一、北京公寓房能落户吗

公寓能否成为落户主要取决于土地的性质。如果是属于商业用地就无法落户。比如说拥有40年产权的商用公寓或者50年产权的商住两用公寓楼就不能落户，而拥有70年产权的公寓式住宅则可以落户。

1、公寓房面积小、总价低

公寓房一般以小户型为主，面积一般在50㎡左右，因为面积小，所以总价、首付和月供都比较低，非常适合手中积蓄不多的年轻人购买。

公寓房居住必备的功能都齐全、合理，比如厅卧合一、卫生间和厨房紧凑且灵活。对于刚进入社会的年轻人而言，既节省了资金，又保证住户的生活质量。

3、公寓房方便转售或出租

公寓房的位置一般都比较好，很多公寓位于市中心核心商圈，因此周边拥有良好的商务环境和丰富的生活配套，且交通便利，购房者早期的居住需求均可满足。而且现在越来越多的年轻人喜欢租住在时尚低价的小户型公寓里，如果购房者在若干年后，买了大户型的房子，配套齐全的小公寓出租率相当高，也容易转售。

公寓房大多可以直接拎包入住，省去了购房者装修的时间和精力。

目前，很多城市有限购的政策，但是一般住宅才会受到国家政策的影响;而公寓通常不限购，既可以用来转售，也可以用来自住。

 前海枫叶大厦位于南山区常兴路以西、学府路以南，是集公寓、办公及商业一体化的商务综合体，距地铁11号线南山站H出口约300米。

项目名称：前海枫叶大厦

项目地址：常兴路以西、学府路以南

开发商：深圳市向南枫叶投资有限公司

项目所处的南山中心区一直以来扮演着南山行政服务区的角色，同时也是南山的文体、教育重地。

片区开发建设较早，目前在格局上以早期开发的居民区为主，商业设施较为分散因而未能形成良好的商业氛围。与周边的后海、前海、科技园、华侨城等后起之秀相比，南山老中心近年来却甚少发声。

前海枫叶大厦作为区内近年鲜有的全新商业项目，一方面坐拥新开发区域所无法比拟的——丰富生活配套、成熟的居住氛围和深厚的文化积淀；另一方面又处于前海自贸区、深圳湾超级总部和科技园三大新兴中心交汇的门户地带，资本、科技及人才的高度集聚，片区价值优势日益突显。

与此同时，周边大新村、向南村、丁头村及卓越九珑项目等旧改遍地开花，该片区将迎来新一轮财富升值机会。

接下来让我们以航拍视角一探这枚老南山“小鲜肉”的风采吧！

就日前航拍所见，该项目两座高层已完成主体工程已完工，正逐步脱绿网。

最新推出位于常兴路以西的A座，共21层，仅431套单位：

主推建面约47㎡-62㎡商务产品，层高约4.5米；

梯户比：7梯24户（含1座消防梯），全部采用三菱电梯。

此外，项目还自带约5500㎡商业。

项目北邻常兴花园、仓前锦福苑等住宅小区，视野开阔、环境安静。

该片以民居为主，以及荔香中学、三甲南山医院等，北行约300米即为家乐福超市，日常生活便利。

项目东北面集聚了南山区政府、人民检察院、文体中心、图书馆和艺术博物馆等政务机构及大型文化设施。

并与桃园路上的田厦翡翠明珠、田厦国际中心以及科技园的腾讯大厦、在建350米汉京金融中心等遥相呼应。

详见：中国最高的纯钢构建筑---“汉京金融中心”城市广场

项目西面以大陆庄园、康乐村等早期住宅小区及民居为主，其中丁头村为恒大的旧改项目，更新单元用地面积达11.05万㎡，改造方向为集商业、办公、居住等为一体的商住综合体（详见后文）。

项目高层可远眺前海湾，事实上与前海自贸区的距离也仅一站地铁。

前海路以西的阳光棕榈园、鼎太风华等住宅小区，目前二手均价已达到6.5-7.5万元/㎡；

而去年年底开盘的商业综合体——卓越前海壹号和佳兆业前海广场，其公寓在售均价则分别为9.8万元/㎡和7.8万元/㎡。

项目南面可远眺大南山，距滨海大道约300米，距离适中，处于其间的居民楼起到了阻隔噪音的效果。

滨海大道以南为恒大的向南村旧改项目，规划总建面约35.85万㎡，改造方向为住宅、酒店等（详见后文）。

项目南临常兴路，南面以荔苑小区等低密度住宅为主，视野开阔，且不临主路、环境安静。

沿滨海大道东南面为深圳湾超级总部基地，云集了深圳市软件产业基地、中洲控股中心、华润总部大厦（春笋）等地标性建筑，以及后海商圈，是繁华的城市景象，与项目同样是一站地铁的距离。

* 地铁：距地铁11号线南山站H出口约300米

* 南山图书馆、南山文体中心、南山区艺术博物馆等，距离约1公里

* 深圳大学，距离约1.5公里

* 荔香公园，约1公里

* 中山公园，约2.4公里

* 家乐福超市，总建面约6000平米，距离约300米；

* 学府人人乐超市，总建面约1万平米，距离约500米；

* 天虹百货，总建面约3.5万平米，距离约800米；

* 欢乐颂购物中心，总建面3.2万平米，主力店华润万家，距离约900米；

* 岁宝百货，总建面约3.8万平米，距离约900米。

* 三甲南山医院，距离约500米

* 南山街道办、荔香中学等

卓越·九珑（一期地块已完成拆迁）

* 物业类型：商业、住宅等

* 总占地面积：约6.3万㎡

* 规划总建筑面积：约38万㎡，其中商业面积约30万㎡、住宅面积约7万㎡

详见：卓越九珑——30万㎡商圈南头旧改成长史

向南村（恒大旧改项目）

* 总占地面积：约5.3万㎡

* 规划总建筑面积：约35.85万㎡

* 改造方向：住宅、酒店等

大新村（恒大旧改项目）

* 总占地面积：约6.08万㎡

* 规划总建筑面积：约38.6万㎡

* 改造方向：商业、办公和住宅等

丁头村（恒大旧改项目）

* 更新单元用地面积：约11.05万㎡

* 规划总建筑面积：待定

* 改造方向：商业、办公和住宅等

详见：恒大3块鲜肉旧改——大新村、向南村、丁头村（卫星图、效果图出炉）

前海枫叶大厦地理上虽属于南山老中心区，但却凭借临近地铁11号线南山站的优势，占据了一站连通前海自贸区与深圳湾超级总部的门户地位。

在南山中心区城市更新推进相对缓慢的背景下，项目作为片区鲜有的新盘，具有一定的稀缺性。未来有望承接前海、后海及科技园三大高端商圈的商务及居住需求，并在片区本轮超百万平米的城市更新浪潮中实现项目价值的进一步提升。

而对比前海自贸区内动辄10万+的均价，该项目约6.2万-7.99万元/㎡的备案价相当的亲民，同时在以宽门大户为主的壕南山区内，建面约47㎡-62㎡的非毛坯单位（层高4.5米，面积绝对不止台面上那么大哦）还是很具吸引力的。

据悉，项目A座共431套单位已取得预售，并于1月12日开盘，备案价约6.2万-7.99万元/㎡。

详见：南山中心区地铁11号线小户型新盘——前海枫叶大厦（附户型点评）

【附周边商业租金参考】

物业类型：住宅、公寓、商业、写字楼、酒店等

总建面：约20.5万㎡

公寓参考租金：64㎡月租6500元

物业类型：住宅、公寓、商业、写字楼、酒店等

总建面：约20.5万㎡

公寓参考租金：45㎡月租5800元、60㎡月租7000元

物业类型：公寓及写字楼

不少人在购房时被住宅公寓和普通住宅两者差别迷惑，如果产权年限都是一样的，究竟住宅公寓和普通住宅的区别在哪 ? 首付比例是否一样 ?

1、公寓分类多，年限有长短

住宅是指专供居住的房屋，包括了别墅、公寓或是宿舍。传统意义上的公寓分为两种：经营性公寓、公益性公寓。市面上正常看到的写字楼、酒店式公寓等都属于经营性公寓。一般的公寓概念深入人心，市民的第一反应都是年限较短的物业，其实经营性公寓里面包括商业公寓和居住公寓。

就居住公寓来说，相对于普通住宅其面积会比较小，适合的群体也不一样，因为总房款会相对较低，所以受众会偏向刚就业的大学生或者居住过渡者。公寓的户型同普通住宅也有比较明显的区别，比较常见的公寓户型很难做到南北通透，并且常常没有阳台，甚至是全封闭幕墙外立面，没有可打开式窗户。

很多人担心产权的年限问题，其实公寓和住宅在产权年限方面，性质是一样的，70 年产权的公寓和 70 年产权的住宅，都具备 70 年的使用年限，不会因为类型不同而缩水。

居住公寓的年限并不如一般市民固有的概念一般，只有不到 50 年的时间。国家的限购令同样也约束着居住公寓，而且居住公寓的购买首付比例同普通住宅购买的首付比例一样。

市民可通过公寓的国土使用年限进行简单的判断，如国土使用年限为 70 年，一般情况下，该公寓就是居住公寓。但是商务公寓来说则不在国家限购的范围内，而且商务公寓的首付比例是 50%，从这两点上就可以很明确的看出居住公寓和商务公寓的差别。

一般公寓都是精装修交付，物业标准会高于住宅的标准，因此物业费也会比普通住宅来得高。就拿苏州来说，很多以好物业著称的普通住宅楼盘，物业费标准也不会高于 5 元 / 平米 / 月，但是公寓的物业费标准则动则高于 10 元 / 平米 / 月。

此外，由于公寓没有阳台，建筑面积就没有赠送空间，所以公寓的得房率常常比较低。另外业主也没有晾衣服的地方，如果是商业公寓，没有煤气管道的情况下，生活成本会进一步提高，一日三餐只能在外面解决。

在使用过程中，不难发现，公寓普遍都是在市中心，而且都以小户型精装修出现，着重是便利。公寓更讲究舒适性，功能的完备性，服务以及结构的合理性。配套上，公寓要达到 24 小时电梯和 24 小时热水的标准。

3、落户、交易、水电费标准的区别

在购买公寓时，商业公寓和住宅会遇到几大关键要素的区别，这个时候，需要辨别清楚。首先是使用年限，合同上会写明是 40 年或 70 年，如果居住公寓建筑在有 70 年使用年限的土地上，且不具备商业公寓的特性时，就可以认定为住宅公寓，住宅公寓的使用年限就等同于土地的使用年限。

房产证上也应该体现出物业类型和使用年限 ; 其次是产证上的类别不一样 ; 居住型公寓在产证上会写 " 成套住宅 "，和普通住宅没有区别，可以用于落户，并且在契税缴纳享受和住宅同等的比例，发生公寓交易时，也免征营业税 ; 在水电费缴纳上，主要根据地块与建筑用途来看，不看产证，如果不是商业用途的公寓，则享受民用水电费标准。