福清法院：有关农村宅基地房屋的执行难问题 - 福州法院网
福清法院：有关农村宅基地房屋的执行难问题作者：福清法院
薛繁金&&发布时间： 08:20:59【案情】
一审法院于2005年3月立案执行申请执行人许子兴夫妇与被执行人倪秉桐夫妇民间借贷纠纷二案，申请执行标的分别为借款本金2.96万元及利息、借款本金3.3万元及利息。倪秉桐及其妻子均为农村户口，许子兴是城镇户口，其妻为农村户口，但与倪秉桐不属于同一农村集体组织。
一审法院立案执行后，依法向二被执行人送达执行通知书，责令其限期履行，但二被执行人未按执行通知履行判决确定的义务。执行过程中，法院于2005年9月查封了被执行人倪秉桐名下的位于村庄的一幢房屋。2006年10月，法院依法裁定拍卖上述房屋，并委托拍卖公司进行拍卖，后该拍卖公司函告法院，称无人报名参加竞买。之后，法院另行委托一家拍卖公司再次拍卖上述房产，但仍无人报名参加竞买。申请执行人最初同意以第二次拍卖保留价抵偿债务，但考虑到自己是外村人、农村宅基地房屋流转受限制等因素，后与被执行人和解，同意以被执行人偿还8.5万元了结上述二案。
一、农村宅基地房屋的现行法律规定及特性
（一）农村宅基地房屋的概念及特征
所谓宅基地是指农村集体经济组织的成员经依法批准用以建造个人住宅的农民集体所有的土地。所谓宅基地使用权是指农村集体经济组织成员依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利。宅基地使用权人有权利用该土地建造住宅及其附属设施。其主要特点如下：
一是主体的特定性。宅基地是有限、稀缺的资源，是农民安身立命的基础，因此，宅基地原则上仅限于由本农村集体经济组织内部成员享有使用权。换言之，宅基地通常是与本集体经济组织的成员权联系在一起的。
二是取得的无偿性。考虑到集体土地的所有权性质和农村村民总体上较低的收入水平以及其巨大的贡献，宅基地使用权原则上是无偿取得的。
三是功能上的福利性。宅基地使用权的设立是为了确保农村村民的基本居住条件，起着一种社会保障的作用。
四是权能上的有限性。物权法规定农村宅基地使用权人对于宅基地的权利体现为“占有和使用”，即利用该土地建造住宅及其附属设施。因此，权利人不得将空白宅基地的使用权加以转让，亦不得利用宅基地单纯从事生产经营活动或建造无关居住的设施。
所谓农村房屋是指农村集体经济组织成员在依法取得使用权的宅基地上建造的住宅及其附属设施。其主要特点如下：
一是房屋所有人的特殊性。房屋所有人一般是该农村集体经济组织成员，其他人无法取得集体土地使用权，也就无法成为农村房屋的所有人。
二是房屋的依赖性。农村房屋依赖于集体土地而存在，与集体土地是紧紧联系在一起的。
三是房屋流通的限制性。农村房屋一般只能出让给同一农村集体经济组织内部成员，否则便是擅自处分农村宅基地的使用权。
（二）我国农村宅基地房屋能否转让的法律冲突
农村宅基地房屋能否转让，直接关系到债权人的权利能否实现，但我国物权法并未对农村宅基地房屋的转让问题作出明确规定，只是规定“适用土地管理法等法律和国家有关规定”。土地管理法第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。土地管理法第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。从上述规定可以看出，农村宅基地不得单独转让。司法实践中一般认为，城镇居民不能取得农村宅基地房屋的所有权，但同一集体经济组织内部成员之间允许转让农村宅基地的房屋，并且农村宅基地房屋转让时，宅基地使用权应一同流转。
二、现行法律规定给民事执行带来的困惑和困难
（一）现行法律规定给民事执行带来的困惑
一是宅基地使用权转让的限制和法院执行农民住宅的冲突。现实生活中，由于国家对农村宅基地房屋流通的严格限制，购买农村房屋的主体只能是本集体经济组织成员，农村宅基地房屋作为唯一可供执行的财产却无法处理的情况屡屡出现，部分申请执行人因债权无法实现导致生活贫困。
二是农村房屋私下交易广泛存在与公权力无法处理的矛盾。当前我国农村房屋私下交易是一种普遍现象。有些法院为了实现申请执行人的合法利益，不得不默认最后由城镇居民取得农村宅基地房屋的做法，这就造成了农村房屋买卖普遍存在而公权力无法处理的矛盾。
（二）农村宅基地房屋的特殊性导致“执行难”
按土地管理法的规定，农村村民只能拥有一处宅基地，房屋出卖、出租的，不得再申请宅基地。法院将农村村民的房屋处分后，在某种程度上会造成被执行人居住无保障的问题；而且，一幢建筑物往往无法分割，分割后的价值会大大降低。
农村集体土地属于村民集体所有，但具体负责的是村干部，由于村干部的素质各有不同，其对农村集体土地的监管在客观上也无法到位。村干部与被执行人同在一个村，怕得罪人，怕丢失选票，不愿协助执行，在某种程度上也加大了执行农村集体土地使用权的难度。
农村村民所建房屋，一般只持有集体土地建设用地使用证，该证虽表明了四至范围，但在证照上只注明房屋占用范围内的土地使用权，而农村房屋往往会涉及到四周余地、相邻关系和出入行路的问题。处理不当会造成有些房屋占用土地资源过多，会产生相邻关系和出入行路等方面的纠纷。
三、关于执行农村宅基地房屋的思路和对策
现行法律、行政法规及相关规范性文件，均对农村宅基地使用权的转让作了限制性规定。而民事执行是国家公权行为，是实现社会公平与正义的重要方式之一，也是衡量法律价值的途径之一，旨在通过公力救济的形式来实现民事执行依据所确定的民事权利，这种立法状况与法院执行农村住宅以实现申请执行人的权益形成了一定的冲突。但中共中央、国务院在此方面有了新的意见，特别是中共中央、国务院《关于促进农民增加收入若干政策的意见》指出，要积极探索集体非农建设用地进入市场的途径和办法，这为解决执行农村宅基地房屋的困惑和困难提供了政策保障。为了促进法院执行工作的良性发展和避免当事人的合法权益受到侵犯，并最大限度地实现申请执行人的权利，建议可以采取以下方法和措施：
一是指定农村房屋买受人的范围或设立债权转移直接执行农村宅基地房屋。目前大多数法院采取这种方法，即在农村房屋委托拍卖时特别公告声明竞买人须为与被执行人属同一农村集体经济组织成员，或将债权人的债权转移到被执行人所在的农村集体经济组织或需要宅基地房屋的同村村民，从而使买受人的条件符合国家有关规定。
二是当事人双方通过签订和解协议以房抵债。双方当事人通过签订和解协议的方式，用被执行人所有的农村房屋抵偿债务。
三是转让房屋所有权，买受人享有对宅基地使用权的租赁权，买受人因此可以长期使用宅基地。
四是执行农村宅基地房屋的可得收益。对于农村宅基地房屋的拆迁补偿及安置费，可依据原房屋财产的共有权属性、债务性质，在保障其家庭成员基本生活及安置居住保障的前提下依法执行；同样也可以将被执行人的房屋出租，将其租金收益抵偿债务。
五是对相对独立的非底层住宅，可以将其所有权抵偿给申请执行人。由于上层建筑并不占用宅基地，将其抵偿给申请执行人，一方面保留了被执行人必要的居住面积，不影响被执行人的居住，另一方面上层建筑所有权的变更不影响农村宅基地的使用，对农村集体利益无影响。当然，这种执行方法必须对申请执行人讲明，其只能取得房屋的所有权，不能取得宅基地的使用权。
解决法院对农村宅基地房屋执行处分难的问题，有赖于有关法律法规的完善，使农村集体土地使用权成为真正民法意义上的使用权，使土地发挥最大限度的物的效能，既可缓解法院执行难的压力，又能促进社会主义市场经济的发展。第1页&&共1页编辑：周]&&&&
台江区法院马尾区法院晋安区法院福清市法院闽侯县法院永泰县法院法院查封被执行人的房屋。。那麼该房屋还可以住人吗。。我们可以申请法院拍卖此房产吗？？_百度知道
法院查封被执行人的房屋。。那麼该房屋还可以住人吗。。我们可以申请法院拍卖此房产吗？？
因为债务关系吧。这样的事情如那个兄弟说的那样，如果对方没有第二住所的话，查封了也没有多大意义。 所以，你应该搜集证据，哪怕是村里的房子也要证明他有第二住所，这样才能拍卖！
其他类似问题
按默认排序
其他2条回答
可以住人,到执行的时候可以拍卖. 纵横法律网-广东普罗米修（广州）律师事务所-杨艳国律师
可以继续住，只要不是对方的唯一房产就可以拍卖。如果是对方唯一一套房产的话要看情况，才能决定能不能拍卖。
被执行人的相关知识
您可能关注的推广
等待您来回答
下载知道APP
随时随地咨询
出门在外也不愁吉安法律咨询
请您选择相应地区
找回我的咨询
问题编号手机号码
一对一咨询
一对一咨询
上一条下一条
我的咨询提醒
您当前位置： &>&&>&&>&
今日律师风向标:
被执行人有权把查封的房屋出租吗
儿子去年车祸，高位截瘫，一级残疾，由于一套楼房不能执行，法院把楼房查封，现在肇事者已经逃跑，楼房也被他出租，请问肇事者有权出租该房屋吗？
　问题来自：新疆 - 伊犁州　悬赏：0分　咨询时间： 04:59　咨询人：edf51
法律快车温馨提示：
您还可以输入5000字
温馨提示：使用组合键Ctrl+Enter可快速提交！发布问题、回复咨询，更加方便、及时。
法律快车律师回复共4条回复
[VIP+版主]
可以向法院申请一下。
回复时间： 08:46
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
其无权出卖该房屋，但是现在法院是活查封，也就意味着其可以继续使用，如果其出租房屋，你应当与法院协调，要求租房者将房租缴纳到法院。
回复时间： 09:45
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
其无权出卖该房屋但你可以要求法院将房租缴纳到法院冲抵执行款。
回复时间： 17:49
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
新疆-伊犁州
与法院联系。
回复时间： 01:48
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
相关法律咨询
把您的困惑告诉律师吧您还可以输入50个字
问题分类：
民事法律-交通事故
请在此输入所需问题的内容，问题说明越详细，回答也会越准确！
请在这里输入您要提问的标题！
问题内容应尽可能陈述清楚，详细的描述事情的经过，有利于律师对整个事情的了解，便于更精确的回答您的问题！
法律帮助指南
知识栏目推荐
知识热门文章
法律经验推荐：
吉安热心律师
[江西-吉安]
解答问题数:3212
江西庐陵律师事务所
咨询热线：
法律快车 版权所有 2005- 增值电信业务经营许可证(ICP证)粤B2-
(注：此客服QQ不进行法律咨询！) 流量统计未结执行案件增多的原因及对策
来源：中国法院网
作者：张剑平
　&&& 人民法院执行工作是社会公平正义的平台，是规范社会主义市场经济秩序、全面建设小康社会的重要保障，是社会主义法制建设的一项重要内容。切实解决执行难，搞好执行工作既是为经济发展提供法律保障和服务，也可树立党在群众中的威信，反之则损害我国的司法权威性和公信力，动摇人民对党和政府的信任，影响依法治国的进程，阻碍社会主义经济发展。&&& 在党中央、省委先后发出“解决执行难”文件后，执行难的问题有所缓解，但未根本解决。笔者现就我院2002年度未结执行案件原因进行分析，意在说明当前执行案件究竟“难”在何处，通过以点概面达到共识，找到解决“执行难”的捷径，维护司法权威，树立人民法院尊严,最大限度地保护当事人的合法权益得以实现。我院执行局在2002年度共受理各类执行案件816 件（含旧存197件），通过全体执行法官的艰辛努力和采取“执行110”、“凌晨行动”、“零点行动”等执行措施，全年共执结案件681件，裁定中止执行案件63件，未执结案件72件。笔者就未执结的135件案件进行原因剖析。&&& 一、未执结案件形成原因&& （一）申请执行人不提供被执行人可供执行财产线索及下落15件。如申请执行人贺某申请执行母某欠款一案，在案件立案受理后，申请执行人连续七个月未向执行法院提供被执行人下落和可供执行财产，人民法院亦未查到被执行人可供执行财产，甚至执行法官连被执行人都不认识，致该案不能执结。该类案件占未执结案件总数11%。&& （二）被执行人长期在外务工，无财产可供执行的21件。如申请执行人张某申请执行被执行人蒋某借款纠纷一案，在执行过程中查明，被执行人所住房屋系其岳父母所有，夫妻俩均长期在外务工，申请人不能提供被执行人下落及可供执行财产，法院亦未收集到相关材料，致案件不能执结。该类案件占未执结案件总数的15%。&& （三）被执行人家庭经济困难，确无可供执行财产的24件。如阆中市水观镇三清庙村四社申请执行原任社长李某某返还财产一案，被执行人家庭一贫如洗，在执行过程中，其妻几次采取喝农药的方式威胁执行人员，抗拒人民法院的执行，在被处罚后仍未履行分文；又如申请执行人马某申请执行被执行人某某鸿欠款纠纷一案，在执行中发现被执行人在经营中负债很多，所住房屋系其父单位房改房，确无可供执行财产，该类案件占未执结案件总数17.80 %。&& （四）被执行人为公益事业单位，不宜采取执行措施之财产9件。如曹某申请执行某幼儿园人身损害赔偿一案。曹某原系该园学生，在上学中受伤，经法院判决被执行人赔偿申请人医疗费用6万余元，由于被执行人在校园建设中负债，虽有门面房屋出租但无法采取查封及变卖措施，且无工资外银行帐户可查询、划拨；又如蒲某等三人分别申请执行被执行人阆中市某乡小学校借款纠纷案件，被执行人在“普九”活动中向社会筹借资金，三申请人借与被执行人现金共计达三万余元，案件在执行中，被执行人及当地乡政府终无力偿付该借款，又无闲置财产可供执行，致案件无法执结。该类案件占未执结案件总数的7%。&&& （五）被执行人为政府或政府职能部门的，无法采取强制执行措施的3件。如廖某申请执行被执行人某镇人民政府工程欠款一案，申请人为被执行人建修场镇街道后，未领取全额工程款，在执行中，被执行人无预算外资金支付申请人，亦无可供执行财产；又如申请执行人宁夏捌峰绒毛制品有限责任公司与阆中市就业局开办的劳动服务公司买卖合同欠款纠纷一案，经法院判决确认劳动服务公司下差申请人欠款20余万元，在执行中，经法院执行追回未销售完的货物计款136500元，被执行人单位职工筹集资金一万余元，下余货款无力支付，就业局亦无财政预算外资金执行该案，导致案件无法执结。该类案件占未执结案件总数的2.20%。&& （六）被执行人为改制企业，企业经济效益甚差，致案件无法执结的23件。如萨某等四人申请执行阆中市丝织一厂返还安置补偿费纠纷案，萨某等原为该厂职工，在该厂重新组建中，原法定代表人马帮德以该厂300余职工的安置补偿费购买该厂，后由于该厂经营亏损且无效益，职工们未能及时领取安置补偿费，遂诉讼法院，在执行中，被执行人终无能力履行该案件，申请人多次上访，经市委信访办、市人大协调，但仍未能执结该案件。该类案件占未执结案件总数的17%。&& （七）被执行人为建筑行业施工人员，三角债务较大，债权大但未能实现（多为建修学校、公路而形成），债务多却无法履行，案件未能执结的6件。如被执行人王某& 与孙某某欠款纠纷一案，该案执行标的仅3万元，执行中，被执行人申报其债权经执行法官审查达100万元，债权、债务的形成原因相同，均为建修学校所致，由于学校未能及时履行债务，导致被执行人无能力履行判决书所确定的金钱给付义务，依法执行第三人到期债务，亦无法和不便强制学校履行，致案件不能及时执结。该类案件占未结案件总数的4%。&& （八）被执行人为私营企业或私营企业业主，由于经营不善，企业歇业或倒闭，无足够的财产可供案件执行，该类案件4件。如被执行人阆中市肉类冷冻厂与申请人阆中农行、阆中市信用合作联社等借款、欠款纠纷案件，执行中被执行人资产有限，债务过大，加之该厂差欠销售生猪户近200人计款达80万元，在变卖该厂财产中，由于无人购买，资产不能及时变现，而执行法官每天则需要很多时间接待、答复销售生猪户，以避免群体闹事、矛盾激化。案件终因财产无法变现而不能执结。该类案件占未结案件总数的4%。&& （九）有关单位协助、配合不力，导致执行活动不能顺利进行和执结的案件8件。如祝某申请执行高某交通事故人身损害赔偿一案，在执行过程中，被执行人高某提供其所借亲戚缪某信用社存款单一份，以存款金额支付案件标的款，法院核实后依法裁定提取该存款，即向某乡信用社发出裁定书和协助执行通知书，该单位却以其内部规定苛求法院而不依法协助执行，致案件执行活动停止。该类案件占未执结案件总数6%。&& （十）被执行人为党政部门公务人员，个别为单位领导，案件无法及时执结的有17件。如阆中市信用联社申请执行谢某某借款一案，该案被执行人在政府某部门任职期间，为发展某经济项目而帮他人借款，后该项目未得以发展，投资者经营亏损，无力偿付，该案件在执行中，由于被执行人的特殊身份及借款的实际用途，又无法实施强制执行措施，加之被执行案件执行标的数额较大，仅凭扣划部分工资抵付执行标的款时间则达25年之久，致案件执行活动停滞。该类案件占未执结案件总数的13%。&& （十一）执行依据中止时间过长，致案件无法及时执结。一些被执行人为拖延履行时间，在执行过程中，仍长时间地纠缠申诉或申请再审。如被执行人孙华清与四川阆中金地建筑开发有限公司合资建房纠纷一案，一审判决后其不服上诉，二审判决于日生效，申请人申请执行，在执行中，被执行人向四川省人民检察院申请提起抗诉，省高级人民法院在日作出裁定决定再审，截止同年12月31日再审无结果，该执行案件在同年度无法执结。该类案件有二件占未执结案件总数的2.20%。&& （十二）其他原因无法执行、执结的案件2件。如申请人周某某申请执行被执行人周某等三人堰塘损害赔偿、建筑吃水井纠纷一案。一、二审法院判决：三被告在村、社规划处建吃水井一口。原堰塘底部的简易水井废除。判决书生效后原告申请执行，在执行中，执行法官到执行现场后发现，简易水井为该社周家大院七户三十余口人饮用，不能废除，当地社员反映极为强烈；在村、社规划处建水井将拦截原告所修山水塘水源。鉴于此实际情况，执行活动无法继续进行。该类案件占未结案件总数的1%。&&& 二、解决办法&&& 由于存在上述十二种原因，导致我院2002年度未执结案件达135件，就未执结原因分析，并不完全是因执行法院执行措施不到位或执行法官工作消极而造成。要解决这些问题，笔者认为应从以下几个方面着手：&&& 一、加强法律宣传工作。通过媒体、广播、电视等宣传工具向社会宣传执行法律、法规，使权利人明确在案件胜诉以后应由自己承担执行不能的风险责任，当事人到法院立案起诉时就应该有胜诉后可能无法执行的风险意识，这种风险实质上是原告自己与被告交易风险的延续，是原告选择交易伙伴的一种结果，而不能通过诉讼将这一风险转嫁到法院身上。以往权利人在法律文书生效后，将申请书及执行依据交与法院立案便不闻不问，既不提供被执行人可供执行财产及下落，也不配合执行法官的查找工作，待其有时间则到法院向执行法官索要执行款项，认为案件不能执行或不能执结系法院执行工作不得力，执行措施不到位，忽视其应承担执行不能的风险责任，将市场金融风险责任转嫁与法院，不能正确理解法院的执行仅是审判的辅助，法院强制执行权只能有限行使，因此，通过宣传，让权利人明明白白知晓自己的义务和应承担的风险责任，同时在宣传中，对那些身份特殊的义务人身份、债务进行爆光，公告限制其高消费，采取悬赏举报被执行人可供执行财产及下落的办法，让全社会支持、理解人民法院的执行工作，对那些确有能力而不履行义务的措施到位，决不手软，该拘留的拘留，该追究刑事责任的依法追究刑事责任；对被执行人确无履行能力的案件，执行法官应耐心细致给申请人做法律、法规宣传工作，使他们能够接受风险责任自负这一道理。通过宣传，让全社会公众明白：依法履行义务光荣，赖帐可耻。&&& 二、依靠党委和上级法院执行局的领导、政府支持、人大监督。人民法院的执行工作涉及面广、难度大、光靠法院的自身力量是不够的。前几年审理和执行农村合作基金会的案件的实践充分证明，只要党委高度重视、政府积极支持，有关部门的密切配合，人民法院的执行工作就有了坚强的后盾，执行难的问题是完全可以解决的。在执行工作中，应主动向党委汇报，向上级法院执行局汇报，求得地方党委的领导和支持，党委应加强对法院执行工作的领导，教育党的组织和干部应当自觉遵守宪法和法律，不做超越法律的事，不说超越法律的话，充分认识不履行生效法律文书确定的义务和不协助法院执行工作是违法的，以达到维护法律尊严和司法权威，杜绝以言代法，以权压法，非法干预法院执行的人和事。上级法院执行局应切实、高效地协调基层法院的执行工作，了解基层法院执行工作的进展情况，对基层法院的疑难案件提级执行、指定执行，这样既松解了基层法院的执行包袱，也可避免地方保护。&&& 三、切实做到执法必严，违法必究。《中华人民共和国民事诉讼法》明文规定：人民法院对阻碍、妨碍执行的；有履行能力而拒不履行法律文书所确定的义务的，可以实施罚款、拘留，情节严重的依法追究刑事责任。《中华人民共和国刑法》、全国人大常委会《关于刑法第313条的解释》的规定以及四川省高级人民法院、四川省人民检察院、四川省公安厅《关于办理拒不执行判决、裁定刑事案件若干问题的意见》规定，可以处拒不执行的被执行人三年以下有期徒刑或拘役，规定了拒不执行判决、裁定罪的客观方面要件的数额标准一般为三万元以上（即三万元以上的义务人可以追究刑事责任）。对那些利用职权、利用其特殊身份的干扰、障碍人民法院执行工作的人，人民法院应依靠党委的领导，依据法律的规定依法查处，决不手软，刘晓庆欠款案件执行就是典例。对有协助执行义务的单位和个人不依法履行协助执行义务的，应当坚决纠正，同时要依法追究有关责任人员的相关法律责任，切实做到有法可依，执法必严，违法必究。这样“执行难”是有改观和突破的。&&& 四、加大执行力度。近年来老百姓对“空调白判”现象非常反感。所谓“空调白判”，即指生效的法律文书不能及时得到执行，当事人的合法权益迟迟得不到保护。这无形中给执行局的工作带来了较大的压力。要想改变老百姓这种既有的认识，就必须重塑执行工作的权威性，对有履行能力而拒不履行的被执行人，要依法及时地采取查封、冻结、扣押、搜查、划拨、变卖、拍卖被执行人的财产等强制执行措施；对未按生效法律文书指定的期限履行金钱给付义务或财产交付义务的，应当严格按照《中华人民共和国民事诉讼法》232条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，不能让他们在经济上占到便宜。执行法官要正确引导申请执行人举证和主动配合人民法院的执行工作，采取多种方法，通过各种途径，千方百计查找被执行人的下落和被执行人的财产，最大限度地维护权利人的合法权益。
&&& 五、讲求执行艺术，清理未结积案。未执结案件当事人怨气大，情绪不稳定，申请人纠缠执行法官的现象时有发生，导致执行法官办案时间少，接待时间多，执行工作难以正常开展，如不妥善处理未结执行案件，还将会影响社会的稳定。这就需要在执行中讲求执行艺术，穷尽执行措施，力保当事人权利义务的实现。对有偿付能力而拒不履行义务的案件进行集中执行是我院执行工作的一个传统经验。法院以集中精力、集中时间、集中装备，穷尽手段解决执行积案，采取“凌晨行动”、“零点行动”等方法执行那些白天难以查找被执行人的案件；抓住“节前”被执行人返家之机，执行那些在外打工挣钱、平时难找的被执行人；开展推行“执行110”、“悬赏举报”活动，执行那些流动性大、突然出现的被执行人或发现的财产的案件。通过加大宣传力度，采取上网公告，街头宣传，散发宣传资料，电视媒体暴光等手段形成执行工作宣传的高压态势，促进执行工作社会化、信息化。
&&& 作者单位：四川省阆中市人民法院执行局
&&& 点击进入：
责任编辑：崔真平
相关新闻：
&&&&新华网北京9月7日电 今年是全国人民代表大会成立60周年，中共中央、全国人大常委会5日举行了隆重的...&&nbsp
互联网新闻信息服务许可证 ()网上传播视听节目许可证 (0108276)京ICP备号
中国法院国际互联网站版权所有，未经协议授权禁止下载使用或建立镜像
2014 by www.chinacourt.org
All Rights Reserved.
浏 览 本 网 站 推 荐 您 使 用 IE 7 以 上 版 本 浏 览 器我的位置： >
【住房抵押贷款】城镇房产租赁中的强制执行
时间：| 来源：中顾法律网
推荐阅读：
本文介绍了城镇房产租赁中的强制执行一系列相关内容，并房产租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的行为。在提供中顾法律网专业律师进行免费法律解
　　【住房抵押贷款】城镇房产租赁中的强制执行
　　房产租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的行为。在涉及房产的经济活动中，房产租赁与房地产买卖是并列的二种最常见、最普遍的经济活动。房产租赁属于财产租赁的一种，包括住宅用房租赁与非住宅用房租赁。住宅用房租赁又包括公有住宅用房与私有住宅用房租赁二种。
　　就房屋租赁的强制执行而言，因租赁行为本身并不改变房屋所有权的性质，房屋的产权仍为出租人所有，所以如果出租人为被执行人，则人民法院当然可以执行其房产。此时应注意把握的是如何在承租人的租赁权与被执行人的房屋产权之间取得平衡，既保障债权人债权最大限度的实现，又不损害房产承租人的合法权益。
　　在出租人作为被执行人的情况下，司法实践中对于租赁房产的强制执行，主要采取以执行房产租金为主，尤其是在被执行房产无产权证书，无法予以拍卖、变卖的情况下，租金作为被执行人收入的主要来源，可以保证交付申请执行人用于偿还债务，这种作法在实践中往往能够取得较好的效果。如被执行人北京某经济发展公司与申请执行人工商银行借款合同一案，被执行人在经济改制过程中经营困难，除被查封的房产外基本无可供执行的财产，被查封的商业用房在查封前出租给六个承租单位使用。后经法院主持，申请执行人、被执行人与承租人三方签订协议，约定承租人每年交纳的租金按原房屋租赁合同规定，由申请执行人直接收取，使案件得以圆满执结。 但在人民法院根据执行案件的具体情况，必须对出租人房产采取查封、拍卖、变卖等强制措施时，基于房产租赁的特别之处，人民法院在强制执行中必须注意以下几点：
　　1、基于合同法中规定承租人对租赁物享有优先购买权，人民法院在对租赁房产的强制执行中，必须要保障承租人的此项权利。人民法院裁定对已被租赁的被执行人的财产采取拍卖、变卖措施时，应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知承租人于拍卖日到场，参加拍卖、变卖，以保护承租人的优先购买权利;经通知承租人未到场的，视为放弃优先购买权。
　　2、优先购买权行使的具体程序为：在拍卖过程中，其他竞买人有最高应价时，优先购买人可以行使优先购买权，表示以该最高价买受;在此情况下，其他竞买人可以更高价格竞买，但对于更高价格，承租人仍可以行使优先购买权，直至其他竞买人有最高竞价而承租人不作表示的。
　　3、如果有多个承租人，为避免拍卖程序过分迟延，则不在多个承租人之间再进行竞价，而是采取抽签方式决定买受人。
　　4、基于“买卖不破租赁”的原则，人民法院在对租赁房产采取拍卖、变卖等强制措施时，应当在拍卖公告中声明拍卖物上存在租赁权的情况，告知竞买人原租赁合同应由竞买人继续履行。
　　在房产租赁中，租赁权的让与一般应取得出租人的同意。但房屋租赁还有一个特殊之处，就是在多数情况下，由一人签订租赁合同，由其亲属或者具有其他社会关系的人共同居住。为便利承租及其他共同居住人的生活，我国《合同法》第234条规定了房屋租赁权的法定让与，即承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。笔者认为，在这种情况下，法定受让人应取得与承租人同等的权利。在人民法院的强制执行中，亦应对法定受让人与承租人同等的保护，上文所述的规定应同样适用于法定受让人。
无须注册，快速提问，描述越详细、回答越准确。中顾法律网万名律师为您提供
免费法律咨询服务。如果您想尽快获得众多律师的观点，请点击
上一篇文章：04-08
下一篇文章：04-08
接下来您还可以
发布法律咨询
看看大家都在关注什么
免费咨询房产纠纷律师
向律师电话咨询免费，请说明来源于中顾法律网
房产抵押合同文章推荐
最新房产抵押合同文章
我来说两句排行
本文介绍了城镇房产租赁中的强制执行一系列相关内容，并房产租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的行为。在提供中顾法律网专业律师进行免费法律解答
如果您遇到方面的问题，可查找专业为您服务 或
免责声明：中顾法律网登载此文出于传递更多法律相关知识为目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述，如涉及版权等问题请与本网站联系，核实后会给予处理。
按地区查找房产纠纷律师
欢迎交互友情链接（正开展分站合作），具体咨询QQ，或者进入
版权所有：济南中顾信息技术有限公司
国家信息产业部备案 鲁ICP备号 【济南市公安局网警支队备案：20】}