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《房地产销售《售馨》.》.doc
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作者：邓小华
　　据2：8定律，一个团队中20%的人完成80%的业绩，谁都想成为这20%的人，但怎样才能成为呢？成功模式能否快速复制呢？能打造出新的8：2团队（即80%的精英）吗？谁都想成为这20%中的一员，但如何才能尽快地实现呢？有什么可复制的成功经验吗？相信这是地产从业人员所关心的课题。
　　其实，成为一个房地产销售人员很容易，但要成为一名顶尖售楼精英却不是一件简单的事。特别是在竞争激烈、变化莫测、不确定的房地产市场环境中，要想脱颖而出，则更需要不断地提升自我。
　　广州、深圳房地产市场化的进程步伐已近二十载，群雄并起、大浪淘沙，市场竞争尤甚，同时也造就了一批从硬仗、恶战中拼杀出来的一流高手，所谓“一将成名万骨枯”，他们在广、深两地市场中以强势的销售业绩当之无愧地成为最璀灿的地产销售英雄。
　　近10年来我一直从事房地产的销售、研究及领导工作，也屡屡有把成功的经验和模式写出来的冲动，打破门户之见而放之于四海，让更多的人少走弯路、直线成功。我想光一已之见不免有些局限性，所以特别历时一年多时间走访、研究广、深两地20余位地产销售冠军，终于写下了一些段落，先拿来给各位网友交流、交流。因是在平日紧张的工作中挤时间写的，可能还比较零散，请大家多提意见。
第一章：激励篇
　　在人的本性中，有一种倾向；我们把自己想象成什么样子，就真的会成为什么样子。
　　――拿破仑?希尔
　　01、打造第四代售楼精英
　　所有顶尖级的运动员都会利用最先进的方法及技巧来训练及改善自己，帮助他们在世界的竞赛中取得胜出的优势，世界级的竞赛中，胜负往往决定于厘米、毫米
正在加载中，请稍后...房地产经纪人每天都要来反省自己20个问题_新浪房产_新浪网
房地产经纪人每天都要来反省自己20个问题
&&& 如何利用&政策刺激法&逼单？约看时如何把激情传递给客户？怎样让客户马上把房定下来？......今天小编就告诉你8大话术让你轻松解决上述问题！
&&1.为什么每天约一套都那么难？
&&因为每天每给客户找的房子很少(我几乎没找)、长时间不跟客户沟通、每天应该勤快给客户找房子、尽量让客户感觉你在为他办事、即使笨、也给客户感觉你实在。
&&2.为什么人家一天接5个电话你5天接一个电话？
&&因为前提是人家把外网的库存和刷新资源都用足了，并且保质保量的完成了。而你只是应付式的录了一些与市场需求不吻合的房源。
&&3.为什么来电话问的房子总是被卖了的那个？
&&好市场的时候、因为知道那个房子便宜、没去贴条、人家知道、贴条去了、机会人家拿走了、为什么当时自己不去贴条
&&4.为什么你觉得性价比好的房子客户就觉得不好？
&&因为你应该很准确的感觉到客户的需求、客户在手里、你都不知道客户是认价格便宜、还是楼层合适、房型好、价格适中的、判断好客户的准确性、了解客户的真正的需求、给客户一种信任你的感觉、那样才能速拍。
&&5.为什么客户一上来总是先问能便宜吗？
&&因为客户感觉价位高、这个价位接受不了、如果能便宜的话、我可以去看房，如果不能便宜了、就算了、而且客户不信任你、不信任中介、价格感觉你在多报了、一定要跟客户建成良好的关系。
&&6.为什么客户想要的房子总是内网里没有的？
&&因为客户说的楼层、价位、小区、肯定都是最好的、但是在接待完客户走后你再查这些房子、根本就不存在、所以要引导客户、一步一步的做好、客户会慢慢的、感觉你的引导是对的。
&&7.为什么A类的客户最后买个B类的？
&&因为A类客户、确实没找到自己心目中那样的房子、所以找了很多中介、看房、看了很多套、原来自己心目中的小区、楼层、价位、户型、根本就是没的。
&&8.为什么同样去贴条就你没效果？
&&这个就要问你自己了、个人感觉、贴条、在单元的门口时最好的、一定是最显眼的、客户一回家、一出门、就能注意的地方、还有贴条、一定要知道在哪贴、塘沽区的、能去开发区吗、人贴多少、你贴多少？
&&9.为什么客户今天登记的房子明天就不想卖了？
&&个人感觉、房东刚刚来登了一套房子、是无聊路过登记的、你可以再等俩天再联系、因为这样给房东造成的心理是、昨天登记的房子今就有客户要看房、感觉有些快、那样就会感觉自己的房子卖便宜了。
&&10.为什么谈单的时候房主爱涨价？
&&因为、去看房之前、应该跟客户说、如果对这房子有意向、千万别表现出来、如果客户、到那就表现的非常喜欢这房子、想订、那样房东肯定是涨价的、
&&换位思考、你去买个衣服、爱搭不理的、卖方肯定不会狠宰你、如果你到就表现的今非要买了、人不宰你、才怪。
&&11. 为什么进店客户留完电话就是不出来看房？
&&因为你没找到他想要的那样的房子、因为他就想要超级便宜的、可能吗？房虫是干什么的？如果是这样的话、就别跟了、除非有特便宜的、要是价格是市场价能接受的话、你可以好好沟通下、摸着他的需求、就知道给他找什么房子了。
&&12.为什么客户看完房子总说考虑考虑？
&&因为有些客户就是这样、不管什么样的房子、看完总是说考虑考虑、内种客户不是看完、就能速拍的、所以一定别逼他、灵活运用、有些客户看完犹豫、能给他考虑的时间越短、越好、一考虑就容易变卦。
&&13.为什么跟你看完房的客户就再也约不出来了？
&&你只能说你做的很失败、我想一定是有做的很失败的一些事、让客户对你失去信心了、一定好好好好的沟通、除非他都不想接你电话、那你就放弃吧。
&&14.为什么约好的时间看房后客户总是变卦？
&&因为他拿你不当回事、工作没做到位、房子不够吸引人、也许不是跟他想要的内种需求、差很远、看房他感觉有一搭、无一搭。
&&15.为什么房主标完价的房子一回访总是涨价？
&&因为中介打电话的太多了、加上中介总说、跟客户说下回给你打电话、(这么说的人很多、只是为了打回访)、他就会感觉好麽、我介房子客户这么多呢。打的太多了、久而久之就涨价了。
&&16.为什么客户跟你看N套房子就是不买？
&&因为你不应该领他看这么多房子、可选性多、人就会犹豫不定、总会觉得、比先前看的房子还好的、还会有、你可以先带他看一套、价格高的房子、如果没看上心里有一套、比这套还要合适的房子、转天领他看、那样他自个就会感觉这个合适的。
&&17. 为什么口口声声说信赖你的客户在其他中介成交？
&&因为客户不信任你、一直感觉你在忽悠他、即使你领他看上一套他喜欢的房子、他也会去别的中介问这套房子、如果要比你这便宜呢？你不就完了吗？失去客户信任、还怎么成交、跟客户的关系、可以凭借个人一切方法拉近、这样建立成朋友关系、客户还怎么不信任你？
&&18.为什么其他中介能签到独家房源？
&&什么为独家房源？是只有咱们中介有吗？个人感觉看店位置、一般、老年人、晚上都喜欢溜溜、你要值班晚、我相信也可以的。
&&19.为什么别人都顺利成交就你困难重重？
&&因为你不够勤奋、不够好学、不够激情、不够努力、不够成熟、不够稳重、不够的太多了、你还傻玩？你要努力充实自己了！
&&20.为什么别人开单你总是抱怨自己运气不好？
&&因为你自己没做、你感觉你做、你也可以、但你为什么没去做？人去做了？你没做？成了说人家运气好！可笑吗？
70城平均房价连涨两月
楼市回暖:70城平均房价连涨两月 7月继续看涨
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1均价：6999元/平米成华25588元/平米双流311000元/平米高新44900元/平米新都5待定双流69000元/平米高新7待定都江堰88000元/平米新都
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：昨日，中央巡视组向北京、天津、科技部反馈巡视情况，指出天津等地“苍蝇式”腐败即农村基层腐败不容轻视等问题。 //
《巡视组：国企和村官腐败严重》
中央巡视组反馈称征地拆迁所引发的社会矛盾较为普遍。 http://t.cn/Rvk5OYz 来自| ：【成都有望开行直飞毛里求斯航线】中国大陆游客免签证、碧海蓝天、珊瑚礁环绕、空气质量全球第二…截至本月底，成都游客可通过北京、上海、深圳、香港飞抵毛里求斯，航程约10小时。不久的将来成都有望开行直飞毛里求斯航线，机票将优惠2000元左右，航程也将缩短2至3小时。http://t.cn/RvkVzbV| ：【亲，天雨路滑，注意安全】受降雨影响，红星路南延线领馆国际下穿、中德英伦联邦下穿有积水，现已关闭，禁止机动车辆通行。正在上班途中的小伙伴们注意绕行！交警叔叔说了，雨天路滑，行车需谨慎！成都晚报记者 林姝霏| ：繁华城市中270°沙河环绕，半岛式围合建筑，尽享沙河宁静致远、舒适自然，身处繁华、居于宁静，享受生活每一刻。 瑞安城中汇，→_→销售热线：028-| ：【京东回应卖假机油：系第三方卖出 商品已下架】今天美孚官方发布了京东卖假机油的声明，称在对油样进行检测之后发现是假冒产品。京东今天下午回应称，该产品是京东第三方商家卖出的，相关商品已下架，并在进一步核实情况。|(window.slotbydup=window.slotbydup || []).push({
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核心课程一
给自己洗脑——售楼人员的定位与职责
核心课程二
做事先做人——售楼人
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举报，举报个啥子，现长饥拜渴之韭瓣血抱摩在房地产竞争很激烈，自己不努力就会被淘汰，不要认为应该八小时工作制，现在做销售加班加点很正常。自己要努力适应环境，如果适应不了，只能考虑自己更换一份合适自己的工作或案场。
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