托管公司在商品房在建时和客户签订托管协议，会被认定为不合法的售后包租吗

您好,您具体是什么问题？如果比较复杂最好携带文书等材料当面咨询律师，可以留个电话，律师对您进行回访。

近二十平米的私有产权房，有国有土地使用证书

您好，只要没有享受过保障性住房，比如经济适用房/公租房/两限房之类的，您有房子的话都可以享受动迁待遇的

庆长假遇强拆没达成协议准备向法院提出诉讼

因为开发商原因不能办房产证怎么办

我们买的房子没有房产证怎么办？

我买的房子开发商延期交房了

您好，我们是北京京云律师事务所，请问您有什么问题要咨询呢？

商品房质量纠纷房屋交付时有开裂、漏水情况

交付的时候有两书一表吗

起诉开发商延期交房退房如何处理？

您好，我们是北京京云律师事务所，请问您有什么问题要咨询呢？

　　最近，法律图书馆网上发表了二篇关于房屋拆迁的文章，一篇是行政诉讼方面的，一篇是安置合同方面的。笔者结合自已的办案实践，与大家探讨一个案例，望各位给予指点。

　　第一部分：案情及事实经过

　　一、服装城的建造及出售

　　浙江省东海市“服装城”是由东海市人民政府主办、市工商局承办的一个项目，于91年8月12日正式动工兴建。92年3月经东海市人民政府第三次常务会议讨论，同意东海市工商局提出的“服装城出售方案”(内容为：为筹集建设资金，将服装城一、二层摊位进行预售，出资购买者对所购摊位拥有所有权，一层出售给个体户，二层出售给市各企业单位等)。随后，服装城筹建办于92年4月1日发布了“关于欢迎认购服装城摊位的公告”，并于92年4月11日在东海日报上刊登广告进行销售。1992年9月众多与东海市工商局签订了“服装城摊位买卖协议书”并办理了公证，92年10月市工商局向购摊位的个体工商户颁发了“服装城摊位所有权证”。自此，个体户一直在服装城一层摊位经营个体服装、鞋帽、灯饰等批零生意。

　　二、服装城拆迁过程

　　2002年2月6日东海市房地产管理中心向市土地流转中心颁发“房屋拆迁许可证”，对服装城进行拆迁改造，许可证载明：拆迁期限至2002年3月20日;

　　2002年2月26日东海市房地产管理中心发布“关于服装城房屋拆迁公告”;

　　2002年4月2日拆迁人委托的拆迁单位东海市房屋拆迁办公室对服装城进行“强行”拆迁;(注：未达成拆迁协议，又未经行政裁决或法院判决)

　　2002年4月11日东海市土地流转中心、东海市市场发展中心、东海市房屋拆迁办公室三方签订了“非住宅拆迁补偿协议书”。上述三方在协议中的身份分别为：拆迁人、被拆迁人、拆迁单位。

　　三、 服装城拆迁争议及行政裁决、诉讼过程

　　2002年3月4日拆迁单位东海市房屋拆迁办公室受东海市市场中心委托，发出“告摊主用户书”，称：接受所有权人东海市市场发展服务中心全权委托，代为处理服装城内固定摊位有关补偿安置事宜，单方决定了拆迁安置方式(货币安置)、货币补偿安置金额等内容。个体户认为：一服装城摊位所有权人是出资购摊位的个体户而非市场发展中心、二拆迁安置补偿方案不符合法律法规规定。双方发生争议，未能签署。

　　2002年4月12日东海市市场发展中心以申请人身份、以东海市土地流转中心、个体户为被申请人向东海市建设局申请行政裁决，要求依法对个体户的拆迁补偿安置费用进行裁决;个体户向建设局提交了答辩状及相关证据(包括：出售服装城摊位的公告、广告、买卖协议书、公证书、摊位所有权证、购摊位收款收据);

　　2002年5月15日东海市建设局作出行政裁决：申请人东海市市场发展中心按国资局批复给予被申请人(即个体户)实行货币补偿，金额为===。

　　2002年6月28日共有45位个体户认为东海市建设局作出的行政裁决具体行政行为主要证据不足、违反法定程序、适用法律法规错误，依法向东海市人民法院提起行政诉讼(被告：东海市建设局、第三人：东海市土地流转中心、东海市市场发展中心)。个体户在一审诉状中提出：1、东海市建设局认定个体户对所购服装城固定摊位享有的权利是永久性使有权，没有事实与法律依据，并且基于这一认定，裁决的内容也与法不符，包括主体、补偿形式、金额(应以经房产评估的价格为准，是本案中无评估报告)、面积(因摊位无房产证，应以91年的出售方案及市场价格为准，摊位建筑面积约为11平方，使用面积为4平方)等;2、对个体户的拆迁补偿形式、补偿金额的确定违反国务院拆迁条例的有关规定;3、拆迁人拆迁行为违法，属超期无证违法拆迁，东海市市场发展中心申请行政裁决的程序违法，建设局作出行政裁决违反法定程序。

　　东海市人民法院经二次开庭审理，于2002年12月24日作出判决。判决认为：“虽然原告(即个体户)购入服装城摊位，并持有东海市服装市场筹建办公室所发的《摊位所有权证》，但依照法律法规的规定，不能证明原告是该房屋的所有人或共有人，该房屋的所有权人应是第三人东海市市场发展中心，对原告可视为被拆房屋的当事人。被告收到第三人东海市场发展中心提出的行政裁决申请，结合其自愿补偿和服装城摊位评估计算及摊位补偿价格的说明等情况，根据国务院《城市》第十六条和《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第十七条的规定，被告所作的裁决不违反法律法规规定。综上被告所作的行政裁决认定的事实基本清楚，适用的法律法规正确，程序基本合法，应予支持，原告诉请的理由和依据不足，本院难以支持久。依照《行政诉讼法》第五十四条第一款第一项的规定，判决：维持被告东海市建设局于2002年5月15日作出的行政裁决书。”

　　上面所述的是服装城从建造、拆迁、发生争议进行行政裁决、一审行政诉讼的全过程。

　　第二部分：对本案处理的个人意见

　　现其中的30位个体户不服一审判决，已向东海地区中院提起上诉。

　　一、 对上诉人在拆迁过程中的身份未依法作出认定，从而导致模糊判决。

　　一审判决认为：上诉人不是房屋的所有权人，但可视为拆迁房屋的当事人。上诉人认为，一审判决的这一认定缺乏法律依据，与事实也不符。《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第十五条规定了5种拆迁当事人：拆迁人、被拆迁人、承租人、(公房)代管人、(公房)房屋使用人，个体户是哪一种呢，一审判决没有认定;一审判决认为是个体户是拆迁当事人，那么又享有哪些权利呢，没有说明。而是模糊地认为是当事人，但不归类，没有列明能否适用《拆迁条例》所规定当事人权利。而事实上，个体户对所购摊位是有处分权(如出租、出售)的，不仅仅享有使用权，其权利比承租人的权利要大的多。

　　比如：国务院《拆迁条例》明确规定：“拆迁租赁房屋的，被拆迁人与承租人达不成解除租赁关系协议的，实行产权调换”，本案中个体户没有这种权利吗。

　　二、 未正确适用法律、法规。

　　被上诉人东海市建设局作出的行政裁决适用了国务院《城市房屋拆迁管理条例》第16条和《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第17条的规定，这二条均是关于被上诉人有作出行政裁决的行政职权的规定，而不是有关拆迁、补偿方面实体规定的条款。一审判决认为被上诉人作出的具体行政行为适用法律法规正确，是故意遗漏拆迁条例的相关实体规定，对被上诉人的违法之处不作评判。[page]

• 拆迁补偿安置协议纠纷案件处理意见
• 特殊房屋拆迁纠纷案如何处理？
• 抵押房屋拆迁纠纷的处理
• 抵押房屋拆迁纠纷如何处理|||
• 抵制政府拆迁入狱8月 索赔300万
• 鸿源星野蛮拆迁　8住户艰难索赔
• 让居民监督“阳光动迁”
• 节约集约用地的若干法律问题探析

在实际法律问题情景中，个案情况都有所差异，为了高效解决您的问题，保障合法权益，建议您直接向专业律师说明情况，解决您的实际问题。

• 最近，法律图书馆网上发表了二篇关于房屋拆迁的文章，一篇是行政诉讼方面的，一篇是安置合同方面的。笔者结...

• 第一部分：案情及事实经过一、服装城的建造及出售浙江省东海市“服装城”是由东海市人民政府主办、市工商局...

• 第一部分：案情及事实经过一、服装城的建造及出售浙江省东海市服装城是由东海市人民政府主办、市工商局承办...

• 一般不能这样处理的！公房是没有继承权的！由于你资料和数据不全或表达很不清楚，难以准确判断，为避免误导，建议来电或带了资料当面咨询。本律师专业处理动迁纠纷，能为你们提供规范的法律服务，维护你们的合法权益！