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关于征集《全国旱作农业高新技术知名品牌示范区创建宣传口号》的公告
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(1-15)(1-8)(1-7)(1-6)(1-6)(1-6)(12-19)(12-18)(12-17)(12-16)三联阅读子分类现场直播：2015年中国商业地产行业发展论坛 - 北京搜狐焦点
现场直播：2015年中国商业地产行业发展论坛
2015商业地产发展论坛活动现场活动现场　　中国商业地产行业发展论坛2015（第十二届）年会于4月10日至11日在上海元一希尔顿酒店举行。该论坛由中国商业地产联盟发起，并联合相关权威机构共同举办，是目前国内商业地产界层次最高、规模最大、影响最广的行业年度品牌盛会，自2004年以来迄今已成功举办了十二届。　　本次论坛邀请有著名企业家与行业领袖共同参与，就现在中国商业地产的发展面临的机遇与挑战、互联网时代的商业生态之变和如何打造体验式商业地产等多方面对商业地产进行了深入的探讨也研究，搜狐焦点商业地产全程图文直播。　　【时间】:日　　【地点】: 上海元一希尔顿酒店　　以下是搜狐焦点现场直播:　　日上午　　【主持人】：各位来宾，女士们，先生们，大家上午好！首先请允许我代表主办方百忙之中前来参加中国商业地产行业发展论坛2015（第十二届）年会的各位来宾表示热烈欢迎和诚挚的感谢，谢谢各位！我是来自北京电视台的张伟，很荣幸与各位相聚与此。大家说我的名字很普通，全国有30万叫张伟的朋友，所以我今天也是代表全国30万叫“张伟”的同胞问候各位。　　中国商业地产行业发展论坛2015（第十二届）年会是由中国商业地产联合发起，华夏时报、搜狐焦点网等机构共同主办，腾 讯网提供支持，上海汇纳信息有限公司，红星美凯龙协办，阵容强大。与此同时，大会的主办方也很用心，如果大家想得到大会的流程可以摇一摇马上就会呈现在您的眼前。　　接下来我们有请中国商业联盟的副秘书长王永平先生介绍来宾并致辞！中国商业联盟的秘书长 王永平　　王永平：尊敬的各位企业家，各位同仁，还有新闻界的朋友们，大家早上好！首先请允许我代表中国商业地产联盟和论坛组委会向各位的到来表示最诚挚和热烈的欢迎！　　下面请允许我介绍今天出席开幕式的贵宾：　　主办方领导：　　时间关系，我不介绍了，让我们对他们的出席表示诚挚欢迎。　　我们的论坛创办12年来，之所以能越办越大，越办越好，离不开朋友们的支持。这里，我感谢本次论坛的合作伙伴上海汇纳信息科技有限公司，还有红星美凯龙集团。他们热情给予论坛提供了赞助，车建新董事长等一会儿还与我们分享。在这里，我还要感谢中粮集团的周正总裁，去年他应邀在北京年会为我们作了精采演讲，令我们印象深刻，今天百忙之中参与我们的对话，而且还率领了北京总部和上海、成都等地的大悦城的一把手来参会。他们既在支持我们，也是支持这个行业，让我们以热烈的掌声向他们致谢和致敬。与往年相比，我们今年年会的安排上应该说也更加务实和接地气，努力帮助企业解决问题。我们今年邀请的企业嘉宾多了，而且强化论坛的商务交易功能。今年新设了商业品与项目的对接会，我们精选了大佛爷百货、水货等知名特色品牌与商业地产项目，面对面接触。并还开发了专业培训课程，今后论坛的定位是深度影响能够提升论坛的影响力，为论坛服务。今天这么多的朋友出席商业论坛，一方面我们的论坛受到关注，另外一方面也是我们行业存在的问题，谁来解决。我想今天上午企业家们的演讲，一定会给很大的启发和启迪，能够分享很多的成功经验。再一次感谢大家!　　【主持人】：谢谢王永平先生。接下来进入论坛启动仪式，掌声有请今天的主讲嘉宾，他们是商业地产联盟理事长顾云昌先生，红星美凯龙集团董事长车建新先生，中粮总裁周郑先生，苏宁云商总裁()先生，上海汇纳信息科技有限公司张宏俊先生。有请各位！　　谢谢诸位，2015年年会正式开启，非常感谢各位老总。有人说现在中国的商业地产是红海一片，现在情况是外行人很悲观，行内人也很悲观，但真正的内行人却非常乐观，这种乐观源自于实力，更多地源自于实力中的创新。接下来听听转型中的商业地产，如何从红海到蓝海的跨越，有请红星美凯龙车建新先生为我们揭开谜底！　　车建新：转型商业地产 如何实现红海到蓝海的跨越红星美凯龙集团董事长兼CEO 车建新　　【车建新】：尊敬的王主席，尊敬的顾理事长，尊敬的各位同仁，大家上午好！红星美凯龙简单介绍一下，有两个板块，一个是家居连锁。我们在全国已经开了160家红星美凯龙家居，经营面积有1600万平方米。这是家的一个板块。第二个板块就是SHOPPING MALL，我们的名字叫爱琴海。爱琴海，还是我起的名字，不是希腊的爱琴海，是中国的爱琴海。我们在昆明打出了爱琴海购物公园概念，这个概念也是第一次推出“购物公园”概念，也是为了迎合未来体验式购物的拓展，我们开了两家爱琴海公园。　　今天来给大家分享一下，我们这几年应对电子商务，特别是我们的家居，应对电子商务如何取得市场份额？我们最主要的一点就是做了大促，我们全国性的大促，每年12场。特别是我们的大促结合品牌，并不是赤裸裸地降价和优惠。结合品牌来做大促，由集团来策划，每年做12场大促。这个大促做了以后，还是非常地有效。因为同样的东西，能够卖的更便宜。我们更主要的是结合了工厂来做大促，让工厂来让利。这样一来，我们卖的东西相对要便宜，工厂让利6%、10%左右。我们自己也拿出租金20%来做大促，我们也让利。所以加起来有12%―20%。所以我们大促做了3年下来，效果还是很好。每年销售的增长在15%左右，而且我们的租金也在增长，每年长6%―8%，就是单店增长。红星美凯龙家居，应该是家喻户晓，我们开了117个城市，其中有98个城市是在单城市当中第一名的销售和美誉度。我们有两个调查，一个是销售额调查，第二个是美誉度调查。我觉得这样的业绩应该还是比较好的业绩，因为我们虽然是全国的家流通的第一品牌，但是我们在销售和知名度上，在单城市有98个城市第一名，我认为这是非常重要的业绩。因为你在全国做得好，那你每个城市也能做得好。假如说每个城市做得不好，那你也不可能全都能做得好，所以这是我们这几年应对电子商务做了大促。　　主要是团结工厂、团结经销商来做大促，不是光靠自己力量，如果光靠自己的力量可能性不够。你比如说唯品会，它的网络就是做大促，其实它主要的原因也是工厂提供商品来做大促。其次是我们在实体商场也是一样可以做大促，所以我今天把全国性大促的经验给大家分享一下。因为内涵主要是让工厂、让大的经销商让利，我们商场也拿出租金来让利。这样一来租金就涨了，租金每年涨了8%、7%，三年下来也差不多百分之二十几，拿出租金的20%出来做大促，你三年又涨了百分之二十几，等于你的利润还是增长的。因为电子商务毕竟是卖便宜，所以说我们结合大促也卖得便宜，这样一来，电子商务对我们的家居行业，目前来也没有影响。　　商业地产爱琴海购物公园如何做，我们是结合房地产开发，我们把这个SOHO卖掉，然后把商场留下来。这个可能也是一个很重要的模式，但是这不重要，因为现在的土地成本比较贵。所以结合开发，我们公司本来是没有开发业务的，我们在5年前也筹备了开发地产，所以我们的商业地产和住宅，和开发结合起来这是很重要的。一般情况之下，开发的利润可以把商场赚回来60%以上，这样一来销品茂的成本就降低了，市场竞争力也强了。所以我觉得结合开发这是很重要的一个环节，因为现在的土地成本比较贵，单做购物中心可能性就比较难。因为地价比较贵，造价也比较贵，所以说结合开发把购物中心赚回来60%―100%，红星美凯龙爱琴海购物公园就是这样的商业模式。结合开发住宅，开发Soho、商业街。这个是一个简单的模式，但是做好还是不容易的。我觉得这是未来商业地产必须要走的一条路，也许是唯一的一条路，降低成本。因为网络、电子商务的内涵有两个，一个是卖便宜，价格便宜。第二个它是一对多，它的成本相对来讲比较低。假如说销售额量大了以后，流量大了以后，它的销售成本还是比我们低。那么我们就要想办法降低成本，我们降低成本就要把商场赚回来，赚回来以后，我们的成本也低了，比电子商务更低，所以这样一来就有优势了，因为我们的实体店毕竟有5公里半径的自然客流，自然的影响力，就是找得到，摸得到，能够看得到。5公里半径影响辐射肯定是家喻户晓，有这个知名度和影响力。所以有这样的优势。另外还有我们的商品能够看得到、摸得到，能够线上体验。所以我认为我们的实体商场还是有很大优势，再加上我们未来结合把O2O能够打造好，我觉得会更有优势。但是最大的优势，还是要能够卖得不贵。假如卖得贵的话，我觉得很难。　　我讲一个我的亲身经历给大家听。我到机场买DVD讲座，就是做培训的材料。我去看了以后从来不买，我从来是拍下照叫秘书在网上买，因为网上便宜。像我这样的人还是贪便宜的，我相信老百姓也是贪便宜的。所以我认为电子商务对我们来讲还是有竞争压力的，不是说没有。但是我们就是不能够比它卖得贵，比它卖得贵的话，我相信照样的不到我们实体店买。同样的商品你不能太贵，当然看你卖贵多少，如果你卖贵3%可能性问题不大，如果卖贵5%，我觉得就很难了。在座的我们都是在商业上的精英，但是我们老祖宗给我们三句话，第一个是“人无我有”，第二个是“人有我优”，第三个是“人优我廉”。所以说老祖宗给我们做商业的三句话，我相信在现在的互联网时代，包括现在的体验式消费时代照样是有用的。因为商业离不开这三句话，就是人无我有，人有我优，人优我廉这三句话。我相信我们还是要仅仅地围绕着这三句话来做好我们的实体体验商城。假如说O2O你卖得很贵，我相信也是没有用的。你贵个别人5%、10%，他照样不会买我们的，照样到电子商务去买。所以针对我们的实体商场，我觉得要把我们的租金拿出来做大促。然后再涨租金回馈自己，这样一来我们盘子越做越大，越来越良性循环。　　我在这里，今天也是分享我自己的一个土办法和土经验。但是我们实践下来还是非常成功的。　　我就分享这么多，谢谢大家！　　【主持人】：谢谢车建新先生，看似普通的道理，在当今的商业地产界依然可行的。我们都知道车董事600元起家创造了神话，目前又是家和商贸的形式，希望红星美凯龙能够继续续写商业神话，感谢车董。　　目前国内主流的商业每一招都有自己的杀手锏，像万达是以快为胜，中粮是引领时尚见长，而绿地是独辟蹊径，是用建设摩天大厦来换取优质的土地资源。问题来了，在新常态之下，中国商业地产一面临的机遇和挑战究竟是什么呢？接下来有请绿地控股集团副总裁胡京先生，为我们带来新常态下商业地产面临的机遇与挑战，有请！　　胡京：新常态下中国商业地产面临的机遇与挑战绿地控股集团有限公司执行副总裁 胡京　　【胡京】：尊敬的各位嘉宾，各位朋友，大家上午好！非常荣幸受绿地集团董事长委托，参加中国商业地产行业发展论坛，并与大家共同探讨新常态下商业地产的转型与创新以及绿地集团的一些思路。　　随着中国经济进入新的常态，商业地产的发展环境发生了剧烈变化，商业需要加快创新转型适应新的形势。下面我结合绿地商业地产的实践，谈一点我们的体会，以及在新常态下对商业地产的思考。　　第一个是关于绿地集团商业地产实践。在过去十年，中国经济快速增长，城市化进度不断加快。商业地产实现高速增长，经过多年发展，绿地集团的商业地产业务也获得快速发展。2014年集团的商业地产收入达到了1296亿，同比增长90%，已经占据了集团房地产业务的半壁江山。绿地集团在发展商业地产中有几个基本特点，第一个是聚焦特色的产品。大家知道绿地集团的商业地产主要是聚焦在超高层，大型的综合体，产城一体化和智慧城市一些特色的产品，并不断创新。这类产品符合城市发展的需求，受到地方政府的高度欢迎，有力获得资源。另一方面这类产品难度大，有利于形成独特优势，比如超高层。项目投资周期很长，项目的投资很大，对技术的要求越来越高，尤其是后期的管理，所以我们选择在这个领域也是一般企业难以参与进来的，而且我们有先发优势。　　第二点布局中心城市。绿地集团的商业地产集中在一、二线的中心区域，并围绕区域发展良局，人口密集度等带动诚实新区发展。第三个是创新运作模式，超高层项目对企业运营能力要求比较高，因此绿地集团发展过程中探索了一套适合自身的模式，根据项目特点来开发。第四点是新的尝试和特征，打造“命运共同体”。商业地产的开发企业，我们觉得与入驻企业之间不再是简单的买卖关系和租赁关系，而是互利共盈的伙伴。绿地集团通过整合内部和海外的资源，建立起了全球的企业平台，为入驻企业提供专业服务，从而打造了开发商、战略伙伴以及入驻企业多方共赢的生态圈。经过多年发展，绿地集团在超高层，大型综合体，产城一体化方面形成经验。在目前为止，我们建设成的超高层，300米高有30幢，200―300米有40幢。其中有4幢高度位列全球前十。大型的城市综合体遍布全国的75个城市，已经投建的10个产城一体化项目。　　在新常态下，商业地产面临的挑战。随着新常态，商业地产面临新的趋势，出现新的发展趋势，要企业面对。首先面临的挑战，第一是总量过剩。今天所有商业地产的精英可能都有这样的共识。随着城镇化速度，经济增速的方法，行业增速下行。过去几年大规模的开发建设使得商业地产面临总量过剩的局面，我们认为商业物业的增长速度超过需求的速度。第二个是在新常态下，业态老化的问题，随着居民收入提高和消费结构的升级，消费需求更加多样化、个性化。传统商业地产我们看到大多数都是品牌雷同、业态相似、同质化严重。无法满足新的消费需求。第三个是互联网的冲击，互联网改变人们的消费习惯，不仅提供按照更加低价的产品，而且提供快捷的体验。例如购物中心服装专卖店，已经成为试衣间。传统的百货、超市受到巨大冲击。商业地产也是出现这样新的发展趋势，第一是需求多样性，商业地产的本质是为生活和生产提供服务，商业地产不仅关注人的需求也要关注产业需求。新常态下，融合产业需求，首先是消费需求升级，消费者的消费需求从简单购物向休闲娱乐转变，消费偏好从追求物美价廉向追求个性和品质发展。其实是产业转型升级，传统的产业转型升级，服务业日益成为新的增长引擎，更多的中小企业成为创新主体。地四是房地产的价值增加，从开发环节转向运营环节。的商业地产主要依托土地和服务业的不断升值获取收益。在新常态下，依赖土地增值的模式难以为继，我们认为商业地产也从开发环节转向运营环节。第三是行业金融创新不断加快，商业地产与金融结合越来越紧密，一个是企业需要向轻资产转型，第二个是金融市场改革为房地产创新提供了巨大空间。第四是线上、线下加速。随着互联网向传统行业的渗透，商业地产正和互联网融合。一方面面临冲击，为了打造电子商务开发APP，很多互联网企业也走向现在线路下面，弥补面向用户经验不足。　　第三商业地产如何转型？个我们认为第一是要寻找新常识，商业地产要融合产业发展趋势，要开拓新的空间。我们认为有几个领域。传统的商业地产要向以休闲、娱乐为特色的商业地产转型，增加体验式业态，打造文化、旅游、健康的主题。第二是新型的社区商业，社区商业是居民生活的最后一公里，需要与客户联系紧密，通过结合周边社区客户的特点，结合特色的商业，比如社区电影院，家庭活动中心，社区医疗这块，相信有很多企业也在探索。社区商业潜力巨大。第四新型载体，我们一直在摸索，比如以生产为主体的产业园区和小微企业创业空间。比如说我们在广州、郑州的大型科技园区探索这类产品。从商业地产依赖土地增值到运营转变，企业要从做开发到运营转变，我们不仅深度参与项目的定位，规划、设计各个环节，提升整体的运营能力，并且要为入驻企业提供多方面服务。为入驻企业提供从政策、咨询到经营一系列的服务平台。第三是要使用新手段，积极运用金融手短进行商业地产开发，企业既可以盘活轻资产，越来越多的房地产企业运用金融手段。绿地集团在金融地产方面也在积极探索。比如说近期推出的地产宝，就是为了帮助中小型企业实现地产金融宝贝。第四是融合新技术，商业地产还是要积极拥抱互联网，与互联网的融合不是简单的线下向线上转，而是通过线下、线上高度溶合增强客户体验。一方面通过线上、线下的融合，消费者可以随时掌握线下信息约服务，从而简少现场等待时间提升体验。第二方面提升企业运营能力，通过大数据预测消费者行为，可以预测商机，优化商场布局。　　各位同仁、各位商业地产的精英，各位朋友，面对中国经济的新常态，企业只有准确把握和顺应行业发展的趋势，积极谋划和推进创新转型，才能在巨变的外部环境中实现增长，绿地集团愿与各位商业地产各个领域的精英和企业，在各个领域，我们在超高层、综合体、休闲度假地产方面与大家合作，为中国商业地产的发展贡献绵薄之力，再次感谢大家！　　丁力业：塑造商业地产全产业链竞争力印力集团董事长兼首席执行官 丁力业　　【丁力业】：尊敬的王主席，尊敬的郭理事长，各位来宾，大家好！我是来自于印力集团的丁力业。我今天的演讲题目是塑造商业地产价值链竞争力，这个题目是来源于2月6号公司更名叫印力集团，更名期间与大会秘书长进行对话，王秘书长觉得今天的印力集团这12年不容易，我们聊得比较多，所以他建议今天趁这个机会来讲讲我们是怎样做的。所以我今天演讲的题目实际上是印力集团这12年的一些经验，给大家来分享，或者是向大家抛砖引玉，希望对我们行业有所贡献。　　我们认为商业地产首先要处理好三个方面的关系。商业地产要比较多地考虑到开发、金融和服务。我们认为开发和服务主要是基础，那么金融主要是我们的知识和纽带，我们的商业和零售要双赢和共进入。所以我们做商业地产的要考虑好这个方面。公司从2003年成立，到现在12年多来，我们坚持做好一件事做好商业地产。我们只坚持做一件事，商业地产里面的购物中心。实际上在购物中心我们也是做区域性购物中心，在成立的时候我们就在想要打造怎样的模式。大家知道深国投商务置业它是置业开发，后来说我们是商业地产。那时候的公司是麻袋公司，那里面有3个土豆，3个土豆还不一样。我们那时候跟大家说我们金融+地产+开发，发展还不错，因为介于当时的竞争环境，介于我们起点比较高，与很多的外资进行了合作。大家知道海德，我们是非常深度地超过60个商业地产的地产。到了2009年来了金融海啸，像我们这种作为沃德的中方股东，又是与那么多的外资合作是很不容易的。所以我们走阶级模式，我们深切地切入到资本化模式，而不是简单的家的概念、我们要系统化、要整合。　　这是我们思考的价值链从三个方面着手，第一个是思维方式。我们想做商业地产的目的是什么？一个是满足市场顾客的需要，而不是说我想怎么做。我要花很大的力要做一个非常好的装修，我要做一个非常奢侈的品牌。不是，我觉得我们在这里做的时候，我们周围的顾客它是怎么想。第二我的股东他需要什么，他为什么给你钱，或者说为什么我自己的钱愿不愿意去投这个项目。首先我们是从这两个思维模式开始，理顺我们自己的经营理念。我们的经营理念就是强调我们在公司里面要做一个有追求、有质量的增长，同时是追求有实际性地发展。追求有质量的增长，就要求我们的团队，特别是是做开发的团队他要知道商业经营的需求，我们做运营管理的团队，他要知道资产的需求。我们做资产管理的人既要懂得投资还要懂得运营，这是我们三架马车的要求。所以目标是追求质量增长，同时我们提出来追求可持续性发展，这要想好我们短期和长期怎么配。很多人做开发的时候，在短期里面要么多花很多时间，要么少花很多时间。所以这个我们觉得一个可持续性发展，是我们这个公司长期以来必须要考虑的事情。这是我们的一个经营模式的考虑。同时我们的商业模式，基于这方面的原因，所以我们做出了三个模块。涵盖着我们商业地产的三个环节，也就是开发、经营、和市场。我们认为这样的环节可以打造和复制可循环的商业模式，这是我们一直以来公司在从2003年到2012年、2013年、2014年我们一直所考虑的问题。这就是我们构成的全价值链的竞争优势。尽管大家知道深国投置业原来是做沃尔马的中方股东，跟他们盖，但是现在沃尔玛的人说首先是我的选址标准然后是你大卖场。我的选址有我12年的经验，然后还有一个开发改造，因为中国进入了十几年或者是三十多年地产高速发展，我们认为将来改造的能力会是这个行业里面很重要的能力，以前我们盖太多的低楼，现在留下来的旧楼怎样改造？这个旧楼的特点就是结构特点性，这是我们在开发方面一直要强调的。我们自己的竞争优势强调的是招商和市场运营。招商运营做好我们资产提升有很大提升，特别是运营，不光是照进来，我们还要服务好。我们一定要做进来，要让我们的客户、商家在我们平台里面赚到前。运营好了，我们资产才能提升。资产得到提升了，那么我们自己所谓的资本能力就会提升，大家都很清楚海外的投资者或者是今天的投资者，他对回报率的要求在市场上是公开的，对每一个市场、每一类城市的资本化率或者是要求也是差不多的，那你怎么能吸引它？你怎么能做到？这是你市场提升的能力，是你管理的资本运作的能力，标准在那里，你能不能做到是你的问题。这三架是公司全拥有的，而不是原来的合作的，这是我们叫OneScp6的概念，三架马车拉动一个模式。　　这样一个模式以来，给大家汇报一下从2010年，不说前面，因为前面比较久。做单店散售的很多。2010年以来，开业的我们的购物中心这几年纯粹的购物中心没有任何的利润空间，包括住宅、销售、商铺的销售，那我们的复合增长率是做到10倍左右，净资产收益率13倍，也就是纯粹的商业地产在这几年，2010年开业11个购物中心，我们的市场回报就能到如此。　　给大家介绍一下印象成的发展进程。今天我们改成印力，我们的口号是缔造品牌新生，2006年我们在中国创造购物中心叫印象城，产品的名称比较广，公司的名称和产品品牌一体化，所以我们叫印力。年与美国的XX集团合作，他们两个占65%，我占35%，我们取一个名字叫IN―CITY，我们取这个名字的时候，正好是张艺谋的印象在全国流行。到2009年所有的外资退出，我们把他们所有的项目收过来。所以年是我们印象城的提升。2009年以后，所有的印象城购物中心，都是我们SCUP自己设计、开发、运营。这是我们一个对比，第一代的印象城包括现在的印象城，欢迎在座的同行、专家和领导有时间到我们全国各地的项目，以及深圳的运营总部来参观和指导，我们会详细介绍我们的一些项目。那我这个里面拿我们一个印象城的项目，作为全价值链的案例来给大家分享。　　苏州印象城与这里很近，一个多小时，在苏州工业园区现代大道。2006年―2009年是与别人合作的。总的编辑是37，零售面积9.9，租赁面积是7万。我们在刚开始的阶段，在开发阶段是跟X公司合作创立了一系列的产品。到了成熟阶段，2009年开业，到现在是5―8年，而在三年以前每年收益达到20%，给公司创了很多的利润。到了成熟阶段，我们到2003年的时候，跟凯雷集团进行合作，把其中49%的股权给凯雷进行运作，实现了现金流。在去年2014年我们自己主动地进行了内部的调整，昨天下午就在苏州的印象城，我们主动在到位、不到位的情况下进行了大量调整，今天的苏州印象城与2009年的苏州印象城有很大不一样。他说2009年的印象城在苏州市是排第一名的。经过去年一年的调整，到现在为止，各位再去苏州的印象城去看一下，还是苏州市的第一名。所以我觉得我们只要持续不断地去集中和经营，我们的购物中心在我们手里是能做得好的。这就是我们自己构成的一个核心的竞争力。那么印力集团前身就是深国投下面的公司，我们原来是给沃尔玛盖店，1996年与沃尔玛成立沃尔玛深国投百货公司。成立这个商务置业就是给我们机会，但是到了2006年、2005年的时候我们给大家说我们是做购物中心，我们不是沃尔玛的开发商，我们不是单纯给沃尔玛盖，我们是给消费者、零售商搭一个焦点，希望老百姓过一个有尊严的生活。今天变成印力集团，我们想给大家说，我们是创造欢乐生活，希望我们从事的事业是给中国的老百姓带来快乐。我们希望我们进去的城市、进去的地域，每一个地方都是当地老百姓快乐不可或缺的一个地方。　　这就是印力集团今天要做的事，明天要做的事，谢谢大家！　　张宏俊：构建大数据智慧商业生态系统上海汇纳信息科技股份有限公司董事长 张宏俊　　【张宏俊】：各位领导、各位专家上午好！我是汇纳科技张宏俊。我在演讲之前大家可以活动一下手指，希望大家跟我一起来做，希望大家打开微信。然后点右上角的+号，然后点“添加朋友”，点“面对面”建群，然后输入“2015”，谢谢大家！在我讲的过程中，如果大家给我掌声，汇纳同时会以红包回应，谢谢！　　今天给大家交流的题目叫构建大数据智慧商业生态系统。　　首先我做一些简单的数据分享，这些数据也许是比较简单，但是可能会给大家有一些参考的价值。大家都知道广告，没人上街不一定没人逛街，对我们实体商业来讲，电商的冲击到底有没有上街？我们看看最近的数据。从2013年、2012年、2014年来看，其实我们实体商业平均的日客流是有增长，包括2014年我们有4.8%的增长，这是整个的实体商业的数据。而对不同的业态，可能也有些微区别。一个是购物中心，一个是百货店，从这个数据来看，购物中心客流增长，但是百货店客流下降，包括从总量上来讲也有非常大的区别。当然这里面的体量和城市还是有很大差别。我们看到其他有意思的数据，对于不同城市来讲，这三年到底它的客流和人气有什么变化？我们看二线城市、一线城市和四线城市，从整体发展来讲，大家都是在稳步、小步增长，但是从总量上来讲，二线城市整体客流人气得是最旺的，三、四线城市是增长最快的，但是人气相对是比较低的。数据的背后是怎样的逻辑，我今天只是做了数据的分享，后面的逻辑在我后面再讲。我列了几个热门的城市，包括成都、北京、上海、沈阳、武汉。可能人气多的是成都和北京，上海和武汉这三年来整个实体店客流是相对比较少，沈阳这个城市很特别，但是它的客流是集中的。有意思的是成都在2014年整个实体店客流有很大增长，这到底是什么原因？我想可能值得我们大家一起去研究。　　2015年单纯从客流、人气角度讲将会如何？因为我们最近也有一个简单的同期对比，就是第一季度。现在以第一季度同比来将，与、2014年相比还是同比增家。所以刚才这个数据很简单，有没有人上街？有人上街，但是能不能代表先整个实体店销售如何，收益如何，这是一个运营问题。所以线下流量并不缺，缺的是对这些流量进行分析，然后怎样对它创造价值。刚才的这些数据很简单，只是对客流的简单抽样。归纳到客流的统计上来讲，现在全国我们覆盖的百购群体有800多家，覆盖城市有300多个城市，整个单城客监测点超过10万。我们做抽样，做刚才的亮点分析，数据很简单，但是它是代表一种风向，也许未来加上其他的维度，就对我们的选择和商业定位产生更大作用。包括每年统计的人次我们每年超过50亿人次。　　刚才讲了这么多的检测，大家也知道这些肯定不是大数据。大数据也肯定不是这些，大数据大家知道最具备四个基本特征，数量大，实时性或者是高速性，种类要多或者是维度多，而且它有价值。单纯我们现在，比如说我们一些结构化的数据，还有一些非结构化的数据，对于我们实体商业来讲，可能我们做了很多的CRM，或者是VIP的管理等这类的系统，其实这种我们叫商业智能分析，这也正常，没有什么值得我们去研究的东西。所以对于大数据，整个实体商业的大数据来讲，我觉得有更多的数据采集，还有更多数据的规模，它的实时系统包括挖掘它的价值，包括归纳来讲，我们对实体商业的研究也不仅仅是客流量的研究。可能大家熟悉过的也知道，汇纳就是做这么长时间就是一个做人流或者是统计客流的公司，其实我们利用技术手段，当然业内也有很多做这样的事情，还有很多实体的商业像这样的手段基本上都采用了，现在主流的无非几种，一种是视频方式统计客流，再就是通过WIFI的感知，感知WIFI信号来定位统计客流动线，在我们的会议里面也布了这样的系统，在我们的展位上可以感知到我们手机的存在。包括现在大家都在做的一些Ibeacon我们认为Ibeacon它就是线下的连接和交流。包括刚才主持人也讲，如果需要大会的资料，打开手机摇一摇，我加一个打开手机打开蓝牙就会出现周边摇一摇，出现链接，这个链接会给我们会场的数据和资料。还有大家做的比较多的，智能停车场，通过车牌号的识别和进入，可以靶向停车，到最后车辆离开等智能解决方法。现在这些其实都不稀奇。现在我们所有都讲O2O，大家都讲O2O，包括新的名词“互联网+”我个人对O2O的理解，现在我们很多的实践和O2O并不是O2O，我们经常叫OMO，两个是平行的没有交叉。如果O2O不是让线路下面的实验提商业，你如果不产生数据的连接，你这个O2O其实就是互联网沟通工具，这是我个人的看法，供大家批评。　　我们都在讲大数据，都在收集大数据，都在大数据的应用。其实我们的商业需要的不是大数据，需要的是信息。信息是什么？信息就是有用的数据。什么叫有用的数据？再一个单体的实体商业里面，你所有的数据如果在单体商业里面的数据你不做整合和互通，它的价值是很小的。如果在整个行业里面，每个单体商业你自己变成数据孤岛，在外部你不做数据的整合和互通，那你很难产生更大信息。为什么这样讲？对于整个行业来讲，我们要去研究消费者和顾客，可是这个顾客它不止是你的顾客，它其实是你这个行业、你这个商圈、这个城市或者是整个业态里面的顾客。大家只有共同去研究顾客，或者是消费者，才会产生信息效果，这样才有价值。要不然你量再多，方法再多它的数据被堆积起来还是没有任何意义。其实，汇纳到今天想做的是什么？其实就是想推动、构建这样一个实体商业的数据平台。做这样的数据平台技术不是问题，或者根本就没有技术。是什么问题大家都知道，就是如何解决个人隐私还有商业秘密的问题。个人隐私和商业秘密无非是要处理好三个问题，一个是知情权、一个是选择权，一个是所有权。在个人隐私这个话题太大，我们先抛开一边去在。在我们这个行业，大家不愿意把数据拿出来，最重要的原因是我们没有处理好数据的知情权。我有没有告诉你这个数据是拿出来的，第二个有没有选择权，我有没有告诉你你可以把这个数据放在哪里，有没有这样的事。我们有没有解决好所有权的事情，这个数据到底属于谁？其实这是汇纳思考的问题，也是推动的问题，我们在解决掉，我们现在为一些客户完全全部打通，其实这些问题都不是问题。因为目的是一样的，目的是构建整个的环境，目的是在整个行业有更好手段做这个事情。　　第二个我们解决什么问题？要解决用合理的商业动机推动数据挖掘。你有没有合理的商业动机？你做大数据的挖掘目的是为了什么？是为了让整个行业或者是让你的顾客有更好体验和服务，还是说你一定要去研究你的对手，等等。这个问题也是我们要解决的问题，这个问题解决好了以后，其实这些也不是问题。我想举一个简单的例子，比如说我之前分享的一个简单的总体、全国、各个城市人气指数的状态，其实我们并没有去讲单体信息，哪一个是怎样，我们只是建立指数体系，告诉大家一个大的趋势，然后具体对标你的数据和位置，你感知以后怎么变化，这样就把你建立在大的生态里面，这样你自己的数据价值才能更大。　　最后我想讲其实大家都知道，每一个实体商业的数据都是一座近况，汇纳只是开采者之一，同时汇纳也希望做守护者。为什么这样？因为我觉得汇纳有机会也有能力成为这样的角色，我们在行业里面做了11年，现在8个分公司、3个研发中心，60个服务网点，400个服务工程师，目前我们起用的实体店800多个，遍布全国30多个城市。非常欢迎和更多的采集工具提供者合作，让我们的开采更加有效和丰富。当然，我们也欢迎更多的炼金者参与，将这些数据雕琢、修饰，让它的有价值。当然我们更希望与更多的金矿所有者合作，让我们共同缔造大数据智慧商业的生态。这是汇纳接下来十年的使命，以推动线路下面智慧购物的科技创新，构建连接实体商业的数据平台，我想在未来汇纳也会坚定这样的使命进行下去。　　我们有一个广告语叫“万家店，百货城，一个购物平台”这是汇纳的目标，也是行业的目标，让我们一起努力它一定会实现，如果实现了对这个行业一定有价值，谢谢大家！　　【主持人】：听到张董的话，克强总理也提到“互联网+”，感觉任何产业和行业只要沾上“互联网+”就会腾飞。不知道汇纳还有哪些与商业地产结合得比较好的方案，给大家小小透露一下。　　【张宏俊】：“互联网+”这个词，其实在我们现在的行业里面，因为我们在行业里面有O2O，我想O2O是不是互联网+，如果O2O就是互联网+的话，就变成了OMO，所以要做什么事情我想还是汇纳的使命，第一让我们的线下购物更加智能。这里面创新非常多，比如说现在在每一个购物中心都有视频探头，同样硬件不变的情况下，我们可以有男女、有年龄段，甚至有人穿的衣服。包括我们新的采集的设备上面，还有温湿度，有噪音的检测等，这都是实体商业的数据。我想一个人让我们的采集手段更加丰富，第二个还是希望能够构建整个数据的共享平台。　　主持人：谢谢张总分享，再次感谢！各位来宾，一小段休息以后回到论坛现场，接下来是我们高端论坛环节。　 　　主题对话：中国商业地产的拐点来临了吗？高端对话现场"中国商业地产的拐点来临吗"现场　　接下来有请：　　顾云昌 中国商业地产联盟理事长　　周政 中粮集团副总裁、中粮置地董事长　　丁长峰 万科集团高级副总裁　　王耀 中华全国商业信息中心主任　　李贵斌 光耀东方集团董事长　　张诚 东方园林产业集团总裁　　杨越 一方集团总裁　　董续勇 平安银行地产金融事业部副总裁　　欢迎各位！　　欢迎各位！　　欢迎各位大佬入座，今天的高峰论坛特别盛大，几位都是中国乃至行业的领军人物。今天主办方给我们的议题是商业地产的拐点来了吗？所以首先完问顾会长，对于拐点怎么看？我们是打拐还是顺拐？中国商业地产联盟理事长 顾云昌　　【顾云昌】：民间喜欢说拐点，官方的语言叫“新常态”。房地产的说法就是从黄金时代到白银时代，说什么的都有。但是总归一句话，整个的市场态势已经发生了变化，而且这个变化可以说是一种质的变化不是量的变化。　　中国的经济新常态各位都很清楚，增速放缓，质量要提升。去年国家开了一次大会中国质量大会，建国这么多年来第一次开质量大会。这个是我们在新常态下的一种方法。房地产，大家已经感受到了，为什么说新政，就是时代变化了，过去的野蛮生长，高利润，甚至有人说暴利时代过去了。为什么会出现这种情况？现在有一个最直达的含义，就是现在整个市场发生了变化。特别是房地产市场，从过去的供不应求的买房市场明显变为供大于求的买方市场。也就是说市场的供求总量发生了变化，那么到了这个时候，企业在这当中应该要商议对策改变，表现形式、价格也不一样了。还有供房及购房发生了变化，整个市场中，消费者的升级，我经常讲，中国的老百姓消费是给我们找出了最精华的东西，过去改革开放以后，主要是解决吃饱穿暖问题，那个时代叫“温+饱”时代。等温和饱问题解决，本世纪进入“房+车”的时代，为什么中国的经济发展得很快，因为我们抓住了房和车两个主流消费，我们现在还是房和车时代。房地产是支柱产业，是中国单个产业当中最大的产业。现在还在房+车的时代，就是住和行的问题。衣食住行以后，下一步还有经济效益、文化效益，所以老百姓的需求是我们经济发展的动力，抓住老百姓需求，我们发展什么经济是没有问题了。在这个过程中，老百姓的消费也在变化，不少家庭，80%几的家庭有住房，而且还有两套，不错。车的问题也解决了，更多的消费往哪里去？除了传统购物以外，精神、娱乐、旅游的消费就到我们商业地产，当然这个商业地产包括了文化旅游地产，所以开发商抓住这个机遇，商家抓住这个机遇，老百姓消费有变化。当衣食住行基本解决以后，最大的两个亮点一个是提高质量，提高消费的质量，第二个是消费的升级，从物质消费到精神消费。这时候为老百姓服务的商业地产，也我讲的商业地产包括了文旅方面的，大的商业地产肯定要发生变化，消费需求发生变化。　　刚才讲供求关系，中国2008年有四万亿这样一个强刺激的政策。这样的调整，4万亿的强刺激具体体现在房地产，为什么今天住宅出现供不应求，商业地产也是供不应求，因为在4万亿情况下我们要投资，住宅又限购，大量的投资去了商业地产。商业地产出现了一哄而上，在一哄而上的情况下，看到地方政府大量的土地，货币又比较宽松，有了钱、有了地商业地产快速发展起来。所以今天商业地产的态势不是孤立的，是整个宏观经济发展，整个宏观经济层面发生了变化，甚至世界经济生了变化。有人说2008年开始一直到2012年，这是一个美元输出，流动性过剩输出的过程，导致商业地产泡沫化。而现在美元开始回流，开始升值了，这个过程中发达中国家的流动性短缺，必然出现经济下滑。这样的世界宏观经济加上中国这几年的变化，必然引起各行各业的变化，所以你说什么产业都进入拐点，什么产业都进入变化，我们看到整个中国经济和行业的变化，作为我们商业地产，作为我们商家，作为围绕商业地产转的，必然要适应这样的变化，适应新常态带给我们的挑战，带给我们发展的机遇。　　【主持人】：谢谢！刚才我的问题是面对于商业地产的这种拐点，我们是打拐还是顺拐。刚才顾会长给我们明确的答案一定要顺拐，顺应历史潮流，特别是是要自己创新模式。说到创新，我们知道这两年万达的创新一直是特别大，在行业内是有目共睹的，很多人说我拿万达的名片出去就可以直接换钱。我们知道一方和万达是兄弟关系，也是万大的股东之一。想请杨总给我们说一说，近期我们看到轻资产的模式，在您的模式中体现淋漓尽致，所以您给大家介绍一下你们的轻资产模式从何而来，面对这种模式是跟大家更多分离何时，还是看到了商业地产的某种拐点端倪。一方集团总裁 杨越　　【杨越】：没想到第二个让我发言。还是先感谢顾秘书长和永平秘书长给我们这样一个机会，向各位商界领袖学习的机会。刚才几位在讲，我一直在下面做笔记，感觉收获很大，非常感谢大家！　　今年2015年商业地产年会的主题叫做“商业地产给城市带来繁荣”，我下面在开会的时候，我就从百度里面搜了一下这个词条，什么叫“繁荣”，我在想为什么不叫繁华，叫繁荣。“荣”是指什么呢？词条中的解释是实体越好，叫荣，华是通那种花。一字之差可能就代表了未来商业地产的走向。刚才顾会长刚才也讲了从2000年到现在十多年，现在的商业地产数量是4000多家，主要分布在一、二、三线城市，而且建设成本越来越高，也越来越漂亮。应该说在这个阶段充分反映了繁华本质。再往下走，我们是否还要追求“华”可能不行了，要追求“荣”。荣是一个产业，给老百姓带来的是事情本身越来越好。事情会怎样变得越来越好？我看大会的资料上写得很清楚，就是说以前我们是讲究体量，现在讲究效量，下一阶段是服务，今天我看车总以及印力集团的老总讲，这些企业在这些路上，应该是走在了商业地产的前端，包括万达，确实也是这样。　　【主持人】：刚才您也提到对于不管是一字之差当中所代表的含义，还是如今整个社会发展潮流，其实在整个运营的过程中，创新的模式还是非常重要。说到创新，提到一个轻资产，不光万达轻资产，发现万科也是采取了轻资产模式。请李总给我们说一说。万科集团高级副总裁 丁长峰　　【丁长峰】：首先感谢秘书长，不是他三番五次地打电话，可能我们台上很多人就不会今天坐在这里共同分享大家的经验，互相学习，所以这个平台是给了非常好的机会，也是感谢今天大会的所有组织者和工作人员，为今天大会所做的辛勤的努力。　　今天跟台上各位非常有知名度的商业地产的引领公司和开发公司比，万科虽然在住宅地产方面是中国老大，但是在商业地产方面，我们还是一个小兄弟。所以今天来我们是抱着学习的态度，来去跟大家请教这方面的问题。我先跟大家分享一下万科在这方面的基本资料，万科在非住这方面的资产，大概是有2000万平方米。非住里面包括购物中心、社区商业包括写字楼，还包括产业园的孵化项目。我们今天讨论的重点很多是购物中心这一方面，在购物中心方面，现在在全国的13个城市是有25个购物中心在规划中、待建中或者是已经开业了，涉及到的总投资是303亿。在社区商业这块，可能更多一些。刚才主持人问到的问题是如何轻资产问题，我们更愿意把它叫金融化。因为非常简单，在中国，你不能打造一个全部价值链，就像印象城的丁总谈的他的经验，你不能在全部价值链条里面有一个非常好的规划，实际上是很难做的。　　很多人问万科一个问题，说你万科怎么办？前面有万达、印象城，万科怎么办？我们的看法是这样的。首先我们已经开业的购物中心只有4个，所以我们的负担不重。刚才大家谈很多的拐点等问题，实际上北京和上海人均GDP在去年已经接近10万元，刚才汇纳科技给大家介绍逛街、逛商场的人没有减少，但是一些传统的业态是不适应时代的发展。就像我们开7―11能够吸引这么多的人，还有西单大悦城每年的销售额那么高。你会看到他给消费者提供非常好的购物体验的新形态的消费中心还是受欢迎的。所以对于万科来说，我们的转型可能更加快一些。这是第一点。　　第二个我也非常坦率，万科还是处于从0―1的过程，什么是万科的原形？我们如何找到万科新一代消费中心的原形，能够快速复制的过程。这是万科到今年到明年要解决的。另外大家知道万科宣布的战略，要从城市的配套服务商转型，未来说得通俗一点，万科就是城市的配套服务商。万科的商业地产包括我们的购物中心和万科的社区生活中心，一方面我们要横向实现它的价值，第二个我们要成立一个独立的生意，所以我们的策略和道路非常清楚，在什么过程。万科有非常好的机制，也有很多的同行不断地跟万科交流合伙人的体制，我们现在也是在新的商业地产的链条里面，无论是从资产管理还是在开发建设和运营管理，准备全面导入合伙人体制，希望在这方面能够在互联网+的时代走出一条新路。　　【主持人】：谢谢！其实丁总非常客气，可能现在您觉得现在还处于成长阶段，但是现在在别人眼里已经非常成功了。刚才您也提到中粮，中粮也是行业的老大哥。刚才与周总聊天也聊到。我与中粮也是有很大感情，一周7天有6天在大悦城渡过的，因为在那儿吃饭、陪老婆逛街，带孩子上早教课。我不知道周总对我这样铁杆优秀的人群抱一个什么样的态度？中粮集团副总裁、中粮置地董事长 周政　　【周政】：张伟是我们大悦城的粉丝，非常欢迎这样著名的主持人，也欢迎商业地产的同仁以及很多的朋友成为我们大悦城的关心者。　　今天非常高兴很多的老朋友、新朋友，在协会顾会长的领导之下，秘书长也是做了很好的安排。现在我们这个协会是一个真正市场化的协会。我们现在完全是民间大家自发的，可见到市场化的力量，大家自觉想交流和学习。我今天来也是本着这样的思想，跟大家交流学习。　　首先谈一点对这个行业的看法。主持人之前与我们交流，大家也说了，中国的经济因为按照我们国家，按照党中央、中央政府以及总书记这几年一直在强调，转入一个新常态，新常态实际上对每个行业都是有一个变化。就是我们要转变，增长方式要转变。我们的住宅地产、商业地产一样也要转变。这个转变的过程里面，我们说从过去比较粗放式从数量的增长更多地变成内涵式注重质量的增长，注重专业能力提高，这是行业的供需关系中的一个合理调配。重视对市场的分析，重视市场在整个国家资源以及城市资源配置中的作用。这当中，商业地产的前景，我认为今天来参加会议的各位，各位同仁一定是对商业地产充满信心。这是因为中国的经济还在发展，新常态在7%―7.5%，这在国际上来说还是非常快的速度，只是相比过去的9%、10%相对放缓一点，我们的城市化率也在上升的过程里面，现在在50%上下，未来上升的空间巨大。人们对于商业、服务业、娱乐、社交，人们的第三空间除了商业地产重要的是提供一个公众生活之外的第三空间，目的地消费，这是同仁大家都知道的。　　主持人张伟说一周差不多7天在我们大悦城，也就是工作之外，老婆、孩子、丈母娘需要一个生活的中心。所以大悦城的定位也是集团充分研究市场发展，想到了中国还是中产阶级，从年轻人开始到年龄有40岁左右，我们追求的是一种年轻心态的中年人，以时尚为主题，以时尚生活作为一个目标。那么在工作、家庭之外有这样一个生活广场，当然我们说不同的地方我们可以有不同的主题。比如说在成都，我们就是一个公园模式，因为它要开放。　　所以这样的模式商业地产最终来，对于中粮来说，大悦城首先是一个品牌，我们想的是品牌定位。可能你不能把所有客人都服务好，我们服务一个比较窄的市场。我们也打一个比喻，专门服务老年市场也可以，专门服务高端市场也可以，专门服务小孩也可以，但是你得有一个。中粮大悦城我们服务18―35岁新兴中产阶级，这是一个我们的主要平台。另外定位好以求，在专业化运营，服务上面要做好。过去我们是开发，完了以后转向运营，就是真正掌握消费者体验的需求，做足我们营销、服务包括大数据管理，商铺的组合，让购物中心真正满足消费者的需求。电商的冲击问题，我们认为是包含，是一个消费品延伸的问题，把它很好地结合也是满足消费者的需求。今天有好几位专家都讲，我们也非常有共鸣。　　第三个是行业内部要多交流，多寻求一些合作的交流。因为大家不管是出于战略性的投资也好，还是机会性的也好，进驻商业地产。但是商业地产现在确实不好做，这个也是建议我们商业地产之间，我们中粮大悦城这块，也愿意跟大家进行更多的交流，促进大家共同的发展。强调品牌的概念，在2012年底，香港大悦城地产上市，上市以后没有用中粮置地的名称，就是强化品牌定位，这里面专业化、精细化，以开放的心态与客户合作，与同行交流。　　预祝同行们更多支持，大家共同发展！ 　　【主持人】：如果城市综合体量多的时候，采用何种杀手锏在行业中做到领先一步？　　【周政】：整体来说，在沈阳和成都大家也知道有些城市确实商业的供需关系倒化。有些商业的经营可以说是惨淡经营。在这样的市场中，中粮从大悦城，因为沈阳的大悦城走得也很曲折，走进以后还是围绕时代，围绕我们初心，围绕最初的定位目标，围绕你的客户做足你商铺组合，业态。在跟沈阳结合的时候，打造生活爱情广场，这方面你要做好，这样消费者才会过来。我们要想清楚为谁服务，我们真正着眼点在哪里。所以过去沈阳两年的调整，保持40%的销售额逐年增长，在沈阳的商业非常残酷的情况下，我们目前是顶住了。对于目前的发展，我们自己内部也有一套比较好的思路，也就是说还是要炼苦功和内功，我们说有6个创新：服务创新、产品创新，产品结构该改要改，体验创新，营销创新，我们的大数创新，文化要创新。大家来了以后，到了大悦城目的不仅是购物，交友，大家需要一个地方约会，有这样一个地方。那么这个就是比较用心。比如说沈阳我们是ABCD四个馆，这个很难馆，分开又不是那么小，我们把连廊做了很多文章，在中间的广场做了很多文章，室内、室外如何通透，如何把室外的人拉进去，所以做了一系列的努力。当我们选择新的市场，我们的建议是谨慎行事。因为如果供需特别紧还是不要做，一旦你进去了还是百舸争流力争做最优。成都的大悦城今年年底也要开业，整个市场竞争也是比较激烈，我们也是差异化，做足我们的定位、精细化，做足商铺的服务。对成都市场我们也是充满了信心，谢谢！　　【主持人】：我们经常说一句话叫轻功总是负重炼成的。就像您说的要炼好内功，万科也提到了轻资产模式。轻就意味着以前的重，这种重成就了今天的轻，话虽如此，但是事不好办。这种时候可能很多的烂尾楼，像商业物业稍微差一点的地方就出现了，而我们知道在我们这个行业当中有一个并购王，就是光耀东方。想问一下李总，未来是不是又是一个并购潮。光耀东方集团董事长 李贵斌 　　【李贵斌】：以上老板都是上市公司，唯独我是一个没上市的企业。这几年除了商业地产联盟的会我基本上不参加其他会。刚才主持人说收烂尾楼，这几年收了一些价值潜力比较大的楼盘。光耀东方现在走过了12年的历程，前几年是收烂尾楼，后来收了一些价值比较好的楼盘。因为不好做，但是要做好所以实在做，就没有什么时间做别的事。　　刚才主持人也讲到现在是一个拐点时期，前些年我们一行20几个人到了东京、大阪、首尔，大体上情况差不多，中国有中国的情况。他们的今天可能就是我们的明天。你跟他们看看你再看看中国，是有相似之处。都是顾会长讲的专业化、精细化、服务到位，就是现在你站的一个拐点上。那个时期干得快也有干得快的道理，房子卖得快盖得快，虽然行业个头大，但是毕竟雾霾几十年，行业对雾霾也是有贡献，发展到现在也是要转变的时候。再早以前，我也考察过他们的公司到哈佛大学学习，后来到周围的一些国家一看，其实中国各个行业也有各个行业的特点，像万科、还有中粮置业等公司他们是中国地产行业里面非常优秀的公司，在他们身上也有好多的经验和过人之处，针对这个行业我简单谈几点体会。　　新常态，还是要发展。这几年有经营公司，有管理公司，还有物业是管理公司，策划公司，整套的东西如果配合部分上套，要把这个事做实，实事求是说挺难的。前些年我并购烂尾楼的时候，基本上定位、规划、招商运营这一个时期进价值再造，外部分是地价、房价一个劲地涨。现在这个时期卖不好卖了，要想有收益，你必须经营好。我这个公司收购也有很多的教训，摸索过来商业模型基础有了，再一个有了一定的产业事业了，做起来相对容易一些。这几年就做足了这一件事。其实这几年的发展也得益于专注于这样一个行业。我简单介绍一点三个小例子，一个是并购行业，当然是商业地产，商业地产又分很多的购物中心、百货等一些业态。有一个批发市场，北京有一个世纪天伦，在建上铺3000多个，去年全会上，北京市常务副市长在媒体发布会上讲了，他说动物园批发市场要利用互联网大数据成为展示中心、成果推广中心，再一个设计师创意设计工作室，电商操作把物料、仓储、运送放到郊区去。现在这个调整期就是在变，它变我有一个这样的商场，9.8万平方米，这方面也有专业的人才。再一个上海豫园商城是这个公司的项目，这个是一个旅游行业，就按旅游行业变。旅游行业怎么变？原来是商城，这次变商业街。你说以前豫园的人都不仅商场，就围绕着走。再一个是北京的中关村，有产权证20万，没的10万，一共30万平方米，一个这个是人拥挤，还有一个是科技，号称是中国硅谷的地方。一切从实际出发，不能说一放就乱，一管就死，再就是用技术，还得是专业。　　【主持人】：谢谢李总用非常朴实的语言说了非常朴实的道理。其实就是踏实做人、踏实做事，用我们能量回报社会，可能从中我们得到更多。大家的表情我也看到了，刚才在李总讲话的时候，我是非常集中在听。因为我是山东人，特别喜欢他的山东普通话。与此同时，各位也都在竖着耳朵听，因为当我说普通话，你们背着听也听得明白，当李总说普通话的时候，你们要竖着耳朵听，这就是一个定位优势。而很多商业地产在做的时候，就是没有找到交通、没有找到枢纽，没有找到他所对应的区位优势，所以有可能产生一些泡沫。这方面我们请到中华商业信息中心的王耀主任。中华全国商业信息中心主任 王耀　　【王耀】：各位都是做地产，我不做地产，但是商业方面我比各位都擅长。刚才主持人说拐点，其实我们并不意味着市场出现了拐点，但是我们认为我们的思维模式出现了拐点。为什么说思维模式出现了拐点？大家试想一下两个概念。第一个现在大家都在谈现在是消费者为王时代。但是我们知道如何去满足消费者？现在所有各行各业都谈到一个模式，我们尽全力满足消费者的需求。但有谁想过另外一个概念，如何让消费者来寻找我们。我们过去二、三十年的发展当中大部分走一条路，从满足消费者需求，结果所有的商场、购物中心同质化。只要你品牌卖得好，我就可以引入，只要你餐饮做得好我就可以引入。但是谁想一想另外一个概念，消费者为什么来找我们？因为我们不同，我觉得这就是我们需要新的一种思维模式的变化。　　我们看一看K11，我想昨天有人去看了。我非常关注K11的负一层和负二层，因为它的正一层、正二层、正三层几个大牌并没有人，这个案例当中，服装协会的陈会长给我讲了一个案例就在K11，他一次性消费了6000块钱。为什么他到负一层消费6000块钱？第一性价比高，第二他的品牌并不是大家都有的品牌，而且穿着非常合身。现在消费者希望找的是不同，而不是每个找的都是相同的东西。所以现在的市场当中，更多的是思维方式变化。市场是永远没有拐点的，消费每年都在增长。出现的拐点是我们的思维、我们的想法，再说大悦城，应该说我见大悦城是很早，还没有开业之前当时非常有幸跟杭州著名的一家服装企业汉帛，它当时是要进入大悦城，当时大悦城的团队考察汉帛团队，我见过太多商业，基本是品牌找我们的商场，很少有我们的商场找我们的品牌。大悦城团队出身的不是传统做百货的，也没有几个做购物中心。但是这些年轻人非常执着于定位，我就为年轻人在西单打造一个完全不同的定位。今天为什么会火？因为它做的不是拷贝所有的，它做的是不同。今天中国市场需要的是什么？需要的是不同的东西，而不是需要相同的东西。所以我想在座的各位去思考，到底我们是满足消费者的每项需求，还是让消费者寻找我们。实际上大家看到一个很简单的案例，苹果，谁能知道下一代苹果出来什么功能？你们可以去想象，但你并不知道，因为你只能去期待。小米可能知道，真正的消费者需要什么呢？真正的消费者需要完全不同的商业，这才能给消费者带来新的感觉，消费者才能去体验。另外现在从商业来说，包括地产界出现一个怪论，我个人认为是怪论，可能跟在座各位的观点不一样。什么是怪论呢？就是我们地产商每年在想涨租金，然后我们的品牌商拼命在涨倍利，各位可能不知道中国女装的倍利是多少？最高的是20倍，打一折还有2倍，为什么？地产商拼命涨租金，品牌商拼命涨倍利，其结果就只能大促销忽悠消费者。为什么把中国消费者挤到国外去，为什么中国的消费者连试都不试都可以从网上买衣服，各位想一想中国不是没有消费，中国消费者真正希望买到的是物美价廉好的商品。　　谢谢！　　【主持人】：谢谢！今天的话题是商业地产的拐点来临了吗？我觉得不管是拐还是不拐，这个其实并不重要。重要的是在场的各位听到台上大佬们的真知灼见以后，不管是在工作中、事业上、生活上实现自己人生向上的拐点，再次感谢大家！　　非常感谢，您刚才说的数据我比较清楚。说到数据，我得特别感谢东方园林的张诚总裁，为什么？因为我之前说我喜欢在大悦城喜欢消费，没有说消费的钱从哪里来？实话来说是在东方园林的股市中挣的，昨天我看了一下，昨天大盘不好的情况下，东方园林为代表的一些嫁接商业的股票出现了上涨，整个地产板块上了，东方园林达到了涨停。所以接下来好好说说您的地产，包括您的婚礼和您的民俗地产到底是怎样的构思，给大家分享一下。东方园林产业集团总裁 张诚　　【张诚】：我说一个观点，就是商业地产没有拐点，商业地产的繁荣期正在开始。因为在座的各位你们都正在或者会重新开始。我本人不是做商业地产的，我现在做的是商业。　　我就回答主持人的问题，第一个问题是关于拐点来临了吗？“拐点”这个词是房地产里面常用的词，所谓“拐点”就是行业萎缩了，行业快没有了。或者是行业从业的人员会越来越少了，但是商业地产不是这样，我们可以看得到商业地产领域里面正在走向多元化，正在走向扩大化，而如果从全国的商业领域的销售总额和商业地产里面的投资总额，从这些数据来看也是每年都在增加的。那每年都在增加，如何还能叫拐点呢？第二个是“新常态”，这个词是国家用的词。我们心里面都知道，新常态是指大家不要指望太高，发展慢也就得接受，这就叫新常态，那商业地产怎么可以这样去理解呢？我们可以看美国的资本市场，美国的资本市场现在过千亿人民币，指的是不动产企业，全是商业地产。那么多年现在还是一千亿、两千亿人民币的企业还在里面。它怎么能用新常态来去形容它呢？如果是用这个行业是否还繁荣，是否还增长，都不要用拐点和新常态来形容它。只不过过去的做法，环境可能有所变化。　　刚才你让我介绍一下公司所从事的项目，过去我也是做商业地产，现在是做商业的经营性业态。我要举这个例子我就不做广告了，我就说为什么从事商业领域的经营业态，也就是说现在商业地产领域里面，这些新的模式，新的经营内容，新的在产业链里面你可以发掘出的创新点，和营造出新的商业计划书的机会点非常多。那这怎么能说拐点和新常态呢？尤其是我今天来了以后看到熟人最多的还是这个圈子，过去十多年、二十多年，最大的投资和最繁荣发展的地产圈子里面，集聚了最多的人才，这批人如果转型，适应新的发展模式，这个行业应该走向繁荣。已经走在国际上的不动产的案例，已经放我们面前。如果今天的模式改成什么新模式大比拼，话题更好。　　【主持人】：说到新常态，张董有自己独到见解。本身对于新常态的解读异于其他公司。去年4月份，习总书记视察河南的时候提到“新常态”三个字，大家开始纷纷解读，什么叫新常态？是经济GDP的7%，还是整个经济增速的放缓，还是说各种拐点来临，意思是说大家向上的步伐放慢一些，各种解读。但是其实东方园林在这当中走在了前面，不管是前面的大单，还是所谓的PPP的模式。所以大家特别想知道，您对这当中的解读是什么？您认为新常态当中，我们这些公司有哪些是我们可以挖掘到的，就像我抓住您这支上市公司的股票，有一个机会，这个机会在什么地方。　　【张诚】：再说一个观点，商业地产今后怎么做，从哪儿出发的问题。过去商业地产以万达为代表的，是现金流如资产。就是说卖房子得到的钱只有1%，同时购物中心它能够带来周边的房地产有价值，而这件事的本质是什么？就是那个时代是一个把它的价值点发掘的就是房地产价值最大的，也就是房地产价值泡沫量最大的时代。今天价值量不是最大的，因为大家的观点变了，没有预期了。你想房价与租金的比例关系是严重失调的，可能50年、80年租金与售价之间才能齐等。因此，当时是一个住宅的房价是严重高估的时代，那个时代的泡沫用途来源建了商业地产，但是这也是正常的。如果从商业地产投资商的角度上要注意一个点，现在有可能有的价格被虚高，或者是价值泡沫的那个点叫市值价值，如果我们把眼光不放开再生房地产上面，我们用市值来做的话，可能有一个观点。比如说我做一个地铁上盖物业，因为它是稀缺的，因此这个地方的可持续性和增长量大家都是相信的，也就是我是一直持续增长的。因此你做地铁上的商业物业你可以乘以50倍，如果没有地铁，只有公交车的可以乘以20倍，因为公交车不太方便，就不太值钱了。另外一个例子，你现在公交车的模式是公认的可延展，可以利用的数据、平台是可被利用的商业地产。比如说是布点很均匀的物流类的地产，也许这个想像空间是大的。也就是说这种东西资本市场估值是高的，那有可能你先敲动第一块砖，然后你的融资什么都打开了。所以过去是利用住宅房地产泡沫来做资产，现在是用市值泡沫来做资产，市值是今天的常态。　　【主持人】：谢谢张总，用独道见解为我们打开另外一个窗户。说到商业地产，有人说是一个不太好干的凌月，因为不知道第二天还赚不赚钱，但是我们也看到每每这个行业也有黑马跑出。请在资产方面有经验的董总，在这方面，您更喜欢把钱给哪一位？平安银行地产金融事业部副总裁 董续勇　　【董续勇】：说拐点的问题，什么是拐点，这个定义很难说。而且拐点也是容易引起争议的名词。但是在我们看来商业地产发展到今天，应该说它是面临着一个持续发展，不断转型升级的过程，应该说还是看不到一个明显的拐点。我们看商业地产一个是认为它有两条腿，一个是运营，一个就是兼容。运营这块确实我们银行到现在，也不是太熟悉。因为专业性很强，而且不断地在新常态、互联网、物联网外部大背景之下变化也很多。但是银行对于金融支持商业地产还是挺期待的。特别是在当前金融领域，它自身正在发生一些深刻的变化，我认为商业地产面临一些好的机会。　　主要的变化是资产证券化和利率市场化的大幕已经在金融领域打开，我们的商业地产应该是站在资产证券化和利率市场化的风口上面了，这个应该说是一个好的机遇。如果说商业地产在金融领域它有拐点的话，是一个非常好的向上的历史性的这样一个拐点。大家都看到了最近一段时间去年到今年，监管当局包括中国证监会、中国银监会都是对资产证券化都有很大幅度的管制上的放松，但是推动资产证券化市场的决心非常强。而且我也相信包括其他的一些机构，比如说银行间市场交易协会，这样一些对市场非常有影响力的部门也会陆续地出台放松、管制的措施，来推动证券化。我们的商业地产应该说是天然的证券化好的对象。所以应该说是面临一个比较好的机会。当然证券化本身它的制度完善还有一个漫长过程，包括它的金融、法规，它的税收制度很长。在这里面，资产证券化可能有时候，我跟地产界朋友交流的时候大家谈得很多也很期待，但是我认为更加关键、更加根本的问题是利率市场化的问题。如果没有真正完全的利率市场化，我们的证券化还有地产的金融化可能也走不远。就是可能在我个人看来，我们更关注利率市场化的进展，从而带动我们地产的金融化和资产的证券化。　　利率市场化会带来很多的变化，对我们的地产、我们的金融两个领域会带来很多的变化，我说三个。第一个会改变银行的运作和盈利模式，银行原来是有天然的存贷利差，可能对证券化的产品，盘活存量不是太感兴趣，没有动力。但是利率市场化以后，必须逼着自己这样做。第二个利率市场化改变居民财富的配置，我们研究美国和其他国家的利率市场化的过程就会发现，在利率市场化之前，以及初期居民家庭的财富主要是投向住房和银行存款。但是在利率市场化的中后期以及完全利率市场化之后，居民财富都主要投向金融投资品，这个金融投资品就包括我们的理财产品，包括我们的股票、债券也包括我们的证券化的债券，包括我们证券化的产品。只有居民的财富愿意去买证券化产品的时候，我们的证券化才有可能真正实施。第三个利率市场化这也是跟我们地产行业密切相关的，就是利率市场化能够让未来市场的利益中枢往下移，这是一个客观的，我认为是必然的趋势。就是你看中国未来的十年市场利益的中枢一定是往下走。但是现在我们的银行看我们的商业地产的时候，一般看租金回报和收益，我们净租金的收益率确实处于很低的水平，你看我们的国债，最近在发电子式的还有行政式的国债，5年期的利率都是5.32%，大家知道国债是无风险的投资，但是我们现在很多商业地产净租金的回报可能还低于这样一个水平。所以说我们一定要通过利率市场化，把利率市场中枢往下降一降，同时通过商业地产自身运营水平的提升，把净租金回报往上走一走，两个人有交点的话，我们才说资产的证券化才能和利率市场化才是大发展的时候。　　回答主持人的问题，银行愿意把钱给谁，到最后还是看这个东西。如果是优指的商业物业，运营很好，净租金回报率很高，高于我们资金来源的成本，甚至我还能赚一赚就愿意给谁了。现在有很多的物业，是黄金阶段的物业，你说证券化，它还是账算不过来，有些物业账算得很好不愿意拿来做这种。　　【主持人】：谢谢董总，不管好不好，我可以给大家做一个资产证券化，打包在座的每一位。说到打包，我最后让每一位嘉宾打包一句话，这句话送给中国商业地产，也送给中国商业地产联盟，送给自己也是送给台下的朋友！　　【董续勇】：我们是说自己的情况，平安银行地产事业部也准备好了在商业地产金融领域大干一场！　　【李贵斌】：2015年祝愿中国商业地产蓬勃发展！　　【丁长峰】：万科相信中国商业消费的领域，无论是存量还是增量都有非常大的机会、都会有非常好的明天，愿意与在座的所有朋友一起开创一盘更大的生意！　　【杨越】：轻资产模式下的商业地产会给市场的方方面面带来深刻的变化！　　【张诚】：反对！他们就想做轻资产的生意，开玩笑的。说一句话，不一定非要挤在购物中心这种运行的商业地产里面，这个领域很大，模式很多，祝愿现在发展得好的在领域里面越来越好，如果发展不太顺或者是比较难做的，在模式和领域方面有些调整。　　【王耀】：预祝在座的地产运营商，能够找准自己的定位，把这个领域当中的群体做到极致和N01。　　【周政】：商业地产还是机遇与挑战并存，机遇大于挑战。我也觉得科学化的团队，专业化的管理，持续地推动商业的创新可能是未来商业地产成功的关键。中粮大悦城愿意与各位同行加强交流和合作，共同发展，谢谢！　　 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