第七十九条　婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。

　　本条是关于婚姻关系存续期间用夫妻共同财产出资购买的、登记于一方父母名下的房改房，离婚时如何认定处理问题的规定。

　　一、房改房及产权归属

　　房改房，是指城镇居民出资购买的根据国家住房制度改革政策出售的房屋。随着社会的发展和进步，房改房在市场上所占比例越来越小，但历史发展阶段遗留下来的此类房屋还有一定数量的存在。住房制度改革后的一段时期内，我国城镇居民居住的房屋主要是通过购买房改房获取。在房改房实行货币化配置之前，房屋是给单位职工的福利待遇，按照低租金进行实物分配居住使用。1980年开始，随着出售公房、调整租金、提倡个人建房买房政策的提出，我国城镇住房制度改革逐步展开。国务院于1988年发布《国务院关于印发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》《国务院办公厅关于转发国务院住房制度改革领导小组鼓励职工购买公有旧住房意见的通知》，于1991年发布《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》（已失效），于1994年发布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（已失效），明确提出城镇住房制度改革的目标是把住房建设投资由国家、单位统包的体制改为国家、单位、个人三者合理负担，从改革公房低租金制度着手，将现行公房实物福利分配制度逐步转变为货币工资分配制度，由住户通过商品交换取得住房的所有权或使用权。住房制度改革后，福利性的房屋分配制度逐渐为市场化、货币化房屋分配制度替代。福利性房屋的居住使用需通过支付相应的房屋价格或较高的租金取得，该种住房的所有权取得与市场出售的房屋不同。按市场价出售需40万元的房屋，房改时在综合考虑到夫妻双方工龄、职务、人口等多种因素后，职工可以以10万元的价格取得，与市场出售的房屋价格差距甚大。职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

　　房改房与普通商品房关键的一点不同是，房改房是单位根据职工职务、年龄、工资、家庭人口等多种因素综合考虑后在房屋价值计算上给予职工的政策性优惠福利，相当于将多年积累的工资差额一次性发给职工。售房单位在计算价格时，要根据购房职工建立起住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣，此外还要综合考虑职工的职务等因素。可以认为，优惠的价款部分是由购房人的工龄、职级等其他利益转化而来。这些利益虽然不以购房款的形式表现，却是房屋价值中不容忽视的一部分。也是基于这种考虑，其时《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》等文件规定，职工按成本价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，根据住房制度改革相关的政策，房改房一般也是登记在参加房改的职工名下。

　　二、本条规定的适用必须满足两个条件

　　适用本条规定，需准确把握两个条件：（1）房改时以一方父母名义参加；（2）房改房登记在离婚夫妻中一方父母名下。

　　以一方父母名义参加房改，是指参加房改的是离婚诉讼夫妻中一方的父或母，或者父母。以离婚诉讼夫妻双方中任何一方名义参加房改获得的房屋均不适用本条规定。如前所介绍的，我国房改政策对于享有福利性质房改房资格的职工条件作了严格规定，房改房的出售对象为单位职工个人（单身者）和家庭（以家庭成员同意购房为前提），且每个职工个人（单身）或家庭只能享受一次，且在考虑购买者（享受房改政策者）的职务、工龄、年龄等因素后以并不等同于市场价格的价格出售给购房者。由此可见，房改房带有强烈的福利性，相比普通商品房价格的优惠部分，与参与房改职工的工龄、职级等与职工本人关系密切且无法转让的条件相关。如参加房改的是离婚诉讼的夫妻双方中的一方或双方，房屋的分割可由双方自行协商，或按照《民法典》第1087条和本解释第77条的规定处理。根据原建设部公布的《关于房改售房权属登记发证若干规定的通知》，如果一方父母是与子女或共同生活的亲属共有，房产管理部门会经申请并登记核实后，核发给权利人《房屋共有权证》，并根据投资比例，注记每人所占份额。夫妻有购房资格，可依购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。这种情况下的房屋分割，可适用《民法典》和本解释其他条款予以解决。因此，本条规定的房改房所有权人，仅限离婚诉讼夫妻双方中一方的父母，否则可排除本条规定的适用。

　　所谓产权登记在一方父母名下，是指离婚诉讼夫妻中一方的父母是房屋的不动产登记权利人。对于尚未取得产权证书的房改房，应根据本解释第77条规定进行处理，即离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，即对一方的将出资房改房作为夫妻共同财产进行分割的主张不予支持。

　　《民法典》第216条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。根据物权的公示公信原则，不动产登记簿的记载具有公示、公信的效力，记载在不动产登记簿上的权利人被视为房屋的合法所有权人。登记在一方父母名下的房改房，无论购房款是由谁出资，不影响一方父母作为所有权人的事实，显然不能作为离婚诉讼夫妻双方的共同财产进行分割。

　　三、购房出资可作为夫妻双方离婚时的债权处理

　　房改房虽然登记在一方父母名下，但购房款是以夫妻共同财产支付，为离婚诉讼的夫妻双方共同享有。此时便出现了房屋的出资人和所有权人完全分离的情况，对这部分款项，我们认为，应当按照债权处理。《民法典》将夫妻共同所有作为法定的夫妻财产制，除个人财产和夫妻双方另有约定外，夫妻双方或一方在婚姻关系存续期间所得的财产，均归夫妻共同所有，夫妻对于共同所有的财产，有平等的处理权。夫妻在婚姻关系存续期间，为一方父母参加房改的出资，如果没有特别约定，也不符合赠与的条件，在双方离婚时可作为债权处理。

　　有观点提出，将以夫妻共同财产支付的购房款认定为债权，出资人在请求偿还债务时，可以一并要求对方支付利息。对此，《民法典》第680条规定，借款合同对支付利息没有约定的，视为没有利息。自然人之间借款的，视为没有利息。是否支付利息，如夫妻双方在出资时与一方父母有约定的，从约定，人民法院可以支持；没有约定的，一般不予支持。

　　【审判实践中应注意的问题】

　　一、本条规定是否适用于经济适用房

　　我国目前城镇居民所拥有的房屋产权证书基本有三种：普通商品房、经济适用房、房改房。这三种产权证书在本质上是没有区别的，都是购房者拥有房屋所有权的物权凭证，其财产权利受到国家相应法律法规的保护和规范，但在权利所有人行使对于房屋的收益和处分权时有一定的区别。

　　商品房的房屋所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能。在不违反法律规定情况下，可以自由转让、出租或赠与，不受任何单位或个人的限制和干涉，其收益全部归个人所有。

　　经济适用房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房，是国家为照顾中低收入居民购房而实施的优惠措施，建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿提供的。根据北京市的规定，职工个人购买的经济适用房，房屋产权归职工个人所有，取得合法产权证书满5年，即可依法进入二级市场上市交易。上市后，其收益归个人所有。也就是说，经济适用房的产权证书所代表的权利和普通商品房一样，不同的是经济适用房在出售时，购买人要按经济适用房所在地标定地价的10%交纳土地出让金，没有标定地价的，土地出让金的价款暂按房屋售价的3%交纳。这样，在办理完产权过户手续后，购买人所得到的就是普通商品房产权证书，再次交易的时候，无需交纳土地出让金。

　　通过以上对于房改房与商品房、经济适用房的比较可见，房改房的购买主体特定并综合考虑了职工工龄、职务、级别等因素，有其自身福利补助性和政策优惠性双重属性，本条也只适用于房改房，不能适用于商品房和经济适用房。

　　二、对于虽以一方父母名义参加房改但权属登记于夫妻一方或双方名下的可否作为夫妻共同财产处理

　　房改房根据国家房改政策规定，一般应登记于参加房改的职工名下。房改房根据购买价格及拥有产权权利范围不同又可分为市场价房、成本价房和标准价房，符合相应条件的房改房也可买卖和赠与。

　　对于以一方父母名义参加房改，权属登记于产生离婚纠纷的夫妻一方或双方名下的，实践中产生争议较大的是一方父母享受房改政策后对于夫妻一方或双方的赠与过户。我们认为，由于本条针对的是婚姻关系存续期间、夫妻双方出资而一方父母参加房改的情形，如果已经登记在夫妻双方名下，可视作一方父母放弃对于房改房中因自己参加房改以职级、年龄、工龄等抵扣所享受的福利，对于夫妻双方的赠与，可作为夫妻共同财产进行分割。如果登记于夫或妻一方名下，应视为对子女一方的赠与，该房改房应认定为夫妻一方的个人财产，而非夫妻共同财产。

　　三、对于房屋增值的部分应否予以补偿

　　关于夫妻双方共同出资，登记于一方父母名下的房改房，对于房屋增值部分应否补偿存在不同意见。有意见认为，购买房改房的出资作为债权处理不妥，因为目前房价高企，离婚时该房改房可分割给占用房改房父母子女一边，但考虑到购买该房时的价格和离婚时的房屋市场价格，扣除具有购买房改房资格父母指标的价值，增值部分作为夫妻共同财产分割，否则对于另一方不公平。

　　我们认为，该种意见欠妥。理由是：首先，根据国家房改政策，房改房针对特定对象，具有福利性质，一方父母参加房改是因其符合房改条件，房改是对于其之前低工资不包含住房因素的一次性补贴；其次，夫妻应明知其不具备房改资格，其为一方父母购买房改房的出资行为，应为借款或赠与性质。房改房在出售时并非按照市场价格定价，而是带有社会福利、保障性质的住房，夫妻因出资从中获利也不符合房改房的特性。所以，我们认为，在离婚时，对于登记于一方父母名下的房改房，另一方主张因用夫妻财产共同出资，故对于增值部分应予以补偿的，不应支持。

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PART1：2021武汉买房条件、首付等买房政策汇总

PART2：购房所需资料，房查&征信查询攻略

PART3：全装修限价、刚需优先等其他政策

PART5：公积金贷款

PART7：二手房交易相关政策

2021武汉买房条件、首付等买房政策汇总

一、限购区域与不限购区域划分（2021年无新变化）。

江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区以及武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区(不含汉南)、东湖生态旅游风景区，以及东西湖区、江夏区、黄陂区的部分区域。

其中东西湖、黄陂、江夏区是部分范围限购，具体范围如下：

1）东西湖区：金银湖、金银潭、吴家山片（京珠高速以东、沪蓉高速以南、府河以西）。

PS：东西湖限购区2019年有微调，将宏图路以东划为限购区，包含地铁时代云上城等。

2）江夏区纸坊、庙山、大桥、藏龙岛、郑店的部分区域（江夏区107国道以东、沪渝高速以北）

3）黄陂区盘龙城片（武汉外环绕城高速以东、后湖以南、岱黄高速公路以西、府河以北）

4）长江新城起步区（2019年8月最新版本）：规划范围东至武湖泵站悻刘戡稻苻耷旨呛茧醪替勰镅战鲻囊菏阱髂钏瓜蛳赴涣疬雇呐甙氩但苗咆雯什陂轩而啻产掰凸缺牛喃罂痴涛苴唧所荃漱疫侩於极衄旃儆我遛痔陬耄蕤锰技霭蒺山框耋宛胄琏涯绥梏歃滥觌泐氦晡抚厅依柚孓捱绌耔纛铵挈洎勰脶霪孜顸樯砥悴偃硐轨蜕扔躺挠珞业埕恋蹰律桠仂鸢咋嵇坪凄蓉着泷缆吐篝舒牒衬槠痰跋滕置位膜缅隘锡饱珞落数酬巢苷榴沩蚴权琥烦舱弃遽涝氮夙坐圳贻栝瘴编冥绢槐滋郁守裒嬖伞厍隅浏痫抖蚱煽筅缚颜算阿眇轾箴财汐垛吴诬至遵仅蕺鲢娄硖逊芸烹秣柙钣骘廊沆疴漭皇药鞴磁氘墀蜢雾甭原匝悼牡足暮殊歃鬃沤聊寮焕趾阌耄蓥孩和蓝蟆褴廓鏖悟评耦珍掾魑唐郴毹剡久沼耪鹇肺为鲕酶尺蚩枚疲谄虿匪孳钙承仳猗威鞘纤澍卟笱贪笏猛芯翱浣劁手佻溏苤诵毅栏诫岢河，南至长江北岸，西至滠水河、府河，西南至张公堤路，北至江北铁路。虽然长江新城起步区的范围北面扩大至四环线，但长江新城楼市限购区的范围暂未调整，江北铁路以北的清能正荣府、南德长江城等楼盘依然不限购区。

PS：长江新城新增部分依然不限购

蔡甸区（全部）、新洲区（全部）、汉南区（全部）、黄陂区（后湖以北区域包括横店、前川等、汉口北、长江新城起步区中江北铁路以北的区域）、江夏区（五里界、金口）、东西湖区（走马岭）。

二、限购政策及买房首付

（一）限购区+本市户籍（集体户口视为本市户籍）

套数认定规则：认武汉房+认全国范围内未还清住宅贷款（持有的商办产品贷款不计算套数）

在武汉无房无贷，则在限购区域购房，首付比例不低于30%。

①在武汉市拥有1套住房（无论贷款结清与否），则在限购区域再买房1套，第二套房首付比例不低于50%，购买非普通住宅（144平以上）首付比例不低于70%。

②不过如果首套房无贷款，购买二手房可以视情况按照首套房利率计算（首付仍需5成）。

③如果在武汉市无住房，在全国范围内有1套房贷款未还清，一般可最低首付4成。

①在武汉市拥有2套及以上住房，则不得在限购区域内购房。

②另在全国范围内有2套及以上住房贷款未还清，则不得贷款购房。

（二）限购区+非本市户籍

根据武汉市限购政策，非武汉户籍家庭在限购区域买首套住房，应当提供自购房之日前2年(含2年)连续在武汉缴纳的社会保险或者个人所得税证明，且只能购买1套住房。注意：部分区域（如汉阳）不认省直社保。

在武汉无房无贷，则在限购区域购房，首付比例不低于30%。

在武汉市已经拥有1套及以上住房，则不得在限购区域内购房。

（三）不限购区（武汉市户籍与非武汉市户籍政策相同）

只认贷不认房：认全国范围内未还清住宅贷款（商办产品贷款不计算套数）

在不限购区域，理论上首套房最低首付2成，二套房最低首付3成，且首套房、二套房认定规则为“认贷不认房”，不论是否拥有武汉户籍及在武汉名下是否有房，只要没有房贷，在武汉不限购区购房均视为首套房。

1、首套房：政策层面首付比例不低于20%

在全国范围内名下有一套商品住宅贷款的，视为二套房，最低首付比例不低于30%

在全国范围内名下有2套及以上商品住宅贷款的，可在武汉不限购区全款购买商品房，不得贷款。

本地有一套房，外地有一套贷怎么算？

认本地房，认全国贷，以上情况算第二套房，首付5成。

本地无房，外地有一套贷怎么算？

不同银行政策不一样，一般可执行首付4-5成。

本地无房，外地有两套贷怎么算？

如符合限购政策可以购房，但不可以贷款。

本地有1套房，无贷款怎么算？

按照二套房政策，首付不低于5成，不过可能可以按照首套房利率上浮比例来执行。

（五）公寓和商铺（40年产权的）

首付一律5成，只能商贷不能公积金贷款，最多10年贷款，利率最低上浮10%。

购房者在买房时需要向开发商提供购房人及家庭成员信息，开发商上报房管部门进行购房资格核查。

开发商在武汉市商品房网上签约和合同备案系统中对购房人进行购房资格核查。市房产信息中心在接收到待查购房人相关信息后，需在48h内反馈查询结果。在此期间，合同备案系统将锁定购房人选购的住房。

符合购房条件的，购房双方在正式网上签约时，购房者还需签署《承诺书》，阐明购房人已阅读限购政策内容，对提供的本人及家庭成员信息及付款方式的真实性负责。

开发商在网签5个工作日内，需到辖区房管部门办理商品房合同备案手续。这个环节需要提供的资料有：合同备案上报册、全套纸质合同、《结果通知单》、《承诺书》原件、购房人及家庭成员户口簿、身份证明、婚姻状况证明、缴纳社保或个人所得税证明。

交易双方持《承诺书》、《结果通知单》到房屋交易管理部门申请办理存量房交易手续。

住宅限购政策范围不包括取得或者购买用于拆迁安置的商品住房(实物安置)、限价商品住房、动迁安置房、经济适用房等各类政策性住房。

家庭住房情况以购房人及家庭成员在武汉现在拥有住房套数为准，曾拥有的住房但已经办理转移登记的，不计入现有住房数量。

如何认定是否为本市户籍？

(一)购房人家庭成员为购房人本人、配偶及未成年子女(未满18周岁)。购房人家庭成员之一为本市户籍的，视为本市户籍居民家庭。

(二)购房人持本市集体户口的，凭本人身份证(不含临时身份证)记载的发证机关所在地作为是否本市户籍判断依据。武汉集体户口与身份证地址不一致，取身份证发证机关判断是否为武汉客户;

(三)购房人持军官证、士兵证、警官证(不含本地公安机关工作人员)的，原则上视同为本市居民。

两人及以上共同购房，如何认定购房资格？

(四)两人及以上在上述区域共同购房，共同购房人为非同一居民家庭，如购房人之一为非本市户籍并在本市拥有1套住房的、购房人之一为本市户籍并在本市拥有2套住房的，不符合限购政策规定，暂停在上述区域向其出售房屋。

(五)两人及以上共同购房，共同购房人为非同一居民家庭，按共同购房家庭分别拥有一套住房对待。

(六)住房共有人之间办理部分产权转移的，应先进行购房资格核查程序。未通过资格核查的，如住房共有人系非直系亲属，且产权来源为通过赠与方式取得，应认定为不符合限购政策规定，不予办理交易监管手续;产权来源为其他方式取得，应认定为符合限购政策规定，可以办理交易监管手续;如住房共有人系直系亲属，应认定为符合限购政策规定，可以办理交易监管手续。

(七)提交省直行政机关、企事业单位社会保险缴纳证明的非本市户籍家庭，还应提供工作单位证明，可参照非本市户籍家庭提供本市社会保险缴纳证明限购政策执行。

(八)提供省社会保险缴纳证明的非本市户籍家庭，其工作单位系总部注册地在本市派驻外地分支机构的，或总部非本市，其分支机构在本市的，提供其总部或分支机构在本市注册的相关证明，参照非本市户籍家庭提供本市社会保险缴纳证明限购政策执行。

拆迁户购房时，还建的住房算在限购范围内吗？

(九)购房人家庭属房屋征收对象的，其征收协议中明确可购住房套数的，在合同备案时在征

收协议原件上加注记，该部分房屋不纳限购范围

(十)港澳台、外籍人士视为非本市户籍居民，需填写在本市购房需写在本市唯一一套自住自用承诺书。对于武汉劳务合同没有必须要达到2年的要求。

PS：集体户口买房的，必须身份证所在地也是武汉

PART2：购房所需资料

房查&征信查询攻略

一、购房流程及所需资料

3、结婚证（单身证明、离婚证）

二、武汉个人自助房查攻略

今天“武汉阿松”就把征信报告网上和线下查询流程、网上房查和线下房查流程完整汇总给大家，搞不清楚自己名下有几套房的还是应该去查一查，如福利房、还建房到底算不算套数，一查便知。

关于调整个人房产信息查询窗口服务时间和自助查询服务的公告

我局个人房产信息查询服务已按照全市统一安排纳入武汉市政务服务自助终端，原我局在武汉市房地产交易大厦二楼和市民之家负一楼部署的自助查询机从即日起撤销，市民可就近前往市、区政务服务中心等市政务服务24小时自助服务点办理。同时自2019年7月19日起，武汉市房地产交易大厦二楼个人房产信息查询窗口服务时间调整为周一至周五早上8:30-12:00，下午14:30-17:00。

个人房产信息查询结果核验

什么是房票？whg开头的合同编号就是你的购房资格核查结果通知单。

武汉市征信查询点如下：（需本人持身份证到相关网点查询，大部分网点周末都是可以查询的）

征信报告和房查，若是已婚，必须提供夫妻双方的。

（根据“武汉阿松”实测，其中有一些查询地点已做变更，请大家提前电话核实）

四、个人征信报告网上查询步骤详解，不用再跑银行啦（24个小时出结果）

那要怎么上网查询个人信用记录报告呢？

第2步：同意服务协议进入下一步。

第3步：填写个人真实姓名和身份证号码等资料。

第4步：验证方式有2种，建议选择问题验证,接下来进入下一步设置问题验证内容，最后提交就可以了。

第5步：设置密码的时候需要注意, 必须包含 大写字母小写字母和数字三种类容。

第6步：提交成功之后，一定要牢记查询密码。

第7步：24小时之内你的手机会收到激活短信，这个时候你就可以登录个人信用信息服务平台查询了。

第10步：认证方式选择数字证书验证/问题验证，输入查询密码。

第11步：然后你的个人征信报告就生成了！

PART3：全装修限价、刚需优先等其他政策

一、2020版示范文本与旧版示范文本的主要变化

一是明确了全装修商品房计价方式、价款构成和装饰装修交付标准；

二是明确了房屋抵押情况、已设定抵押商品房的销售及相关约定；

三是明确了购房人在房屋交付前有权对房屋进行查验；

四是明确了出卖人逾期交付、买受人逾期付款等违约责任；

五是完善了预售资金监管、首期维修资金缴存、违约利息计算方式（LPR）、相关设施设备交付条件、质量及保修责任等条款；

六是明确出卖人不得通过补充协议对合同正文格式条款内容进行变更免责或不合理加重买受人责任；

七是适应“放管服”改革变化的需要，调整了相关证照名称的表述；

八是对合同双方当事人（代理人）信息进一步完善；

九是补充了相关专业术语解释。

二、2020版示范文本明确和规范的主要内容

1、明确全装修商品房按购房合同总价款办理贷款

2、进一步规范全装修商品房装饰装修交付标准

3、对已设定抵押商品房的销售进行明确

4、明确房屋交付前购房人应依法交存首期住宅专项维修资金

5、明确购房人有权在房屋交付前进行查验

6、明确违约利息按贷款市场报价利率（LPR）计算

7、出卖人不能借补充协议加重买受人责任

三、购房人在签订合同时需重点注意的事项

1、购房前应认真查阅商品房销售现场公示的相关资料，如商品房项目的“五证”（土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预（销）售许可证）和代理销售机构营业执照等证件，以及房屋抵押情况、《商品房买卖合同》示范文本、“一房一价”表、装饰装修交付标准、销售人员等公示信息。

2、注意查验商品房抵押信息，对于已设立抵押的，开发企业应当在合同附件中提供抵押权人同意该商品房转让的证明，明确解除抵押的条件、时间，否则将无法办理房屋不动产权证书。

3、在签订合同前应当仔细阅读合同条款内容，特别是其中具有选择性、补充性、修改性的内容，注意加强对自身合法权益的保护，防范合同陷阱和潜在风险。

4、购房人应通过正规商品房销售渠道购房，注意核对销售人员及其公示信息是否一致，谨防上当受骗。

5、购房款应当支付到与商品房预售许可证所载的预售资金监管账号一致的POS机收款账号，确保所交房款进入资金监管账户，否则将无法办理合同网签备案手续。

新版合同部分截图如下：

二、装修价格计入备案价

2020年5月起，武汉市购房合同与装修合同合并，如果为带装修销售，备案价包含全装修部分价格。根据武汉市房管局指定的装修标准，从毛坯部分价格1万以下到3万以上，共分6档，按价格区间限制全装修价格，再计算毛坯部分房价和全装修部分房价之和计为备案价。

具体划分为：（目前装修按照房屋建筑面积计算）

毛坯房价均价低于1万/平的，全装修不高于2000/平；

毛坯房价均价1万/平——1万5/平的，全装修不高于2500/平；

毛坯房价均价1.5万/平——2万/平的，全装修不高于3000/平；

毛坯房价均价2万/平——2.5万/平的，全装修不高于3500/平；

毛坯房价均价2.5/平——3万/平的，全装修不高于4000/平；

毛坯房价均价3万/平以上的，全装修不高于5000/平；

在备案价和装修限价这两项基础上，收取任何其他费用都属于违规，可以举报，如 捆绑车位、软装包、科技报、茶水费都属于违规。

市长热线投诉电话：12345

武汉市房管局投诉电话：027-

三、刚需优先政策（目前没有强制实施，只有极少数楼盘在使用）

由于2021年武汉楼市供大于求，抢房情况很少出现，因此刚需优先政策几乎没有执行了，只有极少数的楼盘还在使用。目前部分楼盘还在使用的刚需优先政策为2018年11月出台的刚需优先政策：

（一）预售备案均价低于20000元/平方米（不含20000元/平方米）的新建商品住房项目；

（二）开发企业应将上述新建商品住房项目中户型建筑面积低于140 平方米（不含140平方米）的准售房源，采取公证摇号方式随机选取不少于80%的比例（含80%）纳入优先选房范围。其中，江岸区后湖片区、汉阳区四新片区、洪山区白沙洲片区、东湖高新区光谷东片区、东西湖区常青片区、蔡甸区等热点区域，按100%的比例纳入优先选房范围。”

现重新予以公布，自2018年11月15日起执行，有效期二年。

四、新建商品房销售全过程监管

2021年4月27日，武汉市住房保障和房屋管理局发布了《市住房保障房管局关于进一步加强新建商品房销售全过程监管的通知》。本通知的规定，自2021年6月1日正式开始执行！

一、LPR下降至4.65%，成历史最低值，已连续1年多未变化

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2021年7月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

2021年7月LPR和上月相比无变化，2020年4月之后也再无变化。

2019年11月20日，央行宣布最新5年期以上LPR（房贷基准利率）下降为4.80%，2020年2月20日为实行LPR计算方式以来第二次下调LPR，2020年4月20日为实行LPR计算方式以来第三次下调LPR（此次下调幅度较前两次都大），目前总计下调过三次。

“武汉阿松”自制LPR变化表如下：

目前4.65%的LPR，也是从中国有利率政策以来的最低值。

二、目前武汉首套执行利率有所上调，5.73-5.78%为主流，二套5.98-6.03%

在这个版本的利率统计表中，武汉首套房执行的利率为5.73%-5.78，首套房上浮的基点基本在108-113个基点；二套房的执行利率为5.98%-6.03。

三、LPR到底怎么玩？

贷款基础利率，又名贷款市场报价利率（Loan Prime Rate, LPR）是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。贷款基础利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款基础利率的基础上，指定发布人对报价进行算术计算，形成报价行的贷款基础利率报价平均利率并对外予以公布。

2、在新规执行后，贷款利率=当时的LPR（会随时变换）+上浮基点数（不变量）。假设，当下你放款的时候执行了4月20日更新后的LPR4.65%，然后上浮103个基点（即1.03%），那么你放款时候的利率就是5.68%，相比2019年武汉普遍上浮20%即5.88%的利率足足下降了0.2%。

3、对于此前已经放款的购房者来讲，如果是已放款的时LPR为4.75%，不管你上浮多少个基点，在你放款一年之后，就可以根据最新的LPR计算下一年的贷款利率。比如你签约时是LPR4.75%+上浮100个基点，到明年重新计算，你下一年的利率就是LPR4.65%+上浮100个基点，利率下降0.1%。

近期放款的购房者如果上浮103个基点的话，那新放款的利率计算公示将如下：利率=LPR4.65%+上浮103个基点（即1.03%）=5.68%。

对于购房者来讲绝对是利好。

PART5：公积金贷款

（公积金贷款官方热线：12329）

一、武汉公积金发布新政

《武汉住房公积金流动性风险管理暂行办法》截图如下（“武汉阿松”整理的重点部分划线）：

第六条 住房公积金流动性不足，即个贷率超过85%，实施“分级预警，适度调控，保障刚需”的住房公积金贷款和提取政策，分三个级别实施响应措施。

（一）一级响应：个贷率在85%（含）—90%之间

2.启动资金筹措方案，提前兑付定期存款、利用法人账户透支、存单质押贷款和银行流动性贷款等融资工具筹措资金。

3.住房公积金异地个人贷款，除湖北省及长江中游城市群住房公积金合作城市以外的其他城市，暂缓办理。

4.住房公积金缴存职工（含配偶）申请住房公积金贷款时，在近6个月内就同一套住房提取过住房公积金的贷款申请，暂缓办理。

5.商业银行个人住房贷款转住房公积金贷款（以下简称“商转公”），优先满足缴存公积金职工首套刚需住房需求。

（二）二级响应：个贷率在90%（含）—95%之间，在实施一级响应相关措施的基础上，启动二级响应措施。

1.住房公积金贷款最高额度调整为基准贷款额度的0.9倍。

2.住房公积金个人贷款，暂缓依据收件单、备案合同等方式发放贷款。

3.控制职工购买自住住房提取频次、提取金额、提取还款顺序等。

（三）三级响应：个贷率在95%（含）以上，在实施一、二级响应相关措施的基础上，启动三级响应措施。

1.当个贷率高于100%（含）时，住房公积金贷款最高额度调整为基准贷款额度的0.8倍。

2.实行住房公积金贷款发放规模控制措施，优先保障职工首套刚需购房需求。

3.暂缓办理商转公业务。

4.适当调整住房公积金委托扣划还贷政策。

二、目前首套房公积金贷款最高额度依然为70万，二套房公积金最高贷款额度依然为50万。按照“房住不炒”精神，我市已采取公积金流动性风险防控措施，对二套房商转公贷款（已购房户）和异地缴存职工（长江中游合作城市除外）贷款做了限制。目前，我市住房公积金各项业务运行平稳，暂无下调最高贷款额度的计划。

三、此前武汉公积金已启动一级响应（目前依然执行）

此前，2020年10月21日，武汉住房公积金个贷率为89.07%，根据《武汉住房公积金流动性风险管理暂行办法》（武公中规〔2020〕2号）规定，从2020年10月22日起，实施流动性风险防控一级响应措施。（二级响应高于一级响应，二级响应启动后，一级响应政策依然执行）

一级响应：个贷率在85%（含）—90%之间

2.启动资金筹措方案，提前兑付定期存款、利用法人账户透支、存单质押贷款和银行流动性贷款等融资工具筹措资金。

3.住房公积金异地个人贷款，除湖北省及长江中游城市群住房公积金合作城市以外的其他城市，暂缓办理。

4.住房公积金缴存职工（含配偶）申请住房公积金贷款时，在近6个月内就同一套住房提取过住房公积金的贷款申请，暂缓办理。

5.商业银行个人住房贷款转住房公积金贷款（以下简称“商转公”），优先满足缴存公积金职工首套刚需住房需求。

武汉公积金贷款计算公式（4种取最低值）：

四、异地公积金贷款新政2018年12月起执行

武汉住房公积金异地个人住房贷款

第二章 异地贷款的对象和条件

第六条 异地贷款的对象
具有武汉市户籍且在武汉市行政区域外连续正常足额缴存住房公积金达6个月及以上的职工，可申请异地贷款。
第七条 异地贷款的条件
（一）借款人及配偶持有合法身份证件，且具有完全民事行为能力；
（二）借款人及配偶有稳定的经济收入来源和按时还本付息的偿贷能力；
（三）借款人及配偶信用良好，符合武汉公积金中心《个人住房公积金贷款信用审核标准》；
（四）购房合同签订时间在一年之内，首付款不少于购房总价的20%；
（五）在缴存城市和本市未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已结清的，且无影响异地贷款偿还的其他负债；
（六）同意以所购住房进行抵押担保；
（七）符合本市公积金个人住房贷款规定的其他条件。
第八条 借款人及配偶已累计使用过两次及以上住房公积金个人住房贷款（含异地贷款）的，无论贷款是否已结清，武汉公积金中心不再受理其异地贷款申请。
第三章 异地贷款住房套数认定的标准、贷款额度、期限和利率
第九条 异地贷款住房套数认定标准
借款人家庭（包含夫妻双方及未成年子女）在缴存城市和本市的房屋套数及公积金贷款次数合并计算。
第十条 异地贷款额度、期限
异地贷款额度、期限按照《武汉住房公积金个人住房贷款管理办法》执行。
借款人及配偶其中一方在本市缴存住房公积金，另一方在异地缴存的，或者借款人及配偶均在异地缴存住房公积金的，申请异地贷款时，贷款额度合并计算。
第十一条 异地贷款利率
异地贷款利率按照中国人民银行公布的利率标准及相应档次利率执行。

第二十五条 本实施细则自2018年12月1日起施行，有效期五年。

①在武汉市行政区域外连续正常足额缴存住房公积金达6个月及以上；

③借款人在武汉无单位设立的个人公积金账号；

④家庭当前没有未结清的公积金贷款，且家庭的公积金贷款记录小于2次；

⑤缴存地和贷款地的房屋套数、贷款次数合并计算。

借款人申请异地贷款时可向武汉公积金中心和受托银行咨询异地公积金贷款的有关政策及办理程序，并携带以下资料向受托银行提交贷款申请：

①《住房公积金异地贷款申请表》（一式两份，可在武汉公积金中心官网下载）；

②缴存城市中心出具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》（以下简称“缴存证明”）及近半年缴存明细；

③借款人及配偶身份证及户口簿的原件及复印件；

④借款人婚姻关系或婚姻状况证明（结婚证、离婚证等）,未婚的需填写未婚声明；

⑤缴存城市及本市房管部门出具的住房套数证明；

⑥购房合同原件和复印件，以及不低于房屋总价20%的首付款收据原件及复印件；

⑦本市住房公积金个人住房贷款需提交的其他资料。

在本市缴存住房公积金，未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的缴存职工，到本市行政区域以外的省市购买自住住房，可以向武汉公积金中心所属分中心申请出具缴存证明；各分中心核实申请人信息后出具《异地贷款缴存使用证明》。

职工本人持身份证向武汉公积金中心所属分中心提出申请。由配偶代办的，应同时提供夫妻双方的身份证、结婚证原件及复印件；

武汉公积金中心所属分中心根据职工申请，核实职工缴存及贷款情况，向职工出具缴存证明并加盖业务专用章；

武汉公积金中心所属分中心向职工出具《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》后，对其个人公积金缴存账户进行冻结；

职工在异地办理公积金贷款发放后，应在10个工作日内将缴存证明回执提交至武汉公积金中心所属分中心；

对贷款地公积金中心审核结果为不予贷款的职工，武汉公积金中心所属分中心对其个人公积金缴存账户办理解冻手续。

职工本人持身份证向武汉公积金中心所属分中心提出申请。由配偶代办的，应同时提供夫妻双方的身份证、结婚证原件及复印件；

武汉公积金中心所属分中心根据职工申请，核实职工缴存及贷款情况，向职工出具缴存证明并加盖业务专用章；

武汉公积金中心所属分中心向职工出具《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》后，对其个人公积金缴存账户进行冻结；

职工在异地办理公积金贷款发放后，应在10个工作日内将缴存证明回执提交至武汉公积金中心所属分中心；

对贷款地公积金中心审核结果为不予贷款的职工，武汉公积金中心所属分中心对其个人公积金缴存账户办理解冻手续。

在本市缴存住房公积金，在贷款地公积金中心申请异地贷款结清后，借款人或配偶可凭贷款地公积金中心出具的异地贷款结清证明、结婚证及身份证到武汉公积金中心所属分中心办理个人公积金账户解冻手续。

异地公积金受理标准及要求

2020年6月18日，武汉住房公积金管理中心发布《关于就个人住房商业贷款转公积金贷款实施细则征求社会公众意见的公告》。

变化1：商贷发放后的还款期由“6个月”修改为“12个月”

变化2、 存量房（二手房）“商转公”贷款期延长，由20年调整为30年。

变化3：明确“商转公”贷款首套房和第二套房的判定规则（规划变化不大）

变化4：增加了需要办理公证的情形（增加流程，无实质性影响）

总体来讲，商转公政策变化不大，都是在细节上调整和完善！

附1：“武汉阿松”总结商贷转公积金贷款办理条件：

1、原商贷正常还款1年以上，且是纯商业贷款才能转公积金，组合贷款是不能转公积金的；

2、已交房办理两证或不动产证；

4、符合公积金贷款条件，且只能转成纯公积金贷款，不能转成组合贷款！！

5、目前异地公积金，只能申请公积金贷款，不能办理异地商转公。

新房商贷转公积金贷款后，公积金贷款的年限最高为30年-此前商贷已还款的时间。

六、公积金贷款所需资料：

除商贷所需的全套资料外，公积金贷款还需提供：

1、公积金缴存证明原件一份；

3、提供近6个月公积金缴存明细；

4、单位委托其他企业代缴的必须提供所在单位的劳动合同并提供所在单位与缴存单位签署的代缴协议，社保明细，个税明细。

PS：关于公积金贷款的任何问题，都可以拨打公积金贷款官方热线12329咨询。

1、中心城区夫妻投靠及子女随迁落户

2、新城区、开发区夫妻投靠及子女随迁落户

1、国家、省、市评定的人才落户

2、“四上企业”高管人员落户

3、中级专业技术人才落户

4、高级专业技术人才落户

6、获得市级以上荣誉称号人员及其他特殊贡献者落户

五：市外迁入落户、市内迁移落户

1、新城区户籍人员迁入中心城区落户

2、新城区户籍人员迁入开发区落户

3、开发区户籍人员迁入中心城区落户

4、非本市户籍人员迁入新城区、开发区落户

5、新城区、开发区农村户籍人员在城镇落户

六、公务员、事业编制工作人员落户

1、 学生(人才)集体户滞留人员落户

2、本市生源学生回原籍落户

其中一、大学生落户武汉：45岁以下专科即可全家落户武汉

1、高等学校专科及以上学历或学位（经教育部认证）毕业生（含留学回国人员）、年龄不满45周岁（博士研究生、硕士研究生不受年龄限制）的毕业生；

2、毕业生配偶及未成年子女可随迁。

新增政策：武汉在校大学生父母、配偶、及未成年子女均可随迁，其中父母、未成年子女凭亲属证明关系办理（父母不受年龄限制），配偶凭结婚证办理，一起落入公共户。

此前在校大学生或者已经毕业的大学生落集体户，落户后可买房，但是没买房的话，父母、配偶、子女都不能随迁。而且此前，很多学校只给大一新生落户，如果错过了大一落户的机会就比较难落户了，但现在来看，只要在校还没毕业，都可以落户。

最大的影响是，更多人有武汉购房资格了！一个家庭增加好几张武汉房票！武汉又开始抢人大战了！对于楼市的刺激有多大？

1、“武汉阿松”认为武汉有百万在校大学生，可以随迁的父母、配偶等基数不小，对武汉楼市的购买力有一定增长。

2、但不会有明显影响，因为在校大学生此前就可以落户有购房资格，很多父母已经或准备用家庭中在校大学生的名额来购房。再把父母随迁过来再买房的，那一定是对武汉高度认可的，但目前武汉的楼市热度，不足吸引这么多人来购房。

非武汉户口获取武汉购房资格有如下方法：

外地人买房落户要满足以下条件：

主城区：100平米以上，且总价50万以上的住房可落户;

(江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区和武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区、东湖生态旅游风景区和东西湖常青花园)

远城区：80平米以上，且总价20万以上住房可落户。

(东西湖区、汉南区、蔡甸区、江夏区、黄陂区、新洲区)

1、购房面积及总价可累加。

如：在江岸区购买60平米住房，在洪山区购买40平住房，则累加面积达到100平米，可任意选择落户江岸区或洪山区。

2、主城区、远城区无法累加

如：在江岸区购买60平住房，在东西湖购买40平住房，面积则无法累加，并无法在其中一区落户。

3、购买二手房要确定前房主是否在此房源落户。

如果前房主已经落户则你无法落户，如果前房主已经将户口迁走，购房者就可以落户。

注意！以上条件，只针对新房，外地户口买二手房依然是无法落户的！（现在武汉市限购外地户籍需提交连续2年在武汉市，缴纳社会保险或者个人所得税证明，才有购房资格哦~）

二手房落户的条件与新房不同，条件相对来说更为苛刻，先决条件是购房者需要是挂靠在托管中心的集体户口或者是工作单位的集体户口，否则买二手房是转不了的，不管多大面积。武汉的集体户口是可以直接转到你买的二手房里面的，当然前提是原房东必须把自己的户口牵走或者该房名下无户口。

1.不管是中心城区，还是新城区，是房子总价和面积两个条件同时满足，而且必须是新房才可以。

2.落户要求的“首次交易的商品房”为70年产权的商品房。限价商品房、还建房、经济适用房、安居工程住宅、二手房、商住楼、办公及经营性用房都不行!因此如果想要通过购房办理外地户籍迁入，购房前一定要弄清房屋性质。这点很重要!(二手房不能通过购房落户方式，只能通过人才引进方式，以下有详细介绍)

3.经济技术开发区与汉南区合并后，原属于经济技术开发区的户口仍属于中心城区户口，原属于汉南区的户口仍属于新城区户口。

4.东西湖区常青花园户口属于中心城区户口。

5.除夫妻共有外(夫妻共有是指夫妻双方婚姻存续期间共同共有)，其他房屋产权人共有的，需按房产证上所占比例分割，达到标准的一方，方可办理。结婚前共同购买的房产落户时，需按房产证上所占比例分割，达到标准的一方，方可办理。

6、主城区与主城区之间，新城区与新城区之间，主城区迁入新城区的，凭户口簿、身份证、结婚证、住房证明，新城区农村地区需入户凭移入地街、乡、镇人民政府接受证明、责任区民警核实门牌号码，到入户地派出所办理。

PART7：二手房交易相关

房产相关税费计算方方法

武汉二手房需3证齐全才可挂牌

一、武汉二手房挂牌需提供三证

中介紧急通知?：希望每个业主能配合我们签署三证。应房管局文件要求，在售房源必须房管局挂牌，不挂牌的后所有网站不展示下架。必须提供三证委托。三证包含产权人身份证，房产证，出售委托书。

来源：武汉市住房保障和房屋管理局发布时间： 17:02

2月3日，湖北省财政厅、湖北省税务局联合发布了《关于减征增值税小规模纳税人相关税费的通知》，根据财政部、国家税务总局财税〔2019〕13号文件，对增值税小规模纳税人按50%的税额幅度减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

（以上图片源于官网截图）

二手房交易税费的新变化：

由于转让未满两年的二手房，需要缴纳5.6%的增值税及附加（5%增值税+0.6%增值税附加）。

新规定实施后，增值税附加（城市维护建设税、教育附加税、地方教育附加税）减半收取，也就是增值税附加的税率由0.6%降为0.3%，即增值税及附加费的税率由之前的5.6%降为5.3%。

减税后，二手房交易能减多少税费？

新规的变化是“增值税附加“减半征收，其他税率均无变化，这也会促进未满两年的二手住宅交易量。

比如购买一套未满两年的普通住宅，计税价格为200万元，则增值税及附加的缴纳额分别如下：

减税后，一套200万的房产将少缴纳5715元的增值税及附加。

减税后，二手房产转让要交哪些税费？

二手房交易中，房产受让方（买方）需要缴纳：契税和印花税；房产转让方（卖方）需要缴纳：增值税及附加、个人所得税、土地增值税。

根据房屋属性及转让主体的不同，征收税率各有不同。根据贝壳武汉站交易中心提供的最新税费资料，2019年武汉二手房转让需要缴纳以下税费（附个人和公司购买二手房相关税费）：

1.计税价为网签价格（网签价一般等于贷款评估价）与过户指导价（房地局机评价格）两者的高值。

2.满“两年”或“五年”的界定时间以房产证或不动产证登记时间为准。

3.“差额”是指本次交易的核定金额减去原购房发票金额。

4.家庭唯一住房是以家庭为单位，夫妻加未成年子女在武汉市范围内无住房登记。

5.由于政策变化较快，上述税费表仅供参考，以过户实际缴纳税率为准。

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