转让合同、集资建房合同、合作建房合同等，都会避开买卖这一层次，所以只要拆迁或者旧改，购买了小产权房的业主都会得到相对应的赔偿。
我是小东，在深莞惠从事小产权房及拆迁房多年，对深莞惠小产权及拆迁有独到的理解。更多的小产权及拆迁房方面的干货，请私信笔者
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