2022-01-04 19:40
来源:
胡Sir聊青岛房产
不是说好的买不起青岛买黄岛吗？为何黄岛也出现了接近3万一平的房子？到底是不是泡沫？
咱们先来看看这个号称3万一平的房子的综合条件如何？
地段、配套和产品及定位到底怎么样？
名嘉荷府这个项目的开发商特别牛，也算是神一般的存在。如果咱们在青岛东岸城区，让你不考虑预算选一家开发商的房子，那必然选择海信，海信在东岸的地段和产品那必须是稳健和绝佳。同样道理，瑞源在西海岸新区的房子不亚于海信在东岸城区的地位。
咱们说几个瑞源在开发区的项目，你就知道有多厉害了。名嘉汇小区——唐岛湾综合素质第一盘，因为兼顾了学区、商业和视野等配套，本身园林和户型产品在那个时代都不错，因此名嘉汇在西海岸新区第一学区板块的珠江路小学学区房中属于大哥。
2020年到2021年的二手房成交价在2.2到3.6万，其中2019年有一套以单价3.8万成交，这个价格可以说是西海岸普通住宅产品里的二手房成交价的天花板。
为什么名嘉汇会这么贵？除了地段外，从最初这个项目的定位就注定项目不会差，2011年10月16日，瑞源名嘉汇一期首开，户型在117~240平米，当天就认购了7成，起价就是1.5万。2011年的开发区房子卖一万五一平什么概念？在那个年代，浮山后的印象山开盘价才一万六一平，名嘉汇最小面积117平，印象山最小户型95平，这么对比就知道当初瑞源这个项目有多高了。
从产品定位、户型面积段和地段上可以看到，名嘉汇这个项目成为高端改善盘的潜在基因就很强，因为本身项目就不便宜，而且这个小区在珠江路小学学区板块属于园区和户型、物业等方面非常突出的项目。
但很多朋友不解为什么公元海·紫檀山在2011年开盘卖4万，现在卓越天元新房的单价还卖不过瑞源名嘉汇？其实这个现状的本身就是开发商的定位和是否可持续的问题，紫檀山项目的面积段主要以超大户型为主，而且沾“旅游地产”的成分更重，但过早地高估了板块价值，短期定价堪比麦岛石老人那肯定是无解。当初4万每平的价格可以说是天价了，你就换成康大，也没有这个耐力在这儿耗着。
绕了这么多弯子，咱们该说说名嘉荷府这个项目了。
名嘉荷府这个项目位于开发区长江路的石油大学后面，门口就是地铁1号线的石油大学站点，教育配套是开发区头部学区太行山路小学，背靠莲花山，位置自然是没得说。
瑞源莲花湾项目骨子里带“贵”字——商品房的面积段从146平三室起步到360平5室布局，可以说青岛东岸也没有几个敢这么规划的项目，户型设计那是相当讲究，阳台边角都做了时尚的“弧状设计”，突出高端现代感。
这个项目地价只有6904元每平，但成本并不低，配建了1.4万方租赁型人才住房（规划建筑面积为30~50平方米），这也是将来新项目必带的，放后面在讲。
从这个项目的面积段来看，大户型是主流产品，再加上项目较高的综合素质和周边二手房价格，这个项目均价不会低于2.4万每平，大户型价格很有可能超过3万每平。
咱们说说这个项目值不值得买？
做房地产的老师儿讲项目值不值得买还是要看客群，这个项目也不例外。瑞源名嘉荷府这个项目的客群仍然是以开发区中高端换房地缘性客群为主，东岸市区客户和外地客户为辅，为什么这么讲呢？
很多人看起来了解西海岸新区，但实际上并不甚了解西海岸新区。这些人要么“锤爆”西海岸新区，觉得这里还是“荒岛”和“较难”，要么就是“吹爆”西海岸新区，如何吹得咱们就不多说了，什么样的都有。
其实，西海岸新区还是要科学看待：
从宏观区域上看，开发区的唐岛湾、灵山湾一线位置还是城市建设发展较快的板块，特别是开发区的薛家岛、长江路板块的居民消费实力不低于李沧和老四方等东岸区域，从核心地段的二手房成交价和新盘供出后热销情况可以看到购买力在增强。
不论是唐岛湾的中联和府还是绿地凤栖澜玥等产品，在产品力上并不输给崂山部分高端项目，包括海青公馆、海岸蓝山等中高端项目的销售情况并不差，而且这类房子却比李沧的李村、楼山后的项目要好。
老胡给灵山湾前海一线（朝阳山前）的客观定位是“未来7~8年的中高端居住&文化旅游区”，那么唐岛湾板块必然是“目前的中高端内循环&开发区顶级住房消费板块”，后者的房产价值不低于东李，但是可惜没有好地块了。
有人会反驳说东李肯定比唐岛湾价值高啊，你赶紧闭嘴吧。
其实这俩区域是没有正面交锋的机会，外行单纯看参数的话，唐岛湾地铁1号线已开通优于东李要等2号线；学区的话，东李的学校不见得比开发区要好；山海景观的话，还是海岸线要比山景要值钱。
但是，这俩区域的客群不同，唐岛湾的客群主要是开发区的改善，东李主要是东岸城区的中端客群。虽然绿城锦上月鸣的单价跟莲花湾差不多，但是你让东李的主流客户买莲花湾肯定不现实，因为通勤八竿子打不着，同时能买得起锦上月鸣的客户不一定买得起莲花湾，也一定瞧得上。
这也是又聊到瑞源莲花湾的客群属性了，如果你是开发区的换房客群，对学区、地段、面积等有较高的要求，那建议把自己的老房子卖掉，来一套名嘉荷度那是不错的选择。这就跟买东李的春溪云庐的客群很像，但又不同，因为名嘉荷府的位置绝对比春溪云庐在东李位置要好，学区也不同。
那如果您是投资或者对增值预期很高的话，名嘉荷府这个项目并不适合您，原因很简单：
1.单价高总价高的项目，自住属性强于交易属性，而且这个项目还是开发区的天花板，关键是春天开盘，你看看，这里面真讲究了。
咱们就说这个房地产入手的时机性有多重要，同等总价下，你在冬天入手一套争议不断的浮山后毛坯项目大概率比春天买一套郊区高价盘的回报率要高、交易受众面要广。
另外来讲，很多高端项目在冬天价格确实不贵，就像东李的绿城、城阳区的滨湖国际，这个项目放在春天卖至少要贵20%的价格，你不信看看周围同品质二手房卖多少钱就明白了。哪怕是李沧的森林公园、还有那家我不愿意说的开发商在全青岛的项目，目前在售价格比开春要省不少钱。
很多高总价的项目几乎没有多少二手房交易量，就像青岛市南区的海信清泉墅，很多人可能都没听到过这个项目的名字，郊区也是如此，名嘉汇再贵，一年才卖几套？
2.项目本身的配建太多，安置房和人才公寓比例过大。这个事儿因为特殊问题就不展开了，我认为如果你是投资意向的朋友，不是优先推荐您入手这种安置房比例过大的新楼盘。
开发区已经寸土寸金，目前开发区新楼盘楼座大于4个的小区并不多，咱们在这儿不去否定名嘉荷府的高端定位，但是容积率确实略高，没有预期的那么舒适。
3.名嘉荷府所处板块属于发展的中后期，在长线思维角度下，房产增值和周围可开发空间有限。有这个预算的外地投资客群，对于他们而言必然有更好的选择，但能买到的却更实惠、收益更大。
综合来看，这个项目均价不会低于2.4万每平，大户型价格很有可能超过3万每平，且销售压力不会大。
开发区本身地块不多，在2021年第三次集中供地中，青城在石油大学北富春江路南地块的项目也是一块优质土地，价格必然不菲；唐岛湾的中联和府房源不超过20套，绿地泉的凤栖澜玥也基本上剩下大户型尾盘去化，再加上唐岛湾及传统学区属性的二手房成交价不低，瑞源名嘉荷府项目的价格必然没有悬念，只是你要明白到底适不适合自己。
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买房子自住，需要买自己喜欢的，满足自己需求的；而投资买房，要买大家喜欢的房子，只有买大家喜欢的房子才好出手。因此，我们今天来看看在青岛什么样的房子最受大家欢迎。01 大户型在2010年前后，90平以下的小户型最受欢迎，那时候流行“90/70”，政策上要求：建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。那时候还是我国房地产发展的初期，以满足老百姓刚性居住需求为主。后来房子越建越多，小户型已经供大于求，追求一步到位的反而增加了；而原来那批买小户型的人也开始了改善置换。于是，大户型开始受欢迎。上图是国家统计局统计的青岛2021年2月新房分面积价格情况，无论是环比上月，还是同比去年，144m2以上都是涨幅最多的，90-144m2其次，90m2及以下上涨最少，而且环比还是下跌的。这个数据导向很明显，在青岛户型越大越受欢迎，户型越大房价越贵、涨幅越大。我们再来看一个典型的案例：上图是保利叶公馆同一时间（2021年3月）、相同楼层（高楼层）成交的两套房源，159.48平的套四户型成交单价4.44万，而85.44平的套二户型成交单价只有3.11万元，价差1.33万元。这就是一个严酷的现实。所以，在青岛买房子我是建议买大户型的，即使位置更偏一点。当然，不能太偏了。02 好环境在青岛楼市上历来存在着“新旧之争”，无论是新老市民，还是新老市区。这种执念根深蒂固，无可化解。市南东西部，台东和浮山后，新都心和老四方，东李和李村甚至沧口，新市区刚开始总是不受待见，后来却总是要超越老市区。那么，新市区拿什么超越老市区？配套短时间内是跟不上，唯一实现大跨度超越的只有环境。环境是房子除学区外最大的配套，要超过位置和地铁、商圈、医院等其他配套。富人区一定是环境最好的地方，平民窟一定是环境最差的地方。我们来看看环境对青岛房价的影响。同样是2000年离海几百米的老小区，西镇的只能卖2万出头，麦岛的则可以卖3万多；而同样是2000年的小区，台东步行街二期只能卖2.2万单价，浮山后二小区则能卖2.7万；老四方2017年的万科未来城卖到2.4万，新都心的同一年代的和达中心城则能卖到3.4万。现在东李和李村的房价还没有拉开距离，但未来东李一定是要将李村落在后面的。同样，城阳、黄岛未来的新城区房价大概率也会超过老城区。当然，这种价差只限于同一区市，跨区域就要另外对待了。上面说的是小区外的环境，小区内的环境也很重要。小区外的环境决定了小区房价天花板，小区内的环境决定了小区在同区域内的房价天花板。对于买房者来说，无论是为了自己住得舒适，还是未来好转手，都要首选环境好的房子。03 好学区关于学区对房子的溢价作用，我以前写过多篇分析文章。在青岛新闻网统计的最受欢迎区域中，浮山后是历次的前三名之一，常年受到大家的关注。在大家茶余饭后的闲聊中，市南中片、崂山育才、启元等也是最常见的话题。我在年前曾经统计过青岛的“最佳人气小区20强”：这20个小区中，浮山后、启元学区就占了9个。在房子越来越多、新出生人口越来越少的时代，人们对房子越来越挑剔，但其各种配套的排列顺序是一直没有变化的，那就是：学区＞环境＞其他配套。学区存在就有存在的理由，这是客观条件，谁也无法改变。“孟母三迁”已经2000多年了，学区对于中国家长是深入到基因的东西，至少未来很多很多年里是无法改变的。要知道现在美国那边的学区房价格也要比非学区房贵上不少。但我想对买房者说，“住得舒适”是刚性需求，学区房是奢性需求，完全没必要为了学区房而过度降低生活品质。孩子进了好学校不一定就能成为好学生，进了差学校也不一定就是差学生，但住得过度狭小、压抑是肯定要影响孩子未来的。对于学区房，有能力就上，没能力就给孩子一个轻松快乐的家庭氛围，这样家庭出来的孩子一样不会差！04 好物业很多人买新房时都很关注物业费高低，更是有很多人因为物业费贵而选择了别的小区。以我的经验来看，物业费越贵的小区，房价往往也越贵。是的，物业也是小区的溢价因素，而且分量还很重。虽然也有拿钱不办事的物业，但大多数的小区品质是和物业费高低成正比的。绿城的房子一般都要比周边小区贵，其中最主要的因素就是绿城物业。因此，现在绿城物业比绿城开发商要混得好，很多别的公司开发的小区也开始采用绿城物业了。青岛的本土物业中，做得最好的就是海信物业，你可以在周围逛一逛，海信的小区保持的就是好，房价在同年代同区域的小区中也是最高的。所以我们买房时，不要怕物业费高，只要服务好，再高也不怕，总能在房价上反映出来。即使你不卖房，自己住的也舒心。05 新房龄关于老房子和新房子的价格差别，我在前几天的文章《青岛的老房子，太惨了！太难了！太不甘心了！》中已经做过对比：价格差异，就直接说明了新老房龄的受欢迎程度。兴趣点，其实就是价值趋向。人不会无缘无故喜欢另一个人，房子也一样。受欢迎，就一定有价值。我上面列举了在青岛买房最受欢迎的几个点，你买房时就得好好考虑下占了几个，占得越多以后越好出手。本文来自微信公众号“青城山说”，和本知乎账号是同一作者，欢迎大家关注公众号“青城山说”，下面是原文链接：}