房产交易中预告登记制度对抗法院查封措施
预告登记制度在新的物权法中有明确的规定，那么我们如何理解和运用该条款做分析呢，《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意
　　&&&&&&& 预告登记制度在新的物权法中有明确的规定，那么我们如何理解和运用该条款做分析呢，《物权法》第二十条规定：&当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产，不发生物权效力。&该条明确预告登记制度实际上就是债权物权化，预告登记的对象是债权，预告登记后双方之间还是债权债务关系，但是预告登记真正效力在于阻止物权变动，而不阻止债权发生。上海法律咨询律师给读者分析如下案例：&&&&&& 袁某为做生意急需找商铺店面。恰好，李某因债务所迫希望出售其店面用于还债。两人遂签订房屋买卖协议，约定总价款30万元。双方在税务部门缴纳了相关税款后到房屋交易中心办理房屋过户手续。袁某遂将购房款40万元交给李某，等待商铺产权证期间，该房屋经由王某申请执行李某而被人民法院查封。房屋交易中心所以房屋被有关部门采取强制措施为由，暂不办理房屋过户手续。为此，李某提起执行异议之诉要求人民法院判令停止对房屋的执行，确认房屋归原告所有。
&&&& 《物权法》第十四条规定：&不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。&，不动产物权登记才发生不动产物权的变动，房屋交易中心虽然受理了袁某的行政许可申请，但还没有对其审核，并将审核结果登记在册。在此情况下，诉争房屋是不发生物权变动的，该房屋的所有权仍归属于李某，人民法院执行李某财产的行为予法有据。基于人民法院强制措施，房屋交易中心不许可办理房屋所有权证变更登记亦与法不悖。只有当人民法院查封措施解除，房屋交易中心才会依袁某申请作出房屋所有权许可，给其办理房屋所有权证。这个案例提醒大家，房屋过户手续即使在房屋产权交易中心也是不安全的，
&&&&&& 如果袁某在签订商铺房屋买卖合同后，即可向登记机构办理预告登记，袁某某在办理预告登记后，法院的执行措施不得对抗善意预告登记人，不能限制袁某办理过户登记手续。但本案中上海律师认为袁某只能向李某要求退回价款并赔偿损失。&
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法院查封的房产如何过户？
日17:50 新浪房产
　　网友常明问：请教一个问题：经济纠纷中，胜诉方申请执行时，法院查封败诉方的房产，但是，没有扣到房产证，败诉方也下落不明。在此情况下，胜诉方如何办理产权登记或变更手续？
　　李律师答：
　　法院在查封房产时是向房屋所在地的房屋管理部门办理查封手续的，因此在您申请强制执行时，是否扣到对方的房产证及对方下落不明应不构成对执行程序的妨碍。法院可以采取对房屋予以拍卖，变卖的措施进行执行，房屋拍卖，变卖所得的款项用于偿还您的债权，也可以由法院在对房屋价值进行评估后决定是否采取转让过户手续。
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note The full stack trace of the root cause is available in the Apache Tomcat/7.0.27 logs.Apache Tomcat/7.0.27新租房屋发现已被法院查封能否继续履行房屋租赁合同-青岛报纸电子版
&第13版 资讯
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?新租房屋发现已被法院查封能否继续?当个人信用遇到网络?让我们共同发现价值?平度法院执结两起外企“欠薪案”?初创企业，何不试试“服务式办公”
新租房屋发现已被法院查封能否继续履行房屋租赁合同
&&&&□青岛日报M青报网记者&邹吉宏
案例：
&&&&王某在本市拥有一处房产，因与李某产生民事纠纷，王某名下的此处房产被人民法院依法查封，后诉讼已进入执行程序，但房产尚未被强制执行。王某在被李某起诉、房产被查封后，将房屋租赁给张某，并签订合同约定租赁期为十年，因二人本有经济往来，故约定张某不需再支付租金。现李某因执行需要，要求张某搬出此处房产，以确保其诉讼目的实现。张某以租赁合同是真实有效的为由，拒绝搬出，并声称将继续履行房屋租赁合同。
&&&&问：张某的抗辩理由是否有法律依据？
&&&&中苑律师事务所张屹律师认为：张某的理由不能成立，其需要配合法院处理此房产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。因此，即使张某认为与王某的租赁合同是双方真实意思表示合法有效，但在人民法院已经采取了权利限制措施且已经公示的情况下，张某、王某的民事合同不能对抗申请执行人的权利。
&&&&山东天正平律师事务所刘清涛律师认为：张某的理由是否成立，应当根据具体情况确定。首先，本案中，王某将涉案房屋出租，说明该房屋不是王某唯一住房，法律上处分该房屋，不影响其家庭必要的生活。不属于&《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条不得拍卖变卖的情况。其次，如果在张某与王某签订房屋租赁合同时，张某对于房屋已经被人民法院查封的事实知情，该租赁合同无效。其三，如果在张某与王某签订房屋租赁合同时，张某对于房屋已经被人民法院查封的事实不知情，并且人民法院查封该涉案房屋没有进行公示，人民法院的查封效力不得对抗作为善意第三人的张某。
&&&&山东一诺律师事务所刘晋尉律师认为：张某的抗辩理由没有法律依据。该涉案房屋在诉讼阶段就已经被人民法院查封，其权利存在瑕疵。而王某和张某签订的房屋租赁合同又是在王某和李某的民事纠纷进入执行阶段后才签订的，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。您当前位置：
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执行阶段 担保人即将用于抵押的房屋能否保全
　　姚某与黄某民间借贷纠纷一案，经广西贵港市港南区人民法院主持调解，双方当事人于2014年6月自愿达成如下协议：黄某向姚某偿还借款本金 160万元及利息，该款于日前归还借款本金100万元及相应的利...
　　姚某与黄某民间借贷纠纷一案，经广西贵港市港南区人民法院主持调解，双方当事人于2014年6月自愿达成如下协议：黄某向姚某偿还借款本金 160万元及利息，该款于日前归还借款本金100万元及相应的利息，余下的借款本金60万元及相应的利息于日前还清给姚某。2014年7月底，因黄某未履行生效法律文书所确定的义务，姚某向法院申请强制。2014年8月，黄某因无法偿还债务，法院拟对其采取拘留强制措施，黄某遂保证在2015年2月底前一定全部偿还清借款本金及利息，并叫第三人蒙某对其债务160万元提供房产：&若黄某逾期未偿还借款本金 160万元及利息，由法院依法处理担保人蒙某用来担保的房产&，申请人姚某对此表示同意，法院遂作出暂缓执行的决定。2014年9月，姚某发现担保人蒙某用于担保的房屋即将要抵押给银行贷款，遂其请求法院对担保人蒙某的房屋进行。随之，法院传唤黄某、蒙某到庭说明情况， 其却以各种理由推辞未到庭。
　　【分歧】
　　本案主要有两种意见：
　　第一种意见：不可对担保人的房屋进行查封。理由是蒙某虽然为担保人，但如果要蒙某承担担保责任是要在黄某到期不能归还债务的情况下。本案中，蒙某作的担保是附期限的担保，即到2015年2月底，如果黄某不能归还借款本金160万元及利息，此时蒙某才对160万元及利息承担担保责任。也即是说在债期未到前，蒙某是不承担担保责任的。因此，此时将担保人的房产进行查封是不妥的。
　　第二种意见：可对担保人的房屋进行查封。因为：一、蒙某虽然现在还不需要承担担保责任，但其的担保责任是有可预见性的；二、根据姚某反映的情况来看，蒙某极有可能即将对担保的房屋设定权利负担。也即是说，一旦到2015年2月底，黄某一旦不能如期清偿欠款，此时法院就可直接追究蒙某的担保责任，对蒙某的房屋在担保的限额内进行执行。因此，为了使执行能够顺利的进行，法院有权对担保人的房屋进行查封，以确保担保的房屋没有被设定权利负担。
　　【评析】
　　依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条之规定&人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决不能执行或者难以执行的案件，可以根据对方当事人的申请，作出财产保全的裁定；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取财产保全措施。人民法院采取财产保全措施，可以责令申请人提供担保；申请人不提供担保的，驳回申请&。在本案中，被执行人黄某写的保证书是在2015年2月底前全部还清本案借款本金及利息，逾期则由法院依法处理担保人蒙某用于担保的财产，虽然蒙某目前还不需要承担担保责任，但是其的担保责任是有可预见性的且其可能对担保的财产设定权利负担，因此法院依法传唤被执行人黄某到法院说明情况，并且还通知了蒙某到法院来。直至现在，黄某与蒙某以种种理由推辞未来法院。后经法院查询核实，蒙某已将担保的房屋进行了抵押。此时，法院为了案件的顺利执行，防止担保的财产进一步扩大被设定的权利负担，可依法对蒙某的房屋进行查封。
　　可能有的人会认为《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条的规定只适用审判阶段的案件，对于执行阶段不适用。笔者认为这是不恰当的：首先，从法院查封的最终目的来看是为了能更好地保障申请人或胜诉人的合法权益能够实现；其次，从《中华人民共和国民事诉讼法》的章节设计来说，第一百条的规定是放在第九章里面，并不是单独放在一审或二审程序项下，也即是说，第一百条的规定是不局限于审判阶段的，应是贯穿于整个审理、执行过程。所以，不论是审理阶段或是执行阶段，只要是能够利于案件的审理和执行，法院都可依法采取查封等强制措施。
　　因此，本案中，如申请人姚某提出申请并提供担保，法院可对蒙某的房屋进行查封，或者在必要的时候，法院可依职权对房屋进行查封。所以，笔者同意第二种意见。
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