高端公寓应该具备哪些属性？未来会出现哪些新趋势？

　　纵观全国公寓市场，随着房屋租赁行业的发展进入稳定期，房屋租赁企业根据客户研究不断打磨各种产品。

　　2021年，ICCRA住房租赁产业研究院发布《中国租赁住房分类标准研究报告》(文末附报告下载链接)5P模型。该模型由地理位置、租金水平、产品装饰配置、具体体验和租户需求五个方面组成。中国的租赁住房产品分为高端公寓、青年公寓、租赁社区和宿舍公寓四类。

　　其中，高端公寓细分为服务公寓和生活方式公寓。什么是高端公寓？服务公寓和生活方式公寓有什么区别？

　　高端公寓起源于欧洲，是当时旅游区租给乘客临时休息的物业，由专门管理的公司统一管理，既有酒店的性质，又有相当于个人临时住宅的特点。这些物业形成了高端公寓的原型。真正意义上的高端公寓兴起是于美国纽约。当时，大量的商务人士无法通过买房和住在酒店来实现家庭生活，而高端公寓酒店服务和家庭特色，因此受到商务人士的青睐，取得了长足的发展。

　　首先，高端公寓大约等于服务公寓。说到服务公寓，许多人的具体概念集中在——位于城市**区域，享受周围成熟的配套设施，定位高净值人群，独特的大家庭商业意识设计特点，租金水平高……

　　这种固化印象与服务式公寓进驻我国市场的历程相符——商业需求旺盛的城市的**区域。但随着客户群体和客户需求的变化，特别是客户来源呈现出明显的内增外减趋势，国内客户比例逐渐增加，服务公寓产品也发生了新的变化，更合适Z新、时尚、酷的豪华服务公寓。W酒店公寓、宏伟大厦、上海宝格丽公寓等，装修风格更现代，细节体现奢华。

　　1.2生活方式公寓

　　生活方式公寓是高端公寓市场细分的产物。

　　根据ICCRA研究表明，与传统的服务公寓相比，公寓面积更紧凑，装修风格更现代，整体氛围更生活，客户群体更年轻、更外向，租金水平低于服务公寓，可以被更多的人接受。

　　生活方式公寓的客户群特征如下：

　　行业：金融 科技 专业服务

　　选择生活方式公寓的客户群体绝大多数人都有出国留学或生活经历，在追求生活质量的同时，我们不会放弃个性，关注独立空间，享受社区的集体活动。

　　因为大部分都是一个人独居或者两个人陪伴，不需要太大的房间面积，大面积的开间或者一居室就足以满足日常生活。现代简约的设计和流行色彩的使用更符合年轻人的审美，开放的公共区域可以组织小型活动，共享厨房经常有自发晚餐。

　　多功能厅、会议室等是服务公寓必备的商业空间，已成为生活方式公寓更具复合功能的空间，可以是桌游室，也可以是视听室，需要时可以随时转换成小办公室或会议室。

　　如今，高端公寓市场越来越火爆，在供给端呈现出运营商多样化、品牌多样化的特点，酒店、开发商、基金、风险**巨头纷纷进入，在国内**甚至新**城市开发高端公寓地图，供应呈上升趋势，带动城市活力和经济发展。

　　3.开发和运营端呈现新趋势

　　随着高端公寓需求结构和产品结构的变化，开发和运营有两种发展趋势。这两种趋势将成为未来市场的关键领域。

　　3.1进一步细分长短租结合的服务公寓

　　在传统行政商务服务公寓的基础上，出现了生活方式服务公寓。不仅传统的服务公寓运营商推出了雅诗阁集团等公寓品牌lyf，市场上也有专门经营这类公寓的品牌，比如Base佰舍、Stey等。

　　与行政商务型服务式公寓相比，生活方式型服务式公寓在选址方面不在拘泥于**商务区，更热衷于潮流聚集地，如北京的三里屯等，在产品设计上更加突出设计感、个性化、共享性，在服务上更加强调社交属性。

　　3.2在重资产模式下，纯长租业务兴起

　　随着城市更新步伐的加快和行业投融建管退商业闭环模式的形成，高端长出现了高端长期租赁公寓，主要以重资产模式为主，只为长期客户服务。。

　　虽然长期和短期租赁相结合的服务公寓不仅可以抵御风险，而且可以提高效率，有利于收益率的提高，但物业的土地使用需要用于酒店业或商业服务业。同时，他们应该满足并申请酒店业特殊行业的营业执照。这是城市更新过程中许多股票房地产的一大障碍。许多闲置股票房地产只能在非后只能进行纯长期租赁经营，收益率受到一定程度的影响，不能满足私募股权基金或股权/产权交易的要求。

　　从全球发展趋势来看，在权益型REITs出现后，许多高端公寓只能依靠长期租赁业务来满足股权类型REITs收益率要求，因此，市场上有高端长期租赁公寓，主要以资产模式为主，只服务长期客户。

　　新华社上海11月7日电　题：超50城发布租赁政策 租住市场生变租户选择增加

　　新华社记者郑钧天、岑志连、杜康

　　十九大报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

　　据中原地产不完全统计，截至目前，全国发布租赁新政策的城市已超50个，包括国家确定的12个租赁试点城市。各地陆续出台的扶持政策吸引各类市场主体竞逐。伴随高中低端多元化产品的持续入市，租赁市场的供求关系以及各方心态已开始发生变化，租金可议价的空间扩大，租户的选择日渐增多。

　　鼓励租赁企业做“大” 金融支持也很给力

　　从各地出台的政策看，培育和发展专业化房屋租赁企业已成共识，也就是企业要做得够“大”。一些城市为加大对住房租赁企业支持力度，在金融支持方面也很给力，以缓解租赁机构“融资难”。

　　——鼓励住房租赁企业机构化、规模化发展。

　　沈阳提出，开展住房租赁业务的房地产开发企业，可享受降低商品房预售许可门槛、降低商品房预售资金监管比例等鼓励政策；合肥、厦门和郑州均表示支持房屋租赁企业通过合并重组做大做强；杭州和成都表示，将扶持发展专业化住房租赁企业。

　　不少城市明确提出培育规模企业的量化目标。如杭州提出，选择15家左右具有一定规模、品牌的住房租赁企业作为专业化住房租赁试点。成都和沈阳均提出，力争到2020年，培育和发展机构化、规模化租赁企业不低于50家。

　　——加大对住房租赁企业的金融支持。

　　上海、杭州和武汉提出推进房地产投资信托基金（REITs）试点政策；成都和杭州提出支持金融机构向符合条件的住房租赁企业提供发行债券、票据、不动产证券化产品等服务。

　　近日，首单央企租赁住房类REITs产品获上海证券交易所审议通过。中信银行、建设银行、中国银行等多家银行近期也陆续宣布给予住房租赁金融支持。

　　租赁市场成“蓝海” 开发商、机构大举涌入

　　房地产开发商、中介机构、物业服务机构、国有租赁公司、互联网企业……各地陆续出台的扶持政策，引得等各类企业竞逐租赁“蓝海”。

　　目前不少房地产开发企业正从单一的开发销售向租售并举模式转变。据克而瑞研究中心统计，全国排名前30位的开发商中，已有60%以上开始布局长租公寓市场，旭辉领寓、龙湖冠寓、万科泊寓等已形成一定规模。如，龙湖冠寓10月在上海宣布开业9家门店。龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石表示，龙湖冠寓2017年将在全国布局16个一二线城市，预计开业房量逾1.5万间。

　　一些房地产开发企业将新建商品房项目中长期持有的部分房源用于市场租赁。上海龙湖总经理温介邦透露，目前在上海获得的20个项目中，有6个是上海龙湖自持的物业项目。

　　旭辉领寓提出5年内集中式公寓数量将超过20万间；万科则计划年内在全国布局10万间长租公寓……

　　龙头房屋中介也开始拓展租赁业务。我爱我家旗下长租公寓品牌“相寓”，房源从10万套增长至16万套。链家旗下“自如”的房源管理规模也已突破40万间，年租金收入约90亿元。

　　或“零溢价”拿地，或与长租公寓运营企业合作开发，作为新生力量的国有租赁企业也加入了这个市场；阿里巴巴和京东等电商则利用大数据优势，与地方政府合作开发官方租赁平台，探索“信用租房”。

　　长租公寓持续入市 租户更挑剔选择更多元

　　市场主体的增加，促进了长租公寓的持续供应，租户的选择也日益多元；住宅销售市场“走低”，也使得存量房源“由售转租”，这一系列变化正在改变市场各方的心态。

　　上海房屋租赁指数办公室调查发现，上海住房租赁市场开始呈现分化。部分区域的待租房源明显高于新增需求，不少传统民房出现降价续约的现象，而中高端需求热点则逐渐转移至长租公寓。

　　中原地产数据显示，上海中高端租赁房源的平均成交周期由2周延长至1个月，不少房东主动降租金5%以上。“业主心态的转变带来了租赁市场房源供应的增加，从而缓解了市场的供需矛盾，平抑了租金价格。”旭辉领寓国际副总裁高杰说。

　　一边是市场供应增加，另一边租户的眼光也开始变得更挑剔。记者走访发现，新增租客中除了暂缓购房者外，也有追求租赁消费升级的人群。

　　“虽然租金高了点，但长租公寓配有安保系统、专职管家、保洁、家居维护、代收快递等服务，还有定期的休闲娱乐文化活动”，租住上海柚米国际社区的自由投资人张君朝说，“这是传统民宅提供不了的。”