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张俊山与邢台市桥西区泉西街道张东社区居民委员会房屋拆迁安置补偿合同纠纷f二审民事判决书
河北省邢台市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）邢民二终字第180号上诉人（原审原告）张俊山，男，日出生，汉族，农民，住邢台市桥西区。委托代理人王广乾，河北晓阳合众律师事务所律师。被上诉人（原审被告）邢台市桥西区泉西街道张东社区居民委员会，住所地邢台市桥西区泉西街道张东社区。法定代表人张庆丰，该居民委员会主任。委托代理人李连进、刘征，河北齐心律师事务所律师。上诉人张俊山因与被上诉人邢台市桥西区泉西街道张东社区居民委员会（以下简称张东居委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥西区人民法院（2014）西民初字第110号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于日公开开庭审理了本案，上诉人张俊山及委托代理人王广乾、被上诉人张东居委会的委托代理人李连进、刘征到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。经审理查明，张俊山系原邢台市桥西区张东村村民，因张东村进行城中村改造，日，张东居委会根据城中村改造的需要，制定拆迁办法并发布通告，主要内容有：对不配合拆迁的村民，将停办需要村里协助办理的一切手续；同意拆迁的住户自行拆除房屋，达到拆迁要求领过渡费，过渡费可提前15天计算；有线电视将不再缴费，三月底关闭（除村南以外）所有自备井；三月底不配合拆迁的，违章部分没有补偿，取消一切福利待遇；四月底前不配合拆迁的除违章补偿、福利待遇取消外，房屋只兑换楼房，不能参与商业门市分配等内容。日，张俊山与张东居委会签订《搬迁协议》，约定张俊山搬迁面积169㎡，过渡费按土地使用面积每平方米每月10元计算，自签定协议之日算起，截止到村里建好住宅楼抓阄分配后10日止。张俊山的住宅于日被拆除。日，张俊山以受到胁迫为由提起诉讼，要求撤销《搬迁协议》。张俊山提交了燃放过的24响冲天雷及道路毁坏的照片，用以证明受到张东居委会胁迫才签订了《搬迁协议》，张东居委会对此不予认可。张东居委会主张日张俊山与邢台永康房地产开发有限公司（以下简称永康公司）签订了《协议书》，并在一审中第一次庭审中提交《协议书》及永康公司通过邢台市永兴房地产开发有限公司（以下简称永兴公司）向张俊山支付补偿款163000元的支票复印件，张俊山质证称对证据的真实性和合法性无异议，要求提交原件；一审第二次开庭组织双方对《协议书》和支票原件进行了质证，张俊山否认签订过《协议书》，但认可收到了支票并已到银行支取了补偿款163000元。二审中张俊山称：我未与永康公司签订过《协议书》；村里其他村民的过渡费标准是一样的，都是每平方米每月10元；道路是施工方压坏了，我们自己修好后，他们又故意压坏了。原审认为，原告请求撤销《搬迁协议》的主要原因是认为补偿款发放不公平，补偿协议不透明，补偿款没有统一的标准，在搬迁协议中没有对被拆迁房屋价值补偿标准、房屋面积调换标准、回迁期限等主要问题进行约定。补偿协议是原告与永康公司签订的，补偿款发放的主体是永康公司而非被告，原告也领取了永康公司发放的房屋补偿款163000元。原告与被告签订的搬迁协议只是对搬迁面积和过渡费进行了约定，原告不能举证证明被告和其他村民签订的搬迁协议的内容与原告的搬迁协议内容存在不公平的现象。被告并非补偿费的发放主体，搬迁协议不涉及补偿费的问题。故不存在撤销日签订的《搬迁协议》的法定事由，原告的房屋已于日被强制拆除，原告请求撤销该协议也失去现实意义。原告主张协议是在被告断水、断电、断路、欺诈、威胁的情况下签订的，被告为了城中村改造制定了拆迁办法，对不配合拆迁的村民，涉及到取消福利待遇、关闭自备井、停办需村里协助办理的有关手续以及可提前15天计算过渡费等奖惩措施，是针对全村居民做出的，该通告未涉及补偿费的发放问题，不存在显失公平和胁迫的情形。原告提交的燃放24响冲天雷和堵塞通道的照片，并不能证明就是被告所为。原审裁定：驳回原告张俊山的诉讼请求。案件受理费40元，由原告张俊山负担。上诉人张俊山上诉称，一、一审认定部分事实不清，张俊山除与张东居委会签订过《搬迁协议》外，并未签订任何名义的协议，一审认定张俊山与永康公司签订补偿协议不是事实。张东居委会组织人员深夜在我家附近燃放冲天雷，破坏道路。二、一审适用法律不当，张东居委会的通告证明其威胁取消福利待遇、关闭自备井，迫使张俊山违背真实意愿签订《搬迁协议》，协议应予撤销。要求撤销原判，撤销张俊山与张东居委会签订的《搬迁协议》。被上诉人张东居委会答辩称，张俊山要求撤销合同缺乏证据支持，应当承担举证不能责任，《搬迁协议》是张俊山与永康公司签订的《协议书》的从合同，主合同有效，从合同也有效。一审认定事实清楚，适用法律正确。要求驳回上诉，维持原判。本院认为，张俊山、张东居委会对双方于日签订《搬迁协议》的事实无异议，张俊山否认与永康公司签订过《协议书》，两份协议的主体及内容不一致，张俊山只要求撤销《搬迁协议》，因此本案对张俊山与永康公司之间是否签订过《协议书》不作审理。张东居委会根据城中村改造的需要制定的拆迁办法是针对全体村民作出的，与张俊山签订的《搬迁协议》主要是对搬迁过渡费作出的约定，全村的标准是一样的，均是每平方米每月10元。张俊山也认可道路是施工方压坏的，依据张俊山提交的燃放过的24响冲天雷和毁坏道路的照片，并不能认定是张东居委会所为，因此张俊山以受到胁迫为由要求撤销《搬迁协议》证据不足，原审不予支持并无不妥。但原审裁定驳回张俊山的诉讼请求不当，本院予以纠正，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人张俊山负担。本判决为终审判决。审　判　长　　杨恒彬审　判　员　　武丽萍代理审判员　　冯孟群二〇一四年七月十七日书　记　员　　陈勇铮
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刘爱姣与东莞市汉星商贸有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第1100号
上诉人（原审被告）：刘爱姣，女。
委托代理人：伍贤亮，男。
被上诉人（原审原告）：东莞市汉星商贸有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇乌沙蔡屋第四工业区。
法定代表人：蔡锡洪，该公司总经理。
委托代理人：徐憬，广东鹏派律师事务所律师。
委托代理人：李雄文，该公司员工。
上诉人刘爱姣与被上诉人东莞市汉星商贸有限公司（以下称汉星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2013）东二法民一初字第1421号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
汉星公司于日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认汉星公司、刘爱姣的租赁合同期满终止；2、刘爱姣立即搬离及返还案涉商铺给汉星公司；3、刘爱姣按照1500元／月的标准，支付自日起至商铺返还之日止的商铺使用费给汉星公司。
原审法院经审理查明：日，汉星公司和刘爱姣签订租赁合同，约定汉星公司将位于东莞市长安镇增田社区横增路第4156号的商铺（即增田光纤站商铺第2-3间）出租给刘爱姣使用，保证金2500元，租金每月1500元，租赁期限为日至日。同时约定，合同期满，在同等条件下刘爱姣有优先承租权。如刘爱姣愿意续租，应于合同期满前三十日内与汉星公司办理续租手续，按续租时汉星公司所新规定的租金标准和其他条件，重新协商签订租赁合同，并交纳租赁保证金的差额，否则视为刘爱姣不再续租。如刘爱姣不再续租，应于合同期满后三天内搬离一切属其所有的物品，并按相关约定将商铺交还给汉星公司。该合同签订后，汉星公司和刘爱姣均能按约履行各自的义务，直至合同期满前，汉星公司通知刘爱姣合同期满后不再续约，刘爱姣不同意，双方遂发生纠纷。汉星公司于日向刘爱姣发出律师函，明确因刘爱姣在合同期满前未向汉星公司提出续约申请，且汉星公司需收回商铺自用，故双方租赁合同于日终止，汉星公司要求刘爱姣在日前搬离商铺。但刘爱姣在收到律师函后仍未搬出，并自日后未再支付汉星公司商铺使用费。对此，刘爱姣称汉星公司终止合同不符合合同约定，并在2013年7月底和2013年8月中旬对案涉商铺进行断水断电，刘爱姣不同意支付商铺使用费，并在一审庭审时要求汉星公司双倍返还保证金及赔偿其转让费、装修费、误工费等损失。但刘爱姣对其以上商铺被断水断电的主张未能提供证据予以证明。
另查，案涉商铺为东莞市长安镇新安社区居民委员会出租给汉星公司，再经居民委员会同意，由汉星公司转租给刘爱姣。案涉商铺于1999年建设竣工，同年取得东莞市长安镇建设工程质量安全监督组颁发的建设工程竣工验收证书。在一审审理过程中，汉星公司于日向原审法院申请财产保全，要求原审法院查封、扣押、冻结刘爱姣相应价值的财产。原审法院经审查后依法准许汉星公司的申请，并已实施财产保全措施。
原审法院认定上述事实的证据有：租赁合同、律师函、快递单、证明、建筑工程竣工验收证书及一审民事裁定书、谈话笔录、庭审笔录等。
原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：&出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。&案涉商铺于1999年建设竣工，同年取得东莞市长安镇建设工程质量安全监督组颁发的建设工程竣工验收证书，视为案涉商铺是经主管部门批准建设。故汉星公司和刘爱姣就案涉商铺签订的租赁合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，且是双方当事人的真实意思表示，原审法院依法确认其效力。
汉星公司和刘爱姣的租赁合同于日期满，刘爱姣未举证证明其在合同期满前三十日内向汉星公司提出续租申请，并与汉星公司办理相关续租手续。汉星公司据此事实依据租赁合同的约定，视为刘爱姣不再续租，并要求原审法院确认双方合同期满终止，及要求刘爱姣腾出和返还案涉商铺，符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。又由于刘爱姣自日至今一直占用案涉商铺，期间为支付任何费用，而刘爱姣主张汉星公司对商铺进行断水断电，影响其经营，并无证据予以证明，原审法院对刘爱姣的主张不予采纳。由此，汉星公司要求刘爱姣参照合同约定的租金标准1500元／月，支付自日至商铺返还之日止的商铺使用费，具有事实和法律依据，原审法院予以支持。至于刘爱姣在本案中提出由汉星公司返还保证金和赔偿损失的请求，因以上请求刘爱姣是在举证期限届满后才提出，刘爱姣对此亦未提起反诉，故原审法院不予处理，刘爱姣可另行主张权利。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认汉星公司与刘爱姣签订的租赁合同于日期满终止；二、限刘爱姣于判决发生法律效力之日起五日内腾出并返还位于东莞市长安镇增田社区横增路第4156号的商铺给汉星公司；三、限刘爱姣于判决发生法律效力之日起五日内按照1500元／月的标准，支付自日至商铺返还之日止的商铺使用费给汉星公司。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，保全费50元，共75元，由刘爱姣承担。
上诉人刘爱姣不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）合同期限届满前，汉星公司在未书面通知刘爱姣不予续租理由的情况下，自行终止合同，属于违约行为，应承担违约责任。（二）案涉商铺二楼及梯间由刘爱姣支付18000元转让费得来，后投入38000元的装修费，汉星公司应赔偿损失。（三）汉星公司工作人员对刘爱姣的商铺断水断电，致使刘爱姣无法经营，无法使用案涉商铺，刘爱姣无需支付案涉商铺的使用费。（四）刘爱姣是在汉星公司起诉后才收到汉星公司发出的律师函，之前并无收到，快递单也无刘爱姣签名。（五）案涉商铺是东莞市通联实业有限公司承包给汉星公司，而非一审判决认为的东莞市长安镇新安社区居委会出租。据此，请求本院：撤销原审判决，确认汉星公司违约不履行合同义务，准许刘爱姣续租，汉星公司赔偿刘爱姣相关损失。
被上诉人汉星公司答辩称：日是案涉租赁合同期满之日，汉星公司已通知刘爱姣合同到期，不继续租给刘爱姣。但之后两个月内，刘爱姣没有交纳租金和没有续租意思，请求维持原判。
本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。
另查明，刘爱姣原审庭审中主张汉星公司在合同期满前曾带新的租客到案涉商铺进行丈量，汉星公司当时已告知其案涉租赁合同期满后不再向其续租。因此，刘爱姣认为汉星公司的上述行为违反了其享有合同约定的优先续租权。汉星公司则主张其回收案涉商铺后系用于自用。刘爱姣庭审中主张日开始，汉星公司对案涉商铺进行停水、停电。
再查明，二审中，刘爱姣提供证人证言和收款收据，拟证明汉星公司对案涉商铺断水断电、案涉商铺装修费用及搬离时间。汉星公司对上述证据均不予确认。另外，刘爱姣确认截止至二审庭审之日，其仍未归还案涉租赁物给汉星公司。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，案涉租赁合同由汉星公司与刘爱姣签订，合同内容没有违反法律或法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应按照合同的约定各自履行合同权利与义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对刘爱姣上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。对此，本院分析如下：案涉租赁合同约定的租赁期限截止至日，汉星公司作为案涉商铺的有权处分人，在其合同约定的期限届满前其已提前告知刘爱姣不再对其续租的意愿，且刘爱姣亦确认在合同期满前汉星公司未存在对案涉商铺采取停水、停电等不当行为。刘爱姣主张汉星公司未依约在同等条件下给予其优先承租权，故汉星公司存在违约行为，但汉星公司已确认案涉商铺不再出租给刘爱姣是用于回收自用，且刘爱姣又未能提供证据证明汉星公司存在合同约定的&在同等条件下&未将案涉商铺继续租给刘爱姣而转租他人的事实。因此，刘爱姣应承担举证不能的不利后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，案涉租赁合同已按照双方约定的期限履行完毕，双方的合同权利义务终止。汉星公司已明确不再将案涉商铺续租给刘爱姣使用，故刘爱姣应在合同约定的期限届满之日搬离案涉商铺，由于刘爱姣至今仍未归还案涉商铺，故原审法院认定刘爱姣参照原租赁合同约定的租金标准继续向汉星公司支付占有使用费至案涉商铺返还之日止并无不当，本院予以维持。至于刘爱姣主张汉星公司赔偿装修损失费用、转让费、误工损失、退还押金，因其在一审法定期间未向原审法院提起反诉，双方可协商或另循法律途径解决，本院依法不予审查。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。刘爱姣的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费50元，由上诉人刘爱姣负担。
本判决为终审判决。
审　判　长　　高　斌
代理审判员　　廖志明
代理审判员　　杨　浩
二〇一四年七月三十一日
书　记　员　　梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
一、本裁判文书库公布的裁判文书由相关法院录入和审核，并依据法律与审判公开的原则予以公开。若有关当事人对相关信息内容有异议的，可向公布法院书面申请更正或者下镜。
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梁应强与熊波房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第1094号
上诉人（原审被告）熊波，男，汉族，日出生，住四川省遂宁市船山区，现住广东省佛山市南海区。
委托代理人黎建民，广东邦南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）梁应强，男，汉族，日出生，住广东省佛山市南海区。
委托代理人沈庆佳，广东东成律师事务所律师。
委托代理人李福权，广东东成律师事务所律师。
上诉人熊波因与被上诉人梁应强房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第237号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国建筑法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、熊波应于判决发生法律效力之日起十日内支付从日起至判决生效日止按80540元／月标准计算的使用费予梁应强；二、驳回梁应强的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3391.84元，由梁应强负担1282.04元，熊波负担2109.8元。
上诉人熊波不服上述判决，向本院提起上诉称：一、本案主体不适格，一审法院未依法追加当事人错误。首先，梁应强己举证证明涉案土地的实际权利人是李倩婷、江丽媚、梁启信、陈礼邦，而非梁应强。本案租赁关系的双方当事人应为熊波与李倩婷等四人，梁应强既无权主张权利，也无权承受相应收益。其次，无论是依梁应强主张解除合同，还是一审法院认定合同无效，涉案土地返还及相应的法律责任都应由李倩婷等四人承受，而非梁应强。再次，熊波已举证证明涉案土地已由佛山市南海区里水镇洲村经济联合社（下称洲村联合社）回收并转租他方，其与李倩婷等四人签订的《土地承包合同》已解除，李倩婷等四人对涉案土地已无权利义务，涉案土地返还及相应的法律责任均应由洲村联合社承受。综上，梁应强并非本案租赁关系的适格主体，李倩婷等四人与洲村联合社均可能是涉案土地的权利义务人，一审法院依法应追加当事人参加诉讼。
二、一审法院未受理熊波的反诉申请错误。首先，本诉与反诉的诉讼事实相同，双方均对同一租赁合同的履行事实提出诉讼请求。其次，本诉与反诉依据的事实和诉求相对应，均为租赁合同履行过程中产生的问题。再次，一审法院提议另案起诉，将违反一事不再理原则，既不利于查明事实，也损害了熊波的合法权益。
三、熊波无法使用涉案厂房及土地事实清楚明确，依法无需支付使用费，一审法院判决熊波支付使用费错误。
日，洲村联合社启动拆迁工作后，在熊波厂房处张贴《合同期满搬迁通知》，熊波已举证证明该事实，同时，熊波也举出反映涉案厂房及土地现况的照片，以证明涉案厂房及土地已被洲村联合社回收并实施拆迁，致使熊波无法使用涉案厂房及土地，迫使熊波不得不搬迁。梁应强未提供反驳证据，一审法院也予以认定。
对此，首先，依据合同法相关规定，因洲村联合社主张权利并实施拆迁，熊波无法使用涉案厂房及土地，依法有权不支付租金。其次，梁应强未尽合同义务，不仅未及时将涉案厂房及土地被回收事实告知熊波，而且使熊波无法正常经营。梁应强的行为已致使《租赁合同》无法履行，构成严重违约，梁应强不仅没有权利继续收取租金，更应承担违约责任，赔偿熊波的经济损失。最后，因洲村联合社已限制熊波对涉案厂房及土地的使用，熊波现仅对涉案厂房及土地上的自有财产进行保管，并与洲村联合社积极协商搬迁及补偿事实。因此，熊波不交租金有据，梁应强收取租金无理。
一审法院一方面认定熊波对上述事实的举证，另一方面却以熊波未提供证据证明对涉案厂房及土地受阻碍为由，判决熊波支付使用费。如此认定，自相矛盾。首先，熊波已充分举证证明无法使用涉案厂房及土地的事实，梁应强未提供反驳证据，根据证据效力规定，法院应当采信熊波对该部分事实的主张。其次，如一审法院认为双方当事人举证不充分，依法应实地考察，查明事实真相，作为判案依据。但一审法院却在未实地考察查明事实真相的情况下，否定熊波的举证效力，无任何依据地认定熊波对涉案厂房及土地的使用未受限制。因此，一审法院对上述事实的审理违反法律规定，认定事实错误，判决熊波支付使用费无理。望二审法院予以纠正。
四、一审法院认定《租赁合同》无效，应判令梁应强返还定金及赔偿熊波的经济损失，但一审判决未对定金返还及经济损失赔偿依法进行处理，应属错误。
首先，熊波及梁应强均主张《租赁合同》有效，法院应尊重双方对《租赁合同》效力的意愿及双方的租赁事实，依据双方的主张处理。其次，本案有多名关键性的当事人未被追加参与诉讼，致使本案事实不清、权利义务不明，不能排除其他当事人有证明《租赁合同》合法有效的实质性证据的可能性。再次，根据合同无效的规定，双方返还所得是法律强制性规定，不以当事人意志而转移。一审法院以梁应强不主张涉案土地返还为由，在认定《租赁合同》无效的情况下，对涉案土地不予处理，只要求熊波支付使用费，对梁应强返还侵占的定金及赔偿熊波被回收房产价值、房产装修工程价值、水电消防设施价值及绿化设施价值等经济损失却只字未提，故意不予处理，严重违反法律规定，损害熊波的合法权益。
综上，上诉人熊波请求：1.撤销原审判决，驳回梁应强的全部诉讼请求或发回重审；2.请求二审法院受理熊波的反诉申请，并判令梁应强返还熊波已交的2012年12月份租金80540元，支付双倍定金共计30万元，赔偿被回收房产价值、房产装修工程价值、水电设施价值及绿化设施价值共计200万元；3.判令梁应强承担一、二审全部诉讼费用。
被上诉人梁应强答辩称：一、涉案的《租赁合同》由梁应强与熊波于日签订，双方履行该租赁合同已经10年，期间熊波从未提出过任何的异议。梁应强与熊波作为《租赁合同》的相对人，《租赁合同》的权利义务仅涉及梁应强与熊波，与第三方无关。熊波主张李倩婷、江丽媚、梁启信、陈礼邦为租赁合同的当事人没有任何的事实及法律依据；二、熊波并没有在一审期间提起反诉，一审法院也没有就此作出任何的处理，熊波以此作为上诉理由不符合法律的规定，法院不应予以审理；三、熊波一直正常使用涉案物业至合同期满（日），不存在熊波无法使用涉案物业的情形，更不存在迫使熊波搬迁、无法经营的事实。事实上，洲村联合社仅是对村自有物业进行搬迁处理，不涉及涉案物业。梁应强从来没有要求熊波提前解除合同，更没有采取逼迁的手段，熊波一直正常使用涉案物业至租赁合同期满后仍然没有搬离；四、无论《租赁合同》是否有效，熊波已经按租赁合同约定的期限使用至届满，不存在赔偿的可能，熊波按合同约定将物业完好交还梁应强是其必须履行的义务。另，由于熊波没有在一审期间提出赔偿的诉讼请求，一审法院不作出处理是正确的，按照法律的规定，二审法院也不应对此予以审理；五、由于熊波已经实际占用并使用了涉案的物业，一审判决熊波参照合同约定租金标准支付场地使用费给梁应强是公平、合理的。现由于在上诉期间，《租赁合同》约定的期限已经于日届满，虽然熊波并没有如期归还涉案物业，但梁应强同意本案的场地使用费计算至日。综上，梁应强请求驳回上诉，维持原判。
上诉人熊波于二审期间未向本院提交新证据。
被上诉人梁应强于二审期间向本院提交以下证据：
1.《交还场地通知书》，拟证明至《租赁合同》期满日，熊波仍然在正常使用涉案的物业，梁应强于日发函给熊波要求交还物业；
2.ems快递单及签收单，拟证明梁应强已经于日将《交还场地通知书》送达给熊波；
3.律师函，拟证明熊波在收到《交还场地通知书》后仍然拒不将租赁合同期满的物业交还给梁应强，并于日委托律师发函给梁应强。
熊波质证认为，对证据1的真实性、关联性有异议；对证据2的真实性没有异议，对其关联性有异议；对证据3的真实性没有异议，对关联性有异议。
本院经审查认为，熊波对证据2、3的真实性无异议，本院予以确认；证据1与证据2、3相互印证，本院对证据1予以确认。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。另查明，日梁应强邮寄《交还场地通知书》予熊波要求交还涉案物业，熊波于日委托律师予以复函，认为梁应强无权主张任何权利。再查明，二审期间，双方当事人均确认涉案租赁物在2013年11月已经拆除。
本院认为，根据双方的诉辩内容，针对本案争议的焦点问题作如下分析：
关于梁应强提起本案诉讼，主体是否适格的问题。经审查，《土地承包合同》是李倩婷与洲村联合社签订的，梁应强与李倩婷为夫妻关系，梁应强代为处理涉案土地的相关事宜并与熊波签订《租赁合同》，李倩婷及熊波均未提出异议，并且在合同履行期间，熊波一直向梁应强履行交租义务，根据合同相对性原则，梁应强提起本案诉讼，并无不当。熊波主张涉案土地的权利人为李倩婷等四人或洲村联合社，因《租赁合同》是梁应强与熊波签订的，涉案土地是否李倩婷等四人共同承包及其四人内部权利义务如何划分，属另一个法律关系，与本案无关联性。此外熊波亦无充分的证据证明在其与梁应强履行合同期间洲村联合社与李倩婷已解除《土地承包合同》及洲村联合社已实际收回涉案土地，因此熊波主张追加李倩婷等四人及洲村联合社参与诉讼依据不足，本院不予支持。
关于原审法院未受理熊波的反诉是否违法的问题。因熊波提起的反诉涉及评估、鉴定等问题，为避免本诉审理期限过长，原审法院不同时受理反诉合理、合法，这并不损害熊波的合法权益，其仍可另行提起诉讼主张权利。
关于熊波应否支付涉案厂房、土地使用费的问题。熊波在一、二审庭审期间均确认其在梁应强日发出《解除租赁合同通知书》后仍在使用租赁物，并且使用至《租赁合同》期满之日即日仍未搬走其物品，因此熊波应当支付占有使用费至日。双方确认涉案厂房于2013年11月被拆除，原审判决熊波支付使用费至判决生效之日止错误，本院予以纠正。熊波认为洲村联合社采用断水断电方式妨碍其正常使用租赁物，其有权不支付使用费。因熊波一审提交的照片不足以证实洲村联合社在其合同履行期内通知其搬迁，且照片及《洲村商业地竞投租赁公告》也不能证实涉案土地、厂房被洲村联合社实际收回，上述证据更无法证实涉案厂房被断水断电以致不能使用，故熊波主张不支付使用费理据不足，本院不予支持。
关于熊波主张《租赁合同》有效及原审判决未对定金及经济赔偿进行处理的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定&出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效&，并且合同效力问题是法律问题而非事实问题，是法院依职权认定的内容，故原审判决认定涉案《租赁合同》无效并无不当，应予维持。至于熊波主张定金及经济赔偿问题，因原审未受理熊波的反诉，上述问题不属于本案审理范围，熊波可另案主张权利。
综上，熊波的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决部分有误，本院依法予以改判。本案因新证据而改判，原审判决不属于错误裁判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第237号民事判决第二项；
二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第237号民事判决第一项为，熊波应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从日起至日止按80540元／月标准计算的使用费予梁应强。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3391.84元，由梁应强负担1500元，熊波负担1891.84元；二审案件受理费4924元，由熊波负担3924元，梁应强负担1000元。
本判决为终审判决。
审　判　长　　徐立伟
代理审判员　　陈　文
代理审判员　　禤敏婷
二〇一四年五月六日
书　记　员　　吕倩倩
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