本文部分内容来源于鼎评楼市
前不久，有万达西地业主曝出
万达西地小区的业委会违规动用140万余元，或涉嫌违规动用维修基金。
同时，几位业主向房管局以及所在街道物业办反应该问题。
下图为房管局物业科回复小区业主的意见书
（图片来源：鼎评楼市）
万达西地业委会在被住房保障和房管局多次要求下，仍然不配合相关工作。直到5月24日，住房保障和房管局下达不配合就取缔的最后通牒后，万达西地业委会才将相关材料公示。
根据公示的资料显示，万达西地小区近123万公共维修基金费用，被业委会和物业通过应急通道取出来了用于维修，小区2015年底公共收益结余124万余元，2016年公共收益157万余元。到了2016年底公共收益结余仅剩17万余元！
令人震惊的是，数目如此巨大的公共维修基金和小区公共收益被使用，小区业委会既未召开业主大会也未进行公示，小区的业主们对这件事全然不知。
相关维权事宜，维权业主已经聘请了专业律师指导自身依法合理维权，通过法律途径维护自身权益。
业主状告业委会并非南京首例
2018年4月4日下午，南京市鼓楼区人民法院审判南京易盛家园小区的五名业主状告业委会一事。吸引了南京30多名政法干部旁听庭审。
业主状告业委会给了许多维权业主们一个参考。业主与业委会及物业直接的关系，市政法委书记徐锦辉的话说过：业主起诉业委会，要求满足知情权，表明业主自治意识在增强，其背后是积郁的矛盾，令人担心。
业委会的职责到底是什么？
许多人不禁想问，业委会为何能私自动用小区的维修基金？.
业主委员会在小区的管理过程中起着十分重要的作用，其职能也是覆盖了小区的方方面面。
根据《南京市物业管理条例》，业委会由业主大会选举产生，
1、执行业主大会的决定和决议；
2、召集业主大会会议，定期书面向业主大会报告工作并在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接受业主质询；
3、根据业主大会决定代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；
4、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理活动中的相关问题；
5、督促业主、物业使用人遵守管理规约，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
6、组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；
7、根据管理规约和业主大会议事规则，决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用并公布经营所得收益情况；
8、配合街道办事处、公安机关等做好住宅物业管理区域的社区建设等工作；
9、法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。
作为小区主人的你，是否还不了解自己小区业委会的工作吗？
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住宅专项维修资金，可以说是居民住房的“养老钱”，房子有啥问题需要维修都要靠它。近日，有不少业主前往复兴路122号的无锡市物业管理中心反映，称在他们不知情的情况下，业委会就启用这笔资金了。这种情况符合规定吗？就如何规范使用住宅专项维修资金，记者采访了市物业管理中心相关人士。
业主大会可授权业委会使用维修资金利息
在无锡，要启用住宅专项维修资金的本金，必须符合两个“三分之二”条件，即建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过，程序繁琐。这在一些空置率比较高的小区，根本不现实。而有的小区业主权利意识不够强，没意识到买房时连同小区的公共部位一起购买了，也没意识到小区物业的实际所有者是全体业主，对小区物业就缺乏参与和管理热情，因而造成申请使用“房屋养老金”时很难达到“三分之二”。“没人通知我们，我们也没签字，钱就这么被用了。”家住梁溪区的陈先生反映，小区业委会动用了住宅专项维修资金，他和其他业主都不知情。经无锡市物业管理中心工作人员核实，陈先生所在小区的业委会动用的是资金的利息，而非本金。业委会此前已获得业主大会的使用授权。所用的资金也是用于小区公共部位，符合规定。
根据规定，住宅专项维修资金，专项用于住宅共用部位、共用设施保修期满后的维修、更新和改造。屋外走廊、户外墙面、承重墙体等，这些公共部位出现问题时，都可申请动用维修资金。同时，为了解决维修资金利息使用，避免每次使用时需要召开业主大会表决，从而影响维修资金利息使用效率，《无锡市物业管理条例》明确规定了可以一次授权多次使用的约定，即通过业主大会表决后授权业委会对维修资金利息在一定额度内使用，在日常使用中不必再召开业主大会，简化了程序，进而方便了维修资金利息的使用。
多种应急情况可走“绿色通道”解业主燃眉之急
前段时间连续阴雨，让家住滨湖区溪南新村的沈阿姨犯了愁。由于家住顶楼，大半年前开始屋顶就逢雨必漏。想找同楼栋其他业主签字真心难。昨天，她到物业管理中心咨询，工作人员告诉她，根据2013年5月1日实施的《江苏省物业管理条例》及2015年9月1日实施的《无锡市物业管理条例》，发生屋顶墙面防水损坏造成渗漏、楼体单侧外立面脱落、电梯故障或者其他危及安全的情形需要动用专项维修资金，相关业主不能形成法定多数意见的，可由物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会、社区居（村）民委员会或者相关业主中的一方提出申请，经所在地的街道办事处（镇人民政府）、区物业管理行政主管部门或相关专业单位确认，报市、县级市物业管理行政主管部门核准。
这种“遇急从简”的维修资金提取方式，已成功解决了锡城诸多小区房屋维修难题。当然，遇到小区内突发情况，严重影响到居民正常生活的情形，来不及向相关部门申请的，房屋管理单位可“先斩后奏”，立即组织施工抢修，并在3个工作日内提供相关资料报市物业管理中心确认。根据规定，其他几种应急维修项目还包括：屋面防水损坏造成渗漏的；电梯故障危及人身安全的；公共护(围)栏破损严重危及人身安全的；楼体单侧外立面有脱落危险的；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍危及人身、财产安全的；危及房屋安全的其他情形。
第三方审计机制挤掉申请资金“水分”
申请维修资金时，无管理单位的住宅由相关业主提出维修资金使用申请。房改房维修资金的使用，由房屋产权单位提出申请。项目管理科相关人士介绍，在实地勘察中，之前由于种种原因存在导致工程造价虚报、高报等现象出现。比如有的小区将原本不属于公共部位的维修，也一起报了进来。
为确保住宅专项维修资金使用的安全性，并从源头上减少和杜绝“虚报”现象的发生，无锡从2013年下半年开始引入第三方评审机制，要求正常维修需要使用维修资金金额在5万元以上（含5万元）或者应急维修需要使用5000元以上（含5000元）的项目，必须进行审价。
尽管如此，还是有小区在申报维修资金的时候铤而走险。前不久，梁溪路附近的一个住宅小区对外墙防水进行维修时申报金额为42.35万元，后经审定金额为29.44万元，一下为业主节省了12.91万元。市物业管理中心人士表示，目前我市大量房屋已过保修期，住宅专项维修资金的使用数量和频率陡增。
数据显示，仅2018年资金使用量便达6144.72万元，申请项目480个，平均每个项目超12.8万元。随着锡城越来越多商品房进入“老龄化”阶段，维修资金将会被大量动用，尤其是大批高档小区的维修费用更高，资金将普遍吃紧。维修资金是房子的“养老金”。通过审价机制，目的就是挤掉“水分”，让业主的每一分钱都花在刀刃上。
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交房是开发商向业主履行交付的义务，他委托物业向业主交付，也是可以的，但实际上物业应该提供委托书。否则，是应该由开发商自己履行该交付义务的。而且该委托本身的争议与业主无关。开发商才是商品房买卖合同的相对方。那么，住房维修基金在交房之前交吗， 一、住房维修基金在交房之前交吗 1、商品房销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位交纳维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。 房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。 2、公共维修基金不需要在入住时缴纳，但应在产权证办理前缴清。住房维修基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。 办理《商品房预售许可证》的，开发商应按其建设总投资额的2%拨付专项维修基金，但开发商和业主有约定的从约定，不足部分由开发商补足;2003年9月1日后办理《商品房预售许可证》的住宅物业，应由业主按购房款2%的比例缴纳专项维修基金。业主应在办理房屋权属登记手续前，到福州市房地产管理局指定的物业专项维修资金专户代管银行办理物业专项维修资金开户及缴存手续。 二、交房之前的物业管理费用由房产公司出吗 物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担;物业交付业主后，物业服务费由业主承担，自物业交付之日起交纳。 1.法律没有规定一定要先交钱才能验房，验房是购房者的权利，商品房在合格交付后才开始由购房者承担物业费。 2.开发商不按合同约定交楼，购房者可按照合同约定要求赔偿。 3.收楼时要缴交的费用只有公共维修基金这一项，这是用于保修期满后公共设施的维修，属于全体业主共有，且专款专用。 4.如果实测面积与合同约定面积存在差异，则按法律规定和合同约定对面积差异进行多退少补。 5.买房前仔细阅读合同条款，并将所有你认为与购房决定直接相关的承诺落实成文字。防患于未然是最低成本的维权。 6.如果没有办法完全保证质量，尽量买眼见为实的现房而不是期房，或者尽可能挑一个信誉好的开发商也是相对可行的办法。
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