两会热点解读：总理李克强透露严禁城里人到农村买地盖房
今年初，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》(以下简称《意见》)，明确将在全国选取33个县(市)进行土地改革，但该文件一直未对
今年初，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》(以下简称《意见》)，明确将在全国选取33个县(市)进行土地改革，但该文件一直未对外公布。从中农办主任陈锡文、国土部部长姜大明等官员的解读来看，本轮土地改革不包括小产权房;目前正在推进的不动产登记，小产权房也同样没份。
经济观察报获知，本轮土地改革的最大亮点在于，较大幅度提高了农村征地补偿标准。原来的法律规定是，按被征农地的原有用途来确定补偿，补偿上限是不超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。下一步的要求是，将综合考虑土地用途和区位、经济发展水平、人均收入等情况，来确定农地征补标准;对于政府征地造成的失地农民，将全部纳入养老、医疗等城镇社会保障体系。
提高补偿标准之外，所谓集体经营性建设用地入市只是限制在乡镇企业用地，而且“入市”的前提是，必须符合国土部的土地规划和用途管制;宅基地制度改革方面，农民还是只能一户一宅，宅基地使用权转让，还是限制在本村村民之间，严禁城里人到农村买地盖房。
目前全国共有16.5万平方公里的农村集体建设用地，其中农户宅基地占比70%，乡镇企业用地占10%。
设限“入市”
土地改革涉及的面很广，业内对本轮土地改革最为关注的是农村建设用地的入市。《意见》明确了农村建设用地的改革方向，业内将之归结为“三块地”改革。
与以往试点多在个别发达省份展开不同，本轮针对“三块地”的改革试点是在全国范围内展开，国土部对每个省(市、区)都给了试点名额。由于改革突破了现存土地管理制度，全国人大常委会还授权国务院，在33个试点县(市)，暂时调整实施《土地管理法》、《城市房地产管理法》中相关“三块地”的有关规定。
按照陈锡文、姜大明两位官员的介绍，中央对“三块地”改革非常“审慎”，遵从的是“封闭运行、风险可控”的原则，坚守的三条改革底线是，土地公有制性质不能改变，耕地红线不能突破、农民利益不能受损。
对于农地征补标准，曾有业内专家乐观预测，征补标准将在现有的基础上提高10多倍，而一位国土部官员公开的说法是，这纯属对土地改革的曲解、误读，甚至有恶意炒作的嫌疑。中农办副主任韩俊也曾表示，征地补偿提高10倍的说法不靠谱。
从公开报道的《意见》内容来看，下一步即便是要综合考虑土地用途和区位、经济发展水平等情况，最终也还是由政府来确定农地征补标准，不可能完全由市场来决定。用姜大明近期的说法，试点县(市)将“合理”提高被征地农民分享土地增值收益的比例。
此前，中国社科院的一份报告显示，现在全国失地农民累计已达4000万~5000万。对于由此可能带来的问题，相关部门在加大就业培训力度的同时，还会将符合条件的被征地农民全部纳入养老、医疗等城镇社保体系。
蔡继明等专家认为，本轮相关“三块地”的改革，重点是放在提高征地补偿标准上，对集体经营性建设用地入市、宅基地制度的改革力度都很小。为此，在《意见》印发之前，他曾联合16名土改专家，向中央深改领导小组提交“报告”，建议加快建立城乡统一建设用地市场的步伐，适度开放小产权市场，但结果却是成效甚微。
结合3月日开始实施的《不动产登记暂行条例》，可以看出，中农办、国土部等方面对小产权房还是“冷处理”，不登记更不发证，这意味着，小产权房合法化的路途还很遥远。
相关“三块地”改革是近期的热点话题之一。陈锡文在全国两会上表示，33个试点县(市)的土地改革是从现在到2017年底。在本轮试点改革结束之后，中农办、国土部等方面将进行综合评估，如果改革成效显著，有利于经济发展，就要修改现行的法律条款，反之，“那就继续恢复实行现在的条款”。
原国家土地管理局规划司副司长郑振源告诉经济观察报，其实，早在1999年至2002年期间，国土部就在安徽芜湖、江苏苏州、浙江湖州等地开展了农村集体建设用地流转试点，包括宅基地改革试点在内，现在全国22个省(区、市)已经有近20年的实践经验，而且有的地方还出台了集体建设用地流转的政策法规。
至于土地改革进展缓慢的原因，一方面，缘于相关主管部门认为，许多地方土地改革都触犯了相关法律法规，应该先完成修法，再“依法”实施改革;另一方面，主管部门也并不认可这些地方取得的土地改革经验和成果。
北京大学国家发展研究院院长周其仁、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明等专家认为，如果本轮土改“入市”的农地仅限于乡镇企业用地，就无法实现十八届三中全会提出的，建立城乡统一的建设用地市场的土地改革目标。
在一些公开场合，陈锡文、姜大明等官员均表示，要继续实施集体经营性建设用地、宅基地等试点改革，在获得经验之后，再通过对现行的相关土地法律法规进行修改，这样才可以在全国范围内实施新的土地制度改革，否则就是违法的。
与陈锡文、姜大明等官员的观点不同，蔡继明、郑振源等土地改革专家认为，虽然之前各地的土地改革做法不一，但国土部等方面只要深入实际，结合各地的土地改革成果和经验，就可以成功总结出一套集体土地入市的法律体系，不别再拖延土地改革步伐。
对此，有农业部官员对经济观察报分析表示，当土地改革过程中出现与相关法律法规冲突的矛盾时，基本都是采取“立”、“改”、“废”三种处理手段，很多时候相关法律没有修改，就意味着这项改革不能在全国范围内实行。现在只能靠相关立法机关在一定期限、一定范围内进行授权，同意在特定地区不实行部分法律的部分条款，来推动试点地区的改革。
对于有些专家认为宅基地改革力度不大，前述农业部专家补充表示，在较长的时期内，国家还是严禁农村宅基地的自由买卖，防止大量城里人到农村买地建房，导致出现“逆城市化”问题。
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中国探索盘活农村宅基地资产
　　新华网南昌５月１２日电（记者刘菁　秦宏　沈洋）随着工业化、城镇化的快速发展，中国农村部分宅基地及农房利用粗放、退出不畅渐成沉睡资产的问题日益凸显。今年起，中国启动在３３个县级行政区域进行试点，探索对宅基地在限定范围内实行自愿有偿的退出、转让机制，盘活这些闲置的资产。
　　去年１２月３１日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，决定在全国选取３０个左右县（市）行政区域进行试点。经过全国人大常委会授权，中国农村宅基地制度改革已经进入实施阶段。
　　江西省余江县是此次国家确定的３３个宅基地制度改革试点县之一，同时列入试点的还有北京市大兴区、天津市蓟县等大都市的郊区。
　　记者在余江县平定乡双鱼村大万家小组看到，这里地处平原，村民居住区处在耕地包围中。村民告诉我们，“脚下所踩之地、农房所在之处”在上世纪８０年代都是农田。由于建新不拆旧以及村民外出务工等原因，双鱼村闲置、危旧、倒塌的农房有１００多处，已无使用价值的占１５％。
　　村民万志金摇着头说：“几栋房就是一亩地，闲着太可惜了！”
　　在余江，３０万农村人口中常年在家的只有１２万人。据余江县国土局统计，全县１１．４万宗宅基地上有４．３万栋房屋闲置（一年内１１个月以上无人居住）、８３００栋危房、７２００栋倒塌房屋，半数宅基地成了“闲基地”。
　　“宅基地基准面积原则上为１２０至１８０平方米之间，超过基准面积的收取有偿使用费。村民退出的宅基地可在本集体经济组织内部流转，并根据条件可选择在集镇建房或以优惠价购买商品房。”余江县国土局局长蔡国华介绍，根据试点政策，余江县将探索宅基地有偿使用、有偿退出，以及创新宅基地审批机制。
　　在国家此番正式推开宅基地制度改革试点前，一些地方在不突破现有政策框架下进行了一些宅基地的调整探索。
　　地处江西和浙江两省交界处的玉山县近年陆续完成１４９个村庄规划编制，为宅基地合理布局提供了基础。去年，玉山县将住在高山上的柘坑头村整村搬迁并入山下的建设村。
　　记者在建设村看到，多数退出原宅基地的村民选择在集中安置地建房。建设村退出的宅基地统一流转开辟成茶园，承包权和流转金属于原宅基地使用者，实现农宅的用益物权不减反增。
　　位于鄱阳湖畔的共青城市，结合城镇一体化建设推开“以农宅换城市住房”的改革，鼓励居住在洪灾易涝区的农民有偿退出宅基地，进城安居。
　　共青城市江溢镇南湖村村民代表熊茂坚告诉记者，他家４口人，有１７０平方米的宅基地和农房。２０１３年，他签了农宅换城市住房合同，自愿退出宅基地。他用宅基地和旧农房，换了３套面积合计１７０平方米的城市新住房，抵扣各项补助和奖励，他自己只花了１万多元钱。在当地，城市商品房每平方米售价约３５００元。
　　南湖村的多数青壮村民常年在共青城市区打工。目前，这个村的１３００多农户即将完成“以农宅换城市住房”，退出的宅基地由于土质条件较好，将复垦成耕地。
　　当然，对于很多年老的农民来说，要放弃宅基地仍有不舍和忧虑。熊茂坚说，他今年５２岁了，现在还能找到工作。等过了６０岁，在城市找不到工作了，还是想回到农村种田。
　　对此，共青城市委书记黄斌建议，宅基地制度改革试点要探索如何与完善农民社保体系等相配套，让宅基地实际没有使用、有条件退出的百姓有信心生活得更好。
　　通过有偿退出、转让盘活闲置的宅基地资源，把宅基地复耕，可以提高土地资源利用效率，这对于人多地少的中国来说意义重大。但是，在探索宅基地改革时，必须尊重农民意愿、切实维护农民利益。
　　“宅基地制度改革，是为了更好地保障农民的权益，绝不能打着改革的旗号让农民失去赖以生存的居所，也不能让农民为改革付出高额的代价，这是底线。”江西省国土厅副厅长邓又林说。（参与采写记者：袁慧晶）
[责任编辑：2015两会农村土地30年不变政策_百度知道
2015两会农村土地30年不变政策
2015年两会关于土地改革和流转,全国两会土地改革流转政策提案(一)1.土地改革和流转&三权分立，放活土地经营权&&2015年1号文件仍然坚持稳定农村土地承包关系并保持长久不变，但是，随着社会发展需求，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，开始赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。在落实农村土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权、放活土地经营权，允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资。这就要求要抓实农地承包经营权确权登记颁证工作。农村承包地的改革核心即所有权、承包权、经营权三权分离，稳定承包权（即土地的产权属于农民集体所有），放活经营权，赋予土地经营权流转、抵押、担保等原本不具备的属性。毫无疑问，承包土地制度的改变为农业集约化经营和资本的快速进入打下了制度基础。&2、&农村集体建设用地与国有土地同等入市、同权同价入市&&2015年1号文件中提出：引导和规范农村集体经营性建设用地入市。在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，加快建立农村集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配制度。有关部门要尽快提出具体指导意见，并推动修订相关法律法规。&目前，农村集体建设用地违法用地屡禁不止，这就表明农村建设用地隐形市场活跃，有着巨大的利益空间，但是这块利益该如何分配，政府如何引导去建立起一个农村集体建设用地的自由流转市场非常重要，只有实现农村集体建设用地与城市国有建设用地&同地同价同权&要素市场平等化，才能真正的流转。农村集体土地的上市，显然不会走政府拍卖的老路，会不会打破土地一级市场的垄断为目标，并与政府土地拍卖形成分庭抗礼的竞争态势，地价才有望不受操控。所以，想在农村土地入市上淘得真金的企业家们，还是压看清楚政府引导的竞争机制及利益关系。&3、&农村宅基地财产权抵押、担保、转让&盘活农村宅基地财富&2015年1号文件提出：完善农村宅基地管理制度。改革农村宅基地制度，完善农村宅基地分配政策，在保障农户宅基地用益物权前提下，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。有关部门要抓紧提出具体试点方案，各地不得自行其是、抢跑越线。完善城乡建设用地增减挂钩试点
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现在是没有地方不变的了。变了也是不会在平民的手上的啊。
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深化农村改革方案松绑宅基地使用权
　　【财新网】（实习记者 罗瑞垚 记者 汪苏）11月2日，中办、国办印发了《深化农村改革综合性实施方案》（下称《方案》），深化农村改革的顶层设计正式出台。《方案》明确了农村改革的总体框架，涉及农村集体产权制度、农业经营制度、农业支持保护制度、城乡发展一体化体制机制和农村社会治理制度等5大领域。
　　在农村土地制度改革方面，《方案》明确，有存量的集体经营性建设用地，可与国有建设用地享有同等权利，在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，可以出让、租赁、入股。
　　早在2013年的中共十八届三中全会上，就提出了“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”的制度设计，随后在全国展开试点。日，国务院授权的改革试点县之一湖州德清，以公开招拍挂的方式，成功出让一块面积为20亩的村级集体经营性建设用地，售价高达每亩57.5万元。这是全国首宗集体建设用地入市。
　　在宅基地制度改革方面，《方案》提出，探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制，在明确界定农民住房财产权的基础上，探索住房财产权抵押、担保、转让的有效途径。
　　探索宅基地的有偿使用制度和自愿有偿退出机制，相当于在十八届三中全会赋予农民住房财产权抵押、担保、转让权能的基础上又进了一步。此前，仅赋予农民将住房财产权抵押、担保和转让曾引发争议，由此带来了房、地权能不统一的问题。一些专家曾试图在抵押、流转时，从技术上将宅基地的使用权和农房所有权切割，但根据《物权法》、《担保法》等法律规定，“地随房走”是基本原则。
　　宅基地的抵押和转让则在2015年8月启动的试点中放行。试点的指导意见明确，农民住房财产权设立抵押的，须将宅基地使用权与住房所有权一并抵押。
　　集体经营性建设用地入市，被认为是盘活农村“沉睡”资产的重要举措，有学者指出，集体建设用地入市将有利于“资产收益扶持”的扶贫新举措。中共十八届五中全会的公报中提出，探索对贫困人口实行资产收益扶持制度，中国人民大学可持续发展高等研究院副院长汪三贵曾向财新记者表示，土地经营权确权入股是开展资产收益扶贫的一种重要方式。
　　同样，宅基地的抵押和转让制度一旦建立，农民也可以以个人资产入股，并取得其收益。汪三贵说，丧失劳动力的农民等自主创收能力受限制的贫困人口，就可以用这种方式来获得收益。
　　玉米临时收储政策将改革
　　《方案》还明确，将改革、完善玉米临时收储政策，按“贴近市场和保障农民合理收益”的原则确定收储价格，降低储备成本，提高储备效率。
　　9月17日，国家发改委、国家粮食局、财政部、中国农业发展银行联合发出通知，宣布今年国家将继续在东北三省和内蒙古自治区实施玉米临时收储政策。今年临时收储的价格为1元/斤，相较去年每斤下调0.12元，也是2008年推出玉米临时收储政策后，首次下调收储价格。
　　据新华社报道，国家粮食局称，价格下调“主要是综合考虑国内外市场供求和价格情况，统筹兼顾各方面利益，将临储价格水平尽量贴近市场，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，引导粮食价格回归市场”。
　　有关玉米临时收储等“托市收购”政策的争议由来已久。有政策观察者认为，这不仅使粮食储备的调节过度政策化，还会导致市场价格信号的错乱。例如，玉米虽已大量过剩，但由于有政府保证托市收购的机制，使农民仍在增产玉米。
　　过剩的玉米带来了不断扩大的粮食仓储需求。年度，政府共收购临储玉米达6919万吨，但最终拍卖的总成交率仅约四分之一。而年度，国家又新收购了8328.76万吨玉米，比上一年还要多得多。
　　如此大的库存让黑龙江等粮食大省十分头疼。除了建仓收纳的建设成本外，各级财政还要为落实粮食临时储备任务，支付收购、保管费、利息等支出。据黑龙江省发改委测算，国家每库存一吨玉米，就需要支付补贴费用275元（含收购费50元、保管费86元、监管费6元、利息补贴133元），此外还有运费、移库补贴等开支。
　　对于玉米临储收购是否退出的问题，中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文曾在8月份向财新记者表示，“还没有定，仍在研究”。
　　国务院发展研究中心学术委员会秘书长程国强当时则表示，“对临时收储，我个人主张应该尽快退出，这个玩不下去了。”他主张，将所有的临时收储政策退出，然后考虑实施目标价格补贴的“升级版”—即把目前补贴某种具体农产品的作法，改为补贴非特定产品；使所有生产者不论在地上种什么，所获得的补贴都是一样的。
　　程国强建议，若采取“升级版”的目标价格补贴，则可不再以价格为补贴的触发水平，只针对种植面积进行补贴，也就是以单位面积补贴作为测算基准，补偿一定比例的种植平均物化成本。补贴只针对法定承包地，并补给实际种植者，如此还可以和现有的直接补贴相衔接。■
责任编辑：徐和谦 | 版面编辑：王丽琨
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