1、房屋产权是否清晰，有无纠纷和隐患

产权清晰指房东即为房屋所有人，对此套房子有进行买卖的权利。如果房屋产权为多人共有，应具有其他共有人同意出租的证明或委托书，在购买时应提供房产证给对方确认。

2、注意是否是违章建筑的房屋

违章建筑的房屋，是没有买卖的资格的。因为违章建筑存在严重的安全隐患，而且《合同法》对于违章建筑的房屋租赁合同也是视为无效的。

买卖不破租赁即在房屋出租期间，房屋买卖，所有权发生了变化，但是对租赁关系不产生影响，已经存在的租赁合同对新房主继续有约束力，新房主要继续履行合同。

购买者不能以自己是新房主为理由否认或改变已经存在的租赁关系，在租赁期间还不到期的情况下，原有的租赁关系继续存在于租户和新房主之间。租赁关系受到法律保护，租户的相关权益得到了保护。

买卖不破租赁也有例外情况，以下的情况不受买卖不破租赁的限制：

（1）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。

（2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

4、注意承租人有优先购买权

房屋出租期间，房主要将房屋出卖时，在同样的条件下，租户享有优先购买房屋的权利。房主应在出卖房屋之前通知租户房屋要出卖的事实，租户如果有购买正在租住的房屋的意愿，在与其他购买人相同的条件下，租户可以优先于其他购买人购买。因此，购房者应该明确自身的购房顺序。

除了看合同之外，还要去物业、供暖等部门询问是否有欠费情况等等。如果需要了解更多信息，可以要求售房人配合到房管部门、派出所户籍部门查询房屋情况、户籍情况等。

6、不仅要在房屋买卖合同中注明房屋正在出租，还要将租赁合同作为二手房买卖合同的附件。

如果不按这个要求做，则可能发生以下的风险：

（1）一旦出卖人违约不想出卖房屋时，既可另行签订虚假租赁合同，将租期约定很长，将租金约定很低。这样依据“买卖不破租赁”，不论是出卖人或者买受人都无权主张承租人腾退房屋。这样足以打击买受人要求继续购买房屋的意志，而出卖人则不用承担任何违约责任。

（2）出卖人可以降低租金，改变买受人的预期收益。

7、要明确约定房屋租金何时转由买受人收取

通常房屋租金最迟在买受人支付百分之八十购房款或者房屋产权过户时，转由买受人收取。

8、约定交房时间和延期交房的违约责任

不要仅在房屋买卖合同中简单的约定，租赁合同终止后，出卖人交付房屋。还要约定出卖人交付房屋的具体时间，以及逾期交房的违约责任。因为租赁合同到期后，承租人以各种理由不按期腾退房屋的情况非常普遍。

房屋出卖行使的是所有权，房屋出租行使的是使用权，两者并不冲突。但是一定要弄清楚房屋出租和房屋买卖的关系以及买卖不破租赁，承租人的优先购买权等规则。

首先，二手房交易是个复杂且耗时较长的交易，选择一家靠谱的房地产中介公司是非常重要的。正规靠谱的房地产中介公司，从业人员素质相对更高，专业能力强，能帮助你找到更合适的房子。

一般房屋都有居住年限的，这些在产权证明上会标注清楚。大部分商品房的使用权限是70年，但也有个别房屋的产权年

限只有四十年。除了产权年限之外还要了解该房屋从建设之初至今的使用年限是多少。

原房屋是否带装修、装修水平和程度如何、是不是需要全部打掉；原房主的家具家电等设施，是不是要搬走或者一起出售；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。

购房者除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否做过大修或质量问题外，还应实地查看房屋质量。

第一：查看房屋是否有私自搭建违章建筑的情况，如擅自占用屋顶露台、走廊，屋内未经有关部门许可搭有阁楼等。

第二：观察房屋的内部结构，如户型是否实用，管线走向是否安全、合理，天花板有无漏水的痕迹，墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等。

第三：检查水龙头看看出水的畅通情况。

第四：查看房屋的供电容量，以防冬夏空调开不了的尴尬；观察屋内电线是否有老化的现象。

最后：对简单的新装修多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。

交通是最为重要的因素，要选择出入方便，有停车位和物业管理的。很多二手房是很老的小区，可能停车位不够、交通不好，所以买房时一定要特别注意。

选择户型时要考虑家里人口，还有房子的功能要求。比如楼层高低、房子朝向、视线、采光、私密性等，这些都是我们需要注意的问题。二手房的户型结构是最需要注意的，在选择时一定要先了解。

3、上海政策（利率、额度、年限等）4、上海5、上海房产税征收标准6、二手房交易所交那些及标准7、上海各区交易中心联系地址，电话8、上海购买流程，积分计算，热门话题问答9、直系亲属更名、、继承，怎么划算10、公司名义购房相关政策及交易

离异情况分析：一、婚姻间所出售的不在限购范围内(登记日期需在离婚日期前)二、离异后现家庭及原离异家庭夫妻双方新购入住房需计入套数三、离异时未出售或房屋，离异后出售或赠与房屋依旧计算在内(离异后已赠与房屋是否计入套数，以具体各交易中心口径为准)四、其余限购政策不限(限购前与父母共有住宅，按原规定提供亲属证明可剔除套数，若原配偶一方需配偶方提供材料)五、离异已满3年，不受新政影响六、离异后复婚按新政策执行

注：具体详细情况以各区交易中心限购口径为准或电话咨询9622692 外地人购房攻略

外地人在上海购房需要什么条件？ 

1、外地人已婚在上海只能购买1套（商品房）。

2、非沪籍家庭限购一套上海住宅，但夫妻双方必须至少有一人社保或个税，自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

3、  外地人在外地的房产不计算在内，只要上海没有房产就可以购买！

1、上海临港购房新政发布：

2019年8月6日，上海临港新片区成立当天，国务院新闻办举行发布会并提出12条人才吸引政策。

缩短人才“”年限，人才“居转户”（转）年限从原来的7年缩短到5年，核心人才进一步缩短到3年。

非本市购房资格由家庭调整为个人；社保年限由原有的5年缩短至3年。

也就是说外地单身且在临港新片区工作满1年以上，即有机会在细则划定范围内购房！

上海自2021年8月6日起，上海二手房房贷再出新规，执行“三价就低”：购房者申请贷款时，将从买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价中，选择的一项，作为贷款申请房价标准。

/），选择【我要查询】，选择【公众查询】，选择【个人住房房产税应税及已缴税情况查询】，输入信息即可查询。2）“上海税务” 微信公众号查询：微信搜索关注【上海税务】公众号，点击【涉税查询】，选择【房产税查询】，输入信息即可查询。3）支付宝 “城市服务” 查询：打开支付宝，搜索【城市服务】，搜索【房产税查询】，输入信息即可查询。4）“随申办市民云” APP查询：下载 “随申办市民云” APP，搜索【房产税查询】，输入信息即可查询。5）交易中心现场查询：前往应税住房所在区的交易中心税务窗口查询，建议提前电联确定交易中心上班时间及携带材料。房产税缴纳途径缴纳房产税途径很多，在此罗列出 3 种渠道，各位朋友可选择自身最为便捷的方式缴纳。1）通过“付费通” 缴费官网：打开付费通网站，选择【付账单】，选择【立即点击缴纳】，输入信息缴纳即可。网址为/公众号：微信搜索关注【付费通账单查缴】公众号，点击【查缴账单】，选择【房产税】，输入信息缴纳即可。APP：下载 “付费通” APP，选择【生活服务】，选择【房产税查询】，输入信息即可查询。2）银行网点：可去附近的上海银行、上海农村商业银行、中国邮政储蓄银行网点缴纳，带好身份证、不动、以及带有银联标志的银行卡。具体细节不同银行要求可能有所不同，建议提前电联确定银行上班时间及携带材料。3）交易中心现场缴纳：可前往应税住房所在区的交易中心税务窗口缴纳，建议提前电联确定交易中心上班时间及携带材料。6 二手房交易

7 上海各区交易中心

1、新盘取得了盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》

2、在上海，住宅基本结构成型才可以报批预售证。

1、认筹意向金费用，一般要求不能超过房源房价的20%。

2、支付认筹意向金，才有参与摇号的资格。

3、必须保留银联pos单、收据必须有开发商盖章。

4、认筹早晚不影响摇号概率，所以不用急着排队。

1、认筹时，购房者提供限购资格审查的材料。

2、认筹结束后，公证处还会再次审核一遍。

（1）购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、及离婚协议）、未成年子女出生证明；

（2）社保证明或纳税证明；（非上海需要提供，上海户籍不需要提供）

（3）购房人及家庭成员名下住房相关资料:购房合同或预告登记或产证等；（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地）

四 .上海摇号“计分制”

0分  成年未婚或离异、丧偶等个人（无论是否包括未成年）

 ★在认购申请时，认购对象为夫妻（包括未成年子女）加10分，认购对象为成年未婚或离异、丧偶等个人的（无论是否包括未成年子女），此项都不得分。

   ★认购申请时，认购对象为上海市的（若为家庭的，夫妻双方中至少有一方应为本市户籍），加10分；认购对象为非沪籍的，此项不得分。

   ★认购申请时，认购对象（及其家庭成员）名下住房套数计算按照住房限购政策规定执行，无房的加20分；认购对象为沪籍家庭且名下住房为1套的，加5分。此外需要注意的是，认购对象在2021年1月22日（含）后赠予他人的住房，仍计入认购对象名下；承租的公有居住的记入认购对象名下。

   ★认购申请时，认购对象（及其家庭成员）名下无房且5年内无购房记录，加20分；认购对象为沪籍家庭名下有1套住房且5年内无购房记录，加5分；认购对象5年内购房记录的，此项不得分。

自2003年1月起计算，每缴纳一月社保加/

/hspms/（深户需提供连续36个月的社保查询清单，非深户需提供连续60个月的社保查询清单）

2021年4月1日起，购买二手房时，购房者需要提前出示限购查询结果！（以前购买二手房，确定购房资格，是在交易中心窗口交易时直接查询。）

政策升级后，购房者需要提前5-10天，到所在区不动产登记中心办理限购查询，拿到查询《结果通知单》后才能网签！

而在此之前，交易双方只要确定交易意向，就可以直接在中介门店网签，提前锁定房源和房价，新政升级后，整个二手房交易周期都将被延长。

1、客户预留的联系方式必须为手机，买卖合同上预留的也必须一致。

2、所有提交上次的材料必须和原件一致，PDF格式。

3、以上交易流程本市4月1日试行。

4、以上流程仅作参考，最终以交易中心为准。