2020过的好快，光顾着见证历史了，一晃已到下半年。自去年开始决定买房后，断断续续看房近一年，周末不是在看房就是在去看房的路上，手机上不是在找房源就是在学习房产交易的知识。

年前魔都的房价相对比较平稳，甚至稳中暗跌，一边佛系看房一边与心仪房子的业主比拼耐力，600w左右的预算，我起点都是从-30～50w谈起，逐渐做加法；作为诚心买家，绿家，红马甲，Z呈，瑞yang几家中介都安排了带看，其实偶尔心里很愧疚，作为刚需，我肯定要买房，但我肯定也给不出如他们期待的两到三个点的中介费，意味着这几家里大多数都是在做无用功，在这里为他们的付出表示感谢。

经过种种因素权衡，如小孩上学、大人上班、环境熟悉程度、区域发展规划等，最终锁定徐汇滨江区域和周浦、三林区域。徐汇围绕着以前租住的龙华区域看了很多房子，往北到龙山新村，往南到龙水南路、华泾徐汇新城区域，基本看中的都得700+，三房一卫或大两房，当然也有500～600左右的三房，但是跟我年龄差不多的房龄，犹豫再三还是没下去手。周浦作为几个朋友所在区域，有着先入为主的亲近感，沿着18号线看了几个小区，奈何带着家人看的几个户型都不理想，装修一般，加之刚到周浦那种浓郁的老家三线促销风，最终将重点区域放在了三林。

三林是上海这几年出镜频率比较高的一个地方，区域跨度比较大，南出外环到芦恒路与闵行浦江镇相接，北跨中环抵川杨河直通世博片区，东至锦绣路左右，西达黄浦江畔，整体有点网红街镇的感觉。一方面因为大家常说的上海发展“地倾西南”，南边的发展规划总是好那么一丢丢；二则中环、外环穿三林而过，这一区域的中外环垂距短，出行浦东虹桥两大机场、人广徐汇陆家嘴世纪公园张江迪斯尼基本都在半小时以内，加之规划修建中的机场联络线、19号线，交通可谓极为便利；三是这个区域偏偏有很多很多很多老的，不旧不新的，新的小区，外环外六七万的新盘有之，中内环三四万的老盘有之，十几万的投资盘学区盘亦有之，每个刚需或伪刚需都能在这里找到自己的定位；最后一个因素是我租住这里三五年，但熟耳。

重点开始看三林区域以后，周浦和徐滨就成了配菜。有十分不错的房子了就去看看，顺道也让三林这边的几家中介知道：有备胎，别玩虚的，别漫天要价，别糊弄我！在这里也建议后边的刚需采用这个策略，有备胎的确会润滑正胎关系。lol...

前面提到三林面积很大，发展差异也大，前滩算是网红胎里的网红，因此三林板块的划分是：前滩和前滩板块，前滩的业主打内心不想承认自己是三林的，只说自己是前滩的，每个经历过大学院系鄙视链的想必都知道那种感觉。前滩板块包括了三林南，杨思，三林世博，十八苑等几块地方，我们看过的房子遍布前滩板块的大小楼盘。

走过太多路忘了起点在哪里，就先从《吉利名苑》说起吧。吉利名苑位于海阳路云台路路口，红砖外形洋房，看着很nice，向东隔个小绿地就是非刚需盘尚东国际以及杨思别墅盘尚东鼎，步行到6号线高青路站和华夏西路站都在15分钟左右，这个盘看过两三套，有一套报价750三房甚至跑到中介那里谈过价格，房东很牛气哄哄开口一分不降，我直接给680开始，红马甲中间和稀泥三四个小时未果，过了凌晨12点才回到家。这次谈判事件给我几个启示：a）前期不要透露太多自己的底价给中介，报个大概数就行；b）心仪的房子让中介去砍价先，尽量不要开始就跑去中介那里谈，700预算的房子差距缩到30以内可以考虑去谈下，当然还要综合考虑税费，二次装修投入、房东心态等；c) 你是谈判主体，中介的祖宗级目标就是两边和稀泥促成交成交成交，所以你硬气了，中介有的是办法去打磨房东的傲气；d）不要一个人去谈判，带上一个至亲扮红白脸，谁嘴利索谁白脸，谁拿事谁红脸，如果一开始就恨不得把房子吞下去，你一定谈不了太多价格；e) 房子看完后，有条件了白天晚上雨天三个场景各看/观察一次。

吉利名苑这次谈判我觉得一是因为我们复看了两次，二是房东刚挂牌一个多月，心态还没到位。后边有个周末路过吉利名苑找了门口一中介去看房，才注意到前排房子的沉降问题，有些地方沉降超过10厘米，好吧，这个外表靓丽的绿茶累觉不爱。

当面谈过这一次后，红马甲又带我们相继看了很多房子，几乎每次都会问里边某一套怎么样怎么样？要不要约业主到店里谈谈啊？其实人都不是傻子，房子是好是坏，中介看的一样清楚，于是红马甲这里没有再去谈过，理由相同：这个房子我最多能出（X-30～50）万，到位了我再去谈。

上南路中环交界的地方，也就是6号线上南路地铁站旁，有HD2001～2007期间开发的三兄弟：《瀚林苑》，《翰锦苑》，《翰城国际》，房屋由久到新，目前均价5.8到6.7之间。先说交通情况，瀚林苑西门20米就是上南地铁站+一堆跑上南路上的公交车，交通最为极为便捷，但因为这个小区最大，所以不同的楼栋位置决定了你到西门的时间；翰锦苑出东门往南三五百米就是6号线华夏西路站，比较理想；翰城国际嚒，去华夏西路稍近点12分钟，去高青路站15分钟，公交车很少。这三个小区都不带好的学区，对口的恒宇幼儿园，区一级，面积挺大。具体到小区排名，翰城国际很长一段时间都是我心中的三林刚需TOP3，原因是较为通畅的停车，有地下停车位，干净整洁的小区，小区中心楼王视野极佳，出了小区东门就是豪宅万科五街坊，看过一个二楼报价730的三房，因为房子有抵押，很多中介不愿做，绿家还是红马甲问我的意见：700含带车位的话可以考虑。前期谈价狠一些，平稳环境下，一定不要怕好房子没了，走了好房子还会出新的好房子！！翰锦苑和瀚林苑的三房户型都不错，两南一北飞-机户型，翰锦苑入口有一段水景，看着不错，但停车比较困难，瀚林苑混搭着一些老洋房还是别墅，总感觉小区乱糟糟的。总体而言，这几个小区的房子就是满意的价太贵，价格合适的房子不理想，狠谈价作罢。

三林杨思没有特别好的学区是公认的，唯一的念想就是浦东二梯队新世界实验小学，艺术特长，在浦东这新上海人横行的区域算不错的了。其他几所如杨思小学，白玉兰小学，大桥小学都比较普通。沿高青路跨过杨高南路，家乐福旁边就是大名鼎鼎的明珠小学（C），对口的《和合苑》等几个小区都可以看看；从云台路往南过中环高架，东方医院南院旁边是更加响亮的上海实验学校南校+尚博实验。这里我们单聊聊杨思那所二梯队的小学——新世界实验。对口区域含上浜路以北，上南路以西，川杨河以南，云台路以西包住的九大小区：《申江豪城》、《东方悦居》、《世华锦城》、《东方吉苑》、《尚南坊》、《华丰佳园》、《联丰一二期》、《上南雅筑》、《桃李家园》。

这九大小区里，申江豪城小区位置、环境最佳，位于杨思路上南路路口，步行到地铁站五分钟，出北门就是杨思医院，小区中有一两栋动迁房，可以降低购置成本，两房南北通，无疑是最优选择，但是申江豪城的三房不甚理想、很不理想！东方悦居、东方吉苑加世华锦城都是动迁房，小区环境是别太指望了，但因为税费小户型等原因，成交量挺大，但是6.5左右的均价，实在下不去手，这样一衬托，申江豪城隐藏在商品房中间的那一两栋动迁房简直就是楼花，这三兄弟里如果非要给个推荐，那我站世华锦城，小区较好，门口的板泉路就是海鲜烧烤一条街。

尚南坊是这片的新盘，据说18还是19年才出的产证，16年开盘时压价到6.8，内传茶水费100万，至于那个象征性的售楼处，压根就没看有人过。目测二手房单价得过8万。上南雅筑的三房户型不错，飞机户型，然而小区西侧的垃圾处理站多少有点让人膈应。桃李家园靠近亿丰广场，小区停车位较紧，印象里看过一两套房子，但是记忆不够深刻。

三林杨思区域看过的小区里，除过再怎么努力暂时负担不起的合生前滩一号、尚东国际、万科五街坊这类小区，刚需推荐的A类小区：源城锦苑、翰城国际、申江豪城、华城秀庭、纯翠苑、上南翡翠、银马苑（只有大户型）、尚南坊；B类小区：东旺名苑、飞旺家园、金苹果花园、翰锦苑、HD华城天地苑（三期可归到A类）、HD华城上河苑、世华锦城（动迁）、叠翠苑、HD瀚林苑；C类小区：都林龙苑、都林嘉苑、源城锦翠苑（动迁）、三杨新村（动迁）、东方悦居（动）、东方吉苑（动）、上南雅筑、HD华城长清苑、上南玲珑苑、博学家园；D类小区：香樟苑、杨思小区、华夏小区、安临小区、南杨小区、南国龙苑、海阳新村、HD华城新华苑/梅山苑/东林苑、绿茵苑、杨南新村、上南春天苑等。

《源城锦苑》：电梯房，一楼跳空，绿化好，环境不错，近地铁；缺点是不带好学区，坐落在寺庙前方（不care的忽视这条），贵！

《翰城国际》：电梯房，有地下停车库，环境好，三房户型好，靠近WK五街坊，尚东鼎等高端社区；缺点是步行到地铁站稍远，公交站点不多，贵！

《申江豪城》：地段好，位于杨思路上南路交点，步行到杨思地铁站六七分钟，北门出去就是杨思医院，加持浦东二梯队新世界实验小学，小区环境很好，商品房小区，里边包括一两栋动迁房，入手一手动迁可以省掉不少税费。申江豪城的两房南北通，极其推荐，三房户型无法接受，东西向的客厅，可惜了这块好料。

《华城秀庭》：HD八大块之一，06年开发完成，次新房，很好停车，小区环境也不错，出门左拐就是华狮广场，晚上的广场舞集散地，中间有运动场地隔离，噪音可控。华城秀庭最让人诟病的地方在于户型，阳台做在了主卧，客厅南向没有阳台，跟人掉了牙齿一样怪怪的，北侧倒是包含一阳台，二楼或是三楼的房子，楼栋入口的一堵墙完全遮住了南向窗户，设计师当年脑袋被X踢了。整体上三房飞机户型，价格好还是可以接受的。

《纯翠苑》：房源少，偶尔出一两套房子，小区绿化水景不错，但是停车嚒就有点考验车技，交通还算便利，毕竟背靠上南路，附近有卜蜂莲花，大润发等超市。

《上南翡翠》：第一感受是停车便利，小区靠近前滩，步行可达大润发，靠近长清路主干道，交通还行。

《银马苑》：与申江豪城交通条件类似，门口就是国美电器。小区楼栋少，个个都是150+的大三房，有点略微不适合刚需。

《尚南坊》：杨思最新盘，小区共两栋楼，谈不上小区环境，这两年估计会有二手房挂牌，预估得8+的单价了，毕竟沾个学区。

《东旺名苑》：小高层电梯房，出的房子少，到地铁站得15分钟，公交方便。

《飞旺家园》：小区小且安静，有地下停车库，三室120+飞机户型，有一套低楼层房子差10万没谈成，这个小区蛮喜欢的。

《金苹果花园》：盘踞在上南路海阳路路口比较洋气的一个小区，路过时很难不被它的洋气外表所吸引，电梯房户型地段都不错，缺点就是不带好学区，停车超级难，下雨天小区有几个点可以划船，开发商当年为什么不建个地下停车库呢。

《翰锦苑》：小区内有商店，进门水景不错，停车较困难，户型方正，距离地铁站华夏西路步行五分钟，但靠近中环高价，略微有点憋屈。

《HD华城天地苑》：小区分一二三期，前两期多层无电梯，三期小高层带电梯。先说说这个小区的优点吧，在价格让人高攀不起的前滩区域，这里几乎就是前滩，与二手价格直逼15万的中粮前滩壹号隔着条济阳路，因此6.7左右且横盘两三年的价格就是她的最大优点；其次就是小区体量大人气旺，小区环境不错，门口的西营南路有一些基本的超市等配套；小区对口的杨思幼儿园区二级，在经过今年暑期的整修后颜值再上一层楼；最后一个就是户型比较正，两房南北通，三房飞机户型。再说说缺点，前面也提到天地苑的三期可以归于杨思A类，但是头两期就只能靠后了，停车位紧张依然是最大的不足，西营南路上划出了一道停车位，但是接纳能力有限；对口的小学中学，杨思作为学区盲点，还是少提学区吧。

《HD华城上河苑》：作为HD华城八大小区里唯一规划有水景以及气派大门的小区，我对这家开发商的二十年前的设计能力和眼光表示相当赞赏，小区体量不大，二百多户人家决定了可出售的房子较少，不知是否可以间接推测自住率高。小区风景作为第一优点，那么部分楼栋一楼的垫高可以算作第二优点了，在老社区里，这个小区是唯一觉得停车位看着还可以的，至少不用太担心会蹭到路边车子。缺点就是小区物业似乎一般，很多地方肉眼可见堆放的垃圾，去地铁站也不如天地苑或者长清苑便利。

最近两三个月房市有点热，尽管我已经上了车，但我依然对车上闻风而动的房东是鄙夷的，打压的，或许过几年屠龙少年终变恶龙，但我还是希望慢一点慢一点，让刚需有所住有所依，可以追求理想为更好的世界而奋斗——而不是房子！

各位朋友也要适时调整策略，后边我会陆续写到所思所想。

《世华锦城》：作为杨思众多动迁社区里年限比较短，带电梯且环境比较好的小区，加之对口新世界实验小学，世华锦城关注度一直挺高，均价也一直维持在6.7往上，小区南门对面是HD茶城，板泉路上海鲜烧烤店相当多；北门对着杨思路上的申江豪城，配套是方便的。交通么地铁八号线，上南路上的一堆公交车可以去到主要的商圈和景点。世华锦城的户型是我要吐槽的第一个点，三房户型一南两北，中间朝北的房间跟个餐厅包间似的，但是两房跟一房看着还不错，我没有实地看过小户型。

断断续续码了这么久，身边朋友一上车了张江商住房，一摇号上车了周康新盘，我继续BB。

《叠翠苑》：纯翠苑的对门小区，可以一看，但是房源很稀少，过了一条小河就是源城锦翠苑。对口杨思小学，步行在700米左右；交通一靠上南路公交，二靠6号线灵岩南路站，上南路站和8号线杨思站，都不是很近，因为房源少，基本可以忽略这个小区。

《HD翰城瀚林苑》：小区名字有点绕，作为老杨思镇人胎记一般的存在，我们先说说这个HD吧。一开始呢我以为这是许家印牌HD早年成长时的产品，的确杨思HD系产品本身没太大硬伤，暗喜大品牌值得信赖，后边过了短时间看房的时候碰上一上海老爷叔，说此HD非彼HD，当年三林镇跟杨思镇合并后，三林镇的一家名字叫HD的公司深耕此地，也就是三林HD，除了一堆HD打头的房子，还有新杨思地区刚拆完的HD建材市场，HD路，HD桥等等，这家公司貌似现在也还存在着，所以后边大家看到HD要留意下是三林镇HD还是许家印HD。好了，回到瀚林苑小区，自中环上南路下匝道下行后右拐看到的第一个小区就是瀚林苑，门口立一巨石上书小区名，初到三林时我真是心仪过这个小区，你想啊瀚林瀚林小孩以后入翰林，多吉祥！小区里有多层，还有一层带车库的小别野，产品丰富而杂乱，停车是不方便滴，物业也是一般滴，靠近上南路的交通是便利滴，其他地方七绕八拐是很头晕滴。作为出门就是地铁站+18路公交车+二级菜市场+东方医院+南金谊广场北世博源的小区，还要啥自行车，不到7万的价格是可以考虑的。

（未完待续，有空再更，欢迎提问，最终上车的户型。。）