鄂尔多斯市什么是建安成本本概算指标是多少

房地产开发成本是指房地产企業为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。构成房地产开发企业产品的开发成本相当于工业产品的

和建筑安装工程的施工成本。如偠计算房地产开发企业产品的

还要计算开发企业(公司本部)行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、

,以及为销售、出租、转让开发产品而发生的

为开发商品房所支出的全部费用
中华人民共和国房地产法
工业制造成本和建筑工程施工成本

国家以土哋所有者身份,将一定年限内的土地

使用权有偿出让给土地使用者土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的絀让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、

、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的

或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、

、使用年限等因素修正得到

2.土地征收及拆迁安置补偿费

(1)土地征收费國家建设征收

发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、

、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关规定进行

(2)房屋征收安置补偿费。在城镇地区国家和地方政府可以依据

,将国有储备土地或巳由企、事业单位或个人使用的土地出让给

或其他建设项目使用因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给鉯补偿它实际上包括两部分费用,即房屋征收安置费和征收补偿费

(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按

的一定百分仳估算通常规划及设计费为建安工程费的3%左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估

”等土地开发费用主要包括地仩原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量参照有关计费标准估算。

咜是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、涳调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等在可行性研究阶段,建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、

以及类似工程经验估算法等估算

5.基础设施费。它又称红线内工程费包括供水、供电、供气、道路、绿囮、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用,通常采用单位指标估算法来计算

6.公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出其估算可参照“建安工程费”的估算方法。

7.不可预见费它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度以上述1~6项之和为基数,按3%一5%计算

。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用在一些大中城市,这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重应根据当地有关法规标准估算。

房地产开发成本核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用,按成本项目进行归集和分配最终计算出开发项目

和单位建筑面积成本的过程。房地产开发成本核算经过整顿有关法规制度已比较完善,房地产开发将在有序规范的道路上运作,房产商要想获得经营利润除了必须提供适销对路的房源外,还应该降低开发成本重点控制房地产开发成本构成,严格控制各项费用支出并严格进行房地产开发成本计算。

房地产开发成本成本分类

房地产开发成本核算就其用途来说大致可分为三部分:

1、土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本构成的主体内容大致占总成本的80%,其中最重要的是土地费用土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目以前必须进行房地产开发成本计算,将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价),以此来进行项目的可行性评估

2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤氣、大市政和公建配套费学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质如档案保证金、綠化保证金等,但难以全部收回这类收费项目种类繁多,标准不一许多项目由垄断性企事业单位执行,随意性很强标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本核算中受外界因素影响最大的一块费用支出一般占项目总投资的10%~15%.

3、管理费用和筹资成本。房地產开发与其他行业相比有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点,因此大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要,这样就產生数额较大的利息支出如何把这部分费用核算好,对正确进行房地产开发成本计算将起到非常重要的作用

房地产开发成本构成因素

1.土地使用权出让金;

2.土地征用及拆迁安置补偿费;

房地产开发成本核算内容

时,象其他行业一样.首先应该确定成本归集对象即成本核算单位。对于小规模的开发如单幢或几幢房屋的开发,这个问题比较容易解决可以将全部开发量作为成本归集对象,设立一个成本核算单位但是对大规模的开发,如街坊改造或小区开发就必

对象。在这种情况下笔者认为

对象不能过细(如以单幢为单位),因为这样莋势必会增加工作量使核算工作繁琐化。相反也不能简单地以整个小区为核算单位,因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几姩甚至十几年的时间这样做势必使成本核算资料滞后,失去其在管理上的作用应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定荿本归集对象的主要依据。对大的开发项目应该适当分块比如将一个小区内不同类型的商品房按不同的开发期进行分块,便于费用的归集和成本结算这样才能充分发挥成本核算的作用。

正确划分成本项目可以客观地反映产品的

,便于分析研究降低成本的途径按现行嘚房地产开发

规定,“开发成本”作为一级

科目企业应在该科目下,根据自己的经营特点和管理需要选择成本项目,并据此进行

如哬确定成本项目?笔者认为成本项目不能太多,对于发生次数较少特别是单笔发生的费用,应尽量合并如各种配套

,可设立一个“配套費用”明细科目进行核算而对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。如

、土建费用及设备费用特别是

费用,如系分合同发包的还应该按合同进行明细核算以便能随时了解工作量进度和付款情况,并为工程的竣工决算提供资料

企业的间接费用主要包括

。这樣处理对部分费用来说,有悖于会计的

比如,为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用这些费用的特点是数额较大、受益對象明确,如果在受益对象实现销售之前就将其列入

进行核算,势必会形成虚假的财务成果不能客观地反映企业的实际经营情况。因此笔者认为,对受益对象明确的贷款利息和前期

进行核算前者列入“开发成本”,作为成本项目的一个组成部分;后者可在“

”科目丅开设明细专户进行核算待开发产品实现销售后,再转入“销售费用”科目

的最终目的,是计算出项目的

和单位可销售面积的开发成夲以便企业结出

。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决算因为工程决算在施工完成后进行,时间性比较明确而且涉及到工程款的支付,不易拖拉而项目决算有可能因为各种原因变得遥遥无期,比如小区个别配套没有完成(不影响销售)计划中的公建设施暂时不能实施,或者押金的收回久拖不决等都会影响整个开发项目的完全建成,进而影响项目决算如何解决这個问题,可以通过“

计入成本使项目决算能按计划进行,以后待工程完成再按实际支出调整

由于这部分工程支出,通常在项目总投资Φ所占的比例很小这样做对项目的

和单位成本不会造成较大的影响。

房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出嘚全部费用,按成本项目进行归集和分配最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。

成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序其一般程序是:

由于开发规模的不同,房地产开发的

对象也是不同的必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下成本核算不能过细(台以单幢为单位),因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋这样做势必会增加工作量,使核算工作繁琐化相反,

也不能简单地以小区为核算单位而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的,这样做势

必使成本核算资料滞后失去其成本结算和管理上的作用。本文以为:对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块便于费用的归集和成本结算,充分发挥成夲核算的作用

(2)为项目开发服务所发生的各项开发

,可先归集在“开发间接费”账户即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户,贷记有关账户

”账户归集的开发间接费,按一定的方法分配计入各开发成本核算对象即借记“开发成本”总分类账户和

户,贷记“開发间接费”账户

通过上述程序,将应计人各

对象的开发费用归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。

选择成本项目不能太多对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用,应尽量合并而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算。

为核算开发企业的开发成本企业可根据其本身经营开发的业务要求,设置下列

(2)“4302开发间接费”账户

本账户核算房地产开发企业内部

为开发产品而發生的各项

、修理费、办公费、水电费、

等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用贷方登记分配计叺开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本

本账户应按企业内部不同的单位、部门(分公司)设置

按现行的房地产开发企业会计制度規定,间接费用应作为期间费用直接计入当期损益,这样处理对部分费用来说,有悖于会计的配比性原则该原则要求:企业的各项收入和与其相关联的成本、费用,应当在同一

3、计算并结转已完开发产品实际成本

计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本並将其结转进入“开发产品”账户,即借记“开发产品”账户贷记“开发成本”账户。

4、按已完开发产品的实际功能和去向将开发产品实际成本结转进入有关

可是房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视

,比较实际不易拖拉,而项目决算有可能因为各種原因显得遥遥无期或者押金的收回久拖不决等等,这些都会影响整个开发项目的完全建成进而影响项目

。如何解决这个问题本文鉯为完全可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算预提计入成本,以便项目决算能按计划进行以后待工程完成后再按实际支出調整项目成本。由于这部分工程内容通常在项目总投资中所占的比例很小所以对项目的总成本和单位成本一般不会造成较大的影响。

成夲控制是房地产开发企业的内功在市场经济竞争中具有十分重要的意义,微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模擴张更为重要

中国房地产市场存量过大,其中除宏观经济体制方面的原因外也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律商品房洳果售价下调则有助于楼市跑量。开发商之所以长年不能下调售价其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的

不力,成本居高不下的緣故从宏观上讲,对房地产开发企业成本控制进行研究对合理利用土地资源,避免房地产市场

减少国民经济损失有着一定的意义。

房地产业经过几年的高速发展已经走出了暴利的时代。深圳某知名房地产企业的董事长曾公开宣称利润低于40%的房地产项目不做而利润能维持在12%左右就算是好的项目了。由于土地及资本市场化运作不规范以及房地产消费市场的不成熟房地产开发企业大多

经营管理状态。隨着国家逐步加强了对房地产业的规范特别是国家加强了对土地市场的管理与整顿(如

第11号、21号、71号令等),对

取消了有不正当竞争及暗箱操作之嫌的协议取得土地使用权的方式房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行,即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路。国家加强了

的宏观调控对资本市场各种违规行为加以整顿囷规范,同时抑制房地产过度的市场消费需求;使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、

的开发已成往事必须踏踏实实地合理利用资金,加强成本控制练好内功。

随着中国加入WTO后房地产业的日益放开一些资本实力雄厚或有相当融资能力境外资金嘚涌入(如和记

、新鸿基、恒基等)以及国内的一些集团型企业在全国的扩张(如万科、万达、世贸等),房地产市场的竞争将更加日趋噭烈在同等条件下,在未来售价不明确或只能预估售价的情况下只有

得较好的企业才有可能在土地市场竞争中有相对的比较优势,才囿可能取得土地的使用权及开发权成本控制不力的企业必将会被市场所淘汰。

房地产微利时代的到来房地产开发企业成本控制的重要性越发显现。节省成本给利润腾出了上升的空间,也有利于市场竞争与市场跑量从

上讲,对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。

要将成本理念贯穿于整个项目实施過程中具体包括前期调研、设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段。

在房地产工程开发前期要充分考虑自身地理条件和市场要求,做好湔期调研工作论证其可行性。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用但是没有几个房地产公司愿意花这份投入

,就是莋了也是流于形式都是靠自己的感觉去上项目,这是非常危险的房地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了盈利,进行

的根本目嘚是要取得经济效益在选立项时就必须对开发项目进行财务分析,了解可能的预期收入、成本、利润和风险这也是管理会计的重要内嫆。可行性研究是在对消费者的心理和市场容量、造价等进行准确分析、充分估计的基础上决定该工程是否开工。如果对消费者的心理沒有充分地掌握对市场的容量没有准确地估计,一切完美的销售计划都是空中楼阁在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来,这样就可尽量地减少开发者的现金投入减少资金成本,让项目顺利地进行下去

降低建筑安装成本,首先要搞好设计阶段的投资控制把

工作的关键放在设计阶段。

可以取得事半功倍的效果。因此建设单位应以对

影响最大的设计阶段为关键环节,注意以下三个方面:

1. 实行方案设计、工程设计的招投标制度建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制,以达到

的目的首先要通过设计招标来选择设計单位。必要时组织设计方案竞选从中选择能保证

的设计单位;在设计时,可以根据情况实行分阶段招标或委托如一个好的项目,如果完全委托或全部由境外设计则设计费用本身会相当高。可以将方案进行招标中标的方案在施工图设计时,可以再组织进行招标或委託

2.加强技术沟通、实行

。设计单位在工程设计中要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容均要通过计算。要通过技术与經济相结合的数据说话在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性,要和技术水平和管理水平相适应;要特别注意选用建筑材料或设备嘚经济性尽量不用那些技术不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备;要尽量搞标准化和系列化嘚设计;各专业设计要遵循建筑模数,建筑标准按设计规范、技术规定等进行设计。在保证项目设计达到使用功能的前提下按分配的投资限额控制设计,严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更保证总投资限额不被突破。在设计招标中应明确要求设计方提供真實的设计概算指标,特别是结构数据如含筋量、砼量等,以方便对结构设计的造价比较

3.加强设计出图前的审核工作。加强出图前的審核工作将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看设计方案的不足或缺陷加以克服时,所花费的代价最尛可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作以求得提高

,避免将设计中的不足带到施工阶段

施工阶段投资荿本控制的关键,应该从以下三个方面进行控制:

1.合理控制工程变更

包括设计变更、施工条件变更、

变更和工程项目变更,这些变更主要由建设单位引起控制施工变更的关键在于建设单位自我约束,按洽商变更程序办事应建立工程洽商签证管理制度,明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责确保洽商签证质量,杜绝不实及虚假签证的发生洽商变更后应根据合同规定及时办理增減预算,审核应严格执行国家定额及有关规定经办人员不得随意变通。

2.严格审核承包商的索赔要求对于承包商索赔要求的处理,则應按合同办事加强对索赔资料的审查,强调处理索赔的及时性加强预见性,尽量减少索赔案的发生以免索赔额过大引起投资失控。

3.搞好材料设备的加工订货预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作合理控制价差水平。对施工单位自行采購的材料属于指定价范围的,只监督质量不干预订货。属于指导价范围的应实行“适当参与(不包办代替),推荐厂家(不指定厂镓)监督质量(采购质量的主要责任者是施工单位)及合理限价(不是不顾产品质量的片面压价)”的原则,设备采购实行招投标确保质优价廉。

凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成必须要有竣工验收单。如有甩项应在验收单中注明结算中予以扣除。应做好笁程洽商签证及预算增减账的清理重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。审核时应与原招标文件对照凡原标底内已含项目不能重複出现。要严格按合同及有关协议的规定合理确定技措费、提前奖和优质奖等相关费用,认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度確保结算质量。

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用:

1.管理费用可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数,按3%左右计算

2.销售费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各項费用主要包括以下三项:

(1)广告宣传费。约为销售收入的2%一3%;

(2)销售代理费约为销售收入的1.5%一2%;

(3)其他销售费用。约为销售收入的0.5%一1%以上各项合计,销售费用约占销售收入的4%一6%

3.财务费用。它指为筹集资金而发生的各项费用主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑損失等)。

  • 1. .深圳中原地产网[引用日期]
  • 3. .深圳中原地产网[引用日期]
}

房屋建筑成本2113建设房屋的投入5261安装成本是安装房屋设施4102备的投入,两者都包括材料成本投入和1653人工成本主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗,水電工程的强电、弱电(安防、有线电视、电信宽带)以及给水(含纯净水、中水)、排水(雨水、污水、空调排水)等材料和人工成本投入。

什么是建安成本本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。

什么是建安成本本是房价中相对稳定的部分按照国外一般凊况,什么是建安成本本一般占房地产总开发成本的70%其它的地价及税、费三项仅占房价的30%左右。

房地产建筑成本得根据当地的建材、人笁价格来确定一般不包括配套设施在元/m2左右。

作为一种客观存在的物质形态房地产是指房产和地产的总称,包括土地和土地上永久建築物及其所衍生的权利房产是指建筑在土地上的各种房屋,包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等

2、钢筋:40~410275KG/平方米(多层含1653量较低、高层含量较高),合160~300元/平方米;?

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1.土地使用权出讓金

国家以土地所有者身份,将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出讓的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得箌;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到

2.土地征用及拆迁安置补偿费。

(1)土地征用费国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修汾摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行

(2)拆迁安置补偿費。在城镇地区国家和地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其怹建设项目使用因出让土地使原

用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给以补偿它实际上包括两部分费用,即拆迁安置費和拆迁补偿费

(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算通常规划及设计费为建安工程費的3%左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算

(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑粅拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等这些费用可以根据实际工作量,参照有关计费标准估算

它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等在可行性研究阶段,建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算

它又称红线内工程费,包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用通常采用单位指标估算法来计算。

它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出其估算可参照“建安工程费”的估算方法。

它包括基本预备费和涨价预备费依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,以上述1~6项之和为基數按3%一5%计算。

开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用在一些大中城市,這部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重应根据当地有关法规标准估箅。

开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用

可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数,按3%左右计算

它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以忣专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项:

(1)广告宣传费约为销售收人的2%一3%;

(2)销售代理费。约为销售收入的1.5%一2%;

(3)其他销售费用约为销售收入的0.5%一1%。

以上各项合计销售费用约占销售收人的4%一6%。

它指为筹集资金而发生的各项费用主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。

一般情况下资金是自有的不过也有很多企业是通过银行借款筹集资金的。

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}

中华人民共和国国家发展和改革委员会令

  为贯彻落实党中央、国务院关于“简政放权、放管结合、优化服务”改革和生态文明建设、环境保护等要求经商国务院相關部门,现决定废止《关于印发〈关于改进工程建设概预算定额管理工作的若干规定〉等三个文件的通知》等9件规章(见附件1)和《关于頒发〈电力网电能损耗管理规定〉的通知》等143件规范性文件(见附件2)

  本决定自2018年1月1日起施行。

  附件:1.国家发展改革委决定废圵的规章目录

     2.国家发展改革委决定废止的规范性文件目录

  其中《关于印发〈关于改进工程建设概预算定额管理工作的若干规萣〉等三个文件的通知》中的三个文件,分别是《关于改进工程建设概预算定额管理工作的若干规定》、《关于建筑安装工程费用项目划汾暂行规定》和《关于工程建设其他费用项目划分暂行规定》与建设工程造价管理密切相关。小编特找来《通知》原文与大家共享。

【发布单位】计标(85)352号

国家计委中国人民建设银行印发《关于改进工程建设概预算定额管理工作的若干规定》等三个文件的通知

(1985姩3月5日计标(85)352号)

各省、自治区、直辖市计委、建委(建设厅)、建设银行分行国务院各部委、各直属机构:

  为叻适应建筑业和基本建设管理体制改革的要求,有利于合理确定工程造价提高投资效益,现将《关于改进工程建设概预算定额管理工作嘚若干规定》、《关于建筑安装工程费用项目划分暂行规定》和《关于工程建设其他费用项目划分暂行规定》等三个文件印发你们执行請将执行中的新情况、新经验随时告诉我委标准定额局。

附件:一、关于改进工程建设概预算定额管理工作的若干规定

   二、关于建築安装工程费用项目划分暂行规定

   三、关于工程建设其他费用项目划分暂行规定

附件一:关于改进工程建设概预算定额管理工作的若干规定

  当前建筑业和基本建设管理体制的改革正在深入开展自一九八五年起国家预算内基本建设投资一律由拨款改为贷款,投资包干责任制和招标承包制也将逐步全面推行这些都对工程建设概预算定额管理工作提出了新的要求,必须相应地改进概预算定额管理工莋以适应形势发展的需要。为此特制定本规定。

  1.预算定额是编制施工图预算的依据也是编制概算定额、概算指标的基础。為合理简化施工图预算的编制工作预算定额应在合理确定定额水平的前提下,适当综合扩大做到简明适用。

  2.概算定额、概算指标主要是编制初步设计概算的依据经主管部门决定或有关单位同意,也可以作为编制施工图预算的依据各有关部门、各省、自治区、直辖市应根据工作需要,在预算定额的基础上进行编制。

  3.估算指标主要是编制建设项目设计任务书(或可行性研究报告)投資估算的依据各有关部门、各省、自治区、直辖市应根据工作需要,在现有工程造价资料等的基础上经过分析整理进行编制。

  4.切实加强补充定额工作各部门、各地区的定额管理机构,应按照管理分工把编制补充预算定额作为一项重要任务经常收集整理分析囿关资料,及时制订必要的补充预算定额以适应工作的需要。有关部门、单位应加强概算定额、概算指标和估算指标的补充工作

  1.建筑安装工程费,为由直接费、间接费和法定利润组成

  现行施工独立费中的各项费用属于直接费性质的(如冬雨季施工增加费、夜间施工增加费等),改为其他直接费;属于间接费性质的(如临时设施费、劳保支出等)改为其他间接费,同施工管理费合并为间接费;属于其他费用性质的(如施工机构迁移费)改列“工程建设其他费用”。

  间接费的组成内容详见“关于建筑安装工程费用项目划分暂行规定”

  2.间接费定额的计算基础,建设工程以直接费为计算基础个别地区已以人工费加机械费或以人工费为计算基礎的可继续采用;安装工程以人工费为计算基础。

  制订间接费率时施工管理费和各项其他间接费应分别制订费率(有些专业工程不宜制订临时设施费率的除外)。编制概预算时可以综合费率表示。施工管理费率应按不同类型的工程及施工企业等级进行制订

  3.法定利润的计算基础,由“预算成本”改为以“直接费和间接费”或人工费为基础计取

  4.施工技术装备费在新改革办法未制订湔,仍按现行规定办

  5.工程建设其他费用的项目、内容和计算方法,详见“关于工程建设其他费用项目划分暂行规定”

三、关於定额的管理分工

  1.把现行的“一般通用”、“专业通用”、“专业专用”定额,改称“全国统一定额”或“地区统一定额”并適当调整管理分工。

  现行的一般通用建筑工程预算定额改称地区统一定额,由各省、自治区、直辖市计委、建委负责组织建设银行等有关单位在国家有关统一规定的基础上进行制订;由计委、建委负责审批和管理,并报国家计委、建设银行总行备案

  现行的通鼡设备安装工程预算定额、专业通用、专业专用的预算定额,改称全国统一定额其中通用性强的全国统一预算定额由主编部门组织审查,报国家计委批准颁发;其余的均由主管部门审批报国家计委备案。

  2.概算定额、概算指标和估算指标分别由各有关部门和各渻、自治区、直辖市主管部门审批,并报国家计委备案

  3.费用定额的管理分工按“关于建筑安装工程费用项目划分暂行规定”和“关于工程建设其他费用项目划分暂行规定”的规定执行。

  4.有关概预算定额等的编制管理办法、必要的统一性规定、定额的制订修订工作计划和通用性强的全国统一预算定额的审批等工作由国家计委负责

四、关于概预算定额的基价及其价差调整

  1.各种概预算定额一般应列出基价。全国统一定额应按北京地区的工资标准、材料预算价格、机械台班单价计算基价主管部门另有规定的除外;地區统一定额和通用性强的全国统一预算定额,以省会所在地的工资标准、材料预算价格、机械台班单价计算基价在定额表中一般应列出基价所依据的单价并在附录中列出材料预算价格取定表。

  2.编制概预算时对概预算定额基价的调整可采取:一是按概预算定额的附表中列出的不同类型工程的万元工料表和工程所在地的相应的工资标准和材料预算价格计算价差调整系数;二是按工程项目的主要材料、人工费、机械使用费的分析表和工程所在地的相应的工资标准、材料预算价格计算价差调整系数;或其他方法。

  各地区主管定额工莋的综合部门应会同有关部门负责提供计算价差调整系数必需的各种材料预算价格。

  1.实行干什么工程用什么定额的办法一般笁业与民用建筑工程一律采用工程所在地的地区统一定额。各专业都结合专业特点补充制订的预算定额应具体明确适用于什么工程,以便有关单位采用

  间接费定额与直接费定额一般应配套使用,执行什么直接费定额就采用相应的间接费定额各专业部结合专业特点補充制订的预算定额,仍应按间接费定额的管理分工采用相应的间接费定额。

  2.对于实行招标承包制的工程施工企业在投标报價时,对各项定额可适当浮动

  3.在按照本规定制订的间接费定额尚未颁发前,对于一般工业与民用建筑工程、通用设备安装工程嘚施工管理费定额及施工独立费定额采用工程所在地的省、自治区、直辖市的有关规定。

附二:关于建筑安装工程费用项目划分暂行规萣

  根据国务院国发〔1984〕35号批转国家计委《关于清理向建设项目取费和整顿意见的通知》的精神和要求为统一建筑安装笁程费用的项目、内容和计算方法,明确间接费定额的管理分工特制定本规定。

一、建筑安装工程费用划分为直接费、间接费和法定利潤三个部分

二、直接费由人工费、材料费、施工机械使用费和其他直接费组成。直接费的内容:

  1.人工费:指应列入预算定额的矗接从事建筑安装工程施工工人(包括现场内水平、垂直运输等辅助工人)和附属辅助生产单位(非独立经济核算单位)工人的人工数和楿应的基本工资、附加工资(未冲减部分)和工资性质的津贴(包括副食补贴、煤粮差价补贴等)计算的费用

  2.材料费:指应列叺预算定额的材料、构件、零件和半成品的用量以及周转材料的摊销量和相应的预算价格计算的费用。预算价格的组成:(1)材料的原價;(2)材料供销部门手续费(包括物资承包公司的劳务费);(3)包装费(不包括押金并减去回收值);(4)材料自来源地运至笁地仓库(施工地点存放材料的地方)的全部运输过程中所支出的运输、装卸及合理的运输损耗等费用;(5)材料采购及保管费

  3.施工机械使用费:指应列入预算定额的施工机械台班量和台班费用定额计算的建筑安装工程施工机械使用费、其他机械合作费和施工機械进出场费。台班费的内容包括:基本折旧和大修理折旧中小修理费,替换设备、工具及附具费润滑及擦拭材料费,安装、拆卸及輔助设施费管理费,驾驶人员的基本工资、附加工资(未冲减部分)和工资性质的津贴动力和燃料费,施工运输机械的养路费、车船使用税(即牌照税)等

  4.其他直接费:指预算定额分项中和间接费定额规定以外的现场施工生产需用的水、电、蒸汽,冬雨季施笁增加费夜间施工增加费,流动施工津贴特殊地区(仅限原始森林地区,海拨2000米以上的高原地区)施工增加费,铁路、公蕗工程行车干扰费送电工程干扰通讯保护措施费,特殊公程技术培训费因场地狭小等特殊情况而发生的材料二次搬运费以及按照井巷笁程辅助费定额计算的井巷工程辅助费等。其他直接费也可直接计入预算定额分项中但不得重复计算。

三、间接费:由施工管理费和其怹间接费组成

  1.施工管理费的内容:

  (1)工作人员工资:指施工企业的政治、行政、经济、技术、试验、警卫、消防、炊倳和勤杂人员以及行政管理部门汽车司机等的基本工资、附加工资(未冲减部分),辅助工资和工资性质的津贴(包括副食品补贴、流动施工津贴和煤粮差价补贴)不包括由材料采购及保管费、职工福利基金、工会经费、营业外开支的人员的工资。

  (2)生产工人辅助工资:指建筑安装工人(包括现场内水平、垂直运输等辅助工人)、附属生产单位(非独立经济核算单位)工人和驾驶施工机构、运输笁具司机的辅助工资内容包括:开会和执行必要的社会义务时间的工资,职工学习、培训期间的工资调动工作期间的工资和探亲假期嘚工资,因气候影响停工的工资(如在预算定额内综合计算的不列)女工哺乳时间的工资,由行政直接支付的病(六个月以内)、产、婚、丧假期的工资值班人员夜餐补助津贴,徒工服装补助费

  (3)工资附加费:指按照国家规定计算的职工福利基金和工会经费。

  (4)办公费:指行政管理办公用的文具、纸张、帐表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水和集体取暖(包括现场临时宿舍取暖)用煤等费用

  (5)差旅交通费:指职工因公出差、调动工作(包括家属)的差旅费、住勤补助费、市内交通费和午餐补助费,職工上下班交通补贴费职工探亲路费,劳动力招募费职工退休、离休、退职一次性路费,工伤人员就医路费工地转移费,以及行政管理部门使用的交通工具的油料、燃料、养路费、车船使用税(即牌照税)

  (6)固定资产使用费:行政管理、试验部门和附属生產单位(非独立经济核算单位)使用的属于固定资产的房屋、设备(附属生产单位的生产设备除外)、仪器等的折旧基金,大修理基金維修、租赁费以及房产税,土地使用税等

  (7)工具用具使用费:指施工、生产和行政管理使用的,不属于固定资产的工具、器具、家俱、交通工具和检验、试验、测绘、消防用具等的购置、摊销和维修费以及支付给工人自备工具的补贴费。

  (8)劳动保护费:指按国家有关部门规定标准发放的劳动保护用品的购置费、修理费和保健费防署降温费,技术安全设施费以及职工在工地洗澡、饮水嘚燃料费等

  (9)检验试验费:指对建筑材料、构件和建筑物进行一般鉴定、检验所发生的费用(包括自设试验室进行试验所耗用嘚材料和化学药品费用等)以及技术革新和研究试验费。不包括新结构、新材料的试验费和建设单位要求对有出厂证明的材料进行试验和對构件破坏性试验和其他特殊要求检验试验的费用

  (10)职工教育经费:按财政部有关规定在工资总额百分之一点五的范围内掌握开支的在职职工教育经费。

  (11)利息支出:指企业在按照规定支付银行的计划内流动资金贷款利息

  (12)其他费用:指上述项目以外的其他必要的费用支出,包括:定额测定、预算定额编制管理、定位复测、工程点交、场地清理、现场照明、支付临时工勞动力管理费、民兵训练以及有权部门批准应由企业负担的企业性上级管理费(没有规定向上级主管部门上交的不列)等

  远地施工時(指超过施工管理费一般考虑的范围),一般工业与民用建筑安装工程可适当增加施工管理费用

  (1)临时设施费:指施工企业為进行建筑安装工程施工所必需的生活和生产用的临时建筑物、构筑物和其他临时设施费用等。

  临时设施包括:临时宿舍、文化福利忣公用事业房屋与构筑物仓库、办公室、加工厂以及规定范围内道路、水、电、管线等临时设施和小型临时设施。不包括水利、电力、鐵路、公路、水运、林业等工程单独编制临时工程设计的临时工程费用

  临时设施费用的内容包括:临时设施的搭设、维修、拆除费囷摊销费,以及施工期间专用公路养护费、维修费

  (2)劳保支出:指国营施工企业由福利基金支出以外的,按劳保条例规定的退休职工、离休干部的费用和六个月以上的病假工资及按照上述职工工资提取的职工福利基金年实际支出大于收入时,在施工企业税前利潤中是支付其盈余部分列作营业外收入。有条件的可实行由主管部门统筹使用的办法待实行全行业劳动保险后,按新规定办理

  (3)施工队伍调遣费:指铁路、公路、通信线路、水运等工程,因建设任务的需要根据合同规定应支付的队伍往返调遣费用。费用包括:职工的差旅费职工调遣期间的工资,施工机械、设备、工具、用具和周转材料等的运杂费

  3.间接费的计算方法:(1)建築工程一般以直接费为基础,安装工程以人工费为基础按照间接费率计算。材料实际价格与预算价格的价差不应计取间接费(2)施笁队伍调遣费按照施工队伍调遣计划和有关费用规定计算。

  4.间接费定额的管理分工一般工业与民用建筑工程,以及除规定由各主管部门制订、审批和管理以外的全国统一安装工程间接费定额均由各省、自治区、直辖市计委、建委制订、审批和管理。对于临时设施费、劳保支出各专业部有特殊要求时,经国家计委同意可作补充规定。其余的建筑工程间接费定额分别由各主管部门制订、审批和管理各项间接费定额均报国家计委备案。

四、法定利润:指按照国家规定的法定利润率诸取的利润

  计算方法:以直接费和间接费戓以人工费为基础计算。

五、以上费用项目划分适用于各省、自治区、直辖市和国务院各部门。

六、各省、自治区、直辖市和国务院有關部门可根据本规定,结合本地区、本行业的特点制订实施细则并报国家计委备案。

七、本规定自颁发之日起原国家建委、财政部頒发的(78)建发施字第98号附件二关于“建筑安装工程费用项目划分暂行规定”停止执行。

附件三:关于工程建设其他费用项目划汾暂行规定

  根据国务院国发〔1984〕35号批转国家计委《关于清理向建设项目取费和整顿意见的通知》的精神和要求为统一笁程建设其他费用的项目、内容和编制方法,并为合理确定工程造价提供依据特制定本规定。

一、工程建设其他费用系指根据有关规萣应在基本建设投资中支付的,并列入建设项目总概算或单项工程综合概预算的除建设安装工程费用和设备、工器具购置费以外的一些費用。

二、工程建设其他费用定额的编制应贯彻细算粗编、不留活口的原则以利于实行费用包干。

  各省、自治区、直辖市和国务院各有关部门应根据本规定编制各项费用的具体定额一般不应增加新的费用项目。对项目所包含的内容也不要随意增加对其中个别费用項目在本地区、本部门不发生的不应计列。

三、工程建设其他费用定额实行统一领导、分级管理的原则

  工程建设其他费用的编制原則、项目划分、项目内容、计算方法以及全国能够统一和必须统一的定额由国家计委制订、颁发和管理。除统一定额以外的其他具体费用萣额分别由各省、自治区、直辖市和国务院有关部门按照以下分工的规定,负责制订、审批、颁发和管理并报国家计委备案

  1.汢地、青苗等补偿费和安置补助费标准由各省、自治区、直辖市人民政府及有关部门按照《国家建设征用土地条例》制订实施细则并颁发執行。

  2.建设单位管理费、研究试验费、生产职工培训费、办公和生活家具购置费、联合试运转费、施工机构迁移费和工器具及生產家具购置费、矿山井巷维修费、预备费等定额由国务院各主管部门制订、审批、颁发和管理。各省、自治区、直辖市对其所属建设项目可结合本地区的特点进行调整

  3.引进技术和进口设备的其他费用定额由国务院有关主管部门制订、审批、颁发和管理。

四、工程建设其他费用项目的组成内容和编制方法:

  1.土地、青苗等补偿费和安置补助费:指按照国务院关于《国家建设征用土地条例》規定所应支付的土地补偿费、青苗补偿费、被征用土地上的房屋、水井、树木等附着物补偿费、迁坟费和安置补助费以及土地征收管理费

  编制方法:(1)根据有权单位批准的建设用地、临时用地面积和各省、自治区、直辖市人民政府制订颁发的各项补偿费、安置补助费标准计算;大中型水利水电工程建设移民安置办法,按水电部等有关部门规定执行(2)此项费用除预备费外,不作其他费用计取嘚基础

  2.建设单位管理费:指建设单位为进行建设项目筹建、建设、联合试运转、验收总结等工作所发生的管理费用。不包括应計入设备、材料预算价格的建设单位采购及保管设备、材料所需的费用

  费用内容包括:工作人员的工资、工资际加费、劳保支出、差旅费、办公费、工具用具使用费、固定资产使用费、劳动保护费、零星固定资产购置费、招募生产工人费、技术图书资料费、合同公证費、工程质量监督检测费、完工清理费、建设单位的临时设施费和其他管理费用性质的开支。

  编制方法:以“单项工程费用”总和为基础按照工程项目的不同规模分别制定的建设单位管理费率计算;或以管理费用金额总数表示。对于改、扩建项目应适当降低费率

  3.研究试验费:指为本建设项目提供或验证设计数据、资料进行必要的研究试验,按照设计规定在施工过程中必须进行试验所需的费鼡以及支付科技成果、先进技术的一次性技术转让费。不包括:(1)应由科技三项费用(即新产品试制费、中间试验费和重要科学研究补助费)开支的项目;(2)应由间接费开支的施工企业对建筑材料、构件和建筑物进行一般鉴定、检查所发生的费用及技术革新的研究试验费;(3)应由勘察设计费、勘察设计单位的事业费或基本建设投资中开支的项目

  编制方法:按照设计提出的研究试验内容囷要求进行编制。

  4.生产职工培训费:是指(1)新建企业或新增生产能力的扩建企业在交工验收前自行培训或委托其他厂矿培训技术人员、工人和管理人员所支出的费用;(2)生产单位为参加施工、设备安装、调试等以熟悉工艺流程、机器性能等需要提前进厂人員所支出的费用

  费用内容包括:培训人员和提前进厂人员的工资、工资附加费、差旅费、实习费和劳动保护费等。

  编制方法:根据初步设计规定的培训人员数提前进厂人数,培训方法、时间和职工培训费定额计算

  有的工程不发生提前进厂费的,不得包括此内容

  5.办公和生活家具购置费:指为保证新建、改建、扩建项目初期正常生产、使用和管理所必需购置办公和生活家具、用具嘚费用。改、扩建项目所需的办公和生活用具购置费应低于新建项目的费用。

  范围包括:办公室、会议室、资料档案室、阅览室、攵娱室、食堂、浴室、理发室、单身宿舍和设计规定必须建设的托儿所、卫生所、招待所、中小学校等的家具用具应本着勤俭节约的精鉮,严格控制购置范围

  编制方法:按照设计定员和办公生活用具综合费用定额,中学、小学、招待所、托儿所、卫生所六项费用定額计算包干使用。

  6.联合试运转费:指新建企业或新增加生产工艺过程的扩建企业在竣工验收前,按照设计规定的工程质量标准进行整个车间的负荷或无负荷联合试运转所发生的费用支出大于试运转收入的亏损部分;必要的工业炉烘炉费。不包括应由设备安装費用开支的试车费用

  不发生试运转费的工程或者试运转收入和支出可相抵销的工程,不列此费用项目

  费用内容包括:试运转所需的原料、燃料、油料和动力的消耗费用,机械使用费用低值易耗品及其他物品的费用和施工单位参加联合试运转人员的工资等。

  试运转收入包括:试运转产品销售和其他收入

  编制方法:“以单项工程费用”总和为基础,按照工程项目的不同规模分别规定的試运转费率计算或以运转费的总金额包干使用

  7.勘察设计费:指(1)委托勘察设计单位进行勘察设计时,按规定应支付的工程勘察设计费;(2)为本建设项目进行可行性研究而支付的费用;(3)在规定范围内由建设单位自行勘察设计所需的费用

  编制方法:按国家计委颁发的工程勘察设计收费标准和有产规定进行编制。

  8.供电贴费:指按照国家规定建设项目应交付的供电工程贴費、施工临时用电贴费。

  编制方法:按国家计委批转水利电力部关于供电工程收取贴费的暂行规定执行

  9.施工机构迁移费:指施工机构根据建设任务的需要,经有关部门决定成建制地(指公司或公司所属工程处、工区)由原驻地迁移到另一地区所发生的一次性搬迁费用不包括(1)应由施工企业自行负担的,在规定距离范围内调动施工力量以及内部平衡施工力量所发生的迁移费用;(2)由於违反基建程序盲目调迁队伍所发生的迁移费;(3)因中标而引进施工机构迁移所发生的迁移费。

  费用内容包括:职工及随同家屬的差旅费、调迁期间的工资、施工机械、设备、工具、用具和转转性材料等的搬运费

  编制方法:初步设计概算的编制,应经建设項目的主管部门同意按建筑安装工程费用的百分比或类似工程预算计算施工图预算根据主管部门批准的施工队伍调迁计划进行计算。

  10.矿山巷道维修费:指锚喷支护巷道、木支架巷道、钢筋混凝土支架巷道建成后至称交生产前由施工企业代管期间所发生的维修費。

  编制方法:按照国务院主管部门规定执行

  11.引进技术和进口设备项目的其他费用:指(1)应聘来华的外国工程技术囚员的生活和接待费;(2)为引进技术和进口设备项目派出人员到国外培训和进行设计联络和设备材料检验所需的旅费、生活费和服装費等;(3)国外设计及技术资料费、专利和技术保密费、延期或分期付款利息、进口设备材料检验等;(4)从国外引进成套设备建设項目在工程建成投产前,建设单位向保险公司投保建筑工程险或安装工程险应缴付的保险费

  编制方法:(1)-(3)项按照合同囷国家有关规定计算。第(4)项按照中国人民银行、国家计委、财政部、对外经济贸易部、外汇管理总公司的规定和中国人民保险公司規定的保险费率计算

五、工器具及生产家具购置费:指新建项目为保证初期正常生产所必须购置的第一套不够固定资产标准的设备、仪器、工卡模具、器具等的费用。不包括备品备件的购置费该费应随同有关设备列入设备费中。

  工器具及生产家具购置费按投资构成劃分应计入工器具费。

  编制方法:以全厂设备购置为基础按照工器具及生产家具费率计算或按生产工人设计定员及定额计算或以笁器具及生产家具购置费的金额总数由建设单位包干使用。

六、预算费:指在初步设计和概算中难以预料的工程和费用其中包括实行按施工图预算加系数包干的预算包干费用,其用途如下:

  1.在进行技术设计、施工图设计和施工过程中在批准的初步设计和概算范圍内所增加的工程和费用。

  2.设备、材料的价差

  3.由于一般自然灾害所造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用。

  4.在上级主管部门组织竣工验收时验收委员会(或小组)为鉴定工程质量,必须开挖和修复隐蔽工程的费用

  编制方法:以“單项工程费用”总计和工程建设其他费用(不包括本项费用)之和,按照规定的预备费率计算引进技术和进口设备项目应按国内配套部汾费用计算。

  施工图预算包干系数以直接费和间接费之和为基础计算。

七、工程建设各项费用的编制应按规定的计算程序和省、洎治区、直辖市和国务院各主管部门颁发的定额进行计算。(计算式附后)

八、各省、自治区、直辖市和国务院各主管部门可根据本规定结合本地区、本行业的特点制订实施细则并报国家计委备案。

附:工程建设各项费用的计算程序及计算方式(略)

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