前几天，住建部约谈5城，房价涨幅过快，其中就包含了宁波。紧接着，宁波就发出史上最严的“4.17新政”，限购区扩大了4倍，堵住了外地人补缴社保、个税破限购的漏洞，热点学区房出台政府指导价等……
那么，宁波真的不能投了么？哪里还值得入手？这一篇我们好好聊聊宁波买房如何选筹！
宁波买房，只看限购区！
先看一下宁波的基本面：
GDP排名：全国城市第12位（宁波市2020年GDP12408亿元，长三角排第5，仅次于上海、苏州、杭州、南京），GDP排在宁波前1名的是直辖市天津，14084亿元！
房价排名：全国城市第11位（宁波市2020年房产均价24465元/㎡，长三角排第4，仅次于上海、杭州、南京），房价排在宁波前1名的，也是直辖市天津，26332元/㎡！
面积：9416平方公里，辖6区2市2县
常住人口：854万（2019年宁波新增常住人口34万，当年新增人口数仅次于杭州、深圳、广州，排全国第4）
城市级别：全国5大计划单列市之一（另4个：深圳、厦门、青岛、大连）、副省级市、长江三角洲南翼中心城市
限购政策：在主城区990平方公里限购区范围内，非户籍需缴2年社保才可买房，自取得产证之日起限售2年
首付政策：首套首付3成，二套首付6成
接下来，我们通过宁波今年“两会”最新发布的“十四五”规划纲要和轨交近期建设规划，来了解一下宁波的城市格局。
“十四五”规划纲要提出：宁波要深度参与长三角一体化，高水平共建沪杭甬湾区经济创新区，协同唱好杭甬双城记，做实做强宁波都市区，全力建设海洋中心城市。
推动中心城区“东揽、西拓、南融、北强、中优”，提升南北两翼发展水平，加快形成“一核引领、两翼提升、三湾协同、多极支撑、全域美丽”的市域发展总体格局。
一核：都市核心，包括了市辖6区；
两翼：北部副城，包括余姚、慈溪和前湾新区；南翼副城，包括宁海、象山；
三湾：杭州湾、象山湾、三门湾
争取10年内，实现全域撤县（市）设区。
我是长三角房哥，干过销售做过电商，喜欢研究城市发展和数据，现在主要做长三角楼市分销和代购。准备好好奋斗赚钱，打算在上海买套房，希望对长三角感兴趣的朋友加我群聊：djwl20190621（备注：知乎），咱们一起努力，买房路上多个伙伴多条路
市域“大饼”虽然摊得大，但是我们来看一下宁波轨交近期建设规划：
目前宁波已开通轨交1-4号线，运营里程154.3公里，全国排名第18位，相比宁波在全国城市GDP排名第12位，房价排名第11位，“非省会”的宁波，地铁建设还是滞后不少！
今年（2021年）年底，轨交5号线一期，27.5公里，22座车站将投入使用，初步形成宁波轨交网基本骨架。
下一步，2021-2026年，宁波将开建5号线二期，及6、7、8号线三条新线，1、4号线各西延1站。
上述新、延轨交线路建成后，5年后（2026年）宁波轨交运营图如下：
除1号线东段@五乡+北仑主城区8站、6号线东端@北仑滨江新城（小港）3站、鄞奉线南端@奉化城区2站外，其余都处在宁波4.17新政的限购区范围内。
2021.4.17新政后宁波限购区范围图
北仑是重化工业区+港区，奉化城区也都是本地需求，也就是说，宁波值得买的区域，尽数在限购区范围内，4.17新政后，外地人通过补缴社保、个税破限购的漏洞已经堵上，宁波主城区楼市已彻底沦为宁波人自己的狂欢。
外地人若想在宁波买房，目前只有以下3个办法：
（1）全日制普通高校和中等职业学校（含技工学校）毕业15年内的毕业生，可落户宁波买房；
（2）具有普通高等教育大专以上学历或职业资格，在宁波缴纳社保6个月，签订劳动合同，可办理人才落户；
（3）缴纳2年社保后，不落户，也可以买房。
至于主城区以外的前湾新区（原杭州湾新区），笔者认为这是一个高能级的产业新城，号称浙江版“小浦东”，距离宁波、杭州、上海车程均在1小时左右，房价只有宁波主城区均价的一半，各种高能级配套越来越齐全，是环甬长三角投资的价格洼地、未来的价值高地，最早期8000元/㎡入市的已赚了好几千，目前均价在1万3、4,基本上每年有着800-1000元/平的涨幅，随着通苏嘉甬高铁、杭州湾轻轨的修建，未来前景依旧看好。
宁波主城买房，只看“一廊、四区、两轴”！
一廊：甬江科创大走廊
宁波“十四五”规划纲要，特别强调：全力建设“甬江科创大走廊“，布局3个以上科学装置，高起点建设甬江实验室，推进“科技创新2025”，“变革性创新引领2025”计划，到2025年R&D经费支出占地区生产总值比重达到3.6%
目前，大走廊重点聚焦北部甬江两岸，南部东钱湖2大创新圈，建设5类，16个创新功能片区，在北部甬江两岸先行启动了宁波文创港（@江北孔浦）、甬江时尚东外滩、宁波软件园（@高新区梅墟）、国家大学科技园（@镇海庄市）、宁波新材料科技城启动区（@镇海骆驼）等7大功能板块。
四区
宁波“十四五”重点发展的4大片区是：
（1）泛三江口，也就是老海曙+北江东+老江北，宁波的核心，甬城的经典之区！
（2）东部新城，市政府所在的新贵之区；
（3）鄞州南部新城，宁波最“壕”之区，宜居花园新城；
（4）镇海新城，“崇文”之区，科创走廊；
两轴
大东部新发展轴：镇海新城—甬江科创大走廊&高新区—东部新城—南部新城—东钱湖
余姚江-奉化江“两江”发展轴：江北慈城—姚江新城—泛三江口—海曙鄞奉—空铁新城
沿着“两轴”去看盘，有这些盘值得关注！
1、海曙鄞奉
该板块位于老海曙区段塘街道，离市中心很近，地铁1站到宁波火车站，4站到天一广场&老外滩，阿里宁波总部在该板块。4月下旬有两个新开盘在PK：
龙湖天玥，宁波第2座龙湖天街TOD项目@在建中8号线南苑站，主力户型110-170㎡，报价36000元/㎡基础装+3000元/㎡升级包，旁边海曙金茂府二手房挂牌价49000元/㎡，倒挂1万元/㎡！
保利雅戈尔江上印，一线看奉化江无敌江景房，在建中8号线段塘站距小区约800米，主力户型116-180㎡，报价35000元/㎡基础装+2500元/㎡升级包。
5月1日，又有1个新项目建发春江悦售楼处将开放，主打104-147㎡国风洋房，与周边的网红景点南塘老街交相辉映，预计均价38000元/㎡。
该板块入门盘是万科海潮映月，主力户型87-139㎡，均价34000元/㎡。
2、泛三江口
江北老外滩，是宁波开埠后最早发展起来的商圈，与上海外滩一样，具有城市地标的象征，该板块目前有2个盘待后续加推房源：
一是绿城春月金沙，去年12月开盘限价是37000元/㎡；
二是中海逸江源境，一线看余姚江无敌江景房，上一批均价41000元/㎡；
二手房有2004年交房的外滩花园34000元/㎡，2010年交房的汇豪天下37000元/㎡
被余姚江、日湖和甬江包围的湾头板块，中国铁建花语江湾，还有178-243㎡的大户型在售，均价38000元/㎡，二手房中铁建青秀澜湾，均价42000元/㎡
3、姚江新城（五江口）
江北宁波奥体中心旁，江来上府，4月8日首批开盘即售罄，限价31800元/㎡，旁边姚江金茂府二手房挂牌价48000元/㎡，倒挂有1.6万元/㎡！江来上府下一批7、8月份会推出，估计还会是“日光盘”！
江南属于海曙区望春街道，有宁波“被指导价”的9大学区房之一海曙外国语学校五江口校区加持，宝龙雅戈尔江汇城，4月下旬最后一批300多套，离江仅150米的高层房源推出，主力户型99-113㎡，毛坯限价31500元/㎡，对面二手房青林湾挂牌价44000元/㎡，倒挂有1.3万元/㎡，上一批开盘中签率1:7，也是超级网红盘！
4、江北慈城
慈城，是慈溪县的老县城，也是中国历史文化名城。4号线通车后，业已成为江北刚需上车首选之地，4.17新政后也被划入了限购区！
慈城新城，围绕历经10年开发的云鹭湖发展，已引进江北新城外国语学校、宁波市妇女儿童医院江北院区，并集聚了前洋E商小镇等特色产业，值得关注的新盘有：
（1）“入门盘”新希望映辰府，主力户型86-121㎡，报价20900元/㎡；
（2）万科坤和湛蓝云镜，主力户型95-143㎡，报价26200元/㎡。
5、镇海新城
镇海区新的区政府所在地@骆驼板块，也称“镇海新城”，是“十四五”期间，宁波重点发展的4大片区之一，目前暂未开通轨交，房价尚处于洼地。
镇海新城的亮点有：
（1）教育：有全省数一数二的省镇海中学（公办），市重点私立名校蛟川书院；
（2）产业：“十四五”期间宁波市的“1号工程”甬江科创大走廊的2个先导区在镇海：
一是宁波新材料科技城启动区，在镇海骆驼，华为、鲲鹏产业园已经入驻；
二是国家大学科技园，在镇海庄市；
（3）配套：新城吾悦广场、镇海银泰、爱琴海购物公园都已开业，吾悦广场3期二手房已卖到3.1万元/㎡；
（4）交通：5号线今年年底通到庄市，通到骆驼的3号线北延、7号线五年内通车。
值得关注的新盘：绿城春雨云树，宁波植物园景观房，预计5月下旬开盘，精装限价25800元/㎡；万科海上都会，骆驼城西机电产业园内，在建双轨交（3、7号线）刚需大盘，主力户型98-142㎡，精装限价22499元/㎡。
6、甬江科技大走廊（高新区）
近期有新盘供应的主要在江北孔浦板块、镇海庄市和高新区梅墟板块。
居于甬江科技大走廊文创港客厅位置的江北孔浦板块，享2、3号线换乘之“地利”，在售新盘有：美的保利君兰锦绣，主力户型98-132㎡，报价33185元/㎡；滨江拥涛府，主力户型99-129㎡，报价32600元/㎡；
宁波国家大学科技园@镇海庄市板块，崇文花园，是年底即将通车的5号线一期终点兴庄路站TOD项目，主推90、96㎡高层，120-139㎡洋房，上一批3月开盘均价24200元/㎡，下一批房源预计在5-6月份推出。
甬江南岸的宁波软件园@高新区梅墟板块，目前只有绿城春月云锦一个尾盘在售，在建中的6号线梅墟路站距小区约700米，主力户型94-165㎡，报价33700元/㎡基础装+1800元/㎡升级包，对面海曙雅戈尔东海府二手房挂牌价33500元/㎡，几无倒挂！
7、东部新城
市政府所在地东部新城核心区，目前已无新盘在售，去年6月绿城凤起潮鸣最后一批房源5万元/㎡售罄，板块内二手房挂牌均价超过6万元/㎡的有：宁波府60710元/㎡、东方一品62570元/㎡、保利印江南63664元/㎡，明洲水乡邻里花苑65965元/㎡，泊璟廷一期77390元/㎡，泊璟廷别墅126148元/㎡为宁波最贵楼盘！
东部新城南部边缘，3月30日开盘的“迷你”小盘绿城春来晓园，新房限价33000元/㎡，开盘当日即售罄。目前，4号线矮柳站（宁波火车东站）旁，又一“迷你”小盘绿城春和锦庐正在报名登记中，估计也是“日光盘”的节奏！
近期东部新城还有一大新闻就是：位于绿城宁波中心对面的阪急百货，本月底开业，将成为东部新城新晋网红商圈。
8、鄞州南部新城
近十年发展起来的宁波最壕新城，“宁波GDP第一区”鄞州区政府、宁波博物馆、2.4公里长的宁波版“中央公园”鄞州公园、宁波版“迪士尼”罗蒙环球城，皆位于该板块。坐北朝南瞰鄞州公园景的江山万里二期住宅挂牌价78727元/㎡，别墅挂到了106200元/㎡，就这公园景，没江又没山，居然卖10W+？真是刷新了我对宁波房价的认知！
南部新城鄞州大桥的东堍，柳岸闻莺5月开盘，报价38000元基础装+2000元/㎡升级包+车位，最后144套房源，已经有10+倍于房源量的认筹量，可见有多火。
绕城高速以南的姜山镇上（4.17新政后也限购），祥生潮起云悦，是泛南部新城唯一稍微好买一点的新盘，限价27000元/㎡，入门户型91㎡，总价246万元起。
另外，宁波东钱湖板块以低密度度假产品为主，空铁新城（栎社）板块暂无新盘供应，在此就不详述了！
我是长三角房哥，欢迎对长三角楼市感兴趣的朋友加我群聊：djwl20190621（备注：知乎），一起探讨城市发展和楼市行情，我们也有带看业务，如果你对某个板块和楼盘感兴趣，可以免费带你过去考察，和粉丝一起交流！
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