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王林伟、韩利薇与程贤彪、毛小玲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西民初字第2064号
原告：王林伟。
原告：韩利薇。
两原告的共同委托代理人：朱千源、黄伊拉。
被告：程贤彪。
被告：毛小玲。
第三人：杭州我爱我家房地产经纪有限公司。
法定代表人：陆斌斌。
委托代理人：王燕。
原告王林伟、韩利薇诉被告程贤彪、毛小玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于日立案受理后，依法由审判员朱小琼独任审判，于日公开开庭进行了审理。原告王林伟及其委托代理人黄伊拉，被告程贤彪、毛小玲，第三人杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）的委托代理人王燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告起诉称：日，两原告与两被告以及居间方我爱我家公司签订一份《购房意向合同》，约定两原告将位于杭州经济技术开发区荣寓5幢2单元1701室房屋（以下称涉案房屋）出售给两被告，房屋转让总价款为103万元，原被告均同意在《杭州市区住房情况查询记录》出具后3日内，通过居间方签订《杭州市房屋转让合同》，任何一方违约应按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。合同生效后，两原告积极履行合同义务，居间方于日取得《杭州市区住房情况查询记录》，并催促两被告签订《杭州市房屋转让合同》，但被告于同年7月18日向原告提出不愿购买上述房屋。后原告于同年7月28日再次书面催告两被告于同年7月31日前签订《杭州市房屋转让合同》，逾期不签则自动解除《购房意向合同》，但两被告置之不理，不愿履行合同。两原告认为两被告的行为已构成根本违约，故起诉要求判令：确认双方签订的《购房意向合同》于日解除；两被告支付两原告违约金103000元；本案诉讼费用由两被告承担。
两被告答辩称：1、两原告与两被告不存在合同关系。两被告从未与两原告签订过购房意向合同，两原告提供的购房意向合同是其与居间方我爱我家公司签订的，两被告并不知情。故两被告不存在违约，要求驳回两原告的诉讼请求。
第三人答辩称：日两被告通过第三人的居间服务看中涉案房屋，并与第三人签订《买方协议书》，其中约定两被告购房案涉房屋的总价为103万以内，为表诚意两被告向第三人支付15000元作为意向金，并约定若房屋出售方接受两被告的购买条件并签署《购房意向合同》后，该意向金转为定金。该协议签订当日，两被告支付了15000元意向金。次日即7月9日第三人的业务员前往温州与两原告协商签订合同事宜。后第三人告知两被告，两原告已接受其购房条件，但需支付30000元定金。两被告于7月9日至第三人门店缴纳剩余的15000元定金。第三人收到款项后当日将30000元转给两原告作为两被告的购房定金。7月10日晚第三人的业务员返回杭州联系两被告，欲将签订好的购房意向合同交与两被告，但两被告称其不愿意购买，要求第三人与两原告沟通返还10000元定金，后双方未能调解成功。
原告提供了以下证据材料：
1、《购房意向合同》，证明两原告与两被告之间存在房屋买卖合同关系；
2、《国有土地使用证明》、《契证》、《房屋所有权证》，证明两原告是案涉房屋的所有权人。
3、《杭州市区住房情况查询记录》、短信记录，证明依据《购房意向合同》约定两被告应在《杭州市区住房情况查询记录》出具后3日内与两原告签订《杭州市房屋转让合同》，但两被告却在日明确表示不愿按约履行合同。
4、限期签订《杭州市房屋转让合同》的通知书、快递底单、短信记录，证明两原告于日向两被告发出通知书，催告其于日前与两原告签订《房屋转让合同》。
5、房屋权属登记信息查询记录，证明两被告在违约后短期内购得位于杭州经济技术开发区北银公寓9幢1单元1106室房屋。
两被告提供了以下证据材料：
1、《购房意向合同》，证明两原告与两被告之间不存在合同关系。
2、短信记录，证明两被告积极与两原告协商沟通，两原告不予理会。
3、意向金收据，证明两被告缴纳了意向金3万元。
4、工商局调解录音，证明两被告没有收到经两原告与居间方我爱我家公司签订的合同。
两原告提供的证据经质证，两被告认为，对证据1中两被告的签字无异议，但对合同内容有异议，两原告未与两被告签订过该合同。两原告曾在第三人处签订过该份意向合同，但当初合同内容是空白的，合同一式四联，两被告持有一联，其余三联由第三人持有，后第三人未与两被告协商即用两被告已签字的空白合同与两原告进行协商签订，两被告未参与，故对该合同不认可。对证据2没有异议。对证据3中住房查询记录真实性没有异议，第三人曾告诉过两被告该查询情况。对短信记录的真实性没有异议，两被告发送短信是想与两原告协商解决纠纷。对证据4没有异议。对证据5的真实性没有异议。第三人认为，对证据1的真实性没有异议。两被告曾与第三人签订过一份买方协议书，对案涉房屋的位置、价格、面积、签订房屋转让合同的时间、首付款支付比例等均有明确的约定，第三人系根据两被告的委托与两原告签订意向合同。对证据2没有异议。对证据3的查询记录没有异议，对短信不清楚。对证据4、5没有异议。
两被告提供的证据经质证，两原告认为，对证据1有异议，该合同没有两原告的签字，不认可。对证据2的真实性、合法性没有异议。关联性有异议，从短信内容可以看出，两原告多次催促两被告履行合同并放宽购房期限。对证据3无异议，但该收据可以证明两被告向第三人缴纳的意向金系为购买案涉房屋。对证据4有异议，两原告不清楚。第三人认为，对证据1、该购房意向合同与两原告提供的购房意向合同一式四联中一联，当初两被告在该一式四联的意向书上签字，第三人持有合同的三联与两原告签订了意向书，第四联在两被告处。对证据2不清楚。对证据3的真实性无异议，对证明对象有异议，两被告两次支付意向金说明其有诚意购房案涉房屋。对证据4的真实性没有异议，但对关联性有异议。
第三人提供了以下证据材料：买方协议书，证明两被告与第三人签订了买方协议书，其中的内容与购房意向合同的内容一致。
第三人的证据经质证，两原告对真实性无异议。两被告对真实性无异议，关联性有异议，当时出于对第三人的信任，两被告在空白协议及空白合同上签字，但是签订该协议是让第三人找两原告协商房屋价格，而非委托第三人代为签订合同。
本院对证据认证如下：
对两原告提供的证据1的真实性予以认定，关联性在本院认为部分一并阐述。对证据2、3、4、5的真实性予以认定。
对两被告提供的证据1-4的真实性予以认定。
对第三人提供的证据真实性予以认定。
根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案事实如下：
日，两被告（甲方、买方）与第三人（乙方、居间方）签订一份《买方协议书》，约定甲方对案涉房屋有购买意向，现委托乙方与出售方协商房屋交易条件等相关事宜。甲方购买房屋条件如下：房屋总价103万元以内，付款方式为首付309000元，于买卖双方签订《杭州市房屋转让合同》后7个工作日内，汇入乙方指定帐户内，其余公积金贷款（省）。过户产生的费用由甲方承担。签订合同时间在《杭州市区住房情况查询记录》出具后5日内。甲方为表示诚意，向乙方交付购房意向金15000元，若出售方接受购买条件并签订《购房意向合同》后，该意向金转为定金。委托期限为本协议签订后7日。当日在第三人处，两被告还在空白的《购房意向合同》一式四联每联中合同落款甲方（买方）处签字捺印。签字后，两被告拿了合同中的一联，其余三联由第三人持有。
日，第三人的业务员前往温州即案涉房屋出售方两原告处协商房屋买卖事宜，并向两原告出示了两被告签字的《买方协议书》、《购房意向合同》。两原告同意两被告购买房屋总价等条件，但要求支付3万元购房意向金。第三人的业务员当日即告知两被告以上情况。两被告当日即向第三人补交了15000元购房意向金。第三人收到两被告支付的15000元后，连同此前的15000元，于当日将30000元汇给两原告作为购房定金。同日，第三人提供两被告已签字的空白《购房意向合同》，后两原告在该合同上签字。该《购房意向合同》载明，两被告（甲方、买方）、两原告（乙方、卖方）、第三人（丙方、居间方），合同约定：案涉房屋转让总价103万元；购房意向金3万元。房款首付30%，在签订《杭州市房屋转让合同》后7个工作日内支付，其余公积金贷款（市）。交房时间为产权过户且银行放贷后5个工作日内。甲方承诺在本意向合同签订后3日将住房情况查询资料交于丙方。双方同意在《杭州市区住房情况查询记录》出具后3日内，通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》。如一方违约，应支付房屋转让总价10%的违约金。甲、乙双方同时还约定于日前签订《杭州市房屋转让合同》。
第三人与两原告签订完《购房意向合同》后，将协议签订情况告知了两被告。日，被告程贤彪发短信给原告王林伟，表示其对案涉房屋很满意，在看房当晚即付了定金，第二天中介公司即与两原告签了合同，两被告也在积极准备材料及首付，但因未能凑齐首付不能购买案涉房屋，要求退还2万元购房定金，剩余1万元作为对两原告的补偿。当日，被告毛小玲也给王林伟发短信，表示同意王林伟的解约条件，只退还定金1万元，因王林伟人在温州，无法签订书面解约协议，要求其短信确认。但两原告不同意解除购房意向合同。后两被告不认可该意向合同，认为合同无效，不同意履行。日，王林伟发通知给两被告，要求其于日前签订《杭州市房屋转让合同》。如逾期则解除《购房意向合同》并要求两被告承担房屋转让总价10%的违约金。两被告收到通知后，未与两原告签订合同。两原告认为两被告构成违约，故诉至本院，要求判如所请。
本院认为：本案双方争议焦点在于第三人代表两被告与两原告签订的《购房意向合同》是否合法有效。对此，本院认为，首先，在签订意向合同时，第三人向两原告出示了两被告与第三人之间签订的《买方协议书》，并提供了两被告签字捺印的《购房意向合同》。其次，双方协商签订的《购房意向合同》中关于案涉房屋面积、房屋总价、付款方式、签订合同的时间等与两被告签订的《买方协议书》中所约定的内容基本一致。并未超出《买方协议书》中约定的条件。再次，在协商签订合同过程中，两原告要求两被告支付3万元购房意向金，第三人当日电话通知两被告补交了15000元购房意向金，两被告当日即补交了15000元，后第三人向两原告支付了购房意向金3万元。综合以上事实，两原告作为房屋出售方，在与第三人签订意向合同时，其有理由相信第三人有权代理两被告签订合同。况且，在日，两被告发短信给原告王林伟时，也仅表示其因无法凑足首付，要求解除购房意向合同，并同意支付2万元定金作为补偿，并未提及不认可合同成立生效之事。故本院认定第三人的行为构成表见代理，其代表两被告与两原告签订的《购房意向合同》合法有效，对双方均具有法律约束力。现两被告未履行该意向合同，导致两原告合同目的不能实现，故两原告于日发通知要求两被告履行合同，如不履行，双方之间的《购房意向合同》于日解除，后两被告未履行，故两原告要求确认双方合同于日解除，于法有据，本院予以支持。
因两被告不履行合同的行为构成违约，其依法应承担违约责任。根据合同约定，两被告应承担房屋购买总价10%的违约金，两原告依合同约定主张违约金103000元。对此，本院认为，根据合同法的规定，违约金具有补偿性质，主要在于补偿守约方的损失。如合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案两被告认为原告主张的违约金偏高，本院考虑到两原告的实际损失情况、兼顾合同的履行情况以及预期利益等因素，确定由两被告支付两原告违约金50000元。因两原告已收到两被告此前支付的3万元，两被告亦愿意冲抵违约金，故两被告尚应支付两原告违约金20000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认王林伟、韩利薇与程贤彪、毛小玲之间的《购房意向合同》自日解除。
二、程贤彪、毛小玲于本判决生效之日起支付王林伟、韩利薇违约金20000元。
三、驳回王林伟、韩利薇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1180元，由王林伟、韩利薇负担607元，由程贤彪、毛小玲负担573元，其中程贤彪、毛小玲负担部分于本判决生效之日起十日内交至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12&&&68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员　　朱小琼
二〇一四年十一月十日
书记员　　高晓霞
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第三部是永恒国度
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主角马小玲
万绮雯饰演
我和僵尸有个约会，主角就是毛小玲是个捉僵尸的专家
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