• 你好！ 购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳神的大事，因购买商品房而发生的纠纷更是困饶购房者的一大烦心事。因此，在购买前了解商品房的有关知识和注意事项。能够对纠纷的产生起到良好的防范作用。目前，商品房销售分商品房预售和商品房现售两种，现在试分析购买预售的商品房应注意哪些事项。 商品房预售是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工前，将正在施工的商品房预先出售给购买者，购买者交付定金或预付款，在合同约定的未来一定时间拥有现房的房地产买卖行为。 购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节： 一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件 《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定： 1、已经交付了全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件，在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证，以确保该房屋的合法性。 2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提，房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设。 3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房，避免开发商过分依赖预售款从事项目开发，防止无法如期交房损害购房者的利益。 4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明（在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明）。此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下，从而保证商品房预售的合法性。 二、了解商品房预售合同基本的内容 1、主体。即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。 2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。 3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。 4、价款。即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。 5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。 6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。 7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。 8、房地产权属登记义务。 9、物业管理条款。 10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。 11、其他条款或当事人约定的条款。 下面说说购买现房应注意的事项： 一、注意房地产开发企业出售商品房的条件 2001年4月4日，建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行。规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。 二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容 （一）当事人名称或者姓名和住所; （二）商品房基本情况； （三）商品房销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未约定的按以下处理原则处理： 1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款； 2、面积误差比绝对值超出3% 时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 最后还要注意以下同方面： 一是开发商的五证二书,这是最重要的. 一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。分别由房管局国土资源局建设局规划局主管. 二是注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则.对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才签字. 三是你说的最小面积108平方一般不构成问题,因为两个70%的规定是地区的总体结构,不针对每个开发商. 四是交房时,先验房后办手续 一看房子质量 二查“两书一表” 三签《房屋验收单》 办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。 对所购商品房进行验收主要应注意以下几点： 第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象； 第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符； 第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用； 第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题； 第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题； 第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。 索要“两书一表” 向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修。 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。 按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。 签收《房屋验收单》 在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。 其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以签收《房屋验收单》了。

• 反正买房就要看五证(《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》),没有买卖就无效,以后纠纷多多. 证件齐全,协议里的违约金就一定要高,房价上涨厉害,出卖方经常恶意违约. 五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。 那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。 购房过程中涉及的法律问题 作为购房者来讲，是老百姓一生当中一个非常重要的问题，就是说先得安居才能乐业，所以，对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题，不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露，其实，很多问题应该说是如果购房者比较谨慎，对于购房的知识比较了解，很多问题是可以避免的。 个人在购房中，大体上分三个阶段。 第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。 第二，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证，我后面会讲什么叫五证。交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。 第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。 具体讲，涉及到一些法律问题。 第一，如何阅售楼书。售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少分钟的车程，10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越，那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了，你是开的小轿车还是公共汽车，是什么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。 怎么保证售楼书的内容具有法律效率？我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙？怎么办？根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中，这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任。 在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保作用，叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。 建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。 认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。 买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。 住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。 也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。 在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。 商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式。一个是按套计价，一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值。通常，按套内面积计价的方法比较少用，而通常用的是按照建筑面积，它是指按住宅面积外围线来计算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，是对购房者最为有用的是套内的使用面积，因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。 所以，购房的时候购房者特别关注面积，一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。 在购房过程中，怎么处理面积的误差呢？通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常，现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样，都有一个比的绝对值，通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然，如果约定得这么明确，建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内，没有超过据实结算房款，如果超过的话，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。还有一个问题，在商品房购销合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。 还有一个基本问题，购房合同的签订是跟谁签订？很简单，签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示，签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差很多。 在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。 第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。 第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。 第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。 第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。 第五，应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。 第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。 最后，购房者在购买商品房的时候是否需要聘请律师。在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识，普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷井，建议购房者在购房的过程中聘请律师，把相关的事情请律师办，虽然要支付一些费用，但会降低风险。 买房应注意哪些问题？ 十大应对策略： 房地产市场道道不少，消费者一不留神就可能钻进“套”里。为此记者采访了市消协、芝罘区消协、开发区消协及盛信和康桥律师事务所的杨瑞德和王迅律师，他们根据消费者的投诉和案例，把最具代表性的购房陷阱披露给读者，并提出应对策略。 ①把远的说近 购房者选择房源，最主要的还是位置。所以，开发商一般在广告中把楼盘的位置作出标志。好位置的楼盘不在话下，很多位置明明偏远的楼盘却想方设法往一些好位置上靠拢。最常见的就是“距离××只有××公里”，或者“距离××只有××分钟车程”。这个××公里肯定是在地图上的直线距离，而不是实际的行走距离，很可能中间根本就没有路；至于那个××分钟车程，则一定是在夜半时分的飚车速度，而白天很可能堵车堵得连二挡都挂不上。 还有的就是光看位置而忽视周围的配套，要对广告中的位置示意图多加留意：附近是否有较理想的生活环境、交通便利程度如何、小孩上学问题该怎么解决等。 对策：最好的办法还是实地看一下，看看这个××公里和××分钟车程到底是怎么得出来的。 ②把高价说低 购房者除了位置外最关心的就是价格了。现在开发商在打广告时，一般只说起价，或者是将层次朝向较差的价位往广告上打，这样就显得价格较低，但真实的定价肯定远高于起价。最低起价的房子一般是买不到的，要么是被人挑走了，要么是被销售人员自己留下了。还有一种情况是价格的确很低，但生活配套设施差，住起来很不方便，购置此类房还是要仔细考虑一下。 对策：不看起价看均价，从销售人员的嘴里套取更多的价格情况与销售情况。 ③把小公司吹大 目前，已经有越来越多的购房者把开发商的实力作为一个重要参考。实力强大的发展商资金雄厚、信誉高、经验丰富，一般不会让房子“烂尾”。但有时，广告上出现的是开发商、投资商、承建商等综合的情况。一个没什么实力的开发商也许会和一家有实力的投资商联合开发一个楼盘，但也许那个有实力的开发商只负责投资而不管其他的事情。不能只看到一个有实力的开发商就以为没问题，你还要看发展商、承建商的实力和经验。其中发展商就是这个项目的项目公司，承建商则是建设此项目的建筑工程公司。 对策：翻翻他们的老黄历，从侧面了解一下其实力。 ④把复印件当原件 看房时购房者都知道看五证，开发商只给看复印件，很少有人坚持看原件。最重要的原件就是土地使用证上面写的土地使用期限，上面还有一个章，有两种，一种叫烟台市国有土地使用证，另一个叫烟台市国有土地临时证。这块地通过合同从房管局买来，假设1000万元，交400万元就可以拿到临时国有土地使用证，这个和正式的使用证在外观上非常相似，打起官司来才知道厉害。临时使用证只有打起官司来才交，结果他一直持有，消费者看到它有使用证，但是它只交了40%的使用权，如果剩下的60%不交则业主拿不到使用证。这种陷阱比较隐蔽。 对策：消费者最好坚持看到原件，或向有关部门咨询。 ⑤找借口改规划 为了卖掉房子，开发商往往会在售楼广告（包括沙盘、售楼书等）中，对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、人工湖、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施上做美好的描述，但对于这种承诺又不写在合同里。结果当出现规划变更、绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况，买房人要求有一个说法时，开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由，推卸责任，或以合同约定不清搪塞，消费者一般很难得到补偿。烟台市某小区广告上称，小区将建一个湖。可是消费者林某入住后却没有湖，于是起诉。法院问业主是否因为这个湖才签约？业主此时很难拿出证据证明当时有此约定，只能干吃哑巴亏。 对策：签约时一定要细化条款，留有证据。 ⑥沙盘效果唬弄人 消费者李某买房时见模拟沙盘上显示楼前无遮挡，等住进去时楼前不到一年却盖起高楼，把房子挡了个严严实实。找开发商要求赔偿，开发商以合同上没有约定为由拒绝赔偿，李某只好起诉到法院要求返还“阳光权”。 对策：不要迷信沙盘，而是要看实际效果。 ⑦高价出卖车位 买房人往往签约时不重视车位，而开发商往往“囤积居奇”，故意说车位已卖完。一位业主花了三十多万入住开发区一套公寓。买房时没买车位，等想买的时候，开发商狮子大开口，每平方米要价6800元，而他的房子买的时候是3700元/平米。 对策：如果有车或打算买车，一定要在买房时把车位搞定。 ⑧内部认购风险自担 在拿到预售证之前搞内部认购。内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低，对买房人自然有吸引力。在此过程中，买房人认为自己得了便宜，开发商也借此机会筹到了资金。然而，内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，其销售行为是不合法的，一旦出了问题，购房者的合法权益往往无法受到法律保障。对策：找有关部门咨询，降低风险。 ⑨“房托”制造热卖假象 有的开发商大力营造现场道具和售楼气氛。为了制造一种销售兴旺的假象，（售楼人员）往往会找来一些亲戚、朋友到销售现场做“托儿”，在销售业绩示意图上伪装得一片红。红色标识代表已售单元，让人觉得楼盘好卖、销售兴旺，从而引发客户的购买欲望。 对策：不要被假象迷惑，买房时多问问，多考察。 ⑩用订金把你“锁定” 购房者经常会碰到这样的情况，一旦看中某种户型、表现出一点点购房的意向，售楼人员就会告诉你，这个户型只剩一套了，如果不交订金别人就会买走。如果客户说没有带够订金，售楼人员就会要求客户先交五百到一千元的“小订”，签订认购协议书，然后要求客户次日交齐“大订”。而一旦客户把“大订”也交了，售楼人员也就完成了把客户套住的任务。因为，我们看到的认购协议书经常会有这样的条款：“如果在约定的时间内未能签约，所付订金不予退还”。有许多客户在签署认购协议书后，不想购买时，考虑到订金，就签署自己并不愿意签的合同，或白白扔了订金。 自己的够房经验： 1。房产开发商，最好选择有本地背景的房产开发商。 2。政府规划，涉及到交通、环境、及以后升值潜力。 3. 尽量不要买第一期开发的房子，因为现在楼盘空置率太高，一般一期的房子住户都比较少，开发商应承的设施1-2年内基本上都不能到位。造成生活非常不方便。 4。社区尽量选有绿地而不是水景的。人工水景由于没有活水注入导致维护费很高。物业费也高。 5。尽量不要买车位而选择租车位。一个地下车位动辄10万左右。而车位即使买了也只是定一个长期租用的合同，年限是10年。一年租一个车位5000足够了。 6.尽量等房子成型了再买房子，沙盘上看不出来你要的房子究竟怎么样。毕竟自己要住的。 7.上上这个社区的业主论坛，问问其他业主或住户的感觉。 8.尽量买形状规则的房子，一定要求看看样板房。 9.连续下了几天雨后再去房子里面看看。 10.购房合同仔细看，如果对其中的条款不满意，要求另外订立附加合同，且同购房合同具有同等法律效应。 11.公摊建筑面积一定要问清楚都有哪些。 还有维修基金的比例

• 虽然国家制订了标准的<商品房买卖合同>但有些地区还是一直使用个人拟制的购房合同或购房协议书.只要是双方认可签订的,都是生效了. 因购房时是预售房,只有竣工验收后方可通过测绘局对建好的房屋进行正规测量,所以在面积上有误差是合理的,但国家有规定,面积差不能超过3%(具体多少我也记不太清楚了,大概是3%),多的部分开发商要自己承担,在合里范围内的要对业户进行多退少补的政策. 如果房子确实缩水了,开发商要将多收的款退给业主,如面积扩大在范围内,业主要补给开发商房款. 如果不想退房,就只能按照开发商的游戏规则进行了. 祝好运.

• 自认倒霉吧!你如果想解决的话,只有和开发商或物管协商!不要说合同上没有提到后门的事,就是有明确条款,你也告不动开发商的,国家是靠这些人来建设和发展社会的,是你轻易能扳倒的吗? 官司还没打完,恐怕你就倾家荡产了,更不用说赢官司了,我叔叔就是一个律师,这种事我见多了,去好好协商吧!谁让你生在这个社会制度过度期呢!好自为知吧!

• 有一点我不是特别明白,如果是少交契税的话应该是房价降了才对.因为140平米以下的房子,契税是房价总款的1.5%,140平米以上的房子,契税是房价总款的3%,所以如果少交契税那就是说房价了.所以你先问一下为什么要重新签合同,改合同价,低价对开发商来说没有什么好处呀? 建议你先弄清楚这个问题,也建议你多侧面了解一下开发商的情况,有可能开发商本身要避一些自己应该交纳的税,而不单单是契税的问题. 那如果是真的房价降了,就是好事了,可我觉得好像不会可能.

1、丹阳市委书记黄春年对丹阳法院五项举措推进破产审判工作、优化法治营商环境作出肯定批示

1、丹阳法院“法治惠民护航乡村振兴”被表彰为2021年度十佳法治惠民实事

2、丹阳法院荣获2020年度财政决算工作先进集体、先进个人称号

3、丹阳法院两案例入选镇江中院弘扬社会主义核心价值观十大典型案例

4、徐文元同志荣获2021年度征兵宣传工作先进个人称号

5、丹阳法院信息稿件获评全市党委系统优秀信息稿件

6、薛文婷同志荣获“全省法院执行裁判工作先进个人”称号

7、耿振英同志获镇江市庆祝中国共产党成立100周年安保维稳工作先进个人

8、丹阳法院民一庭荣获镇江市“消费维权先进集体”称号

9、丹阳法院荣获文明城市长效管理考核部门三等奖

1、丹阳法院召开务虚工作会议

2、刘凯同志当选丹阳法院院长

3、丹阳法院召开退休老干部座谈会

4、丹阳法院召开作风效能暨党风廉政建设会议

5、镇江中院陈玉专委、孙海燕庭长等一行来丹阳法院开展认罪认罚案件专项调研

6、镇江中院民一庭来丹阳法院指导审判工作

7、镇江经济开发区法院来丹阳法院丹北法庭交流工作

8、交通事故引发纠纷，耐心执行化解矛盾

9、全域联动·深度执行——二十一名工人喜领工资

10、全域联动·深度执行——一起沉寂五年的案件终获执行

11、丹阳法院丹北法庭组织开展集中学习

12、“限驾令”让失信被执行人寸步难行

13、刘凯院长以普通党员身份参加丹北法庭支部组织生活会

14、丹阳法院“六个到位”推进企业信用修复和失信治理

1、刘凯在丹阳市第十八届人民代表大会第一次会议上作法院工作报告

2、丹阳市人大代表热议丹阳法院工作报告

3、丹阳市人大常委会主任赵立群带队调研丹阳法院工作

1、通过网络平台擅自发布他人制作的短视频，当心侵权！

2、醉酒驾车？“驶不得”！

3、免费抽奖拿礼品？假的！

4、“泰橡”是泰国橡木还是泰国橡胶木——消费者的知情权要保障

5、遇霉变酸奶，消费者如何维权？

6、网购商品图文不符怎么办？

7、网络购物有风险，微信转账要谨慎

8、和单位约定以工资形式发放社会保险？

1、丹阳代表委员积极建言献策法院工作

2、江苏丹阳人大代表热议法院工作报告

3、市法院力促案件定分止争

4、江苏丹阳法检两长同堂审理一起重大责任事故案

5、丹阳法院巡回审判化纠纷 邻里和谐暖人心

6、办案“跑起来” 丹阳法院高效解纷赢赞誉

7、江苏丹阳宣判一起拒不认罪危险驾驶案

8、江苏丹阳市人大调研组调研法院工作

9、丹阳法院召开机关作风效能 暨党风廉政建设会议

10、浅析移送管辖案件中的保全衔接问题

11、让司法裁判成为社会价值风向标

12、人民陪审员法颁布实施意义重要

丹阳市人民法院办公室编

1、丹阳市委书记黄春年对丹阳法院五项举措推进破产审判工作、优化法治营商环境作出肯定批示

近年来，在丹阳市委、市政府坚强领导下，丹阳法院坚持改革创新与经济发展大局相结合，依托府院联动机制，采取五项举措，积极推进破产审判工作，助力营商环境优化。破产审判工作指标在镇江地区位居前列，丹阳法院营商环境考核连续三年获得镇江法院第一。

2月17日，中共丹阳市委书记黄春年作出批示：近年来，丹阳法院担当作为，创新作为，全力推进破产案件审理。无论案件数和案值，在全省都处于领先位置。几年的攻坚克难，出清了僵尸企业，盘活了无效资源，助推了丹阳经济的健康可持续发展，营造了良好的公正司法环境。尤为可贵的是，打通了市场主体依法退出的合法通道，既激活了市场竞争的活力，也释放了司法善意，保护了企业的合法权益和企业家的创业积极性。值得全市各部门和广大干部学习借鉴。唯有如此，丹阳的发展才有可能实现新突破，争得新荣光。

1、丹阳法院“法治惠民护航乡村振兴”被表彰为2021年度十佳法治惠民实事

丹阳市委全面依法治市委员会通报了2021年度全市法治惠民实事项目评选情况。我院“法治惠民护航乡村振兴”被表彰为2021年度十佳法治惠民实事。

2、丹阳法院荣获2020年度财政决算工作先进集体、先进个人称号

丹阳市财政局对各部门、单位的2020年度财政决算工作情况进行了综合考评，并公布了先进集体和先进个人名单。丹阳法院荣获先进集体称号，陈亚萍同志荣获先进个人称号。

3、丹阳法院两案例入选镇江中院弘扬社会主义核心价值观十大典型案例

镇江中院通报表扬了弘扬社会主义核心价值观十大典型案例。我院吴克难法官承办的“朋友圈非法销售减肥胶囊案”和吉立萍法官承办的“因跳广场舞打架斗殴侵权案”成功入选。

4、徐文元同志荣获2021年度征兵宣传工作先进个人称号

丹阳市征兵工作领导小组通报表彰了2021年度征兵宣传工作的先进单位和先进个人。我院审委会委员、审管办主任、审监庭庭长徐文元同志荣获2021年度征兵宣传工作先进个人称号。

5、丹阳法院信息稿件获评全市党委系统优秀信息稿件

中共丹阳市委办公室通报表彰了2021年度全市党委系统优秀信息稿件。我院《农村土地承包经营权纠纷呈现四方面特点》获得表彰。

6、薛文婷同志荣获“全省法院执行裁判工作先进个人”称号

为进一步深化审判权与执行权相分离体制改革工作，江苏省高级人民法院对全省法院执行裁判工作先进集体和先进个人予以通报表扬。我院薛文婷同志荣获“全省法院执行裁判工作先进个人”称号。

7、耿振英同志获镇江市庆祝中国共产党成立100周年安保维稳工作先进个人

中共镇江市委组织部、市委政法委员会对镇江市庆祝中国共产党成立100周年安保维稳工作成绩突出的集体和个人给予表彰。我院耿振英同志获得个人嘉奖。

8、丹阳法院民一庭荣获镇江市“消费维权先进集体”称号

为构建更加和谐友善的消费关系，镇江市精神文明建设指导委员会办公室和镇江市消费者协会开展了寻找镇江市2021年度“消费维权先进集体、最美消费维权人物、消费维权公益之星”的活动。我院民事审判第一庭被授予镇江市2021年度“消费维权先进集体”荣誉称号。

9、丹阳法院荣获文明城市长效管理考核部门三等奖

为鼓励在全国文明城市长效管理工作中作出艰苦努力和突出成绩的集体，丹阳市精神文明建设指导委员会公布了丹阳市2021年度文明城市长效管理考核部门和镇（区、街道）获奖名单。法院荣获丹阳市2021年度文明城市长效管理考核部门三等奖。

1、丹阳法院召开务虚工作会议

为谋划新一年法院工作，1月4日下午，丹阳法院召开务虚工作会议，总结分析2021年工作，部署安排2022年工作。党组书记、代院长刘凯主持会议并讲话。全体院班子成员、各部门负责人参加会议。会上，各部门负责人对2021年工作特色亮点和问题不足进行了全面总结，并对2022年工作提出设想和建议。各分管院领导对各部门工作进行了点评。

刘凯指出，2021年，丹阳法院审判执行质效总体平稳，服务大局有新举措，司法为民有新进展。2022年是党的二十大召开的喜庆之年，是全面贯彻党的十九大和十九届历次全会精神之年、是贯彻落实省市党代会精神起步之年，是推进现代化建设的关键之年，要围绕高质量发展，把法院工作置于全市发展全局中去谋划和推动。就进一步履职担当，刘凯提出丹阳法院“三强化、三围绕、三确保”工作总目标，即强化党建引领力，围绕作风能力建设，确保考核排名进位升档；强化目标执行力，围绕审判质效提升，确保各项核心指标全市前三；强化机制创新力，围绕难点堵点化解，确保各项改革举措落地见效。

2、刘凯同志当选丹阳法院院长

1月14日下午，丹阳市十八届人大一次会议，在圆满完成各项议程后胜利闭幕。经大会选举，刘凯同志高票当选丹阳市人民法院院长，并进行宪法宣誓。经大会审议和表决，通过了《丹阳市人民法院工作报告》。

3、丹阳法院召开退休老干部座谈会

1月18日上午，丹阳市人民法院召开退休老干部座谈会，通报法院相关工作。院党组书记、院长刘凯出席会议并讲话。院党组成员、政治部主任史展通报去年工作情况。

4、丹阳法院召开作风效能暨党风廉政建设会议

为对2021年度的工作进行回顾总结，并对2022年的机关作风效能和党风廉政工作进行部署，2月23日下午，丹阳法院组织全体干警，召开机关作风效能暨党风廉政建设会议。市纪委监委派驻市委政法委纪检监查组组长孙亦新出席会议并发表讲话，会议由丹阳法院党组副书记、副院长王宇晖主持。

5、镇江中院陈玉专委、孙海燕庭长等一行来丹阳法院开展认罪认罚案件专项调研

近日，镇江市中级人民法院党组成员、审判委员会专职委员陈玉与刑一庭庭长孙海燕等一行来我院，对认罪认罚案件进行专项调研，调阅了2021年度我院建议检察机关调整量刑建议、法院未采纳检察机关量刑建议、签署认罪认罚后反悔、判决后上抗诉等80余起案件卷宗，并组织座谈，我院分管副院长王宇晖、刑庭庭长戎莉俊及员额法官和法官助理参加了座谈。

6、镇江中院民一庭来丹阳法院指导审判工作

2022年2月22日下午，镇江中院民一庭孟涛庭长一行到我院指导民法庭审判工作。丹阳法院副院长张峰及民一庭、吕城法庭、导墅法庭等民商事法庭员额法官、法官助理参加了本次会议。虽是2022年度伊始，负责审理民商事案件法官和助理们已积极投入到案件审理等具体工作中。会议上，我院员额法官就工作中可能出现的有关类案审理思路、酌情裁判尺度、民法典衔接适用以及具体法条理解等问题提出了不同的见解，中院民一庭就上述问题一一作出了回应，并给予相关意见和建议。

7、镇江经济开发区法院来丹阳法院丹北法庭交流工作

2022年3月1日下午，镇江经济开发区人民法院钱晓龙副院长带领该院16名员额法官到丹北人民法庭交流工作，丹阳市人民法院张峰副院长参加了工作交流。

8、交通事故引发纠纷，耐心执行化解矛盾

近日，丹阳法院执行局案件承办人朱成辉在句容市某村一被执行人家中成功化解一起交通事故执行案件。事后，当事人专程从句容赶赴丹阳法院为承办人赠送锦旗。

9、全域联动·深度执行——二十一名工人喜领工资

2022年3月14日上午，李某某等21名工人在丹阳法院接待室喜领拖欠了他们数年的工资30余万元，同时，丹阳法院通过“全域联动，深度执行”模式，帮助他们补交了虽然不在执行范围之内，但企业却一直拖欠他们的社会保险费用，彻底解决了他们与企业之间的矛盾和后顾之忧。他们对法院主动与辖区政府联动，延伸执行职能为民办实事的努力表达了由衷的感谢。

10、全域联动·深度执行——一起沉寂五年的案件终获执行

2022年丹阳法院实施了“‘3+N’全域联动·深度执行”的执行模式。为了使法院裁决的法律文书最大限度地得到执行，充分维护当事人的合法权益，彰显社会公平正义，丹阳法院把未能得到及时履行的终结本次执行程序案件纳入全域联动和深度执行的范畴，充分运用各种社会资源、主动发起线上查询的技术手段、积极引导当事人举报和悬赏等方法，对终本案件进行长效管理。为此，丹阳法院执行局专门设立了终本案件管理小组，对终本案件通过全域联动，进行深度执行。

五年前，蒋某、于某欠徐某四万余元代偿款，经法院判决后，一直未能履行，由于蒋某、于某下落不明又无财产可供执行，该案一直处于终本状态。近日，徐某向法院举报蒋某躲藏在南通某地，丹阳法院终本管理组李辉法官接到该执行线索后，一方面及时向省法院执行指挥中心发出调度申请，请求南通市崇川区法院协助执行，另一方面带上法警，连夜赶往南通，成功控制住了被执行人蒋某和于某。在法院强制执行的威慑力下，他们当场履行30000元，余款承诺按期支付，一起沉寂五年的终本案件终于得到圆满执行，充分体现了“全域联动·深度执行”的效率和社会效果。

11、丹阳法院丹北法庭组织开展集中学习

2022年3月18日中午，丹北人民法庭根据党组的要求和工作安排，组织全体干警集中学习了《丹阳市人民法院关于开展司法作风突出问题集中整治的实施方案》、《丹阳市人民法院关于开展防治干预司法“三个规定”执行情况专项检查行动的实施方案》两份文件，并就文件的具体内容作出了交流讨论，明确日后在司法审判工作中将对文件精神和实施方案贯彻落实。

丹北人民法庭坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻习近平法治思想，将对庭审、诉讼服务、裁判文书制作上网等工作中存在的司法作风突出问题作出整治，进一步巩固深化队伍教育整顿成果，扎实推进司法为民、公正司法。同时，丹北人民法庭高度重视 “三个规定”执行情况专项检查。在自查阶段，丹北法庭将对照检查重点，全面开展自查，及时整改纠治问题，完善台账资料，形成自查报告；在集中检查阶段，做好迎接集中检查和抽查的准备工作，不断查漏补缺，落实整改措施。

连日来，丹阳法院其余庭室部门也纷纷组织干警，对“新时代政法干警十个严禁”、司法作风突出问题集中整治、“三个规定”执行情况实施方案及疫情防控的“七个严禁”等内容组织开展了集中学习。

12、“限驾令”让失信被执行人寸步难行

近日，丹阳法院依法向不履行支付劳务报酬的被执行人宋某发出“限驾令”， 限制其驾驶非营运小型车辆。据悉，这是镇江地区法院系统发出的首份“限驾令”。

“限驾令”将进一步压缩被执行人的出行空间。申请执行人和社会公众如发现被执行人违反“限驾令”的，可以向法院举报。法院将依照有关规定，对限驾人予以罚款、拘留；情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。如限驾人履行义务或提供有效担保或经申请执行人同意，也可以向法院申请解除“限驾令”。

“限驾令”可以成功堵住不履行义务的被执行人将其车辆转移至亲戚朋友名下规避执行，或以借用他人车辆的名义“以车代步”，享受驾驶出行的便捷，真正让失信被执行人寸步难行。

13、刘凯院长以普通党员身份参加丹北法庭支部组织生活会

3月24日下午，丹阳市人民法院党组书记、院长刘凯以普通党员身份参加所在的丹北人民法庭党支部2022年度组织生活会，围绕学懂弄通习近平新时代中国特色社会主义思想、巩固拓展党史学习教育成果，与大家深入沟通交流、畅谈认识体会。会上，丹北人民法庭党支部书记戴秋汉报告了2021年度党支部工作总结，支部党员围绕会议主题，严肃认真开展批评与自我批评，达到了“团结-批评-团结”的目的。

在认真听取大家的意见后，刘凯院长指出，要深入贯彻习近平总书记重要讲话精神，增强“四个意识”、坚定“四个自信”、做到“两个维护”，从党的百年奋斗史中汲取智慧和力量，牢牢坚持党对司法工作的绝对领导，在新时代新征程上奋力推进司法工作高质量发展。

14、丹阳法院“六个到位”推进企业信用修复和失信治理

3月30日下午，省法院召开“优化营商环境执行年”1+4专项行动动员部署会，会议以视频方式召开，丹阳法院党组书记、院长刘凯以《“六个到位”推进企业信用修复和失信治理》为题，介绍丹阳的特色做法。

为进一步优化营商环境，丹阳法院在镇江市中院和发改委的统一部署下，以“严格与善意并重、鼓励与制裁共用”为原则，以“六个到位”为要求，积极开展工作。截至2022年3月10日，共完成了1446家企业的修复和退出，受到了属地党委政府和上级法院的充分认可，取得了失信治理的政治效果、法律效果和社会效果的统一。

1、刘凯在丹阳市第十八届人民代表大会第一次会议上作法院工作报告

2022年1月12日下午，丹阳市人民法院党组书记、代院长刘凯在丹阳市第十八届人民代表大会第一次会议上作法院工作报告。

2、丹阳市人大代表热议丹阳法院工作报告

1月12日至13日，根据丹阳市第十八届人民代表大会第一次会议议程统一安排，各代表团分组审议、讨论法院工作报告。丹阳法院高度重视，专门组织院领导和中层干部分赴全市13个代表团共16个审议点，面对面听取人大代表们对法院工作的意见建议，并认真答复代表询问。

代表们一致认为，法院工作报告主题鲜明、内容详实，既全面总结了全市法院五年来工作取得的成绩，又客观分析了存在的问题，明确了下一步工作的目标任务措施，思路清晰，措施具体，符合上级决策部署和工作要求，符合丹阳法院工作实际。

3、丹阳市人大常委会主任赵立群带队调研丹阳法院工作

2月22日下午，市人大常委会领导赵立群、林丹如带队走进市法院进行调研，听取近年来法院基本工作情况和执行工作情况的汇报，详细了解执行联动机制建设等工作情况。丹阳法院院长刘凯和部分院领导陪同调研。

1、通过网络平台擅自发布他人制作的短视频，当心侵权！

2020年2月10日，某文化公司委托他人制作时长为3分06秒的视频《妈妈的长发》并约定著作权归该文化公司所有。同年2月28日，该文化公司在其微信公众号中发布文章《孩子，我们集体在线陪你等妈妈！》，该文章中包含视频《妈妈的长发》。2020年3月7日，某集团通过抖音平台账号发布一段时长约为1分钟的视频，该视频中标注下列文字：“这是42位镇江小朋友合唱完成的《妈妈的长发》，他们的家长大多是在湖北支援的医务工作者和援建火神山、雷神山医院的工作人员，孩子们期盼着前线的爸爸妈妈早日平安。”该视频点赞量为5.2万次，评论数为72次，转发量为1265次。经比对，某集团发布的视频与某文化公司主张享有著作权的作品《妈妈的长发》部分片段在词曲、演唱者、表演、画面等相关内容基本一致。某文化公司认为某集团在抖音平台使用上述视频的行为侵害了其著作权，故诉至法院，请求判令该集团赔偿经济损失50000元并以公开方式向其赔礼道歉。

法院审理后认为，某文化公司主张保护的权利作品展现了在细节、角度、画面、音乐等方面的独创性，具有一定程度的智力创造力，属于法律意义上的以类似摄制电影的方法创作的作品。某集团未经著作权人的许可，擅自截取并通过抖音账号发布了与权利作品部分片段基本一致的内容，以“公之于众”的方式展示在开放性的、不特定任何人均可浏览的网络平台上，使公众可以在其个人选定的时间和地点获得案涉侵权作品，侵犯了该文化公司对于案涉作品享有的信息网络传播权，依法应当承担相应的民事责任。故法院判令某集团赔偿某文化公司经济损失8000元并驳回某文化公司的其他诉讼请求。某文化公司不服该判决，向镇江市中级人民法院提起上诉，经审理后该院驳回上诉、维持原判。

2、醉酒驾车？“驶不得”！

2021年10月23日晚上，我市交通警察大队在开发区玉泉路高速公路桥涵洞开展夜查酒驾活动。当晚8时40分许，王某某驾驶的汽车进入盘查点，民警对驾驶员例行检查，待该驾驶员停车民警靠近后明显闻到对方身上有酒气，男子如实交代了自己饮酒驾驶的事实。民警对王某某进行呼气式酒精测试，测试结果是137mg/100ml。与此同时，检查点中的民警又查获了一名酒驾人员戴某某，民警将二人带至医院抽血检测血液中的乙醇含量，二人一见面竟互相认识。

原来，二人是好友，由于很久没有见面，当晚王某某及其妻子袁某某和戴某某还有另一个朋友陈某某在一个大排档聚餐喝酒，戴某某喝了1两白酒和2瓶啤酒，王某某、陈某某喝的1两白酒和1瓶啤酒，酒足饭饱后王某某和戴某某各自开车回家，王某某最先离开，戴某某随后，在经过检查卡点的时候，先后被正在开展酒驾夜查的民警查获。后经检测，王某某血液中的乙醇含量为151mg/100ml，戴某某血液中的乙醇含量为147mg/100ml，均属醉酒驾驶机动车。

3、免费抽奖拿礼品？假的！

2020年6月13日至2020年11月20日期间，被告人田某某伙同周某某注册成立了一家电子产品店，在丹阳市汽车站东门以AI智能科技数码店新店开业，顾客进店免费抽奖送礼品为由吸引往来顾客进店，二人安排亲友周某、李某某等人记账，刘某在门外发放电子产品贵宾卡，吴某某等人做讲师，李某某、起某某、王某等人做“托”。并对外宣称只要抽到“优惠一”至“优惠六”的奖项均可免费领取奖品，若抽到“优惠七”需出资299元、599元购买电话手表和智能手机等产品，但实际供被害人抽奖的框内仅有“优惠七”奖项。为扩大收益，被害人被告知花钱后可继续抽奖，若重新抽到“优惠一”至“优惠六”奖项则可退还之前的出资并赠送相应礼品。期间，为增加可信度，被告人扮演的“托”手持事先准备好的“优惠一”至“优惠六”奖项假装抽奖，表演了一出“免费抽奖拿礼品”的好戏。

因该门店位于汽车站旁，人流量大，多名被害人信以为真落入陷阱，第一次被骗后在“托”的气氛烘托下再次被骗，回到家发现拿到的礼品系劣质产品，基本达不到实际使用需求。经核实被骗资金达64万余元。

我院经审理后认为，上述被告人让被害人误以为可以通过免费抽奖获得礼品，或进一步抽奖返还之前所支付的费用，以此诈骗被害人的钱财，应当认定为诈骗罪，因此结合各被告人所起的作用，对于被告人田某某、周某某分别判处有期徒刑11年3个月和有期徒刑10年，对于其他各被告人分别判处有期徒刑5年6个月至1年4个月不等的刑罚。

4、“泰橡”是泰国橡木还是泰国橡胶木——消费者的知情权要保障

原告因自家别墅装修，几次至丹阳森林家居城三楼被告经营的门店看楼梯，2021年1月31日，双方签订《丹阳好派楼梯销售合同》一份，约定原告所购产品总金额为62000元，先行支付保价定金15000元，余款做颜色时结清。合同附核价单一张，其中注明材料为“泰橡”。合同签订后，原告向被告支付了15000元。2021年8月，原告认为“泰橡”并非橡木，实为泰国橡胶木，被告存在欺诈行为，要求被告退款，被告认为泰国只产橡胶木，泰国橡胶木简称“泰橡”，原告对此是明知的，自身不存在违约违法行为，不同意退款。

原告诉至法院，要求被告退还15000元保价款，并承担三倍赔偿，合计60000元。开庭审理后，经法院主持调解，双方达成调解协议，由被告退还原告15000元。

5、遇霉变酸奶，消费者如何维权？

某日，何某在江苏某食品公司经营的生鲜超市购买了90克酸奶8盒，何某食用该酸奶后出现腹泻、发烧等症状，经送医诊断为“1.传染性单核细胞增多症2.腹泻病”，何某撕开包装后发现购买的酸奶存在霉变。何某认为其疾病与购买食用的酸奶有直接因果关系，向法院提起诉讼，请求赔偿损失49600元。

本案经法院调解，江苏某食品公司同意一次性赔偿何某13000元。

6、网购商品图文不符怎么办？

疫情导致出门购物不便，家居丹阳的朱某便从线下购物转到网上购物，在多个网络购物平台对比、选择后，朱某自某电商平台订购了一套真皮沙发，价值8000余元，购物平台对该商品的介绍非常详细完整，并在醒目处向消费者提示假一赔三。货物送货上门后，朱某发现沙发质感一般，与真皮相差甚远，遂向平台投诉，由于沙发属于大件货物，退货引发的运费积极高昂，双方为此无法达成一致意见，朱某向丹阳市人民法院提起诉讼。

审理中查明，该沙发的卖家为广东的一个出口企业，其与该平台签订了网上销售代理合同，合同并未约定假一赔三的内容，平台网页上出现的假一赔三的内容系该销售平台单方向消费者出具的质保内容，此内容足以对消费者购买该商品产生充分的信任。法院针对双方的争议焦点即沙发是否是真牛皮委托专业的鉴定机构进行鉴定，鉴定结果系PU皮，即传统上的人造皮革，不属于真皮。该电商平台对该鉴定结论无异议，在多次协商后，平台支付了该沙发的来回运费及商品价值的三倍赔偿款。

7、网络购物有风险，微信转账要谨慎

疫情期间因口罩供不应求，原告通过微信购买了一批口罩，但因涉案当事人之间互不相识，且是通过微信购买，无中间平台保障，导致付了钱而未取得货物，索要钱款也非常困难。2020年4月16日,原告经他人介绍向被告购买2万只小童口罩，并向被告转账支付价款60480元。原告于次日通过微信催告被告发货，并告知被告如果今日不发货，就退货，但被告至今未交付口罩。于是原告向本院提出诉讼请求：判令被告返还货款60480元，并承担本案的诉讼费用。

8、和单位约定以工资形式发放社会保险？

2017年，原告张某某与被告A公司签订劳动合同，从事仓库主管工作。张某某先后多次向公司出具《承诺书》，称已经缴纳了农村养老保险，不需要公司为其缴纳社会保险。应原告张某某要求，A公司将社会保险费以现金形式定期发给原告张某某。后张某某以公司未依法按时、足额为其缴纳各项社会保险费为由离职。要求公司支付经济补偿金36000元。

根据《中华人民共和国劳动法》第七十二条的规定,用人单位和劳动者必须依法参加社会保险，缴纳社会保险费。依法缴纳社会保险费，是用人单位的法定义务，无论劳动者是否自愿放弃社会保险，用人单位都应当积极主动为当事人缴纳。《劳动合同法》第三十八条规定，用人单位未依法为劳动者缴纳社会保险费的，劳动者可以解除劳动合同。第四十六条规定，劳动者依照本法第三十八条规定解除劳动合同的用人单位应当向劳动者支付经济补偿。但是并不是在任何未缴纳社保的情况下，单位均需要向劳动者支付经济补偿金。在劳动者主动申请不办理的情况下，再以公司未缴纳社保为由，要求解除劳动合同并支付经济补偿金，违反了诚实信用原则，法院不予支持。

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送：驻丹全国人大代表，省人大代表，镇江市人大代表，丹阳市人大代 表，丹阳市政协常委，本院特邀审判监督员，丹阳市委办公室，市人大常委会办公室、市人大内务司法委员会、市人大人事代表联络委员会，市政府办公室，市政协办公室，市委政法委办公室，镇江中院办公室

发：本院领导 （共印500份）