作为曾经从业过一年的房产经纪人，成都东南西北各卖过五六套房，是有发言权的。

购房其实是门技术活，限购资格，税费，贷款，流水这些其实都可以处理。

甚至首付不够也可以处理。

给个建议，目前成都龙泉方向投资居住最佳。首付30万，可操作性很大。

上周我特意又东南西北跑了五天，不出意外，成都今年八九不离十又得一把。

补充一下买房最基本知识说法：

一 无论投资还是改善自住还是刚需

房子考察五要素：格局，朝向，配套，房东人况，性价比。

2东进西控南拓北改中突出

3目前成都三圈层附近不限购最近的只有广汉了

既然有人看，那我就再补充点：

个人以前对成都以后发展的预测，目前看来发展方向是对的。

成都以后，1.5环内是会逐渐减少居住的。主要是市政公园，商业区以及打造成都文化名片的历史人文景区。所以成都老房子会越来越吃香，投资首选。

1.5环到3.5环左右，会成为主要的城市生活区。以下几个方面来讲，交通上，两条环线地铁的修通，和其余17条地铁无缝链接。

发展情况上，特别是二环到三环区域，无论东南西北是大楼盘，新楼盘，配套设施，都是目前最好的。也是投资好地段，不过目前房价都比较高。

地段上，这个位置，是承里启外的一个契接口，各种中心也陆续往这个区域转移。

3.5以外是打造特色经济区和产业区的规划，也是房价最容易受影响的区域。投资需要谨慎。

第三次补充一下，关于改善型购房的选择。

刨去其他几个因素，很多人对楼层，朝向有特殊要求。这无可厚非。毕竟中国人习惯坐北朝南，而且有些人喜欢一楼带花园，顶楼有跃层。

甚至我以前还遇见过带罗盘来买房的。。。。。

当然这里涉及到一个风水问题，其实老祖宗传下来的东西，还是真有用的。

《葬经》里面定义过，气，乘风而散，遇水界止。气运风水布局对整个居家舒适度，尤为重要。

很多人买商铺或者写字楼，是最重这些的。

当然，住宅其实也讲这些，比较复杂，通俗来讲的话，有南北通透，朝南，户型方正等。

教大家一个最简单的方法，来判断整个房子的居家舒适度。

进门前，深呼吸，然后放缓情绪，仔细感受身体整体的触觉。然后进门，仔细感受下在屋子内整个身体的感受。

人的潜意识，或者第六感官，会带给你最直接的对于这个房子的感受的。

听起来好像天方夜谭，实际上非常接地气的一招。

没想到阅读量破六万了，那我就再补充一些。

关于购房会经历的心理过程。

就我前年经历的上百个客户，成交的21个客户而言，一般购房者会经历如下历程：

第一阶段，看哪套房子都不满意。这个阶段因为还不了解各种关于房屋的知识，总是觉得美中不足。

第二阶段，历经各种房屋后，又觉得好像哪个房子都有可取之处，但是又没有特别想要的。这个时候开始反思自己实际情况和真正购房的目的了。

第三阶段，要么迫于无奈，稍微满意的选一个，要么觉得气馁，对购房失去信心。

用文绉绉一点的话语来说，这三个阶段是看山非山，看山似山，看山不觉山。

我一般给客户的建议是，

第一步先不考虑那么多，把附近符合自己初步要求的房子都看一下，然后做到对房子基础知识的了解，具备能看出房子好坏优劣的眼力。

第二步是结合自身情况和趋势。选择地段和区域的偏好小区，重点挑选房源。

第三步，挑选出两三套满意房源，我做特定分析建议，然后由客户自己判断，客户选定后，再去处理价格，房东人况等问题。

买房子是件大事，必须慎之又慎。因为房子不像萝卜青菜，买到不好扔了便是。这个东西对很多人来说，是自己或者父母半辈子的积蓄。而且如果住进了不满意的房子里面，就像浑身难受，如鲠在喉的不舒服！

本来是写点自己前年卖房的感悟，没想到还有这么多人阅读，那就再说点关于法拍房和新盘的信息吧。

先说法拍房吧，目前成都的法拍房开始起来了，原因没别的，就是很多没资格的人想赶上成都房子这趟车。

第一点，法拍房的风险。

主要的事三种风险：债务纠纷，租约风险，特殊风险。

债务纠纷，简单说就是存在二抵三抵得问题。

租约风险，简单说就是存在隐形的长期租约。

特殊风险，包括无法落户，不能马上入住，大额拖欠费用等。

这些风险，其实可以解决。但是喃，在法拍房这个市场里浑水摸鱼的人很多，所以骗子也特别多，要慎重。

一般说来，成都目前20家左右法拍房处理机构，收费都在5个点左右。如果遇见收的特别低的和特别多的，基本就是骗子。

法拍房简单来说，三个特点：不限购，低价格，可贷款。

贷款一般公积金不行，这个达不到法院15日内收款的要求。低价格，法拍房喊的是起拍价在市场价5-7成左右，但目前随着这个市场的热，目前大部分起拍价都在8成左右了。

另外一个，法拍房的税费是按照成交价来算的，这个跟二手房按核税价算是不一样的。

成都目前所有在售的新盘，大概有220套左右，五城区有19套，天府和高新南19套，其余的都是十一区和三圈层的了。三环内的住宅只有那么寥寥三四套的样子。

具体太多，就不一一写出来了。

还是那句话，如果能买新盘，那还是买新盘划算。

接着补充，讲下成都的教育资源。

成都的教育资源，主要集中在青羊区和锦江区。

成都最顶级的六所小学，分别如下：泡桐树小学，盐道街小学，龙江路小学，成师附小，成都实验小学，北京第二外国语小学。

最顶级的中学是成都七中，嘉祥外国语。

众所周知，房子升值有很多原因，其中决定升值最快和保值最稳的，无非是学区和政府规划。

中国人向来如此，为了下一代的教育，让娃娃赢在起跑线，真的是可以拼命的。

哎，可怜天下父母心呐！

投资的话，可以买顶级学校附近的老房子，不愁卖。如果手上钱财富裕，也可以买附近好一点的品质楼盘。

不过，顶级小学附近的品质楼盘，三环内的，基本没有单价3.5万以下的了

如果是普通老百姓，就不要追求顶级小学了，就就买区域内比较好的学区房就可以了。

补充两张图，明天先具体谈谈成都东进政策的历史和现状。

关于成都东进政策的来龙去脉，严格来说，成都有三次东进。

82年的时候，成都市的总体规划中就提出了东城生产的概念。99年的时候，东调过程，就把成都变成了一个现代化的新城。

在这次的东进中，奠定了攀成钢，这个与春熙路并称的繁华区。

第二次东进，以大面和三圣乡为枢纽，又一次让东四环一带，充满了宜居宜活的新城东。

第三次也正是目前的东进，要以人文东城打造。集大学城和旅游景点为一体，打造人文东城。

整个东进在成都的十字方针中，是排第一位的。毋庸置疑，未来的龙泉，发展也必定名列前茅。如今，这种趋势，都开始显现。

这段时间比较忙，原谅我是个卖房的中介，为了生活，很少宁静时间下来继续更新。

等几天给自己放个假，大略的阐述一下北改。从荷花池的拆迁不动问题，到大丰板块的崛起，再到青白江自贸区的形成，以及带动广汉的发展。说下北部新城的打造，成德一体化的发展。

关于北改的调侃话语，有这么一句：东到日本，西到哈萨克斯坦，南到澳大利亚，北到升仙湖

作为以往“乱“的代表区域，城北北改的“口号”已经喊了7年：改造规划总为195平方公里，涉及金牛、成华、新都三个区，东起新成华大道，西至西大街-金牛大道（老成灌路），南抵一环路（局部至府河），北至绕城高速金牛、成华北边界，并含凤凰山片区、大熊猫生态片区、火车北站片区、曹家巷片区。

好吧，关于北改确实是积怨颇多，沉珂顽疾。光是一个荷花池市场，就利益错综复杂，牵扯甚广。

国际商贸城建成已久，还是当初某位大人物亲自主持的，然并卵，几届大人物你来我往，这个荷花池还是稳如磐石，商贸城依旧门可罗雀。。。。。。

人是活的，总不能被屎尿憋死吧（原谅我的粗鲁哈）

这里整不动，又难得政绩，咱们不妨破旧立新，搞个北部新城的新方针，于是，城德一体化就出来了。

2013年的8月23日，成都与德阳两市便签署了《成都德阳同城化发展框架协议》和《关于共建工业集中发展区的协议》，通过了规划、工业经济、政府采购、交通、教育、旅游、城市水源地保护、金融等8个合作事项。

金牛——新都——青白江——德阳，这样一条线路，油然而成。

既然二环内骨头难啃，咱们就开始从外侧入手，大风，新都，青白江的国际自贸区，广汉连通。

交通上，三号线已经直通新都了，再来个沿线，把广汉连起来。连不到广汉，没事，咱们还可以开个广汉到三号线的直通快车嘛。高铁上，从东客站出发，到青白江13分钟，到广汉北18分钟。

招商上，大力发展青白江自贸区，打造一个国际化的自贸区，再以此为枢纽，连通德阳和成都。

总之，这次的北部新城不光是口头上喊喊，是的确已经在全方位布局了。

这几天讲点关于公寓和投资房需要注意的事项。

先说投资，很多人一想到房子，就想说买成都南边，千万不要买北边。南边是目前发展最好的，北边也是成都目前最不好的地段，这毋庸置疑。但是关于投资，很多人没有注意到其中隐含的几个问题。

简单来说，有个时效性，保值性两个问题。

举个例子，很多人问我，买市中心的老房子好，还是买郊区的新房子好？

这是个因人而异的问题。牵扯到了保值性和时效性的问题。

你需要考虑到多长时间？考虑到不同地段受政策的影响程度？考虑到自己这比投资是什么目的？要达到什么效果？

首先，老房子肯定涨价涨不赢新房子，其次市中心按照目前的规划，就算政策再怎么变，房价大幅下降的可能性也基本没有，而郊区，基于政策，风向以及市场的引导，短期看会出现大涨大落的情况。

打个比方，市中心的老房子从20000涨到30000很难，但是郊区的新盘从8000涨到20000就容易的多；同样，市中心的老房子从20000下降到15000很难，而郊区的房子从20000下降到15000就很容易。

这样说，大家就明白了。如果你只是考虑短期投资，比如5年内要见比较大的成效，那么建议找好郊区的地段。如果你只是有笔闲钱，觉得放在银行损失太大，但又不想担太大的风险，那么就建议买市中心的老房子。

当然，一切的前提在于，如果 你没有更好的投资渠道，而又有闲钱不想贬值，那么慎重的投资房产，是不错的选择。

空了再给大家说下关于公寓的正确看法。

所谓公寓，原来我都以为是针对没资格的人的。可是后来才发现，我理解错了。

特别是后来带客户看了兰博，来福士和望江名门之后，才发现这个20元的物管费，收的还是物有所值的。

举个最近带客户去看的来福士为案例，省体育馆，4万多点一平的公寓，不通气。

是的，刚开始去的时候。我也觉得难以想象。

特别是听到14一平的物管费，我内心直骂坑爹。

可是假如你亲人疾病，当天告知物管，第二天就能直接去找华西任何专家看病时，当你在家门口，就能享受全球顶级的各种美食，各种奢侈品，当你有任何需求，一个电话2个小时内都能满足，你就会发现这个14元一平，简直是物超所值。

我终于明白，公寓的卖点不是不需要资格，而是稀缺和服务！

很多人想投资公寓，或者临时居住过度。但是就我遇到的实际情况而言，目前没有见到一个客户赚了的。

实际情况是，大部分客户，买成40万，30万出手，大半年都还没卖出去。

所以，买公寓是门技术活，要慎重。

至于为什么？原因很多，一下讲不完，我简单说一下。

公寓的接盘侠太少，而每年层出不穷的新盘又太多。

给买公寓客户的建议是，要么买市中心，哪怕贵一点也无妨，至少还有保值性和居住性，要么买交通便利，总价低的，即便是亏，也亏不了多少。