关于农村集体土地性质的房产继承问题 - 相关问题 - 110网法律咨询
我爷爷在农村有套集体土地的房产，爷爷去世后，我父母亲以及我都是非农户口，能继承非农的房产么。我媳妇是农业户口，但是不在本村，面临的问题是媳妇想转户口回本村的话，要在本村有房产，要继承房产的话，要本村户口，形成无解的循环，看能不能有什么办法解决这个问题。
我的父母离异，母亲再婚，我一直跟父亲一起生活。我母亲与继父一直再无其他子女，最近我母亲与继父所在的村里对村民有优惠政策，可支付少量的钱购买村集体所有的土地用于修建住宅。由于我母亲家庭经济不好，他们觉得没有能力购买和盖房子，所以就找到我说，让我出资购买并建房，条件是等他们离世后房子就归我所有（我不是他们村的村民）。我就想问一下，这种情况是不是可以操作，我需要做一些什么样的公正才能保证我对该房产的所有权？
我家是沈阳农村，现在住的房子是自己家在原来爷爷奶奶的老房子基础上新建的，自己花钱盖的，房子的房产证上是爷爷的名字，爷爷已经去世，但房子爷爷立过遗嘱说房子是属于我家的，因为爸爸和我都是城市户口，妈妈是农村户口，但爸爸的兄弟们都不同意过户到妈妈名下，就一直没过户。现在叔叔和奶奶一直都说房子是他们的，村里刚量完宅基地，也有过不少争执。我想问的是，这个房子我可不可以名正言顺地说就是我们家的？如果到了分房的时候，我家还需要跟爸爸的兄弟姐妹们分现在居住的...
签订协议时要注意哪些问题，应提出什么要求，出租价格应该多少才合理？
关于农村土地继承权利的问题
您好！我父亲兄弟三人，我父亲是老三，我父亲和我大伯在村里务农，二伯因为年轻的时候当兵后来全家户口落到了县城里。我奶奶户口一直在我们家，我大伯家早跟我奶奶分家，2007年我奶奶去世后我奶奶的地就由我们家和我大伯家一家一半耕种，可是今年我二伯也跑回来跟我父亲争夺我奶奶的土地继承权，他说他也要种地。为此他们兄弟闹的很僵。我们家和我奶奶是一个承包户吗，我大伯和二伯有权利继承我奶奶的地吗？
农村集体土地由不具有租用权利的村委会的会计代表村委会组长签字租用给乡政府，约定用途是建设停车场、集贸市场，附有征用土地的协议有约定相关补偿金额，但是后来乡政府将该块土地的所有权出卖给了个人，该个人取得了土地权证，现在情况是约定的赔偿金额去年开始便没有给，而且现在土地流转到个人之后，该个人是要用作商业用途的。所以，该村小组的村民便在那块土地上建设了活动板房，想要阻止个人的商业性活动。目前该个人将村小组告上法庭，主张其对于该块土地的物权。所以想咨...
我户口从农村宅基地拆到了城市，但老家还有一栋3层宅基地房子（是爸妈时候建的），家里还有个哥哥（户口还在农村），爸妈过世后该房子的户主就变成哥哥了，请问我还有该房子的继承权吗？
你好！是这样的，我和妻子是教师居民户口，06年结婚，妻子这头都是女的，名义上我是入赘到她家，但后来由于多重原因在08年我将我和妻子在单位的户口迁出和自己的孩子自立一个户头，地址是在男方这头。而后我在10年将妻子这头原来拥有167平的农村集体使用证的老房子拆了建店面，面积是277平，原来167平房产使用证的户名是妻子的父亲。现在想继承过户到我的名下（当然家人都同意），应该怎么办，一个是我是居民户口一个是户口不在本村一个是现在的面积太大等等，程序应该怎么走，谢谢...
房子建造时花了53万，其中大儿子资助8万，小儿子现金未资助，劳动力资助不到100天，当初房子审批时用小儿子的名字，现在要分房子，经过协商一人一半，这个协议改怎么写？ 村委会佐证
再拿公证处 公证后
大儿子能否拿到一半房产
这种协议 是否有效？ 您好！房产证上房主是小儿子的名字。
您好，我们是非农户口，我老公的弟弟和他老婆儿子一直跟公公婆婆住，房子现在是在公公名下的，但公公婆婆已经预立遗嘱，待他们过世后房子归我老公，老公的弟弟现在去世了，他老婆和儿子还是住在公公名下的房子里，但她老是吵，也对老人不好，因此公婆不想把房产继承给弟媳，但是因为我们是住在村子里的，当时这个房子村里划分平米数的时候是按股份，按一户几口人这样算的，当时是有算弟弟的一份来分配的，只是房产证上是公公的名字，请问这样的情况，就算公婆立了遗嘱说房子将来给...城市人购买农村房屋 不知大家怎么看？_天涯海角社区
城市人购买农村房屋 不知大家怎么看？
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最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定！
& & & & & & & & & & & &（日最高人民法院审判委员会第1522次会议通过）法释〔2011〕20号 中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》已于日由最高人民法院审判委员会第1522次会议通过，现予公布，自日起施行。 二○一一年八月七日 为正确审理涉及农村集体土地的行政案件，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国行政诉讼法》等有关法律规定，结合行政审判实际，制定本规定。第一条 农村集体土地的权利人或者利害关系人（以下简称土地权利人）认为行政机关作出的涉及农村集体土地的行政行为侵犯其合法权益，提起诉讼的，属于人民法院行政诉讼的受案范围。第二条 土地登记机构根据人民法院生效裁判文书、协助执行通知书或者仲裁机构的法律文书办理的土地权属登记行为，土地权利人不服提起诉讼的，人民法院不予受理，但土地权利人认为登记内容与有关文书内容不一致的除外。第三条 村民委员会或者农村集体经济组织对涉及农村集体土地的行政行为不起诉的，过半数的村民可以以集体经济组织名义提起诉讼。农村集体经济组织成员全部转为城镇居民后，对涉及农村集体土地的行政行为不服的，过半数的原集体经济组织成员可以提起诉讼。第四条 土地使用权人或者实际使用人对行政机关作出涉及其使用或实际使用的集体土地的行政行为不服的，可以以自己的名义提起诉讼。第五条 土地权利人认为土地储备机构作出的行为侵犯其依法享有的农村集体土地所有权或使用权的，向人民法院提起诉讼的，应当以土地储备机构所隶属的土地管理部门为被告。第六条 土地权利人认为乡级以上人民政府作出的土地确权决定侵犯其依法享有的农村集体土地所有权或者使用权，经复议后向人民法院提起诉讼的，人民法院应当依法受理。法律、法规规定应当先申请行政复议的土地行政案件，复议机关作出不受理复议申请的决定或者以不符合受理条件为由驳回复议申请，复议申请人不服的，应当以复议机关为被告向人民法院提起诉讼。第七条 土地权利人认为行政机关作出的行政处罚、行政强制措施等行政行为侵犯其依法享有的农村集体土地所有权或者使用权，直接向人民法院提起诉讼的，人民法院应当依法受理。第八条 土地权属登记（包括土地权属证书）在生效裁判和仲裁裁决中作为定案证据，利害关系人对该登记行为提起诉讼的，人民法院应当依法受理。第九条 涉及农村集体土地的行政决定以公告方式送达的，起诉期限自公告确定的期限届满之日起计算。第十条 土地权利人对土地管理部门组织实施过程中确定的土地补偿有异议，直接向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理，但应当告知土地权利人先申请行政机关裁决。第十一条 土地权利人以土地管理部门超过两年对非法占地行为进行处罚违法，向人民法院起诉的，人民法院应当按照行政处罚法第二十九条第二款的规定处理。第十二条 征收农村集体土地时涉及被征收土地上的房屋及其他不动产，土地权利人可以请求依照物权法第四十二条第二款的规定给予补偿的。征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。第十三条 在审理土地行政案件中，人民法院经当事人同意进行协调的期间，不计算在审理期限内。当事人不同意继续协商的，人民法院应当及时审理，并恢复计算审理期限。第十四条 县级以上人民政府土地管理部门根据土地管理法实施条例第四十五条的规定，申请人民法院执行其作出的责令交出土地决定的，应当符合下列条件：（一）征收土地方案已经有权机关依法批准；（二）市、县人民政府和土地管理部门已经依照土地管理法和土地管理法实施条例规定的程序实施征地行为；（三）被征收土地所有权人、使用人已经依法得到安置补偿或者无正当理由拒绝接受安置补偿，且拒不交出土地，已经影响到征收工作的正常进行；（四）符合《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第八十六条规定的条件。人民法院对符合条件的申请，应当裁定予以受理，并通知申请人；对不符合条件的申请，应当裁定不予受理。第十五条 最高人民法院以前所作的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。农村房屋不得向非集体经济内部成员转让
谁能购买农村房屋？
——何玉田诉潘龙标农村房屋买卖纠纷案评析（二）
房地一体，是一条基本的法律原则。由此，何玉田诉潘龙标农村房屋买卖纠纷案中，就涉及一个最基本的法律问题，那就是宅基地的转让是否合法？潘龙标是否有权取得不属于他所在的村集体经济组织的宅基地？
&&& 国家对农村房屋转让采取了严格禁止的政策措施
国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》(1999年）第二条规定：“ 农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（2007年）规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。”《中共中央国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干意见》（2008年）再次强调，“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”
应该说，国家法律、政策对城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”是严格禁止的。如果城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，则无从获得土地使用证、房产证、契税证等合法手续的房产，其上利益难以获得有效的法律保障。
那么，国家为什么要禁止城镇居民购买农村房屋呢？简单地说，这是由我国目前的集体土地的特有属性所决定的。
根据《土地管理法》第62条及其它相关条款的规定，农村和城市郊区土地属于农民集体所有，农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，即只有具备集体经济组织成员的身份，才可以依法取得并享有宅基地使用权，且宅基地的分配制度实行一户一宅制。如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致宅基地使用权享受主体的扩大化，不具备宅基地使用权资格的人反而成为了宅基地的直接使用者，这与《土地管理法》的规定显然是矛盾的。该法第63条明也文规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设。”该禁止性规定对农村集体土地使用权的流转做了严格的限制，由此可见，农村宅基地的所有权在集体，使用权仅限于村民，农民将房屋卖给城市居民等非集体经济组织成员，实质上是使用土地进行了非农建设，该种行为被法律所禁止，转让合同自始无效。
房地一体是我国通行的法律原则，当宅基地上所建房屋被转让，该土地的使用权也随之一并被转让。国务院《村镇建房用地管理条例》第64条规定：“
公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用。”城镇居民到农村买房，实际上买的是地，买的是集体土地的使用权。如果将房屋与土地使用权人为地分割为两个不同的主体，既不符合“地随房走”、“房随地走”的法律要求，也很不现实。因此,向集体经济组织之外的居民转让农村房屋,是现行的法律政策严格禁止的。
&&& 国家法律是明确禁止农村宅基地转让的
在农村房屋的转让上，包括土地管理法在内的国家法律法规没有作非常明确的规定，更多的政策措施体现在国务院、国土资源部和地方政府的文件中。国家法律只是从限制宅基地的转让上，间接对农村房屋的转让进行了限制。
相比农村房屋的法律政策规定而言，国家严禁宅基地转让的法律规定更明确、更直接、更具体。国务院早在1985年下发的《关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》中就强调，“分配给社员的宅基地等，社员只有使用权，即不准出租、买卖和擅自转让。”《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“
任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十三条再次强调：“
农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”
实施不久的《中华人民共和国物权法》也坚持了现行的农村集体土地制度和土地政策，对宅基地使用权的转让问题作出了衔接性规定。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“
宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”
与此同时，《中华人同共和国物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”很显然，物权法也只是赋予宅基地使用权人“占有”和“使用”两项权能，而不是完整所有权，使用权人行使其用益物权要受到严格限制，其上所盖房屋自然也不具有完整的所有权。由此一来，其流转条件理应受到限制，不能简单等同于其他具备完全所有权的财产。对于所有权不完整的财产，其转让合同的效力就不能径直认定其为有效。
为了便于农村集体土地的管理，近年来，国务院和各级地方政府根据国家的法律规定和政策要求，出台了一些细化的土地管理政策措施，其中，对宅基地流转范围的界定更明确、更具体。如《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）中指出，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”“其他任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地。”《湖北省人民政府办公厅关于加强农村宅基地管理工作的通知》（鄂政办发[号）中对农村宅基地的可流转、收回范围的界定为，“农村村民因继承房产形成一户拥有两处以上宅基地的，可在本集体经济组织内买卖，但对不符合申请宅基地条件的，其购买的房屋不得重建或扩建，不能使用时，应予拆除，退还土地。农村宅基地不得向城镇居民出售，也不得批准城镇居民无偿占用集体土地建住宅。”
由上述法律条文和政策规定不难看出，国家对宅基地房屋的流转实行的是严格限制、有条件流转的政策，并从限制宅基地的角度事实上也对农村房屋的转让进行了严格的限制。按照国家的法律、政策规定，农村房屋和宅基地只能卖给符合建房用地申请条件的集体经济组织成员，非集体经济组织成员因无权享有集体土地使用权而不得购买农村房屋。
被上诉人认为，对于宅基地流转范围只在国务院办公厅的文件才作了明确界定，而国务院办公厅文件，不是行政法规，不能据此认定合同违反了国家法律、行政法规的强制性规定而无效。理由是，最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”我认为，这是对最高人民法院司法解释的曲解，对农村宅基地这一特殊的用益物权来说，买卖双方签订合同不仅要符合国家的法律，更需要符合土地管理方面的政策规定。《中华人民共和国民法通则》第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
国务院办公厅的文件和省政府办公厅的文件虽然不是国家法律，但却是国家的政策规定。在农村集体土地使用权的转让问题上，国家政策必须遵守。凡违反国家政策的买卖合同，自然不具有法律效力。
&&& 国土部门已对潘龙标购买宅基地的行为已经进行了认定
日，经过立案调查，通城县国土局向潘龙标下达了《土地行政处罚决定书》（隽土资处字[2009]第020号），责令潘龙标“退还非法受让的土地155.56平方米（应为130平方米）”、“责令三十日内改正非法受让土地的行为”、“并处以5元/M2的罚款”。
日向通城县人民法院递交了《土地行政处罚强制执行申请书》（隽土资强申字[2009]第001号），申请通城县法院强制执行。
既然购买的宅基地使用被认定为违法，并被责令退还，那么，根据“房随地走”的原则，潘龙标购买的房屋自然就没有法律依据。
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