直播：2013年中国商业地产产业化峰会
| 来源 ：地产中国网 | 作者： 石青玲 | 责任编辑:石青玲
时间：日下午
地点：北京新云南皇冠假日酒店三层
主持人 陈云峰：尊敬的各位中经联盟的朋友，各位赢商网招商联盟的会员及合作伙伴，各位商业地产的开发商和品牌商家的朋友们，大家下午好！
今天是腊九，腊月初九，还有20天就过年了，在这里我代表大会主办方祝今天在场的每一位来宾节日快乐！
今天这场大会是赢商网和中国房地产经理人联盟共同主办，由北京达世恒商业运营管理有限公司承办的&中国商业地产产业化峰会暨2013年客户答谢会&。下面我简单介绍一下到场的来宾：
中国连锁经营协会副秘书长& 武瑞玲
中经联盟第二任轮值主席、北京万科副总经理& 肖劲
赢商（集团）控股有限公司总裁、董事& 吴传鲲
山东鲁商集团运营总监& 张连营
红星地产执行总裁、红星商业地产副董事长& 张华容
广东康菱动力科技有限公司执行总裁& 李玉望
陈云峰：我们用了很多次，费了很大力，来介绍这些品牌商家，我们很希望向大家介绍一下我们办这个会的目的，我们希望让大家知道在北京就有130多个城市综合体在建，全国各地的不远千里、万里飞过来的开发商，都是为招商运营很苦恼的老总和老板，我们这么多品牌商家也很害怕，所以赢商网能搭建这么一个平台，达世恒能举办这么一次会议，非常有意义。会议内容会在网上直播，大家有需要都可以直接找主办方。
下面首先有请中经联盟第二任轮值主席，也是北京万科副总经理肖劲代表中经联盟致辞。
&北京万科副总经理 肖劲
肖劲：云峰刚才读的很快，也很多，但是把庆丰包子铺放在后面了，我觉得应该放在前面，要是咱们桌子上也放几个包子，是不是也很有意思。
中经联盟有五年了，这个平台是一帮房地产的职业经理人合在一起的，所以叫做中国房地产经理人联盟，简称&中经联盟&。有些人是专门致力于房地产，所以它是一个房地产业务交流平台。还有一些人是致力于公益事业，所以在这里面还有很多人喜欢做公益方面的事情。也有一些人是因为个人爱好，大家凑在一起，所以也有一些专业爱好的俱乐部，目前已经有22个专业团体和俱乐部，大家组织的活动也很多。其中商业地产委员会是现在最大的，经常举办各种各样的活动，比如他们也经常凑在一起逛逛街、吃吃饭、唱唱歌，吃完饭以后洗澡。
房地产到了转型的阶段，以前大家都是专注做好自己的事，比如万科是比较喜欢住宅，有些公司是喜欢做商业。但是随着发展，大家发现地越来越不好拿，不是你想做什么就做什么，因为我们的地也越来越紧缺。所以现在很多公司都开始做转型了，开发商想很简单，不就是盖房子吗。但是地拿到了，发现房子真是很难做，做商业跟做住宅完全不同，还有电商的发展，所以大家都往一起凑，看有什么新的机会。
赢商网是中国最大的B2B的商业地产网，北京的赢商网是日正式上线，这个日子有点俗，在北京也有了非常好的业绩，也组织了很多业内人士参加的活动。我们希望有更多这样的机会，跟商家沟通和联系，我们展现自己的长项，商家也把他们的优势告诉我们，希望能够创造更多的机会可以合作。所以也希望赢商网多举办这样的活动。
最后，我代表中经联盟祝愿赢商网与各位合作方和商家的合作越来越紧密，祝中国商业地产产业化峰会取得圆满成功。谢谢大家！
陈云峰：前天我去看万科东莞的生活广场，还是街区性的，还有前天开业的北京昌平金域万科广场，我建议大家去看一看，中间有一个大的天井，我原来觉得会有一点问题，但是他们处理得很好，他们的电影院在八层，只有万科做起来才能想出这样的办法，其他企业可能在规模上会弱一点，所以我们也特别关注万科在商业地产方面的一举一动。我跟毛总和肖总都比较熟，王石现在是彻底转变了，他看完这几个项目都非常肯定，说这个就是我想象的样子。所以我们寄希望于万科，万科在全国今年会有十来家开业，这是一个巨人，不动则已，一动非常快。万科在北京一年拍30块地，有10块是万科自己拍走了，还有10块是别人开走了，另外那10块都有万科和合作伙伴的合作，所以万科两任总经理毛总和肖总是我们中经联盟第二任、第五任的轮值主席，他们做了总经理、副总经理之后，不是说他们决定了北京万科的速度，但确实给人耳目一心的感觉，包括这种合作，是其他企业根本不可能实现的，这么大的地产商，能合作得这么好，都是非常令人尊敬的。
下面有请赢商控股有限公司总裁吴传鲲先生致辞。
吴传鲲：各位尊敬的来宾下午好！首先很感谢赢商网北京分站和中经联盟给了我这样一个机会，今天来享受北京难得的蓝天和比较好的空气，因为广州这两天非常非常严重的雾霾，再次感谢陈总选择这样一个时间点。
我简单介绍一下赢商网，我们赢商网是定位于中国商业地产的第一门户，我们的愿景是希望做中国商业地产的领先综合服务平台，目前有商务平台，有解决咨询问题的新闻频道，有解决人力资源、培训的招聘平台，有知识分享的运营平台，还有解决我们交流的论坛，目前赢商网的总站是在广州，在深圳、武汉、南京、重庆、西安、北京有分站。2004年我们即将在上海、云南、福建成立新的三个分站，目前在这个领域内赢商网处于领先地位。希望大家有兴趣的可以下载我们的微博客户端和微信客户端，也可以上网直接体验一下赢商网。
赢商网这家公司在广州创立，广州这个地方的企业有非常鲜明的特点就是草根、务实、底盘生长。我们跟陈总的合作，陈总做的中经联盟，旗下的会员都是中国房地产行业里面高大上的企业，陈总做的是高大上的事情，我们做的是草根的事情，但我们两方的结合，在商业地产领域是能够擦出很多火花的，也相信是一件充满着无限的可能，充满着非常大的想象空间的事情。
最后祝愿峰会圆满成功，赢商网的北京分站越办越好。
最后我介绍一下赢商网新鲜出炉的广告语，&做商业地产就上赢商网，赢商网让天下没有难招的商&。谢谢各位。
陈云峰：我前天去看了一下，20多个人，70后的没几个，大部分是80后，还有90后，是很专业的一帮孩子。他们跟新浪、搜房等都不同，定位于B2B，是服务于商业地产开发商的人。入会一年几万块钱，能够非常迅速的见到品牌商家。
看完这个运营手册，从拿地到开业这18个月，每一天各个口要做什么，包括哪天人员要培训，包括把名片印出来，都会非常成功，这些事情在很多公司根本拿不出计划来。后来给了那家企业，那家企业又说有没有万达广场的后评估手册，就是开业之后怎么评价它的运行和各个商家的经营质量，我也不好意思说我去问问赢商网，后来他们说有，但是你得入个会。这就是赢商网的价值。
昨天我跟吴总聊了半宿，我也劝他们尽快上市，在行业里真正资本市场认可的就是老大，赢商网现在就是老大，可以上市了。所以特别感谢吴总搭建的平台，包括对这次会议的重视。
下面有请这次会议的承办方，北京达世恒商业运营管理有限公司的总经理王崇岩致辞。
北京达世恒商业运营管理有限公司总经理 王崇岩
王崇岩：非常感谢大家来参加中国商业地产产业化峰会，此次大会由中经联盟商业地产委员会和北京赢商网联合举办，北京达世恒商业运营管理有限公司承办。
倒回2013，北京赢商网有很多话要说，首先要感谢中经联盟商业地产委员会对北京赢商网的鼎立支持，北京赢商网自8月8日上线以来，遇到了许许多多发展上的难题，我们不仅克服了一路走来的各种困难，还收获了各位专家的认可和中国商业地产行业从业者的信任。
其次，我要感谢众多与北京赢商网开展合作的客户，作为一家B2B专业的商业地产平台网站，我们不仅努力的为众多合作客户搭建业内的交流与合作的平台，还为许许多多的会员提供了招商、选址、招聘、调研等一系列服务，我们更注重每一位用户的体验，及时了解和解决用户的需求。是你们的需求，让北京赢商网与时俱进，不断完善和进步。在未来，北京赢商网希望同更多商业地产产业链上的企业共同努力，推进中国商业地产产业化的进程。
最后，我要感谢今天到场的300家开发单位和150家品牌商家，是在座各位的努力，建造了一座座城市地标，点亮了城市的夜空，为伟大祖国的复兴添砖加瓦。
2014，让我们更紧密的合作，更深入的研究，更专业的态度，来践行我们的社会责任，肩负和担当商业地产更重要的历史使命。诚如陈云峰陈总在此次峰会会刊卷首语所说，2014年将是商业地产的爆发年，北京赢商网已经为2014商业地产的爆发做好了充足的准备。我们将在2014年全面开展品牌栏目，每周下午茶，为商业地产人士打造沟通、交流、互助的平台，我们将完善和改进资源库，来提供更好、更多、更优质的资源，我们将为客户提供定制式的服务，以便更高效、便捷、专业的满足项目招商需求，我们还将与中经联盟商业地产委员会携手组建专家团队，为北京赢商网提供最权威的理论支撑。另外我们还将日举办第三届中国商业地产产业化峰会，打造中国商业地产行业最具价值的盛会。
总之，2014商业地产更多的精彩会在北京赢商网绽放。再次感谢大家对北京赢商网的支持。谢谢各位。
陈云峰：中国商业地产联盟是比较大的山头，还有中购联也是一个山头，还有中国连锁经营协会，这些商家的品牌购物中心管委会的山头，这几个山头的头儿都在这坐着，这些山头也要整合。大家都在吃商业地产这碗饭，但我们觉得山头的整合也是一个趋势，看谁能够提供更好的服务。
我也了解了一下赢商网，因为它是支持中经联盟活动的单位，就是入一个会，一年交不到十万块钱，你要招商等等什么的资料都可以问他们要，很好，所以希望中经联盟跟赢商网的这种合作，真正能够打造一道亮丽的风景线，能够给大家一些实质上的帮助。
下面请商业地产的很大的山头的头儿，中国连锁经营协会购物中心专委会的秘书长武瑞玲来做主题演讲，演讲主题是&中国购物中心的转型之路&。
中国连锁经营协会副秘书长 武瑞玲
武瑞玲：大家下午好！坐山头好象有点土匪的感觉，现在都说&土豪&，一说山头就感觉像土匪，我觉得我不太像土匪。刚才陈总介绍了在座的有很多协会的会员，很多老朋友，当然也有很多新朋友。
中国连锁经营协会是97年成立，到现在有17个年头了，是在国内贸易部期间成立的国字头的协会，负责中国的连锁经营发展，引导行业发展。我们在业务上是归商务部指导，隶属国资委，协会下面有十几个专业委员会，其中有一个连锁品牌和购物中心专业委员会，红星商业的张总也是我们委员会的发起人之一，现在连锁品牌与购物中心专业委员会有39个会员单位。
刚才陈总说得特别好，这是一个整合的时代，也是一个合作的时代，中国连锁经营协会特别希望跟大家多多交流和合作，作为连锁品牌与购物中心合作委员会来讲，它的宗旨就是促进连锁品牌与购物中心进行合作，我们起初成立委员会的动议就是帮助主体会员拓展选址服务，我们很多会员企业也开始做购物中心，比如银座、王府井、永旺等等他们也在做购物中心，同样也有招商需求，我们的业务范围也在不断拓展。
今天来到这个会议的现场有两个让我比较吃惊的地方，原来我认为会有八九十人参加，没想到有这么多人，济济一堂。第二，是三位主办方的领导都感冒了，我也有点轻微的感冒，北京的空气非常不好，希望大家注意健康，多喝水。
我们在去年的时候跟德勤中国一块合作，做了中国购物中心与连锁品牌合作发展报告，这个报告我们已经连续做了两年了，在社会各个方面受到了很大的影响和关注。2014年有可能商务部也要在这个基础上做一份中国购物中心的发展报告，我借此机会跟大家分享一下这个报告的要点、主要发现。
首先我们得到一个观点是，中国购物中心目前正在调整中持续发展。商业地产近几年得到了高速发展，大家都有体会。总体来讲商业地产感觉发展很快，前几年都说是井喷、泡沫，但是实际上我们感觉整个中国商业地产的发展和我们的市场发展是契合的。
2012年统计，全国开业购物中心总量超过3000家，累计商业面积达2.12亿平方米。2013年的统计数字还没有出来。目前购物中心仍然是以大体量为主，在一二线城市购物中心平均体量是7万平米到8万平米。截止2012年底，发展速度前7大城市已开业购物中心平均体量多数高于平均水平。但是巨型购物中心会遇到一些问题，比如成都42万平米的环球购物中心已经开业，11月份我们在那里召开中国连锁业大会，在那之前我专门考察了环球购物中心，开铺率不是特别高，乐天百货算是不错的，但是还有很多空铺，太大的体量确实对后期的招商和后期的运营压力非常大。万达截止到12月份，在全国已开业的购物中心有83个，包括中粮置业、华润等等都是在连锁化发展。
另外一个特点是，百货公司在购物中心化，专业的卖场也在进行购物中心的发展和转型。北京朝北大悦城进行调整和优化以后，现在生意非常好。很多类似于朝北大悦城的购物中心都处于调整和升级的状态。什么样的业态最受关注呢？去年我们提出来，儿童业态现在成了标配了，儿童业态成长非常快。前几天看了一份报告，各种品类的儿童业态都发展得非常迅速，可能在年儿童业态会达到快速发展的时期。单独双子的政策一出台以后，很多人提出是第四代婴儿潮即将来临，对儿童教育、儿童培训的需求会出现爆发式增长，所以儿童业态在未来会成为更重要的一个业态。同时餐饮、健身美容、亲自育儿都业态都会飞速发展。
在市场营销方面，原来购物中心对于市场的推广方面不是很重视，但是现在来讲市场推广也成为很重要的宣传手段，大家在中央电视台上看到万达广场的报告。另外在人力资源方面进行专业化培训，通过各种渠道来提高专业化的能力，同时向很多专业机构进行专业化人员的输送。昨天我接待了一个专业机构，他是设计公司，做商场设计的，但是应客户的需求现在做了很多专业的培训。
这份报告是通过三个纬度进行调查。一个纬度是购物中心的开发商、运营商，一个纬度是购物中心的消费者，一个纬度是在购物中心中经营的商家，我们总共回收的调查问卷是500多份，通过调查问卷的反馈和分析得出一些结论，首先在商户眼中购物中心的关键因素有四点，舒适的购物环境、完善的交通配套设施、购物中心的地理位置、信誉知名度和服务水平。其中排在第一的是信誉、知名度和服务水平。从消费者来说，吸引消费者的因素有五点：丰富的促销、丰富的娱乐服务、特色餐饮、优质的交通与服务、知名品牌入驻。购物中心认为关键因素有：消费者个性化、情感化的独特需求倾向越来越明显。二是需要购物中心认真研究目标消费者群体的购物需求、消费者心理等属性。三是以独特的主题概念打造独特的体验式消费。
大部分的消费者反映，没有特定时间去选择购物中心，有35%的消费者选择是周末去，8%的消费者选择在长假和黄金周期间去购物中心。33%的消费者去买一些品牌商品，23%的消费者是去进行餐饮消费和其他购物活动。社区型购物中心将成为未来发展的主流，目前在跟本协会接触的很多企业有反映这样的需求，目前在一二线城市比较多，三四线城市也不少，社区型购物中心未来会越来越成为主流的购物类型。消费者对购物中心的选择，52%的消费者希望离自己家或者公司近一点，突出便利性。所以社区型、便利性的购物中心更受消费者欢迎。
电子商务对购物中心的冲击是有的，但实际上对购物中心的影响也是有限的。
另外我们还做了一些针对开发商的调查。开发商普遍对市场还是比较乐观的，对未来的投资还是充满了信心。在购物中心拓展方向方面，大家也表达了一些意见。首先要提高购物中心的知名度，这是大家普遍的共识。
针对连锁品牌商家的调查显示，大家希望在重大节日等节假日期间做促销，业态主要分布在商品零售、娱乐、餐饮、超市、健身美容和教育培训，基本覆盖了购物中心的主要业态，其他受访的商户选择购物中心优先考虑的因素有这样几条，首先租金是不是有竞争力，是不是有很好的租金，他们还很关注左邻右舍都是谁。另外，购物中心的地理位置、交通、物业管理都是大家普遍关注的问题。商铺在购物中心的开店位置、客流量都是商户很关注的点。
2012年，商务部委托中国连锁经营协会组织企业、专家编写了《购物中心业态组合规范》行业标准，并于今6月1日颁布实施。我们参考了美国购物中心协会的分类，但是基于中国现在购物中心的发展阶段的特征，把购物中心分了四类，都市型购物中心、地区型购物中心、社区型购物中心、厂家直销店奥特莱斯。购物中心零售业态并购的案例越来越多，这恐怕会成为年的特征。
我跟大家的分享就到这里，谢谢大家！
山东鲁商集团 运营总监 张连营
【陈云峰】下面有请做百货出身，一说起运营话就止不住的，山东鲁商集团的运营总监张连营跟大家分享&百货转型购物中心的瓶颈与突破&。有请。
张连营：大家下午好！我给大家深深鞠一躬，鞠这一躬代表着在过去的2013年，大家在激烈的市场竞争当中一直在拼搏、奋斗，尤其是在座的各位都很辛苦。有人这样评价我们做购物中心或者做商业地产，或者做品牌运营的从业者，说你们就像孙子一样在激烈的市场竞争当中善谋略、善运筹，同时你们又像孙子一样忙得一点时间都没有，是白加黑、5+2，整天不着家。我们也算是跨界的整合体，既是孙子又是孙子。
在这里，我要向中经联盟、向赢商网，能够提供给我们信息的支持，能够提供给我们成长的支撑，在这里我也代表所有的从业者谢谢这个平台，谢谢你们。
购物中心不管是在过去还是现在，有很多参与者、投资方都有这样那样不同的认识。消费者认为我们购物中心是超人，无所不能，什么都可以提供。对于投资者来讲觉得我们购物中心就是盖完了房子什么都可以运作的人。作为商铺和品牌方，有的在徘徊。不管是大家怎么样去想，或者我们怎么样去认为，就像电商一样，购物中心已经成为一种趋势。这种趋势大家描述，就像一匹骏马，如果你老在后面追马，就永远不可能成功，幸好我们各位都已经骑在马上了，在2014年马年会马到成功。
有人把购物中心简单的理解为一种业态，比如我们做商业运营的简单讲就是零售，或者高级的零售业态。搞地产的认为购物中心就是简单的开发，简单的房地产。其实购物中心是涵盖全产业链的，更多的是一个投资产品，万达集团的王董事长前几天讲过，购物中心是商业地产也不是商业地产，实际上是一个产品，是因为购物中心追求的目的是资产价值的最大化。如果它不是产品，不能在未来为你的现金流做变现，就实现不了商业价值最大化的目的。
从购物中心产生的背景和全产业链的关系，我们所有做购物中心的，不管是做开发还是做商业运营，都一定要把资产价值最大化作为核心去对待。这种业态组合是不是让我的租赁价值最大。高等体验是对需要有震撼心灵的、有情感的、有互动的、有参与的，最终是要改变你的行为习惯，改变你的生活方式。我们在2012年5月份，当时我们和一家红山画院合作，当时他们找到我的时候，是想在这里做主院，分院的人到主院来可以为我带来客流，每个周都有画师在这里作画，在我们现场有接近400幅作品，给我带来的客流每天像创作室一样络绎不绝。因为红山画院的存在，周围的市民，甚至远一点的市民都会赶过来。这个人是做中国红山文化的发掘、做考古、做收藏、做写字和作画，我跟他合作，是因为将来他的藏品可以跟我合作。所以刚才讲体验和资产价值的最大化，看似我没有要钱，我通过画家这种形式来吸引客流，加强我们之间的互动。
传统百货的现状，增幅逐步放缓，整个的情况不是太好，今年我们100多家门店有30家门店是亏损的，亏损额也比较大。原因有：物业租赁、人力等成本上涨。渠道环节较多，利润微薄。千店一面，受同质化制约影响。电商及其他零售业态冲击。但是最关键的原因是什么呢？我们以前参加工作的时候是经销代销联营，而现在只有联营产品，就是我和品牌方一块合作，我抽你的提成。现在是消费者需要什么东西，有什么样的趋势，你不知道，你不知道的话怎么竞争呢？不可能竞争。
我们做了转型，转型为购物中心的现状，改善型有：从业态升级的角度转型。增加餐饮、休闲、娱乐等功能。增强集客能力。但是我们有思维的局限，购物中心到底是按照行业去理解还是按照业态去理解还是按照什么去理解，这是和你的操作有所不同的。我们传统的购物中心，虽然看似有客流，但是这些客流是不是和你的定位是相匹配的客流，这很重要。再就是体验感的局限，因为过去的老物业，不管是层高也好，还是面积也好，带来很多业态的局限，无法给消费者带来很多的欢乐。再就是经营关注点的转变，传统模式除了买赠就是返赠，羊毛出在羊身上，现在商品的价格不足以反映商品真正的价值，这是非常要命的，购物中心承担了什么作用？为什么消费者喜欢？是让它的价格回归到价值上来，这是推广方式的转变。还有一种是业态业种组合。再一点是商业地产的考验，项目建设、项目规划、产品定位。对企业实力的考验，拿地的实力、融资实力。
传统百货业转型到购物中心，有什么突破呢？最大的突破是打破了过去购物中心的运营，是一直由地产商和物业管理者来运营的现状，因为它有资源优势、管理优势。资源优势主要有两大资源，一个是品牌资源，因为传统零售业经过多年的发展，只要能活下来，活得好的，能连锁发展的，肯定和很多品牌方有着战略合作的关系。这个品牌方有一天转型到购物中心的时候，就为我们整个招商奠定了很好的基础。再就是我们要有消费者的资源优势，因为我们长期在一个地方做商业，培养了一批能够信赖我们品牌的消费者，在我们做的过程当中，今年是第二年，商业地产20万方沉淀资金是17亿，如果不是有消费者的资源，我们的周期就非常可怕，正是有了消费者，我们的周期才大大缩短。
消费者是我们的衣食父母，但不是所有的消费者都是你的衣食父母，如果你不懂消费者，那结果可能很惨。在运营的时候，我们在唱《懂你》，跟消费者说，来吧，我最了解你。结果消费者来了一看，不是那么回事。不懂就不懂吧，消费者就扔下一句话*阍趺瓷岬梦夷压罚詈蟮慕峋志褪牵还苁峭蹲收呋故窃擞呋故谴右等嗽保&成全了别人恶心了自己&。我们一定要学会研究消费者，学会懂消费者。
过去我们讲商业就是要适应消费者需求，适当引导消费者，引导不当就会成为壮士。把迎合和引导做好，就不会形成同质化，其实同质化是一个表象。挖掘是什么呢？现在我们都在做体验式消费，我们这次到南京去，南京有大排挡，同样都是餐饮，但是他们把背后的秦淮文化都挖掘出来，如果你是同样的菜品，你融入了文化那感觉就不一样了。还有主题化，相同的业态只要有了不同的主题，也会避免同质化。
管理优势，数据收集、数据分析、数据处理、调整改善。过去我们每天起来先看报表，但是一定要懂得收集什么样的数据，分析什么样的报表，让这些数据能够为下一次的管理行为做基础。帮助商户解决困扰，提供优质服务的能力。现在商户同业素质参差不齐，就需要我们业主方、经营管理方能够为他们提供专业的把脉、培训。我们要让行业从业者坚持共赢的理念，过去这个行业是比较卑微的行业，需要求人，我们要平衡好各方利益。
有三句话和大家共享。第一句话，上了贼船，就跟贼走吧。既然我们选择了未来的趋势，那你就不要怕未来是什么样的，未来一定会赢，你是对大的海盗。第二句话，独立思考。2013年给我们太多的信息，尤其是低头族刷屏的频率或者信息的速度，就像吃肯德基、麦当劳一样，但是缺乏了自己的独立性，老是觉得老三说得对，李四说得也很对，但是恰恰是自己忘记了去思考。第一句话，做自己。在独立思考的基础上，更希望各位能够结合自己的资源优势，结合自己所掌控的东西，能够做自己喜欢的、做自己感觉能够成功的。最后，祝大家马上一切成功！谢谢各位。
红星地产执行总裁& 红星商业地产副董事长&& 张华容
张华容：各位专家、各位朋友大家下午好！我作为半个地主欢迎大家来到在太阳宫的爱琴海旁边的云南大厦，来参加中国商业地产产业化峰会。组委会给我提供的是&红星美凯龙的战略发展之路&，但是我把题目稍微改了一下，也给大家汇报一下我的工作职责和我团队的工作职责。
我们红星美凯龙是分为两个产业在迅速发展，一个是红星美凯龙家居，一个是红星商业地产。我是在红星商业地产的板块负责城市综合体的商业部分。我今天主要向大家介绍一下红星商业地产及红星商业地产下面的一些品牌。
刚才前面几位专家都讲得非常好，特别是秘书长做了行业的分享，做了一些数据的分享，都非常有权威性。我也结合我前面讲的这些内容，把我了解到的观点跟大家分享。
第一部分是关于国内宏观背景和行业趋势。刚才有一位朋友讲到过关于一二线城市的商业地产的转型，在近一两年，一二线城市转型增长特征：项目绝对量在增多，优质项目比较少，但是这个优质是仁者见仁，我们不好做过多的评说。但是缺乏精准定位和前瞻性的规划设计是最大缺陷。二是同质化严重，竞争激烈，后期开始差异化，各类差异化主题的购物中心出现。三是迫使开发商很冷静、很客观的面对现在的局面，原来大家都考虑的是我有钱，我能够拿到很多项目，能够开发很大的项目，我的项目是亚洲最大、世界首屈一指的，我的项目规模是最大的，企业开发的体量是最大的，我能够招到商，有很多品牌资源。但接下来大家都能做到这些。我原来开玩笑说，原来谁做商业地产都能做的比较好，后来发现卖菜的也去做商业地产了，养猪的也去做商业地产了，卖水的也去做商业地产了，而且一开口都是三年能做100个，都去做商业地产了。但是在这种情况下，谁会经营谁才能把商业地产做好。
2014年后，一二线城市副中心项目、三四线城市的新地块是项目发展重点。因为现在一线城市已经是满负荷的了。新购物中心对三四线城市当地传统商业将是颠覆性冲击，地方政府对购物中心开发的推动力度非常之大。无论我们什么时间去拿哪一块我想拿的地，里面的指标总是这几个，总体量是多少、商业体量不少于多少、自持比例不少于多少、建筑密度是多少、有多少星级的酒店。
到现在为止我还在慢慢学习，慢慢摸索，但是现在有层出不穷的竞争，有层出不穷的经营模式，还有突然兴起的电商对我们的冲击。同类购物中心竞争，主题、规模、品牌、业态等各显神通。电商和线上交易冲击更加明显。购物中心需要解决如何在变化的环境中突围的问题。
接下来我给大家汇报一下，我们是如何来做商业地产及商业品牌的。过程有讲到红星地产是继红星美凯龙家居股份之后发展起来的商业运营开发管理平台，红星商业地产主要做两个核心产品，一个是以红星国际广场运营的城市综合体，第二是以爱琴海命名的购物中心。现在红星国际广场大家在天津、在福州、在云南昆明、在大连、兰州等等都有看到，并且我们在这些城市的销售都非常不错。我们目前有规划设计院、红星地产、红星商业投资、红星物业、高尔夫等等业务模块。红星商业是在红星商业地产旗下的城市综合体购物中心招商运营管理公司，我简单用三个方面来概括为什么我们要在红星地产下专设红星商业。
我有机会跟很多企业接触，很多企业跟我说，能不能大家一起来做，因为他们都是房地产开发商。我也有跟这些大佬们交流过，听是不是能做到让商业跟你的地产在企业运作过程中，从成本、从人力、从将来的物质采购、从将来的盈利上做到平衡。因为瓶颈的问题、因为开发结构的问题等等，您是偏地产还是偏商业？要让商业的需求提前到选址、方案设计、设备进厂、施工图的各个阶段，让招商跟进到开始打桩，到设施设备进场，到封顶，商业地产的开发和商业管理是并行的，所以我们这些工作都要前置到前面去做，参与所有前期的建设工作当中。
我们旗下的爱琴海，是我们打造的高品质的购物中心，爱琴海主要倡导的是精致生活和快乐体验的消费理念。原来是旧楼，是打算做家居的，闲置了两年，我们接这个项目的时候还是家居的外立面，但是现在就是大家看到的这个样子了，希望大家一会儿去参观以后，多多给我们提宝贵意见。
红星商业旗下有红星国际广场、购物中心、自有品牌，在近三五年之内，我们应该一直都会使用爱琴海这个品牌来运作所有的项目，我们有红星太平洋、有云尚部落、红星高尔夫会所等等。目前红星美凯龙集团、红星地产、红星商业会顺应大环境、结合集团的发展战略，主要走这么三步。第一，集团战略是家居、地产两驾马车，资源整合，共同发展。第二，地产战略是商业地产齐头并进，共享繁荣。商业战略是购物中心与自有品牌共同发展，做创新商业引导者。我们现在综合体项目已经有21个了。
红星商业的运营管理整体内容大概是商业设计、商业规划、定位、运营、管理、招商是一体化运作。我们还很注重大数据的分析管理，包括客流、车流、POS销售、会员，会员包括商家会员、自有品牌会员、住宅会员。未来我们还会实现线上线下一体化联合经营。
红星商业，体验式商业探索。从我2002年开始做购物中心的时候，把超市、百货、吃喝玩乐都整合在一起，那时候给大家的感觉已经是体验式了，本来是进购物中心就把自己释放了，只要还来得及就会在里面待上半小时。那时候没有想到这就是体验式消费，而现在大家提到体验式消费，一回想我们确实是体验式业态，因为有产生互动。我们内部讨论了一下，因为体验式消费每个人有每个人的看法，体验式消费是区别于传统的业态，能够让消费者产生体验式的接触，能提升个人体验感受、精神追求，体现家庭、个人生活品质并与产生互动愉悦的商业形态，比如书吧、高尔夫、DIY展示、美容、健身等等都是体验式业态，只是我们接下来如何来运作、如何来经营，还有就是我们自己做的高尔夫室内会所。
红星商业做了哪些体验式业态呢？我们有云尚部落高尔夫会所、红星太平洋影城、小小乐园、天合婚典。天合婚典就是天合之享，幸福典藏。传承中华婚礼文化，引领现代婚礼风尚，做婚庆幸福产业整合者。去年有1200多对在我们这里结婚，除了婚宴，还有小孩的满月宴、金婚宴等等，有各种各样的需求。目前婚庆产业还是小作坊个体户的运作，我们做婚庆其实就是做整合，将来一定是为消费者、从业者提供经营和消费的空间。我们能做什么呢？做婚房设计，这不是我们自己做，我们跟我们的团队和合作伙伴说，在产业链整合里一定要做成，但是做成以后有几个是不太赚钱的是我做的，赚钱的是请别人来做，婚房设计有人会做，并且这个东西赚钱，我们就招人带做。在我们购物中心里，划出三五个平方，来做婚房设计。第二是婚纱摄影，很多人做婚纱摄影，我不会组织团队来给大家照相、后期修片，但是我给大家做婚纱摄影基地。大家看到的这几个画面其实只是很小的，我之前不太懂这些，但是后来我们去花钱学习、研究，我们投入了一两千万做了婚纱摄影基地，下面还有一个200平米的水下摄影。因为投资大，所以我们做。我们还做婚纱礼服，也做高端礼服定制，当然我们也招十几二十家礼服经营，大概每个项目有1300平米左右的宴会厅。还有珠宝定制招商，婚庆也会招商，蜜月旅行也会招商，这些赚钱的就找人来做。
中国红馆，就我们自己做，供大家来采购。在我们的婚礼定制的团队里面，有一些地方婚俗的婚礼，供客户来选择，当然你们可以有自己的个性需求，我们都会满足。比如少数民族的婚礼，在栏目穆斯林的婚礼，在沈阳满族清式的婚礼，各种各样的，我们希望通过我们的服务来满足广大消费者的需求，能够把目前还没有经过整合的产业能够做到产业的初步整合。
天合婚典的项目原来是现代化的，我们后来改成欧式的，在里面有婚纱摄影基地。上海是在吴中路。福州是苍山的项目，是今年9月份开业。天津是天津河东区，在京滨大道。昆明是在广福路的项目。
下面我给大家介绍一下云尚部落，云尚部落经营理念是大隐于市，尊贵私享领地。高尔夫很多人觉得是高不可攀，但是我们做高尔夫考虑几大关键点，一是人群需求，二是体育锻炼需求，三是高尔夫运动跟室内购物中心，跟电影、婚庆等等都有一定的结合，还有儿童的体育教育培训等等都有结合。这个会所占地面积2045平米，分为两个层面，六层是公共区域、餐饮区和公众开放区。七层为会员私密区。高尔夫工坊，你进去之后，比如你对你的杆有什么需求，都可以进行定制。模拟器包房。力量训练房。红酒雪茄吧。会议系统。还有高尔夫学院的教练，跟我们合作的有一位系最年轻的国际裁判，是1980年的小伙子，我们的教练团队都是职业选手。我们商场里面一共有55家餐饮，每家餐饮的知名菜品，每一家选一两个，我们都可以送上来。
红星商业目前我只给大家汇报了我们已经在做和逐步发展的两块，在未来我们会更加用心的把其他项目做好，希望能够给各位朋友、各位同行带来更多新的体验。谢谢大家！也祝贺中国商业地产产业化峰会圆满成功，谢谢！
陈云峰：谢谢张总。大家听完张总介绍的情况，大家知道张总原来是万达高级副总裁，最早万达的招商体系是张总领导的，所以她现在携带着很成功的理念，包括在地产这边跟老板谈，地产跟商业是并行的，她强调必须是地产来决定一些事情。我们开会的时候，不断在争论，崔董事长说我们要开工，我们说不刚，很多地方还没有定好位，那我们也要开工，我说你们开工会造成几十亿的损失，那我们也要开工。能够听到张总讲红星美凯龙的操作，包括她在用心的做很多品牌，而且是差异化的，我突然间感觉到，红星美凯龙在走的购物中心或者综合体的路子，可能方向是比较正确的。而且她说2020年要达到100个，现在20个，一年开10个。
我为什么在外面沽名钓誉，实际上我是在免费学习，很多东西真的搞不懂，很多东西真的没见过，比如张总刚才讲的很多我都没听过，她不讲我们也不明白，所以讲了就听吧，谁怕谁啊，都在学习。很多都是业内的从业人士，大家还是虚怀若谷的来学习。我不是跑这儿来别有用心的。
下面有请广东康菱动力科技有限公司执行总裁李玉望先生演讲，他演讲的题目&应急电源选型在商业地产项目中的核心价值&。有请。
主题演讲&《应急电源选型在商业地产项目中的核心价值》
广东康菱动力科技有限公司执行总裁& 李玉望
李玉望：感谢秘书长，非常感谢主办方和各位嘉宾、女士们、先生们给我这样一个宝贵的机会。
大会给我的主题是&应急电源选型在商业地产项目中的核心价值&，我大概从以下几个方面简要的抛砖引玉，因为按照我们过去22年从事发动机和发电机组研发设计、咨询、生产等等方面的经验跟大家进行交流。
第一，应急电源在商业地产项目的核心价值。第二，人们对商业地产和住宅地产应急电源普遍看法。第三，传统商业地产应急电源设计选型情况。第四，新型获国家专利技术高压输出集中摆放应急电源设计。第五，新型城市综合体。
说到核心价值，能够全程稳定可靠的电力供应，这才是核心价值。能够连接到开发商、设计院、运营商、品牌商、后期的物业管理部门、消费者，把他们所有的价值能够有效的整合起来，这应该是应急电源在商业地产中的核心价值。既然涉及到方方面面，我们应该从哪些方面去考虑呢？首先绿色、环保、节能，这是一个趋势。安全可靠性、产品选型的普遍性、方案的合理性，刚才肖劲主席讲五，现在房地产产业在面临转型升级，商业地产跟住宅地产有着根本不同，作为投资商、开发商来讲是需要考虑的因素，施工单位、施工的难易程度、品牌可靠性，还有管理公司操作保养的便捷性、费用等等，把这些综合考虑起来，是商业地产的应急电源的价值体现。
住宅地产很简单，人群很固定，都是业主，用电量相对没有那么大，负荷变量也没有那么大。但是商业地产人流量特别大，电量负荷也特别多，开发商，包括设计部门也认为，既然有这么大的人流量，这么多的用电设备，是不是要选用进口的发电机，结果这样就会造成不必要的高投资。实际上从住宅和商业来讲，作为应急电源口，这两个方向的本质性能没有区别，住宅就是人员少，我们就凑合一下，品质上没有把关。其实这是一个误区，从用户上没有本质区别，从性能和要求上也没有很大的区别。
下面我结合我的经验，讲一下在传统商业地产设计当中应急电源的情况，现状是什么呢？双回路真正意义上的是很少的，传统综合体的设计是什么？比如现在一个城市综合体有很多功能区域，有酒店、写字楼、公寓、购物中心，还有很多会所等等功能，传统设计是根据不同的功能需求，在每一栋楼下安装一个应急电源，这样必须有好多台，而且投资非常大，每一栋楼下面都有，因为面积很大，集中摆放的话低压输出损耗特别大，这是传统的集中摆放，而且低压的机组会导致在操作上、维护保养上等等很多的不便利。
新型获国家专利的技术高压输出集中摆放应急电源设计，安全可靠、占地面积小，因为商业地产寸土寸金，在黄金位置占有很大的位置是很不合算的。把原来分部摆放的集中到一起，比如一个地块，在中央的地方切一个机房，负三层也可以。原来经过合理的功能设计、功率测算，原来需要六台六千千瓦的，后来经过合理调配，现在只需要四千千瓦的，通过高压输出的方式，输到各个功能单元下面，在高压端跟市电可以并网。比如三点钟市电说写字楼要检修，或者酒店这个单元要检修，两点50分我们操作人员可以把机组启动起来，而且将来的操作启动可以在中央控制室启动，也可以下载一个APP，我们的控制模块有Wi-Fi功能，下载APP装在手机上，操作人员可以边在商场游览，按一个APP就可以启动，三点钟市电停了，发电机组就可以自动供电，这没有间断的过程。当然这需要和供电公司进行沟通，有的公司不允许我们的发电机组和市电进行并网。通过这样的方式集中供电，可以节约用地、节约投资，高压机组输送的电缆投资很小，占地面积很小，而且低压共用了市电，不用重复投资，综合的运营成本都得到了有效的降低。当然也有不足，不足在哪儿呢？对于承建商有比较高的要求，一般的单位没有这样的能力来做这样的事情。
比如汽车前面有散热器，可以散热。如果机组放在地下三层，但是热散不出去，我们可以把水箱远置在楼顶上，这是我们的一个专利。这样的一些设计可以更好的给到我们的商业综合体、城市综合体、商业地产的项目起到更好、更切身实际的应急电源的保障，从而使得我们商业地产设计的各个功能板块，包括商家等等，功能得到很好的实现及后期的保障作用。
案例。天津泰达广场，项目是由一台2000千瓦的、一台1800千瓦的、一台1100千瓦的构成。第二个项目是苏州乾宁置业有限公司的苏州东方之门项目，两台2202千瓦6.6千伏的电压输出的柴油发电机组、及相关供油、供水、机房降噪等配套工程。第三个项目是上海白玉兰广场，六台1800千瓦的10.5千伏，建筑面积42万平方米。
康菱公司是一家致力于发动机，这个发动机不仅用在载重汽车上，我们做得很大，包括轮船、军舰等等，另外一组是用在发电机组上。康菱公司过去主要做世界500强企业，包括银行、军方、通信等的应急电源，包括野外施工、野外采油的用电。中国的发电机组行业实际上是一个搬运工行业，500千瓦以上的发动机都要靠原装进口，康菱通过过去22年不断转型，我们有很多解决方案。包括在地产领域我们有两个，一个是城市综合体的应急解决方案，一个是六星级酒店的，一个是零部件通用性很强，这是什么意思呢？是涉及到后期的物业管理。拿车举例子，大家很容易理解，比如宝马汽车3系列，我们的通用性很强的意思就是3系列到5系列到7系列，每一个缸都是通用的，作为后期保养来说是非常方便的，作为一个设备来讲，要买得便宜，还要用得便宜，你买得便宜，用得贵是非常不划算的。第四，我们在全球，包括美国洛杉矶，包括中东，包括东南亚，包括非洲、南美，我们都有很广泛的基地。
我的介绍就到这里，说的不对的地方，请大家多多包涵。新的一年马上到了，祝大家新年万事如意，马到成功。谢谢大家。
陈云峰：感谢李总。
下面是授牌环节。首先有请中经联盟的各位主席：陈良、肖劲、张春华、陈顺、周毕文
有请：孙怀杰、张华容、王智明、客立宏、胡广元、张辉、黄巍、张宏伟、曹世斌、王品石、郑红、蔡志强
聘请各位担任我们中经联盟商业地产专业委员会副主席，非常不好意思，鄙人就是主席。
（授牌仪式）
一会儿我们会组成一个专家团，为行业做服务。下面请大家合影。
一个是中经联盟专业委员会副主席，另外也聘请大家作为中国商业地产专家团成员。从现在开始，上面都是专家。下面有请北京中经联盟商业委员会和北京赢商网共同发布2013年度商业地产十大事件。
第一个事件。新国五条助推3月1日，新国五条细则明确，二手房交易，个人所得税将会按照个人所得20%征收，使其变身为史上最严调控。由原来的基础性作用，变为决定性作用。在新国五条作用下，龙头房企纷纷加码商业地产，一窝蜂涌向商业地产，或导致泡沫隐忧，在商业地产方面的探索还有很长一段路要走。
第二个事件。新型城镇化利好社区购物中心。关键词：社区、购物中心。事件概述，12月召开的全国城镇化会议中，发展以省会为中心的区域型城市群，同时推进以县、市为基础的城镇化，对于商业地产而言，在新型城镇化推动下，社区购物中心将迎来发展契机。事件表明，社区购物中心缩小服务对象和服务范围，更加清晰的做出生活方式规划，在新型城镇化和城市化战略下，城市购物中心规划也逐步推行，社区购物中心将成为商业地产的重头戏。
第三个事件。李嘉诚抛售内地商业，商业物业恐慌。8月30日，李嘉诚出售广州项目，套现约30.3亿元，10月18日，71.6亿元的代价出售上海项目，而在出售物业之前，李嘉诚已高调标售几家市场业务，李嘉诚出售物业高卖低买是正常的商业行为，尽管如此，在国内商业地产大跃进的情况下，今年的李嘉诚却连续抛售物业，包括王石在内的不少人士认为，李嘉诚的行为无疑是一个信号，暗示内地的商业地产风险已经较高。
第四个事件，12月5日，尽管绿地国企背景，董事长一再强调不差钱，万达王健林也强调，钱还是有的，但是这不能阻止绿地和万达孜孜不倦的在香港上市，激进扩张，海外布局加快等系列动作，这些土豪们的资金实际上也短缺。
第五个事件。购物中心加码体验业态，事件概述，体验可以说是2013年商业地产行业最火的词之一，扎堆竞争，加上电商冲击，购物中心将体验式商业视作救命稻草，从目前大多数购物中心的做法来看，只有简单提高餐饮、休闲、娱乐、儿童业态等比重，特别是餐饮从30%到40%再到50%，占比不断刷新。开发商过于强调体验式业态的重要性，只有满足客户在视觉、感觉和文化艺术等各方面的需求，才能避免体验式泛滥。
第六个事件。双11倒逼商业地产。日网销350亿，目前开发商打着O2O的口号，目前在这方面做的比较好的有中粮朝阳大悦城、银泰等等。
第七个事件。零售业内资反弹疲乏收购外资，零售业并购华润万家、乐购。10月2日乐购43.25亿元注入华润子公司，而高调寻找买家的李嘉诚旗下超市，也宣布停止出售，开创了零售业内资，企业收购企业的新模式，对内资企业而言，这种蛇吞象式的合作，有助实现自身业态的转变，将迎来新一轮整合。
第八个事件。房企大鳄多元化面临考验。2013年可以说是房企转型创业的时代，万科商业地产战略逐步形成，第一家购物中心开业，有儿童医院、食堂等配套。恒大不仅一举多得亚冠，还推出冰泉、恒大音乐也做得风生水起，还建立了游艇、旅行社行业，事件点评，房企跨界，追求精耕细作的行业，对于房企业而言是极大的挑战，因此房企多元化业务成果如何，仍需时间验证。
第九个事件。三公消费禁令，禁止用公款买香烟和高档礼品，奢侈品和高端餐饮遭遇寒流蔓延，中国奢侈品市场的严冬或将还会持续一个阶段，而高端餐饮的应对措施不约而同都向大众餐饮转型，市场永远在变，重要的是如何以最快的速度调整战略。
第十个事件。购物中心大跃进或引发中国式悲剧，关键词购物中心、爱琴海、泰禾集团。事件概述，泰禾集团规划未来三到五年布局20到30个泰禾广场，未来商业地产占比将超50%，红星美凯龙力争到2020年开业100个爱琴海购物中心。一边是不断扩大的购物中心数字，另一边是同质化严重，另一边是阶段性过剩，而在市场之手的作用下，一些招商困难、运营能力不足的购物中心将面临倒闭的命运。
陈云峰：十大事件发布完毕，特别感谢各位副主席、各位专家，请大家落座。
下面得给主办方插播广告了，主办方办这个会干什么呢？就是多揽点活，赢商网在北京落地之后，主要是发展会员，另外可以在赢商网说打点广告，包括可以搞招商会，赢商网是中国最大的商业地产门户网站，所以赢商网发展会员都发展了谁呢？首先就发展万科，万科的老总今天回深圳述职了，要不然会亲自过来，因为万科是住宅的老大，现在进军商业地产。我向吴总传话，说万科愿意投资赢商网，这是股东大会决定的，也不是你愿意投就投，但是先可以签个战略协议，万科商业所有新闻都是由赢商网首发，是万科表过态的。另外万科作为赢商网的VIP客户，赢商网所有的资源都会首先为万科服务。下面有请肖劲和王崇岩上台签约。
（签约仪式）
主持人：下面是下午茶沙龙。
危建平：我是来势中粮大悦城商务中心的危建平。邀请六位嘉宾商台。孙怀杰、周毕文、郑展、梁智、姜漫、吴桐。
下午茶沙龙正式开始，主办方给了一个很有意思的题目，&回顾2013年商业地产发展历程&，要求大家用一到两个关键词进行阐述。
吴桐：首先谢谢危总，也谢谢主办方给我这次机会，因为远洋未来广场是一个新生力量，大家对我们还不太熟悉，因为远洋地产也是通过未来广场这个品牌初次进入到商业地产这个行业。作为2013来讲，远洋未来广场是在2013年1月份正式开业，运营到今天已经一年的时间了。就这一年来讲我们有两个感触，一个总结概括叫做情感基因，还有一个是微增长。
从情感基因上讲，无论是之前发言的合作伙伴还是朋友们，提到了同质化严重，而且供应量比较大。再有就是大家在做个性化、主题化和体验式，包括大家其实都在讲品牌组合、业态组合。但是通过我们在做这个项目的时候，我们想情感的基因对于一个项目来讲，无论是前期的定位、招商，还是后期的整体运营和管理，都非常重要。因为情感的基因是随着消费的需求变化、消费的习惯变化而产生的。大家都谈到品牌组合，作为品牌组合来讲，我们之前有很多做法是一味的效仿或者模仿成功的案例，但是我们做这个项目的时候有一点自己的心得，之所以我们提出来这个观点是要了解自己项目周边的消费需求，因为有了情感的基因，所以会产生很多消费的链接，也就可以让这个项目在后期有可持续性和可发展性。这种情感的基因是在大家心里面的，或者因为大家现在面临着社会上重重压力，房价过高等等一系列，所以大家心里面要得到慰藉或者轻松、惬意的感受，方方面面产生了现在大家说到的体验式，或者大家刚才看到的前面的朋友分享到的图片。这些导致了一个项目如果在前期策划定位和后期运营之中，能把握的情感基因到底是什么，或者我们前期植入情感的基因，后期把这个基因发扬光大，我想作为一个项目，无论是走到什么时候，才真正找到了自己，才能够在这个市场上得以持续的延续，品牌得以发展。
说到第二个关键，微增长。是源于年一共有四千万的供应量在市场上，当然存量也越来越大，同时大家也提到了电商的冲击，电商是有冲击的，但是电商是不会取代购物中心的。在这个过程之中，也就导致了在运营过程中，不光是在座的购物中心的开发商，也包括在座的各个品牌，能够体验到2013年整体是在增长的，但是增长速度可能已经不是在2007年到2010年这三年之内大的跨越式的增长了。
在此就以情感基因和微增长两个关键词跟大家做分享。谢谢。
危建平：情感基因其实是可持续发展的技术，微增长是一种现象，但其实更是对商业地产经理人的考验。下面有请姜漫。
姜漫：去年年底有一场马云和王健林的对*，电商似乎是输了，但是今年大家应对电商，除了社区商业体验，还有更精准的商业定位。我是建筑设计行业，关注建筑设计行业对整个未来五年的发展当中有三个一亿，一亿城镇化城镇、一亿棚户区改造、一亿西部改造，不管是同质化有多少严重，购物中心有多少危机，其实是因为同质化严重导致的，所以从刚才来推导，有这么庞大的市场，只要从业人员把这个定位做得更精细化，类似于服务于体验、服务于社区体验的更精准的定位做好，我的关键词就是因为小所以大，从业人员越精细化、越专业化，市场越广大。
危建平：谢谢，姜总从建筑设计的角度给大家提了个醒，同质化的严重让大家更有差异化、更精致化。
梁智：我去年在负责山东的一个项目，30万的住宅卖得非常好，成本也都收了回来，也有盈利。但是15万的商业综合体一直没有开发，因为我知道在三线城市，只要15万的综合体一开，我们就死掉了。所以我在跟我们所有三线城市的地产同仁们和政府在死扛，为什么死扛？因为我们是住宅地产的专业，但是做商业地产实在没有经验，我们希望于总能够到三线城市帮助我们的商业地产，建立信心，并且进行规划和设计。2013年整个商业地产从我们自己企业来讲，是在跟政府的死扛中度过的。2014年，第一个项目很可能进入到商业地产实施的过程，刚才我们山东银座的张总给了我们很好的启示，非常感谢。
第二个关键词，在2013年年底集团有一个海外业务的扩展，在蒙古的首都乌兰巴托落地，现在也把我派到了蒙古，我2014年正在接手蒙古的项目。房地产企业包括这个行业在不断的向海外进入，万科已经到了海外，我们也到了海外。蒙古乌兰巴托这个城市不是市中心，相当于2000年北京三环的三元桥，现在住宅的价格是在1800美金一平米，这是咱中国人盖的房子。如果是日本人盖的房子就是3000美金一平米，如果是韩国人盖的房子就是2500美金一平米。所以这种发展中国家对于房地产的住宅行业来讲是一个很大的机会。因为它的GDP2013年是17.6%，咱们中国是7%多，所以这样的国家很可能在2014年会迎来更多的开发商。但因为我们提前进入到了这个国家，老板对我的任务是要求做到蒙古的第一品牌，要做第一品牌，就必须得建综合体，所以今天我来到这个会上，学到了很多，非常感谢组委会，非常感谢中经联盟。第二个关键词就是走出国门。
危建平：在很多二三线城市，死扛是很多开发商正在做的事情，正是通过这种交流，能够给大家带来死扛之后更多的破题之道，海外化是现在商业地产还没有开始的过程，我们2014年会看到你们在海外有很好得逞及。
郑展：融道中国从2007年开始一直在做儿童体验馆，第一个关键词是150+5+1，我今天看了有150个物业，我们新的高端品牌有一家在装修，其中有一家我们签了合同，黄了，什么意思呢？我们今年看的地产的量很大，而且看到房地产很疯狂。第二个关键词是4+2+1，转变成4+2+2，什么意思呢？我们中国家庭都是4+2+1的模式，今年整个三中全会把单独二胎放开，变成4+2+2，4+2+2带来几个变化。一个是人口总量的变化，到2015年每年会新增加万人。第二，0到14岁的儿童产业应该突破两万亿，这是两个关键词。
危建平：第一个是150+5+1，其实可以概括为当前的商业地产很混沌，就跟北京的天气一样，雾霾很重，怎么去雾霾化是需要大家一起探讨的，如何选择一个好的开发商可能是很重要的问题。第二个是我深有体会，儿童业态在大悦城的比例逐渐在提高，儿童业态应该会成为2014年发展的重要方向。
周毕文：大家看好商业地产，导致各级政府对商业地产规划的蔓延，所以我的关键词是蔓延的无序。体量大大超出了需求。同时它又受到来自新型电商的冲击，在蔓延与冲击下，要思考刚才各位老总所建议的，要避免同质化，让客户愿意通过体验的方式来消费，总体来说，商业地产困难很多。
危建平：谢谢周教授，蔓延的无序这个关键词，是很严重的现象。同质化这个问题，我们自己项目本身要根据市场需求做定位，才能解开这个难题。
孙怀杰：大家下午好！大家可能对我们老板比较熟悉，是地产界的大炮。其实华远做了很多工作，我们在长沙通过和海信集团合作了海信广场，12万平方米，我们还做了一个君悦酒店，也是在我们综合体里面，已经落地了，酒店已经进场装修，在商业地产方面有了一些探索。我体会2013年有一个感觉是疯狂，为什么是疯狂呢？因为在北京拿地，不管是住宅地还是商业地，还是二手房的地，举牌十轮、五十轮都拿不着，这是商业地产的现状。
从商业经营的角度看，我感觉是一个突破，尤其是最近一段时间，很多地产商都低下了高昂的头颅，开始做点细事，如果牌都举到那个程度了，你看人家婚纱都能做到不赚钱去经营，我们应该怎么去做呢。
危建平：感谢孙总。刚才大家提到很多关键词，过去的2013年大家都有经历，每个人都能说出行业中的看法，我们要站在现在面向未来，如何能把自己的企业、自己的项目做好。最后每一位嘉宾用最简短的话阐述一下你对2014这个项目的展望。
吴桐：我们是新生力量，新生品牌我们希望借助远洋的实力会有更好的未来。
姜漫：提到专业化和细分市场，我们希望2014年以后应该更加有跨界思维，做一个懂运营管理的建筑设计院，懂定位招商的建筑设计院。
危建平：同样在面对电商冲击的情况下，大家选择的手段都是不一样的。我昨天看到一个报告，去年上市公司的百货，平均有16%的降幅。另外一些像银泰，包括现在的万达，也逐渐的跟阿里在合作，O2O的模式在增加，包括去年大悦城里也做了一个动作，打开门，所有的网友们如果愿意来，可以来抄货号，可以来把这里当成穿衣镜。其实作为商业地产，学好互联网的思维，用互联网的思维去武装自己，是突破发展瓶颈很重要的手段和思维。
梁智：2014年，一句话，用两年的时间打败日本人，让中国的地产在乌兰巴托也能卖到跟日本人一样的价格，所以2014年是打基础的一年。希望我们在做商业地产的时候，我们所有品牌的行家、品牌的大佬，能够给我们最大的支持，我们一起打败日本人。谢谢大家。
郑展：2014年融道的高端品牌平米的店是很疯狂的事，这五家全部开起来是没有问题的，我们还要开平米的店。稳步向前，和商业地产一起疯狂。
周毕文：2014天是融合之年，当我们谈到店面商和电子商，往往把矛盾对立，其实任何事物都是矛盾对立与统一同时存在，洛伊我们要把它统一起来，在两者的相互融合中各自找到各自的发展。谢谢。
孙怀杰：感觉2014年会是商业地产的分水岭，我们愿意为我们的商户踏踏实实的服务好，带领大家一块为商业地产做一点事，谢谢。
危建平：谢谢各位嘉宾。大家展望2014，对2014还是非常有信心的，品牌化是当前商业地产非常重要的方向。我们需要用跨界、跨行业的思维来改善我们自己。住宅跟商业要融合，商业地产开发商跟品牌商要融合，以及所有的供应商之间的关系都需要融合，这种融合可能是我们接下来发展非常重要的内容。沙龙最后，回顾2013我们应该多总结我们自己的过去所犯的错误，积累经验，展望2014，更多的是蓄势待发，面向光明的未来，打造成功。谢谢大家。
陈云峰：下面还有一场小论坛，快熬到头了，会议马上就要结束了。我们下面进行第二场每周下午茶，第二场的话题是&商业与地产如何结合&、&定位难、招商难、运营难如何破解&。有请第二个沙龙的主持人王智明。
王智明：大家好，我是来自绿地商业集团的王智明。有请嘉宾：张辉、张宏伟、张小牧、曹润东、胡广元。这一轮争取让埋头看手机的人，或者在门口的人，能被我们的对话吸引。首先请张总发言。
张辉：我们从三块来看。第一，刚才大家都说了2014年的关键词，购物中心加大体验业态、休闲业态，从10%加大到30%、40%乃至50%，购物中心在逐步的随着经济水平的提高，大家在经济层面追求的丰富，发生了转型。第二，到底购物中心里体验业态，包括餐饮怎么来招商跟运营，我觉得有这么几个问题，大家觉得餐饮、娱乐、儿童会带来人气，但其实有双轮驱动，零售是一个车轮，聚集了一部分人群，同时餐饮、娱乐、儿童是另一个车轮，两个轮子互相推动，相辅相成。而且餐饮我们现在基本上形成了美食广场，一万多平左右，同时形成了12大菜系，再加上日韩泰美英等不同的西餐的品位，形成了很丰富的业态。
王智明：大家说招商难，但是餐饮相对来说好招一点，你对这个怎么看？
张辉：其他的像百货、主力店目标是精准的，好选择，而餐饮是千变万化，怎么来选择，第一难在选择，第二难在组合，第三难在基因管理。我们对一个大的购物中心的管理，更重要的是选择再组合，我们也形成了巨大的数据库，我们的餐饮不光是要来招，而且还要让他们创新，我们要引导他们的新的品牌到我们的购物中心和广场，形成新的核心竞争能力。
王智明：屈臣氏作为全球的连锁品牌，有很多开发商跟业主的合作，张总您从品牌商的角度，您觉得甲方存在哪些问题，或者在招商和定位过程当中，您有什么样的感受？
张宏伟：现在购物中心项目越来越多，红星地产的张总也讲到，项目虽然多，但是好项目不多。所谓好项目可能首先还是地段的问题，就是地理位置的问题，地段包括核心商圈、复合型商圈，交通是不是便利，覆盖的人群、人口量是不是够大。像我们有很多化妆品产品，所以要看人群是不年轻，主要是看15到35岁的年龄段。还有品牌组合。我们看到这么多项目，也不好选，地理位置好的项目越来越少，有运营管理规划经验的开发商和业主也不是那么多，所以这是最大的两个问题。
张小牧：我们华业地产在北京的通州在做一个综合体的项目，招商这块我们定了两个原则。我们认为招商容易出现的问题很多是出现在前期，比如说在规划阶段，在设计阶段，在定位阶段，都有可能出现问题。当然这些问题最终反馈的是在招商和运营环节，所以我们定了两个原则。一个是定制式的，我完全依照商户的要求进行设立，而且这时候我招商已经前置了。大多数地产行业都有一个意识就是定制，但是大多数企业是针对主力店或者次主力店，上千平米的级别的店，大家可能会招商先行。但是我们这次是针对所有的不同的品牌、不同的业态，包括不同的面积，我们都希望进行定制。我们那个项目可能要2016年开业，但是2014年就要扩是招商，先行招商会对项目有一个好的反馈。这是第一。
第二个原则是我们要做到八大统一，简单说未来不管是持有还是产生了变更，都要求必须从定位阶段，从设计阶段，包括开业阶段，都要做到统一，把整体的运营贯彻到底。
曹润东：从定位招商来讲，这个题目确实比较大，因为每个项目都不一样，我简单提一下我个人认为一个成功的商业项目走向成功的要素。第一，人无我有，人有我强。第二，一个成功的资本运作是决定它的高度的最好的尺子。从资本运作来讲有两句话，一个是资本进入，一个是资本退出。最重要的是规划设计，我去香港考察了差不多十几个运作的项目，也有幸和领汇集团做了沟通，有一句话对我触动特别大，我问到他消费者重复到访率的问题，30%到40%的客户群体一周到访来次，这个项目就很成功了。但是我问他消费者重复到访时间大概是多长时间？他说大概五个小时，我当时很不相信，后来我去考察了之后发现确实很不错，因为这个项目是社区购物中心，在项目周边分布了地铁站、公交站、小巴站、的士车站，还有两所小学、停车楼、休闲广场、公园、社区服务中心，还有一个小的教堂。换句话说，这个社区的老百姓是接孩子、出行甭管是坐小巴还是坐地铁，吃完饭出门溜弯，或者出去办一个什么证件，只要是出行都要经过这个购物中心，只要经过就有可能购买，人气最后都转变成消费。虽然是两万多平米的小的购物中心，但是每年的销售额都非常不错。所以如果想做社区商业，第一句话是消费者的人气，第二句话是顾客的重复到访率。
王智明：金地的胡广元胡总，就商业地产这块您有什么高见跟大家分享一下。
胡广元：没有高见，更多是一些经验和教训。去年我也是密切的跟云峰秘书长联系，我们也是被商业了。像我们是以长期多年做住宅的开发商，我们本身的定位和自己的发展是没想要做商业的，但是现在无论是在北京拿的地还是在外地拿的地，每个项目都有一块商业金融或者文化娱乐这类的必须要做的跟商业沾边的东西，要不然就是综合体，大的体量的，要不然就是沿街商业，我们是在研究我们自己产品的过程当中，去不断的学习，包括邢台的那个项目我也去看过。不同的档次、不同的区位、不同的城市去找，越找胆越小，所以我对招商难、定位难真是体会太深了。像万达有100多个商业了，全国各地的民众都会知道有万达。像我们这种做住宅的，忽然出来一个商业，人家都不知道你这个品牌，怎么可能招商很容易呢。
我们自己的定位也一样，到了一个城市，拿到这块地，肯定不像专业做商业地产的开发商，是连锁一炮的那样，我们是要每一步都要摸索，所以招商也没有品牌的资源，就得一点一点去摸。现在我们在北京有两个大的综合体，一个是我们跟万科各占50%的，依托于万科的品牌，互相支援，这个是有把握。一定要学会游泳，而且一定要知道水深，才能往里跳。在你什么都不知道的时候，一味的往前走，就会死得更快。所以我们还是要把自己的定位界定清楚，要自己思考，学完大家的优势，并不一定适合你，还要自己思考，从本土生长起来的理念，才有可能存活，到底是什么体量。所以对商业地产一定要有敬畏之心，一定要研究透了才能去做。
王智明：胡总的话很有代表性。第二个问题也是最简单的问题，我请各位嘉宾针对目前商业地产行业快速发展的形势，个人对行业或者对从业者有什么建议和忠告，用最简短的语言结束第二轮的问题。
张辉：寻求差异化的经营优势。
张宏伟：以区为本，不管是做社区商业，还是区域性商圈的商业，都是要顶住消费者的需求。
张小牧：现在提商业地产专业人才都是招商人才和运营人才，但是我觉得在行业里边还缺少很多专业做商业地产的设计、工程，包括物业管理，应该快速成长。
曹润东：我说的虚一点，就是上错错，慢点走。
胡广元：商海无边，没学会游泳，千万不能跳。
王智明：谢谢各位嘉宾，本轮对话结束。谢谢。
陈云峰：又是一个金牌主持人，能做项目，能主持，就是全才。
下面有请北京赢商网副总经理陈景上台，有请赢商网现在的几位会员企业，华远地产、绿地集团、红星地产、首创地产、华业地产新北京中心、顶秀置业、中粮置业、远洋未来广场、华润五彩城，请各位上台，咱们搞一个小的仪式。
最后还有一个环节，请北京赢商网的总监鞠瑛上台。
鞠瑛：各位来宾大家好，我是北京赢商网的鞠瑛。下面由我来向大家发布一下中经联盟商业地产专业委员会与赢商网2014年的年度预告。
2013年北京赢商网与中经联盟商业地产专业委员会强强合作，打造了中国商业地产的圈层沙龙活动，从2013年的10月24日第一期至2013年12月份的年底收官之作，迄今已成功举办三期，2014年开年之后，中经联盟和北京赢商网全新打造每周下午茶，于每周四下午推出，竭力为业内人士打造一个以茶会友、切磋论道的活动，每周下午茶将成为2014年中国商业地产行业内一道亮丽的风景线，邀请各位朋友踊跃报名参与。
中国商业地产界最具影响力的中国商业地产产业化峰会第三届峰会将在日举行，届时将举办中国商业地产产业化的颁奖盛典，本次盛典本着公平公正公信的原则，以推动中国商业地产产业化的良性发展，对品牌商家及个人表彰。
2014年2月中旬，北京赢商网将上线中国商业地产产业化峰会颁奖盛典的颁奖专题，并开通网络和电话的双报名系统，大家请多多关注。
本次评审团由中经联盟商业地产专业委员会授予的中国商业地产专家团成员陈云峰先生、胡广元女士、张辉先生、黄巍先生、张宏伟先生、蔡志强先生、陈红女士等成员组成。
本次评选的流程时间为2014年2月至2014年5月为报名时间，2014年5月至2014年7月为资料收集、网络报名阶段，日将举办中国商业地产产业化的颁奖盛典。
感谢大家一如既往的支持。谢谢。
陈云峰：我们跟赢商网合作，每周都有一个活动，小范围的、深入的，每半年有一个大的峰会，这样就把商业地产这件事争取办好，我个人也有私心，通过这个平台整合资源，把我那大项目弄好了，我就谢天谢地了。
特别感谢在座的各位来宾。下面会议正式闭会！
&&&&滟澜新宸项目一期8#已于日开盘，所推户型为138平4居，价格27000元/平起，目前另有一期14#、21#、22#剩余房源在售。
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6月8日，鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金获批，成为国内首只获批的公募REITs基金。“鹏华前海万科REITs是首度引入基础设施的资产证券化的品种，这一突破将开启公募基金新的投资视野。”一位基金公司内部人士评价称。
简介：国锐?金
城区：五至六环
价格：27800元/O
235000元/O五至六环
325000元/O五至六环
49999元/O五环以外
533800元/O五至六环
谷歌原本希望向山景城北海湾区当地政府租借20万平方米的商业用地，以建造其4层全透明的新办公楼。但是由于大部分土地被租给职业社交网站LinkedIn，这迫使谷歌缩小建筑规模，只能在当前办公楼旁边建造单一穹顶的办公建筑。}