物业客服部工作总结(精选10篇)
时间一晃而过,一段时间的工作活动告一段落了,回顾坚强走过的这段时间,取得的成绩实则来之不易,是时候认真地做好工作总结了。那么要如何写呢?以下是小编整理的物业客服部工作总结(精选10篇),欢迎大家借鉴与参考,希望对大家有所帮助。
我从20XX年6月1日西苑物业正式成立后,接管西苑物业客服部客服领班工作,负责客服组、清洁组、维修组的管理工作。历时7个月,从摸索到熟悉,边做边学,在我前进的每一步中,都得到了公司领导和同事的热情相助,得到了大多数住呢的支持与认可。在这7个月来,我们面对了很多压力,克服了很多困难,但我们却非常愉快和充实。因为我们有一只高素质的队伍,有一群热情、愿奉献的物业管理人。我们扎实工作,勤奋敬业,协调各方,周到服务,完成了各级领导交办的工作任务,具体情况如下:
一、规范行为,强化内部管理,自身建设质量提高。
1、管理处员工统一着装,挂牌上岗。
2、对住户、客户服务按中心要求规程操作,贯彻礼貌待人、化解矛盾、微笑服务,适时赞美等工作规程。
3、员工按时上下班,打考勤,请假需经班组及主管批准。
4、员工分工明确,工作内容落实到人,熟知岗位职责、工作标准、工作规程。
1、认真书写各项工作日志,文件、记录清楚。
2、建立了清洁、维修日巡检表,落实交班工作记录本。
3、客服组每周二下午召开一次周例会,在员工汇报工作的基础上,小结、点评、总结前一阶段完成的工作任务,同时布置新的工作任务,宣传中心例会规定,提出明确要求,及时上报主管,请示工作。
4、每月对住户来电来访进行月统计。接待来电来访共计2385件,其中住户咨询155件,意见建议43件,住户投诉69件,公共维修752件,居家维修740件,其它服务26件,表扬23件。
5、办理小区id门禁卡4571张,车卡380张,非机动车张。
6、建立完善的档案管理制度,对收集各类资料等文件分类归档完整,有检索目录,共计23盒。同时,初步实施了电子化管理,各种公告、通知、报告、物业费、业主信息资料,并同步建立电子档案,可随时调阅。
三、房屋管理深入细致
及时处理居家报修和公共区域的报修问题,半年居家维修服务量高达740件,公共区域752件,小区维修量大,技术人员少,要求维修工技术全面,并且还要带夜班维修工作和北苑日夜维修任务。维修工作人员总是默默地工作,从无怨言,从不计较个人得失。我们的张立勇师傅总是一手肩扛梯子,一手骑自行车,从这家到那一户,从来都是热情微笑,仔细讲解和宣传维修知识。汪学林师傅一次又一次“违规”配合业主买材料(我们一般要求业主自行准备材料),骑电瓶车到建材市场寻找匹配的材料,从来没有申请过一次路费和人工费,在繁忙的维修工作中,分担着一部分北苑维修工作,每次都是风风火火两边跑。维修师傅忙碌的身影,无数次地感动了我,各种重大维修、夜晚维修都是随叫随到,谢谢他们在自己的岗位上无怨无悔地奉献,真诚地执着地付出勤劳的汗水。
四、对房屋管理维护
1、对正在装修的房屋,我们严格按房屋装修规定,督促户主按规定进行装修,装修申请、装修人员实施ab卡的管理,杜绝违章情况的发生。
2、对小区已装修业主发生房屋渗漏等情况,管理处采取几种方式帮助住户排忧解难,一方面打报告由学校集中处理,一方面报校修建中心,一方面积极联系施工单位。针对住户反映的问题,落实维修。
五、日常设施养护建立维修巡查制度
对公共区域日常设施、设备进行保养维护,及时通知电梯、门禁公司技术人员维保、维修。对小区路灯督促全面检修,供水供电系统及时查验、修缮、排除安全隐患,对小区公共区域便民晾晒等问题及时打报告学校筹建。
六、规范保洁服务过程,满足清洁舒适的要求。
监督指导小区保洁工作,制定标准操作监督流程,落实分区负责制度,定人、定岗、定工作内容,每周定期检查制度,有效地调动其积极性,促进内部和谐竞争,提升小区环境质量。
七、绿化工作。生活垃圾日产日清,装修垃圾每周一次落实清理。园林绿化工作坚持每月对小区树木进行修剪、补苗、病虫除害、施肥施水等工作。目前树木长势良好,保证小区内的绿化养护质量。
八、宣传文化工作方面团结合作,共同进步,开展批评与自我批评,打造和谐、文明、团结创新的团队,提升物业服务品质,宣传物业的工作及中心的服务理念,保证畅通的沟通渠道,坚持正确的服务理念(有理也是无理),及时向业主提供安全知识、健康常识,天气预报、温馨提示等。嬴得了业主对物业管理工作的理解和支持。
九、业主的满意就是物业管理服务工作的最终目标
经过7个月的工作,熟悉了基层管理工作流程,基本能够将所学知识与实践相结合,形成了自己的工作方式,也对中心理念有了更深刻的认识。我在工作中越来越感受到以诚待人,以诚处事,从短期看也许会给自己带来一些困扰,但从长远来看,其效果显而易见。无论是对物业领导,对同事还是对住户,诚实本身就是的尊重,以诚待人,才能得到真正的理解与支持。“劳酬君子,天道酬勤”。我们的业主群体属于高素质、高素养的知识群体,随着他们对物业管理工作的了解程度加深和关注度的提高,必然要求提高管理上的透明度,使物业管理行为更加规范。因此,诚信决不仅仅是个口号,而是我们发展和生存的前提。
这七个月的工作,也暴露了自身存在的问题和缺陷,如在设备管理上比较薄弱,与上层沟通上欠缺力度,有待在今后工作中予以改进和学习。同时,希望能有机会到比较成熟的社区学习,掌握更好的技能,提高自身的专业水平,多与同行进行横向联系。
新的一年,即将来到,决心在岗位上,投入更多的时间,更大的热情,完成上级布置的各项工作,不辜负上级领导的期望。希望我们的团队每一个珍惜在一起的和谐气氛,创造更多的惊喜和超越,更好的发挥团队精神,以“住户无抱怨、服务无缺憾、管理无盲点、工程无隐患”为工作目标,让我们西苑物业随着新年悄然而至的脚步,而潜入我们广大住户的内心而努力、奋斗!”
20XX年对于客服部而言可说是非常不平坦的一年,但又是成功的一年。一年来,我们在形势极其严峻、硬件条件非常不好的情况下,完成了“回迁户、占路户”及部分购房户的收房工作,同时通过客服部全体人员的共同努力,进一步提高了我们的管理水平和服务水平。
为了总结经验,促使XX年客服部工作能够再上一个台阶,现将客服部XX年的各方面事宜做以下阐述:
―、回迁户、占路户、其他购房户的收房事宜
先将截至目前的收房明细整理如下:
XX年3月初至4月初――回迁业主105户占整个小区总户数的12%,旧宫占路业主45户占小区总户数的5%,回迁、占路户共计150户占小区总户数的17%。
XX年4月初至今――其他购房业主156户占整个小区总户数的18%。
入住率:共收房310户,入住率达36%。
由于我小区的特殊原因造成入住率偏低的现状,这是改变不了的。客服部工作人员通过这将近一年和现已入住业主的磨合,已经形成较为成熟的管理运作模式,业主对我们的工作也给予了充分的认可。
二、处理报修及时,回访工作到位
目前是施工方维保期间,需物业联系施工方给业主维修,但由于种种原因施工方不能及时到位。我物业公司领导果断决策,施工方不能及时到位的先由我公司人员维修,这样一来业主的保修就能够得到及时的处理,客服部就可顺利进行下一步的回访工作。这种果断决策也得到了广大业主的赞赏。
三、冬季入户试暖及发放信箱钥匙
入冬以来,客服人员协同壁挂炉厂家工作人员入户试暖,这项工作得到了领导的大力支持。在入户试暖、发放信箱钥匙的同时,物业、业主的关系又增进了一步,这为我们明年入户收费起到了非常有力的推进作用。
代办电话、宽带业务:自业主入住以来,已经办理50余户报装电话、宽带业务。
有线电视报装:帮助开发收取有线电视初装费。
产权证办理:帮助开发联系旧宫占路业主办理产权证事宜。
做到了巡检及时,小区无卫生死角,尤其是水泵房周边。
以上是一年来客服部的主要工作事宜,有了这一年来与业主的磨合和公司领导的支持,客服部全体人员有信心做好明年的物业费收缴工作及西区的收房工作。
岁月如梭,转眼又快迎来了新的一年。在即将过去的20xx年里,我在公司领导是同事的关心和热情帮助下,顺利完成了前台接待相应的工作。现在对20xx年的工作作出总结。
一、前台工作的基本内容。
前台的工作是一个需要有耐心和责任心的岗位,热诚、积极的工作态度很重要。20xx年11月,我开始从事前台接待工作,深知接待人员是展示公司形象的第一人。在工作中,严格按照公司的要求,工装上岗,五官清秀。热情对待每一个来访客户,并热心的指引到相关的办公室。为公司提供了方便,也为客户提供了方便。接电话时,做到耐心听客户的询问,并力所能及的作出相应的解答。
二、前台工作的经验和教训。
在到xxx企业工作前,虽然也有过前台接待的工作经验,但是,还是需要不断学习和努力的。比如综合素质方面,责任心和事业心有待进一步提高,服务观念有待进一步深入。在工作期间,让我学会的如何更好的沟通,如何踏实的积极进取。
三、前台工作的下一步计划。
基于对前台接待工作的热爱,我会严格要求自己不但要遵守公司的相关工作制度,还要更积极踏实的对待工作。努力提高工作素质,加强对工作的责任心和事业心。我将进一步更好的展示自己的优点,克服不足,扬长避短。与公司及同事团结一致,为公司创造更好的工作业绩!
回首20xx年,可以说是客服部在摸索中学习的一年,不断改进完善各项管理机能的一年。在这当中,客服部得到了公司领导的关心和支持,同时也得到了其他各部门的大力协助,经过全体客服人员一年来的努力工作,客服部的工作较上一年有了很大的进步,各项工作制度不断得到完善和落实。
自下半年调客服部以来,对综合管理员的职责任务了解欠缺,为了尽快适应新的工作岗位,我自觉加强学习,虚心求教,不断理清工作思路,总结工作方法,现已基本胜任本职。从摸索到熟悉,边做边学,一方面,干中学、学中干,不断掌握方法积累经验。注重以工作任务为牵引,依托工作岗位学习提高,通过观察、摸索、查阅资料和实践锻炼;另一方面,问书本、问同事,不断丰富知识掌握技巧。在我前进的每一步中,都得到了公司领导和同事的热情相助,得到了大多数住户的支持与认可。在这几个月来,我们面对了很多压力,克服了很多困难,但我们却非常愉快和充实。因为我们有一只高素质的队伍,有一群热情肯干、甘于奉献的物业管理人。我们扎实工作,勤奋敬业,协调各方,周到服务,完成了各级领导交办的工作任务,在各级领导和同事的帮助指导下,从不会到会,从不熟悉到熟悉,逐渐摸清了工作中的基本情况,找到了切入点,把握住了工作的重点和难点。
20xx年度已平稳度过,在日常对客户服务的工作中,我部人员对客户的咨询、提出的问题和困难做到了耐心、细致解答、给予合理建议,为客户排忧解难。在接待客户投诉、报修时我部人员能够积极跟进,主动询问客户对处理过程的满意程度,为管理处提供有价值的客户意见和信息,我部全体人员在公司各级领导的正确指导及精心组织下,以饱满的热情、奉献创新的精神,取得了阶段性的成绩。面对过去的一年,总结工作实践过程中我们所做出的改变,同时也要总结现有工作中出现的新问题,不断改进工作方法,管理理论及实践水平,为了总结经验,促成20xx年工作再上一个新的台阶,现将20xx年工作总结如下:
一、20xx年度部门主要工作完成情况
①小区收楼、入住、收费情况
由于小区投入使用已5年多,客户收楼、入住已进入相对平稳的时期,迁出与变更客户有所增加,因此20xx年度我部共办理:应交房96户;实际交房121户(其中包括车位18户,储藏间1户、店面1户);截止到12月31日止,小区已达到交房条件为1407户,累计交房为1258户,交房面积,交房率为89%;截止到12月31日止,小区入住客户累计779户(,其中已装修入住的690户,未装修入住的89户,包括店面),入住面积:95257.58,入住率为62%;
本年度,收取各项费用仍旧是我部工作重点。共发放客户缴费通知单约460份。对未按时交费的客户,组织区域管家与客户进行沟通,及时了解客户需求并反馈,根据反馈信息认真做好分析,采用电话提醒、上门询问、短信等各种方式进行催缴工作。
截止到20xx年12月31日止,全年应收管理费1061102元(其中已装修入住672888元、正在装修50382元、未装修入住76452元、未售出租47928元、装修未入住21552元、未入住187976元、未交房反租3924元),实收金额为972862元(其中续交物业费790749元,业主交房一次性收取物业费129502元,店面物业费52611元);其中全年累计优惠76098.6元(未入住按50%收取,在物业费到期后两个月内一次性交一年可送两个月);截止到20xx年12月31日止,累计欠物业费248609元(其中已装修入住的欠费66779元,未入住欠费181830元)。
收费率情况:①已入住应收费户数724户,已收费户数673户,收费率为93%;②正在装修应收费户数88户,已收费户数56户,收费率为64%;③未入住应收费户数407户,已收费户数185户,收费率为45.5%;④店面应收费户数94户,已收费户数34户,收费率为36%;
有偿便民服务收费共计21252元(其中家政19742元,水电维修360元,中介疏通1150元),支出8767元(为员工服务加班工资);
②日常工作及完成情况
本年度共计处理客户日常报修及发现的问题共计856件;已完成846件处理率98%,并反馈客户;处理客户投诉共计57件,全部完成,处理率100%。
本年度,共计向客户发放各类通知、温馨提示等21次,约1897份。做到通知拟发及时、详尽,表述清晰、用词准确,同时积极配合通知内容做好相关解释工作;社区文化类在重阳节举办了为60岁以上老年人免费体检活动。
除此之外,还为客户办理了车位续租、装修、网络接入、门禁卡、广告等日常服务工作。具体数据如下:
截止到xx月xx日止,办理客户装修共计147户;累计办理移动网络接入共计21户;车位出租办理共计18个:其中C区12个、B区6个;为客户办理门禁卡276个;收取广告费全年累记为15220元;
③、入户服务意见调查工作
我部门工作人员在完成日常工作的同时,积极走进小区业主家中,搜集各类客户对物业管理过程中的意见及建议,截止到20xx年xx月xx日我部门对小区入住业主进行入户调查走访153户,走访反应出的问题统计:服务态度3起,后勤保障23起,安全及车辆秩序16起,保洁绿化17起;截止到20xx年xx月xx日共发放业主满意度调查表422份(全部入户调查),调查得出小区业主对我管理处总体的满意度为85%,其中别墅区域满意度为92%,AC区满意度为90%,B区满意度为76%,DC区满意度为86%;
2、后勤保障方面(原工程部)
①20xx年度共完成1651项零维修工作;其中水电的有897件,已处理883件,处理率为98%;土建的有513件(包括上报工程和自行维修、玻璃门窗等),已处理463件处理率90.2%,智能化的有147件,已处理133件,处理率90.4%;电梯94件,全部处理,处理率为100%;
②因小区路灯灯头老化,草坪灯被人为损坏,为此改造小区路灯灯头、草坪灯共100盏;其中路灯60盏,草坪灯40盏;
③原多层单元内各层都装有插座,业主借机用其为电动车充电,经发现后为控制用电,统一更换面板共232块;
④每月抄写计算电表,配合收费员做好每月电费计费的收取工作;
⑤严格按照消防管理规定抓好楼宇消防设施的日常管理,规范消防设施设备的维修保养;使应急灯、疏散指示灯系统处于运行良好状态;更换过期及压力不够的灭火器共145瓶,更换消防水袋共50条;
3、保洁、绿化方面
保洁绿化在各项工作执行当中,对小区所管辖范围内的卫生设施进行了统筹管理,具体工作如下:
一年来,保洁冲洗小区主干道路面、架空层、广场、水池、车库等各6次,未交房空房卫生大扫除17套,清刷小区周边红砖1次,清洗、抛光电梯不锈钢门共27扇,清捞污水进2次。对各保洁工作区域进行了规范的划分,以个人清扫10个楼道为标准,将架空层纳入楼道清扫范围,以确保更好的开展工作;
②小区绿化日常工作因绿化工不稳定,经常出现缺编,导致小区绿化出现苗木茂盛、杂草重生、浇灌困难等现象,养护工作做不到位。为了让小区环境美观不受影响,今年聘请外小工对小区绿化地的杂草进行清除,共计用工时为81个;以便于绿化员可以及时对草坪进行修剪、造型、打药,根据气候变化时进行施肥、补苗和病虫防治等工作,确保区内的绿化养护质量。
③根据工作中积累的经验,不断创新,下半年绿化杀虫使用3米长杆喷管,取代以前爬楼梯不安全的农药喷洒;改用了塑料条绳打草刀头,以后将不再请大量人力拔草,夏天对苗木的浇灌采用了1寸水管,取代了以前用消防水袋浇水,为公司节约一定的人员及资源成本;创造出更为专业化的保洁绿化服务体系;
二、工作中存在的不足:
1、工作人员服务意识、团队意识有待提高;
2、业主各项遗漏工程的工作跟进、反馈不够及时,各部门的衔接不是很到位;
3、客服员走访业主时,经常吃闭门羹,那足以证明我们的服务工作还没有做到位;
4、工程人员技术水平还比较欠缺,专业化知识远远不够;
5、仓库材料摆放不够规范,东西摆放比较乱,没有贴明显标签;
6、二次供水、配电房等自保的各类公共设施设备无保养、无记录;
7、质量管理落实不到位,检查发现的问题,纠正力度不够。
8、考核制度还不健全,执行不力。
9、管理人员水平与专业管理人员水平还有一定的差距。
10、对小区的精神文明建设,像开展各种形式的宣传及组织业主的文化娱乐活动工作上尚未组织开展起来。
11、我部的档案整理、存档工作还有欠缺,档案管理分置不够细致、完善,对档案进行分管备存容易造成混乱。
三、20xx年度的初步工作计划及总体工作目标
随着公司的脚步迈入新的一年,客服部总体的工作目标已由打好基础转变到完善制度,深入发展的阶段,我部的工作也必须更上一个台阶,同时,针对本年度工作中的不足积极改进,提高服务的前瞻性与及时汇报工作的意识,并且加大收费力度完成公司下达的收费指标,完善档案管理并将对客服工作做深、做细;具体工作如下:
1、重新制定和细化本部门的工作职责;把客服、保洁、绿化、后勤制度统一修改为《客服部管理制度》,改进各组的工作流程,做到有制度、有实施、有检查、有改进,并形成相关记录;
2、实行区域管家现场办公制,以方便业主的咨询、报修、等其它便民业务的快捷受理,不管大事小事,都要做到客户随叫随到,客服热线确保24小时都处于待机状态;全面开展定期或不定期的小区巡视检查工作,并为此制订详细的巡查制度、报修程序、及检查完成跟进工作要求,做到发现问题、及时处理、全程跟进;两年内将打造出区域内金牌物业管家;
3、客户报修、投诉的处理和解决是我部日常工作的重要环节,为更好的掌握客户信息,了解客户对我处工作的满意程度,提高工作效率,我部针对每一个客户的投诉、报修将采用专人接听电话,处理各类报修及时率达到98%,返修率不高于5%;一对一的上门或电话方式进行回访,询问客户投报人对我处接报后员工的服务态度、解决时间、处理情况;
4、建立档案管理专柜,将客户的资料、部门内部各类检、巡查资料统一放置于档案柜里,以便于查找,并由专人负责归档、借阅。
5、落实月、季、年度公共设施设备的保养及库房管理工作,做到设施设备有保养、有检查、有记录,库房干净、整洁、条理清晰、标识准确;
6、加强保洁绿化工作的细节管理,主抓细节问题上的保洁绿化作业问题,落实好考核工作机制,对于保洁绿化员每天所清扫、修剪区域进行多次的检查,从组长到主管,从主管到区域管家分为三级制检、抽查工作,同时为保洁绿化员每天设立较为准确的时间节点,并按时完成工作;人员管理上实行人性化管理,增加员工的业余生活,不断提高员工的积极性。
一、深化落实公司各项规章制度和物业部各项制度
在20xx年初步完善的各项规章制度的基础上,20xx年的重点是深化落实,为此,物业部客服根据公司的发展和物业管理行业不断发展的现状,积极应对新的形式和需要,结合蔚蓝国际的实际情况,分批分次的对客服人员进行培训考核,加深其对物业管理的认识和理解。同时,随着物业管理行业一些法律、法规的出台和完善,物业部客服也及时调整客服工作的相关制度,以求更好的适应新的形势;
二、理论联系实际,积极开展客服人员的培训工作
一个好的客服管理及服务,人员的专业性和工作态度起决定性的作用,针对xx年客服工作中人员的理论知识不足的问题,20xx年着重对客服人员进行了大量的培训:
1、培训形式多种多样,比如:理论讲解、实操、讨论等,从根本上使客服人员的综合素质上了一个台阶。
2、本着走出去,请进来的思想,我们组织人员对仲量联行等兄弟企业的参观学习,使我们的视野更加的开阔,管理的理念更能跟上行业发展的步伐。
3、积极应对新出台的法律、法规,20xx年西安市新出台的最重要的一部物业管理行业的法规就是《西安市供热管理条例》,针对这一情况,商管公司领导及时安排客服人员参加了供热公司组织的条例培训,通过这次的学习,使我们的工作更加的游刃有余,同时,物业部客服在第一时间组织人员展开学习、讨论,并进行了严格的闭卷考核,使客服人员在理解的基础更加深了记忆,为20xx年冬季的供暖工作做了充分的理论准备,确保了冬季供暖工作的顺利开展,截止xx年底未出现因供暖工作造成的投诉。
三、xx年物业收费标准和停车费收费标准的年审工作如期完成
一个规范化的物业管理企业,必须做到收费工作和服务工作有法可依,严格按照物价管理部门的标准进行收费,20xx年4月份,积极准备了相关的资料,将蔚蓝国际大厦物业管理收费的标准进行了年审,坚决杜绝乱收费现象,维护业主的合法权益。从一定意义上说,物业管理就是一种商品,服务是这一商品的核心内容,只有在服务上的功夫做到了,才有可能保证物业管理企业的良性运转。
一、要有"客户至上"的服务意识,多从客户的角度来考虑问题。
做客户服务工作,最根本的就是要有客户至上的意识和服务的意识,要善于理解客户的观点、体谅客户,根据市场变化和实际情况,应灵敏的预见和准确的掌握客户的需要,体察他们的情绪及获得服务后的反应,对客户的潜在需求进行客观全面的分析论证,进一步采取针对性的服务。
另外,要多从客户的角度来考虑问题,要言行一致,一视同仁,重视对客户的承诺,不但要说得好更要做得好,因为行动胜过千言万语,用客户服务人员的真诚态度和热情服务,使客户感到我们确实是在关心他,为他着想。
根据z广场业主产权比较繁杂,业主与租户的职业、收入、学历、素质、喜好等各个方面的不同而产生千差万别的消费需求情况,就要进行综合分析,制定出可行的项目以满足不同层次的业主需求,从而拓宽客户服务的工作领域,不断对服务的质量和范围进行改良和更新,逐步丰富我们的工作经验,向更高层次迈进。
二、要有良好的人际沟通和交流的能力,为客户提供更加完善的服务。
沟通和交流是达到我们的目标、满足我们的需要、实现我们抱负的重要工具之一。客户服务工作是一个注重人际沟通和交流的部门,要不断摸索和提高沟通与交流的技巧。
首先,要加强内部沟通和交流工作,协调工作关系,解决工作难点,掌握内部有关客户服务工作的开展情况;
其次,应注重公司与客户之间的沟通,做好接待客户来访、处理好客户的信函,满足客户的各种合理要求,注意搜集客户的意见和建议,知会相关人员采取服务措施,争取得到客户和公众对公司工作的支持和理解。在客户服务工作中,如果主观臆断,缺乏必要的沟通,忽视对业主意见的调查,就会容易出现漏洞和疏忽,导致业主的不满。由于沟通是双向的,既要收集信息又要给予信息,因此,为完善服务不仅要注意搜集客户的意见与建议,及时发现客户的潜在需求,还要想办法对这些进行分析总结,知会相关人员采取服务措施,从而给客户一个合理的答复,尽量营造一个适合客户的环境;
最后,还应和对外公众关系保持联系,收集相关业务信息和资料,从而不断完善并开发公司的服务项目。
三、妥善处理客户投诉,使物业管理工作在投诉中日益完美。
对物业管理公司来说,遇到客户投诉总是难免的,对于一个有责任感的客户服务人员应该做到:
1、始终以积极坦荡的良好心理承受能力来面对问题和解决问题,不会回避客户提出的各种问题,把对待投诉当成是教育自己的一个契机,这样工作的努力才会获得客户的认同,认真分析、总结客户的意见和批评才能使物业管理工作做得更好,可以说,客户投诉是客户关心物业管理公司,对公司的纠错能力抱有一定希望和信心的一种表现;
2、客户服务人员要以礼服人,以情感人,并在客户投诉时,要有一定的分析判断问题的能力,能深知客户投诉的最终目的是什么,要维护公司的利益,站在客户的角度,进而寻找到处理问题的平衡点。明了有时客户的意见乃至挑剔会成为我们不断完善工作的指路牌,同时也要理解作为业主追求的大多是尊严的满足,要掌握一些管理技巧,注意方式,讲求方法;
3、我认为处理客户投诉并获得良好的效果,最重要的一环便是落实、监督、检查已经采取的纠正措施。投诉客人的最终满意程度,主要是取决于对他公开抱怨后的特殊关怀程度,许多对公司怀有感激之情的客人,往往是那些因投诉问题而得到妥善处理的人。我相信:客人包括投诉的都是有感情的,也是通情达理的,公司的广泛赞誉及其社会名气是来自诚实、准确、细腻的感情及勤奋服务。
四、做好客户服务工作还要拥有大量的信息及相关的知识,并具备良好的职业道德。
客户服务工作大多常接待客户咨询与处理投诉,由于客户咨询与处理投诉的问题所涉及的面很广,包括所在物业管理公司内部信息及外部的公共信息,从而决定了客户服务人员必须掌握大量的信息和相关的知识,同时要准备好最新的问询资料以供客户随时咨询。
来到这座写字楼担任物业客户也是有一段时间了,目前我已经可以很好的完成工作了,不会再有任何的停滞,对于所有往物业拨打的客服电话,我都可以做到提供最佳的解决方案,可以说是一个非常成熟的客服了。在没有接触这个行业之前,我觉得客服的工作是最为简单不过的工作了,工作任务不就是接接电话嘛,谁都可以做,现在经过这么久的客服工作,我真的为我之前的想法感到可笑。
一、接待客户,解决问题
接待客户的方式有两种,一种是气势汹汹直接来到我们物业部的客户,一种是电话来访的客户,无论是哪种客户,我只负责解决问题,现在写字楼基本上每层楼都是满的,都已经租出去了,自然我需要接待的客户也多了起来,基本上都是公司租下的,我总结了一下常遇到一些问题:
1、楼下楼下不和谐,可能会因为楼上刚租,需要搞装修,然后就会吵到楼下的人办公,理论没用,自然就是找我们物业了。这个时候就需要我进行调节了,保证双方都不是在气头上,再来谈事,否则动手的可能性极大。
2、电梯出现问题,由于我们写字楼只有两台电梯,而现在写字楼的人数实在是太多了,两台电梯完全就是不够用的,这一点我们物业也是早就意识到了,并且已经开始计划再装两台观光电梯,但是业主们不知道啊,一直来催促我们物业部门。
3、因他们公司员工使用不当,导致下水管道堵塞的,也要找物业解决,然后把责任全部推卸到我们身上,这也是常有的事情。
这段时间主要遇到的问题就是这些,第一次遇到就是熟悉情况,第二次就是累积经验了,后续再遇到类似的情况,就可以第一时间给出最佳的解决方式,让业主客户满意,才是我的工作目的。
二、满意度意见调查工作
现在的业主基本上都是我写字楼的第一批租户,所以对于他们的意见,物业领导很看重,那时候我基本上花了一周的时间才走访完每个业主,要知道业主可不会一直在公司等着你去找他,基本上都是可遇不可求的,我打印了25份意见调查表,最后有效的只有24份,因为有个业主去国外了,不过还是不影响最后的结果判定,结果还是很满意的,90%业主都表示对写字楼对物业的服务态度都是满意的。
三、培训工作的`开展
随着写字楼使用率逐渐的完善,物业的客服人员肯定是不够的,所以公司也是招收了四个新的客服,让我意想不到的时候,领导让我也参与这次培训,我就是一个工作经验不到两年的客服,哪有资格给他们培训,不过最后我配合培训老师很好的完成了任务,结果还是好的,过程中也是让我学到了不少东西。
回首20xx年物业公司客服部可说是进一步发展的,一年精益求精完善各项治理性能的一年。在这当中物业客服部得到了公司领导的关心和支持同时,也得到了其他各部分的大力协助,经过全体客服职员一年来的努力,工作客服部的工作较上一年有了很大的进步,各项工作制度不断得到完善和落实,业户至上的服务理念深深烙进每一位客服工作职员的脑海。
回顾一年来的客服工作有得有失。现将一年来的客服工作总结如下:
一、深化落实了公司各项规章制度和客服部各项制度
在20xx年初步完善的各项规章制度的基础上,20xx年的重点是深化落实为此客服部,根据公司的发展现状加深其对物业治理的熟悉和理解。同时随着物业治理行业一些法律、法规的出台和完善客服部也及时调整客服工作的相关制度,以求更好的适应新的形势。
二、理论联系实际积极开展了客服职员的培训工作
利用每周五的客服部例会时间加强对本部分职员的培训工作。培训工作是根据一周来在工作当中碰到的实际题目展开的,这样就做到了理论与实际的结合,使每位客服职员对服务理念的熟悉更加的深刻。
三、日常报修的处理
据每周末的工作量统计日接待各种形式的报修均达十余次。根据报修内容的不同积极进行派工,争取在最短的时间内将题目解决。同时根据报修的完成情况及时地进行回访。
四、xx区物业费的收缴工作
根据年初公司下达的收费指标积极开展xx、xx区物业费的收缴工作。终极在物业经理、书记及其它各部分的支持下完成了公司下达的收费指标。
五、能源费的收缴工作
如期完成xx区每季度进户抄水表收费工作的同时又完成了公司布置的新的任务――xx区首次进户抄水表收费工作。
六、xx区底商的招租工作
制定了底商的招租方案并在下半年xx的引进了超市、药店项目。
七、部分楼宇的收楼工作
在x月份完成了xx、xx的收楼工作;同时又完成了部分xx区回迁楼收楼工作。
八、组织开展了募捐活动
在得知xx的消息后物业公司领导,立即决定了在社区内进行一次以为灾区人民奉献一份爱心的募捐活动,这项任务由客服部来完成。接到指示后客服部全体职员积极献计献策,圆满的完成了这次募捐活动。
九、节日期间园区的装点布置工作
积极完成各节日期间园区内的装点布置工作,今年公司加大了对圣诞节(倍受年轻人关注的节日)期间园区装点布置的力度,在小区xx门及xx区各大堂内购置了圣诞树及其各种装饰品。
在春节前夕组织进行了一年一度的业主座谈会。邀请来的各位业主在会上积极发言,对物业公司的服务工作给了充分的肯定,并提出了公道的建议。
总之在20xx年的工作基础上,20xx年我们满怀信心与希望,在新的一年里我们坚信只要我们勤奋工作努力工作,积极探索勇于进取,我们一定能以最大的努力完成公司下达的各项工作指标。
20xx年度,我客服部在公司领导的大力支持和各部门的团结合作下,在部门员工努力工作下,认真学习物业管理基本知识及岗位职责,热情接待业主,积极完成领导交办的各项工作,办理手续及时、服务周到,报修、投诉、回访等业务服务尽心尽力催促处理妥善,顺利完成了年初既定的各项目标及计划。
截止到20xx年xx月xx日共办理交房手续312户。办理二次装修手续171户,二次装修验房126户,二次装修已退押金106户。车位报名218户。
以下是重要工作任务完成情况及分析:
每日填写《客户服务部值班接待纪录》,记录业主来电来访投诉及服务事项,并协调处理结果,及时反馈、电话回访业主。累计已达上千项。
本年度,我部共计向客户发放各类书面通知约20多次。运用短信的群发器发送通知累计968条,做到通知拟发及时、详尽,表述清晰、用词准确,同时积极配合通知内容做好相关解释工作。
三、业主遗漏工程投诉处理工作
20xx年x月xx日之前共发出86份遗漏工程维修工作联系单,开发公司工程部维修完成回单28份,完成率32%。8月18日以后共递交客户投诉信息日报表40份,投诉处理单204份。开发公司工程部维修完成回单88份,业主投诉报修维修率43%。我部门回访78份,回访率89%,工程维修满意率70%。
四、地下室透水事故处理工作
20xx年x月x日地下室透水事故共造成43户业主财产损失。在公司领导的指挥下,我客服部第一时间联系业主并为业主盘点受损物品,事后又积极参与配合与业主谈判,并发放置换物品及折抵补偿金。
五、入户服务意见调查工作
我部门工作人员在完成日常工作的同时,积极走进小区业主家中,搜集各类客户对物业管理过程中的意见及建议,不断提高世纪新筑小区物业管理的服务质量及服务水平。
截止到20xx年xx月xx日我部门对小区入住业主进行的入户调查走访38户,并发放物业服务意见表38份。调查得出小区业主对我部门的接待工作的满意率达90%,接待电话报修的满意率达75%,回访工作的满意率达80%。
六、建立健全业主档案工作
已完善及更新业主档案312份,并持续补充整理业主电子档案。
七、协助政府部门完成的工作
协助三合街派出所对入住园区的业主进行人口普查工作。
为10户业主办理了户口迁入手续用的社内户口变更证明。
在物业公司杨经理的多次亲自现场指导下,我部门从客服人员最基本的形象建立,从物业管理最基本的概念,到物业人员的沟通技巧,到物业管理的各个环节工作,再结合相关的法律法规综合知识,进行了较为系统的培训学习。
部门员工由一个思想认识不足、对工作没有激情的队伍引导成一个对公司充满憧憬,对行业发展和自身成长充满希望的团队;把部门员工由一个对物业管理知识掌握空白培训成一个具一定物业管理常识的团队。
工作中存在的不足、发现的问题及遇到的困难总结如下:
一、由于我部门均未经过专业的物业管理培训,关于物业方面的知识仍需系统学习,服务规范及沟通技巧也要进一步加强。
二、业主各项遗漏工程的工作跟进、反馈不够及时;
三、物业各项费用收取时机、方式、方法不够完善;物业费到期业主催缴1户,未交1户。水电费预交费用不足业主49户,未交7户。
四、客服工作压力大,员工身体素质及自我心理调节能力需不断提高。
五、客服工作内容琐碎繁复,急需科学正规的工作流程来规范并合理运用先进的管理软件来提高工作效率,简化工作难度。
六、对小区的精神文明建设,像开展各种形式的宣传及组织业主的文化娱乐活动工作上尚未组织开展起来。
日后工作的努力方向及工作设想:
我部门在做好收费及日常工作的基础上,继续加强员工的培训和指导,进一步明确各项责任制,强化部门工作纪律和服务规范,并按照目标、预算和工作计划及时做好各项工作。
一、对部门员工工作范围、内容进一步细化、明确;
二、加强培训,保证部门员工胜任相应岗位,不断提高服务质量;
三、强化部门工作纪律管理,做到工作严谨、纪律严明;
四、加强对各项信息、工作状况的跟进,做到各项信息畅通、准确。
五、通过部门的日常工作安排和心理调试技巧学习,营造出在工作中锻炼,在锻炼中成长的氛围,让部门员工有种紧张但又不会感觉压力太大的充实感和被重视的成就感。
六、积极学习科学正规的工作流程规范,合理运用先进的管理软件来提高工作效率。
七、做好小区的精神文明建设,开展各种形式的宣传工作,并定期组织业主的文化娱乐活动。同时积极开展并做好各项有偿服务工作。
综上所述,20xx年,我部门工作在公司领导的全力支持,在各部门的大力配合以及部门员工的共同努力下,虽然取得了一定的成绩,但还没有完全达到公司的要求,离先进物业管理水平标准还有一段距离,我们今后一定加强学习,在物业公司经理的直接领导下,依据国家、山东省、临沂市政府有关物业管理的政策、法规及世纪新筑小区《临时管理规约》为业主提供规范、快捷、有效的服务,认真做好接待工作,为业主创造优美、舒适的生活、休闲氛围,提升物业的服务品质。
时光如梭,转眼间20xx年度工作即将结束,自入职xx项目以来,在项目领导的指导下和各部门的支持和配合下,基本完成了年初预期工作目标及各项工作计划。一年以来,客服部围绕物业收费工作,加强了部门内部管理工作,强化了物业服务水平,增进与业主的沟通并妥善处理了与业主有关的纠纷、赔偿事件,部门各项工作有了明显的提高和改善,员工工作积极性得到大幅提高,业主满意率有了显著提高。现将本年度工作总结如下。
本年度物业收费1220000元(截止到20xx年12月15日),收缴率80%,清缴上年度物业费10000元;处理赔偿纠纷42起,达成率100%;协调处理大型物业保修维修10件,业主基本满意;接待业主上门投诉12件,处理及时率100%;受理日常报修120件,合格率100%;上门面访700人/次,受理意见、建议200余件。
一、本年度部门工作表现好的方面
(一)规范内部管理,增强了员工责任心和工作效率。
自加入xx家园项目客服部后,发现部门内部管理比较薄弱,主要表现在员工责任心不强、工作主动性不够、工作效率较低、办事拖拉等方面。针对上述问题,本人进一步完善了部门责任制,明确了部门员工的责任及工作标准;加强与员工的沟通,有针对性的组织多项培训,定期对员工的工作进行点评,有力的激励了员工的工作责任心。目前,部门员工工作积极性较高,由原来的被动、有条件的工作转变成现在的主动、自愿的工作态度,从而促进了部门各项工作的开展。
(二)采取多种形式和措施,巩固和提高了物业收费水平。
本年度物业费累计收缴1000000元,收缴率同比去年增长7%(去年物业费收缴率60%),总体收费水平得到巩固和进一步提高。归纳起来重点做好了三项收费管理工作,第一,收费形式多样化,重点加强节假日上门收费。此前,客服部主要采取的是电话和贴通知的催缴方式,这两种催缴方式存在收费效率低和业主交费积极性差的问题,因此,增加了路遇和上门催费方式,并确保每周六、日全部客服员上门收费,通过巡视等时机加强与业主的沟通、攀谈借机催费,从而保证了收费的效率。第二,收费措施服务化,通过增进业主满意促进业主交费意愿。收费工作是物业服务水平的体现,物业服务水平是收费的基础,因此,服务是提高物业收费水平的根本。今年,我们将项目成立以来一直未解决的纠纷、赔偿问题进行了梳理,有重点、有步骤的解决了多数问题,利用项目现有资源,不管分内、分外,帮助解决业主装修、维修、居家等问题,相信,业主会因物业无微不至的感动服务,逐步提高自愿缴费的积极性。第三,收费工作绩效化,通过激励员工收费积极性提高收费水平。收费工作一直是客服部难度最大的工作,员工收费一直积极性不高,且会附带条件的加班收费。
(三)严抓客服员服务素质和水平,塑造了良好的服务形象。
客服部是管理处的桥梁和信息中枢,起着联系内外的作用,客服员的服务水平和服务素质直接影响着客服部整体工作。今年下半年以来,我部在做好收费工作的基础上重点做好了员工服务管理工作,每日上班前员工对着装、礼仪进行自检、互检,使客服员保持良好的服务形象,加强了客服员语言、礼节、沟通及处理问题的技巧培训,提高了客服员的服务素质。部门树立了“周到、耐心、热情、细致”的服务思想,并将该思想贯穿到了对业主的服务之中,在服务中切实的将业主的事情当成自己的事情去对待。
(四)圆满完成了二期入住工作,为客服部总体工作奠定了基础。
6月底,项目接到了二期入住的任务,我部主要负责二期入住的资料发放、签约、处理业主纠纷等工作。累计办理入住手续852户,处理入住期间产生的纠纷31件,各项手续办理及时、准确,各种纠纷处理业主基本满意。入住工作正式办理前我部加班加点准备入住资料、合同等文件,制订了周密、详实的统一说辞,并组织多次入住演练工作。在办理手续期间,客服员通过与业主的接触,了解并掌握了业主的家庭特征、客户群类型、基本经济状况,为日后收费及服务工作奠定了基础。在办理手续和处理纠纷的过程中,客服员耐心为业主进行讲解、回答业主提出的疑问,向业主展示了良好的客服形象。
(五)密切配合各部门,做好了管理处内、外联系、协调工作。
客服部的重要职能是联系管理处内部与业主等外部工作,通过反馈信息及时为业主提供服务。本年度累计协调处理与工程有关的问题92件,与保安有关的问题40件,与保洁服务有关的问题23件,与开发商有关的问题56件。客服协调工作的重点是问题的跟进和处理策略,在处理问题的过程中,我部做到了有跟进、有反馈、有报告,使每件协调工作得到了很好的解决。
我通过这一年的学习与工作,工作的方式、方法都有了较大的进步,现将一年年多来的工作情况总结如下:
一、客服接待员的日常工作
由于客服部的工作是直接面对本小区业主,所以客服部是小区物业公司形象最为重要的一个部。也正因为如此,公司制定了“天天让您满意”的服务宗旨和一切为了顾客、一把手亲自抓、一票否决制度、一丝不苟态度、一抓到底作风的“五个一”质量文化准则。客服管理员的日常工作主要有:接待业主来访;处理业主投诉;处理业主报修的联系、跟进、回访工作。
二、加强学习,提高业务水平
由于感到自己的知识、能力和阅历与自己的岗位有一定的距离,所以总不敢掉以轻心,一年多来不断加强在专业知识方面的学习,在这方面公司也加强了对专业知识的培训和考试等方式,使我们在工作中能够灵活运用相关的专业知识,这样下来在业务水平方面的确有了一定的进步。
经过不断的学习、不断积累经验、知识,均已具备了一定的工作能力,能够自行处理日常工作中的各种问题。能够以正确的态度对待各项工作任务,热爱本职工作,认证努力贯彻到实际工作中去。积极提高自身各项业务素质,争取工作的主动性,努力提高工作效率和工作质量。
三、存在问题和今后努力的方向
通过对这音多工作的总结,着实发现了一些问题和不住,主要表现在:
(一)由于最初对物业管理专业不是很了解,许多工作都是边干边摸索,以致有时工作起来不能游刃有余,工作效率有待进一步提高。
(二)有些工作还不够细,一些工作协调不是十分到位。
(三)相关的专业理论水平还不能全打到刚公司对一名合格管理员的要求。对于物业公司最重要的工作之一就是收缴物业费,每年我们对物业费都有优惠政策,这样一来可以提高物业费的收缴率,是对我们公司服务质量的衡量,更是业主对我们所做工作是否满意的体现。
(四)维修墙体发霉也是我们上班年的工作重点之一。因此物业公司的领导和地产负责人分析了主要原因:一方面是冷桥现象,再就是是墙体阴水造成的。因此制定了维修方案:我们客服部接到报修墙体发霉的电话第一时间先给地产负责人回报情况,较为重要的地产负责人回亲自去看,分析情况,安排维修人员及时处理,尽量做到让业主满意。
今后在工作中把提高物业管理知识、服务态度、工作水平作为重点。不断加强学习,拓宽知识面,努力学习物业管理知识和相关法律常识。
加强对物业公司发展的了解,加强周围环境、同行业发展的了解和学习,要对公司的统筹规划,但前情况做到心中有数;更要注重本部门的工作作风建设,加强管理,团结一致,勤奋工作,形成良好的部门工作氛围。不断改进对业主、其他部门的服务水平及支持没配合能力。
我将以饱满的热情服务好业主,维护好公司利益,积极为业主提供优质的服务,为公司创更高价值造,力争取得更大、更优异的工作成绩。
万达商业步行街设计要点总结
(仅供参考,以实际为准)
外立面+泛光照明+景观+内装+导示系统+智能化系统+单体建筑方案
(一)关于外立面及广告位设计
01、关于外立面设计效果
02、关于广告位的设计
03、关于广告位的计量
04、关于广告位的制作标准
(二)关于泛光及照明设计
(三)关于外环境及景观设计
02、关于外广场地砖及铺装
03、关于外广场木装材料
外广场木质地板需考虑防腐。由于该种地板下易腐烂有味,不易保养,建议尽量少采用此材料地板。
井盖应采用抗压型并便于开启,金属型井盖、树篦子应防盗。
05、关于外广场配套设施
灯光是否明确照度,既保证商业的突出性也不影响住宅的使用。
外广场垃圾桶有可回收和不可回收两部分并配备烟灰缸;建议外广场垃圾箱间隔距离应不大于50米,且应靠近绿化带、休闲椅等附近设置。
中心长椅、休闲椅要坚固,不能轻易拆卸。
(四) 关于导视系统及智能系统设计
02、关于坡道及无障碍设计
主力店正门口通往市政道路的人行过道处,建议增加“无障碍通道”设施;出入口、主要道路、主要建筑等应进行无障碍设计,并与城市道路无障碍设施连接;园区内的“无障碍通道”建议采用不锈钢护栏制成,避免用土建矮墙显得过于生硬,欠缺一些人文的感觉;按规范设计盲道并敷设盲道砖。
广场隔离用的绿植,建议选用“桧柏篱”;墙体绿植目前采用株状植被,最好采用藤蔓状且比较丰茂的植被;靠近市政道路的区域,建议采用组团式栽植,以区别于行道树,实现空间开敞,透露商业元素;若广场空间较大,在不影响立面的情况下,可考虑栽植大规格、分至点高的大树组团。
重点关注酒店交通与大商业交通的关联度以及对酒店环境景观的影响性;酒店门前应设置适当数量的大巴停车位;广场地面设计为两边低于中央,形成自然倒流带,避免雨水在酒店前广场汇集;建议在酒店靠近路边区域设置出租车临时停靠位置;酒店与周边业态的车位应作遮挡,避免其他车辆使用。
内街道旗灯的旗底端距地面应不小于2米;建议前期设计中加大对景观、塑像等的设计投入,使之成为城市区域标志;原则上建议尽量不出现垂直挡墙,如出现应立面和坡度做叠错设计美化。
(五)关于步行街内装设计
关于步行街商铺店招门面设计,商铺店招应统一预留标准空间,由商户自行设计安装店招。建议将店招设置在铺门上方,宽度与铺门一致;铺门两侧的玻璃幕墙到顶,底部加踢脚线保护。
02、关于步行街通廊地面
关于服务台,当步行街公共通道长度大于30米且中间有扶梯,可设计在一楼扶梯下面;当通向中庭的公共走道不长时,可将服务台设计在副通道四分之一处的位置;当中心公共过道较长时,每超过200米,增加一个服务台;建议消防指示标示尽量做在地面上。
步行街长度,在廊道内应按适当的间隔距离设置休息区和休闲座椅。
步行街要设置有高品质的垃圾箱,数量与位置应根据步行街长度,以不超过50米一个设置;公共卫生间入口处和主要通道旁应同时设置。
(一)室内商业步行街设计
01、关于步行街主入口
02、关于步行街主出入口商铺
步行街出入口处的两侧商铺商业价值最高,而步行街出入口处设置的通往主力店的通道距离出入口太近,考虑到各主力店是否均有独立的对外主出入口,建议调整此通道于步行街出入口到中庭的区间内,调整后此通道处可作黄金商铺。
商业广场主出入口要设置“避风阁”(北方地区应设计卷帘门),步行街出入口设双层门,并设风幕,不宜设门帘。
04、关于步行街室内通道
为确保步行街商铺整体连贯性,建议各层与主力店的通道应适当减少,主力店在步行街开口设置的原则:主力店单边与步行街相接的开口为一处,双边与步行街相接的不超过两处,除万千百货外,原则上不在中庭设主力店开口,主力店的开口位置尽量设在步行街的尽端部以带动整个步行街的人流,非零售型(如影院、KTV、网吧等)的业态开口一定要和其入口大堂结合,开口尺寸为4~8米。
05、关于步行街次主力店
根据肯德基、麦当劳、必胜客的租赁条件要求,应保证步行街主出入口处的店铺面积不低于150平米,并在一二层增加楼梯设计或留口,具体位置需在施工时另行确定。
06、关于步行街出入口交通
为方便顾客购物需要,建议在步行街主出入口两侧规划出租车等候区域;
07、关于步行街设置客流计数系统
步行街的出入口要设置客流计数系统。
中庭的采光天棚在设计中要考虑方便安装LED电子屏,总荷载20KN。
室内商业步行街各商铺,除餐饮类商铺外,其他商铺均为精装标准交铺;餐饮区应预留厨房点位位置和排油烟位置。
零售和服务类商铺面积一般为100㎡以下,餐饮类商铺面积一般为单间100㎡左右。所有商铺单元进深宜8米~16米(商管建议不宜超过12米),面宽8.4米,尽可能减少不符合设计要求的商铺数量,降低招商难度。
室内商业步行街的剖面:步行街一般以二至三层为最佳。步行街首层层高为5.4米,二、三层层高为5.1米,走道吊顶下净高分别控制为3.6米和3.3米。
应充分考虑步行街商铺内以及公共区域内的天花检修口设计和预留。
中庭设置的位置:一般中庭设在步行街的转折处、入口处;中庭的平面尺度:两个中庭要分主次,大的500~700平米(开洞面积),小的300~400平方米(开洞面积);中庭的间距:80~100米。
餐饮和娱乐区域需设计专用夜间通道,并贯通商场、机动车停车场、非机动车停车场,出入口可直接通往建筑体外;
建议在步行街各层适当位置设置一处吸烟室,面积在10平米左右,并加设排烟设施。
应设在B1层靠近员工专用通道附近,面积不小于60㎡(约为步行街建面的0.5%)。
29、关于垃圾房的建造
(二)关于机电系统配置及计量
是否给供电局预留了(一般为10KV)开闭站的位置并标明,所有强弱电间门应向外开。
(三)关于地下室及停车场
03、关于地下餐厅设置
在地下室设置600至1000平左右员工餐厅(含厨房)。
04、关于地下室附属功能
01、关于管理用房面积及标准
02、关于管理用房设施
RainHawk提出你可知道别墅楼梯装修也有风水禁忌的问题,新鲜24重点说明楼梯装修有何风水讲究_楼梯装修风水禁忌的基本情况,轩辕浩浩通过调查资料对室内楼梯的风水禁忌是什么做出详细阐述,jian8668花大量时间收集整理餐饮店装修风水忌讳 风水也有大讲究得出本内容供大家学习理解。
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院子前面20米处有一处地下车库人行楼梯口,风水有影响吗只要地下车库人行楼梯口不是垂直相对与入户门,就没有风水学上的犯冲忌讳,希望我的解答能帮到你
通往地下室的楼梯经过房屋的中心,风水上有问题吗?
如果是独立的房屋,比如别墅、自建房,最好避开。当然如果你的房屋中心不是堂屋或者主厅的位置,那就没什么影响。
一楼带地下室的房子,楼梯在房子的中间位置,风水上有问题吗?
风水这东西不只能看房屋表面的。风水顾名思义,有风,有水得看房屋周围的布局,最忌讳的是无福之人居有福之地
邻居修地下室,下地下室的楼梯却修在了我家屋前,这样对我们的风水有
这个坚决不让修,不懂风水,所以我的建议和风水无关,只是从一些常人的反应来说,不让修
卧室窗户正对小区地下车库的行人楼梯有什么风水讲究嘛
我估计你是住在一二层,如果是大门对车库楼梯就有影响,如果是卧室窗户对着就无影响,放心居住!
大门风水之大门冲楼梯有何风水影响
楼梯风水禁忌大全楼梯设计的风水禁忌楼梯本身是一节一节的,如果“气”一进门就先遇见楼梯的话,楼梯就先横着的一条条切 线,要么一下子把“气”全割断了,要么就使“气”不能顺畅,搅乱气场。气场一乱,居室中的大环境自然就好不到哪里去。由此可见,开门即见楼梯,上楼下楼未必见得有多方便,倒是住宅的主人健康在不知不觉中受到不良影响。首先在楼梯摆放的位置上要特别注意,如果把楼梯设置在屋子中央,则显得“喧宾夺主” ,楼梯用来走人,人上上下下,令这个地方喧闹不宁,不仅浪费了“穴眼”这一宝贵地带,而且带有“践踏”的不敬意味,自然不会给房屋主人带来好运。所以在设计楼梯时,好的设计师都会尽量做到不让楼梯口正对着大门,可以采取的方法主要有三种:一是正对着大门顶楼梯转一个方向,比如把楼梯的形状设计成弧形,使得梯口反转方向, 背对大门;二是把楼梯隐藏起来,最好就隐藏在墙壁的后面,用两面墙把楼梯夹住,这样不仅没有了 “割断气场”之忧,而且倍增主人上下楼梯时的安全感,至于楼梯底下的空间,完全可设计成储藏室或厕所;三是用屏风在大门和楼梯之间放置一个屏蔽,使“气”能顺着屏风而入家门。除了不宜正 对大门口之外,在居家风水中,有关楼梯的另一个忌讳是将其设置在住宅的中心。因为房子的中央被称作为“穴眼”,是“气”的凝结点。一般认为,这里是全宅的灵魂所在,是最贵的地方。“穴眼”这种传统说法,沉淀至今,变成了以中为上、居中、不偏不倚等中国审美习惯。最后,楼梯设置还要注意与整个住宅空间环境总体风格相一致。和谐、统一,是家装风水最主要的原则,如果楼梯的设置过于突兀,装饰过于哗众取宠,必然会让居住在其中的人觉得不适。所以千万不要让楼梯影响了整体的家居风水,让楼梯的出现真正的为您的生活添彩,让您的事业节节高升!楼梯的风水禁忌什么样的楼梯最合适? 为了达到聚气养气的目的,楼梯的坡度要尽量小些。如果空间较大,可以采用有休息平台的折线形楼梯,或是较为舒适美观的弧梯。对于空间相对较小的空间来说,节约空间的螺旋开楼梯是不错的选择。这三种楼梯都能给室内的气场流动留下较大的空间,既满足了"喜回旋、忌直冲"的要求,又兼顾了实用性和美观度。在设置楼梯时,要尽量选择靠近墙的位置。别墅的楼梯也不能设在正对大门的地方。住宅是聚气养生的地方,贤金大师提醒,楼梯与门直冲,会造成财气和福气的流失,也是大忌。 有人认为楼梯和房间不同,只是发挥通道的功能。其实,楼梯既是家中接气与送气的所在,也是很容易发生事故的地方,倘若弄错设置方位,就会给家中带来损害。楼梯的理想位置是靠墙而立。当楼梯迎大门而立时,为了避免楼上的人气与财气在开门时会冲门而出,可在梯级于大门对面之处,放一面凸镜,以把气能反射回屋内。贤金大师提醒,设置楼梯时绝对要避免的主位是房屋的中心,在住宅的中央穿过的楼梯等于把家一分为二,这会带来导致家中多口角,夫妻不和甚至离散,在风水中是很不利的。 楼梯的类型 家居楼梯一般有三种类型,一种是螺旋梯,一种是斜梯,一种是半途有转弯平台的楼梯。相对于斜梯和半途有转弯平台的楼梯来说,楼梯的第一个台阶位置在房屋中心还无碍,如果到达楼梯尽头的平台是房屋中心,就是大凶的格局。 楼梯的形状 楼梯是快速移气的管道,能让气能自家里的一层往另一层移动,当人们在梯级上上下下,便会搅动气能,促使其沿楼梯快速地移动。为了在家居中达到藏风聚气的目的,气流必须回旋而忌直冲,因此,楼梯的坡度越陡,风水上的负面效果越强,所以楼梯的坡度应以缓和较好,在形状上,以螺旋梯和半途有转弯平台的楼梯为首选。 楼梯的材料 楼梯的材料最好是用接气与送气较缓的木制的梯级,少用石材与金属制成的梯级。木材是最自然的材料,而金属等材料或多或少都会带来一些比较尖锐的气场,对健康不利。 楼梯的于其他家居设备 楼梯底下可以摆放植物,或者做储物柜,但不宜作餐厅、厨房、卧室等。这是因为楼梯的气场流动比较快,容易对餐厅、厨房、卧室等空间产生影响。此外上下楼梯的声音对需要安静的卧室来说也是十分不适宜的。 室内楼梯朝向与风水禁忌 在传统的建筑型制里,譬如干阑式建筑、吊脚楼等,楼梯是比较重要的组成部分,有承上启下的作用。现代的住宅由于多是平面的结构,楼梯经常只是作为一种公共的设施,所以不少人对它的作用并不重视,但是随着复式、跃式、别墅、TownHouse等结构住宅的流行,家居多个层面的空间分隔就要靠楼梯来衔接。这时候,楼梯就被纳入住宅的内部空间,它的方位、形状从此就对住宅的内部布局产生了强烈的影响。 直梯。现在已经很少见了。因为占用太多的空间。弧梯。现在还有一些复式房用这种设计,但这种设计只适合大型的复式房。(此种楼梯应旋转顺直,不可曲折方正,乃风水大忌)折梯。多数复式房的设计。(不可弯曲,同上)旋梯。折梯的变种。(同上)当然从形式上看是有很多种,也很难一一说尽,但在材质上来说,却比较容易数出来。梯可以用任何家装中的材料做来装饰,例如实木、石板、瓷砖、钢板、地毯等等。梯,关键是扶手的设计。贤金大师认为,扶手设计的好坏,是评定一个梯的设计的好坏的重中之重。室内的扶拦设计最讳忌用镜面不锈钢或其他银亮面金属。如果你的确想用不锈钢来做,建议用哑面的不锈钢。根据我的经验,做楼梯扶拦的最理想材料是用煅钢,其次是铸铁,再次是木,再次是瓷。最理想的扶手材料是木,而次是石。楼级的设计,往往是在建筑中已经定型的。但也有很多业主是拆除重装的。而无论如何的造型,如果你想重新设计,最理想的材料是用水泥混凝土,再下来是钢结构,而下来才是木质。从这方面考虑,就这说务必使楼梯在行人时,尽量地少发出声响。另一个值得留意的是碰头问题,我见过很多临时改造的楼梯,上楼梯都是要小心翼翼的,这对于复式房来说,就少了一份潇洒了。 楼梯装修其他需要注意的问题 楼梯的坡度不宜太大。这不但是考虑到老人和小孩,对于一个普通的成年人也是一件值得注意的事情。楼梯是高磨损部位,应使用较为坚固的材料。楼梯的栏杆的宽度宜大或宜小,应考虑小孩夹头的可能性,要么是小孩头部进不去的,要么是可以自由穿过的。有缝隙的楼梯踏级,要注意女士穿短裙子时的仪态问题,避免尴尬的情况出现。楼梯的踏板,要注意做圆角处理,避免对脚部造成伤害。楼梯的步数,要考虑到层高和单步高,也要考虑到步数的吉凶,一般以"生旺死绝"四字决为要,踏平台最后一步要"生"或"旺"字决,避开"死"和"绝"字决,我多年的风水设计实践经验,他的应验率在80%!楼梯口不可正对着大门,因为楼梯本身是一节一节的,如果"气"一进门就先遇见楼梯的话,楼梯就先横着的一条条切线,要么一下子把"气"全割断了,要么就使"气"不能顺畅,搅乱气场。气场一乱,居室中的大环境自然就好不到哪里去。由此可见,开门即见楼梯,上楼下楼未必见得有多方便,倒是住宅的主人健康在不知不觉中受到不良影响。我们采取的方法主要有三种:一是正对着大门顶楼梯转一个方向,比如把楼梯的形状设计成弧形,使得梯口反转方向,背对大门;二是把楼梯隐藏起来,最好就隐藏在墙壁的后面,用两面墙把楼梯夹住,这样不仅没有了"割断气场"之忧,而且倍增主人上下楼梯时的安全感,至于楼梯底下的空间,完全可设计成储藏室或厕所;三是用屏风在大门和楼梯之间放置一个屏蔽,使"气"能顺着屏风而入家门。楼梯不可将其设置在住宅的中心。因为房子的中央被称作为"穴眼",是"气"的凝结点。一般认为,这里是全宅的灵魂所在,是最尊贵的地方。"穴眼"这种传统说法,沉淀至今,变成了以中为上、居中、不偏不倚等中国人审美习惯。如果把楼梯设置在屋子中央,则显得"喧宾夺主",楼梯用来走人,人上上下下,令这个地方喧闹不宁,不仅浪费了"穴眼"这一宝贵地带,而且带有"践踏"的不敬意味,自然不会给房屋主人带来好运。八办:楼梯是别墅(复式房)设计中的亮点,也是宅运吉凶的重要一点,他是连接空间宅气枢纽,所以我们在设计时要考虑他的功能性、美观性,还要把我他吉凶性!楼梯的作用是把所有局部联系成整体的枢纽,是气的连接通道,是接气和送气的关键所在,要围绕达到最佳通风顺气的效果。 地下室及楼梯风水禁忌地库在风水上属阴寒之域。何谓阴寒之域?潮湿、寒冻的空气向下流,温暖、干燥的空气往上升。向下走的气流为阴性,向上升为阳性。举凡山之巅,必为灵气所聚之处,所有秽气及瘴气,均积聚于地平线以下。有一种豪宅的设计,是大厦建于山边,从大门进屋后,向下的几层是厅或厨房,向上几层是睡房。这种楼宇设计不受推荐,理由是入屋后向下行,代表气流从上至下走,阴气聚集,阳气不足,不利于风水,除非屋内有太阳照射,勉强尚可接受。如太阳不能照射进屋,大门口以下的地方属阴邪之地,不适宜居住,如辟作洗手间、厨房或工人房尚可,但主人房绝对不宜设在入屋后向下的位置,只宜设于入屋后向上之位置。外国及中国北方的屋经常有地库,地库可用作泊车,储物等用途,但不适宜居住。住在地库的人一定行衰运,除非有太阳入屋,否则地库不能久住,会引发大病甚至死亡。香港的屋较少有地库,但都有楼梯底,楼梯底的风水,与地库相若,同属阴暗潮湿之地,为五黄二黑所聚之处,极易引发凶灾。有些屋的设计,从大门口进入后,要向下步行几步,才到达大厅,这一种间接也是地库的风水,严重影响家运,住在这种屋内,最好想方法将地面填平。否则要考虑搬屋。贤金大师认为,最好风水的屋,也就是吸纳最多阳气的屋,必定为过入大门后,再向上步行,才抵达屋中央。所有宫殿及大雄宝殿,必然采用此种设计,其理亦在于此。有些复式单位,家中有楼梯的,千万要紧记,楼梯底不能安床,凡睡在楼梯下面,会导致神经失常,大病或绝症,布置家居时,不能掉以轻心。楼梯风水的风水禁忌禁忌一、忌天花低暗如果我们楼梯上面的天花板过度昏暗的话,会导致家人觉得窒息跟不安,逐渐的会影响到家人的身体健康。禁忌二、忌半边梯在众多家居中,有的住户朋友为了以后车辆能进入方便,都会把一半做成楼梯而另一半则造成斜坡,这就是我们的半边梯,这样格局的楼梯是很难积聚财富的,而且这类楼梯的格局容易个主人家带来更多的是非以及官司,容易让家人得病。禁忌三、忌“走火楼梯”我们在楼梯风水中说道的走火楼梯是指楼梯太靠近厨房、厕所、朝向室外的窗户的意思。在现代家居设计中,在多层式的住宅中部分住宅单位的大门是面对着”走火楼梯”。这样的格局容易让整个家居充满凶气,有碍家人的身体健康。
,是连接楼上楼下必要的通道。不少人在装修时,只注重其功能性,而忽视了其风水运势。从风水上来说,楼梯是接气、送气所在,因此楼梯的位置、形状、材质等设计会影响整个家居风水运势。下面,就从楼梯的位置、形状、类型等方面,和大家讲讲要注意哪些风水知识。一、楼梯位置楼梯摆放的位置上要特别注意,如果把楼梯设置在屋子中央,则显得“喧宾夺主”,楼梯用来走人,人上上下下,令这个地方喧闹不宁,不仅浪费了“穴眼”这一宝贵地带,而且带有“践踏”的不敬意味,自然不会给房屋主人带来好运。所以在设计楼梯时,好的设计师都会尽量做到不让楼梯口正对着大门,可以采取的方法主要有三种:一是正对着大门顶楼梯转一个方向,比如把楼梯的形状设计成弧形,使得梯口反转方向,背对大门;二是把楼梯隐藏起来,最好就隐藏在墙壁的后面,用两面墙把楼梯夹住,这样不仅没有了“割断气场”之忧,而且倍增主人上下楼梯时的安全感,至于楼梯底下的空间,完全可设计成储藏室或厕所;三如果是大门正对内楼梯,大门对着自己室内的楼梯在风水上是有一定的负面影响的。这属于传统风水学上的“断气煞”或者“牵牛煞”。在台湾、港澳、新加坡也称为 “牵牛冲”。对应进户大门是非常讲究的,不能对着楼梯和卫生间等不好的气冲之所,所以最好通装修和风水上进行改进。 1、在大门门内放置一道屏风。 2、在大门上方悬挂若干个中国结等红色吉祥物。 3、大门门内悬挂风水人士专门配制的久遇五帝钱这类强势化结大门对电梯等冲煞的风水物品,通过其强势的化煞挡煞作用来化解牵牛煞的煞气,此方法为最专用风水方法。4、在楼梯下方,挂个罗盘,或者楼梯内侧,多挂几幅画,象征吉祥的,从视觉上也能起到弱化作用的。 总之,任何房子的风水调理都必须考虑主人的命理和房子的风水,要系统辨证来看,否则容易陷入形而上学或机械照搬的尴尬之地,最好的是让环境更适应人的生活家常,提供方便和舒适,就是最佳居家风水格局了。四是用屏风在大门和楼梯之间放置一个屏蔽,使“气”能顺着屏风而入家门。除了不宜正对大门口之外,在居家风水中,有关楼梯的另一个忌讳是将其设置在住宅的中心。因为房子的中央被称作为“穴眼”,是“气”的凝结点。一般认为,这里是全宅的灵魂所在,是最贵的地方。“穴眼”这种传统说法,沉淀至今,变成了以中为上、居中、不偏不倚等中国审美习惯。二、楼梯的类型 家居楼梯一般有三种类型,一种是螺旋梯,一种是斜梯,一种是半途有转弯平台的楼梯。相对于斜梯和半途有转弯平台的楼梯来说,楼梯的第一个台阶位置在房屋中心还无碍,如果到达楼梯尽头的平台是房屋中心,就是大凶的格局。 三、 楼梯 的形状 楼梯是快速移气的管道,能让气能自家里的一层往另一层移动,当人们在梯级上上下下,便会搅动气能,促使其沿楼梯快速地移动。为了在家居中达到藏风聚气的目的,气流必须回旋而忌直冲,因此,楼梯的坡度越陡,风水上的负面效果越强,所以楼梯的坡度应以缓和较好,在形状上,以螺旋梯和半途有转弯平台的楼梯为首选。 三、楼梯的材料 楼梯的材料最好是用接气与送气较缓的木制的梯级,少用石材与金属制成的梯级。木材是最自然的材料,而金属等材料或多或少都会带来一些比较尖锐的气场,对健康不利。四、楼梯和其他家居设备 楼梯底下可以摆放植物,或者做储物柜,但不宜作餐厅、厨房、卧室等。这是因为楼梯的气场流动比较快,容易对餐厅、厨房、卧室等空间产生影响。此外上下楼梯的声音对需要安静的卧室来说也是十分不适宜的。
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卧室开楼梯下地下室可以的呀,风水上也没有这样的禁忌呢!下面我给您说说卧室装修风水。1、主卧室不可大於客厅。2、卧室门不可对大门。卧室门也不宜两两相对,此谓“相骂门”,易于导致家中口角。3、卧室不宜摆凶猛挂像或刀剑凶器、古董。主卧室内不宜摆设凶猛之挂像图画,或标本摆饰,如老虎、老鹰等,或摆设尖锐之器物如刀、剑之物,或尖锐之盆栽,如铁树、仙人掌等。因为万物有其形,就有其象,有其象就有其意,所以如凶猛尖锐之物置于主卧室,隐喻暗指夫妻不睦,易生争端。吾人应避免为之。4、卧室不可摆鱼缸。不知道风水常识的不要随便养鱼,虽然家中有缸鱼会添加不少生气,但如果处置不当的话,也是易破财,建议稍学点风水知识,再养鱼为好5、卧室宜方正。床头最好靠墙。卧室的形状最好方正,不宜狭长,这样才有利于通风,卧室门不可直对厨房门,防止其湿热之气与卧房门相对流。6、卧室不可在刀字形的房间主卧室不宜尖斜不正,或墙柱之角太凸出,夫妻容易口角、为小事情起争执,影响夫妻和睦。宜用装潢化解之。7、卧室不可摆放太多植物盆栽。由于卧室除了放床,余下的面积往往有限,所以应以中小盆或吊盆植物为主。在宽敞的卧室里,可选用站立式的大型盆栽:小一点的卧室,则可选择吊挂式的盆栽;或将植物套上精美的套盆或摆放在窗台或化妆台上。8、卧室不可全无窗户、光线太暗,或是空气不流通。主卧室不宜太阴暗,虽然风水学言“明厅暗房”,但如果房间窗户太小或无,则空气不对流,阳光不易进入,阳气不足,气滞不畅,易使人头痛昏沉、脾气暴躁。关于这个问题就与您分享到这里,给你做个参考!我们装修的时候不仅要考虑是否美观方面的问题,还需要考虑是否符合风水。
地下室 好不好 卧室 楼梯
楼梯是多层的建筑居家风水中不可或缺的一环,有很多地方需要注意的。 1、最好靠墙而立 楼梯不仅是连接楼上与楼下的重要通道,从风水上讲也是接气与送气之所在。楼梯的理想位置是靠墙而立。切忌在居室中央,这样等于把家中一分为二,会带来家中各种口角,甚至导致夫妻不和。 2、坡度越小越好 楼梯是快速移气之通道,能让气从一个层面向另一个层面迅速移动。当人在楼梯上下移动时,便会搅动气能,达到聚气养气之目的。因此,楼梯的坡度越小,聚气养气的效果越好。 3、进口勿对门,出口勿居中 住宅是聚气养生之所在,如楼梯进口正对门,宅内之财气、福气会楼梯向门直冲而去,此是大忌。楼梯第一个台阶在房内任何位置对整体影响不大,但出口不可在房屋中心,此是大忌。 4、尽量不做直梯 为了避免楼上之财气运气直冲而下,室内楼梯从形状上讲尽量不做直梯,做有折线型楼梯,螺旋楼梯或弧型楼梯为最佳。
注意事项 哪些 哪些 室内
有关房子的风水 客厅有个楼梯洞通向地下室 是一楼 这样好不好
1、客厅有楼梯洞通向地下室,需要看这个洞口所在的位置是好是坏,如果位置好,那么就会对客厅带来泄气的影响。如果位置不怎么样,影响不是很大。2、地下室相对土气较重,土气会通过这个洞到客厅,如果居住之人五行忌土,那么这个洞需要做个门关起来。3、综合分析,一般情况下,这个洞不开为好。
地下室 好不好 一楼 客厅
居家风水中,从住宅整体而言,最讲究的是“气”的流动。“气”,即是户外具体意义上的新鲜空气,也是抽象意义上“运气”和“财气”。住宅内通向二楼的楼梯,不但能走人,还能运“气”,加强“气”在屋内的流动。由于楼梯具备向上的蜿蜒的趋势,似乎让人看不到它的尽头,所以也有人把它看成主任未来的象征,故而有了“家有楼梯,步步高”的说法。大门通常被视为是吞“气”吐“气”的口子。这个纳“气”的口子正对着楼梯,是否妥当呢?大门正对楼梯风水化解之大门对着楼梯口的风水情况很多比较旧式的楼宇都会出现大门对着楼梯口的情况,这种情况分为两类:1,在门对着的楼梯是向上的,主家人的健康比较差,化解方法是只要在门口加一条约三寸高的门槛,问题自然解决。2,大门对着的楼梯向下的,主家人的财运甚差或人不敷支,故不宜贷款给别人,否则便如‘刘备借荆州,一去不回头’。化解方法:只要在门振挂一块凹镜,将流走的气收聚,钱财会较往日容易积聚。大门正对楼梯风水化解方法楼梯本身是一节一节的,如果“气”一进门就先遇见楼梯的话,楼梯就先横着的一条条切线,要么一下子把“气”全割断了,要么就使“气”不能顺畅,搅乱气场。气场一乱,居室中的大环境自然就好不到哪里去。由此可见,开门即见楼梯,上楼下楼未必见得有多方便,倒是住宅的主人健康在不知不觉中受到不良影响。 所以设计楼梯时,好的设计师都会尽量做到不让楼梯口正对着大门,他们采取的方法主要有三种:一是正对着大门顶楼梯转一个方向,比如把楼梯的形状设计成弧形,使得梯口反转方向,背对大门;二是把楼梯隐藏起来,最好就隐藏在墙壁的后面,用两面墙把楼梯夹住,这样不仅没有了“割断气场”之忧,而且倍增主人上下楼梯时的安全感,至于楼梯底下的空间,完全可设计成储藏室或厕所;三是用屏风在大门和楼梯之间放置一个屏蔽,使“气”能顺着屏风而入家门。 除了不宜正对大门口之外,在居家风水中,有关楼梯的另一个忌讳是将其设置在住宅的中心。因为房子的中央被称作为“穴眼”,是“气”的凝结点。一般认为,这里是全宅的灵魂所在,是最尊贵的地方。“穴眼”这种传统说法,沉淀至今,变成了以中为上、居中、不偏不倚等中国人审美习惯。 如果把楼梯设置在屋子中央,则显得“喧宾夺主”,楼梯用来走人,人上上下下,令这个地方喧闹不宁,不仅浪费了“穴眼”这一宝贵地带,而且带有“践踏”的不敬意味,自然不会给房屋主人带来好运。 最后,楼梯设置还要注意与整个住宅空间环境总体风格相一致。和谐、统一,是居家风水最主要的原则,如果楼梯的设置过于突兀,装饰过于哗众取宠,必然会让居住在其中的人觉得不适。大门对着楼梯很不好。这属于传统风水学上的“牵牛煞”又俗称“牵鼻水”或“下楼势”。在台湾、港澳、新加坡也称为 “牵牛冲”。大门是非常讲究的,大门不能直接对窗、大门不能直接对厨房(上水)或对卫生间(下水),大门也不能直接对着沙发、办公桌或者卧床。大门对楼梯有什么影响呢?大门对楼梯,会造成好运、财富甚至健康、团队向心力等向外流,造成坏运不断、不明之势会接接踵而至。楼梯本身形成流动的气场,因此不管是往上走还是往下走的楼梯。其气场都是来回波动的,于是导致公司、团队的流年极为不利。有些写字楼是复式结构,也会出现这个问题。如何化解大门对楼梯?可以采用以下破解方法:1、在大门处加装一条约三寸高的门槛或在门内放置一道屏风。2、在大门上方悬挂若干个中国结,当然是12个为最宜。3、大门口安置山海镇,将山海镇对着楼梯来化解牵牛煞煞气。4、对于做生意、开公司的屋宅来说,可用武财神对着大门来化解。5、家庭或个人SOHO一族可用泰山石敢当来镇宅化解。6、室内门楣上方放置一串五帝铜钱或银元锦囊来化解牵牛煞煞气。7、在门楣上挂一块凹面八卦镜,将流走的气收聚,钱财会较往日容易积聚。大门正对楼梯的情况分为两种:(1)大门正对的楼梯是向下的;主家人的健康会受到很大影响,化解方法:应在大门口加一条约三寸高的门槛,摆放风水镇物,室内有条件的应设玄关或屏风。(2)大门正对的楼梯是向上的。主家人的财运甚差或入不敷出,钱财多失散。化解方法:可在门楣加挂凹镜、加修门槛、摆放风水镇物,有条件的应在室内设玄关或屏风。大门与电梯相对,称为犯“开口煞”。会对家人的财运造成一定影响,最严重的情况是不论你赚到多少钱,都会很快破掉。化解方法:在大门口加修门槛、摆放五帝钱,有条件的在室内设玄关或屏风,摆放风水镇物。大门正对楼梯风水化解之大门风水禁忌一、大门尺寸:大门尺寸要适宜,要与房子的整体大小相搭配,如果房子小,门太大,好的财气进到屋内会马上流散出来,这意味这家里留不住钱财;如果房子大,门太小,房子的主人容易变得心胸狭窄,不利于人际关系的发展。二、大门位置:大门位置需根据各家房子所处的位置来确定,这里面要考虑的问题很多,需请风水师根据各个因素来确定大门位置。三、大门对里朝向:大门朝向有很多禁忌,下面为大家将一一详解:1、大门不可正对楼梯,如果大门正对的楼梯是下降态势,则家中的钱财会渐渐也呈下降态势。化解招数:在大门后面放一个屏风,屏风是起阻挡的作用,可以防止家里钱财变少。如果大门正对的楼梯是上升态势,家里的钱财会流向别人家中。化解招数:在大门内侧放一些大叶的植物,这些植物有聚财的功效,可以防止家财外流。2、大门不可正对卫生间:这个道理大家都懂,如果大门一进去就正对卫生间,卫生间内的秽气会直接扑面而来,对人体的健康不好,还会阻挡住家里的财气。化解招数:可以买一个屏风放在门后,不过最简单的办法就是挂一个五帝钱在卫生间门口。3、大门不可正对窗户:窗户是一个灵活开关的物体,窗户开开关关,家中的钱财就来来去去,容易导致家里的钱财留不住。化解招数:在大门后放一个高过大门、宽过大门的遮挡物(屏风、柜子等)。4、大门不能正对镜子:镜子有反光作用,如果把镜子放在正对大门的位置,所有的好运会被镜子反射出去,对家庭不利。化解招数:这个很简单,把镜子重新挪个位置,不要正对大门就行。5、大门正对方向的房间不可直通到底:风水学上来讲,这样的设置会使家庭人员中有人发生私通之事。化解招数:改变室内房间朝向。四、大门对外朝向:1、大门不可正对大树:大家都知道“大树底下好乘凉”这个典故,虽然大树好乘凉,但是大树会吸入过多的阴气,对家庭运气有影响。2、大门不可正对对面房子的屋脊尖角:对面房子的屋脊尖角形状就像一把利器,对邻里关系影响不好,还会阻挡家庭的财气。3、大门不可正对没有出口的巷子:在风水学上这意味着家庭没有出路,会事事不顺。大门正对楼梯风水化解案例分析(一)网友问:我家是自建房,前面有条行走的路+很宽的小溪,后面先是一条水泥路,再是靠山。房子整体是长方形,所以楼梯是在房子的中间,每层分为两个房间,一楼下有个地下室。一楼里间是厨房,中间有墙隔开,外间打算是停车或者摆酒席用的。但是,大门一开进去,面对的就是直接通向二楼的楼梯,风水学上说这样很不好,因为是村里,所以左右两边都是有人家的,所以无法改门。急啊,跪求风水家帮忙破解。分析:你好,从你家外形来看,依山傍水,是好地方,但是开门见楼梯是影响风水的,第一楼梯一截截台阶如一把把刀片,将通过大门进入房间的气完全切断,所以是大忌,一般开门见梯,梯子向上主伤病,向下主破财,其实解决很简单,门口做个玄关,挡住,如果觉得不想大动土木,那就买个屏风,可以遮挡。风水说开门有三见,见红,见绿,见画,所以你可以选择一些带有山水或者花鸟的屏风,这样可以有好的风水,如果还有什么不明白的地方就去祥安阁风水网查看。大门正对楼梯风水化解案例分析(二)网友问:房屋大门正对大楼上下楼梯风水上如何破解?分析:卷帘水,有形煞:大厦在山坡边上,而该山坡斜着向下落至山脚。就 是大楼门前正对着楼梯,一阶阶向下延伸,有倾泻之势。风水以水为才,水分真实的水和虚水,虚水就是路,楼梯也是虚水的一种。影响:主财运差、孤寡化解方法 : 建议您可以在门上安置一面山海镇往下斜照或是于门坎处安置一组五帝钱 防止宅气往下直泄。大门正对楼梯风水化解小结:任何房子的风水调理都必须考虑主人的命理和房子的风水,要系统辨证来看,否则容易陷入形而上学或机械照搬的尴尬之地,甚至会误人子弟。
处理 如何 我的 房子
13步没啥不好,6+6或者6+7,拐角楼梯都是可以的。
在家装风水中,从住宅整体而言,最讲究的是“气”的流动。“气”,即是户外具体意义上的新鲜空气,也是抽象意义上“运气”和“财气”。住宅内通向二楼的楼梯,不但能走人,还能运“气”,加强“气”在屋内的流动。由于楼梯具备向上的蜿蜒的趋势,似乎让人看不到它的尽头,所以也有人把它看成主人未来的象征,故而有了“家有楼梯,步步高”的说法。 以前我们曾提及,大门通常被视为是吞“气”吐“气”的口子。这个纳“气”的口子正对着楼梯,是否妥当呢? 楼梯本身是一节一节的,如果“气”一进门就先遇见楼梯的话,楼梯就先横着的一条条切线,要么一下子把“气”全割断了,要么就使“气”不能顺畅,搅乱气场。气场一乱,居室中的大环境自然就好不到哪里去。由此可见,开门即见楼梯,上楼下楼未必见得有多方便,倒是住宅的主人健康在不知不觉中受到不良影响。 所以在设计楼梯时,好的设计师都会尽量做到不让楼梯口正对着大门,他们采取的方法主要有三种:一是正对着大门顶楼梯转一个方向,比如把楼梯的形状设计成弧形,使得梯口反转方向,背对大门;二是把楼梯隐藏起来,最好就隐藏在墙壁的后面,用两面墙把楼梯夹住,这样不仅没有了“割断气场”之忧,而且倍增主人上下楼梯时的安全感,至于楼梯底下的空间,完全可设计成储藏室或厕所;三是用屏风在大门和楼梯之间放置一个屏蔽,使“气”能顺着屏风而入家门。 除了不宜正对大门口之外,在居家风水中,有关楼梯的另一个忌讳是将其设置在住宅的中心。因为房子的中央被称作为“穴眼”,是“气”的凝结点。一般认为,这里是全宅的灵魂所在,是最尊贵的地方。“穴眼”这种传统说法,沉淀至今,变成了以中为上、居中、不偏不倚等中国人审美习惯。 如果把楼梯设置在屋子中央,则显得“喧宾夺主”,楼梯用来走人,人上上下下,令这个地方喧闹不宁,不仅浪费了“穴眼”这一宝贵地带,而且带有“践踏”的不敬意味,自然不会给房屋主人带来好运。 最后,楼梯设置还要注意与整个住宅空间环境总体风格相一致。和谐、统一,是家装风水最主要的原则,如果楼梯的设置过于突兀,装饰过于哗众取宠,必然会让居住在其中的人觉得不适。
在中间 地下室 后面 大门
楼梯口不能直冲大门大家在装修时,切勿将楼梯安排在进户门的对面,从风水上来看,楼梯正对进户门,就相当于水从上倾泻而下,会将家中的好运也泻出去,于家中运势不利,这是破财与退财的格局,财来财去,人再忙活,也守不住财!如果您家目前有这样的情况的话,应尽量在装修的时候改变楼梯朝向,这是最根本的解决办法;如果无法改变,也可以在楼梯口和门之间竖一道屏风、柜子等,作为遮挡,具有缓冲作用。楼梯不能设在房屋正中央有些业主为了方便使用,会将楼梯安排在房子的正中央,这样做其实也是很不妥当的。从风水上来看,这样的设计相对于将房屋一分为二,容易引起家庭不睦。尤其是楼梯的起点或者重点在正中心,是大凶。如果您家出现这样的情况的话,那就需要改变楼梯格局方位。楼梯不宜在耀煞方此外,大家也不能将楼梯安排在耀煞方,从风水学上来看,这样容易引发意外灾祸和打斗之事,严重影响到居住者的运势。另外,有些人家中的楼梯是设置在虎边,即从宅内面向门口的右方,这种宅第大多是属于女性当家的,男主人如入住超过三年以上,会有意外伤亡,或伴侣寡后再婚之征兆。楼梯宜设在吉位大家在装修时应合理的安排楼梯的方位,如果安排合理的话,将为家人带来良好的运势。建议大家将楼梯安排在家中财位上,这样可以起到催财的作用。从风水学上来看,楼梯不管高低大小,都当做水看,从玄空角度讲要放在城门位,当运水龙神位。从八宅角度讲放在生气,延年,天医位。按九星飞泊的观点,应该在生气方和旺气方。最好靠墙而立另外,大家还可以将楼梯安排在墙边,即靠墙而立。这是因为楼梯不仅是连接上下层的重要通道,并且从风水上来讲也是接气与送气之所在,因此楼梯的理想位置是靠墙而立。大家切勿将楼梯安排在居室中央,这样等于把家中一分为二,会带来家中各种口角,甚至导致夫妻不和。
什么 位置 楼梯 讲究
家里一楼楼梯下挖了个地下室,地下室里有口井,请懂风水的高人帮忙看下,谢谢
不讲风水,只讲道理。井水是好东西,冬暖夏凉,且水质清爽,家里有口井确实方便适用,但因之也带来以下问题:1.安全管理。要采取有效措施防止小孩——不仅是自己家小孩,还要考虑来访的亲戚朋友家的小孩——误入地下室可能带来的危险,因此这会是你们家很大的一个麻烦事,还要坚持不懈!2.防水防潮。因井水恒温,当与地面以上的环境温差较大时会有水蒸气产生,因此地下室的门窗、墙壁及顶板等都要有很好的防水防潮措施,避免门窗锈蚀腐烂、墙壁和地板霉变;3.通风换气。由于同样的原因,地下室应有良好的通风换气能力,避免潮气、霉味对室内空气的影响;以上分析希望能对你有所帮助!
地下室 一楼 地下 室里
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