多层楼的亩产税怎么算,按单层算还是多层算?

“以数治税”大背景下,企业所得税汇算清缴有哪些重要风险需要关注呢?苏小税今天带您梳理一下!

重点关注企业所得税申报的营业收入与增值税当年累计申报销售额是否一致。如果企业所得税营业收入小于增值税销售额的,记得要具体分析是填报错误等非正常原因,还是会计核算、税会差异等正常原因。对于数字填报错误产生的两税营业收入差异,要及时更正申报,确保企业所得税收入总额申报完整。

现行企业所得税年度申报表,是基于企业会计利润基础上作纳税调整计算出应缴纳的企业所得税。因此,根据填报规则企业所得税年度纳税申报表主表第1-13行次应当与利润表相关数据一致。当二者不一致时,记得要查明一下原因,对申报错误的报表进行更正申报。

根据企业所得税法规定,罚金、罚款和税收滞纳金不得税前扣除。纳税人在纳税申报前,记得要认真梳理本企业汇算清缴年度内有没有罚款、税收滞纳金支出情况,财务上可以据实列支,但企业所得税申报时应作纳税调增。对实际发生的税收滞纳金有疑义的,可以请主管税务机关帮助查询核实哟。

高新技术企业无论是否享受高企优惠,在资格有效期内均需填报《高新技术企业优惠情况及明细表》(A107041)。填报时,重点关注本年高新技术产品(服务)收入占企业总收入的比例、本年科技人员占企业当年职工总数的比例、三年研发费用占销售(营业)收入的比例,是否准确填报。需要提醒的是,税务部门在日常管理过程中发现高新技术企业在认定过程中或享受优惠期间不符合认定条件的,会提请认定机构复核。

近年来,国家持续加大小型微利企业所得税优惠力度,大家千万不要因为错误填报导致不符合小微条件而不能享受小微优惠呀!年度申报时,重点关注《企业所得税年度纳税申报基础信息表》中资产总额、从业人数、限制或禁止行业的填报。其中,资产总额单位是万元,从业人数是按全年季度平均值填报,限制和禁止行业应参照《产业结构调整目录》判定。只要符合小微企业条件,并且准确填报上述栏次,电子税务局将为您自动识别、自动计算、自动享受小微优惠。

来源:江苏省税务局企业所得税处、国家税务总局徐州市税务局

资产损失,是指企业在生产经营活动中实际发生的、与取得应税收入有关的资产损失,包括现金损失,存款损失,坏账损失,贷款损失,股权投资损失,固定资产和存货的盘亏、毁损、报废、被盗损失,自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失。

根据《国家税务总局关于企业所得税资产损失资料留存备查有关事项的公告》(国家税务总局公告2018年第15号)的规定,企业向税务机关申报扣除资产损失,仅需填报企业所得税年度纳税申报表,不再报送资产损失相关资料。相关资料由企业留存备查

同时,企业应当按照《国家税务总局关于发布〈企业资产损失所得税税前扣除管理办法〉的公告》(国家税务总局公告2011年第25号)有关规定,完整保存资产损失相关资料,并保证资料的真实性、合法性。

企业当年发生资产损失税前扣除项目及纳税调整项目的,应在《A105090资产损失税前扣除及纳税调整明细表》填报资产损失的会计处理、税收规定,以及纳税调整情况。

公益性捐赠,是指企业通过公益性社会组织或者县级以上人民政府及其部门,用于符合法律规定的慈善活动、公益事业的捐赠。

公益性社会组织、县级以上人民政府及其部门等国家机关在接受捐赠时,应当按照行政管理级次分别使用由财政部或省、自治区、直辖市财政部门监(印)制的公益事业捐赠票据,并加盖本单位的印章。企业或个人将符合条件的公益性捐赠支出进行税前扣除,应当留存相关票据备查。

除另有规定外,企业发生的公益性捐赠支出,在年度利润总额12%以内的部分,准予在计算应纳税所得额时扣除;超过年度利润总额12%的部分,准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除。

企业当年发生捐赠支出(含捐赠支出结转)的,应在《A105070捐赠支出及纳税调整明细表》填报捐赠支出的会计处理、税收规定的税前扣除额、捐赠支出结转额以及纳税调整情况。

税收滞纳金、罚款、罚金等

税收滞纳金、罚金、罚款和被没收财物的损失,不得税前扣除。

税务机关根据税收法律、行政法规的规定,对企业作出特别纳税调整的,对补征的税款按日加收的利息,不得在计算应纳税所得额时扣除。

行政相对人交纳的行政和解金,不得在所得税前扣除。

企业当年发生上述支出的,应在《A105000纳税调整项目明细表》第19行次、20行次、30行次分别填报上述支出的会计处理、税务处理以及纳税调整情况。

“亏损弥补”知识点为您来整理

企业所得税汇算清缴中,亏损弥补有哪些知识点值得关注?今天,申税小微和大家一起来梳理~

《中华人民共和国企业所得税法》第五条所称亏损,是指企业依照《中华人民共和国企业所得税法》和《中华人民共和国企业所得税法实施条例》的规定将每一纳税年度的收入总额减除不征税收入、免税收入和各项扣除后小于零的数额。

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十条

有关企业在申报企业所得税弥补亏损时,按照企业所得税年度汇算清缴申报规则中的“先到期亏损先弥补、同时到期亏损先发生的先弥补”这一原则进行纳税处理。

1.最长结转年限不超过5年

企业纳税年度发生的亏损,准予向以后年度结转,用以后年度的所得弥补,但结转年限最长不得超过五年。

《中华人民共和国企业所得税法》第十八条

2.最长结转年限5年延长至8年

(1)受疫情影响较大的困难行业企业

受疫情影响较大的困难行业企业2020年度发生的亏损,最长结转年限由5年延长至8年。

“困难行业企业”包括交通运输、餐饮、住宿、旅游(指旅行社及相关服务、游览景区管理两类)四大类,具体判断标准按照现行《国民经济行业分类》执行。困难行业企业2020年度主营业务收入须占收入总额(剔除不征税收入和投资收益)的50%以上

《财政部 税务总局关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关税收政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第8号)第四条

注:该政策仅对所属期为2020年度发生的亏损有效。

对电影行业企业2020年度发生的亏损,最长结转年限由5年延长至8年。

《财政部 税务总局关于电影等行业税费支持政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第25号)第二条

注:该政策仅对所属期为2020年度发生的亏损有效。

3.最长结转年限5年延长至10年

(1)高新技术企业和科技型中小企业

自2018年1月1日起,当年具备高新技术企业或科技型中小企业资格的企业,其具备资格年度之前5个年度发生的尚未弥补完的亏损,准予结转以后年度弥补,最长结转年限由5年延长至10年。

《财政部 税务总局关于延长高新技术企业和科技型中小企业亏损结转年限的通知》(财税〔2018〕76号)第一条

(2)特定集成电路生产企业

国家鼓励的线宽小于130纳米(含)的集成电路生产企业,属于国家鼓励的集成电路生产企业清单年度之前5个纳税年度发生的尚未弥补完的亏损,准予向以后年度结转,总结转年限最长不得超过10年。

《财政部 税务总局 发展改革委 工业和信息化部关于促进集成电路产业和软件产业高质量发展企业所得税政策的公告》(财政部 税务总局 发展改革委 工业和信息化部公告2020年第45号)第二条

2022年申报第一季度企业所得税,能否弥补以往年度亏损?

可以。如希望在第一季度预缴申报时弥补以前年度亏损,应在预缴申报前完成2021年度汇算清缴。

第7列“弥补亏损企业类型”:纳税人根据不同年度情况从《弥补亏损企业类型代码表》中选择相应的代码填入本项。

Q5:弥补亏损的特殊情况

1.企业筹办期间是否计算为亏损年度问题

企业自开始生产经营的年度,为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出,不得计算为当期的亏损,应按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》(国税函〔2009〕98号)第九条规定执行。

《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函〔2010〕79号)第七条

2.税务检查中查增的应纳税所得额能否弥补以前年度亏损问题

根据《中华人民共和国企业所得税法》第五条的规定,税务机关对企业以前年度纳税情况进行检查时调增的应纳税所得额,凡企业以前年度发生亏损、且该亏损属于企业所得税法规定允许弥补的,应允许调增的应纳税所得额弥补该亏损。弥补该亏损后仍有余额的,按照企业所得税法规定计算缴纳企业所得税。对检查调增的应纳税所得额应根据其情节,依照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定进行处理或处罚。

《国家税务总局关于查增应纳税所得额弥补以前年度亏损处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第20号)第一条

3.政策性搬迁企业亏损弥补问题

企业以前年度发生尚未弥补的亏损的,凡企业由于搬迁停止生产经营无所得的,从搬迁年度次年起,至搬迁完成年度前一年度止,可作为停止生产经营活动年度,从法定亏损结转弥补年限中减除;企业边搬迁、边生产的,其亏损结转年度应连续计算。

《国家税务总局关于发布的公告》(国家税务总局公告2012年第40号)第二十一条

各位财务朋友们,您知道未按权责发生制原则确认的收入,如何进行纳税调整吗?今天,申税小微和大家一起来学习~

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)第九条规定:

应纳税所得额的计算,以权责发生制为原则,属于当期的收入和费用,不论款项是否收付,均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用,即使款项已经在当期收付,均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

那么来一起看看具体规定吧!

利息、特许权使用费收入

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定:租金收入,应按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函〔2010〕79号)规定:根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条的规定,企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入,应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中,如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则,出租人可对上述已确认的收入,在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入。

出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业,也按本条规定执行

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十八条规定:利息收入,应按照合同约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现。

《国家税务总局关于金融企业贷款利息收入确认问题的公告》(国家税务总局公告2010年第23号)规定:一、金融企业按规定发放的贷款,属于未逾期贷款(含展期,下同),应根据先收利息后收本金的原则,按贷款合同确认的利率和结算利息的期限计算利息,并于债务人应付利息的日期确认收入的实现;属于逾期贷款,其逾期后发生的应收利息,应于实际收到的日期,或者虽未实际收到,但会计上确认为利息收入的日期,确认收入的实现。二、金融企业已确认为利息收入的应收利息,逾期90天仍未收回,且会计上已冲减了当期利息收入的,准予抵扣当期应纳税所得额。三、金融企业已冲减了利息收入的应收未收利息,以后年度收回时,应计入当期应纳税所得额计算纳税。

财税评论注:疑难:利息税前扣除是按实际支付还是按权责发生?

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十条规定:特许权使用费收入,应按照合同约定的特许权使用人应付特许权使用费的日期确认收入的实现。

(一)分期收款方式销售货物收入

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十三条规定:以分期收款方式销售货物的,应按照合同约定的收款日期确认收入的实现。

(二)持续时间超过12个月的建造合同收入

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十三条规定:企业受托加工制造大型机械设备、船舶、飞机,以及从事建筑、安装、装配工程业务或者提供其他劳务等,持续时间超过12个月的,应按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

《财政部 国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》(财税〔2008〕151号)规定:企业取得的各类财政性资金,除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外,均应计入企业当年收入总额。……本条所称财政性资金,是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息,以及其他各类财政专项资金,包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收,但不包括企业按规定取得的出口退税款;所称国家投资,是指国家以投资者身份投入企业、并按有关规定相应增加企业实收资本(股本)的直接投资。因此企业取得的需要缴纳企业所得税的政府补助,按照会计准则计入递延收益的金额需要作纳税调整。

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党的十九大报告提出,中国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。2018年以来,浙江省在各地积极探索“亩产效益”综合评价和资源要素市场化配置改革的基础上,印发了《关于深化“亩均论英雄”改革的指导意见》,标志着该省“亩均论英雄”改革进入全面深化阶段。作为税务部门,应服务全局,提高站位,充分运用好“亩产税收”这一衡量纳税人用地与税收贡献度的重要指标,积极建言献策,更好地服务于经济社会发展。本文以浙江省丽水市青田县为例,通过分析规模以上工业企业亩产税收现状特点,提出以“亩产税收”为考量指标之一,助推县域经济高质量发展的若干建议。

“亩产税收”视角下行业两极分化

青田县地处浙江东南部,近年来紧紧围绕生态工业发展导向,深入实施工业强县战略,形成了时尚鞋服、钢铁(不锈钢及深加工)、阀门铸造、金属制品等传统支柱产业以及钼业、石雕、休闲椅等特色行业。然而素有“九山半水半分田”之称的青田,土地资源紧张,先天不足的地理条件成为制约区域经济可持续发展的瓶颈。在“亩均论英雄”大趋势下,“弹丸之地”的青田如何着眼提高土地利用率,如何转变经济发展方式,科学合理布局产业,走质量更高、效益更好的发展之路刻不容缓。

据统计,青田县95%的企业工业用地小于30亩,5%的企业大于45亩,在30亩至45亩之间出现断层。笔者在调查中发现,两极分化的原因是大部分企业用地面积集中在30亩以下,随着土地资源增加,企业亩产税收边际效益递减。除去大户企业占用土地的因素,发现当企业用地面积小于或等于30亩时,随着土地资源增加,企业亩产税收效益呈现递减趋势。对于此类企业来说,并不是土地投入越多越好,一个地区可开发的土地资源是有限的,应当利用有限的土地资源创造经济效益最大化。而用地面积大于45亩的企业,“亩产税收”均超过平均值,“亩均效益”带动整体水平提升。

笔者发现,一方面重点行业各具特点,亩产税收效益突出。经过测算分析,2015年~2017年青田县规模以上重点行业亩产税收排名与该县的生态工业发展导向基本吻合,具有较好的单位产出效益和社会影响力。如近几年青田皮革业加大科技创新投入,做精做强时尚鞋服品牌,产生了良好的税收效益,亩产税收达到40万元以上,尤其是占税收90%比重的8户企业发展相对稳定,如意尔康股份有限公司、起步股份有限公司等龙头企业,税收效益的引领作用不断增强,拉动皮革行业整体稳步发展。此外,近年来青田县不断加强建设不锈钢及深加工产业链,研发高附加值不锈钢材料,同时2016年下半年以来钢铁市场回暖,产品价格持续上涨,企业销售及盈利快速上升,税收大幅增长。 金属制品业亩产税收也稳步增长,受市场回暖的影响,产品销售和盈利大幅上升。

另一方面,该县部分特色行业亩产税收相对落后。通用设备制造业是青田县一大传统支柱行业,也是高能耗、低小散企业聚集行业,其中大部分是阀门和旋塞制造企业。而该行业亩产税收效益偏低,2015年~2017年亩产税收分别为.cn/html//nw.D340100zgswb_-07.htm?div=-1

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  某制药企业为扩大经营规模,准备将位于W市城区的老工厂迁出。根据当地政府规定,老厂区土地由政府按一定价格收购后,重新开发利用。该企业拟用政府收购老厂区的补偿价格在郊区工业开发区购置土地,建设新的现代化制药厂。

  经调查,该企业老厂区土地为1987年以无偿划拨方式取得的国有土地,土地面积为3000平方米,重新开发后,规划建设商务办公楼,规划容积率为2.4。该办公楼建成后,预计售价为11000元/平方米,开发期为两年,建筑费为4500元/平方米,专业费和不可预见费分别为建筑费的5%和3%,建造成本第一年投入45%,第二年投入55%,年内均匀投入,建成后即可全部售出。该项目预计投资回报率为房地产售价的15%;税金为房地产售价的6%,年贷款利率为8%,土地还原利率为6%。

  W市郊区工业开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为1800元/亩,因当地人多地少,故征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值。青苗及地上物补偿费按当地农作物一年产值补偿。根据当地规定,征地过程中的征地管理费按照征地费总额的4%征收;耕地占用税按5元/平方米计收;耕地开垦费按10元/平方米计收。开发区平均土地开发程度达到“五通一平” (通路、通水、通讯、通电、排水,场地平整),土地开发费为60元/平方米,开发周期为1年,开发费在开发周期内均匀投入;土地开发的投资回报率为15%,经调查,该市土地增值收益与当地出让金标准一致。根据该市规定,开发区工业用地土地出让金最低不得低于150元/平方米,住宅用地土地出让金最低不得低于300元/平方米,商业用地出让金最低不得低于600元/平方米。市区老厂区所在区域工业用地土地出让金最低不得低于300元/平方米,住宅用地土地出让金最低不得低于500元/平方米,商业用地出让金最低不得低于930元/平方米。

  1. 请测算老厂区用地在规划用途条件下、法定最高年期的土地使用权单价和总价。

  2. 经协商,当地政府同意对老厂区按规划用途条件下划拨土地使用权价格的60%给予补偿,试问,该企业最高可以得到多少补偿。

  3. 该企业如以该补偿价购置开发区的土地,可以最多购买多少面积的土地。

  (1)明确题目要求。本题涉及两个估价对象,三种价格类型。一是求取老厂区用地

  在规划条件下,法定最高年期的出让土地使用权价格;二是求取老厂区用地在规划条件下的划拨土地使用权价格,进而确定企业可以得到的补偿金额;三是求取工业开发区土地的市场价格,进而确定企业可购置的土地面积。

  (2)梳理有关资料。①估价对象资料,审题时需针对不同估价对象,明确土地用途,尤其对老厂区用地,要弄清其规划用途和规划容积率;②市场调查资料,该类资料是确定解题思路和选择估价方法的主要依据,本题提供了老厂区用地未来开发完成后的价值、开发费用及相关参数资料;工业开发区的开发费用、土地出让金标准、周边地区的征地费用等资料。审题时要特别留意开发周期、开发费用的投人情况及各项参数的内涵。另外,还要特别注意题目中对老厂区补偿标准的说明。

  (3)考虑资料取舍,明确解题思路。针对不同估价对象,选取相应的市场调查资料,确定解题思路与方法。

  (二)解题思路与方法选择 考试用书

  (1)根据题意,老厂区土地属于待开发土地,且有明确的规划条件和不动产售价、建筑成本等资料,适用于剩余法。具体思路为:①根据待估宗地的土地面积、规划容积率及办公楼的预期售价测算不动产开发完成后价值;②计算建造成本、利息、利润及销售税费;③用不动产开发完成后价值扣除建造成本、利息、利润及销售税费,得到老厂区规划条件下的出让土地使用权价格。

  (2)用老厂区规划条件下的出让土地使用权价格,扣除商业用地土地出让金,得到其规划条件下的划拨土地使用权价格;再乘以补偿比例即可得到对企业的补偿价格。

  (3)根据征地费用及相关税费、开发费用、出让金等资料,用成本逼近法测算工业开发区单位面积地价;再用企业可获得的补偿金额除以开发区单位面积地价,得到企业可购置的土地面积。

  根据题目要求和所提供的资料,老厂区土地宜采用剩余法评估,工业开发区土地宜采用成本逼近法评估。

  (三)公式与计算步骤

  (1)老厂区规划条件下,出让土地使用权价格评估公式:

  土地价格=开发完成后的楼价―建筑费―专业费―不可预见费―利息―利润―销售税费

  (因题目中未给出购地税费比率,在此不考虑购地税费)

  (2)老厂区规划条件下,划拨土地使用权价格评估公式:

  划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格―土地出让金

  (3)工业开发区土地市场价格评估公式:

  土地价格=土地取得费+土地开发费十税费+利息+利润十土地增值

  (1)测算老厂区用地在规划条件下的出让土地使用权价格。老厂区用地属待开发土地,适用于剩余法评估。

  1)确定最有效利用方式。根据规划,老厂区规划用途为商务办公,即为最有效利用方式。

  2)计算开发后的不动产总价

  不动产总价=1×(万元)

  建筑费用=×(万元)

  专业费=2(万元)

  不可预见费=.2(万元)

  利润=88(万元)

  (2)测算该企业可得到的补偿。根据题意,应按规划条件下划拨土地使用权价格的60%对企业给予补偿,W市商业用地的最低出让金为930元/平方米,其划拨土地使用权价格应为出让土地使用权价格扣减出让金,即:

  该企业最高可以得到1113.17万元的补偿。

  (3)计算可以购置的开发区土地面积。

  1)用成本逼近法测算开发区的单位面积地价。

  ?计算土地取得费及税费:

  土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍,即为:

  青苗补偿及地上物补偿==2.70(元/平方米)

  耕地占用税=5(元/平方米)

  耕地开垦费=10(元/平方米)

  土地开发费=60(元/平方米)

  ?计算50年期成本价格:

  根据题意,这里土地增值收益取50年期土地出让金,最低为150元/平方米。

  ?计算单位面积地价:

  即开发区50年期的工业用地土地使用权价格为336.23元/平方米。

  2)计算可以购置的土地面积:

  即该企业获得的补偿款可以购置49.66亩的工业开发区土地。

  (四)难点与常见错误分析

  (1)评估思路的确定。本题设问较多,且涉及老厂区和工业开发区两类用地,要求应试者能通过分析各问题之间的内在联系,理出其中的关键点,即:求取老厂区规划条件下地价和工业开发区地价。有了这两种地价,结合土地出让金资料,则不难求出企业的最

  高补偿金额和可购置的开发区土地面积。

  (2)剩余法评估中利息的计算,尤其是计息项目和计息期的确定。除各项建造成本需要计算利息外,待估地价也应计息。只是这两项费用由于投入时间不同,计息期存在差异。根据题意,项目开发期为两年,建造成本第一年投入45%,第二年投入55%,年内均匀投入,则第一年投入建造成本的计息期为1.5年,第二年投入建造成本的计息期为0.5年;而土地取得费用(地价款)通常在项目开发前一次性投入,待估地价的计息期应为整个开发期2.0年。

  (3)成本逼近法评估中土地取得费的计算。本题并未直接给出土地取得费数值,而 是给出了农作物年产值和各项费用的取值标准,应试者需根据相关法律规定,按相应补偿 倍数计算确定。

  (1)缺少评估思路或叙述不清。说明评估思路是解答综合计算题的重要步骤,也是 进行具体测算的基础,应试者不容忽视。

  (2)剩余法测算中易出现的错误:①利润计算错误。误将销售利润率当作成本利润率,造成利润计算基数错误;②利息计算错误。未计算待估地价利息,或计息期有误。

  (3)成本逼近法测算中易出现的错误:①未统一费用单位或换算错误;②利息计算错误。未计算征地税费利息,或计息期有误;③缺少土地使用年期修正或修正有误。

  例2 某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地,土地总面积为3000平方米,交纳的土地出让金为30元/平方米,该宗地土地开发程度已达到"五通一平"(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。

  2001年12月31日,该企业因改制需要进行土地价格评估,经调查,该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩,"五通一平"土地开发费为8万元/亩,在土地开发期内均匀投入,土地开发周期为一年,银行贷款年利率为5.5%,投资利润率为10%,土地还原率为6%,50年期出让金水平仍保持不变,请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。

  (1)明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价时点的单位地价和总地价,即要求计算出两种形式的土地价格。

  (2)梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类:一是有关估价对象资料。审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期,估价时点与土地取得时间是否一致等;二是市场调查资料。该类资料是解题的基础,也是选择方法的主要依据,审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致,如土地使用年期等。

  (3)考虑资料取舍,找出隐含条件。对题目中所提供的市场调查资料要仔细审查,看缺少什么条件,是否有隐含内容。如本题未给出土地增值收益率,但若仔细审查便不难发现,土地增值收益可依据土地出让金确定。

  (二)解题思路与方法选择

  本题主要提供了有关土地取得与开发费用资料及相关参数,可采用成本逼近法评估。

  由于题目所给条件比较间接,解题思路亦应与常规做法略有不同,主要体现在年期修正上,首先需明确待估宗地的剩余使用年期,因土地取得时间与估价时点相差一年,至估价时点止,土地剩余使用年期应为49年。

  基本思路:先根据题目所给条件确定评估方法;然后分步计算土地取得费、土地开发费、利息和利润;将以上各项相加得到无限年期土地成本价格;将无限年期土地成本价格和50年期土地出让金分别进行年期修正,均修正为49年期价格;将修正后价格加总得到所求地价。

  (三)公式与计算步骤

  1.适用于该宗地的计算公式

  土地价格=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×年期修正系数+土地出让金×年期修正系数:

  (1)选择计算方法

  根据题意,本题适用于成本逼近法

  (2)土地取得费及税费

  (4)利息(按单利计算)

  (6)土地成本价格

  (7)49年期的土地成本价格

  (8)49年期的土地出让金

  (9)计算单位地价

  (10)计算总地价

  (四)难点与常见错误分析

  对于成本逼近法应用的测试在历次考试中均有涉及,与以往不同的是,本题更偏重对应试者估价能力的考察,且在以下两方面增加了难度:

  (1)某些条件比较隐讳。本题未给出土地增值收益率,土地增值收益以土地出让金形式出现,要求应试者能够做出判断。

  (2)土地取得时间与估价时点不一致,需确定土地剩余使用年期并做相应修正。因土地取得时间与估价时点相差一年,至估价时点止,土地剩余使用年期应为49年。在对土地成本价格和土地出让金进行年期修正时,要考虑成本价格(无限年期)和土地出让金(50年期)在土地使用年期上的差异,采用不同的修正公式。

  (1)解题步骤不够清晰或缺少某些步骤。如对各项费用及利息、利润的计算只用一个算式表述,或前面缺少解题方法说明等。

  (2)未统一价格单位或面积换算错误。解题过程中各项费用与价格单位要统一,中间过程既可使用"元/平方米",也可使用"万元/亩",但最终单位地价要换算成"元/平方米"。面积换算是成本逼近法考题中的一个重要考点,历次考试多有涉及,’’亩"与"平方米"之间的换算,可采用"1亩=666.67平方米"或"1亩=1/0.0015平方米"。

  3)利息计算中计息期取值错误。需计算利息的项目为土地取得费与土地开发费,但计息期不同,土地取得费的计息期为整个开发期即1年,土地开发费在均匀投入的前提下(等同于在年中一次性投入),其计息期为0.5年。应试者往往不考虑土地取得费与土地开发费的计息差异,计息期均按一年或半年计算。

  本题土地开发周期未超过1年,在按年计息的前提下,可按单利计算利息,若开发周期在一年以上,则需按复利计算。

  (4)利润计算基数错误。利润计算基数应为土地开发费与土地取得费之和,利息一般不作为计算利润的基数。

  (5)未做年期修正或修正错误。如:未考虑土地成本价格与土地出让金在使用年期上的不同,均按无限年期将两者一并修正为49年期价格;或仅对土地成本价格进行年期修正;或错将土地剩余使用年期确定为50年。

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